第一篇：安置房管理辦法

安置房管理辦法

為加強(qiáng)安置住宅小區(qū)的管理，優(yōu)化小區(qū)居住環(huán)境，規(guī)范安置房管理秩序，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本區(qū)實(shí)際，制定本辦法。

一、總則

1）本辦法所稱安置房，指區(qū)人民政府在進(jìn)行土地開發(fā)、城市（林 區(qū)）棚

戶

區(qū)

改

造

公益事 業(yè)建 設(shè)等項(xiàng)目的土地和房屋征收后，以特定的價(jià)格、套型面積向本區(qū)世居無房戶定向銷售的保障性住房或優(yōu)惠安置房（統(tǒng)建住宅房。

(2)安置房由區(qū)人民政府建設(shè)，市房地產(chǎn)管理局武進(jìn)分局具體負(fù)安 置房的管理工作。區(qū)建設(shè)、規(guī)劃、國(guó)土、物價(jià)、城管、財(cái)政、審計(jì)、發(fā)改監(jiān)察等部門根據(jù)各自職責(zé)，協(xié)助實(shí)施安置房的建設(shè)，銷售，管理工作。

二、規(guī)劃建設(shè)管理

三、（1）區(qū)政府組織相關(guān)部門根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)和城市規(guī)劃的實(shí)施，依據(jù)相關(guān)規(guī)劃編制安置房建設(shè)中長(zhǎng)期規(guī)劃和年度計(jì)劃。

（2）安置房建設(shè)用地實(shí)行劃撥方式供應(yīng)。區(qū)國(guó)土部門根據(jù)安置房建 設(shè)規(guī)劃，配套編制建設(shè)用地計(jì)劃，優(yōu)先保障供地。（3）安 置 房 的 建 設(shè)，堅(jiān) 持“經(jīng)

濟(jì)、適

用、宜 居 ”的 原 則，優(yōu) 化 設(shè) 計(jì)，配套設(shè)施，定合理的套型面積。

（4）安置房的建設(shè)，享受經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)稅費(fèi)優(yōu)惠政策。（5）安置房建設(shè)交付時(shí)，須提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用 說明書》和《住戶手冊(cè)》等資料。

三、被安置人資格管理

（1）安置房配售對(duì)象，即土地和房屋征收后的世居戶。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定，對(duì)示范小城鎮(zhèn)被安置人相關(guān)信息進(jìn)行公 示，并 開 通 舉 報(bào) 電 話，接 受 社 會(huì)監(jiān) 督。開 發(fā) 建 設(shè) 單 位不 得向未經(jīng)過公示的人員出售安置房。

（2）被安置人相關(guān)信息經(jīng)公示無異議后，開發(fā)建設(shè)單位憑區(qū)、縣人 民政府出具的項(xiàng)目情況說明函及項(xiàng)目立項(xiàng)、投資計(jì)劃等文件，向市國(guó)土資源和房屋管理局申請(qǐng)。

四、銷售管理

（1）安置房只能用于被安置人的還遷安置，剩余房屋不得向社會(huì)銷 售，經(jīng) 市 國(guó) 土 資 源 和 房 屋 管 理 局 批 準(zhǔn) 后，可 作 為 市 或者區(qū)、縣 保 障 性 住房進(jìn)行儲(chǔ)備。

（2）安置房的銷售應(yīng)當(dāng)通過全市統(tǒng)一的商品房銷售系統(tǒng)進(jìn)行管理,開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法向市國(guó)土資源和房屋管理局申請(qǐng)辦理商品房 銷售許可證。

（3）開發(fā)建設(shè)單位申請(qǐng)辦理商品房銷售許可證應(yīng)當(dāng)填寫申請(qǐng)書，并 提交下列材料：

（一）營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；

（三）國(guó)有土地使用權(quán)證書；

（四）經(jīng)批準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)投資計(jì)劃；

（五）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（六）建設(shè)工程施工許可證；

（七）標(biāo)準(zhǔn)地名證書；

（八）房產(chǎn)測(cè)繪成果報(bào)告書；

（九）已按照規(guī)定交納基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用的證明；

（十）前期物業(yè)管理備案證明；

（十一）基礎(chǔ)工程質(zhì)量驗(yàn)收證明書；

（十二）示范小城鎮(zhèn)安置房項(xiàng)目成本核算證明材料；

（十三）其他需提交的相關(guān)材料。

（4）在簽訂土地和房屋征收協(xié)議時(shí)，征收部門要向被征收對(duì)象提供 安 置 房 的 位 置、戶 型、面 積 等 情 況，供 被 征 收 對(duì)象 選 擇，并 從 征 收 補(bǔ) 償款中預(yù)扣購(gòu)房款，在安置房配售入住之前期間，預(yù)扣的購(gòu)房款按銀行同期零存整取存款利率向安置對(duì)象支付利息。

（5）入住安置房的棟號(hào)、樓層、房號(hào)均采用搖號(hào)的方式選定。入住 對(duì)象須在辦理完購(gòu)房資金結(jié)算，完成騰房讓地后，才能參加搖號(hào)選房。享受拆遷鼓勵(lì)政策的和民政部門提供的老弱病殘對(duì)象經(jīng)審定后可優(yōu)先選房。

五、產(chǎn)權(quán)交易管理

（1）被征收對(duì)象購(gòu)買的安置房，憑拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議、身份證明由 區(qū) 政 府 統(tǒng) 一 辦 理 房 屋 所 有 權(quán) 證（有 限 產(chǎn) 權(quán)，注 明“安 置 房”字 樣）和 土地使用權(quán)證（注明“劃撥地”字樣）。

（2）安置房必須使用五年并向區(qū)財(cái)政補(bǔ)交土地出讓金取得完全產(chǎn)權(quán) 后，方能依法辦理上市交易審批手續(xù)，并補(bǔ)交享受優(yōu)惠政策的有關(guān)稅費(fèi)后方可上市交易。

五年之內(nèi)因各種特殊原因退房的，由區(qū)政府按銷售的價(jià)格扣除一定折舊費(fèi)用回購(gòu)。私下交易的，房管部門不予辦理過戶手續(xù)或由政府按當(dāng)時(shí)銷售價(jià)回購(gòu)收回。

六、物業(yè)管理

（1）安 置 房 物 業(yè) 管 理 堅(jiān) 持 政 府 引 導(dǎo)，走 社 會(huì) 化、市 場(chǎng) 化 運(yùn) 作 的 模 式。（2）安置房的房屋維修，由區(qū)政府按銷售金額的1%，在安置對(duì)象開 始入住時(shí)，一次性提取維修資金，存入房管部門監(jiān)管的維修基金專戶。

（3）安置房裝修不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)，做到安全實(shí)用，并符合抗 震、消 防、供 電、市 容 環(huán) 境 等 有 關(guān) 規(guī) 定。房 屋 裝 修 涉 及 室 外 的，還 必 須向規(guī)劃、房管、城管等部門辦理相關(guān)許可手續(xù)。

（4）安置房入住率達(dá)70%后，召開業(yè)主大會(huì)，成立業(yè)主委員會(huì)，選 聘有資質(zhì)物業(yè)公司，依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定進(jìn)行物業(yè)管理，主管部門負(fù)責(zé)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)的培訓(xùn)和監(jiān)管。

（5）物業(yè)公司所需員工，同等條件下優(yōu)先聘用被征收對(duì)象中的零就 業(yè)家庭及困難戶的家庭成員參與小區(qū)管理服務(wù)工作。（6）物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)，由物價(jià)部門核定。

（7）物業(yè)管理費(fèi)的來源：安置小區(qū)內(nèi)配建的商業(yè)服務(wù)場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)所得 用于物業(yè)管理開支，不足部分由入住對(duì)象交納。

（8）本辦法自發(fā)布之日起生效，已建成的安置房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適 用房、公租房小區(qū)物業(yè)管理參照?qǐng)?zhí)行。

第二篇：安置房管理辦法

安置房管理辦法

為加強(qiáng)安置住宅小區(qū)的管理，優(yōu)化小區(qū)居住環(huán)境，規(guī)范安置房管理秩序，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本區(qū)實(shí)際，制定本辦法。

一、總則

（1）本辦法所稱安置房，指區(qū)人民政府在進(jìn)行土地開發(fā)、城市（林區(qū)）棚戶區(qū)改造、公益事業(yè)建設(shè)等項(xiàng)目的土地和房屋征收后，以特定的價(jià)格、套型面積向本區(qū)世居無房戶定向銷售的保障性住房或優(yōu)惠安置房（統(tǒng)建住宅房)。

(2)安置房由區(qū)人民政府建設(shè)，市房地產(chǎn)管理局武進(jìn)分局具體負(fù)責(zé)安置房的管理工作。區(qū)建設(shè)、規(guī)劃、國(guó)土、物價(jià)、城管、財(cái)政、審計(jì)、發(fā)改、監(jiān)察等部門根據(jù)各自職責(zé)，協(xié)助實(shí)施安置房的建設(shè)、銷售、管理工作。

二、規(guī)劃建設(shè)管理

（1）區(qū)政府組織相關(guān)部門根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)和城市規(guī)劃的實(shí)施，依據(jù)相關(guān)規(guī)劃編制安置房建設(shè)中長(zhǎng)期規(guī)劃和計(jì)劃。

（2）安置房建設(shè)用地實(shí)行劃撥方式供應(yīng)。區(qū)國(guó)土部門根據(jù)安置房建設(shè)規(guī)劃，配套編制建設(shè)用地計(jì)劃，優(yōu)先保障供地。

（3）安置房的建設(shè)，堅(jiān)持“經(jīng)濟(jì)、適用、宜居”的原則，優(yōu)化設(shè)計(jì)，配套設(shè)施，確定合理的套型面積。

（4）安置房的建設(shè)，享受經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)稅費(fèi)優(yōu)惠政策。

（5）安置房建設(shè)交付時(shí)，須提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》和《住戶手冊(cè)》等資料。

三、被安置人資格管理

（1）安置房配售對(duì)象，即土地和房屋征收后的世居戶。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定，對(duì)示范小城鎮(zhèn)被安置人相關(guān)信息進(jìn)行公示，并開通舉報(bào)電話，接受社會(huì)監(jiān)督。開發(fā)建設(shè)單位不得向未經(jīng)過公示的人員出售安置房。

