第一篇：經紀案例

案例一：客戶董某通過某房地產經紀公司貸款購買朝陽區一套二手房。董某、趙某（售房人）、房地產經紀公司及貸款擔保公司四方簽訂了貸款購房的居間中保合同，合同中有一條明確約定“本合同自四方簽字或蓋章之日起生效”，但因該公司工作失誤，居間中保合同上貸款擔保公司未蓋章。合同簽訂后兩個月，董某貸款即將放款時，售房人趙某以四方合同中貸款擔保公司未蓋章、合同不生效為由拒絕過戶。后董某投訴至我局市場管理科，經調解，該房地產經紀公司與董某解除了購房合同，退還董某所有款項，并做出了相應賠償。

????案例成因分析：造成投訴案例發生的原因，是由于該公司工作失誤所至，即居間中

保合同上貸款擔保公司一方沒有蓋章。

案例二：客戶李某通過某房地產經紀公司承租一套樓房。在簽訂租賃居間合同時，出租人未到場。簽約后，李某將合同放在該經紀公司等待出租人簽字。出租人簽字后，經紀公司將合同送達李某時發現，原合同中應由出租方承擔的供暖費一欄，已被涂?改，“供暖費”三字已被用刀片涂掉，并有明顯涂改痕跡。李某無奈承擔了供暖費。后李某投訴至我局市場管理科，由于該經紀公司無法證明合同的涂改是經簽約人同意后修改的，經調解，該經紀公司退還了

李某所交的供暖費。

案例成因分析：造成投訴案例發生的主要原因，是該經紀公司無法證明合同的涂改是經簽約人同意后修改的，為該公司工作失誤造成。

案例三：客戶徐某通過某房地產經紀公司購買昌平區一套二手房。徐某、段某（售房人）、房地產經紀公司三方簽訂了房屋買賣居間合同，合同中特別標注了該套房產的成交價格及相關稅費。后在執行過戶手續過程中發現，由于當初該公司計算有誤，合同中標注的價格少于稅務機關制定的最低計稅價格，致使稅費少計9000余元，所以無法按照合同約定的價格辦理過戶手續。后徐某投訴至我局市場管理科，現雙方正在協商解決過程中。

案例成因分析：造成投訴案例發生的主要原因，是該公司在工作程序中存在著脫節及缺少監管。經紀人負責簽訂房屋買賣居間合同，但經紀人并不熟悉過戶的相關要求，因為過戶手續是由公司的其他部門負責，而且合同在生效之前缺少該公司相關部門的審核。

案例四：客戶馬某通過某房地產經紀公司出售一套二手房。與經紀公司簽訂了委托代理合同，出售總價為37萬元，并做出公證委托書。后該經紀公司將此房以39萬元出售。馬某得知后，以該公司違規賺取差價為由，投訴至我局市場管理科。經調查，該公司在兩萬元的差價中包

2100萬，準備開一家的房地產經紀公司。首先是辦理營業執照，公司名稱要預先核準，為了避免重名，準備了3個公司名字，分別為杭州A房地產代理有限公司、杭州B房地產代理有限公司、杭州C房地產代理有限公司，最后核準的名字為杭州A房地產代理有限公司。后制訂了公司章程和組織機構，申報各項材料后在銀行開戶打入100萬資金，并辦理了驗資證明，之前，兩人在杭州某街租下一商鋪作為經營場所，簽了租期3年的租賃合同。兩人準備了相關材料，到所在區域的工商登記機關進行設立登記，領取了營業執照。領取了營業執照后，進行房地產經紀機構備案初始登記。持有申請表、申請報告，企業營業執照（復印件核對原件）、營業場所的自有房屋產權證或租賃證（復印件核對原件）、法定代表人任命書及身份證明（復印件核對原件）、公司章程（加蓋公章并核對原件）、公司管理制度原件（必須包括99和46號文件）、驗資報告副本原件、專職經紀人《杭州市房地產經紀人資格證書》（原件及復印件，不少于3名人員）、經紀人勞動合同原件、經紀人“三金”繳納證明材料原件、原單位解聘證明（調令函）原件、經紀人工作簡歷等所需要的有關資料和證件，進行了備案登記，完成了公司的設立。

【思考與討論】

1、杭州A房地產代理有限公司屬于哪種企業性質的房地產經紀機構？這類機構設立要符合什么條件？

2、辦理營業執照要準備那些材料？申請設立房地產經紀機構的程序是什么？

案例4 20世紀60年代是美國房地產中介業發展的萌芽期，這一時期中介市場混亂，經紀人素質和服務水平參差不齊，公司沒有針對從業人員的職業培訓，更沒有頗具影響力的品牌讓消費者選擇，盡快成交成為中介行業最重要的目標。那時中介單店數量高速擴張，但尚未形成特許經營體系，仍以“各自為政、互不行來”的形式經營。

隨著整個房地產中介市場的發展，行業內競爭加劇以及買方市場的逐步形成，顧客對中介服務提出了更高的要求。在這種情況下，一些中介公司不得不開

能夠與其他加盟成員友好合作；有（希望有）專業的形象和優質的不動產中介服務；一般要求50平方米以上的營業面積，5名以上的經紀人，具備專職管理人員（店長或店主）；具備一定的資金能力；·持有中介商營業執照和相關的資質證書。

加盟利益：著名品牌，使用全球著名的品牌和商標，可以為你創建更好的客戶識別和創造客戶線索；系統培訓，幫助你快速打造專業的銷售隊伍和管理團隊；顧問支持，我們的管理顧問團隊將及時幫助你解決經營中的問題；專業化的營銷工具，可以指導你更加有效地創建公司的形象，并幫助你及你的銷售團隊更為有效的開拓市場；聯合廣告，有效降低你的廣告成本，并獲得最佳的廣告效果；戰略聯盟，我們的戰略聯盟系統能為你的公司提供更多的服務產品以建立你的差異化競爭優勢；衍生服務，通過總部建立的衍生服務，可以使你為客戶提供他人所不能提供的更多的服務，創造更大的客戶價值以吸引和保留你的客戶；VIP客戶推薦及異地安家，利用體系在全球和國內的經營網絡，你可以更好的服務你的企業客戶并創造更多的業務機會；經授權的供應商系統，集中采購可以有效降低你的經營成本，提高利潤率；電子商務系統，基于網絡的電子商務系統可以使你的房源和客戶信息最大程度的進行流通并創造與他人的合作機會，加速交易，提高交易的成功率。目前已有93家加盟店。

【思考與討論】 1、21世紀不動產經紀有限公司采用的是哪種經營模式？ 2、21世紀不動產經紀有限公司采用的經營模式有哪些優缺點？

案例6

2001年2月，某房屋公司開發了一棟寫字樓，想賣出一部分。但由于該公司不是房地產開發企業，而且該房產還沒有最后建成，甚至連建設施工許可證都還沒有取得，所以擔心無人問津。于是房屋公司做廣告稱：欲采用以租代售的方法銷售房地產，即買家先與之簽定所謂以租代售合同，付幾年租金后，即取得房屋所有權。

一家貿易公司覺得房產不錯，就在2001年4月與房屋公司簽訂了合同，購買部分房間，并分幾次交付了款項，房屋公司在發票上均明確注明“預付購房款”。

然而，就在與中介公司簽訂委托代理協議的時候，張挺傻眼了，除了40萬元的房款之外，各種交易稅費明目很多，而且總額要達到5-6萬元，大大超出了自己的預算，多出來的上萬元的稅費錢，對于工薪收入的自己來說，目前是無力承受的。所以最終，因自己預算的不準確，終止這套房子的交易。

【思考與討論】

1、你了解購房要繳哪些稅費嗎，談談本案例給你的啟發？

2、聯系當前新的房地產稅收政策，談談其實施的目的、將起什么作用和對房地產交易活動產生什么樣的影響？

案例8 去年12月，鐘小姐在杭州江濱花園購買了一套120多平方米的二手房，總價為108萬元。她仔細算了算已經繳納的印花稅、契稅、個人所得稅、營業稅等稅費，“前前后后一共交了7.5萬元的稅。聽說很快又要征收保有稅了，貸款還沒還清，如果每年又要征保有稅，真是有點吃不消。”

鐘小姐口中所說的“保有稅”并非空穴來風。據建設部近日透露，為扭轉當前住宅建設和消費中的“貪大求闊”現象，有關部門有意通過保有環節征稅等多項稅收、金融和土地政策等，提高大戶型住宅的購買使用成本。此后又有消息稱，目前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經被建設部、財政部及稅務總局提上了議事日程，可能在今年4月以后出臺。

房產“保有稅”已經不是這段時間我們聽到的新稅名了，營業稅、個人所得稅、土地增值稅……大多數購房者都是初次買房，他們中有多少人真正能把這些交易過程中的種種稅費搞得明明白白呢？記者做了一個現場小調查。

七八種稅費，多數購房者兩眼一抹黑。

在我愛我家文暉店，記者看到了正與店員一起拿著地圖研究的滕先生。“請問您了解在二手房交易中需要交多少稅嗎？”面對記者的提問，滕先生努力想了下，不好意思地笑了：“說實在的，一樣都說不全。”滕先生告訴記者，他是第一次買房，“我只知道稅很多，但到底是怎樣的，就不知道了。”當記者告訴他二手房交易中所需繳納的稅種后，滕先生第一反應是：“這么多啊，那我更搞不清楚了。”

廳或兩房一廳的產權房，價格在25萬元以下。其委托出售的房屋位于天河區20世紀70年代末建造的6層新村住宅的一樓，戶型為一室戶，居住面積18平方米，朝向南，權屬為個人產權，上網出售價格為9萬元。

客戶丙是初來廣州工作的技術人員，他希望在天河區交通較為方便的區域購買一處面積不一定大，價格限定在10萬元以下的房屋。

A店和B店的業務員接到上述委托后馬上在電腦上完成了初步配對，希望通過經紀業務活動，使客戶丙購買客戶乙的住宅，客戶乙購買客戶甲的住宅，以完成三筆委托。

業務員首先與客戶丙聯系，向其推薦了客戶乙的住宅，實地看房后客戶丙相當滿意，對價格也沒有太多異議；業務員趁熱打鐵馬上告訴客戶乙，他的住房有下家看中，同時為其介紹了客戶甲位于東山區的一室一廳，客戶乙前往看房也比較滿意，看來這個三連環馬上就可以解套。

然而進入實質性談判階段時，三客戶都提出了特殊要求：客戶甲要求客戶乙補貼其房屋2萬~3萬元的裝修費；客戶乙要求辦理抵押貸款來支付部分房款，同時希望房價再降一點；客戶丙要求簽約后延期一個月交款。這些條件的提出使得談判陷入僵局。

有關業務員沒有氣餒，一起對三客戶的要求進行了認真的分析，分別找到了每位客戶需求的關鍵所在的突破點，分別是：客戶丙肯定是要購買客戶乙的房屋了，突破點是房款付款時間；客戶乙愿意將住房賣給丙，但希望其盡快付清房款，因為他要用這筆房款支付購買客戶甲住房的首付款，另外他同意補貼一部分裝修費，但堅持只補貼1萬元；客戶甲對客戶乙的付款方式沒有意見，但對裝修費的要求比較高。

分析清楚上述事實后，業務員們準備對每位客戶實行各個擊破，業務員A負責做甲的工作，給他分析裝修價格的補貼計算方法，并站在其立場上分析應盡快出售房屋防止老房型再跌，說服他將裝修費再做一些讓步，盡快地促進交易；業務員B負責做丙的工作，經過多次協商，丙答應看到預定合同即付款；業務員C負責做乙的工作，為其查詢公積金賬戶，審核其貸款資格，并也力圖說服他將裝修費再抬高一點。

