第一篇：剛剛,房企融資最后漏洞終結并購貸款須嚴格穿透

剛剛，房企融資最后漏洞終結！并購貸款須嚴格穿透

據悉，上海銀監局發文規范并購貸款業務。要求并購貸款投向房地產開發土地并購或房地產開發土地項目公司股權并購的，應按穿透原則管理，擬并購土地項目應完成在建工程開發投資總額的25%以上。

同時，并購貸款不得投向未足額繳付土地出讓金項目，不得用于變相置換土地出讓金，防范關聯企業借助虛假并購套取貸款資金，保證貸款資金不被挪用。

本文綱要

一、上海銀監局管控并購貸款業務

二、房企借道并購貸款/并購基金模式受阻

三、銀行信托私募房地產融資監管態勢

四、多張罰單劍指理財違反宏觀調控政策

一、上海銀監局管控并購貸款業務據悉，上海銀監局日前對于規范開展并購貸款業務下了通知，對于投向房地產業及土地項目并購（以土地為主要資產的房地產項目公司股權并購，實質是土地使用權轉讓）業務提出以下要求：開展并購貸款必須符合《商業銀行并購貸款風險管理指引》的原則和條件，并購貸款投向房地產開發土地并購或房地產開發土地項目公司股權并購的，應當按照穿透原則管理，擬并購土地項目應該完成在建工程開發投資總額的25%以上。按照穿透原則評估并購貸款業務的合規性，嚴格遵守房地產開發大類貸款的監管要求，對“四證不全”房地產項目不得發放任何形式的貸款；并購貸款不得投向未足額繳付土地出讓金項目，不得用于變相置換土地出讓金，防范關聯企業借助虛假并購套取貸款資金，保證貸款資金不被挪用。完善并購貸款風險控制和貸后管理，做好資金用途監控，對并購貸款業務的合規性和資產價值變化進行檢查和審計，并按照不低于其他貸款種類的頻率和標準對并購貸款進行風險分類和計提撥備。如發現商業銀行不符合業務開辦條件或違法違規，不能有效控制并購貸款風險的，將采取責令暫停并購貸款業務及行政處罰等監管措施。

這也是監管層針對銀行業整體業務趨勢的行動。近期商業銀行并購貸款快速增長，而且其中，投向房地產業及土地項目并購，此類并購以土地為主要資產的房地產項目公司股權并購，而其實質是土地使用權轉讓。這類并購占比的提高，與《指引》有關審慎發展并購貸款，支持優化產業結構的政策導向不符。

二、房企借道并購貸款/并購基金模式受阻如此一來，原來房企利用并購貸款或并購基金進行融資的模式再度受阻。

（一）并購貸款模式并購貸款是指商業銀行在并購活動中，向并購方或其子公司發放的，用于支付并購交易價款和費用的貸款。并購需要符合《商業銀行并購貸款風險管理指引》中的定義，即指境內并購方企業通過受讓現有股權、認購新增股權，或收購資產、承接債務等方式以實現合并或實際控制已設立并持續經營的目標企業或資產的交易行為。其中，境外并購貸款是指：

商業銀行為境內并購方企業，通過受讓現有股權、認購新增股權，或收購資產、承接債務等方式，以實現合并或實際控制已設立并持續經營的境外目標企業或資產的交易行為。境內并購方包括：

1、在境內注冊的企業；

2、由境內注冊企業控股或有實際控制權的境外企業。境外目標主要是指：在境外注冊的企業或所在地在境外的資產，包括由境內企業控股的境外注冊的子公司，不包括由境外企業控股的境內注冊的子公司。

（二）開展并購貸款的要求開展并購貸款必須符合《指引》規定的原則和條件。

1、對于項目的要求

《指引》第六條規定，“商業銀行開辦并購貸款業務應當遵循依法合規、審慎經營、風險可控、商業可持續的原則”。第七條規定，“商業銀行應制定并購貸款業務發展策略，充分考慮國家產業、土地、環保等相關政策，明確發展并購貸款業務的目標、客戶范圍、風險承受限額及其主要風險特征，合理滿足企業兼并重組融資需求。”現實中，為了規避常規貸款對房地產項目的制約，部分非房地產企業通過并購方式申請貸款，信貸資金最終用于房企繳納土地出讓金，或者變相置換土地出讓金，最終影響了房地產調控效果。

而根據《中華人民共和國城市房地產管理法》等法律法規，擬并購土地項目應當完成在建工程開發投資總額的百分之二十五以上。對于還處于生地狀態下的土地項目發放并購貸款，這類資金很有可能被挪用至土地出讓金繳納，即便是通過橋方資金先行墊付，也是一種貸款置換行為。信貸資金應穿透看最終流向。在銀監會1104報表體系中，對于并購貸款行業投向并非是看借款人所屬行業，而是看貸款最終實際投向。所以絕大部分涉房地產并購貸款最終投向應為房地產業。按照穿透的原則，此類涉及房地產開發的并購貸款也需要在《房地產貸款風險監測表》中予以反映。