（2）被安置人相關(guān)信息經(jīng)公示無異議后，開發(fā)建設(shè)單位憑區(qū)、縣人民政府出具的項(xiàng)目情況說明函及項(xiàng)目立項(xiàng)、投資計(jì)劃等文件，向市國(guó)土資源和房屋管理局申請(qǐng)。

四、銷售管理

（1）安置房只能用于被安置人的還遷安置，剩余房屋不得向社會(huì)銷售，經(jīng)市國(guó)土資源和房屋管理局批準(zhǔn)后，可作為市或者區(qū)、縣保障性住房進(jìn)行儲(chǔ)備。

（2）安置房的銷售應(yīng)當(dāng)通過全市統(tǒng)一的商品房銷售系統(tǒng)進(jìn)行管理,開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法向市國(guó)土資源和房屋管理局申請(qǐng)辦理商品房銷售許可證。

（3）開發(fā)建設(shè)單位申請(qǐng)辦理商品房銷售許可證應(yīng)當(dāng)填寫申請(qǐng)書，并提交下列材料：

（一）營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；

（三）國(guó)有土地使用權(quán)證書；

（四）經(jīng)批準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)投資計(jì)劃；

（五）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（六）建設(shè)工程施工許可證；

（七）標(biāo)準(zhǔn)地名證書；

（八）房產(chǎn)測(cè)繪成果報(bào)告書；

（九）已按照規(guī)定交納基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用的證明；

（十）前期物業(yè)管理備案證明；

（十一）基礎(chǔ)工程質(zhì)量驗(yàn)收證明書；

（十二）示范小城鎮(zhèn)安置房項(xiàng)目成本核算證明材料；

（十三）其他需提交的相關(guān)材料。

（4）在簽訂土地和房屋征收協(xié)議時(shí)，征收部門要向被征收對(duì)象提供安置房的位置、戶型、面積等情況，供被征收對(duì)象選擇，并從征收補(bǔ)償款中預(yù)扣購(gòu)房款，在安置房配售入住之前期間，預(yù)扣的購(gòu)房款按銀行同期零存整取存款利率向安置對(duì)象支付利息。

（5）入住安置房的棟號(hào)、樓層、房號(hào)均采用搖號(hào)的方式選定。入住對(duì)象須在辦理完購(gòu)房資金結(jié)算，完成騰房讓地后，才能參加搖號(hào)選房。享受拆遷鼓勵(lì)政策的和民政部門提供的老弱病殘對(duì)象經(jīng)審定后可優(yōu)先選房。

五、產(chǎn)權(quán)交易管理

（1）被征收對(duì)象購(gòu)買的安置房，憑拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議、身份證明由區(qū)政府統(tǒng)一辦理房屋所有權(quán)證（有限產(chǎn)權(quán)，注明“安置房”字樣）和土地使用權(quán)證（注明“劃撥地”字樣）。

（2）安置房必須使用五年并向區(qū)財(cái)政補(bǔ)交土地出讓金取得完全產(chǎn)權(quán)后，方能依法辦理上市交易審批手續(xù)，并補(bǔ)交享受優(yōu)惠政策的有關(guān)稅費(fèi)后方可上市交易。五年之內(nèi)因各種特殊原因退房的，由區(qū)政府按銷售的價(jià)格扣除一定折舊費(fèi)用回購(gòu)。私下交易的，房管部門不予辦理過戶手續(xù)或由政府按當(dāng)時(shí)銷售價(jià)回購(gòu)收回。

六、物業(yè)管理

（1）安置房物業(yè)管理堅(jiān)持政府引導(dǎo)，走社會(huì)化、市場(chǎng)化運(yùn)作的模式。

（2）安置房的房屋維修，由區(qū)政府按銷售金額的1%，在安置對(duì)象開始入住時(shí)，一次性提取維修資金，存入房管部門監(jiān)管的維修基金專戶。

（3）安置房裝修不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)，做到安全實(shí)用，并符合抗震、消防、供電、市容環(huán)境等有關(guān)規(guī)定。房屋裝修涉及室外的，還必須向規(guī)劃、房管、城管等部門辦理相關(guān)許可手續(xù)。

（4）安置房入住率達(dá)70%后，召開業(yè)主大會(huì)，成立業(yè)主委員會(huì)，選聘有資質(zhì)物業(yè)公司，依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定進(jìn)行物業(yè)管理，主管部門負(fù)責(zé)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)的培訓(xùn)和監(jiān)管。

（5）物業(yè)公司所需員工，同等條件下優(yōu)先聘用被征收對(duì)象中的零就業(yè)家庭及困難戶的家庭成員參與小區(qū)管理服務(wù)工作。

（6）物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)，由物價(jià)部門核定。

（7）物業(yè)管理費(fèi)的來源：安置小區(qū)內(nèi)配建的商業(yè)服務(wù)場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)所得用于物業(yè)管理開支，不足部分由入住對(duì)象交納。

（8）本辦法自發(fā)布之日起生效，已建成的安置房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、公租房小區(qū)物業(yè)管理參照?qǐng)?zhí)行。

第三篇：安置房

安置房

基本簡(jiǎn)介

安置房，也叫動(dòng)遷房，是指在政府實(shí)施土地儲(chǔ)備地塊、非經(jīng)營(yíng)性公益項(xiàng)目建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和軍事設(shè)施建設(shè)等行政劃撥用地的拆遷過程中，以確定的價(jià)格、套型面積向具有市區(qū)戶籍（含從事農(nóng)業(yè)職業(yè)）的被拆遷人定向銷售的住宅房。

“拆遷安置房享受土地劃撥、規(guī)費(fèi)減免等相關(guān)政策，具有社會(huì)保障性質(zhì)，其供應(yīng)對(duì)象為集體土地的被拆遷居民家庭[2]。

主要分類

根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策的規(guī)定拆遷安置房屋一般分為兩大類：

一類是因重大市政工程動(dòng)遷居民而建造的配套商品房或配購(gòu)的中低價(jià)商品房。如黃浦江兩岸進(jìn)行的世博會(huì)拆遷。按照有關(guān)方面的規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人所有，但在取得所有權(quán)的5年之內(nèi)不能上市交易。

另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動(dòng)拆遷，動(dòng)拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購(gòu)買的中低價(jià)位商品房（與市場(chǎng)價(jià)比較而言）。

基本優(yōu)勢(shì)

1、是現(xiàn)房，而且早期的安置房有些的地理位置優(yōu)越，小區(qū)配套較完善;

2、戶型適中，以小兩房、小三房、部分中三房為主，即建筑面積120平方米以內(nèi)的戶型占絕大多數(shù)，而且大部分為多層建筑

3、政府統(tǒng)建的房屋質(zhì)量較為穩(wěn)定;

4、安置房依托地理優(yōu)勢(shì)和小區(qū)配套優(yōu)勢(shì)，升值比率與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期吻合，升幅較快 更重要的是，這些安置房如果沒有產(chǎn)權(quán)，價(jià)格普遍會(huì)比市價(jià)低。

當(dāng)然，還有一個(gè)客觀原因，安置房的業(yè)主往往享受多套房源，使其有出售的需求和可能。

拆遷條件

1、符合設(shè)計(jì)規(guī)范;

2、每套房屋面積不低于45平方米;

3、要符合國(guó)家安全和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，具體說要有房屋驗(yàn)收合格證，所有的證照應(yīng)齊全，從修建到竣工都必須達(dá)到安全標(biāo)準(zhǔn)。

過戶手續(xù)

一、個(gè)人拆遷安置房轉(zhuǎn)移過戶程序

先給該安置房辦理房產(chǎn)證，然后才可以進(jìn)行過戶，辦理房產(chǎn)證的條件是房產(chǎn)住滿5年。辦理房產(chǎn)證后可以按照正常的流程進(jìn)行過戶，流程如下：

先簽訂房地產(chǎn)買賣合同(當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中心可買到)，在合同里面都寫明你們雙方的約定，比如怎么付款，分幾次付款，一般都是簽了買賣合同首付給他3成，然后去房地產(chǎn)交易中心過戶，過戶當(dāng)日付6成，等你拿到產(chǎn)證后給他最后的1成。

過戶的手續(xù)不復(fù)雜，只要雙方的身份證原件以及復(fù)印件、戶口本、結(jié)婚證、稅費(fèi)繳納憑證、合同還有房產(chǎn)證，就可以去過戶了。注意的是雙方當(dāng)事人一定都要到場(chǎng)，要簽字的，如一方不去的話要去公證處作委托的.二、申辦材料

(1)、開發(fā)商名下的房產(chǎn)證原件。(2)、開發(fā)商的法人委托書。

(3)、拆遷前個(gè)人房產(chǎn)證原件或房產(chǎn)證注銷證明。(4)、被安置人身份證復(fù)印件。(5)、拆遷安置協(xié)議。(6)、房屋移轉(zhuǎn)過戶申請(qǐng)書。(7)、房屋權(quán)屬登記申請(qǐng)書。(8)、測(cè)量分戶平面圖。

(9)、如被拆遷人死亡，應(yīng)提供死亡證明和代理人證明及代理人身份證復(fù)印件。注：提供的復(fù)印件應(yīng)加蓋公章、私章；填寫的相關(guān)表格應(yīng)按要求簽字蓋章。[3] 交易風(fēng)險(xiǎn) 買賣的風(fēng)險(xiǎn)

第一、政策因素。

根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策規(guī)定，拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動(dòng)遷而建造的配套商品房或配購(gòu)的中低價(jià)商品房。此類房屋產(chǎn)權(quán)雖屬于個(gè)人所有，但在取得所有權(quán)的一定期限內(nèi)不能上市交易。另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動(dòng)拆遷，動(dòng)拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購(gòu)買的中低價(jià)位商品房(與市場(chǎng)價(jià)比較而言)。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。