通過業務員們分頭做工作，又經過近一個月的談判，在三方分別讓步后終于在2005年6月初步達成協議，簽訂了有關交易合同，完成了這筆三連環業務，并為經紀機構獲得了可觀的傭金。

【思考與討論】

1、上述這筆三連環業務是屬于何種房地產經紀業務？

2、上述經紀業務的操作流程如何？

3、經紀公司的傭金如何計算？

4、在業務員們促成交易過程中對你有哪些啟發？

案例10 針對大多數購房者來說，購房是一件消耗時間、精力和感情的事情，與其自己去消耗時間，不如花一平方米的價錢請房地產經紀人來幫忙完成購房計劃。北京正則律師事務所推出的“一平方米購房服務計劃”就是針對購房者的這種需求而開辦的經紀服務。這一計劃是指房地產專業律師為購房人提供從審查房源到入住購房的全過程服務，而消費者只需支付它所買房子一平方米的價款作為服務費。律師提供的經紀業務主要體現在以下三個環節：

1.替買房人選擇房源，簽訂認購書。在這一環節，律師要確保買房人所買房屋的合法性及認購定金的安全，為買房人提供購房可行性分析，并出具法律意見書。

2.替買房人與開發商就《商品房買賣合同》及補充條款進行談判。這個環節有兩部分服務，一是協助買房人簽訂“主合同”，即標準樣式的購房合同；二是協助買房人簽訂補充協議。

3.替買房人進行入住驗收，“一平方米購房服務計劃”旨在通過專業服務，解決買賣雙方在商品房買賣過程中出現的各種問題，替購房者把好購房關，避免糾紛。

【思考與討論】

1.北京正則律師事務所的房地產專業律師在該購房服務中充當的角色是什么？

2.房地產專業律師能為購房者提供哪些便捷？

1其五：拍賣時，每次應叫價三次，每次應有停頓，而不應“連珠炮“似往下叫，當減至1700萬元價格時，有2人應價，按規定應采用開價方式繼續拍賣，拍賣師無視現實，判定10號牌所得，并宣布拍賣結束，侵犯了其他競買人合法權益。

三、拍賣行釋疑

1、關于標的在順德，為何不在順德報刊登公告。《拍賣法》第四十七條規定，拍賣公告應當通過報紙或者其他新聞媒介公布。那么, 在廣州日報刊登拍賣公告完全合法，拍賣人、委托人、債權申請人均在廣州,拍賣行的潛在客戶在全省，廣州日報發行比順德報覆蓋面大得多。

2、關于拍賣行為何不通知執行人。《拍賣法》第三章關于拍賣當事人共分四節，分別為拍賣人、委托人、競買人、買受人，產權所有人作為法院被執行人，并不是其中任何一方，拍賣行未與其發生任何法律關系，拍賣行按時向委托方發了《拍賣通知》，并無通知被執行人的義務。

3、關于為何提前宣布采用“荷蘭式”叫價方式。首先，減價拍賣的方式是應委托人要求早就確定的，拍賣人有權且必須在拍賣前向競買人說明競價方式和競買規則，其次，拍賣是在起叫價無人應價的情況下轉入減價拍賣方式的，這也是應委托人的要求進行的。

4、對于認定誰先舉牌沒有客觀依據(指沒有錄像)，只是憑拍賣師主觀臆斷的說法。拍賣行認為，減價拍賣中第一個舉牌成交者由拍賣師認定，現場還有場上記錄員協助，其記錄的《拍賣會筆錄》具有法律效力，另外，拍賣會場上還有60余人目睹，可以證明。《拍賣法》規定了拍賣師的權力和作用,但沒有規定必須錄像。

5、對“有兩個人對1700萬元的價位應價，按規定應采用增價方式繼續拍，但拍賣師卻判10號成交，有失公允”的質疑。拍賣行認為在減價拍賣的規則下，拍賣師不確認首先舉牌的競買人的權益，那才真是違約違法，損害了10號競買人的應有權益，而這次拍賣，拍賣師是以固定的降價幅度，逐次減價拍賣的，每次報價之后均有停頓，有足夠的間隔時間給競買人決策舉牌應價。

【思考與討論】

1、你認為此宗房地產拍賣過程中，產生糾紛的原因是什么？應該如何處理這樣的糾紛？

（六）房地產市場價格上漲速度減緩，但價格仍處高位。在經歷了2004年抑制投資過快增長和2005年3月份開始進行抑制房地產價格過快上漲的各項宏觀調控政策之后，人們期望著今年二季度房地產價格會有一個明顯的回落。但與人們的期望不同，二季度房地產價格仍呈現繼續上漲之勢，漲幅仍達10.1%，僅比2005年一季度12.5%的漲幅回落了2.4個百分點。雖說2005年以來，我國房地產價格增長速度有所回落，但價格回落的幅度卻很小，回落的速度仍然很慢，房地產價格依然在高位上波動。在我國全方位加大各項宏觀調控力度的情況下，房地產價格仍保持10.1%的漲幅，一方面說明我國控制房地產價格上漲的難度很大，遇到的阻力很強，影響房地產價格的因素很復雜，另一方面說明當前我國實行的各項宏觀調控政策尚未起到抑制房地產價格上漲的明顯效果。當前，上海、北京、廈門每平方米房價仍在8355元、7036元和6990元，深圳、寧波、杭州和廣州房屋銷售均價在6000元以上，說明抑制房地產價格上漲的任務依然很艱巨。

影響我國房地產投資及價格變化的因素分析：

縱觀2005年上半年我國房地產投資和價格變化新特征，可以看出，無論是房地產投資還是價格都呈現出了與以前有所不同的新變化，首先是房地產投資增速在2004年下半年基本穩定在28%左右，2005年一季度下降到了26.7%-27%之間，二季度進一步下降到25%-23%之間，呈現梯度下降之態勢。這反映出我國房地產投資已進入了正常的增長軌道，房地產投資占固定資產投資比重也處于較合理范圍。但不可忽視的是，投資總量已經很大，投資增長慣性依然在延續；房地產價格上漲速度有所減慢，但上漲幅度還遠未降下來，房地產價格依然在高位運行，影響房地產價格的各種因素還在進行著激烈的博弈。

（一）“雙穩健”宏觀經濟政策及抑制房地產投資增長的資金信貸稅收等政策共同作用，使投資過熱引起的經濟緊運行狀態基本得到改觀，房地產投資增速也因此而梯度回落。從2004開始，積極的財政政策開始淡出，到2005年，我國全面實施“雙穩健”的財政和信貸政策。“雙穩健”實質上就是不以拉動社會投資、刺激消費為核心，相反，是以協調經濟發展、調整經濟結構，適當控制和調節投資與消費過快增長為中心，通過減少政府投資，影響全社會投資過快增長，使全社會投資增長保持在適度、合理和穩定的范圍內，防止投資過快、過熱引起泡沫經濟產生。“雙穩健”宏觀經濟政策的實施使得房地產投資過快增長失去政策支撐，同時，加大了對銀行金融、稅收、土地市場等的監管力度。這一系列措施都

5展規劃。因此，在國家發出了《關于切實穩定住房價格的通知》之后，地方政府對房地產稅收征收范圍、時間界定、稅率等適度放寬，這就使得政策力度大大減弱。如此一來，房地產價格降幅也相應就大打折扣。

（四）出于對未來經濟增長的擔憂，中央和地方政府在執行抑制房地產投資和價格上漲政策時有所放松，這也是房地產價格上漲幅度回落較小、下降速度較慢的重要原因之一。由于2005年以來推動我國宏觀經濟發展的出口貿易同比增長分別為42.2%、30.8%、32.8%、31.9%、30.3%和23.2%，逐月下降，2005年上半年比去年同期減慢15.9個百分點。今年1-5月份新批設立外商投資企業數量同比下降4.75%；1-6月份實際使用外資金額286億美元，同比下降3.2%.加上2005年以來影響世界經濟增長的主要力量即美國經濟增長速度減速，歐洲經濟增長遲緩，日本通貨緊縮壓力揮之不去，新興市場經濟發展面臨的不確定性增強，從而使得未來世界經濟增長回落的預期增大。

【思考與討論】

1、案例當中主要討論了哪些因素對房地產價格走勢的影響？影響房地產價格的因素還有哪些？

2、作為一名房地產咨詢人員，如何才能準確地幫助顧客評估特定房地產的價格？進行房地產價格評估時應該注意哪些問題？

案例13 在上海房地產流通服務市場領域中，“上房置換”模式（連鎖經營模式）和“21世紀不動產”（特許經營模式）模式都是具有代表性的、有較大影響的、發展前景廣闊的企業經營模式。

從20世紀90年代以來，上海房地產流通服務行業從無到有，從小到大，得到了快速的發展。從增量房和存量房成交量上來看，1997年上海存量房交易量為162萬平方米，而在2003年達到2306.3萬平方米，增加了十幾倍！房地產流通服務企業數量也發展到近萬家。這一方面為流通服務企業的發展提供了市場空間，但同時也意味著市場競爭加劇。在長期的市場競爭中，上海房地產流通服務企業出現了兩極分化，一方面，以“上房置換”股份有限公司和“智衡不動產”等為代表的連鎖企業嶄露頭角，以其規模化、連鎖化、先進的管理、完善的網絡在市場上占據了先機。另一方面，為數更多的是小規模的、單打獨斗型的小流通

7重慶、武漢、青島多個城市都在正常營業。

為解決目前創輝租售的資金鏈問題，林鳳輝表示，他個人已在不斷盤活個人固定資產為公司注入現金。且創輝租售目前已確定產權的商鋪市場價格約5000萬元，擔保公司還有1800萬元的保證金在賬上，現在公司的短期應付賬款為1000萬元左右，只要恢復正常營業將目前無法收回的應收賬款收回，資金鏈將恢復正常。

至于解決方式，林鳳輝表示，首先將面對各方質疑作出明確回應并穩定員工人心恢復正常工作；其次是積極拓展融資渠道；其三是繼續進行內部的瘦身及資源整合，包括股權由高度集中到部分城市的網點進行股權出讓，引入新股東多頭監控拓展進程等。“廣州、長沙等城市，都在進行股權獨立，品牌掛靠的嘗試。”未來將有21個城市采用這樣的模式，而且將根據新股東注入資金的情況來決定“瘦身”規模的大小。對于應付賬款，將采用分批支付方式。而員工的工資則將在部分物業變現及傭金回收后再進行發放。

【思考與討論】

1、討論創輝關閉門店的原因，由此及其應對危機的方式可以看出，房地產經紀企業在運營管理中哪些方面非常重要？

2、從案例中也可以看出房地產經紀企業與房地產經紀人員是什么樣的關系？

案例15 在搜房網舉辦的一次經驗交流論壇上，主持人提出企業的內功是一個企業能夠應對外部環境的變幻而穩坐釣魚臺的非常重要的因素。有關企業內部的建設、人才培養還有培訓幾個方面，北京信義房地產經紀公司老總王慶瑞表述了如下觀點：

王慶瑞：首先我剛剛表達過，人才的培養是一種創新，創造新的人才思維在我們公司創新的研討里頭一直都在一個重要的地位，不是說經營的模式，服務的有型化的產品的創新，我們有沒有辦法讓進了我們公司，五年十年，我有一個學長進信義17年，他五年十年下來，他服務的方式有沒有不斷的創新，這樣可以帶來他經營上的一個成就，所以這種挑戰其實我認為是事業中最大的挑戰，大家都在定明年經營策略的時候，很多創新會被提出來，我們會強調原先就在職的員

