第一篇：關于劃撥土地使用權出租辦理程序及能否新建廠房的分析意見

關于劃撥土地使用權出租辦理程序及能否新建廠房的

分析意見

《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十八條規定：“土地使用權出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得出租?！?/p>

一．土地使用權出租的辦理程序按照土地的性質不同而不完全相同

1.土地性質為出讓地

根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第三十條至第三十二條的規定及《青海省<中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例>實施辦法》第二十一條的規定，出讓土地使用權出租的程序如下：

（1）出租人與承租人協商一致簽訂租賃合同；

（2）雙方持租賃合同及有關證件到市、縣人民政府土地管理部門申請土地使用權過戶登記；

（3）土地管理部門進行審查，對符合條件者予以登記，換發土地使用證。2.土地性質為劃撥地

根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十五條的規定，租賃劃撥土地使用權，應先將劃撥土地轉為出讓土地，并結合《劃撥土地使用權管理站行辦法》第十二條至二十二條的規定以及《青海省<中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例>實施辦法》第三十一條的規定，承租人租賃劃撥土地使用權的具體程序如下：（1）符合劃撥土地使用權出租的主體條件

根據《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第六條的規定，符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門批準，其土地使用權出租：

A．土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人； B．領有國有土地使用證；

C．具有合法的地上建筑物、其他附著物產權證明；

D．依照《條例》和本辦法規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府交付土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。

（2）首先應補辦出讓手續及辦理登記程序

A． 土地使用權出租人必須持土地使用證、地上建筑物、其他附著物等產權證明，向土地所在市、縣土地管理部門提出書面申請，并填寫《劃撥土地使用權補辦出讓手續及土地登記申請審批表》（簡稱《申請審批表》）；

B． 市、縣土地管理部門審查后，在《申請審查表》上簽署審核意見并在十五日內書面通知土地使用者；

C． 市、縣土地管理部門與土地使用者簽訂《劃撥土地使用權補辦出讓合同》；

D． 在合同簽訂后六十日內或按合同約定付款期內，土地使用者向市、縣土地管理部門繳納出讓金，辦理土地使用權出讓登記。

（3）土地使用權出租人和承租人依照有關法律、法規和土地使用權出讓合同的規定，簽訂《土地使用權租賃合同》。

（4）土地使用權出租人和承租人應當在辦理土地使用權出讓登記手續后十五日內，到所在地市、縣人民政府土地管理部門辦理土地使用權出租登記手續。（5）土地使用權租賃合同終止后，出租人應當自租賃合同終止之日起十五日內，到原登記機關辦理注銷土地使用權出租登記手續。特別注意：若土地為農用地，國家嚴禁承租人改變土地用途進行非農建設 2011年11月29日國土資源部下發《關于嚴禁工商企業租賃農地后擅自改變用途進行非農業建設的緊急通知》，禁止任何單位或個人借“租賃”、“流轉”農地之機，或以興辦設施農業為名，違規興建“配套設施”，或變相興建非農設施，擅自從事非農建設，一經發現，必須嚴肅查處。

承租人租賃農用地需要改變用途進行非農業建設的，必須符合土地利用總體規劃和年度土地利用計劃，依法辦理農用地轉用審批手續，涉及土地征收的，依法辦理土地征收審批手續。

二．承租人以租賃方式取得劃撥土地使用權，能否在該土地上新建廠房并取得房屋所有權證

1．承租人只能新建臨時性建筑物、構筑物

《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第二十一條第一款規定：“土地使用權出租后，承租人不得新建永久性建筑物、構筑物。需要建造臨時性建筑物、構筑物的，必須征得出租人同意，并按照有關法律、法規的規定辦理審批手續?！?/p>

由此可見，承租人只能在該租賃土地上新建臨時性廠房等建筑物，且必須事先取得出租人同意并依法辦理相應的審批手續（如規劃許可、施工許可等）。

根據《青海省實施〈中華人民共和國城鄉規劃法〉辦法》第四十五條的規定，臨時建筑物不得超過二層，使用期限不得超過二年。臨時建設因特殊情況需要延長使用期限的，經原批準機關批準可以延長一次，延長期限不得超過二年。延期申請應當在使用期限屆滿前三十日內提出。

