第一篇：《關于規范已出讓建用地土地用途變更和容積率調整的處置辦法(征求意見稿)》起草說明

《關于規范已出讓建用地土地用途變更和容積率調整的處置辦法(征求意見稿)》起草

說明

為加強土地用途變更和容積率調整管理，更好地盤活和推動存量用地二次開發利用，2015年10月9日，經市政府常務會批準，我委出臺了《關于進一步規范已出讓未建用地土地用地變更和容積率調整的處置辦法（試行）》（深規土[2015]588號，以下簡稱“588號文”）。2017年10月9日，588號文有效期屆滿。按照我市規范性文件管理的相關要求，我委對588號文的實施情況組織開展了調研評估，總結分析政策實施中的問題及成因，在此基礎上對相關規定進行修訂，形成了《關于規范已出讓未建用地土地用途變更和容積率調整的處置辦法(征求意見稿)》（以下簡稱《辦法》）。現就修訂內容說明如下：

一、以問題為導向，維持原政策的連續性，推動解決歷史遺留問題。588號文為盤活已出讓未建的歷史遺留用地提供了多元化的處置措施，政策修訂應著重完善相關的處置規則與標準，增強規則的可操作性，而不宜對原有政策的適用范圍、處置原則等進行大幅突破。本次修訂繼續采取封閉運行模式，將其適用范圍限定在2015年10月9日前因批準的土地用途與現行城市規劃不符而無法建設的協議出讓未建 用地（第2條）。

二、以共享發展為原則，適度提高土地使用權人積極性，促進低效用地盤活。在符合上位法的前提下，適度放寬土地使用權人的利益空間，簡化審批流程、提高行政效率，促進低效用地的開發利用。

（一）完善用途變更處置，促進土地集約利用

1、完善用途變更后可繼續開發建設的建筑面積的核定依據。588號文規定，已出讓未建用地經生效法定圖則變更土地用途，原土地使用權人申請繼續開發建設的，繼續開發建設的建筑面積按照原土地使用權出讓合同約定的建筑面積核定。但原土地使用權出讓合同未約定建筑面積的，工業、物流倉儲、居住以外的其他用途用地按照2.0容積率核定建筑面積。

根據《深圳城市規劃標準與準則》（以下簡稱《深標》）分類規則，588號文“其他用途用地”主要包括：商業服務業用地、公共管理與服務設施用地、交通設施用地、公用設施用地等。如將上述用地統一按照容積率2.0核定，難以體現用地價值的差異。鑒于此，《辦法》進一步細化“其他用途用地”容積率的核定標準，明確商業服務業用地容積率按照2.0核定，城市基礎設施和公共服務設施用地等其他用途用地容積率按照1.0核定。

2、細分剩余用地的處置。588號文規定，原土地使用權 人按照變更后用途繼續開發建設的，經核定可繼續開發建設的用地面積后，原宗地內剩余用地無償收回。收回用地規模不足2000平方米，且政府收回后無法進行開發利用的，可以由原土地使用權人繼續開發建設。該條規定對“剩余用地規模不足2000平方米”是否收回沒有規定相應的判斷標準和實施依據，存在一定的自由裁量權。

《辦法》根據《深標》中關于公共設施配置標準的規定，參照城市更新相關政策，區分土地用途、用地面積對規劃變更土地用途后剩余用地設定了分類處置的措施。對于剩余用地規劃為居住用途，用地面積為3000平方米以下的，應折算為保障性住房建筑面積，并按照我市保障性住房管理相關規定執行。對剩余用地規劃為工業、商業服務業等其他用途且用地面積不足1000平方米的，除規劃為獨立占地的城市基礎設施和公共服務設施用地應無償收回外，可以由原土地使用權人繼續開發建設。

3.增加等建筑面積開發的例外規定。已出讓未建用地經規劃變更用途后，生效圖則規定的容積率可能低于原土地出讓合同約定的容積率，如果按照等建筑面積的原則進行核算，用地面積就會超出原土地使用權出讓合同約定的用地規模，同時也超出生效法定圖確定的變更用途后的總建筑面積。588號文對此類情形未作相關規定。

基于節約集約用地原則，《辦法》對此特殊情形提出相 應處理路徑，即原宗地范圍內法定圖則確定的建筑面積低于原出讓合同約定的建筑面積的，原土地使用權人繼續開發建設的建筑面積按照生效法定圖則執行。對于原土地使用權出讓合同約定建筑面積的超出部分，不再另行安排用地（第5條）。