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第二篇：房地產經紀案例集

《房地產經紀》案例集

案例1 據調查，在美國的二手房交易中，約82%的買主利用了經紀人提供的服務，85%的賣方通過經紀人幫助他們實現銷售，只有15%的賣方沒有雇傭經紀人。實際上，即使沒有雇用經紀人，也有人在扮演著類似于經紀人的角色。經紀人成為美國人居家理財不可缺少的好幫手。舉例來說，如果委托人希望出售其房產，他的單方經紀人就會憑借豐富的房地產專業知識、從業經驗和市場信息，詳細地為委托人規劃一下，欲出售的房產有多少價值?有多少的投資回報?怎樣操作最劃算?需要交哪些費用?有什么具體手續?如果委托人下一步需要購置新房，應該選哪兒的房子?多大的戶型適合?什么房屋適合委托人需要?怎樣從大量的供應體系中選中最理想的房屋?選中的房屋合理價位是多少?需要考慮哪些實際問題?要交多少錢?怎樣辦理等。所有這些繁瑣又專業的環節都由經紀人全權負責落實打理，委托人可以節省大量的時間和精力，并且避免了相當大的房產投資風險。從某種角度上來看，經紀人的定位實際上是類似于私人律師性質的房地產私人顧問，擔負著真正的代理責任。經紀人由于其高水平的執業能力和專業水準，贏得了廣泛的社會尊重與信賴。

在當今的西方發達國家，經紀業相當發達，經紀機構林立，業務范圍十分廣泛，他們涉足的領域包括商品和證券買賣、勞動雇傭、房地產交易、融資借款、保險，甚至體育比賽、文藝演出、圖書出版等各個領域。在西方相當多的國家，生產廠家的對外銷售都是通過經紀人來完成的，經紀人在制造商與消費者之間建立了買賣關系。這些國家的國際分銷系統機制發育完善，制造商可以通過委托代理方式與國際貿易中間人及他國進口中間人簽定銷售合同。這種業務一般都是通過本國出口商和他國進口商達成商品所有權交割協議的。在現代市場經濟條件下，經紀業已經發展到了相當高的水平。

【思考與討論】

1、經紀有哪些作用?你如何認識房地產經紀的作用?

2、經紀有哪些特點?

案例2 香港的房地產熱最早可以追溯到20世紀70年代。當時，李嘉誠、包玉剛等商界巨頭紛紛投資房地產領域，香港十大房地產公司也先后公開上市，而來自日本、東南亞和澳大利亞等地的資金也蜂擁而人。在各種因素的推動下，香港的房價和地價急劇上升。到1981年，香港已成為僅次于日本的全世界房價最高的地區。1984，一1997年，香港房價年平均增長超過20。中環、尖沙咀等中心區域每平方米房價高達十幾萬港元，一些黃金地段的寫字樓甚至到了每平方米近20萬港元的天價。受房價飛漲的刺激，香港的房地產投機迅速盛行起來，出現了一大批近乎瘋狂的“炒樓族”。當時的香港，人們盲目地投資房地產。為了抓住機,許多人往往僅憑地產經紀人電話中的描述，就草草決定購買豪宅。一些經紀人甚至會對顧客說出這樣的話：“什么，你要考慮一兩天?當然不行!有很多人在等，你不買的話，過3分鐘就沒了!”1996年，香港竟出現買房前必須先花150萬港元買一個號的怪事。就在香港的房地產泡沫達到頂峰時，東南亞金融危機降臨了。1998-2004年，香港樓價大幅下跌，如著名的中產階級居住社區“太古城”，樓價就從最高時的每平方英尺1.3萬港元下跌到四五千元。據專家計算，從1997-2002年的5年時間里，香港房地產和股市總市值共損失約8萬億港元，比同期香港的生產總值還多。而對于普通香港市民而言，房地產泡沫的破滅更是不堪回首。在這場泡沫中，香港平均每位業主損失267萬港元，有十多萬人由百萬“富翁”一夜之間變成了百萬“負翁”。

【思考與討論】

1、房地產投資有哪些風險?

2、房地產經紀人在房屋交易中扮演了怎么的角色?

案例3 孫小姐，杭州市一名房地產經紀人員，從業兩年后，與朋友李某共同出資100萬，準備開一家的房地產經紀公司。首先是辦理營業執照，公司名稱要預先核準，為了避免重名，準備了3個公司名字，分別為杭州A房地產代理有限公司、杭州B房地產代理有限公司、杭州C房地產代理有限公司，最后核準的名字為杭州A房地產代理有限公司。后制訂了公司章程和組織機構，申報各項村料后在銀行開戶打入100萬資金，并辦理了驗資證明，之前，兩人在杭州某街租下一商鋪作為經營場所，簽了租期3年的租賃合同。兩人準備了相關村料，到所在區域的工商登記機關進行設立登記，領取了營業執照。領取了營業執照后，進行房地產經紀機構備案初始登記。持有申請表、申請報告，企業營業執照(復印件核對原件)、營業場所的自有房屋產權證或租賃證(復印件核對原件)、法定代表人任命書及身份證明(復印件核對原件)、公司章程(加蓋公章并核對原件)、公司管理制度原件(必須包括99和46號文件)、驗資報告副本原件、專職經紀人《杭州市房地產經紀人資格證書》(原件及復印件，不少于3名人員)、經紀人勞動合同原件、經紀人“三金”繳納證明材料原件、原單位解聘證明(調令函)原件、經紀人工作簡歷等所需要的有關資料和證件，進行了備案登記，完成了公司的設立。

【思考與討論】

1、杭州A房地產代理有限公司屬于哪種企業性質的房地產經紀機構?這類機構設立要符合什么條件?

2、辦理營業執照要準備那些材料?申請設立房地產經紀機構的程序是什么?

案例4 20世紀60年代是美國房地產中介業發展的萌芽期，這一時期中介市場混亂，經紀人素質和服務水平參差不齊，公司沒有針對從業人員的職業培訓，更沒有頗具影響力的品牌讓消費者選擇，盡快成業最重要的目標。那時中介單店數量高速擴張，但尚未形成特許經營體系，仍以“各自為政、形式經營。隨著整個房地產中介市場的發展，行業內競爭加劇以及買方市場的逐步形成，顧客對中介服務提出了更高的要求。在這種情況下，一些中介公司不得不開始考慮從降低經營成本、提高服務質量以及依靠可信賴的大品牌吸引顧客來增強自身的市場競爭力。20世紀70年代的美國以特許經營的形式崛起了一大批房地產中介品牌。其中就有通過特許經營模式發展至今已經成為全球最大的房地產中介機構一21世紀不動產，另外還有一些小規模的中介公司，也開始嘗試轉向特許經營。中介交易模式開始進入系統化，擁有多家單店的中介公司開始發展起來。20世紀80年代，傳統的特許經營持續成長，與此同時，由于一些金融服務公司如西爾斯、美林證券、大都會保險公司等介入房地產中介行業，促成了現代房地產中介特許經營模式的初步規模化和體系化。中介經營模式面臨著深刻的變革。而特許經營模式自身特點和雙贏的獨特魅力得以成為那些勵精圖治的中介公司的首要選擇，同時特許經營模式的應用也極大地推進了房地產中介業的迅速發展。進入20世紀90年代后，房地產中介特許經營模式迅猛發展并逐步走向成熟。此時行業內邊際利潤降低、經紀人數量減少、同時中介還要面臨科技手段的沖擊。

【思考與討論】

1、你了解當前國內房地產中介經營模式發展演變情況嗎?什么是特許經營?特許經營模式的優勢是什么

2、結合你所在城市房地產經紀機構的實際情況，舉特許經營模式的實例? 3,目前經紀行業面臨著什么樣的科技手段的沖擊?

案例5 21世紀不動產采取特許經營模式，杭州區域分部成立于2002年9月2日，致力于21世紀不動產體系在杭州地區的推廣和發展，使全球最優秀的房地產中介系統和服務理念順利進入杭州房地產市場。加盟條件:有志在不動產中介行業長遠發展，渴望獲得成功;接受特許經營模式，理念和使命;加盟的目的是為了不斷地擴中介業務的不斷增長并獲利;有團隊合作加盟成員友好合作;有(希望有)專業的產中介服務:一般要求50平方米以上的營經紀人，具各專職管理人員(店長或店主);力;·持有中介商營業執照和相關的資質加盟利益:著名品牌，使用全球著名以為你創建更好的客戶識別和創造客戶線助你快速打造專業的銷售隊伍和管理團認可二十一世紀的大市場份額，促進精神，能夠與其他形象和優質的不動業面積，5名以上的具備一定的資金能證書。的品牌和商標，可索;止隊:們的管理顧問團隊將及時幫助你解決經營中的問題;專業化的營銷工具，可以指導你更加有效地創建公司的形象，并幫助你及你的銷售團隊更為有效的開拓市場;聯合廣告，有效降低你的廣告成本，并獲得最佳的廣告效果;衍生服務，戰略聯盟，我們的戰略聯盟系統能為你的公司提供更多的服務產品以建立你的差異化競爭優勢;通過總部建立的衍生服務，可以使你為客戶提供他人所不能提供的更多的服務，創造更大的客戶價值以吸引和保留你的客戶;VIP客戶推薦及異地安家，利用體系在全球和國內的經營網絡，你可以更好的服務你的企業客戶并創造更多的業務機會;經授權的供應商系統，集中采購可以有效降低你的經營成本，提高利潤率;電子商務系統，基于網絡的電子商務系統可以使你的房源和客戶信息最大程度的進行流通并創造與他人的合作機會，加速交易，提高交易的成功率。目前已有93家加盟店。

【思考與討論】

1, 21世紀不動產經紀有限公司采用的是哪種經營模式?

2, 21世紀不動產經紀有限公司采用的經營模式有哪些優缺點?

案例6 2001年2月，某房屋公司開發了一棟寫字樓，想賣出一部分。但由于該公司不是房地產開發企業，而且

該房產還沒有最后建成，甚至連建設施工許可證都還沒有一取得，所以擔心無人問津。于是房屋公司做廣告稱: 欲采用以租代售的方法銷售房地產，即買家先與之簽定所謂以租代售合同，付幾年租金后，即取得房屋所有

權。

一家貿易公司覺得房產不錯，就在2001年4月與房屋公司簽訂了合同，購買部分房間，并分幾次交付了

款項，房屋公司在發票上均明確注明“預付購房款”。2001年7月，房屋公司才取得建設施工許可證，到年

底，該房產建成，貿易公司搬入。2002年10月，房屋公司取得了房產權證。但上述情況，貿易公司完全不

知。房屋公司在廣告中宣傳其房產權證齊全。

貿易公司搬入該房屋后，發現房屋狀況與廣告宣傳所稱完全不符，情況較差。后來還得知，房屋公司早

在簽約前，就將該房地產抵押給了銀行，抵押期限一直持續到以租代售合同中約定的貿易公司取得房產權證

之日止。

【思考與討論】

1,貿易會司購買房屋后，為什么會出現這么多的麻煩事，分析一下其主要原因出在哪里?

2、為了避免買房出現類似貿易公司碰到的這些事情，購房者應該如何辦理購房手續?

3、為減少房屋買賣糾紛，可以從哪些方面和環節對房屋開發商的出售行為進行規范?