2．承租人新建廠房不能辦理房屋所有權證

根據《房屋登記辦法》第八條的規定，規定申請房屋所有權證的主體必須與土地使用權證所記載的主體一致，因此承租人可以在辦理相應審批手續后新建臨時性廠房等建筑物，但因申請房屋所有權證的主體與土地使用權證所記載的主體不一致而不能辦理房屋所有權證。

三．上市公司中以租賃形式取得土地使用權的相關案例

公司名

狀態 上市/審核時間 報告期 行業 土地房屋租賃有關情況 解決方法

2007年5月12日公司與雙象集團簽訂了《土地使用權租賃協議》，即日起租賃江蘇雙象集團有限公司位于無錫市新區鴻山鎮后中村錫宅路北，面

2004年10月30日，公司與雙象

塑料人造雙象股份 2010/4/29 2007-2009

革、合成革制造

集團簽訂了《土地使用權租賃協議》，即日起租賃江蘇雙象集團有限公司位于無錫市新區鴻山鎮后宅中路，面積共105,856.1平方米的兩塊土地使用權，年租金740,992.7元，租賃期限為20年。租金根據當地土地管理部門的土地租賃指導價確定。

積66,666.7平方米土地使用權，年租金600,000.30元，租賃期限為20年。租金依據當地其他上市公司的土地租賃價格確定，同時雙方約定租金每五年隨市場價格變化而進行調

整。

公司將視資金狀況擇機向雙象集團購買上述土地使用權，并且雙象集團已承諾：出租期內不轉讓出租給本公司的土地使用權至他人，同時愿意在適當時機轉讓上述土地使用權給本

公司。

2007 年開始，本公司通過收購及資產置換等方式取得了生產經營所需的土地、房產和所有機器設備，并于2008 年中止了與其他關聯方之間的資產租賃關系，僅租賃集團很小

一部分房產與土地。公司與南通產控簽訂了20 年的長期租賃合同，租用期

本公司原料藥業務的生產經營用精華制藥 2010/1/20 2007-2009

醫藥

地位于南通市姚港路43 號，面積69,459.40平方米，系公司向控股股東

南通產控租賃取得。

限自2008 年1 月1 日起至2027 年12 月31 日，并且約定除因城市規劃建設需要、社會公共利益需要以及公司不履行合同約定的義務外，公司申請續期，南通產控應予以同意。

已上市 已上市 已上市

變更設立為股份公司前，與本公愛仕達 2007-2009

金屬制品業

司生產經營相關的部分土地、房產和少量機器設備為愛仕達集團擁有，愛仕達集團本身不從事炊具生產、銷售業務，將該部分土地、房產和少量機

器設備租賃給本公司使用。2010/4/28

（1）根據公司與洋河集團簽訂的《房屋租賃協議》，2006 年度公司分別支付給洋河集團房租費42.00 萬元。2006 年8 月洋河集團已將該租賃房屋轉

讓給公司。

洋河股份 2009/10/27 2006-2008

食品飲料

2006年之前，公司向洋河集團租賃使用土地和部分房屋。

（2）根據2003 年1 月8 日公司與洋河集團簽訂的《土地租賃協議》，公司租賃洋河集團廠區土地。2006 年度公司因此支付土地租金153.56 萬元。2006年8 月洋河集團將該土地使用權轉讓給公司，上述《土地租賃協議》不再執行。

本公司目前使用的一宗國有土地使用權系向集團公司有償租賃。本公司向集團公司租賃報喜鳥辦公大樓部報喜鳥 2007/7/31 2004-2006

紡織服裝

分樓層，租賃面積為4,850平方米，租賃期限為2003 年11 月10 日至2008 年12 月31 日；向集團公司租賃工業倉庫，租賃面積為3,080平方米，租賃期限為2007 年1 月1 日至