本次上海銀監的通知則是再次強調了穿透核查流向的要求。即并購貸款投向房地產開發土地并購或房地產開發土地項目公司股權并購的，都應當按照穿透原則管理，擬并購土地項目應該完成在建工程開發投資總額的25%以上。同時需按穿透原則評估并購貸款業務的合規性，對“四證不全”房地產項目不得發放任何形式的貸款；亦不得投向未足額繳付土地出讓金項目，不得用于變相置換土地出讓金，防范關聯企業借助虛假并購套取貸款資金，保證貸款資金不被挪用。

2、對于銀行的要求

《指引》第五條則規定，開辦并購貸款業務的商業銀行法人機構應當符合4個條件：一是有健全的風險管理和有效的內控機制；二是資本充足率不低于10%；三是其他各項監管指標符合監管要求；四是有并購貸款盡職調查和風險評估的專業團隊。同時，商業銀行開辦并購貸款業務前，應當制定并購貸款業務流程和內控制度，并向監管機構報告。商業銀行開辦并購貸款業務后，如發生不能持續滿足上述條件之一的情況，應當停止辦理新的并購貸款業務。

《指引》第十六條還要求商業銀行在財務模型測算的基礎上，充分考慮各種不利情形對并購貸款風險的影響。尤其是并購方與目標企業存在關聯關系，或并購方與目標企業受同一實際控制人控制的情形。如果存在關聯關系，則應該納入統一授信管理，受到集團客戶授信集中度不超過資本凈額15%的要求。未來還會受到商業銀行大額風險暴露的制約。

（三）表外業務亦應嚴格遵守宏觀政策從近期各方的監管口徑看，銀行開展業務應嚴格遵循各領域的信貸政策，無論資金來源是表內或表外，形式是貸款、理財還是自營投資。并購基金模式因而也將收到沖擊。如上圖，在有限合伙企業中，投資安全性較高的優先級LP份額，一度成為商業銀行參與并購基金的主流方式。但如今在非標圍堵和違反宏觀調控政策，尤其時房地產行業政策的理財業務，監管力度也在日漸上升。包括但不限于：直接或變相為房地產企業支付土地購置費用提供各類表內外融資；以自身信用提供支持或通道；向“四證”不全、資本金未足額到位的商業性房地產開發項目提供融資。等等，都是監管重點查處的問題。這樣以來，即使是使用銀行理財資金參與并購基金，如果最終投向不符合監管要求或宏觀政策要求，還是會有較高的合規風險。

三、銀行信托私募房地產融資監管態勢（零）銀監會對房地產貸款的分類從最基本的狹義“房地產貸款”分類來看，銀監會將房地產貸款分為開發貸和購房貸。同時將下面的融資類型都納入進來。房地產貸款可以初步分為房地產開發貸款和購房貸款。

其中，房地產開發貸款是指發放給房地產開發商用于地產及（或）房產開發、建設的貸款，又可分為地產開發貸款和房產開發貸款。地產開發貸款是指填報機構發放的專門用于地產開發的貸款、且在地產開發完成后計劃收回的貸款。值得關注的是，財綜[2016]4號文規定“自2016年1月1日起，各地不得再向銀行業金融機構舉借土地儲備貸款”，土儲部門作為借款主體的地產開發貸款會逐步清零。而土地儲備包括收購、征用、儲備、地產開發、出讓等一系列過程，因此土地儲備貸款不等同于地產開發貸款。同時，財預[2017]62號文已明確，地方政府不得通過地方政府債券以外的任何方式舉借土地儲備債務。這就徹底封殺了地方政府向銀行、乃至其他任何機構舉借土儲貸款的可能。房產開發貸款指發放的房屋建設貸款，包括在土地開發階段發放的、計劃在房屋建設階段繼續使用的貸款。

言外之意，貸款如果覆蓋地產開發和房產開發全過程，應統計為房產開發貸款。房產開發貸款中除去住房開發貸款和商業用房開發貸款以外的貸款統計為[1.2.3其他房產開發貸款]。購房貸款是指填報機構發放給個人或企業用于購買住房和商用房的貸款。

（一）銀行表內融資

1、封閉式項目融資 “四三二”：即符合“四證齊全”；房地產開發項目資本金比例要求：保障性住房和普通商品住房項目20%，其他項目25%；以及擁有“二級開發資質”的要求（此處雖然沒有明文，但實際多數銀行會參考信托要求執行）。