4、結合本案例談談如何規范房屋買賣的操作程序。案例7

張挺，杭州市一家公司的普通職員，屬于工薪階層，尚無自己的住房。經過多年的工作，自己積累了一

筆15萬元的購房存款，并能夠從家里親屬處借到5萬元。于是，打算2005年在這個城市買一套屬于自己的安家

房。

2005年8月，從沒有過買房經歷的張挺，開始了他的購房行動。他估計，自己手頭總共能籌20萬元，可以

支付的最大貸款額是20萬元，所以他在自己最大承受的房屋總價范圍40萬元以內進行了大量房源尋找。由于

新商品房都是期房，而且位置不佳，于是張挺將購房的目標放在了二手房上。通過報紙房源信息，他看中了

位于城西，面積56平米，環境及配套很好的房子，房東掛出的凈價為40萬元整。張挺想，該房屋在區位上、價位上比較符合自己的要求。于是與發布信息的中介公司進行了聯系。

經過現場看房，張挺覺得該房很好，并與房東商談能否給予一定優惠，結果房東沒有任何讓步，張挺還

是決定咬牙把這套房子買下。當場簽訂了購房意向，并支付了5000元締約保證金。

然而，明目很多，就在與中介公司簽訂委托代理協議的時候，張挺傻眼了，除了40萬元的房款之外，各種交易稅費

而且總額要達到5-6萬元，大大超出了自己的預算，己來說，目前是無力承受的。所以最終，因自己預算的不準確，多出來的上萬元的稅費錢，對于工薪收入的自 終止這套房子的交易。

【思考與討論】

1、你了解購房要繳哪些稅費嗎，談談本案例給你的啟發?

2、聯系當前新的房地產稅收政策，談談其實施的目的、將起什么作用和對房地產交易活動產生什么樣的

影響? 案例8

去年12月，鐘小姐在杭州江濱花園購買了一套120多平方米的二手房，總價為108萬元。她仔細算了算已

經繳納的印花稅、契稅、個人所得稅、營業稅等稅費，“前前后后一共交了7.5萬元的稅。聽說很快又要征收保

有稅了，貸款還沒還清，如果每年又要征保有稅，真是有點吃不消。”

鐘小姐口中所說的“保有稅”并非空穴來風。據建設部近日透露，為扭轉當前住宅建設和消費中的“貪大求

闊”現象，有關部門有意通過保有環節征稅等多項稅收、金融和土地政策等，提高大戶型住宅的購買使用成本。

此后又有消息稱，目前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經被建設部、財政部及稅務總局提

上了議事日程，可能在今年4月以后出臺。

房產“保有稅”已經不是這段時間我們聽到的新稅名了，營業稅、個人所得稅、土地增值稅??大多數購

房者都是初次買房，他們中有多少人真正能把這些交易過程中的種種稅費搞得明明白白呢?記jx-,rf} }-} }n 場小調查。

七八種稅費，多數購房者兩眼一抹黑。

在我愛我家文暉店，記者看到了正與店員一起拿著地圖研究的滕先生。“請問您了解在二手房交易中需要

交多少稅嗎?”面對記者的提問，滕先生努力想了下，不好意思地笑了:“說實在的，一樣都說不全。’，滕先生

告訴記者，他是第一次買房，“我只知道稅很多，但到底是怎樣的，就不知道了。”當記者告訴他二手房交易

中所需繳納的稅種后，滕先生第一反應是:“這么多啊，那我更搞不清楚了。”

店經理吳榮花告訴記者，以她平時接觸到的客戶，像滕先生這樣一無所知的還真不少，幾乎占到了所有

顧客中的一半。

相比滕先生，王先生就非常“老道”。面對記者對于稅種的提問，王先生回答得頭頭是道，“我已經是第三

次買房了，但說實話雖然說得出來，但還不太算得清。“21世紀不動產杭州華明加盟店店長姜繼紅表示，像王

先生這樣的客戶一般都有過幾次買房的經驗，對稅率也有一定了解了。“不過，要計算清楚還是很難，因為計

算方法分普通住宅和非普通住宅，5年內和5年以上又有區別，不是專業人員，很難算得清楚。’，張先生和老伴是到中介公司掛牌賣房的，對于二手房交易中所涉及的稅種，他只能說得上個所稅。旁邊 的老伴接過了話頭:“現在的稅種太多了，能簡化些就好了。像我們老年人記性本來就不好，這么多稅怎么記

得住!

記者算了算，包括去年新增的稅費在內，房產流通環節需要繳納的稅和費包括:契稅、評估費、產權登

記費、交易手續費、印花稅、營業稅、個人所得稅，如果是房改房還要交土地出讓金。算下來有一七八種，這

還不算沒有正式開征的土地增值稅和計劃開征的保有稅。這別說第一次買房的消費者搞不懂，就是業內人也

難免被繞昏頭。

【思考與討論】

1、你或你的家人是否有過購房經歷，若有話，購房時繳納了什么稅，繳納了多少稅?

2、本案例說明了什么，作為經紀人你打算怎樣做? 案例9

客戶甲因為新購買位于天河區某花園的復式商品房住宅。為支付購房首付款和裝修費，于2005年3月委托 某房地產置換公司A店出售其位于東山區的物業，該物業為20世紀80年代末建造的多層住宅樓(共9層)的6 樓，房型為一室一廳，建筑面積為49平方米，朝向東南，三年前裝修，權屬為個人產權，該物業以22萬元在“xx 置換網”掛牌出售。

客戶乙因為工作調動和子女讀書的關系，于2005年5月委托該房地產置換公司B店為其置換房屋，欲將其

在海珠區的住宅置換到東山區或越秀區附近一房一廳或兩房一廳的產權房，價格在25萬元以下。其委托出售 的房屋位于天河區20世紀70年代末建造的G層新村住宅的一樓，戶型為一室戶，居住面積18平方米，朝向南，權屬為個人產權，上網出售價格為9萬元。

客戶丙是初來廣州工作的技術人員，他希望在天河區交通較為方便的區域購買一處面積不-限定在10萬元以下的房屋。

A店和B店的業務員接到上述委托后馬上在電腦上完成了初步配對，希望通過經紀業務活動，使客戶丙購

買客戶乙的住宅，客戶乙購買客戶甲的住宅，以完成三筆委托。

業務員首先與客戶丙聯系，向其推薦了客戶乙的住宅，實地看房后客戶丙相當滿意，對價格也沒有太多

異議;業務員趁熱打鐵馬上告訴客戶乙，他的住房有下家看中，同時為其介紹了客戶甲位于東山區的一室一

廳，客戶乙前往看房也比較滿意，看來這個三連環馬上就可以解套。

然而進入實質性談判階段時，三客戶都提出了特殊要求:客戶甲要求客戶乙補貼其房屋2萬一3萬元的裝修

費;客戶乙要求辦理抵押貸款來支付部分房款，同時希望房價再降一點;客戶丙要求簽約后延期一個月交款。

這些條件的提出使得談判陷入僵局。

有關業務員沒有氣餒，一起對三客戶的要求進行了認真的分析，分別找到了每位客戶需求的關鍵所在的

突破點，分別是:客戶丙肯定是要購買客戶乙的房屋了，突破點是房款付款時間;客戶乙愿意將住房賣給丙，但希望其盡快付清房款，因為他要用這筆房款支付購買客戶甲住房的首付款，另外他同意補貼一部分裝修費，但堅持只補貼1萬元;客戶甲對客戶乙的付款方式沒有意見，但對裝修費的要求比較高。

分析清楚上述事實后，業務員們準備對每位客戶實行各個擊破，業務員A負責做甲的工作，給他分析裝修

價格的補貼計算方法，并站在其立場上分析應盡快出售房屋防止老房型再跌，說服他將裝修費再做一些讓步，盡快地促進交易;業務員B負責做丙的工作，經過多次協商，丙答應看到預定合同即付款;業務員C負責做乙 的工作，為其查詢公積金賬戶，審核其貸款資格，并也力圖說服他將裝修費再抬高一點。

通過業務員們分頭做工作，又經過近一個月的談判，在三方分別讓步后終于在2005年6月初步達成協議，簽訂了有關交易合同，完成了這筆三連環業務，并為經紀機構獲得了可觀的傭金。

【思考與討論】

1、上述這筆三連環業務是屬于何種房地產經紀業務?

2、上述經紀業務的操作流程如何?

3、經紀公司的傭金如何計算?

4、在業務員們促成交易過程中對你有哪些啟發? 案例10

針對大多數購房者來說，購房是一件消耗時間、精力和感情的事情，與其自己去消耗時間，不如花一平

方米的價錢請房地產經紀人來幫忙完成購房計劃。北京正則律師事務所推出的“一平方米購房服務計劃”就是 針對購房者的這種需求而開辦的經紀服務。這一計劃是指房地產專業律師為購房人提供從審查

房的全過程服務，而消費者只需支付它所買房子一平方米的價款作為服務費。律師提供的經紀

在以下三個環節:

1.替買房人選擇房源，簽訂認購書。在這一環節，律師要確保買房人所買房屋的合法性及認購定金的安

全，為買房人提供購房可行性分析，并出具法律意見書。

2.替買房人與開發商就《商品房買賣合同》及補充條款進行談判。這個環節有兩部分服務，一是協助買

房人簽訂“主合同”，即標準樣式的購房合同;二是協助買房人簽訂補充協議。

3.替買房人進行入住驗收，“一平方米購房服務計劃”’旨在通過專業服務，解決買賣雙方在商品房買賣過程

中出現的各種問題，替購房者把好購房關，避免糾紛。

【思考與討論】

1.北京正則律師事務所的房地產專業律師在該購房服務中充當的角色是什么? 2.房地產專業律師能為購房者提供哪些便捷? 案例n

位于順德市的一座物資大樓，由于產權所有人欠債，由債權人向廣州市中級人民法院起訴，勝訴后由法院

委托廣東某拍賣行對該幢大樓進行拍賣。

物資大樓占地面積四下多平方米，樓高7層，總建筑面積9600多平方米。拍賣時評估價20s3萬元，拍賣保

留價1643萬元，該樓前曾2次拍賣，均無人參加競買而元成交。

2000年s月19日上午10時正，某拍賣行對該幢大樓再行拍賣。參加競買有2家，分別持10號牌和36號牌，除

競買人外，參加拍賣會還有該幢大樓產權人、債權人、法官。拍賣會準時開始，拍賣師會前宣讀了拍賣規則 及注意事項，經過詢問，確認在場競買人沒有異議和疑問后，拍賣開始。

由于前7項標的均采用增價拍賣方式，所以輪到第8項拍賣該幢大樓時，拍賣師向場上競買人宣布了另一

種競買方式:按委托方要求，本標的以20ss萬元起價，如有應價則按增價拍賣:如無應價則采用設有保留價 的減價方式拍賣，第一個舉牌應價，且高于保留價者作標的成交。在場競買人無異議的情況下，叫價開始，20ss萬元起叫價無人應價。

于是拍賣師開始以每次遞減so萬元逐次減價拍賣，當口}I價1700萬元時，10號舉起號牌，拍賣師即時見到，于是拍賣師敲褪成交。但就在此時，36號也舉起號牌，拍賣師指出舉牌晚了一步，標的由10號成交。拍賣會

后，36號競買人提出異議，要求以原成交價重新拍賣，產權代理律師更提出幾大疑點，一場糾紛由此而起。

二、產權人提出五大疑點

其一:標的產權所有人和房產地點都在順德，但拍賣公告只在廣州日報刊登，而不在順德媒介刊登。

其二:委托人曾告訴拍賣行拍賣時通知產權所有人，但產權所有人一直沒有收到任何書面或口頭通知，他們是通過其他途徑得知自己的房產被拍賣的。

其三:程序有問題。采用荷蘭拍賣法的前提是開價拍賣，沒有人競投后才宣布采用荷蘭拍三

宣布采用荷蘭拍賣法引起競買人消極等待。

其四:如何認定舉牌在先，沒有客觀依據。拍賣會場沒有錄像機，只憑拍賣師主觀臆斷。

其五:拍賣時，每次應叫價三次，每次應有停頓，而不應“連珠炮“似往下叫，當減至1700萬元價格時，有-2人應價，按規定應采用開價方式繼續拍賣，拍賣師無視現實，判定10號牌所得，并宣布拍賣結束，侵犯了 其他競買人合法權益。