2008 年12月31 日。

雙方簽訂土地租賃合同，國陽新能 2000-2002

公司大股東陽煤集團通過出讓方

能源 式取得土地使用權證之后，由公司租

賃使用。

約定期限至該土地使用權證終止為止，即到2050年11月。租賃期限滿可以續租，如果遇到國家財政政策調整可以協商

租金。

已上市

鑒于本公司目前租賃集團公司部分土地使用權及報喜鳥大樓部分樓層，2007年3 月26 日，集團公司作出承諾，在租賃合同期限屆滿，同等條件下，發行人擁有優先租賃權。

已上市 已上市

2003/8/16

第二篇：如何辦理劃撥土地使用權轉讓

《劃撥土地使用權轉讓如何辦理》

一、劃撥地轉讓的實質經濟法律關系:

1、劃撥土地使用權人－市縣政府－土地受讓人

2、劃撥土地使用權人－政府

3、劃撥土地使用權人－新的出讓土地使用權人

4、政府－土地出讓人

二、政策依據:

1、《城市房地產管理法》第四十條：以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地出讓金。

2、《協議出讓國有土地使用權規范》

三、辦理原則：

劃撥土地使用權申請轉讓，經市、縣人民政府批準，可以由受讓人辦理協議出讓，但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規、行政規定等明確應當收回劃撥土地使用權重新公開出讓的除外。

四、辦理程序:

1、申請。原土地使用權人應當持有關材料，向市、縣國土資源管理部門提出劃撥土地使用權轉讓申請：

2、受理和審查。市、縣國土資源管理部門受理申請后，應當依據相關規定對申請人提交的申請材料進行審查，并就申請地塊的土地用途等征詢規劃管理部門意見。經審查，申請地塊用途符合規劃，并且符合辦理協議出讓手續條件的，市、縣國土資源管理部門應當組織地價評估，確定應繳納的土地出讓金額，擬訂協議出讓方案。

3、地價評估。市、縣國土資源管理部門應當組織對申請轉讓地塊的出讓土地使用權市場價格和劃撥土地使用權權益價格進行評估，估價基準期日為擬出讓時點。

4、集體確定應繳出讓金，擬訂出讓方案。市、縣國土資源管理部門或國有土地使用權出讓協調決策機構應當根據土地估價結果、產業政策和土地市場情況等，集體決策、綜合確定辦理出讓手續時應繳納土地使用權出讓金額，并擬訂協議出讓方案。應繳納土地使用權出讓金額應當按下式核定：

（1）轉讓后不改變用途等土地使用條件的：應繳納的土地出讓金=擬出讓時的出讓土地使用權市場價格-擬出讓時的劃撥土地使用權權益價格

（2）轉讓后改變用途等土地使用條件的：應繳納的土地出讓金=擬出讓時的新土地使用條件下出讓土地使用權市場價格-擬出讓時的原土地使用條件下劃撥土地使用權權益價格

5、方案報批，發出準予轉讓通知書。市、縣國土資源管理部門應當按照規定，將協議出讓方案報市、縣人民政府審批。協議出讓方案批準后，市、縣國土資源管理部門應向申請人發出《劃撥土地使用權準予轉讓通知書》。通知書內容包括：準予轉讓的標的、原土地使用權人、轉讓確定受讓人的要求、受讓人的權利、義務、應繳納的土地出讓金等。

6、公開交易。取得《劃撥土地使用權準予轉讓通知書》的申請人，應當將擬轉讓的土地使用權在土地有形市場等場所公開交易，確定受讓人和成交價款。

7、簽訂轉讓合同。通過公開交易確定受讓方和成交價款后，轉讓人應當與受讓人簽訂轉讓合同，約定雙方的權利和義務，明確劃撥土地使用權轉讓價款。

8、辦理出讓手續。受讓人應在達成交易后10日內，持轉讓合同、原土地使用證、準予轉讓通知書、轉讓方和受讓方的身份證明材料等，向市、縣國土資源管理部門申請辦理出讓手續。市、縣國土資源管理部門應當按照批準的協議出讓方案、公開交易情況等，依法收回原土地使用權人的劃撥決定書，注銷土地登記，收回原土地證書，與受讓方簽訂出讓合同。