（二）調整規劃提高容積率的貢獻方式，盤活存量用地 588號文規定，已出讓未建用地用途不變但經規劃調整容積率的，土地使用權人應交回部分土地使用權或提供部分物業。無償交回土地的面積不得低于原宗地15％且不低于2000平方米的用地面積。無法滿足前述條件的，應提供部分物業，如容積率增幅在1倍及以下的，應提供不低于增加建筑面積15%的物業；容積率增幅在1倍以上的，應提供不低于增加建筑面積20%的物業。交回土地及物業的貢獻比例均不含城市基礎設施和公共服務設施。

實踐中，很多用地在規劃調整時已增加了基礎設施和公共服務設施用地，且比例達到原宗地面積15%及以上。如該部分用地不計入貢獻而要求土地使用權人再另行貢獻，土地使用權人往往缺乏積極性而怠于申請處置。此外，我市城市更新項目中，已規劃的城市基礎設施和公共服務設施用地均計入貢獻，在一些申請法定圖則個案調整容積率的項目中也采取同樣做法，導致土地使用權人存在對比心理，完全適用該規定處置的案例很少。為了調動土地使用權人申請適用《辦法》的積極性，盤活存量用地開發建設，此次修訂參照城市更新等相關政策，將法定圖則已規劃的城市基礎設施和公共服務設施用地納入貢獻，并根據用地面積提出不同的貢獻要求。同時，考慮到城市更新項目針對的是已建成區，項目實施存在拆除成本，而《辦法》針對的是空地，從利益平衡角度出發，此次修訂適度調整了貢獻比例。對于原宗地用地面積為10000平方米以上的，應無償交回不低于原宗地20％的用地面積。原宗地用地面積不足10000平方米的，應向政府無償移交一定比例的建筑面積，貢獻的建筑面積采取累進的計算方式，即：可開發建設建筑面積的增幅在原土地使用權出讓合同約定總建筑面積1倍以下（含1倍）的部分，應當向政府無償提供不低于增幅20%（含20%）的物業；增幅超過原土地使用權出讓合同約定總建筑面積1倍的部分，應當向政府無償提供不低于25%（含25%）的物業。

此外，已出讓未建用地生效法定圖則確定的主導用途與原土地使用權出讓合同約定用途一致，原土地使用權人按照法定圖則無償移交城市基礎設施和公共服務設施用地后，繼續開發建設的建筑面積低于原土地使用權出讓合同約定建筑面積的，為保障土地使用權人開發權益，有利于公共基礎設施收地工作，《辦法》明確規定此類情形不屬于容積率調整，無需再適用相關的貢獻規定（第7條）。

（三）優化土地使用年期的計算時點

588號文對土地用途變更后土地使用期限的計算，按照變更前后不同用途對應的最高年期較長者確定。同時，土地用途變更后的起始年期可以從重新簽訂土地出讓合同或補充協議的時點重新計算。該規定的初衷在于給予土地使用權人一定的政策優惠，但有可能變相延長土地使用權人使用土地的時間，與土地使用期限法定性、到期申請延期程序性等相關法律精神不符。針對上述問題，《辦法》規定土地用途變更后由土地使用權人繼續開發建設的，土地用途變更后的土地使用權起始日期維持原土地使用權出讓合同約定不變（第8條）。

（四）優化地價計收方式

588號文規定，土地使用權人按變更后用途繼續開發建設的，以繼續開發建設部分市場評估價與原土地使用權出讓合同約定土地用途剩余年期價值的差值補繳地價。原土地使用權出讓合同約定的土地用途剩余年期價值，以現行基準地價為基礎結合地價減免等因素確定。其中“地價減免等因素”既可理解為早期用地出讓時享受的地價優惠政策，又可理解為當下用地處置中可能享受的地價優惠政策，容易造成誤解。此外，如果原合同用地性質為非商品性質，是否可以在按市場評估價繳納地價后轉為商品性質房地產，588號文未明確規定。針對上述問題，首先，588號文針對的用地多為早年協議出讓用地，地價較低且多享受政府減免優惠政策。隨著土地價值不斷上漲，如以現行基準地價為基礎計算剩余年期價值再扣減政策減免等優惠，不能體現土地增值收益分配的合理性。因此，從可操作性和公平性等方面考慮，《辦法》規定原土地使用權出讓合同約定的土地用途剩余年期價值，按照市場評估價進行測算。其次，結合我市宗地地價測算等相關規定，對于已出讓未建用地變更用途后自行開發建設或公開轉讓的，應以商品性質用地為前提條件。因此，《辦法》規定申請按照規劃用途繼續開發建設或轉讓土地使用權的，原土地使用權應當為商品性質（第5條）。

（五）增設處理流程，提高可操作性

1、明確職責主體。588號文對已批未建用地的用途變更和容積率調整的審批主體和審批程序未做明確規定。因缺乏具體的操作指引，實踐中各部門做法不一，進而影響了588號文申報處置進程。