三、拍賣行釋疑

1、關于標的在順德，為何不在順德報刊登公告。《拍賣法》第四十七條規定，拍賣公告應當通過報紙或

者其他新聞媒介公布。那么，在廣州日報刊登拍賣公告完全合法，拍賣人、委托人、債權申請人均在廣州，拍

賣行的潛在客戶在全省，廣州日報發行比順德報覆蓋面大得多。

2、關于拍賣行為何不通知執行人。《拍賣法》第三章關于拍賣當事人共分四節，分別為拍賣人、委托人、競買人、買受人，產權所有人作為法院被執行人，并不是其中任何一方，拍賣行未與其發生任何法律關系，拍賣行按時向委托方發了《拍賣通知》，并無通知被執行人的義務。

3、關于為何提前宣布采用“荷蘭式”叫價方式。首先，減價拍賣的方式是應委托人要求早就確定的，拍

賣人有權且必須在拍賣前向竟買人說明競價方式和竟買規則，其次，拍賣是在起叫價無人應價的情況下轉入

減價拍賣方式的，這也是應委托人的要求進行的。

4、對于認定誰先舉牌沒有客觀依據(指沒有錄像)，只是憑拍賣師主觀臆斷的說法。拍賣行認為，減價拍

賣中第一個舉牌成交者由拍賣師認定，現場還有場上記錄員協助，其記錄的《拍賣會筆錄》具有法律效力，另外，拍賣會場上還有60余人目睹，可以證明。《拍賣法》規定了拍賣師的權力和作用，但沒有規定必須錄像。

5、對“有兩個人對1700萬元的價位應價，按規定應采用增價方式繼續拍，但拍賣師卻判10號成交，有失

公允”的質疑。拍賣行認為在減價拍賣的規則下，拍賣師不確認首先舉牌的競買人的權益，那才真是違約違

法，損害了10號競買人的應有權益，而這次拍賣，拍賣師是以固定的降價幅度，逐次減價拍賣的，每次報價 之后均有停頓，有足夠的間隔時間給競買人決策舉牌應價。【思考與討論】

1、你認為此宗房地產拍賣過程中，產生糾紛的原因是什么?應該如何處理這樣的糾紛?

2、在代理房地產拍賣的過程中，作為房地產拍賣中介的經紀機構應該做好哪些工作? 案例12

今年上半年房地產投資特點:(一)房地產投資總量和規模繼續增加，投資絕對量歷史最高。2005年上

半年我國房地產投資規模和總量達到6153億元，投資總量相當于2004年1-7月份投資總量。其中一季度投資總

額為2324億元，二季度投資總額為3829億元，二季度比一季度投資增加1505億元，增長了64.76%，投資總量

和規模呈現擴大之勢。

(二)房地產投資同比增長幅度由高到低梯度回落。2004年房地產投資確實是過高、過快-觀調控措施及時出臺，那么，2005年我國經濟將會是一種極其緊張的運行狀態。今年上半年，由于投資增長

慣性所致，我國房地產投資規模和總量穩定持續增加和擴大，但房地產投資增長幅度卻呈現由高到低逐月回

落態勢，說明房地產投資過快增長勢頭出現了實質性轉變。盡管如此，由于目前較低的增速是在原有較大基

數上的增幅，所以，房地產投資絕對量和絕對增量仍然是很大的。

(三)房地產投資增速高于同期全社會固定投資增速現象從5月份開始出現逆轉。目前出現的房地產投資

增速低于固定資產投資增長速度，原因之一是房地產投資商針對國家近一段時間實施的穩定房地產價格的政

策而采取了暫時性的投資調整策略，長期性戰略投資調整則取決于未來房地產市場價格變化和政策變化;另 外，也說明了固定資產投資增長進入逐步上升軌道。因此，擔心我國投資不足可能引起經濟緊縮的顧慮是沒

有必要的。

(四)房地產投資占固定投資的比例呈現逐月下降趨勢。2005年以來，我國固定資產投資增長中，房地

產投資增長的帶動作用正逐步減弱，促進投資增長的因素已發生了新變化。

(五)房地產綜合景氣指數繼續呈現回落態勢。根據國家統計局公布的房地產景氣指數，2005年以來，我國房地產投資景氣指數從年初的102.18，逐月下降到5月份的101.83 6月份進一步下降，已處于近幾年來最

低狀態。如果將2005年中國房地產景氣指數與2004年和2003年同期相比較，則可以看出，2005年是我國房地

產景氣指數下降最為猛烈的時期。

(六)房地產市場價格上漲速度減緩，但價格仍處高位。在經歷了2004年抑制投資過快增長和2005年3 月份開始進行抑制房地產價格過快上漲的各項宏觀調控政策之后，人們期望著今年二季度房地產價格會有一

個明顯的回落。但與人們的期望不同，二季度房地產價格仍呈現繼續上漲之勢，漲幅仍達10.1%，僅比2005 年一季度12.5%的漲幅回落了2.4個百分點。雖說2005年以來，我國房地產價格增長速度有所回落，但價格回

落的幅度卻很小，回落的速度仍然很慢，房地產價格依然在高位上波動。在我國全方位加大各項宏觀調控力

度的情況下，房地產價格仍保持10.1%的漲幅，一方面說明我國控制房地產價格上漲的難度很大，遇到的阻力

很強，影響房地產價格的因素很復雜，另一方面說明當前我國實行的各項宏觀調控政策尚未起到抑制房地產

價格上漲的明顯效果。當前，上海、北京、廈門每平方米房價仍在8355元、7036元和6990元，深圳、寧波、杭州和廣州房屋銷售均價在6000元以上，說明抑制房地產價格上漲的任務依然很艱巨。

影響我國房地產投資及價格變化的因素分析:

縱觀2005年上半年我國房地產投資和價格變化新特征，可以看出，無論是房地產投資還是價格都呈現出

了與以前有所不同的新變化，首先是房地產投資增速在2004年下半年基本穩定在28%左右，2005年一季度下

降到了26.7%-27%之間，二季度進一步下降到25%-23%之間，呈現梯度下降之態勢。這反映出我國房地產投

資已進入了正常的增長軌道，房地產投資占固定資產投資比重也處于較合理范圍。但不可忽視的是，投資總

量已經很大，投資增長慣性依然在延續;房地產價格上漲速度有所減慢，但上漲幅度還遠未降下來，房地產

價格依然在高位運行，影響房地產價格的各種因素還在進行著激烈的博弈。

(一)“雙穩健”宏觀經濟政策及抑制房地產投資增長的資金信貸稅收等政策共同作用，j 起的經濟緊運行狀態基本得到改觀，房地產投資增速也因此而梯度回落。從2004開始，積極的財政政策開始

淡出，到2005年，我國全面實施“雙穩健”的財政和信貸政策。“雙穩健”實質上就是不以拉動社會投資、刺激消費為核心，相反，是以協調經濟發展、調整經濟結構，適當控制和調節投資與消費過快增長為中心，通過減少政府投資，影響全社會投資過快增長，使全社會投資增長保持在適度、合理和穩定的范圍內，防止

投資過快、過熱引起泡沫經濟產生。“雙穩健”宏觀經濟政策的實施使得房地產投資過快增長失去政策支撐，同時，加大了對銀行金融、稅收、土地市場等的監管力度。這一系列措施都對房地產投資過熱現象起到了抑

制作用。

(二)抑制房地產投資增長的資金信貸稅收等政策共同作用，使得推動房地產價格上漲的資金推動力有

所減弱，房地產價格漲幅有所回落。我國房地產投資高漲和價格上漲迅速的重要原因是近幾年大量資金涌入

房地產業。

其一，房地產超額利潤成為推動社會資金大量涌入房地產市場的巨大推動力。在2000年我國上市公司平

均毛利潤率只有27%的情況下，房地產上市公司的毛利潤率卻高達33%;在此后的2000年到2004年5年間，我

國上市公司毛利潤率下降了近4個百分點，房地產上市公司毛利潤率卻提升了1.3個百分點。

其二，房地產投資性需求資金的推動。近幾年，房地產投資性需求成為人們熱衷的最佳選擇。因為，股

票市場市值從2001年到 2005年縮水至少一半以上，投資股市，必然虧損;汽車和房地產開發投資的資金需求

量過大，也不適合個人投資;而購買房地產作為投資最合適，且利潤率最高。這樣，社會上大量閑散資金涌

入房地產中，從而推動了住宅價格的快速上漲。但2005年以來，尤其是3月份以來，國家政策導向從抑制投資

轉向投資和消費雙重抑制，從金融信貸轉向金融信貸與稅收相結合，即在提高住房貸款利率的同時，還提高

了首付款比例。與此同時，從 2005年4月5月份開始，國務院下發《關于切實穩定住房價格的通知》，要求各

地方高度重視房價，實行政府負責制。5月11日，國務院辦公廳轉發了建設部、國土資源部等一七部委《關于做

好穩定住房價格工作的意見》。5月30日，國家稅務總局、財政部、建設部聯合出臺了《關于加強房地產稅收

管理的通知》，明確了具體的稅收、土地、金融政策。這樣，抑制房地產價格就從單一的投資領域轉向消費 領域和投資領域相結合的雙重抑制，從單純的金融手段轉向金融信貸和稅收、房地產管理等綜合治理軌道上

來。2005年5月、6月份以來，用于購買房地產的資金大幅度減少，房地產成交額減少了40%以上，房地產價

格上漲缺少了資金支撐，因此，今年二季度的房地產價格上漲幅度比一季度就有所降低。

(三)地方政府非主動性干預及政策執行發生偏移，造成了實際執行力度大大減弱，效果甚微，促使房

地產價格在增長通道上繼續延仲。房地產價格上漲，從表象上看，對地方政府是有好處的，價格上漲不僅可

以提高財政稅收、而且可以增加土地出讓金額。事實上，好多城市正是通過利用土地上漲獲得了政府開發啟

動資金，并因此建立起了地方經濟發展資金循環體系，一旦房地產價格下降，那么，城市建設改造資金、稅

收、出讓金將會減少，甚至會影響到已經制定的發展規劃。因此，在國家發出了《關于切實穩定住房價格的

通知》之后，地方政府對房地產稅收征收范圍、時間界定、稅率等適度放寬，這就使得政策力)如此一來，房地產價格降幅也相應就大打折扣。

(四)出于對未來經濟增長的擔憂，中央和地方政府在執行抑制房地產投資和價格上漲政策時有所放松，這也是房地產價格上漲幅度回落較小、下降速度較慢的重要原因之一。由于2005年以來推動我國宏觀經濟發

展的出口貿易同比增長分別為42.2%, 30.8%, 32.8%, 31.9%, 30.3%和23.2%，逐月下降，2005年上半年比去

年同期減慢15.9個百分點。今年1-5月份新批設立外商投資企業數量同比下降4.75%;1-6月份實際使用外資金

額286億美元，同比下降3.2%.加上2005年以來影響世界經濟增長的主要力量即美國經濟增長速度減速，歐洲 經濟增長遲緩，日本通貨緊縮壓力揮之不去，新興市場經濟發展面臨的不確定性增強，從而使得未來世界經

濟增長回落的預期增大。

【思考與討論】

1,案例當中主要討論了哪些因素對房地產價格走勢的影響?影響房地產價格的因素還有哪些?

