第一篇：農村宅基地上房屋被拆除后土地使用權歸屬法律意見書

農村宅基地上房屋被拆除后土地使用權歸屬法律意

見書

農村宅基地上房屋被拆除后土地使用權歸屬

法 律 意 見 書

在明（2013）意字第XX號

張某：

北京在明律師事務所為中華人民共和國司法行政機關依法批準、合法設立的在中華人民共和國境內具有從事法律服務資格的律師執業機構。現本所應張某的要求，指派本所閆會東律師就您提出的宅基地上房子被強拆后，集體土地使用權人是否還享有土地使用權的問題，出具本法律意見書。

一、本所律師出具本法律意見書的主要事實依據：

張某在某村擁有宅基地一處，上面蓋有房屋一套，日前，該房屋被村里組織人員強行拆除。

二、本所律師出具本法律意見書的主要法律依據：

（一）《中華人民共和國物權法》

（二）《中華人民共和國土地管理法》

（三）《確定土地所有權與使用權的若干規定》

（四）《中華人民共和國土地管理法實施條例》

（五）國家和北京市其他有關法律、法規和規章

三、基本事由 張某系某村集體經濟組織內部成員，在該村擁有宅基地一塊，該宅基地上建有房屋100平方米。

2012年2月1日，某村貼出城鄉一體化公告，要對該村房屋進行騰退，要求包括張某在內的村民按期騰退房屋。張某未在規定時間內搬遷，2013年2月1日，張某的房屋被某村組織人員強拆。

為證明以上事實，張某提交了集體土地使用權證、建房施工許可證、公告、照片（拆前和拆后）作為證據。

經查，某村組織的強行拆除行為未經任何法律程序。張某要求律師出具關于宅基地上房子被強拆后，集體土地使用權人是否還享有土地使用權的法律意見。

四、律師法律意見

根據上述事實，本所律師認為，集體土地使用權是農村集體經濟組織及其成員以及符合法律規定的其他組織和個人在法律規定的范圍內對集體所有的土地享有的用益物權。《物權法》第一百五十二條規定宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。

宅基地作為與房屋不可分割的組成部分，是指專門用于建造房屋（住宅）為目的的那部分土地。換言之，宅基地是指建了房屋、建過房屋或決定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地，建過房屋但已無上蓋物、不能居住的土地及準備建房屋用的規劃地三種類型。

宅基地是房屋存在的基礎和承載物，沒有宅基地，房屋就無法存在，相反，沒有房屋，宅基地也將失去其存在的目的而不能稱其為宅基地，從而變成了一般的其他土地。因此二者在空間上是統一的，在法律概念上是一致的。房屋是建造在宅基地上的房屋，宅基地則是以承載住房為目的的土地，二者密不可分，共同構成了有機聯系的統一整體。

宅基地使用權只有在特定情形下才會喪失，具體情形如下：

1、因放棄而消滅。宅基地使用權雖然經審批取得，但因其屬于一種民事權利，因此，權利人有權拋棄宅基地使用權。

2、因轉讓而消滅。轉讓宅基地使用權，原來的使用權人就會喪失對該宅基地的使用權。根據《土地管理法》等法規的規定，農村村民在合法轉讓宅基地使用權之后，不得再申請宅基地。

3、因農村集體經濟組織收回宅基地而消滅。根據《土地管理法》和國家土地管理局《確定土地所有權與使用權的若干規定》的規定，為鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設，農村集體經濟組織報經縣級人民政府批準，有權收回宅基地，而消滅原來設定的宅基地使用權；申請取得宅基地使用權的村民，必須按照規定的用途利用宅基地，擅自改變宅基地的用途，農村集體經濟組織有權收回宅基地使用權，村民從而就會喪失宅基地使用權。但是，原來具有宅基地使用權的村民有請求相應損失的補償的權利。另外，宅基地使用權人因遷移等原因停止使用土地的，農村集體經濟組織有權收回宅基地消滅原設定的使用權。還有一些地方性法規，如《寧波市農村宅基地管理辦法》明確規定，申請取得宅基地并獲建房批準后滿二年未動工興建的，農村集體經濟組織有權收回宅基地。這是宅基地使用權人怠于行使權利，導致土地資源的浪費而帶來的不利后果。