四、注意事項

1、劃撥地轉讓，可能存在協議出讓與招標拍賣掛牌出讓兩種情況，權限在地方。

2、批準協議出讓的，也要擬訂出讓方案并報政府審批。

3、劃撥地轉讓，要在成交前核定政府應收取的出讓金而有是成交后核定。

4、劃撥地轉讓，要在土地市場公開交易，意向用地者未必是最終的競得人。

5、劃撥地轉讓中，受讓方要簽訂兩個合同－－與政府簽訂出讓合同，與原劃撥土地使用權人簽訂轉讓合同。要繳兩筆錢－－向政府繳納出讓金，向原劃撥土地使用權人支付劃撥土地使用權權益。

第三篇：國有劃撥土地使用權轉讓辦理協議出讓程序

襄土資發[2008]22號 市國土資源局關于印發《襄樊市國有劃撥土地使用權轉讓辦理協議出讓程序》的通知

發布時間： 2008-5-13 8:34:53 被閱覽數： 629 次 來源： 襄樊市國土資源局 責任編輯：

襄土資發[2008]22號

各開發區、國土資源局（分局）、局機關各科（室）、局屬各單位：

為完善國有土地使用權出讓制度，進一步規范國有土地使用權協議出讓、租賃行為，根據國土管理相關法律法規規定及《協議出讓國有土地使用權規范》，結合本市實際，研究制定了《襄樊市國有劃撥土地使用權轉讓辦理協議出讓程序》，現印發給你們，請認真遵照執行。

二00八年四月三十日

國有劃撥土地使用權轉讓辦理協議出讓程序

一、劃撥土地使用權轉讓辦理協議出讓適用范圍

劃撥土地使用權申請轉讓，經市人民政府批準，可以由受讓人辦理協議出讓，但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規、行政規定等明確應當收回劃撥土地使用權重新公開出讓的除外。

二、劃撥土地使用權轉讓辦理協議出讓的程序

（一）受理申請及資料初審

1、申請

原土地使用權人持以下有關材料，向市國土資源管理部門行政服務窗口提出劃撥土地使用權轉讓申請，（1）申請書；（2）《國有土地使用證》、《國有土地劃撥決定書》；

（3）地上建筑物、構筑物及其他附著物的產權證明；

（4）原土地使用權人有效身份證明文件；

(5）共有房地產，應提供共有人書面同意的意見；

（6）法律、法規、行政規定明確應提交的其他相關材料。

2、受理，征徇市土地儲備供應中心意見

由國土資源管理部門對材料進行初審，決定是否受理。并就申請地塊征詢市土地儲備供應中心意見是否收儲。

（二）審查，核發《劃撥土地使用權準予轉讓通知書》。

1、審查

劃撥土地經市土地儲備供應中心同意不予收儲的，國土資源管理部門受理轉讓申請后，組織利用科、地籍科及產權處、規劃勘測院等二級單位共同進行現場踏勘，審查土地權屬有無抵押、查封，有無權屬糾紛，土地用途、土地面積及使用現狀并填寫地籍調查表。

2、征詢規劃管理部門意見

經現場踏勘及地籍審查，土地來源清楚，權屬無爭議的，由市國土資源部門就申請地塊的土地用途等征詢市規劃管理部門意見。

3、核發《劃撥土地使用權準予轉讓通知書》

申請地塊用途符合規劃，并且符合辦理協議出讓手續條件的，由市國土資源部門向申請人發出《劃撥土地使用權準予轉讓通知書》。

（三）地價評估

國土資源管理部門組織對申請轉讓地塊的搖號委托專業評估機構評估。

（四）公開交易

取得《劃撥土地使用權準予轉讓通知書》的申請人，將擬轉讓的土地使用權在土地有形市場等場所公開交易，確定受讓人和成交價款。協議雙方成交價款不得低于基準地價80%。通過公開交易確定受讓方和成交價款后，轉讓人與受讓人簽訂轉讓合同，約定雙方權利和義務，明確轉讓價款。