針對該問題，根據《深圳經濟特區土地使用權出讓條例》第二十二條規定，土地使用者需要改變出讓合同規定的土地用途或條件的，應征得土地管理部門的同意。2017年，《關于深化規劃國土體制機制改革的決定》（深圳市人民政府令第298號）進一步明確，市規劃國土委派出機構依法負責轄區內城市規劃、土地、房地產、測繪、地礦及地名的行政管 理。為保持與體制的銜接順暢，簡化審批流程，提高行政效率，《辦法》明確由市規劃土地主管部門派出機構負責審定已出讓未建用地土地用途變更和容積率調整的處置方案，核發建設用地方案圖和建設用地規劃許可證，并簽訂土地使用權出讓合同或補充協議。同時，為貫徹落實批后監管措施，588號文規定主管部門應建立臺賬，定期向市政府和市城市規劃委員會報告。考慮到《辦法》針對法定圖則已生效后的相關處置工作，不再涉及法定圖則的變更，規定只需向市政府報告（第11條）。

2、細化公示環節。為規范已出讓用地規劃變更用途和調整容積率的信息公示，《辦法》根據《城鄉規劃法》、《深圳城市規劃條例》等相關規定，進一步明確了公示的途徑和時限，除法律、法規、規章另有規定外，主管部門擬審定的已出讓未建用地土地用途變更和容積率調整處置方案應在部門網站公示征求意見，公示時間不得少于7個工作日，公示的時間和地點應在深圳特區報或深圳商報上發布（第12條）。

3、增設地下空間開發規定。588號文并未涉及地下空間的規定。由于過去我市規劃管理中地下空間不計入容積率，588號文配套規則規定增加地下建筑面積的，容積率不發生改變。實踐中，因法定圖則變更土地用途或者調整容積率，特別是原土地使用權人可繼續開發建設的用地面積較小的 情況下，土地使用權人會提出對地下空間進行開發利用的訴求。有部門提出應在《辦法》中增加具體操作的相關規定。

針對該問題，經研究 2017年《深圳市城市規劃標準與準則》局部修訂（第4章密度分區與容積率）相關規定，同時考慮到我委已啟動《深圳市地下空間開發利用暫行辦法》的修訂工作，上述文件對地下空間開發均有詳細規定。因此，為保持與相關政策、標準銜接，增強內容完整性，《辦法》對地下空間內容做原則性規定，具體涉及地下空間建筑面積計算的，可按照《深標》等相關規定執行（第10條）。

4、增加銜接條款。在本《辦法》正式生效前，有部分屬于588號文處理范圍的已批未建用地，已按照588號文的相關規定進行申報處理，并取得規劃國土主管部門派出機構，甚至區政府的審批通過。由于2017年10月9日588號文有效期屆滿，上述用地無法繼續完成相關的處理程序。鑒于上述案例在申報審批時仍處于588號文的有效期，為了保持政策銜接，增加土地使用權人對政策的可預期性，建議在符合《辦法》規定的審批程序的前提下，已出讓未建用地已按照588號文的規定審定處置方案并于2017年10月9日前取得變更后建設用地方案圖的，土地使用權人可以按照原處置方案處理（第17條）。

（六）建立督促機制，推進工作落實

588號文出臺后，只有少部分用地適用該政策得到處置，造成該問題的原因之一在于土地使用權人不積極但又缺乏督促機制。為了加快解決處理低效用地問題，并與省主管部門政策導向相銜接，需要建立相應的督促機制，敦促土地使用權人及時申請處置。因此，《辦法》規定土地使用權人應當在《辦法》實施有效期完成相關用地處置的申請并取得變更后用地方案圖，逾期不再受理相關申請（第14條）。考慮到處置方案協商期限較久，此次修訂擬定《辦法》實施有效期為5年。

專此說明。

市規劃國土委 2018年5月23日

第二篇：關于規范已出讓未建用地土地用途變更和容積率調整的處置辦法

附件1

關于規范已出讓未建用地土地用途變更和容積率調整的處置辦法（試行）

第一條【目的和宗旨】

為加強土地用途變更和容積率調整管理，解決相關歷史用地問題，盤活存量土地，深化土地使用制度改革，加快城市規劃實施，推動產業轉型升級，促進城市科學發展，根據相關法律、法規和政策制訂本辦法。