4、宅基地的滅失。《物權法》第154條規定，宅基地可能因自然災害等原因而失去，此時，宅基地使用權也就失去了存在的基礎，歸于消滅。為保障居民的基本生活需要，在宅基地滅失的情況下，原宅基地使用權人有權重新申請宅基地使用權。但是，如果只是宅基地上的建筑物或其他附屬物滅失的，則不影響宅基地使用權的效力。宅基地使用權人有權在宅基地上重新建造房屋，以供居住。

根據上述情形我們可以得出：

1、強拆行為不是農民的宅基地使用權喪失的法定情形。農民的宅基地使用權只有因放棄、轉讓、農村集體經濟組織收回、宅基地的滅失等法定情形而喪失的。

2、強拆行為不影響農民的宅基地使用權的效力。如果宅基地上房屋被非法拆除，宅基地使用權人有權在宅基地上重新建造房屋，以供居住。

綜上所述，農村宅基地使用權是農民依法取得的用益物權，是農民的合法財產權益之一。即使房屋遭遇到非法強拆，宅基地使用權人對宅基地的使用權也不會喪失。

五、聲明與承諾

1、本法律意見書所載事實來源于本法律意見書出具之日前委托人的陳述和委托人提交的相關材料。委托人應保證,已向本所律師提供了出具本法律意見書所必需的全部有關事實材料，并且提供的所需文件均真實、合法、有效、完整，并無任何虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏，文件上所有的簽名、印鑒均為真實，所有的復印件或副本均與原件或正本完全一致。若在本法律意見書出具后，委托人發現新的證據材料或者案件有新情況發生，請及時與本所律師聯系，本所律師將根據新的證據材料和新的進程重新制作《法律意見書》。

2、本法律意見書中對有關證據材料中某些內容的引述，并不表明本所律師對該等內容的真實性、準確性、合法性作出任何判斷或保證。

3、本法律意見書僅根據并依賴于本法律意見書出具之日公布并生效的相關法律、法規，并參照部門規章等本國的法律、法規、規章出具。本所不能保證在本法律意見書出具之后所公布生效的任何法律、法規、規章對本法律意見書不產生影響。

4、本所律師已經嚴格履行了法定職責，遵循了勤勉、盡職、誠信的執業原則，由于本意見書的出具涉及到對法官自由裁量權的評價，而法官依據自由裁量權最終作出何種判決并非律師所能掌控。對此，特提示委托人對本意見持審慎采信態度。

5、本文件僅應委托人要求，供委托人參考，切勿外傳。

北京在明律師事務所

閆會東律師

二〇一三年二月十九日

第二篇：離婚時農村宅基地上共同建造的房屋如何分割

離婚時農村宅基地上共同 建造的房屋如何分割

離婚時農村宅基地上共同建造的房屋如何分割

一、分割原則。基于農村房屋所有權的特點，必須首先區分出爭議的房屋是家庭共同財產還是夫妻共同財產。如果是家庭共有財產，則應先進行分家析產，確定出屬于夫妻共同所有的房產份額。對于夫妻共同共有的房產的分割則可以參照城市房產分割的原則進行。

二、分割方式。由于農村房產與特定的宅基地使用權相聯系，而宅基地使用權的取得以具有該村集體經濟組織的成員身份為前提，因此，農村的房產只能出售給同村的村民，不允許向其他村的村民出售，更不能銷售給城市居民。這就決定了離婚分割農村房產的方式一般只有競價取得和作價補償兩種方式，而不能采取向社會公開拍賣的拍賣分割方式。房產律師提醒：