第二、價(jià)格因素。

目前拆遷安置房的買賣大多是在簽訂了拆遷安置協(xié)議但房子尚未交付的情況下轉(zhuǎn)讓買賣的。由于從訂立安置協(xié)議到房屋交付，中間間隔時(shí)間長(zhǎng)、變化大，特別是價(jià)格不斷上漲，到交房時(shí)的價(jià)格可能相差近千元，拆遷戶認(rèn)為自己的利益受到了損失，因此拒絕交房，要求漲價(jià)，最終導(dǎo)致雙方的矛盾加劇，引起訴訟。

第三、人的因素。

“共有人”是拆遷安置房買賣風(fēng)險(xiǎn)的最大制造者。他們找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或?yàn)楹贤穆男性O(shè)置障礙。共有人會(huì)以《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第4項(xiàng)“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的”及第6項(xiàng)“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓為由，請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣合同無效。對(duì)此筆者認(rèn)為，根據(jù)人大常委會(huì)對(duì)《民法通則》若干問題的意見，共有財(cái)產(chǎn)的部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，其行為應(yīng)該視為無效，但該意見同時(shí)規(guī)定，如果第三人善意取得財(cái)產(chǎn)，其取得財(cái)產(chǎn)的行為應(yīng)該受到保護(hù)。而由此給其他共有人造成的損失，應(yīng)該由擅自處置財(cái)產(chǎn)的共有人進(jìn)行賠償。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓尚未確權(quán)發(fā)證的房地產(chǎn)，其立法目的就是為制止來源不明、權(quán)屬不清的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。而當(dāng)事人之間的拆遷房買賣合同在訂立合同時(shí)就來源明確、權(quán)屬清楚，拆遷戶主張合同無效違背誠(chéng)實(shí)信用原則。為保護(hù)交易安全，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。賣房人應(yīng)當(dāng)交付房屋，并協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。

因此，為減少矛盾、避免糾紛，購(gòu)置拆遷安置房首先要查明安置房的性質(zhì)，一般來說對(duì)已經(jīng)竣工的安置房可以到開發(fā)公司或房地產(chǎn)交易中心查詢房屋的產(chǎn)權(quán)資料、土地性質(zhì)等狀況，如房屋尚未建造或正在建造，買家非但要承擔(dān)極大的法律風(fēng)險(xiǎn)，而且還要承擔(dān)安置房的具體結(jié)構(gòu)、朝向、小區(qū)環(huán)境改變等不確定的風(fēng)險(xiǎn)。其次是訂立協(xié)議時(shí)要出售方全體共有人簽名，以減少風(fēng)險(xiǎn)。

交易風(fēng)險(xiǎn) 隨著城市化步伐的加快，大量農(nóng)村集體土地上的房屋被納入拆遷范圍。為了解決被拆遷人的居住問題，政府修建了專門的拆遷安置房。拆遷安置房享受土地劃撥、規(guī)費(fèi)減免等相關(guān)政策，具有社會(huì)保障性質(zhì)，其供應(yīng)對(duì)象為集體土地的被拆遷居民家庭。與普通商品房相比，拆遷安置房最大的特點(diǎn)在于購(gòu)買對(duì)象特定和交易時(shí)間受限，即只有符合條件的被拆遷人才有資格購(gòu)買拆遷安置房，并且被拆遷人在取得拆遷安置房房產(chǎn)證的一定時(shí)間內(nèi)(通常為五年)無法將該房過戶給其他人。雖然拆遷安置房交易受到限制，但在實(shí)際生活當(dāng)中，由于拆遷安置房與普通商品房之間通常存在著較大的差價(jià)，因而在民間已經(jīng)形成了事實(shí)上的拆遷安置房交易市場(chǎng)，甚至出現(xiàn)了批量收購(gòu)此類房屋然后再轉(zhuǎn)賣牟利的“黃牛”。雖然買賣雙方先簽訂買賣合同、辦理款項(xiàng)及房屋交接手續(xù)，五年后再辦理房屋過戶手續(xù)的做法并未違反法律規(guī)定，屬于合法行為;但與普通的商品房相比，拆遷安置房的交易風(fēng)險(xiǎn)大了許多。這主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

第一，房?jī)r(jià)上漲容易誘使賣方違約。

按照政策的規(guī)定，賣房者要在取得房產(chǎn)證之日起五年后才能夠?qū)⒎课葸^戶給買房者。在這漫長(zhǎng)的五年時(shí)間里，房?jī)r(jià)的走勢(shì)無論是誰都難以預(yù)料的。當(dāng)房?jī)r(jià)大幅上漲之時(shí)，賣房者完全可能將房屋再次賣給出價(jià)更高的買方。在某些極端的情況下，一套拆遷安置房在最終過戶之前，可能已經(jīng)被買賣了十幾次。拆遷安置房的買方是無法從買賣合同中獲得充足的保障的。房屋的歸屬最終取決于過戶情況：誰最終取得了拆遷安置房的所有權(quán)證，誰就是房屋的所有權(quán)人，至于其是否是第一個(gè)買方則在所不問。許多拆遷安置房的買方認(rèn)為，買賣合同已經(jīng)簽了、房款已經(jīng)付了、房子也已經(jīng)裝修過了，就算賣方違約，還能把我從房子里趕出去不成?可事實(shí)上，完成過戶手續(xù)的買方將依法取得房屋的所有權(quán)，并有權(quán)要求原來的購(gòu)房者搬出拆遷安置房屋。

第二，買方無法取得房屋再度拆遷的補(bǔ)償利益。

在城市擴(kuò)展的過程中，一些新建成的拆遷安置房再次面臨拆遷也并不鮮見。此時(shí)，拆遷部門所支付的補(bǔ)償金往往高于拆遷安置房的交易價(jià)格，而買賣雙方也因此對(duì)拆遷補(bǔ)償金的分配時(shí)常發(fā)生爭(zhēng)議：賣方認(rèn)為，房子還沒有過戶，則拆遷補(bǔ)償款當(dāng)然屬于賣方;買方認(rèn)為，房款已經(jīng)全部結(jié)清，自己已經(jīng)入住，則拆遷補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)屬于買方。從法律上來講，拆遷補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)仍然屬于賣方：一方面，拆遷補(bǔ)償款屬于被拆遷房屋的變形物，而不屬于孳息。變形物通常是以原物的滅失為其產(chǎn)生的前提;而孳息的產(chǎn)生通常并不依賴于原物的滅失，相反，通常其是在原物存在的情形下產(chǎn)生的。拆遷補(bǔ)償款不能適用孳息所有權(quán)隨交付變動(dòng)的規(guī)則。另一方面，拆遷補(bǔ)償款是賣方基于法律的規(guī)定而取得的，并非沒有合法的依據(jù)，因而不屬于不當(dāng)?shù)美Ｒ虼耍u方在已經(jīng)收取了購(gòu)房款之后，仍然有權(quán)利獲得拆遷補(bǔ)償款。

第三，易受不確定因素影響。

交易時(shí)間過長(zhǎng)，則許多不可預(yù)見的因素都將誘發(fā)糾紛。在一起案件當(dāng)中，在完成過戶之前，賣房人死亡了，而賣房人的繼承人對(duì)于該買賣合同產(chǎn)生爭(zhēng)議，認(rèn)為賣給買房人的價(jià)格太低了。買房人為了完成過戶，就不得不與從未謀面的繼承人進(jìn)行交涉，繼而卷入到賣房人的家務(wù)當(dāng)中。最終，買房人選擇通過訴訟來解決問題，但卻又面臨新的難題。賣房人有多個(gè)繼承人，有的已經(jīng)赴海外定居。在這種情況下，法院將不得不通過外交途徑送達(dá)。而至于多長(zhǎng)時(shí)間能夠完成送達(dá)，就很難預(yù)測(cè)了，而訴訟也將因此被拖延下去，買方也就無法取得房屋的產(chǎn)權(quán)證。除此之外，國(guó)家稅收、信貸等宏觀調(diào)控政策的變化，也會(huì)使得買賣雙方對(duì)于交易的得失進(jìn)行重新評(píng)估。

買房者在購(gòu)買拆遷安置房時(shí)，不能僅僅看到其相對(duì)低廉的價(jià)格，更應(yīng)當(dāng)看到其特殊的風(fēng)險(xiǎn)。筆者認(rèn)為，購(gòu)買拆遷安置房并非明智之舉，因?yàn)橐樌瓿山灰姿牡臅r(shí)間過長(zhǎng)，其中潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)是任何人都難以預(yù)見和避免的。買方所獲得的只是有限的差價(jià)，而其可能損失的卻是整個(gè)房屋。

政策風(fēng)險(xiǎn)

這類房屋的交易行為比較容易引起國(guó)家的關(guān)注并加以規(guī)范，出現(xiàn)或抬高一些入市門檻，比如2004年6月開始由政府統(tǒng)建的解困房(不包括安置房)，產(chǎn)權(quán)證辦理后五年內(nèi)不能上市買賣交易。

如果你們簽訂了預(yù)約合同，但國(guó)家法規(guī)又規(guī)定該房屋不得轉(zhuǎn)讓，那法律上可以視為情勢(shì)改變，造成該合同不能履

入市銷售

安置房的入市銷售

很多人購(gòu)買安置房時(shí)看重產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓和價(jià)格，卻忘了關(guān)注該安置房的銷售本身是否合法？其實(shí)，安置房能否銷售要依具體情況來定。

相關(guān)人士介紹，嚴(yán)格意義上，不能轉(zhuǎn)讓的房屋包括未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；以及權(quán)屬有爭(zhēng)議的和法律法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

安置房主要有幾種情況，如果拆遷前這房子就是業(yè)主自有房，安置房辦出的產(chǎn)權(quán)證也是業(yè)主的，拿到產(chǎn)權(quán)證后就可以交易，但除了正常的房屋交易稅外，還需要交納一份土地出讓金。對(duì)于沒有產(chǎn)權(quán)證房屋就出售，按照《房地產(chǎn)管理辦法》視為非法，但土地房產(chǎn)局不參與裁定。