其中，30%的資本金比例雖然從國務院文件設置了25%。但微觀層面上，各家銀行其實普遍要求在20%-35%左右。因為銀發[2007]359號規定商業銀行禁止對項目資本金（所有者權益）比例達不到35%，或未取得四證的項目發放任何形式的貸款。同時該文禁止商業銀行對于對經國土資源部門、建設主管部門查實具有囤積土地、囤積房源行為的房地產開發企業發放貸款。

值得注意的是，對于發放傳統房地產開發貸款的銀行而言，要審核項目資本金的真實來源并不容易。因為對于銀行，是否存在其他資管或其他上下游企業變相融資挪用，識別手段相當有限。銀監會近期新規中，主要還是強調了對于違規操作的防范：

2、流動資金貸款

2007年的《銀發[2007]359號-關于加強商業性房地產信貸管理的通知》已經規定：

商業銀行對房地產開發企業發放的貸款只能通過房地產開發貸款科目發放，嚴禁以房地產開發流動資金貸款或其他貸款科目發放。

（二）銀行理財銀行理財需要嚴格比照自營貸款管理。即不得向房地產等行業領域提供融資。在2017年銀監會監管風暴中，監管也是重點檢查通過理財進行房地產融資中的問題：1.是否存在通過同業業務和理財業務或拆分為小額貸款等方式，向房地產領域提供融資。2.是否存在同業投資和理財投資非標資產未嚴格比照自營貸款管理，資金違規投向房地產。事實上，早在2016年11月，銀監會就已經下發了《銀監辦便函[2016]1846號-關于開展銀行業金融機構房地產相關業務專項檢查的緊急通知》，要求檢查理財資金投資管理情況：-是否比照自營貸款管理的要求，強化對銀行理財資金投向房地產領域的監督管理；-是否存在理財資金違規進入房地產領域的問題。

（三）信托渠道見下圖：在2017年監管風暴中關于信托房地產融資的監管檢查中，銀監會進一步明確下面的違規行為：（1）通過股債結合、合伙制企業投資、應收賬款收益權等模式變相向房地產開發企業融資規避監管要求，或協助其他機構違規開展房地產信托業務。（2）“股+債”項目中存在不真實的股權或債權，是否存在房地產企業以股東借款充當劣后受益人的情況，以歸還股東借款名義變相發放流動資金貸款。

（四）私募基金融資

1、主要限制與非限制領域對于通過私募基金融資，目前

熱點城市非普通住宅項目非熱點城市普通住宅項目不受備案四號第一條限制。私募資管計劃投資房地產項目，若不屬于16個熱點城市普通住宅項目，以及資金用途符合規定的，在符合其他備案條件的前提下，房地產項目也可以備案通過的。對于符合要求的房產項目，備案4號要求管理人應詳細披露融資方、項目情況、擔保措施等信息，并且應當完善資金賬戶管理、支付管理流程，加強資金流向持續監控，防止資金挪用。

2、資金流向限制核心要區分房地產企業融資和房地產項目融資；區分熱點地區和非熱點地區。一般而言，監管也不能一味打壓房地產項目融資功能，因為房地產項目融資本身其實是供給側改革中調供給的一個重要環節，否則下一個周期的供給大幅度下降反而刺激新一輪房價反彈。

3、房地產開發項目的四三二其實該監管要求主要是銀監會和國務院的文件規定。目前包括銀行表內貸款、表外理財、信托計劃房地產融資都必須符合或參考上述“四三二”要求。證監會體系的監管文件并未提及四三二的要求，所以筆者認為，理論上，不滿足四三二也可通過私募資產管理計劃向非熱點城市房地產項目提供融資。但如從嚴審核，且資管計劃合同明確約束資金流向需要滿足四三二，也有資金監管賬戶，那么筆者認為方能符合備案4號第三條的限制性規定。

4、補充流動資金基金業協會只是排除了“土地價款和補充流動資金”兩項用途，有人揣測這可能意味著，通過其他名義給房地產企業融資是沒有問題的。但需要注意，“補充流動資金”是一頂很大的帽子，有廣闊的解釋空間。現實中如何起草私募資產管理計劃合同的問題最為急切。針對非熱點城市的房地產項目融資，筆者認為保守起見，至少應明確約定實際項目用途和資金監管帳戶等措施。

四、多張罰單劍指違反宏觀調控政策在近期的處罰案由中，一個趨勢不得不引起我們的關注：近期對于違反宏觀調控政策相關業務的處罰的數量正在上升。除了我們在前文中提到的今年1月12日，廣西銀監局的【桂銀監罰決字〔2017〕17號】就針對中信銀行南寧分行“違規為房地產開發企業繳交土地出讓金提供理財融資”的違規現象罰款人民幣40萬元，是首張明確將理財違反國家宏觀政策列為案由的罰單。根據筆者不完全統計，在近兩個月間（2017.12-2018.01），銀監局和銀監分局對于違反地方政府融資、房地產等宏觀調控政策，一共下發了37張罰單（見后表）。其中指出的違規事實包括了：信貸業務以流動資金貸款科目向房地產開發企業發放貸款；信貸資金流向房地產企業；