1、農村村民結婚后，應及時辦理戶口遷移手續。只有戶口遷移到婚姻締結地所在村里后，另一方才能成為該村的村民。也才能將其作為核定宅基地使用面積時的家庭人口之一。

2、家庭成員共同建房居住時應及時做出約定。由于宅基地是以戶為單位申請的，因此在家庭共同建房時應就家庭房產的分配及時做出書面約定，不能做出書面約定的，也應邀請村委會領導或相關無利害關系的親屬對房屋分配的口頭約定進行見證。

3、發生離婚需要分割家庭房產時，應首先進行分家析產。比較簡單的操作辦法是確認每一個家庭成員應獲得的財產份額，再讓離開家庭的一方獲得與其財產份額相適應的金錢補償

第三篇：農村私有房屋買賣糾紛之思考——城鎮居民購買農村宅基地上房屋初探

農村私有房屋買賣糾紛之思考——城鎮居民購買農村宅基地上房屋初探

2006年12月13日 大興區人民檢察院 彭孟起 閱讀次數: 62

近年來，農村私有房屋買賣糾紛不斷出現，尤其是城市居民購買農民住宅房屋的紛爭，更是突出，反映出的問題，表現的后果發人深思。當事人到人民檢察院申訴的比例在全部申訴案件中占有相當大的份額，當事人往往情緒激動，言詞激烈，給息訴服判造成了一定程度的困難，訴訟紛爭的后果很是嚴重。據筆者調查，訴訟的當事人謾罵法庭、拒絕執行的情況時有發生，人民法院執行的難度相當大，甚至在我區舊宮鎮還出現了傷害致人死亡的惡劣后果，直接造成了社會的不穩定，影響了和諧社會的建設，必須引起我們的高度重視，以維護法律法規的嚴肅性和國家政策的連續性。

筆者現就我院受理的農民私有房屋買賣既城鎮居民購買農村宅基地上房屋糾紛案件的具體情況，國家法律、法規、政策的有關規定，農民私有房屋買賣合同效力的認定和處理原則，以及國家相關部門對這類案件應當采取的措施、解決的方式方法等方面，談談自己的幾點不太成熟的想法，以供參考。

一、涉及農民私有房屋買賣糾紛案件的主要情況

從我院受理農民私有房屋買賣糾紛申訴案件，以及經人民法院審理的這類案件的調查情況看，主要有以下幾個方面：從訴訟雙方和案由看，主要為房屋出賣人訴買受人，要求確認合同無效并收回房屋；從標的物現狀來看，有的房屋已經過裝修、翻建、改建等添附行為；從交易發生的時間看，多發生在起訴前兩年以上，有的甚至在十年以上；從買賣雙方身份來看，出賣人為村民，買受人主要是城市居民或者外村村民，也有出賣人同村村民的情況；從合同履行來看，大多依約履行了合同義務，出賣人交付了房屋，買受人入住并給付了房款，但多未辦理房屋登記變更或宅基地使用權變更登記手續；從訴訟的起因來看，多緣于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房屋現值或拆遷補償價格遠遠高于原房屋買賣價格，出賣人受利益驅動而起訴。

二、關于集體土地上房屋買賣有關問題的法律、法規及政策規定

（一）城市居民購買農村宅基地上房屋以及城鎮居民利用集體土地建住宅問題

1983年3月29日，北京市人民政府發布的《關于處理非法租賃買賣社隊土地建職工住宅問題的通知》（京政發[1983]51號）中規定：“所有非法租賃、買賣（包括變相租賃買賣）社、隊土地的‘協議'、‘合同'一律無效。其土地、房屋由區人民政府沒收。”

1986年第六屆全國人大16次會議通過（1988年第七屆全國人大5次會議修正的）的《中華人民共和過土地管理法》第41條規定：“城鎮非農業戶口居民建住宅，需要使用集體所有土地的，必須經縣級人民政府批準，其使用面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準，并參照國家建設征用土地的標準支付補償費和安置補助費。”