（五）擬訂出讓方案及出讓方案報批

受讓方持轉讓合同、原《國有土地使用證》、《劃撥土地使用權準予轉讓通知書》、轉、受讓雙方身份證明材料等，向國土資源管理部門申請辦理土地出讓手續。國土資源部門根據土地估價結果、產業政策和土地交易情況等，集體決策、綜合確定辦理出讓手續時應繳納土地使用權出讓金額，擬定協議出讓方案，報市人民政府審批。

擬定出讓方案包括以下內容資料：

1、草簽土地出讓合同、土地出讓呈報表

2、轉受讓雙方申請、轉讓協議

3、宗地圖

4、規劃部門出具的規劃意見

5、土地儲備供應中心不予收儲意見

6、《劃撥土地使用權準予轉讓通知書》

7、評估報告

8、土地證原件及復印件

9、以房產轉讓為主涉及的土地轉讓須提供房產證原件及復印件。

10、營業執照、身份證、機構代碼證及其他應提交的資料

11、法人代表證明

12、地籍調查表

（六）簽訂出讓合同，公布出讓結果

國土資源部門按照批準的協議出讓方案，與受讓方簽訂《國有土地使用權出讓合同》。并按規定在《國有土地使用權出讓合同》簽訂后7日內，通過中國土地市場網及市國土資源局網站等指定場所向社會公布。

（七）收繳土地出讓金，辦理土地登記

受讓人按照《國有土地使用權出讓合同》約定付清全部土地出讓金，依法申請辦理土地登記手續，領取《國有土地使用證》，取得土地使用權。

第四篇：國有劃撥土地使用權轉讓辦理協議出讓程序

襄土資發[2008]22號 市國土資源局關于印發《襄樊市國有劃撥土地使

用權轉讓辦理協議出讓程序》的通知

發布時間： 2008-5-13 8:34:53被閱覽數： 629 次來源： 襄樊市國土資源局責任編輯：

襄土資發[2008]22號

各開發區、國土資源局（分局）、局機關各科（室）、局屬各單位：

為完善國有土地使用權出讓制度，進一步規范國有土地使用權協議出讓、租賃行為，根據國土管理相關法律法規規定及《協議出讓國有土地使用權規范》，結合本市實際，研究制定了《襄樊市國有劃撥土地使用權轉讓辦理協議出讓程序》，現印發給你們，請認真遵照執行。

二00八年四月三十日

國有劃撥土地使用權轉讓辦理協議出讓程序

一、劃撥土地使用權轉讓辦理協議出讓適用范圍

劃撥土地使用權申請轉讓，經市人民政府批準，可以由受讓人辦理協議出讓，但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規、行政規定等明確應當收回劃撥土地使用權重新公開出讓的除外。

二、劃撥土地使用權轉讓辦理協議出讓的程序

（一）受理申請及資料初審

1、申請

原土地使用權人持以下有關材料，向市國土資源管理部門行政服務窗口提出劃撥土地使用權轉讓申請，（1）申請書；

（2）《國有土地使用證》、《國有土地劃撥決定書》；

（3）地上建筑物、構筑物及其他附著物的產權證明；

（4）原土地使用權人有效身份證明文件；

(5）共有房地產，應提供共有人書面同意的意見；

（6）法律、法規、行政規定明確應提交的其他相關材料。

2、受理，征徇市土地儲備供應中心意見

由國土資源管理部門對材料進行初審，決定是否受理。并就申請地塊征詢市土地儲備供應中心意見是否收儲。

（二）審查，核發《劃撥土地使用權準予轉讓通知書》。

1、審查

劃撥土地經市土地儲備供應中心同意不予收儲的，國土資源管理部門受理轉讓申請后，組織利用科、地籍科及產權處、規劃勘測院等二級單位共同進行現場踏勘，審查土地權屬有無抵押、查封，有無權屬糾紛，土地用途、土地面積及使用現狀并填寫地籍調查表。