如果拆遷前這房子是公房，住戶是租住的，該房就不能轉(zhuǎn)讓；如果是公房，業(yè)主已向單位購(gòu)買，而且安置房的產(chǎn)權(quán)證上是業(yè)主本人名字，就可以轉(zhuǎn)讓，但也需要額外交納土地出讓金。預(yù)約銷售因?yàn)闆]有看到產(chǎn)權(quán)證，購(gòu)買時(shí)的房屋情況不能只聽業(yè)主一面之詞。如果買到的安置房其實(shí)是公房，雖然購(gòu)買程序合法，還是被判無效。

簽訂預(yù)約合同時(shí)，要到土地房產(chǎn)局核實(shí)該安置房的性質(zhì)，轉(zhuǎn)讓是否合法。如果業(yè)主已婚一定要夫妻雙方都簽字，或者得到另一方同意轉(zhuǎn)讓的授權(quán)書，業(yè)主未結(jié)婚的要請(qǐng)其出示未婚證明。

價(jià)格因素

目前拆遷安置房的買賣大多是在簽訂了拆遷安置協(xié)議但房子尚未交付的情況下轉(zhuǎn)讓買賣的。由于從訂立安置協(xié)議到房屋交付，中間間隔時(shí)間長(zhǎng)、變化大，特別是價(jià)格不斷上漲，到交房時(shí)的價(jià)格可能相差近千元，拆遷戶認(rèn)為自己的利益受到了損失，因此拒絕交房，要求漲價(jià)，最終導(dǎo)致雙方的矛盾加劇，引起訴訟。

人的因素

“共有人”是拆遷安置房買賣風(fēng)險(xiǎn)的最大制造者。他們找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或?yàn)楹贤穆男性O(shè)置障礙。共有人會(huì)以《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第4項(xiàng)“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的”及第6項(xiàng)“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓為由，請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣合同無效。對(duì)此筆者認(rèn)為，根據(jù)人大常委會(huì)對(duì)《民法通則》若干問題的意見，共有財(cái)產(chǎn)的部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，其行為應(yīng)該視為無效，但該意見同時(shí)規(guī)定，如果第三人善意取得財(cái)產(chǎn)，其取得財(cái)產(chǎn)的行為應(yīng)該受到保護(hù)。而由此給其他共有人造成的損失，應(yīng)該由擅自處置財(cái)產(chǎn)的共有人進(jìn)行賠償。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓尚未確權(quán)發(fā)證的房地產(chǎn)，其立法目的就是為制止來源不明、權(quán)屬不清的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。而當(dāng)事人之間的拆遷房買賣合同在訂立合同時(shí)就來源明確、權(quán)屬清楚，拆遷戶主張合同無效違背誠(chéng)實(shí)信用原則。為保護(hù)交易安全，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。賣房人應(yīng)當(dāng)交付房屋，并協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。

因此，為減少矛盾、避免糾紛，購(gòu)置拆遷安置房首先要查明安置房的性質(zhì)，一般來說對(duì)已經(jīng)竣工的安置房可以到開發(fā)公司或房地產(chǎn)交易中心查詢房屋的產(chǎn)權(quán)資料、土地性質(zhì)等狀況，如房屋尚未建造或正在建造，買家非但要承擔(dān)極大的法律風(fēng)險(xiǎn)，而且還要承擔(dān)安置房的具體結(jié)構(gòu)、朝向、小區(qū)環(huán)境改變等不確定的風(fēng)險(xiǎn)。其次是訂立協(xié)議時(shí)要出售方全體共有人簽名，以減少風(fēng)險(xiǎn)。

基本區(qū)別

與回遷房的區(qū)別 拆遷安置房，是指在人民政府實(shí)施土地儲(chǔ)備地塊、非經(jīng)營(yíng)性公益性項(xiàng)目建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和軍事設(shè)施建設(shè)等行政劃撥用地的拆遷過程中，以確定的價(jià)格、套型面積向具有本市市區(qū)戶口（含農(nóng)業(yè)職業(yè)）的被拆遷人定向銷售的住宅房屋。

拆遷回遷房是指在原地拆遷安置的房屋。

他們之間的區(qū)別是在人民政府實(shí)施土地儲(chǔ)備地塊、非經(jīng)營(yíng)性公益性項(xiàng)目建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和軍事設(shè)施建設(shè)等行政劃撥用地上進(jìn)行房屋拆遷的，房屋拆遷補(bǔ)償方式是原地產(chǎn)權(quán)調(diào)換的既是拆遷安置房，也是拆遷回遷房；但在出讓土地上進(jìn)行房屋拆遷的，如可以原地回遷的就是拆遷回遷房，而不是拆遷安置房。

與一般商品房的區(qū)別

因?yàn)椴疬w安置房的安置對(duì)象是特定的動(dòng)遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)的地方政策的約束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。與普通商品房相比，拆遷安置房最大的特點(diǎn)在于購(gòu)買對(duì)象特定和交易時(shí)間受限，即只有符合條件的被拆遷人才有資格購(gòu)買拆遷安置房，并且被拆遷人在取得拆遷安置房房產(chǎn)證的一定時(shí)間內(nèi)（通常為五年）無法將該房過戶給其他人。

常見問題

安置房可以買賣嗎?買賣的風(fēng)險(xiǎn)是什么?

其實(shí)，所謂拆遷安置房是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因?yàn)槠浒仓脤?duì)象是特定的動(dòng)遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受地方政府政策的約束，所以和一般的商品房交易有很大的不同。但如果拆遷安置房取得房權(quán)，并且沒有規(guī)定限制對(duì)外出售，或者限制轉(zhuǎn)讓的期限已滿，這樣的拆遷安置房和一般的商品住宅沒什么區(qū)別，這樣的安置房可以買賣。

現(xiàn)金市面上掛牌的拆遷安置房，往往是沒有取得產(chǎn)證，或者是剛剛?cè)〉卯a(chǎn)證，按規(guī)定5年內(nèi)限制轉(zhuǎn)讓的房子。安置房買賣的風(fēng)險(xiǎn)很大，甚至沒有保障的。尚未去得產(chǎn)證的拆遷安置房，按《物權(quán)法》規(guī)定，房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)以房地產(chǎn)管理部門登記備案為準(zhǔn)，沒有登記備案的，除法律特殊規(guī)定的情形外，不具有物權(quán)法上的產(chǎn)權(quán)效力。也就是說此類安置房還沒有取得安全產(chǎn)權(quán)，對(duì)外出售是不合法的。即使簽訂附生效的買賣合同，期間風(fēng)險(xiǎn)也甚大。如：沒有產(chǎn)權(quán)證的拆遷安置房，或者產(chǎn)權(quán)證但5年內(nèi)限制轉(zhuǎn)讓的拆遷安置房，從簽訂合同到將來辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間漫長(zhǎng)，不確定因素多，可能會(huì)出現(xiàn)如下一些潛在安置房買賣的風(fēng)險(xiǎn)：

1、家庭成員內(nèi)部可能對(duì)拆遷安置房的分配有異議，萬一協(xié)商不成，可能每部起訴到法院解決，最終確定的合法權(quán)益人是誰還無法確定;

2、無產(chǎn)權(quán)的拆遷安置房可能因其他原因?qū)е聼o法辦理產(chǎn)權(quán)證;

3、因交易時(shí)間漫長(zhǎng)，房?jī)r(jià)變動(dòng)可能性發(fā)，果如出售方為謀取更大利益，將房屋房?jī)r(jià)賣給他人，并在可以過戶交易時(shí)先行過戶給他人，那么購(gòu)買方就很實(shí)現(xiàn)購(gòu)房母的了，只能主張債權(quán)了;

4、在購(gòu)買房等待過戶的漫長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，也有可能發(fā)生因出售方自身債務(wù)糾紛，導(dǎo)致房屋被債權(quán)人申請(qǐng)法院查封。

購(gòu)置拆遷安置房首先要查明安置房的性質(zhì)，一般來說對(duì)已經(jīng)竣工的安置房可以查詢其“五證”，或到房地產(chǎn)交易中心查詢房屋的產(chǎn)權(quán)資料等。不同類型的拆遷安置房，交易雙方承擔(dān)的交易風(fēng)險(xiǎn)有所不同。第一類動(dòng)拆遷安置房，由于交易時(shí)間長(zhǎng)，受市場(chǎng)因素的影響，往往買家需要承擔(dān)極大的法律風(fēng)險(xiǎn)。主要體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲后上家有意反悔，找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或?yàn)楹贤穆男性O(shè)置障礙。如果是購(gòu)買還沒定位的安置房風(fēng)險(xiǎn)就更大，買賣雙方雖然可以知道房屋大致的坐落位置，但無法確定建好后安置房的具體結(jié)構(gòu)、朝向、小區(qū)環(huán)境等，辦理過戶等手續(xù)時(shí)間也會(huì)更長(zhǎng)。因此在購(gòu)買此類房產(chǎn)時(shí)，簽訂一份有效的具有可操作性的買賣合同就顯得至關(guān)重要。買賣合同除了要具備一般買賣合同的主要條款外，還需要對(duì)房屋的增購(gòu)等費(fèi)用的支付方式，遲延交房等都作出明確的約定。一般來說購(gòu)置該類房屋，可以根據(jù)《民法通則》及《合同法》的相關(guān)規(guī)定，簽訂附條件的合同來保證買賣合同的有效性，并對(duì)具體細(xì)節(jié)作出明確約定以防合同相對(duì)方反悔，最好由專業(yè)房產(chǎn)律師進(jìn)行指導(dǎo)。

有證的拆遷安置房當(dāng)然可以買賣，交易也與普通房屋沒有差別;對(duì)于無證的拆遷安置房，要分清情況，主要注意這幾個(gè)問題：

(1)調(diào)查清楚拆遷前的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，如果拆遷前具備產(chǎn)權(quán)證，只是拆遷后開發(fā)商沒有及時(shí)辦理，如果有拆遷協(xié)議書，雖然麻煩，但日后還是可以辦理產(chǎn)權(quán)證的;

(2)一定要辦理公證手續(xù)，以免日收出現(xiàn)糾紛。

(3)有的開發(fā)企業(yè)為了增加收入，在拆遷安置房交易后可以提供更名(過戶)服務(wù)，適當(dāng)收一些費(fèi)用是一種比較好的解決辦法。

什么是安置房?安置房的類型?