《中華人民共和國土地管理法實施條例》(1991年國務院73號令)第26條規定：“城鎮非農業戶口居民建住宅需要使用集體所有土地的，應當經其所在單位或居民委員會同意后，向土地所在的村農業集體經濟組織或者村民委員會或者鄉鎮農民集體經濟組織提出用地申請。使用的土地屬于村民集體所有的,由村民代表大會或者村民大會討論通過,使用的土地屬于鄉鎮農民集體所有的,由鄉鎮農民集體經濟組織討論通過,再經鄉鎮人民政府審查同意后,報縣級人民政府批準。”第27條規定：“回原籍鄉村落戶的職工、退伍軍人和離退休干部，以及回家鄉定居的華僑、港澳臺同胞，需要使用集體所有的土地建住宅的，依照《土地管理法》第38條和本條例第25條的規定辦理。”

1998年8月29日，九屆全國人大4次會議修訂通過并自1999年1月1日起實施的新《土地管理法》對城鎮居民利用集體土地建住宅問題未作規定。

1999年5月6日，國務院辦公廳在《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發[1999]39號）中規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”

為認真貫徹落實（國發[2004]）《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》第28號文件精神，國土資源部在2004年11月2日下發了（國土資發[2004]）《關于加強農村宅基地管理的意見》第234號通知，對上述有關法律法規及政策規定作了進一步的強調和明確，尤其是在（十三）條中特別重申：“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證”。

（二）關于農民之間的房屋買賣問題

新《土地管理法》第四十條規定，村民建住宅應當使用本集體經濟組織所有的土地。因此，房屋買賣也應當在本集體經濟組織所有的土地上進行。

（三）關于農村村民住宅用地的批準權限

1986年、1988年原《土地管理法》第三十八條規定：“農村村民建住宅，應當使用原有的宅基地和村內空閑地。使用耕地的，經鄉級人民政府審核后，報縣級人民政府批準；使用原有的宅基地、村內空閑地和其他土地的，由鄉級人民政府批準。

而1999年1月新《土地管理法》第六十二條規定，農村村民住宅用地，一律經鄉鎮人民政府審核，由縣級人民政府批準。

三、農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則

（一）合同效力的認定

從上述國家的法律法規中不難看出，買賣集體土地上的房屋違反相關法律法規和政策規定（特別規定的除外，如本集體經濟組織成員之間的交易），因此對農村私有房屋買賣糾紛合同的效力應當認定無效，其主要理由是：

第一、房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律、法規所禁止的。根據我國土地管理法的規定，宅基地屬于農民集體所有，由村集體經濟或者村民委員會經營、管理。國務院辦公廳1999年頒布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不斷為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”國家土地管理局1990國土函字第97號《關于以其他形式非法轉讓土地的具體應用問題請示的答復》也明確規定：原宅基地使用者未經依法批準通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產權，是屬“以其他形式非法轉讓土地”的違法行為之一。

第二、宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系相聯系，不允許轉讓。目前農村私房買賣中買房人名義上是買房，實際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了集體經濟的權益，是法律法規明確禁止的。

第三、目前，農村房屋買賣無法辦理產權證書變更登記，故買賣雖完成，但買受人無法獲得法律對所有權人的保護。

第四、認定買賣合同無效不利于保護出賣人的利益，在許多案件中，出賣人相對處于弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求更關涉到其生存權益。

所以認為，此類合同的效力應以認定無效為原則，以認定有效為例外，如買賣雙方是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批手續的，可以認定合同有效。

