第一篇：關于多浪河濕地公園景觀工程配套臨水商業街項目開發工作相關事宜的請示1

關于多浪河濕地公園景觀工程配套臨水商業街項目開發工作相關事宜的請示

一，項目基本情況 二，營銷工作

1.五問市場環境：

第一個問題：該項目位于阿克蘇市西大街盡頭起往多浪河北方700米沿岸，原來是少數民族雜居的平房區，從沒有商業地產項目的出現，對整個商圈來說是邊緣地帶，也就是我們在經濟領域里說的“荒島”。投資商更喜歡老的商業圈，是因為地產價值和消費能力成了決定因素。

第二個問題：作為新的開發地，這個商業地產項目不想淪為“荒島”，只有著眼整個城市經濟發展趨勢，從規劃的角度和商業劃分的角度，積極迎合政府導向，創新做活。

第三問題：是該項目對其相鄰地產項目的影響是深遠的，既可以是正面的也可以是反面的，因為位居阿克蘇市西城區核心地段之首，做活它繁榮它則對西擴項目是一榮俱榮，皆大歡喜，反之則不然。

第四個問題：是商業行為習慣。舉個例子：對于消費者來說，穿，要去商場或購物中心，比如：步行街，天白；吃，要去人們都熟知的酒店或餐館，比如：金山，水韻。而這些個人們常去的地方不是因為它們本身很知名，而是消費習慣決定了人們互相順從地去認可。所以新商業地產項目是在努力改變人們原有的商業行為習慣，這就要求項目必須是人們愿意去嘗試，愿意去順從的。

第五個問題：項目是做短線還是長線。短線就是快快回籠資金，見錢就收，不管項目是否可以生存下去，不做品質管理，賣完關張打烊；長線則需結合政府對通盤考慮，既關注資金的優劣又考慮后續的發展。2.確定該項目的主題

今天的項目策劃,就是明天的城市規劃。

在具體的定位思考中，我們基于兩條思路的延展： A對阿克蘇市的城市綜合實力進行客觀公正地評價，以利于對該項目進行準確地市場定位；

B對阿克蘇市消費者的購買力和消費喜好進行調研，以幫助在產品設計和后期招商中有的放矢。

為此，我們提煉了以下幾個主題：

可以充分體現“城市客廳”“綠色商務”“親水休閑公園”等概念，可以以“水”為帶，親水、用水、活水。大氣、和諧、精致、開放。

第一，“塞上水街”。是對該項目原始設計的初衷，融合了西域文化的精髓，大可聯想到龜茲、絲綢、歌舞、美食等民族特色。也是對阿克蘇市城市經濟在商業地產品種的一個補充。第二，“龍灣水景城”。是對整個濕地公園的一個商業文化創意，不論從建筑風水學上還是從經濟戰略層面上來看，“龍灣”是龍年建造的龍形港灣，也是城市經濟的港灣，必定龍出升天。“水景城”把景色和商業功能的概念準確描述，因此，賦予了“龍”的靈性，則應了那個“水不在深有龍則靈”的古代哲學。

第三，“中央水景度假村”。是從城市規劃原理出發，把原先的“荒島”印象在理念上“中央化”，一步到位地清洗了投資商和消費者對項目的顧慮，有著移動中央商圈的寓意，同時，親水度假概念活躍了休閑經濟，城中有村，村中有水，健康、綠色，體現了高品位的城市形象。

第四，“水岸生活街”。是從城市生活方式的角度進行了詮釋，鋼筋混凝土的城市，干燥、嘈雜、緊張，而水岸生活街是讓人們輕松呼吸、享受生活的地方，因此，完成了商業地產與人文精神的交流。三，營銷方式

1.社會投資銷售模式 前提條件是建立在地產升值空間上，這種拉動式的銷售，對投資者來說有著一本萬利的感受，容易跟進。開發商需要將建筑單元劃分若干面積進行出售，而后再集中出租，統一管理，這樣一來還是要求管理者去加強招商。這種銷售模式承壓方是開發商，社會投資者幾乎無壓力，他們靠合約來謀取收益。因為成本過高，如果對業態把握不準，有時會出現鋪位賣完了但租不出去的現象，容易引起社情不穩，在阿克蘇市某大學生創業基地就是這種情況。

2.市場培育銷售模式 這是先招商后分割銷售，即先招進品牌客戶簽定合同后，再向社會分割出售建筑單元。這個概念是先有了市場培育，再考慮地產價位，保障了地產價值，對開發商來說進退自如，資本安全性很高。“有銷售不一定有市場，有市場必定有銷售”，市場培育理念，不僅是城市經濟規劃必先思想，也是局部商業地產項目必先行動。

3.管理模式 A．委托方式。聘請國內外專業營銷公司對項目進行管理銷售，可以依靠其自身擁有的業態資源充實到項目的銷售中去。

優勢：有現成的客戶資源，有豐富的管理經驗。劣勢：管理時限不確定，管理質量呈下降趨勢； 開發商缺乏自主能力；

管理費用過高一般是建設費用的3-5%，就臨水街這個項目得準備近1000萬。

B．自營方式。是由開發商自行管理，從業內高薪聘用有識之士組團管理。

優勢：費用低，即便是采用獎勵機制，總費用也超不過500萬；

對管理層擁有決策權，可以擇優使用；

項目經營策略自由度高。

劣勢：缺乏現成的客戶和品牌資源，銷售完成率不確定。解決這一問題，一是通過科學的招商政策；二是通過對口援疆的品牌資源。