第二條【適用范圍】

已出讓未建用地在本辦法實施前已被生效法定圖則變更用途或調整容積率的，其開發利用適用本辦法。

因城市更新、土地置換和土地整備等原因變更土地用途、調整容積率的，適用我市相關規定。

已出讓未建用地在本辦法實施前申請調整容積率獲得批準且已簽訂土地使用權合同補充協議的，不適用本辦法。

已出讓未建用地申請按照本辦法處置的，需不屬于閑置土地或雖屬閑置但按規定可由土地使用權人繼續開發建設。

以招拍掛方式取得的土地使用權及法律、法規或者土地使用權出讓合同明確規定變更土地用途應當收回土地使用權的，不得申請變更土地用途。

第三條【釋義】

本辦法所稱已出讓未建用地，是指已簽訂土地使用權出讓合同，但尚未動工開發建設的項目用地。

本辦法所稱變更土地用途是指《深圳市城市規劃標準與準則》規定的大類用地之間的用途變更。

第四條【已出讓未建用地用途部分或全部變更的處置】

已出讓未建用地用途部分或全部變更的，除本辦法另有規定外，土地使用權人可選擇以下途徑申請對原土地使用權處置：

（一）申請按照法定圖則確定的用途自行建設。土地使用權人按變更后用途開發建設的建筑面積按照原宗地出讓合同約定的建筑面積核定（原宗地出讓合同未約定建筑面積的，工業、物流倉儲用地容積率按1.0核定，居住用地容積率按1.8核定,其他用途參照原宗地當時周邊同類用地已有容積率確定），用地面積按照法定圖則確定的容積率和前述核定的建筑面積在原宗地內進行折算后核定；宗地內剩余用地無償收回。收回的用地規模不足2000平方米，可由原土地使用權人繼續開發建設。

（二）根據土地使用權人申請，按照法定圖則確定的規劃指標轉讓土地使用權。通過政府指定的公開交易平臺，以掛牌方式公開轉讓上述土地使用權。以法定圖則確定規劃指標的市場評估價作為底價；底價中，原宗地出讓合同約定的土地用途剩余年期的價值歸原土地使用權人所有，剩余部分納入市國土基金。成交價高于底價的溢價部分50％納入市國土基金，50％歸原土地使用權人。土地使用權交易所需繳納的稅費由競得人承擔。

（三）申請土地置換。主管部門根據相關規定按照與原宗地按等價值原則另行安排國有建設用地。

（四）申請土地收購。主管部門收購宗地全部土地使用權，以原土地用途剩余期限市場評估價上浮20％給予補償。

第五條【已出讓未建用地部分或全部變更為公共管理與服務設施、交通與市政公用設施用地的處置】

已出讓未建用地由其他用途部分或全部變更為公共管理與服務設施、交通與市政公用設施用地且可由社會資本投資建設的，可由土地使用權人申請按照第四條第一款第（一）項規定繼續開發建設。如法定圖則中未標注容積率的，其容積率按相關標準和規范確定。

國家規定須招拍掛出讓的經營性公共管理與服務設施、交通與市政公用設施用地，按照第四條第一款第（二）、（三）

（四）項規定處理。

土地使用權人不申請處置或變更為公共管理與服務設施、交通與市政公用設施用地且不可由社會資本投資建設的，主管部門可依法收回土地使用權。

第六條【用途不變情況下調整容積率的處置】

根據生效法定圖則，已出讓未建用地用途未作變更，但容積率指標有所調整的，按如下規定依次處理：

（一）交回部分土地使用權。土地使用權人向主管部門無償交回原宗地面積的不低于15％（含15％）且收回的用地面積不低于2000平方米，剩余宗地根據法定圖則容積率指標上限確定總建筑面積。

（二）提供部分物業。土地使用權人無法滿足第（一）項規定情形，因調整容積率而增加建筑面積的，應向政府無償提供一定比例的建筑面積。如容積率增幅在原約定容積率的1倍及以下的，應向政府無償提供不低于增加建筑面積的15%的物業（不含公共服務設施和城市基礎設施）；如容積率增幅在原約定容積率1倍以上的，應向政府無償提供不低于增加建筑面積的20%的物業（不含公共服務設施和城市基礎設施）。提供的物業可由原土地使用權人優先租用。

原宗地部分變更為公共管理與服務設施、交通與市政公用設施用地的，交回用地的面積比為扣除變更為公共管理與服務設施、交通與市政公用設施用地的面積后剩余用地面積的15％。

原宗地部分變更為公共管理與服務設施、交通與市政公用設施用地的，變更部分按照有關規定與上述處理一并完成。

第七條【年期】

土地用途變更后的土地使用權使用期限按照法律規定的最高年期確定。土地用途變更后的土地使用權使用期限的起始年期在符合法律規定的條件下可以重新起算。

調整容積率但不涉及土地用途變更的，土地使用權使用期限和起始年期維持原土地使用權出讓合同的約定不變。

第八條【地價】

變更土地用途和調整容積率應按規定繳納地價。根據第四條第一款第（一）項規定由土地使用權人繼續開發建設的，以繼續開發建設部分市場評估價與原宗地出讓合同約定土地用途剩余年期價值的差值補繳地價，差值為負的，主管部門不予退還。原宗地出讓合同約定的土地用途剩余年期價值，以現行基準地價為基礎結合地價減免等因素確定。