2、作為一名房地產咨詢人員，如何才能準確地幫助顧客評估特定房地產的價格?進行房地產價格評估時

應該注意哪些問題? 案例13

在上海房地產流通服務市場領域中，“上房置換”模式(連鎖經營模式)和“21世紀不動產”(特許經營

模式)模式都是具有代表性的、有較大影響的、發展前景廣闊的企業經營模式。

從20世紀90年代以來，上海房地產流通服務行業從無到有一，從小到大，得到了快速的發展。從增量房

和存量房成交量上來看，1997年上海存量房交易量為162萬平方米，而在2003年達到2306.3萬平方米，增

加了十幾倍!房地產流通服務企業數量也發展到近萬家。這一方面為流通服務企業的發展提供了市場空間，但同時也意味著市場競爭加劇。在長期的市場競爭中，上海房地產流通服務企業出現了兩極分化，一方面，以“上房置換”股份有限公司和“智衡不動產”等為代表的連鎖企業嶄露頭角，以其規模化、連鎖化、先進 的管理、完善的網絡在市場上占據了先機。另一方面，為數更多的是小規模的、單打獨斗型的小流通服務企

業仍然是上海房地產流通服務市場的主體，由于管理和網絡方面的原因，其競爭力遠遠不如前者，而在中國

加入WTO后，外資行業巨頭的進入進一步壓縮了他們的生存空間和發展能力。在這樣的背景下，它們需要抱

成團，以集合的力量在市場上占據自己的一席之地，”21世紀不動產”特許經營模式正是適合這一需求的企

業經營模式。通過“21世紀不動產”中國總部和區域分布在品牌、培訓、網絡技術等方面的支持，各個小的

流通企業實現了房產信息的共享，企業從業人員和管理人員經過培訓后專業素質也進一步提高，有能力提供

更為專業、附加值更高的服務，企業的管理水平也因此更上一層樓。總之，眾多的小企業通過加入到“21世

紀不動產”體系中，企業競爭力得到了顯著提高。

【思考與討論】

1、連鎖經營模式和特許經營模式有哪些主要的差異?各有什么優缺點?

2、為什么在我國加入WTO后，上海很多小規模企業選擇了“21世紀模式”?思考房地產

擇經營模式時主要考慮哪些因素? 案例14

截至'?008年1月15號，原來擁有1600多家分公司、20000多名員工，中國規模最大、網點最多的中介

公司創輝租售在珠三角7個主要城市的門店紛紛關門:廣州、佛山、中山、東莞4個城市的分店全部關門，珠海絕大部分門店關門，惠州僅剩約20家門店，總部所在地深圳只剩1/3門店。

林鳳輝，作為創輝租售的創始人、集團董事長，在2008年1月17日接受一家網站采訪時公開承認，當

初過分高估資金實力和管理駕馭能力、擴張太快是導致公司發生危機的根本原因。

林鳳輝表示，公司拓展速度、擴張規模去年(2007年)確實有點過快、過大，也導致在宏觀調控影響下

資金出現了周轉緊張。但他強調面對這個危機，在11月份時股東層已決定“瘦身”，將1800家門店砍到1000 家左右。截至目前，上海仍有一數十家門店在經營，最早從上海開始“瘦身”時，由于當時有一不少員工對于200 家門店只保留50家的做法不滿，出現了抗拒裁員并在撤資過程中對營業網點搶奪公司資產的行為，于是在華

南其他城市如廣州，為了正常地運作及完成瘦身計劃，臨時對大部分網點進行暫停營業以保護資產。廣州仍

有部分網點在營業，深圳總部還有300家門店營業，實際上只關閉了200家門店，惠州、長沙、重慶、武漢、青島多個城市都在正常營業。

為解決目前創輝租售的資金鏈問題，林鳳輝表示，他個人已在不斷盤活個人固定資產為公司注入現金。

且創輝租售目前已確定產權的商鋪市場價格約 5000萬元，擔保公司還有1800萬元的保證金在賬上，現在公

司的短期應付賬款為1000萬元左右，只要恢復正常營業將目前無法收回的應收賬款收回，資金鏈將恢復正常。

至于解決方式，林鳳輝表示，首先將面對各方質疑作出明確回應并穩定員工人心恢復正常工作;其次是

積極拓展融資渠道;其三是繼續進行內部的瘦身及資源整合，包括股權由高度集中到部分城市的網點進行股

權出讓，引入新股東多頭監控拓展進程等。“廣州、長沙等城市，都在進行股權獨立，品牌掛靠的嘗試。”未

來將有21個城市采用這樣的模式，而且將根據新股東注入資金的情況來決定“瘦身”規模的大小。對于應付

賬款，將采用分批支付方式。而員工的工資則將在部分物業變現及傭金回收后再進行發放。

【思考與討論】

1、討論創輝關閉門店的原因，由此及其應對危機的方式可以看出，房地產經紀企業在運營管理中哪些方 面非常重要?

2、從案例中也可以看出房地產經紀企業與房地產經紀人員是什么樣的關系? 案例15

在搜房網舉辦的一次經驗交流論壇上，主持人提出企業的內功是一個企業能夠應對外部環境的變幻而穩

坐釣魚臺的非常重要的因素。有關企業內部的建設、人才培養還有培訓幾個方面，北京信義房地產經紀公司

老總王慶瑞表述了如下觀點: 王慶瑞:首先我剛剛表達過，人才的培養是一種創新，創造新的人才思維在我們公司創新

直都在一個重要的地位，不是說經營的模式，服務的有型化的產品的創新，我們有沒有辦法讓進了我們公司，五年十年，我有一個學長進信義17年，他五年十年下來，他服務的方式有沒有不斷的創新，這樣可以帶來他

經營上的一個成就，所以這種挑戰其實我認為是事業中最大的挑戰，大家都在定明年經營策略的時候，很多

創新會被提出來，我們會強調原先就在職的員工，他們怎么樣總結經驗，他們怎么樣對明年，我們提出來房

地產交易的安全，迅速、合理，這些都做得到，就講到更精致、更細致，更貼心，他自己有沒有準備創新的

想法，很多想法，他們在第一線，我相信我們跟他們的互動，把很多同行業很好的做法引導回來，所以我覺

得這個經營模式在創新上的連接，他是可以提供創新的一個思維，我們接納了這些綜合的討論，我覺得這個

創新會很豐富，人才也創新了，腦袋也創新了，整個公司的經營模式也創新了。

關于企業人才流動的問題，王慶瑞表達了如下觀點:

王慶瑞:任何一種模式經營這個行業，我相信很少沒有碰到人才上的流動，這個行業有行業上的特質，比如比較辛苦等等，有了這個啟動的念頭之后，如果這個時候適時的，剛好其他的同業也仲出手，他出去了，也不是不可能，我們總結經驗，最后我們公司有什么，其實我們公司的人力結構，我相信你真的用心，你會

很羨慕我們，我們有上百位優秀的人才，我們把一下多人的員工劃一個三角形，我們十年以上的，五到八年

那是很強健的一個結構，如果我們很用心的對待他們，真的也許沒有辦法避免一定程度的流失，可是我覺得

總結下來，我們現在擁有的還蠻富足的，這中間我們也因為人才的移動，他們提出一些想法，比如績效 的獎金，他們發展的方式，還有一三年教育的輔助支持上面，我們倒是有這個信心，我們提供給同仁薪獎等等

都是越來越多，沒有越來越少，我們公司薪水從而沒有遲延過，我們現在留下來的人組織結構是很扎實的，我們不是說上面資深的都不見了，每年訓練新兵，不是這樣的，所以從訓練的結果還是很好的。

【思考與討論】

1、從案例中，可以看到一個房地產經紀企業“內功”的重要方面之一是什么?

2、房地產經紀企業人力資源管理的內容包括哪些?

第三篇：證券公司經紀業務違法違規營銷案例a

證券公司經紀業務違法違規營銷案例

案例一

2009年中期，李老漢有意入市，于是前往某證券公司 營業部咨詢開戶事宜。該營業部柜臺工作人員張某接待了李老漢。李老漢對股市了解不深，錯誤的認為投資股市一定可以賺錢。張某為抓住客戶，沒有對李老漢進行投資者教育，糾正李老漢 的錯誤觀點，并且代表李老漢填寫了《風險揭示書》和《投資者風險承受情況表》，幫李老漢辦理了開戶手續。

李老漢反映自己對股票操作不是很了解，張某又將營業部經紀人王某介紹給李老漢，讓王某代理李老漢從事投資操作。李老漢出于對證券公司的信任相信了王某，全權委托王某進行證券操作，結果損失慘重。

案例評析：

? 李某把開戶資料拿到王女士辦公室給其填寫幫其開戶的行為違反了《中國證券登記結算有限責任公司證券賬戶管理規則》第3.7條規定自然人開戶應該前往開戶代辦點進行現場開戶。

? 李某在王女士沒有提供身份證原件只提供復印件的情況下就幫其開戶違反了《中國證券登記結算有限責任公司證券賬戶管理規則》第3.7條規定自然人開戶應該提交本人有效身份證明文件和第3.9條開戶代理機構應該審核申請人身份證明文件是否真實有效。

? 李某允許王女士在只提供其丈夫的身份證復印件和戶口本的情況下代理他們開戶，違反了《中國證券登記結算有限責任公司證券賬戶管理規則》第3.7條規定的“委托他人代辦的，還需提供經公證的委托代辦書、代辦人的有效身份證明文件及復印件”。

案例

四、深圳某證券營業部營銷人員接受客戶全權委托案例

2008年11月18日，數十名客戶聚集深圳某證券營業部，聲稱該營業部外部營銷人員湯某與他們簽訂委托理財協議，投資損失慘重，要求證券營業部予以賠償。其間部分客戶采取了踹門、驅趕客戶等過激行為，嚴重影響了正常交易。據初步調查，營業部外部營銷人員湯某與多名客戶私下簽訂協議，約定湯某負責全權委托操作客戶名下的股票，并承擔全部投資損失和分享20%的投資收益，涉及資金1000多萬元，累計虧損600多萬元。由于投資損失較大，湯某于2008年春節后離開營業部，去向不明。湯某無證券從業資格證書，2003年 11月被聘為營業部業務經理，2007年5月與公司簽定居間合同，作為外部營銷人員從事客戶開發工作。

案例

五、廣東某證券營業部從業人員私下接受客戶委托買賣證券案例

廣東證監局對轄區一證券從業人員私下接受客戶委托買賣證券案件作出行政處罰決定，對該案當事人徐某予以警告，并處10萬元罰款。徐某于2006年10月至2009年4月在原中富證券廣州東風中路營業部等證券經營機構工作期間，兩次與營業部客戶蔡某達成委托協議，約定徐某在蔡某提供的證券賬戶內進行證券交易，蔡某每月按5%的比例收取固定收益，實際收益超出固定收益的部分作為徐某的報酬，低于固定收益或虧損的，由徐某向蔡某補足本金和固定收益。此后，徐某通過辦公室熱自助電腦進行熱自助委托和網上委托等方式，操作蔡某提供的證券賬戶及其資金下單進行證券交易。徐某在接受蔡某委托進行證券交易期間未有違法所得。

廣東證監局認定，徐某作為證券公司從業人員，私下接受客戶委托進行證券交易，違反了《證券法》第一百四十五條有關“證券公司及其從業人員不得未經過其依法設立的營業場所私下接受客戶委托買賣證券”的規定，構成了《證券法》第二百一十五條規定的證券公司從業人員違法私下接受客戶委托買賣證券的行為。據此，廣東證監局對徐某作出相應的行政處罰。

案例

六、常州某證券營業部營銷人員違規案例

自2006年起，常州某證券營業部駐泰州某銀行網點營銷人員王某開始接受客戶全權委托代客操作，并口頭承諾高額投資回報。2007年下半年以后，王某操作的證券賬戶出現較大虧損，高額回報承諾無法兌現。王某只得鋌而走險，利用其在銀行網點駐點的便利，向客戶高息借入資金，用于彌補投資損失和向客戶支付承諾的投資回報，涉及金額3000多萬元。王某無證券從業資格，2005年9月開始在營業部從事客戶服務工作，后與營業部簽定非全日制用工合同，目前已被公安部門控制。