（二）處理原則

第一、要尊重歷史，照顧現實。農村私有房屋交易是在城鄉人口流動加大、居住區域界限打破和城鄉一體化的大背景下產生的，相關部門監管不力、農村集體經濟相對渙散是造成這種現狀的制度誘因，而土地市場價格的持續上揚、房屋拆遷補償等利益驅動是引起此類案件的直接原因。對此類案件應實事求是地看待上述背景，要考慮到目前城鄉界限仍未完全打破，農村集體經濟組織仍有一定的封閉性，農村土地屬于集體所有，目前法律、政策限制集體土地流轉是一種現實；同時要認識到此類案件產生的復雜性，應妥善解決相關的利益沖突和矛盾。

第二、要注重法律效果和社會效果。以“有利于妥善解決現有糾紛、有利于規范當事人交易行為”為指導，起到制約農民審慎處分自己房屋的積極效果。

第三、要綜合權衡買賣雙方的利益。首先要考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成的損失；其次，處理的同時應注意妥善安置房屋買受人，體現人性化，避免消極影響。

四綜合治理，以維護國家法律的權威，切實保護農村集體解決組織和買賣雙方的合法權益

（一）完善機制，加強管理

有些人主張將農村宅基地私有化，相關問題就可以解決了，有一定的道理，但當前國家法律規定的土地所有權形式只有兩種，一是國有，二是集體所有，隨著改革的深入和國家政策的調整，應會得到解決的。面對當前的現實和農村的現狀，還是以完善機制，加強管理入手，政府尤其是基層土地主管部門，要進一步加強農村宅基地管理，正確引導農村村民住宅建設合理、節約使用土地，切實保護耕地。嚴格實施規劃，從嚴控制村鎮建設用地規模和村鎮建設用地，加強農村宅基地用地計劃管理；改革和完善宅基地審批制度，規范審批程序，嚴格宅基地申請條件，健全宅基地管理制度，加強農村宅基地登記發證工作。村民全家遷出或“農轉非”后另有住房的，其宅基地本村集體經濟組織要依法收回，宅基地上的房屋和其他附著物應自行拆除；或者經鄉鎮人民政府批準，按照規定的價格出售給符合申請建房用地條件的村民。從源頭上截斷農民私有房屋買賣違法交易的行為。

（二）加強宣傳，嚴格執法

加強土地法制和國策的宣傳教育。國土資源部門要深入持久地開展宣傳教育活動，廣泛宣傳土地國策國情和法規政策，提高干部群眾遵守土地法律和珍惜土地的意識，增強依法管地用地、集約用地和保護耕地的自覺性。嚴格日常監管制度。各級政府和主管部門要進一步健全和完善動態巡查制度，切實加強農村村民住宅建設用地的日常監管，及時發現和制止各類土地違法行為。尤其是要重點加強城鄉結合部地區農村宅基地的監督管理。嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。要強化鄉鎮國土資源管理機構和職能，充分發揮鄉鎮國土資源管理所在宅基地管理中的作用。積極探索防范土地違法行為的有效措施，充分發揮社會公眾的監督作用。嚴格執法，違法必究，對嚴重違法行為，要公開處理，教育群眾、擴大宣傳效果。

（三）堵漏維權，減少訴訟

城鎮居民購買農村宅基地上的房屋，違法建房，其問題的出現不是偶然的，也不是孤立的，社會的大背景和環境自不必說，農村集體經濟組織不履行職責和基層土地管理部門監管不力，是其能夠得到解決的現實直接原因。有些村級組織不但不能積極維護自身權益，還充當了農村私有房屋違法交易的“中間人”和“調解人”，更有甚者還為城鎮居民非法買賣農村房屋訴訟案件出具證明和充當證人，使其組織的合法權益既得不到保護，更使為非法買賣農村房屋的非法行為起到了推波助瀾的作用，無形中增大了司法機關的訴訟成本和查辦力度，為國家農村集體土地政策的貫徹和管理造成了危害及影響，也與國家以人為本，關注弱者的政策相違背。