本辦法對應繳地價未作具體規定的，按照我市宗地地價測算規則的有關規定執行。

第九條【鼓勵建設保障性住房】

已出讓未建用地變更為居住用地，或原居住用地用途未作變更但容積率指標調整的，鼓勵用于建設保障性住房，對處置方式和地價政策有優惠政策或特別規定的，從其規定。

第十條【公示】

除涉及國家秘密外，主管部門在批準已出讓土地用途變更和容積率調整的處置方案時，應當依法進行公示。

第十一條【批后監管】

健全監督檢查制度，落實監管措施，加強對土地用途變更或調整容積率審批事項的批后監管，建立臺帳，定期向市政府及市城市規劃委員會報告。

第十二條【銜接】

本辦法實施后，在法定圖則編制和調整過程中，對土地用途變更或容積率調整應當綜合考慮社會經濟發展的實際需求、土地權籍、規劃實施成本及土地整備等因素，依法從嚴控制。

第十三條【施行】 本辦法自發布之日起施行，試行期兩年。

前海合作區、高新技術產業園區、保稅區對變更土地用途和調整容積率有特別規定的，適用其規定。

第三篇：關于規范已出讓未建用地土地用途變更和容積率調整的處置辦法(試行)

關于規范已出讓未建用地土地用途變更和容積率調整 的處置辦法（試行）

第一條 為嚴格加強土地用途變更和容積率調整管理，依法解決相關歷史用地問題，盤活存量土地，深化土地管理制度改革，加快城市規劃實施，推動產業轉型升級，促進城市科學發展，根據相關法律、法規和政策，結合我市實際，制訂本辦法。

第二條 本辦法適用于已出讓未建用地在本辦法實施前經已生效法定圖則變更用途或者調整容積率的處置。

已出讓未建用地在本辦法實施前申請調整容積率獲得批準且已簽訂土地使用權出讓合同補充協議的，不適用本辦法。

已出讓未建用地申請按照本辦法處置的，需不屬于閑置土地或者雖屬閑置土地但依法可以由土地使用權人繼續開發建設。

法律、法規或者土地使用權出讓合同明確規定變更土地用途應當收回土地使用權的，不得申請變更土地用途。

第三條 本辦法所稱已出讓未建用地，是指已簽訂土地使用權出讓合同，但尚未動工開發建設的項目用地。

本辦法所稱變更土地用途是指《深圳市城市規劃標準與準則》規定的大類用地之間的用途變更。

第四條 土地用途變更和容積率調整的處置應當依法依規進行，堅持產業導向和公共利益導向原則，優先保障公共服務設施、城市基礎設施和保障性住房建設，促進產業轉型升級和城市科學發展。

已出讓未建用地變更為居住用地，或者原居住用地用途未作變更但容積率指標調整的，應當首先保障中小學、幼兒園等公共服務設施和城市基礎設施需要。此類用地鼓勵用于建設保障性住房，對處置方式和地價政策有優惠政策或者特別規定的，適用其規定。

第五條 已出讓未建用地生效法定圖則確定的用途較之原土地使用權出讓合同約定用途發生部分或者全部變更的，除本辦法第六條、第七條另有規定外，原土地使用權人可以選擇以下途徑申請對原土地使用權處置：

（一）申請按照生效法定圖則確定的用途自行建設。原土地使用權人按照生效法定圖則確定的用途開發建設的建筑面積按照原土地使用權出讓合同約定的建筑面積核定（原土地使用權出讓合同未約定建筑面積的，工業、物流倉儲用地容積率按照1.0核定，居住用地容積率按照1.8核定，其他用途用地容積率按照2.0核定），用地面積按照生效法定圖則確定的容積率和前述核定的建筑面積在原宗地內進行折算后核定；原宗地內剩余用地無償收回。收回的用地規模不足2000平方米，且政府收回后無法進行開發利用的，可以由原土地使用權人繼續開發建設。

（二）根據原土地使用權人申請，按照生效法定圖則確定的規劃指標轉讓土地使用權。通過政府指定的公開交易平臺，以掛牌方式公開轉讓上述土地使用權。以生效法定圖則確定的規劃指標的市場評估價作為底價；底價中，原土地使用權出讓合同約定的土地用途剩余年期的市場評估價歸原土地使用權人所有，剩余部分納入市國土基金。如成交價高于底價，溢價部分50%納入市國土基金，其余50%歸原土地使用權人。土地使用權交易所需繳納的稅費按照國家相關稅費政策執行。