2、征詢規劃管理部門意見

經現場踏勘及地籍審查，土地來源清楚，權屬無爭議的，由市國土資源部門就申請地塊的土地用途等征詢市規劃管理部門意見。

3、核發《劃撥土地使用權準予轉讓通知書》

申請地塊用途符合規劃，并且符合辦理協議出讓手續條件的，由市國土資源部門向申請人發出《劃撥土地使用權準予轉讓通知書》。

（三）地價評估

國土資源管理部門組織對申請轉讓地塊的搖號委托專業評估機構評估。

（四）公開交易

取得《劃撥土地使用權準予轉讓通知書》的申請人，將擬轉讓的土地使用權在土地有形市場等場所公開交易，確定受讓人和成交價款。協議雙方成交價款不得低于基準地價80%。通過公開交易確定受讓方和成交價款后，轉讓人與受讓人簽訂轉讓合同，約定雙方權利和義務，明確轉讓價款。

（五）擬訂出讓方案及出讓方案報批

受讓方持轉讓合同、原《國有土地使用證》、《劃撥土地使用權準予轉讓通知書》、轉、受讓雙方身份證明材料等，向國土資源管理部門申請辦理土地出讓手續。國土資源部門根據土地估價結果、產業政策和土地交易情況等，集體決策、綜合確定辦理出讓手續時應繳納土地使用權出讓金額，擬定協議出讓方案，報市人民政府審批。

擬定出讓方案包括以下內容資料：

1、草簽土地出讓合同、土地出讓呈報表

2、轉受讓雙方申請、轉讓協議

3、宗地圖

4、規劃部門出具的規劃意見

5、土地儲備供應中心不予收儲意見

6、《劃撥土地使用權準予轉讓通知書》

7、評估報告

8、土地證原件及復印件

9、以房產轉讓為主涉及的土地轉讓須提供房產證原件及復印件。

10、營業執照、身份證、機構代碼證及其他應提交的資料

11、法人代表證明

12、地籍調查表

（六）簽訂出讓合同，公布出讓結果

國土資源部門按照批準的協議出讓方案，與受讓方簽訂《國有土地使用權出讓合同》。并按規定在《國有土地使用權出讓合同》簽訂后7日內，通過中國土地市場網及市國土資源局網站等指定場所向社會公布。

（七）收繳土地出讓金，辦理土地登記

受讓人按照《國有土地使用權出讓合同》約定付清全部土地出讓金，依法申請辦理土地登記手續，領取《國有土地使用證》，取得土地使用權。

第五篇：9、劃撥土地使用權轉讓、出租、抵押批準

國土資源局辦事指南

一、事項名稱：劃撥土地使用權轉讓、出租、抵押批準

二、辦理單位：國土資源局

三、辦理窗口：國土資源局窗口

四、受理人員：上官亞敏--黃婭

五、法定辦結時限：10個工作日

六、承諾時限：5個工作日

七、收費標準和依據：詳見普定縣2013年行政事業性收費標準

八、法律依據：《城鎮國有土地使用權證的轉讓條例》第四十五條

九、申辦條件：土地使用證

十、申辦材料：

1、土地抵押備案申請（原件）；

2、《土地使用證》

3、身份證復印件；

4、與銀行簽訂的抵押合同、貸款合同（原件）。

注：所需資料為一式兩份

十一、辦理流程：窗口受理-地籍股審核-分管領導簽字-局 長簽字

十二、咨詢電話：0853—2228112

十三、行政復議渠道:向普定縣人民政府或安順市國土資源局。

十四、監督投訴渠道：

投訴電話： 政務服務中心：0853—2228111 派駐單位：0853—8222497 監察局：0853--8225557