安置房，是政府進(jìn)行城市道路建設(shè)和其他公共設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，對(duì)被拆遷住戶進(jìn)行安置所建的房屋。安置的對(duì)象是城市居民被拆遷戶，也包括征拆遷房屋的農(nóng)戶。隨著城市建設(shè)發(fā)展步伐的進(jìn)一步加快，政府盡可能新建更多的安置房，不斷滿足拆遷戶的需求已迫在眉睫。

拆遷安置房也叫動(dòng)遷房。是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。安置房在房產(chǎn)交易中占據(jù)了一個(gè)比較重要的位置。

● 預(yù)約銷售方式流行 很多安置房尤其是新近交房的安置房交易都是采用預(yù)約銷售的方式。即安置房業(yè)主還沒有拿到房屋的產(chǎn)權(quán)就轉(zhuǎn)讓，所以買家購(gòu)買房屋后暫時(shí)不能過戶。“最常見的方式就是買賣雙方找一家可靠的中介，由中介牽頭雙方簽訂一份帶附加條件的預(yù)約銷售合同，合同聲明該房屋已經(jīng)售出，但要等產(chǎn)權(quán)辦好再過戶。”中介會(huì)把這份合同拿到公證處公證，證明雙方已經(jīng)發(fā)生了這個(gè)交易行為。

付款方式也根據(jù)協(xié)商各有不同，比如有的是先預(yù)付30萬元訂金，交房后再付20萬元或一次性付清總房?jī)r(jià)的90%，余下的辦理房產(chǎn)過戶后付清。不過，沒有過戶就買房無法進(jìn)行銀行按揭，購(gòu)買的市民就得一次性付出幾十萬元現(xiàn)金，壓力也不小。

● 安置房之所以這么受歡迎，有他自身的優(yōu)勢(shì)存在：

首先，它是現(xiàn)房，而且早期的安置房有些的地理位置優(yōu)越，小區(qū)配套較完善;其次，它的戶型適中，以小兩房、小三房、部分中三房為主，即建筑面積120平方米以內(nèi)的戶型占絕大多數(shù)，而且大部分為多層建筑;再次，.政府統(tǒng)建的房屋質(zhì)量較為穩(wěn)定;最后，安置房依托地理優(yōu)勢(shì)和小區(qū)配套優(yōu)勢(shì)，升值比率與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期吻合，升幅較快。

更重要的是，這些安置房如果沒有產(chǎn)權(quán)，價(jià)格普遍會(huì)比市價(jià)低。● 買安置房存在政策風(fēng)險(xiǎn)：

這類房屋的交易行為比較容易引起國(guó)家的關(guān)注并加以規(guī)范，出現(xiàn)或抬高一些入市門檻，比如2004年6月開始由政府統(tǒng)建的解困房(不包括安置房)，產(chǎn)權(quán)證辦理后五年內(nèi)不能上市買賣交易。

如果你們簽訂了預(yù)約合同，但國(guó)家法規(guī)又規(guī)定該房屋不得轉(zhuǎn)讓，那法律上可以視為情勢(shì)改變，造成該合同不能履行

● 安置房可以貸款嗎、安置房有房產(chǎn)證嗎?

1、如果不是拆遷安置戶而購(gòu)買拆遷安置房是不能申請(qǐng)公積金貸款。

2、拆遷安置戶在取得產(chǎn)權(quán)證契稅證后的6個(gè)月時(shí)間內(nèi)，您可以向我部申請(qǐng)住房公積金貸款。

3、如果安置房的地已歸為國(guó)有土地的話，那棟房子是可以辦到產(chǎn)權(quán)證的，如果安置房為集資的土地，則是辦不到產(chǎn)權(quán)證的。

4、買安置如果只是自己住的話，合同簽得好的話是沒有什么問題的，如果買來用于交易的話就有風(fēng)險(xiǎn)。

拆遷安置房和回遷房區(qū)別 拆遷安置房，是指在人民政府實(shí)施土地儲(chǔ)備地塊、非經(jīng)營(yíng)性公益性項(xiàng)目建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和軍事設(shè)施建設(shè)等行政劃撥用地的拆遷過程中，以確定的價(jià)格、套型面積向具有本市市區(qū)戶口(含農(nóng)業(yè)職業(yè))的被拆遷人定向銷售的住宅房屋。

拆遷回遷房是指在原地拆遷安置的房屋。

他們之間的區(qū)別是在人民政府實(shí)施土地儲(chǔ)備地塊、非經(jīng)營(yíng)性公益性項(xiàng)目建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和軍事設(shè)施建設(shè)等行政劃撥用地上進(jìn)行房屋拆遷的，房屋拆遷補(bǔ)償方式是原地產(chǎn)權(quán)調(diào)換的既是拆遷安置房，也是拆遷回遷房;但在出讓土地上進(jìn)行房屋拆遷的，如可以原地回遷的就是拆遷回遷房，而不是拆遷安置房。

經(jīng)濟(jì)適用房、安置房、安居房的區(qū)別

經(jīng)濟(jì)適用住房是面向中低收入家庭的普通住宅;要體現(xiàn)適用、經(jīng)濟(jì)、美觀、安全、衛(wèi)生、便利的原則;布局要符合城市規(guī)劃的要求;使用功能要滿足居民基本生活的需要;建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要根據(jù)北京市“九五”住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合市場(chǎng)需求確定。

現(xiàn)階段，經(jīng)濟(jì)適用住房的來源主要有三種：一是由政府提供專項(xiàng)用地，通過統(tǒng)一開發(fā)、集中組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房;二是將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬作為商品房開發(fā)的部分普通住宅項(xiàng)目調(diào)整為經(jīng)濟(jì)適用住房;三是單位以自建和聯(lián)建方式建設(shè)的，出售給本單位職工的經(jīng)濟(jì)適用住房。

安居房包括按規(guī)定出售或出租給國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、企業(yè)單位職工的準(zhǔn)成本房、全成本房、全成本微利房和社會(huì)微利房。

第四篇：安置房管理辦法起草說明

安置房管理辦法起草說明

篇一：物業(yè)管理辦法起草說明

池州市物業(yè)管理工作情況介紹

一、《池州市主城區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》起草背景及說明

我市物業(yè)管理工作仍然面臨諸多問題，主要表現(xiàn)在：一是自原池州地區(qū)于1998年出臺(tái)的《池州地區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》后，一直沒有出臺(tái)池州市物業(yè)管理行業(yè)管理的綱領(lǐng)性文件，僅僅依靠房管、物價(jià)等部門的各項(xiàng)單項(xiàng)政策，與《物權(quán)法》和國(guó)務(wù)院、安徽省新修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》精神不相銜接。二是隨著主城區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展和小區(qū)面積的不斷擴(kuò)大，對(duì)物業(yè)服務(wù)的投訴和糾紛逐年上升，引起人大代表、政協(xié)委員以及社會(huì)各界的高度關(guān)注。

辦法制定前，我們會(huì)同市政府法制辦、貴池區(qū)政府多次赴兄弟城市考察學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我市實(shí)際，充分征求有關(guān)部門的意見和建議，并對(duì)匯景社區(qū)、秋江社區(qū)以及不同類型物業(yè)管理小區(qū)進(jìn)行了調(diào)研，起草了《池州市主城區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》，經(jīng)市政府第39次常務(wù)會(huì)議審議通過。這是撤地設(shè)市以來我市第一個(gè)系統(tǒng)性規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性指導(dǎo)文件，確立了多項(xiàng)重要原則和制度。

配套完善行業(yè)管理政策制度體系。2011年6月，會(huì)同貴池區(qū)政府及市直相關(guān)部門制定出臺(tái)了《池州市物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目準(zhǔn)入與退出制度的實(shí)施意見》、《池州主城區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》、《池州市主城區(qū)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理暫行辦法》、《池州市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)考核暫行辦法》、《關(guān)于建立實(shí)行 社區(qū)物業(yè)管理“三位一體”機(jī)制的意見》、《池州市主城區(qū)商品房住宅小區(qū)配套設(shè)施維護(hù)管理暫行規(guī)定》等一系列配套細(xì)則和辦法，修訂發(fā)布了《池州市主城區(qū)住宅物業(yè)分等定級(jí)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》，對(duì)物業(yè)準(zhǔn)入與退出、裝修裝潢管理、保潔管理、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、車位管理等出臺(tái)了具體的政策措施，構(gòu)筑系統(tǒng)科學(xué)的物業(yè)管理體系。

二、《辦法》確立的幾個(gè)重要制度和政策

1、確立了“條塊結(jié)合、以塊為主、屬地管理”的原則。實(shí)行政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、重心下移、扁平管理，落實(shí)屬地管理，積極推動(dòng)體制機(jī)制創(chuàng)新。緊密結(jié)合我市實(shí)際，積極探索物業(yè)管理新模式，重心下移，建立健全條塊結(jié)合、以塊為主、納入社區(qū)統(tǒng)一管理的物業(yè)管理新體制。推動(dòng)社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)“三位一體”的管理模式。將主城區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)初審、物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)服務(wù)日常考核、維修資金使用的審核審批等監(jiān)管權(quán)限下放到貴池區(qū)，落實(shí)屬地管理。市房產(chǎn)局負(fù)責(zé)制定政策、宏觀行業(yè)管理、行業(yè)培訓(xùn)、考核評(píng)優(yōu)以及配套用房的落實(shí)等等。目前，貴池區(qū)已成立市政物業(yè)管理處，各街道、社區(qū)也相繼成立物業(yè)管理辦公室，市、區(qū)、街道、社區(qū)四級(jí)管理體制初步建立。明確區(qū)、街道、社區(qū)在物業(yè)管理中的職能職責(zé)，強(qiáng)化街道、社區(qū)的一線作用（招投標(biāo)、市優(yōu)評(píng)比、日常考核等一票否決）。

2、四類小區(qū)分類管理。新建小區(qū)，提高規(guī)劃品位，高標(biāo)準(zhǔn)

要求；不規(guī)范小區(qū)，通過考核、管理，逐步引導(dǎo)規(guī)范；老舊小區(qū)、安置房小區(qū)，由街道成立物業(yè)企業(yè)兜底管理，收取基本的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，非贏利性質(zhì)，實(shí)行準(zhǔn)物業(yè)管理；背街小巷實(shí)行政府保潔，由政府補(bǔ)貼。