（三）申請土地收購。主管部門收購原宗地全部土地使用權，以原土地用途剩余期限市場評估價上浮不超過20%給予補償。

（四）申請土地置換。主管部門根據相關規定按照與原宗地等價值原則另行安排國有建設用地。

第六條 已出讓未建用地由其他用途部分或者全部變更為公共服務設施和城市基礎設施用地且可以由社會資本投資建設的，可以由原土地使用權人申請按照第五條第一款第（一）項規定繼續開發建設。但國家另有規定的除外。

原土地使用權人不申請處置，或者土地用途變更為公共服務設施和城市基礎設施，且不可由社會資本投資建設的；由主管部門根據建設時序依法收回土地使用權并給予貨幣補償。

第七條 已出讓未建用地生效法定圖則確定的用途與原土地使用權出讓合同約定用途一致，但容積率指標有所調整的，按照以下規定依次處理：

（一）交回部分土地使用權。原土地使用權人向主管部門無償交回不低于原宗地15%（含15%，不含公共服務設施和城市基礎設施）且不低于2000平方米的用地面積，原宗地內剩余用地根據生效法定圖則容積率指標上限確定總建筑面積。

（二）提供部分物業。原土地使用權人無法滿足第（一）項規定情形，因容積率調整而增加建筑面積的，應當向政府無償提供一定比例的建筑面積。如容積率增幅在原約定容積率的1倍及以下的，應當向政府無償提供不低于增加建筑面積15%的物業（含15%，不含公共服務設施和城市基礎設施）；如容積率增幅超過原約定容積率1倍的，應當向政府無償提供不低于增加建筑面積20%的物業（含20%，不含公共服務設施和城市基礎設施）。無償提供的物業可以由原土地使用權人優先租用。無償提供的物業作為安居型商品房、創新型產業用房的，根據相關規定管理、處置。

已出讓未建用地生效法定圖則確定的主導用途與原土地使用權出讓合同約定用途一致但部分用途變更為公共服務設施和城市基礎設施用地且容積率指標有所調整的，參照前款規定處理。變更部分按照本辦法第六條規定與上述處理一并完成；變更部分的面積不計入交回用地的面積。

第八條 土地用途變更后的土地使用權使用期限按照法律規定的最高年期確定。土地用途變更后的土地使用權使用期限的起始年期在符合法律規定的條件下可以重新起算。

容積率調整但不涉及土地用途變更的，土地使用權使用期限和起始年期維持原土地使用權出讓合同的約定不變。

第九條 土地用途變更和調整容積率調整應當依法完善相關處置手續并繳納地價。

按照第五條第一款第（一）項規定處置后由土地使用權人繼續開發建設的，以繼續開發建設部分市場評估價與原土地使用權出讓合同約定土地用途剩余年期價值的差值補繳地價，差值為負的，主管部門不予退還。原土地使用權出讓合同約定的土地用途剩余年期價值，以現行基準地價為基礎結合地價減免等因素確定。

本辦法對應繳地價未作具體規定的，按照我市宗地地價測算規則的規定執行。

第十條 除涉及國家秘密外，主管部門在批準已出讓土地用途變更和容積率調整的處置方案時，應當依法進行公示。

第十一條 主管部門應當健全監督檢查制度，落實監管措施，加強對土地用途變更以及容積率調整處置的批后監管，建立臺帳，定期向市政府及市城市規劃委員會報告。

第十二條 本辦法實施后，在法定圖則編制和調整過程中，對土地用途變更或者容積率調整應當綜合考慮社會經濟發展的實際需求、土地權屬、規劃實施成本及土地整備等因素，依法從嚴控制。

第十三條 因城市更新、土地置換和土地整備等原因變更土地用途、調整容積率的，適用我市相關規定。

前海合作區、高新技術產業園區、保稅區涉及土地用途變更和容積率調整不適用本規定。

第十四條 本辦法自發布之日起施行，試行期兩年。

第四篇：20181105關于規范已出讓未建用地土地用途變更和容積率調整的處置辦法(第二次征求意見稿)

關于規范已出讓未建用地土地用途變更和容積率調整的處置辦法（第二次征求意見稿）

第一條 為加強土地用途變更和容積率調整管理，依法解決相關歷史問題，盤活存量土地，加快城市規劃實施，推動產業轉型升級，保障公共利益，促進城市科學發展，根據相關法律、法規，結合我市實際，制訂本辦法。