總之，維護國家關于農村集體所有土地法律法規及其政策的貫徹實施，保護農村集體經濟組織土地所有的合法權益，保護因買賣農民私有房屋和城鎮居民購買農村宅基地上的房屋訴訟雙方的權益，不但是司法機關的職責，也是基層人民政府及相關土地主管部門義不容辭的職責，更是農村集體經濟組織應盡的權利和義務。在解決處理此類案件訴訟的同時，要區分不同情況，妥善處分，盡可能的維護雙方當事人的合法權益。在司法、行政、宣傳等方面，形成合力，綜合治理，從國家穩定，創建和諧社會的高度，正確處理和解決好農村私有房屋買賣糾紛之問題。

第四篇：農村居民房屋前后土地使用權問題以及《房產證》《宅基證》《土地使用證》的區別

國有土地房產證，是可以自由買賣交易，宅基證是不可以自由買賣交易。只是給當地戶籍的農業戶口自住的！

1.宅基證是建房審批時的行政許可。比如：你申請使用土地200平米，經審查符合條件，同意你使用200平米土地。

2.《土地使用證》是你合法使用土地的法律文件。比如：你申請使用土地200平米，經審查符合條件，同意你使用200平米土地。房子建好以后，經過驗收實際測量，你只使用198平米，土地使用證的記載的面積就只是198平米。3.房產證實房屋合法產權的法律文件。