3、健全完善業(yè)主委員會(huì)制度。明確了籌備經(jīng)費(fèi)，首次經(jīng)費(fèi)由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，調(diào)動(dòng)街道社區(qū)的積極性，配備辦公場(chǎng)所、辦公設(shè)施設(shè)備，在工作上給予支持。到期換屆的，市、區(qū)、街道按1:1:1比例分?jǐn)偂Ｔ跇I(yè)委會(huì)成立，社居委成員盡可能兼任業(yè)主委員會(huì)主任。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)籌備、改選由街道、社區(qū)牽頭，并指導(dǎo)、監(jiān)督其運(yùn)作。為保證選舉工作正常開展，首次業(yè)主大會(huì)選舉經(jīng)費(fèi)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，換屆、改選經(jīng)費(fèi)由市、區(qū)、街道辦事處按照1:1:1的比例分?jǐn)偂?/p>

4、確立了物業(yè)服務(wù)準(zhǔn)入退出與考核制度。考核分三級(jí)考核，區(qū)住建委季度考核（區(qū)物業(yè)管理處、市容局、街道社區(qū)共同參加），打分、通報(bào)，街道社區(qū)負(fù)責(zé)日常考核。市房產(chǎn)局進(jìn)行考核，專項(xiàng)檢查（比如非機(jī)動(dòng)車庫(kù)使用情況、小區(qū)戶外廣告檢查），考核低于90分的，不得申報(bào)優(yōu)秀項(xiàng)目。強(qiáng)化市場(chǎng)準(zhǔn)入、退出監(jiān)管。當(dāng)出現(xiàn)小區(qū)管理真空時(shí)，由貴池區(qū)啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，組織市容、環(huán)衛(wèi)等部門臨時(shí)介入，負(fù)責(zé)衛(wèi)生保潔等基本服務(wù)，維護(hù)小區(qū)正常生活秩序。

特別提出實(shí)行物業(yè)服務(wù)質(zhì)量履約保證合同制度。物業(yè)服務(wù)企

業(yè)進(jìn)入小區(qū)接管前，按小區(qū)建設(shè)規(guī)模的一定比例繳納履約保證金。開發(fā)企業(yè)的前期開辦費(fèi)統(tǒng)一監(jiān)管。

篇二：關(guān)于制定綦江縣安置房建設(shè)和使用管理暫行辦法的說明(送縣政府)關(guān)于制定《綦江縣統(tǒng)建安置房建設(shè)和使用管

理辦法》的說明

為了進(jìn)一步加強(qiáng)安置房建設(shè)和管理，切實(shí)解決被拆遷人的后顧之憂，根據(jù)根據(jù)《重慶市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、重慶市人民政府《關(guān)于調(diào)整征地補(bǔ)償安置政策有關(guān)事項(xiàng)的通知》（渝府發(fā)【2008】45號(hào)）、綦江縣人民政府《關(guān)于印發(fā)綦江縣征地拆遷補(bǔ)償安置實(shí)施辦法的通知》（綦江府發(fā)

【2008】39號(hào)）文件精神，結(jié)合我縣實(shí)際，制定了《綦江縣統(tǒng)建安置房建設(shè)和使用管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）。現(xiàn)將制定情況說明如下：

一、《辦法》制定的政策依據(jù)

一是依據(jù)《重慶市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第一章第四九條規(guī)定：“拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償、安置；被拆遷人應(yīng)當(dāng)在搬遷期限內(nèi)完成搬遷。”以及

第三章第三十七條規(guī)定：“在原拆遷范圍內(nèi)進(jìn)行安置的，拆遷人應(yīng)當(dāng)先建安置房。拆遷安置住宅房屋應(yīng)公開房號(hào)，由先行搬遷的被拆遷人在同等戶型條件下優(yōu)先選擇安置的樓層和朝向。住宅安置房必須符合國(guó)家普通民用住宅設(shè)計(jì)規(guī)范的基本要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；未通過規(guī)劃、消防和建筑質(zhì)量等驗(yàn)收的安置房不得交付使用。”

二是依據(jù)重慶市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)《重慶市人民政府關(guān)于調(diào)整征地補(bǔ)償安置政策有關(guān)事項(xiàng)的通知》（渝府發(fā)〔2008〕45號(hào)）文件規(guī)定：“被征地拆遷農(nóng)轉(zhuǎn)非人員住房安置的人均建筑面積標(biāo)準(zhǔn)為30平方米。”以及“各區(qū)人民政府可以按照“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作”的方式，提供國(guó)有土地使用權(quán)，通過招標(biāo)的方式確定建設(shè)單位修建住房，并由建設(shè)單位定向銷售給已進(jìn)行貨幣安置的征地農(nóng)轉(zhuǎn)非住房安置對(duì)象，以滿足其住房需求。定向修建并銷售給被征地拆遷農(nóng)轉(zhuǎn)非人員居住的住房應(yīng)享受經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的有關(guān)優(yōu)惠政策。“

二、《辦法》起草的背景

一是理順安置房建設(shè)和使用管理的需要。目前，全縣安置房由各拆遷人自行修建，存在建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不

一、建筑質(zhì)量參差不齊等問題，不利于縣政府統(tǒng)一掌握和調(diào)配。

二是建立誠(chéng)信政府、構(gòu)建和諧社會(huì)的需要。目前，我縣缺乏一部具體的安置房建設(shè)和管理辦法，因此，各部門對(duì)被拆遷百姓的意見、建議很難及時(shí)、有效解決，經(jīng)常出現(xiàn)百姓因此堵路、堵工現(xiàn)象。

三、《辦法》起草過程

我局組織力量進(jìn)行調(diào)研，依據(jù)《重慶市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、重慶市人民政府《關(guān)于調(diào)整征地補(bǔ)償安置政策有關(guān)事項(xiàng)的通知》、綦江縣人民政府《關(guān)于印發(fā)綦江縣征地拆 遷補(bǔ)償安置實(shí)施辦法的通知》等文件精神，結(jié)合我縣實(shí)際，我局多次組織縣國(guó)土房管、縣財(cái)政、縣建設(shè)管理和各園城等部門討論修改，共同制定此《辦法》。

四、《辦法》出臺(tái)的目的

明確各部門職責(zé)，確定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，制定安置房分配方案，進(jìn)一步加強(qiáng)安置房建設(shè)和分配的監(jiān)督、管理，維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定，促進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)健康、有序、可持續(xù)發(fā)展。

以上關(guān)于《綦江縣統(tǒng)建安置房建設(shè)和使用管理辦法》的制定情況，特此說明。

綦江縣住房保障局

二O一O年十月二十八日

附件：

相關(guān)依據(jù)（附全文電子件）

1、《綦江縣統(tǒng)建安置房建設(shè)和使用管理辦法》（討論稿）

2、《重慶市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》；

3、《關(guān)于調(diào)整征地補(bǔ)償安置政策有關(guān)事項(xiàng)的通知》（渝府發(fā)【2008】45號(hào)）；

4、《關(guān)于印發(fā)綦江縣征地拆遷補(bǔ)償安置實(shí)施辦法的通知》（綦江府發(fā)【2008】39號(hào)）； 附件1：

綦江縣統(tǒng)建安置房建設(shè)和使用管理辦法

第一章 總 則

第一條 為加強(qiáng)城市規(guī)劃區(qū)統(tǒng)建安置房建設(shè)與使用的管理，明確相關(guān)部門和單位職責(zé)，維護(hù)被拆遷單位的合法權(quán)益，使政府統(tǒng)建的統(tǒng)建安置房建設(shè)、管理、使用規(guī)范有序，根據(jù)《重慶市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、重慶市人民政府《關(guān)于調(diào)整征地補(bǔ)償安置政策有關(guān)事項(xiàng)的通知》（渝府發(fā)【2008】45號(hào)）、綦江縣人民政府《關(guān)于印發(fā)綦江縣征地拆遷補(bǔ)償安置實(shí)施辦法的通知》（綦江府發(fā)【2008】39號(hào)），特制訂本辦法。

第二條 我縣行政區(qū)域內(nèi)由政府統(tǒng)一建設(shè)的安置房適用本辦法。

本辦法所稱統(tǒng)建安置房，是指因政府投資或組織實(shí)施的項(xiàng)目及實(shí)施土地統(tǒng)征、收購(gòu)儲(chǔ)備、地塊改造等拆遷，由政府統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)并對(duì)被拆遷戶實(shí)行安置的住宅房、商業(yè)房和其他用房。

第三條 統(tǒng)建安置房建設(shè)由縣住房保障部門負(fù)責(zé)牽頭，其他相關(guān)部門積極配合。第四條 統(tǒng)建安置房由拆遷單位負(fù)責(zé)分配。

本辦法所稱拆遷單位，是指具體組織實(shí)施土地統(tǒng)征、收購(gòu)儲(chǔ)備、地塊改造等拆遷行為的單位或受委托的單位。

第五條 統(tǒng)建安置房建設(shè)以期房建設(shè)為主，按需建設(shè)為輔的方式；統(tǒng)建安置房分配則以現(xiàn)房為主，期房為輔。

期房建設(shè)是指縣住房保障部門根據(jù)所編制的建設(shè)計(jì)劃，在實(shí)行拆遷以前統(tǒng)一建設(shè)安置房，以期被拆遷單位能快速入住。

按需建設(shè)是指縣住房保障部門根據(jù)拆遷單位提出的建設(shè)計(jì)劃統(tǒng)一建設(shè)安置房，滿足拆遷安置需要。第二章 工作職責(zé)

第六條 縣住房保障部門負(fù)責(zé)編制統(tǒng)建安置房的專項(xiàng)規(guī)劃、建設(shè)的計(jì)劃工作；負(fù)責(zé)統(tǒng)建安置房施工設(shè)計(jì)、工程招投標(biāo)、組織施工等工作；提供統(tǒng)建安置房竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和管理技術(shù)檔案；在國(guó)家規(guī)定的時(shí)間范圍內(nèi)，處理有關(guān)部門和拆遷安置戶提出的統(tǒng)建安置房建設(shè)質(zhì)量問題；接受相關(guān)部門的監(jiān)督管理。縣發(fā)改委負(fù)責(zé)統(tǒng)建安置房建設(shè)立項(xiàng)審批； 縣規(guī)劃部門負(fù)責(zé)統(tǒng)建安置房建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)與審批；