違規向地方政府提供債務融資；信貸資金用于支付購房首付款；信貸資金違規流入股市；向四證不全的項目發放固定資產貸款；向資本金不到位的房地產開發項目發放貸款以及未按規定進行流動資金貸款支付導致貸款被挪用；所在機構向資本金不到位的房地產開發項目發放貸款；違規向不符合貸款條件的房地產企業提供融資，部分政府融資平臺業務由地方政府變相提供擔保；向資本金不到位的住房項目發放房地產開發貸款；信貸資金流入房市、向未竣工驗收商用房發放按揭貸款。

個人購房發放個人消費貸款用于購房；部分個人經營性貸款、消費貸款資金挪用于房地產市場；個人消費、經營貸款資金被挪用于購房；首付款真實性審核不到位，違規發放個人住房按揭貸款；部分個人貸款資金違規挪用并流入房地產市場；部分個人非房貸類信貸資金用途把控不力、違規流入房地產市場。

理財理財投資業務未比照自營貸款管理流程，資金用于支付地價款和置換前期支付土地款的股東借款；理財投資非標資產未嚴格比照自營貸款管理、資金違規用于繳納土地出讓金；理財資金違規用于支付土地款；2015年，該行對底層資產為非標準化債權資產的投資投前盡職調查嚴重不審慎，部分理財資金用于增資和繳交土地出讓金，與合同約定用途不一致；違規為房地產開發企業繳交土地出讓金提供理財融資。同業通過同業投資通道違規向‘四證不全’的房地產項目發放貸款。委貸發放委托貸款支付土地出讓金。信托利用信托業務向房地產行業提供融資；在信托業務經營中，違規接收了地方政府部門提供的承諾函。再結合此前一系列文件，及日前銀監會主席郭樹清在權威訪談中的表態，不難想象，監管對于銀行所有業務違反以下宏觀調控政策行為，將不再手軟。

1、違反信貸政策。直接或間接、借道或繞道投向股票市場、“兩高一剩”等限制或禁止領域，特別是失去清償能力的“僵尸企業”；違規為地方政府提供債務融資，放大政府性債務；違規為環保排放不達標、嚴重污染環境且整改無望的落后企業提供授信或融資；違規為固定資產投資項目提供資本金；向不符合條件的固定資產投資項目提供融資，導致資金滯留或閑置。

2、違反房地產行業政策。直接或變相為房地產企業支付土地購置費用提供融資；向“四證”不全、資本金未足額到位的商業性房地產開發項目提供融資；以充當籌資渠道或放款通道等方式，直接或間接為各類機構發放首付貸等行為提供便利。

第二篇：727-形勢要點：房企并購貸款成為銀行業務的新突破口

形勢要點：房企并購貸款成為銀行業務的新突破口

樓市成交在嚴厲調控之下漸趨冷清，開發貸款也呈收緊態勢，房地產企業在雙重打壓之下資金鏈趨于緊張，房企并購整合驟然活躍。清科研究中心報告顯示，今年前三季度，房地產行業并購交易非常活躍，共完成50起并購案例，是2009年全年并購案例數的2.5倍，并購金額為122.5億元。業內人士分析，通過合作、收購來擴大企業規模，是大型房企趁行業低潮期低價吸納項目的慣用策略，不但可以通過并購進入之前沒有開展業務的地區，也可以降低開發成本。不過，看好并購的不僅是房企，銀行也盯上了這些大買賣。中國農業銀行上海市分行副行長張立林稱，目前銀行業非常關注房地產行業企業當中裂變所帶來的企業并購的新型需求，這將對整合好的企業來講有極大的發展機遇。實際上，對銀行來說，如何將內在的放貸需求同傳統的優質客戶——房企相結合是非常迫切的問題。自銀監會發布《商業銀行并購貸款風險管理指引》以來，并購信貸已經事實上成為銀行新的信貸投放點。截至2010年6月末，僅上海銀行業就完成33筆并購貸款業務，貸款總額超過100億元。而在房地產調控之下，銀行資金流向開發商的渠道日漸縮小，用于支持房企的并購貸款自然成為新的突破口。事實上，不僅農行這么看，民生銀行地產金融事業部撰寫的《中國地產金融藍皮書（2010）》同樣指出，2011年，商業銀行并購貸款會在房地產企業及項目公司股權并購中發揮重要作用。毫無疑問，也會給銀行帶來機會。