案例

七、濟南某證券營業部營銷人員擅自代客操作案例

2008年10月14日，濟南某證券營業部客戶孟某投訴其證券賬戶被他人盜用操作。經 調查，犯罪嫌疑人為該營業部外部營銷人員宋某（已通過從業資格考試，案發時執業資格正在申請）。孟某是宋某開發的客戶，此前孟某曾將交易密碼透露給宋某。為獲取高額的傭金提成，宋某于2008年10月6日至10日期間，未經孟某允許，私自在網吧通過網上交易代其頻繁操作，給孟某造成一定損失。

案例

八、員工代客理財賠掉身家性命，客戶疏忽自擔千萬損失

投資顧問丁某私自操作客戶的股票賬戶，導致兩位客戶損失1700多萬。丁某因無法償還這筆“債務”，選擇了自殺，歿年32歲。受害股民王某和李某因此起訴某證券公司北京德勝門東濱河路證券營業部，索賠全部資金損失。近日，市一中院以兩位股民透露密碼并違規委托投資顧問操作股票，終審判決他們自行承擔損失。

2006年9月，王某在某證券公司北京德勝門東濱河路證券營業部開通賬戶。因為存入大量金額，王某成為該營業部的大客戶。丁某是證券營業部的投資顧問，營業部安排她專門為王某提供股票交易服務。每幫王某完成一筆交易，證券營業部可以獲得交易額的千分之三作為交易手續費，而丁某提取其中的8%作為獎金。

在溝通的過程中，丁某曾多次提醒王某在使用電腦進行交易時要謹防泄露信息。2007年，基于對丁某的信任，王某授權丁某設立了一個連自己都不知道的交易密碼。此后，王某想進行股票交易時，就讓丁某代為操作。

2008年6月，王某在朋友的提醒下向丁某索要自己的賬戶密碼，并第一次看到自己賬戶內股票交易的真實情況。當時，王某自己估算，損失在千萬左右。丁某當時承認，從2007年就開始擅自對王某的賬戶進行交易，并承諾一定會想辦法賠償這些損失。然而，丁某卻在2008年8月1日自殺身亡。

與損失698萬多元的王某有著同樣經歷的，還有另外一名李姓股民，李某的損失超過了1000萬元。

王某認為，自己的這些損失，都是由于證券營業部對職員疏于監管造成的。

證券營業部表示，公司明令禁止職員接受客戶委托進行股票交易，丁某的行為是個人行為。此外，證券營業部還指出王某沒有管理好自己的密碼，將交易密碼透漏給丁某，應當自行承擔損失結果。

法院認為，王某的行為存在三個疏忽：委托投資顧問丁某代其設置密碼，又委托其全權代理股票交易，而且也沒有及時查詢交易明細。法官說，雖然法律沒有禁止王某透漏密碼，也未要求王某及時查詢交易結果，但這并不意味著王某不需要對自己的疏忽負責。法官指出，王某的疏忽，對于他自身而言，屬于高風險行為，同時也屬于違約行為，因此造成的損失，在證券營業部無過錯的情況下，由王某自行承擔。

此外，法官還指出，王某委托丁某進行的股票交易，是在證券營業部不知情的情況下進行的，是王、丁之間的私下交易。而且投資顧問接受客戶委托全權代理交易，又是證券公司規定中明文禁止的。因此，法院認定，丁某使用王某的賬戶密碼、全權代他進行股票交易，不是受證券公司的指令，而是受王某的私下委托，是個人行為不是職務行為。

最終，法院判決駁回了王某的起訴。與王某有著相同遭遇的股民李某，也得到同樣的判決。

案例

九、太原某證券營業部開展未經許可業務和進行不正當競爭案例

某證券公司太原體育路證券營業部為招攬客戶，在制作的宣傳材料中向投資者宣傳股權投資、融資融券、資產證券化、股權質押融資等公司尚不具備條件或不允許開展的業務，并對投資者收益情況做出確定性判斷。此外，該營業部為規避協會傭金報備標準，以數名客戶之間存在“關聯”為理由，對其中每一位客戶執行以上述客戶總資產為劃分標準的傭金費率。

山西證監局就上述問題對該營業部負責人進行了談話，要求營業部做出整改，規范營銷，在整改完成之前應當暫停從其他營業部轉戶。該營業部現已將所有不符合協會傭金報備標準的客戶傭金費率提升至規定標準，并為無法達成提升傭金費率協議的客戶辦理轉銷戶手續。

某證券公司太原體育路營業部以虛假宣傳誤導投資者、以低傭金方式開展不正當競爭，擾亂了市場秩序。

第四篇：模特經紀協議

色影俱樂部和中國公民小姐/先生，根據中華人民共和國有關法律、法規，本著平等互利的精神，通過友好協商，就色影俱樂部為小姐/先生提供模特經紀服務訂立本協議。

一、立約人

1.1 色影俱樂部（以下簡稱甲方）。

1.2中國公民（以下簡稱乙方），身份證號碼，通信地址，住宅電話，手提電話。

二、甲、乙雙方就甲方為乙方提供參與模特業務有關的經紀服務進行合作。2.1甲方在本協議有效期內為乙方從事模特事業的經紀人。2.2乙方在本協議有效期內為甲方提供模特服務。

2.3本條模特業務的內容包括：符合中華人民共和國法律、法規規定的并為之允許的電影、電視、錄影、廣告、舞臺、錄音、剪彩、廣播、登臺演出、平面拍攝、電臺訪問或錄音，親自出席宣傳推廣工作及有關模特事業需要的活動。

三、在協議有效期及順延期，甲方為乙方提供經紀人服務，甲方負責安排乙方演出及有關工作事宜，乙方向甲方提供演藝服務，乙方遵守甲方的工作安排和合理的工作要求。

3.1經乙方同意，甲方擁有安排、接洽簽署一切與乙方有關的模特工作事宜的權利，甲方簽訂的與乙方演藝工作有關的合約和細則，在守法、合法并事先知會乙方的前提下，乙方應全心全意貫徹執行上述委派的工作。3.2甲方不得干涉乙方其他的演藝活動好工作，但是乙方承諾并保證自簽定本協議之日起，優先完成甲方為乙方安排的活動和工作。

3.3在協議有效期內，乙方同意甲方擁有一切有關名字，映像、照片、動畫、形象及聲音的專有使用權，乙方同意甲方擁有一切在世界各地履行本協議的任何演藝工作的產生或由此而產生的表演權、版權及其它知識產權，無論上述產權是否實際存在、產生或出現。

3.4乙方自備各種有效旅行證件，甲方協助并負責辦理乙方因工作需要而前往中國境內外的旅行事宜。

3.5乙方遵照甲方要求加入有利于工作的非政治性團體，但上述團體應為符合國家有關法律規定的社會團體。

3.6乙方有權拒絕違法和色情、暴力、身體暴露及其它有損乙方人格、名譽和損害乙方身心健康的表演、演出及其它工作。

四、甲、乙雙方除擔負本協議內的其它責任外，雙方應各自負責完成以下各項事宜。4.1甲方

1、必須全力協助乙方在演藝事業上發展，輔助乙方在各媒體的宣傳和推介。

2、負責乙方在中國境內、外工作期間的住宿及差旅補助，具體的補助標準及補助辦法由甲、乙雙方另行商定。

3、負責乙方在演出及工作期間的人身安全。

4、維護乙方的經濟利益和名譽。

5、負責辦理乙方委托的其它合理合法的要求。4.2乙方

1、全力配合甲方安排的為演藝事業需要的宣傳活動，盡量配合甲方所提供的專業形象設計建議（包括發型、服飾、化妝等合理建議），如有異議，乙方必須提出適當理由供甲方參考，甲方應考慮乙方的合理要求，但甲方擁有最終決定權。

2、了解及遵守甲方屬下演員應有的行為標準，遵照甲方安排參加任何與乙方工作有關的制作會議，拍攝演出，幕后制作或程序，宣傳活動等。

3、按照甲方安排，在指定時間，準時守約抵達甲方指定的工作場所，按約定完成工作事項。

4、向甲方提供乙方所在地的最新地址及通信聯絡電話號碼，使甲方在合理時間內，均能與乙方聯絡并發出通告。

5、遵守甲方與其它公司、私人或團體所訂立的符合法律規定的演藝合約和協議。

6、若某項演藝工作于本協議有效期內簽署，而本協議期滿時又未能完成該工作，乙方應繼續為甲方完成該項工作，但雙方要另行商定合作條件，甲方應以經紀人的身份為乙方爭取合理補償。

7、負責辦理甲方交辦的其它合理事項。

五、乙方承諾承擔下列義務：

5.1乙方有絕對法定權利、年齡及自由與甲方訂立及履行本協議。5.2乙方沒有在此前及不會與任何人、機構、公司訂立任何會與本協議相沖突，或影響甲方利益的合同或類似的任何安排或承諾（不論是否以書面記錄或口頭承諾），乙方在簽定本合同時，向甲方聲明本合同生效前與第三者的任何承諾。

5.3乙方不做出任何影響甲方及其子、母公司聲譽、形象、商譽的行為或言論。

5.4乙方確認甲方為其經紀人公司，甲方擁有安排、洽談乙方演藝事項的決策權。

六、轉讓

7.1經雙方協商，甲方在征得乙方同意后，可轉讓、授權甲方在協議中的權利、責任和義務。

7.2乙方無權轉讓乙方在本合同中的有關權利、責任和義務。

八、在下列情況下，甲、乙雙方有權終止本合同

8.1一方故意或疏忽而不盡職盡責，違背或損害另一方的利益或合理要求。8.2一方嚴重違反或不遵守本協議的約定條款。8.3一方不能履行本協議條款所列的有關事項。8.4一方涉入本合同外的法律糾紛而嚴重影響工作。8.5乙方未征得甲方同意而擅自離開工作崗位及工作地區。

九、違約 9.1由于一方的過失，造成本協議不能履行或不能完成履行時，由過失一方承擔違約責任，如屬雙方過失，由雙方分擔各自應負的違約責任。9.2過失方應當賠償無過失方的一切直接或間接損失。

十、不可抗力

10.1由于傷殘、戰爭、天災人禍及其它不能預見并且對其發生和后果不能防止或避免的不可抗力，致使直接影響協議的履行或者不能按約定的條件履行時，如遇上述不可抗力的一方，應立即知會對方，并應在15天內，提供不可抗力的詳情及協議不能履行，或者部分不能履行或者需要延期履行的理由的有效證明文件，此項證明文件應由不可抗力發生地區的公證機關出具。按照對履行合同影響的程度，由雙方協商解決是否解除合同，或者部分免除協議責任，或者延期履行合同。

十一、本協議為唯一全部關于甲乙雙方于本協議涉及的事宜的協議、承諾，在此之前有任何形式的合約或承諾關于同樣或相近事宜，甲乙雙方確認及同意本協議由即日取代任何以往的合約或承諾。