縣建設(shè)部門負(fù)責(zé)辦理統(tǒng)建安置房工程建設(shè)相關(guān)手續(xù)，派精干人員對(duì)工程質(zhì)量、安全進(jìn)行全程監(jiān)督；

縣國(guó)土房管部門負(fù)責(zé)統(tǒng)建安置房建設(shè)的供地、用地等手續(xù)辦理工作； 縣財(cái)政部門負(fù)責(zé)統(tǒng)建安置房建設(shè)資金籌措、使用監(jiān)管等工作，并對(duì)統(tǒng)建安置房建設(shè)所需資金優(yōu)先予以安排；

縣審計(jì)部門負(fù)責(zé)統(tǒng)建安置房建設(shè)工程跟蹤審計(jì)；

以上部門在統(tǒng)建安置房建設(shè)環(huán)節(jié)中，應(yīng)充分發(fā)揮主觀能動(dòng)性，采取有效措施，確保統(tǒng)建安置房以最快速度建成交付使用。

第七條 供水、供氣、供電、通訊、有線電視部門根據(jù)統(tǒng)建安置房的規(guī)劃布局，做好供水、供氣、供電、通訊、有線電視管網(wǎng)的前期工作，及時(shí)提供配套服務(wù)；指導(dǎo)、配合好安置房建設(shè)的供水、供氣、供電、通訊、有線電視規(guī)劃設(shè)計(jì)和質(zhì)量檢驗(yàn)，使其符合標(biāo)準(zhǔn)，確保使用。

第八條 拆遷單位做好以下工作

1、拆遷資料的登記、保管工作；

2、向住房保障(轉(zhuǎn)載于:www.cSSyq.co m 書 業(yè) 網(wǎng):安置房管理辦法起草說明)部門提供準(zhǔn)確的統(tǒng)建安置房數(shù)量、戶型面積等資料；

3、根據(jù)拆遷合同，有序組織被拆遷人選房及入住工作；

4、與被拆遷人及時(shí)結(jié)算相關(guān)費(fèi)用；

5、辦理統(tǒng)建安置房房地產(chǎn)權(quán)屬；

6、協(xié)調(diào)統(tǒng)建安置房建設(shè)過程中發(fā)生的矛盾糾紛；

第九條 統(tǒng)建安置房所在鎮(zhèn)、街道、村要積極主動(dòng)、支持配合做好征地拆遷和安置工作。第三章 資金管理與政策支持

第十條 統(tǒng)建安置房建設(shè)資金的來源渠道：

1、縣財(cái)政預(yù)算安排資金；

2、銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)和公積金貸款；

3、出售剩余安置房所得資金；

4、上級(jí)相關(guān)補(bǔ)助資金；

5、其他資金；

第十一條 統(tǒng)建安置房建設(shè)資金由縣財(cái)政部門提供資金保障。

第十二條 統(tǒng)建安置房建設(shè)用地全部為國(guó)有劃撥；拆遷單位在給安置戶辦理房地產(chǎn)權(quán)證時(shí)，應(yīng)該以出讓土地性質(zhì)確權(quán)；需補(bǔ)繳的土地出讓金由縣政府統(tǒng)一解決。

第十三條 建設(shè)統(tǒng)建安置房需由業(yè)主單位繳納的行政收費(fèi)、保證金及政府性

篇三：關(guān)于起草《城中村改造實(shí)施辦法》的說明

關(guān)于《洛陽市城中村改造實(shí)施辦法》的起草說明

加快我市城中村改造，是為了落實(shí)黨的十七大關(guān)于“統(tǒng)

籌城鄉(xiāng)發(fā)展，縮小城鄉(xiāng)、區(qū)域發(fā)展差距，加快農(nóng)村城鎮(zhèn)化進(jìn)程”和省政府“推進(jìn)老城區(qū)和城中村改造，爭(zhēng)取2010年全面完成都市村莊的改造任務(wù)”戰(zhàn)略部署，也是市委、市政府切實(shí)改善我市城中村居民居住和生活條件，解決好城中村集體組織和居民的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)，提高城市形象和品位，促進(jìn)我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重中之重工作之一。根據(jù)連書記今年年初在全市舊城及城中村改造工作會(huì)議上的重要講話精神和市委、市政府關(guān)于加快城中村改造的工作安排，市舊城開發(fā)辦在史市長(zhǎng)的具體指導(dǎo)下，組織規(guī)劃、土地、建設(shè)、房產(chǎn)、財(cái)政、文物等部門相關(guān)人員，調(diào)研起草了《洛陽市城中村改造實(shí)施辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》），現(xiàn)將有關(guān)起草情況匯報(bào)如下：

一、制定出臺(tái)《辦法》的必要性

1.我市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的城中村、城郊村共有103個(gè)，占

地16.1萬畝，居民75545戶，居民區(qū)占地6.1萬畝；建成區(qū)范圍內(nèi)列入改造的城中村26個(gè)，占地1.97萬畝，居民29524戶，居住區(qū)占地1.19萬畝，建筑面積855萬平方米。目前還沒有一個(gè)城中村進(jìn)行整體改造，城中村改造任務(wù)十分繁重，急需出臺(tái)一個(gè)規(guī)格較高，具有規(guī)范性和可操作性的文件，指導(dǎo)和規(guī)范城中村整體開發(fā)和改造工作。

2.為了積極應(yīng)對(duì)金融危機(jī)對(duì)我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，市 委、市政府加大對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策支持力度，特別對(duì)改善民生的民心工程政策支持力度，《辦法》的出臺(tái)，正是為了通過實(shí)施城中村改造，改善民生、加大投資、拉動(dòng)內(nèi)需，是在特殊情況下實(shí)施的特殊政策，充分體現(xiàn)出市委、市政府的政策導(dǎo)向。3.我市城中村改造還處在市政工程建設(shè)涉及的配套改造、優(yōu)化城市環(huán)境的局部改造，以及開發(fā)商在容易開發(fā)地塊“挑肥肉”式的商業(yè)改造，還沒有實(shí)施以關(guān)注民生，徹底消除城中村為目的的一次性整體改造。如果這樣繼續(xù)下去，不但城中村改造的整體目標(biāo)難以完成，還會(huì)使村民集中居住、建筑密集地塊成為難以開發(fā)的“城市死角”，造成眾多遺留問題難以解決。《辦法》充分借鑒了鄭州、西安、昆明、青島、北京等城市城中村改造的成功經(jīng)驗(yàn)，在洛政辦?2008?50號(hào)文件的基礎(chǔ)上進(jìn)一步明確了優(yōu)惠政策，規(guī)范了操作程序，簡(jiǎn)化了審批環(huán)節(jié)，強(qiáng)化了落實(shí)優(yōu)惠政策的保障措施。《辦法》出臺(tái)，將推動(dòng)我市城中村改造工作走上整村連片改造、科學(xué)規(guī)范開發(fā)、統(tǒng)籌兼顧發(fā)展的良性軌道。

二、制定《辦法》的基本思路

1.堅(jiān)持政府主導(dǎo)、區(qū)級(jí)負(fù)責(zé)、市場(chǎng)運(yùn)作、群眾參與、因地制宜、一村一案、改造一個(gè)、成功一個(gè)的基礎(chǔ)方針。2.加大優(yōu)惠政策的支持力度。一是外地城市成功實(shí)施的優(yōu)惠政策我市沒有的大膽進(jìn)行借鑒；二是我市已有的優(yōu)惠政策繼續(xù)實(shí)行，保持政策的連續(xù)性；三是對(duì)優(yōu)惠政策落實(shí)中操作性不強(qiáng)的，進(jìn)行規(guī)范和完善。

3.科學(xué)設(shè)置安置開發(fā)比。這樣可以既確保對(duì)村民和集體經(jīng)濟(jì)組織的合理安置，又保證開發(fā)企業(yè)的合理利潤(rùn)空間。對(duì)安置開發(fā)比以外的土地，政府統(tǒng)一收購(gòu)儲(chǔ)備，出讓收益由市、區(qū)兩級(jí)政府分成。充分兼顧國(guó)家、集體、企業(yè)和村民的利益。4.統(tǒng)一規(guī)劃、整村改造，優(yōu)先、就近建設(shè)安置房。統(tǒng)盤考慮市政基礎(chǔ)設(shè)施和公益、公用設(shè)施建設(shè)。

三、《辦法》中明確的優(yōu)惠政策

1.對(duì)城中村改造安置房建設(shè)優(yōu)惠政策中，增加了“人防工程易地建設(shè)費(fèi)，新建面積與原拆遷面積相等部分予以免收，超出原拆遷面積部分，按標(biāo)準(zhǔn)的50%收取。”其他優(yōu)惠政策同洛政辦?2008?50號(hào)文件。

2.對(duì)城中村改造中規(guī)定安置開發(fā)比之內(nèi)配套開發(fā)商品房享受的優(yōu)惠政策，按洛政辦?2008?50號(hào)文件保持不變。3.對(duì)村民二層以下（含二層）合法建筑的補(bǔ)償政策：一是選擇貨幣補(bǔ)償?shù)拇迕瘢词袌?chǎng)評(píng)估價(jià)補(bǔ)償；二是選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的村民，按拆一平方米還一平方米標(biāo)準(zhǔn)給予安置；三是對(duì)人均不足30平方米的農(nóng)戶，按30平方米給予補(bǔ)差安置；四是對(duì)安置房面積超出應(yīng)安置面積的住戶，10平方米內(nèi)按安置房新建綜合造價(jià)結(jié)算。

4.對(duì)村集體經(jīng)濟(jì)用房按拆一平方米還一平方米標(biāo)準(zhǔn)給予安置。

5.合理照顧開發(fā)商的利益。《辦法》規(guī)定：對(duì)拆遷安置成本過高，或經(jīng)文物部門認(rèn)定部分土地不允許開發(fā)時(shí)，市政府可調(diào)劑市區(qū)其他土地，依法出讓給開發(fā)商用于開發(fā)建設(shè)，充分保障開發(fā)商在城中村改造中能夠得到合理的收益。