第二條 本辦法適用于在2015年10月9日前經已生效法定圖則變更土地用途或者調整容積率的已出讓未建用地的處置。

已出讓未建用地申請按照本辦法處置的，需不屬于閑置土地或者雖屬閑置土地但已依法處置完畢，可以由土地使用權人繼續開發建設。

第三條 本辦法所稱已出讓未建用地，是指以協議方式出讓并已簽訂土地使用權出讓合同，但尚未動工開發建設的項目用地。

本辦法所稱“動工開發”是指建設項目依法取得施工許可證后的下列情形之一：

（一）需挖深基坑的項目，基坑開挖完畢；

（二）使用樁基的項目，打入所有基礎樁；

（三）其他項目，地基施工完成三分之一。本辦法所稱變更土地用途是指《深圳市城市規劃標準與準則》規定的用地分類大類之間的用途變更。

第四條 土地用途變更和容積率調整的處置應當遵循規劃先行、土地節約集約利用、利益共享等基本原則，優先保障城市基礎設施、公共服務設施實施。

第五條 已出讓未建用地申請土地用途變更或者容積率調整后繼續開發建設的，應當無償移交生效法定圖則規劃的城市基礎設施和公共服務設施用地及其地下空間，但按照本辦法第八條第一款第二項規定處置的除外。

第六條 市規劃土地主管部門（以下簡稱主管部門）負責統籌、協調和監督已出讓未建用地土地用途變更和容積率調整處置工作。

市規劃土地主管部門轄區派出機構（以下簡稱派出機構）負責已出讓未建用地土地用途變更和容積率調整的具體審批工作。

市、區住房保障主管部門負責按照本辦法建設的人才住房的后續管理工作。

第七條 生效法定圖則變更已出讓未建用地土地用途的，原土地使用權人可以選擇以下方式申請對原土地使用權進行處置：

（一）繼續開發建設。用途變更后的用地可由社會資本投資建設的，按照生效法定圖則確定的規劃指標繼續開發建 設，但城市基礎設施和公共服務設施用地變更為其他用途的，按照本條第一款第三項處置。

（二）公開轉讓土地使用權。用途變更后的用地可由社會資本投資建設的，通過政府指定的公開交易平臺，按照生效法定圖則確定的規劃指標以招拍掛方式轉讓土地使用權。土地用途變更為居住用地的，招拍掛方案應按照本辦法有關規定明確人才住房建設指標。

公開交易時，以生效法定圖則確定的規劃指標的市場價格作為底價。成交后，溢價部分扣除相關稅費及交易成本后的50%和原土地使用權出讓合同約定的土地用途剩余年期的市場價格歸原土地使用權人所有，其余歸政府所有。

（三）納入土地整備。根據現行有關規定，以收購、土地置換和依法收回土地使用權等方式進行處置。

以協議方式出讓給行政機關的用地，以及法律、法規或者土地使用權出讓合同明確規定變更土地用途應當收回土地使用權的，不得申請變更土地用途，依法收回土地使用權。

第八條 原土地使用權人申請按照本辦法第七條第一款第一項規定變更土地用途的，除本條第二項規定情形外，應先行無償移交生效法定圖則規劃的城市基礎設施和公共服務設施用地，并按照下列規定進行處置：

（一）由商業服務業用地變更為居住用地的，按照生效法定圖則確定的容積率核算建筑面積。其中，超出原合同約 定建筑面積的部分建設為可銷售的人才住房，其余建設為普通商品住房和相關配套設施（含商業）。原土地使用權人也可申請將該用地住宅部分均建設為可銷售的人才住房，商業部分按照有關管理規定建設和銷售。

除上述情形外，由工業、物流倉儲用地等變更為居住用地的，按照生效法定圖則確定的容積率核算建筑面積。其中，住宅部分均建設為可銷售的人才住房，商業部分按照有關管理規定建設和銷售。

（二）由其他用途用地變更為文體設施、醫療衛生、社會福利、社會停車場（庫）、加氣站、充電站和訓考場用地的，經征得相關行政主管部門同意后，可以由原土地使用權人按生效法定圖則繼續開發建設。

（三）除上述情形外，其他各類用途之間的變更，按照生效法定圖則確定的容積率核算建筑面積。其中，由工業、物流倉儲用地變更為商業服務業用地的，應將超出原合同約定建筑面積部分的30%建設為辦公用房并無償移交政府。在公共配套條件支撐的前提下，由居住、工業、物流倉儲用地變更為商業服務業用地的，也可按法定圖則調整程序申請將該地塊調整為居住用地，其住宅部分建設為可銷售的人才住房，商業部分按照有關管理規定建設和銷售。

按照前款規定核算繼續開發建設的建筑面積后，原土地使用權出讓合同約定建筑面積超出部分，除按照第十三條規 定扣減地價外，不再做任何補償。

第九條 生效法定圖則將已出讓未建用地規劃為多個不同用途地塊的，除城市基礎設施和公共服務設施用地外，因用地面積過小無法獨立開發建設的規劃地塊，無償收回土地使用權。

第十條 已出讓未建用地生效法定圖則確定的用途與原土地使用權出讓合同約定用途一致，或部分用途變更為公共服務設施和城市基礎設施用地但主導用途一致，因容積率調整增加建筑面積的，原土地使用權人可以申請按照以下規定處理：