十二、本協議自簽定之日起生效，協議有效期為-------周年。如甲乙雙方愿意繼續合作，經協商，可延長合作期限。

十三、本協議的訂立、解釋、履行和爭議的解決均受中華人民共和國法律管理。

十四、本協議適用文字為中文，協議文本由中文書寫。

十五、本協議一式兩份，由甲乙雙方各執一份，自簽定之日起即時生效，立約時間為年月日。

甲方：乙方：

簽字：簽字：

年月日年月日

第五篇：房地產經紀合同范本

房地產經紀合同

編號：

賣方（以下簡稱甲方）： 買方（以下簡稱乙方）： 身份證號碼： 身份證號碼： 賣方代理人： 買方代理人： 身份證號碼： 身份證號碼： 中介服務方（以下簡稱丙方）

根據《中華人民共和國合同法》、房地產交易有關法律法規及洛陽市有關規定，甲、乙、丙叁方遵循自愿、公平和誠實信用原則，經協商一致簽訂本合同，以資共同遵守。

第一條、本宗買賣房產狀況：

1、房屋座落：甲方房產座落于洛陽市 區

2、建筑面積：平方米。（詳見房權證 字第 號）（土地使用證 _________字第______________號）

3、成交價格：甲、乙雙方議定該房產（含裝修及附屬配套設施）的買賣價格為（幣種）（大寫）： 佰 拾 萬 仟 佰 拾 元整（￥）。[其中：房產買賣價為（幣種）（大寫）： 佰 拾 萬 仟 拾 元整（￥）；裝修及附屬配套設施轉讓價為（幣種）（大寫）： 佰 拾 萬 仟 佰 拾 元整（￥）]。

4、成交細目： 1）、配套： 2）、家電： 3）、家具： 4）、其他： 5）、固定裝修：甲方明確固定裝修指構成該房屋裝修之固定部分包括但不限于地板面、墻體、壁櫥、鐵門、門、門把、門窗、防盜網、水龍頭、嵌入式排氣扇、燈具、發光體、廚衛設施等，此等固定裝修經拆除將破壞設施的完整性，所以，甲方應保持其完整交付。

第二條、中介服務方承諾：

1、丙方的服務行為符合《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、國家工商行政管理局《經紀人管理辦法》和《城市房地產中介服務管理規定》等法律、法規及規章;

2、丙方已帶乙方實地勘察看過標的房產；

3、保證誠信服務，不收取合同外的任何費用（不包含其他服務）。

第三條、委托中介服務事項：

1、丙方受甲方、乙方各自的委托，就甲、乙雙方買賣房產一事，提供中介服務；

2、丙方應甲、乙雙方的要求，為其提供房產成交后代理服務。

第四條、中介服務范圍：選擇下列第[ ]項服務。

1、為甲、乙雙方提供房產政策及法律咨詢服務；

2、向甲、乙雙方提供交易機會，協助雙方簽訂本合同及房產轉讓協議并促成交易成功；

3、房產行銷推介；

4、為當事人代辦房產評估手續；

5、代辦權屬過戶手續；

6、為乙方辦理 〔注：填寫①商業銀行按揭貸款、②公積金貸款、③商業銀行和公積金組合貸款〕手續；

7、代辦房地產公證、見證手續；

8、協助甲、乙雙方收集過戶資料和為其房地產買賣契約代書；

9、協助辦理相關配套事宜，如水、電、管道煤氣、有線電視、電話、寬帶及物業交接過戶手續；

10、協助甲、乙雙方完成房屋及房產配套設施的移交；

11、其他。

第五條、中介服務段落：

1、丙方提供的中介服務自接受甲、乙雙方委托時起到甲、乙雙方達成本協議之日起結束；

2、丙方提供的相關房產成交后的代理服務至甲、乙雙方辦結各項交易、過戶、交房、放款之日止。

第六條、中介服務費(包含中介服務傭金和相關代理服務費)：

1、中介服務傭金：自甲、乙雙方簽訂本合同后 日內，丙方按政府有關規定向甲、乙雙方收取中介服務傭金。

a、丙方向甲方收取中介服務傭金為（幣種）（大寫）萬 仟 佰 拾 元（￥）。b、丙方向乙方收取中介服務傭金為（幣種）（大寫）萬 仟 佰 拾 元（￥）。

*

2、交易服務費：根據本合同第三條有關款項約定，本合同成立后，丙方為甲、乙雙方提供成交后代理服務手續。

a、丙方收取甲方交易服務費（幣種）（大寫）仟 佰 拾 元（￥）。b、丙方收取乙方交易服務費（幣種）（大寫）仟 佰 拾 元（￥）。

*

3、按揭服務費：根據本合同第四條第六款約定，本合同成立后，丙方為乙方提供按揭服務。丙方收取乙方按揭服務費（幣種）（大寫）仟 佰 拾 元（￥）。

第七條、當事人配合與保密：

1、丙方承諾按交易程序（另定補充協議）規定的工作日為甲、乙雙方妥善辦理有關事項。甲、乙雙方須保證所提供的交易資料完整、真實、合法、有效，并按時向丙方交付有關資料，配合丙方共同完成有關事宜。若因甲、乙雙方提供的資料原因造成手續辦理的延誤或無法辦理，丙方無過錯的，由資料提供的延誤方承擔責任，丙方的工作日相應順延;

2、對交易過程中丙方所知悉的甲方或乙方的私人事務承擔保密義務，未經甲方或乙方的書面同意不得向第三人披露。同時，甲、乙雙方對丙方所提供的信息、成交機會等商業秘密也負有保密義務，未經丙方書面同意不得擅自披露。

第八條、中介權益說明：

甲、乙一方或雙方違約，造成本合同無法履行的，且丙方無過錯，甲、乙雙方仍應全額支付丙方的中介服務傭金。

第九條、丙方的權利義務：

1、丙方應按照甲、乙雙方的委托，據實介紹房地產信息及房地產交易價格;

2、丙方對甲、乙雙方提交的文件資料進行核實并出具收件清單，對甲方提供的信息進行現場勘察和積極配合乙方到相關部門查驗;

3、丙方應配合乙方到現場勘察房地產狀況，在出賣方明確告知丙方的前提下，丙方應如實告知乙方房屋配套設施等存在的瑕疵和房地產權利受限制等情況;

4、丙方應告知甲、乙雙方進行房地產交易涉及的稅費及其他當事人應承擔的費用，但具體稅費標準以征稅機關核定為準;

5、丙方應配合甲、乙雙方簽訂房地產轉讓合同及辦理房地產轉讓的相關手續;

6、在合同履行期間，丙方應當積極告知督促相關當事人履行合同并提醒應注意的事項及瑕疵。

第十條、甲方的權利義務：

1、甲方提供真實、合法、準確的房地產轉讓信息;

2、甲方在簽訂合同時向丙方提供下列資料：

（1）身份證復印件；（2）房屋權屬證書；

（3）土地使用權證；

（4）其它相關資料：。

3、甲方應配合丙方到相關部門查驗有關資料和到現場勘察房地產現狀，并告知房屋及其配套設施所存在的瑕疵和房地產權利受限制等情況;

4、甲方應配合乙、丙方簽訂房地產轉讓合同及提供辦理房地產轉讓過戶的相關手續。

第十一條、乙方的權利義務：

1、乙方有權與丙方共同要求甲方配合到相關部門查驗有關資料和到現場勘察房地產現狀，并對上述房產現狀作充分了解，愿意購買上述房產;

2、乙方應在簽訂本合同后 日內向丙方提供辦理房地產轉讓的相關材料;

3、乙方應配合丙方簽訂房地產轉讓合同及提供辦理房地產轉讓過戶的相關手續。

第十二條、定金

簽訂本合同時，甲、乙雙方約定乙方支付定金（幣種）（大寫）： 萬 仟元整（￥）給甲方（定金可抵作購房款）。

如果甲、乙雙方同意，可以選擇下列[ ]種方式確保交易安全：

1、暫時將全部定金在交易過程中交丙方代管，丙方出具加蓋企業公章的收據；

2、暫時將部分定金（幣種）（大寫）萬 仟元整元在交易過程中交丙方代管，其余定金直接交與甲方，丙甲兩方分別按照收取定金數額出具收據；

3、。

第十三條、費用承擔方式：

1、交易稅費由 方承擔;

2、土地證費：辦理甲方名下的土地證費用 承擔；過戶至乙方名下的土地證費用 承擔;

3、配套設施過戶費：配套設施的相關證件過戶費用由 承擔;

4、原始費用的結清：甲方應結清移交前的水、電、物業管理、等 的費用。乙方在接收該房產時須驗收上述約定的各項交付細目，交接確認后甲方不再負責;

5、第十四條、購房款及其他費用支付方式：按交易程序規定的方式支付

________________________________________________________________________________________ 第十五條、違約責任

1、依照《中華人民共和國合同法》的規定，本合同簽訂后，甲、乙、丙三方應按照約定履行，否則屬違約行為，乙方違約的其定金不予返還，甲方違約的雙倍返還定金。丙方違約的應當退還當事人已交的服務費用并向甲方支付違約金 元，向乙方支付違約金 元。

2、甲方保證上述房產產權清楚，若發生與甲方有關的產權糾紛或債務糾紛由甲方負責，由此而造成乙方經濟損失由甲方承擔賠償責任;*

3、除甲、乙雙方另有約定外，甲方如未按本合同及房屋轉讓協議補充所約定的交易程序規定的期限將該房產交付乙方使用，乙方可以選擇本條第一款的定金罰則或要求甲方支付違約金（按日萬分之）；乙方如未能按照交易程序（另訂補充協議）規定的時間付款，甲方可以選擇本條第1款的定金罰則或要求乙方支付違約金（按日萬分之）;

4、丙方作為居間及代理服務方應以國家法律法規政策及行業協會行規為準則為甲、乙雙方提供誠信服務的義務，若因丙方服務不當行為造成甲、乙雙方損失的，丙方退還全部服務費并承擔損害賠償責任;

5、丙方作為甲、乙雙方授權的代管方，對所代管的資金及權屬資料的安全負責，若因丙方責任造成資金損失或資料遺失、損毀的，丙方退還全部服務費并承擔損害賠償責任;

6、在甲、乙雙方未改變上述交易條件，交易程序正常執行的情況下，丙方應督促乙方如期支付上述全部房款，督促甲方如期交付該房產。因丙方工作不盡責，致使甲方不能如期收到房款或乙方不能如期接收房產過戶的丙方承擔違約責任。

第十六條、違約處理時限：自發生違約行為之日起超過10日，丙方即向違約方發出掛號信促其履

約，寄出郵戳即日起超過15日仍未回復并履約的，依本合同相關條款處理。第十七條、本合同解除條件：出現下列情況的，當事人可以單方依法解除合同，并書面告知相關當事人（本合同解除時，房屋轉讓補充協議同時解除）：

1、在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務。

2、當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行。

3、當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；

4、。

第十八條、因不可抗力或國家政策的改變因素導致本合同無法履行的，甲、乙、丙三方免責。在三方具結后，丙方將監管的房產權屬資料交還甲方，將監管的定金及購房款交還乙方，交易過程中產生的費用由甲、乙雙方各自承擔。

第十九條、合同爭議解決方式：本合同在履行中發生爭議，由甲、乙、丙三方協商解決，協商不成的，可以選擇下列第[ ]項解決：

1、向 仲裁委員會提請仲裁。

2、依法向人民法院起訴。

第二十條、生效條款：本合同及補充協議經甲、乙、丙三方簽字蓋章后生效。本合同未盡事宜當事人可以達成補充協議，補充協議與本合同具有同等的法律效力。本合同和補充協議未規定的事項，均遵守國家有關法律、法規、政策執行。

本合同及補充協議共 頁，一式 份，甲、乙雙方各執一份，丙方 份，具有同等法律效力。

第二十一條、其它事項：。

（空格如不夠用，可以另接）

甲方（賣方）： 乙方（買方）：

聯系電話： 聯系電話： 聯系地址： 聯系地址： 郵編： 郵編：

丙方（中介服務方）： 簽約代表： 聯系電話：_________________________ 聯系地址：

簽訂地點：

簽訂時間： 年 月 日