四、《辦法》中其他需要說明的事項(xiàng)和問題

1.《辦法》明確提出實(shí)行安置開發(fā)比的政策。如果安置開發(fā)比為1：2.3，就是建一平方米安置房，要給開發(fā)商2.3平方米商品房進(jìn)行開發(fā)(或一畝安置房用地給開發(fā)商2.3開發(fā)商品房用地），讓開發(fā)商用2.3平方米商品房開發(fā)收益，彌補(bǔ)一平方米安置房成本后，還有合理的利潤(rùn)空間。安置開發(fā)比應(yīng)根據(jù)城中村所在區(qū)位不同，被拆遷房屋建筑容積率不同，進(jìn)行認(rèn)真測(cè)算后審批確定。

2.《辦法》中體現(xiàn)出規(guī)劃優(yōu)先原則。城中村改造應(yīng)全市總體規(guī)劃，分村統(tǒng)一規(guī)劃。整村統(tǒng)一規(guī)劃要充分聽取村民意見，確保改造方案的可行性。

3.《辦法》中明確了保障措施。一是建立城中村改造項(xiàng)目審批的綠色通道，提高辦事效率，實(shí)行“一站式”審批；二是特殊情況“一事一議”及時(shí)解決；三是對(duì)先期介入城中村改造，未競(jìng)爭(zhēng)取得土地的開發(fā)商，給予適當(dāng)彌補(bǔ)損失。為城中村改造招商引資提供良好的環(huán)境。

4.建立激勵(lì)和約束機(jī)制。對(duì)城中村改造審批、服務(wù)涉及的各委局進(jìn)行責(zé)任分解考核；對(duì)各城市區(qū)進(jìn)行目標(biāo)考核。按市委、市政府要求采用以獎(jiǎng)代補(bǔ)辦法，對(duì)完成或超額完成城中村改造任務(wù)的城市區(qū)給予重獎(jiǎng)，其獎(jiǎng)勵(lì)實(shí)施方案已經(jīng)市政府常務(wù)會(huì)議確定通過。

5.各項(xiàng)優(yōu)惠政策的落實(shí)及“一站式”辦公審批，將涉及相關(guān)委局的權(quán)限和利益，還需各相關(guān)部門從大局出發(fā)統(tǒng)一認(rèn) 識(shí)，按照“特殊時(shí)期、特殊政策、特殊辦理”的原則給予積極的支持和配合。

二○○九年四月二十七日

第五篇：太康縣安置房建設(shè)使用管理辦法

太康縣城市規(guī)劃區(qū)內(nèi) 安臵房建設(shè)和使用管理暫行辦法

第一章 總則

第一條 為加強(qiáng)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)安臵房建設(shè)和使用管理，明確相關(guān)單位職責(zé)，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益，使政府統(tǒng)建的安臵房建設(shè)、管理、使用規(guī)范有序，特制定本辦法。

第二條 本辦法所稱安臵房，是指政府投資或組織實(shí)施的項(xiàng)目及實(shí)施土地統(tǒng)征、收購(gòu)儲(chǔ)備地塊等公共利益需要搬遷，對(duì)搬遷戶實(shí)行安臵，由政府統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)的住宅房。

第三條 縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)安臵房建設(shè)和使用管理工作。其主要工作職責(zé)是：

（1）根據(jù)重點(diǎn)工程搬遷規(guī)模提出安臵房建設(shè)意見、安臵房建設(shè)計(jì)劃，報(bào)縣政府批準(zhǔn)后實(shí)施；

（2）提出解決安臵房建設(shè)資金的渠道和辦法；

（3）對(duì)安臵房建設(shè)過程中招投標(biāo)、工程質(zhì)量、資金使用等重要環(huán)節(jié)實(shí)行監(jiān)管；

（4）處理和協(xié)調(diào)安臵房建設(shè)中的有關(guān)問題；（5）負(fù)責(zé)房源管理和分配等具體事務(wù)性工作；（6）建立安臵房建設(shè)管理、房源分配、安臵戶檔案。（7）落實(shí)縣政府交辦的其它工作。

第四條 各審批部門應(yīng)建立安臵房建設(shè)項(xiàng)目審批綠色通道，主動(dòng)服務(wù)，確保縮短時(shí)限。縣發(fā)改委負(fù)責(zé)安臵房建設(shè)立項(xiàng)審批；住建局依據(jù)安臵房建設(shè)計(jì)劃辦理規(guī)劃、征收、建設(shè)相關(guān)手續(xù)，對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)督管理；國(guó)土資源局負(fù)責(zé)安臵房建設(shè)的征地、供地、相關(guān)用地手續(xù)辦理等工作；財(cái)政局負(fù)責(zé)安臵房建設(shè)資金籌措和使用監(jiān)管等；審計(jì)部門負(fù)責(zé)安臵房建設(shè)工程資金審計(jì)；監(jiān)察部門負(fù)責(zé)對(duì)安臵房建設(shè)、管理、使用等重點(diǎn)環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)督檢查。

第五條 供水、排水、供電部門根據(jù)安臵房建設(shè)小區(qū)的規(guī)劃布局，做好供水、排水、供電的前期準(zhǔn)備工作，及時(shí)提供配套服務(wù)；指導(dǎo)、配合好小區(qū)內(nèi)的供水、排水、供電規(guī)劃設(shè)計(jì)和質(zhì)量檢驗(yàn)，使其符合標(biāo)準(zhǔn)，確保使用。

第六條 安臵房建設(shè)業(yè)主單位負(fù)責(zé)安臵房建設(shè)的具體規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程招投標(biāo)、施工監(jiān)管、資金籌集與撥付、建成未交付的房屋管理等工作；提供安臵房竣工報(bào)告、《住房質(zhì)量保證書》、《使用說明書》、房產(chǎn)測(cè)繪報(bào)告和管理技術(shù)檔案；處理安臵戶提出的質(zhì)量、環(huán)境等問題。

第七條 房屋征收實(shí)施單位做好征收資料的登記、保管工作，有序組織被征收人選房，與被征收人及時(shí)結(jié)算相關(guān)費(fèi)用。

第八條 安臵小區(qū)所在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村（居委會(huì)）、村民組要積極組織實(shí)施征地、搬遷、建設(shè)和安臵等具體工作。

第二章 安臵房建設(shè)

第九條 安臵房建設(shè)應(yīng)按照城市總體規(guī)劃合理布局，統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)。建設(shè)過程中發(fā)生規(guī)劃調(diào)整、工程量變更的，應(yīng)按法定程序辦理審查批準(zhǔn)手續(xù)后方可實(shí)施。

第十條 安臵房項(xiàng)目建設(shè)用地以劃撥方式供應(yīng)。

第十一條 安臵小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。安臵房戶型、面積應(yīng)根據(jù)國(guó)家規(guī)定，結(jié)合多數(shù)被征收人的要求和承受能力進(jìn)行設(shè)計(jì)，同時(shí)考慮農(nóng)民拆遷戶以及孤寡老人、特困戶的實(shí)際狀況，可設(shè)計(jì)底層帶儲(chǔ)藏室的住房和50平方米以下小戶型。安臵房建設(shè)結(jié)構(gòu)與內(nèi)外裝飾全縣相對(duì)統(tǒng)一，注重美觀，經(jīng)濟(jì)適用。

第十二條 安臵房建設(shè)按照公開、公平、公正的原則，通過招投標(biāo)的方式確定施工單位和監(jiān)理單位；也可按照市場(chǎng)化運(yùn)作，采取建設(shè)—移交的模式，選擇有實(shí)力的投資人代建安臵房，建成后由政府進(jìn)行回購(gòu)。投資人要嚴(yán)格履行合同，保證工程質(zhì)量，確保工期內(nèi)竣工交房，保證按時(shí)入住。

第十三條 安臵房建設(shè)項(xiàng)目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、防空地下室易地建設(shè)費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)。

安臵房建設(shè)項(xiàng)目按照國(guó)家及省市政府有關(guān)規(guī)定享受稅收優(yōu)惠政策。

第十四條 安臵小區(qū)內(nèi)供電、供水配套工程可通過招標(biāo)方式確定施工單位，也可由供電、供水部門直接組織施工，按成本價(jià)收費(fèi)，供電、供水主材必須實(shí)行市場(chǎng)競(jìng)價(jià)采購(gòu)。

第十五條 建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督部門要加強(qiáng)對(duì)安臵房建設(shè)工程質(zhì)量的監(jiān)管，要派專人實(shí)行全程質(zhì)量監(jiān)督；房屋征收部門組織安臵戶代表對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。通過各種有效監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正，確保工程質(zhì)量。

第十六條 安臵房小區(qū)在滿足相關(guān)公共配套設(shè)施的基礎(chǔ)上可按不超過總建筑面積2%的比例建設(shè)商業(yè)用房，計(jì)入建設(shè)成本，房屋產(chǎn)權(quán)為國(guó)有，由屬地政府負(fù)責(zé)管理，其經(jīng)營(yíng)收益在扣除管理維護(hù)成本后主要用于補(bǔ)貼所在小區(qū)的物業(yè)管理支出。

第三章 安臵房使用和管理

第十七條 使用安臵房需提供以下文件材料：

（一）縣政重點(diǎn)工程項(xiàng)目批件；

（二）房屋征收決定；

（三）房屋征收補(bǔ)償與安臵實(shí)施方案；

（四）征地批件或相關(guān)文件；

（五）零星安臵批準(zhǔn)文件、會(huì)議決定或紀(jì)要。

（六）使用安臵房申請(qǐng)報(bào)告（報(bào)告應(yīng)寫明搬遷地址、戶數(shù)、面積、安臵戶數(shù)、安臵面積）。

第十八條 使用安臵房的單位在使用安臵房前應(yīng)向縣政府提出申請(qǐng)，經(jīng)審查批準(zhǔn)，方可使用安臵房，并與建設(shè)單位簽訂合同。

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