（一）商業用地增加建筑面積的，除無償移交需建設的城市基礎設施和公共服務設施用地外，還應將超出原合同約定建筑面積部分的30%建設為辦公用房并無償移交政府。

（二）居住用地增加建筑面積的，超出原合同約定建筑面積的部分均建設為可銷售的人才住房。

（三）城市基礎設施和公共服務設施用地增加建筑面積的，無償移交規劃的其他城市基礎設施和公共服務設施用地后，直接按照法定圖則繼續開發建設。

（四）工業、物流倉儲用地增加建筑面積的，由市政府或主管部門另行規定。

原土地使用權人無償移交生效法定圖則規劃的城市基礎設施和公共服務設施用地后，按照法定圖則繼續開發建設的 建筑面積低于原土地使用權出讓合同約定建筑面積的，在符合《深圳市城市規劃標準與準則》等規定的條件下，可按照原土地使用權出讓合同約定的建筑面積開發建設，不再個案調整法定圖則。確實無法按照原土地使用權出讓合同約定的建筑面積開發建設的，按照相關政策規定予以補償。

第十一條 原土地使用權出讓合同只約定用地面積但未約定建筑面積的，按照居住用地容積率1.8、商業服務業用地容積率2.0、工業、物流倉儲用地及城市基礎設施、公共服務設施等其他用途用地容積率1.0核算其原合同約定建筑面積。

原土地使用權出讓合同約定用途經生效法定圖則變更為多個不同用途地塊的，按照生效法定圖則規劃的各類用途用地比例核算相應的原土地使用權出讓合同約定建筑面積。

第十二條 土地用途變更后的土地使用權期限按照法律規定的最高年期確定。土地使用權起始日期維持原土地使用權出讓合同約定不變，但變更為居住用地且住宅部分均建設為人才住房的，土地使用權起始日期可重新計算。

容積率調整但不涉及土地用途變更的，土地使用權期限和起始日期維持原土地使用權出讓合同的約定不變。

第十三條 土地用途變更和容積率調整應當依法完善相關處置手續并繳納地價。

按照本辦法第八條規定處置后由原土地使用權人繼續開 發建設的，以繼續開發建設部分剩余年期市場價格與原土地使用權出讓合同約定用途剩余年期市場價格的差值補繳地價，差值為負的，主管部門不予退還。其中，可銷售人才住房的地價暫按商品住房用地市場價格的30%確定，如宗地地價測算規則對此進行調整的，從其規定。

按照本辦法規定移交政府的建筑面積產權歸政府，不繳地價。

本辦法對應繳地價未作具體規定的，按照我市地價測算規則的相關規定執行。

第十四條 派出機構受理已出讓未建用地土地用途變更和容積率調整申請，審定處置方案后核發建設用地方案圖和建設用地規劃許可證，并簽訂土地使用權出讓合同補充協議。

按照本辦法建設的人才住房直接納入安居工程計劃，在簽訂土地使用權出讓合同補充協議前，由土地使用權人與區住房保障主管部門簽訂建設和管理任務書，并按照我市人才住房有關政策規定進行后續管理。

第十五條 除法律、法規、規章另有規定外，擬審定的已出讓未建用地土地用途變更和容積率調整處置方案應在部門網站公示征求意見，公示時間不得少于7個工作日，公示的時間和地點應在深圳特區報或深圳商報上發布。

第十六條 主管部門應當健全監督檢查制度，落實監管措施，加強對土地用途變更和容積率調整處置的批后監管，建立臺帳，定期向市政府報告。

第十七條 本辦法實施后，法定圖則等法定規劃調整涉及已出讓未建用地的土地用途變更和容積率調整的，在公示時應專門就變更或調整情況進行說明。

第十八條 已出讓未建用地經生效法定圖則變更土地用途和調整容積率，原土地使用權人未在本辦法有效期內申請處置的，不再受理相關申請，依法收回土地使用權。

第十九條 因城市更新、土地整備、征地返還用地和非農建設用地等涉及土地用途變更和容積率調整的，不適用本辦法。

前海合作區、高新技術產業園區、保稅區涉及土地用途變更和容積率調整，法律、法規或市政府另有規定的，適用其規定。

第二十條 已出讓未建用地經派出機構按照《關于規范已出讓未建用地土地用途變更和容積率調整的處置辦法（試行）》（深規土〔2015〕588號）的規定，于2017年10月9日前審定處置方案的，可按照原處置方案處理。

已出讓未建用地在本辦法實施前申請土地用途變更或者容積率調整獲得批準且已簽訂土地使用權出讓合同補充協議的，不適用本辦法。

第二十一條 本辦法自發布之日起施行，有效期五年。