拆遷補償款的構成，分為幾個部分：土地補償款、安置補償款、房屋補償款、附著物補償款等等，是分別計算的。

拆遷時，有關房屋的補償，根據房產證上的面積來計算；有關土地的補償，根據土地使用證上的面積來計算。

淺析農村居民房前屋后土地使用權的認定及其糾紛的處理

隨著市場經濟的不斷發展，與市場經濟相關的法律法規及其政策也不斷完善，依法處理市場經濟運行中發生的各種糾紛，維護市場經濟秩序，首先是各級政府

及其職能部門的職責，同時也是人民法院的首要和主要司法職能。

隨著土地資源

有償使用制度的法定化和市場動作化，使土地資源快速轉變為土地資本而進入市

場交易成為現實，土地這一特殊物質基礎無論是在市場交易中，還是在人們的日

常生活中都成了不可或缺的必備生產生活資料。

特別在農村，失去土地也許會成

為部分農民失去最基本生存條件，因此，廣大農民越來越多地重視和珍惜他們手

中那點點有限的土地資源，有些農民為了捍衛自己的土地使用權甚至不惜犧牲生

命，因此，正確認定和處理農村居民因土地使用權而發生的各種糾紛，是涉及社

會穩定，特別是農村社會穩定的一個重要因素。

目前，處理農村土地使用權糾紛 的法律依據主要是

《中華人民共和國農村土地承包法》

（以下簡稱

《土地承包法》）

等一系列法律法規和政策性文件，而事實依據是農村土地承包合同

（或土地承包

權利證書），但在實踐中，農村居民因居住而實際使用的房前屋后的土地，部分

地區特別是山區都沒有依法進行土地使用權的登記確認工作，造成這些地區的農

村居民對其房前屋后世代擁有的對該土地的使用權因沒有依法登記，而得不到法

律的及時有效保護，給社會穩定帶來很大的不穩定因素。

因此，正確認定農村居

民房前屋后土地使用權的權利主體及時正確處理該類土地使用權糾紛，是建設穩

定和諧，實踐科學發展觀和創建法治新農村的必然要求。

一、農村居民擁有其房前屋后土地的使用的歷史和現狀

農村居民對自己住房周圍的土地，通常用于種植竹木或是空出一部分用于涼

曬農產品。

這種現象并非現代社會才有，而是自古就存在。

根據自己的生活經歷

和閱歷，知道農村居民現在保存著的房前屋后的土地面積與以前相比，不是增加

了，而是在不斷地減少。特別是我國人口的日益膨長，使得土地資源日趨緊張，現實中的農村居民的每一次房屋搬遷結果都是減少了其房前屋后的土地面積。

我

國社會主義市場經濟體系的確立和完善，土地資源資本化成為現實。

整個社會生

活水平的提高，當然包括農村居民生活水平也隨之提高，土地產出的有限促成農

村農業人口流向城市，外出務工，掙錢養家成了大多數農村家庭保持和提高生活

水平的最基本出路。

近年來，各種建設大量占用農村土地，可利用土地資源不斷

減少，農民也從中看到了土地資源資本化的現實，所以，對于自己房前屋后的土

地的保護更加注意和更加緊迫地要求國家能給予更多的關注與法律保障。

從國家對土地的管理來看，農村土地在建國初期實行土地集體所有集體耕種 的制度，到中共十一屆三中全會以后的包產到戶，直至現在的承包到戶，土地的

使用權由集體共同使用發展到現在的集體土地由農村居民以戶為單位的個人使

用制度。

同時，土地使用權由起初的不準轉讓發展到現在可以依法轉讓，土地使

用權在一定范圍內和一定程度上進入市場交易，土地資源也是一種物權性質的財

產權。國家為充分保護耕地，先后制定了《中華人民共和國憲法》、《中華人民

共和國土地管理法》、《中華人民共和國農村土地承包法》、《農村土地承包經

營權流轉管理辦法》

和

《最高人民法院關于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用

法律問題的解釋》

等一系列法律法規和司法解釋，這些法律法規和政策基本適應

國家對農村土地管理有法可依。

根據上述法律法規和政策的要求，國家對農村居民擁有的土地使用權應當進

行登記，農民取得的土地使用權利證書是證明其對所使用的土地擁有合法性的唯

一依據。

但就我們了解的情況是，各級政府并非嚴格依法對農民現實擁有使用權 的土地根據當時的法律法規和政策規定進行清理登記，并核發土地使用權利證書。

大多數地區都僅限于根據

《中華人民共和國農村土地承包法》

向農民頒發了農村

土地承包合同或是農村土地承包權利證書。

而對于農民房前屋后歷史以來就使用 的土地，并沒有依法登記核發土地使用權利證書，這種現實情況給正確認定和處

理農村居民房前屋后的土地使用權糾紛帶來許多不便，一但釀成糾紛，往往長年

得不到解決，使糾紛不斷惡化，甚至釀成刑事案件。

二、農村居民房前屋后土地使用而發生糾紛的成因和種類

農村居民房前屋后土地使用產生糾紛的原因和種類很多，通過歸納，通常有

以下幾種：

（一）、鄰居之間土地相連，雙方因為其它糾紛沒有得到及化解，在土地使

用中因為歷史的原因，雙方土地歷來就沒有一個十分明確的邊界，因此，當一方

使用相鄰土地時，另一方以該土地是自己的為由發生糾紛。

（二）、老鄰居把舊房向第三方出售，第三方入住后使用土地時，另一方以

其動用部分的土地是自己的為由發生糾紛。

（三）、在房前屋后的土地被征用時，為經濟利益發生糾紛。

（四）因地上植物生長影響采光或影響另一方植物生長或植物越界而發生的

糾紛。

三、處理農村居民房前屋后因土地使用釀成的糾紛的原則

緣于農村居民房前屋后土地大都沒有依法登記，四至界限無明文記載，所以

一旦發生糾紛訴求到政府或人民法院，雙方都不能舉出直接的合法證據證明自己 的訴求主張。所以，在處理此類土地使用權糾紛時，應當遵循如下原則。

（一）、尊重歷史和習慣原則

根據我國憲法和有關土地管理法律法規政策的規定，農村土地的所有權屬于

農村集體經濟組織，農村居民只有使用權而沒有所有權，而且使用權應當依法登

記，取得合法的使用權證明文件。

進行清理登記并確認農村居民對農村集體經濟

組織的土地擁有使用權依照相關規定是有關政府職能部門的一項工作，但現實中

因相關政府職能部門成立時間不長，對土地管理的基礎工作尚在不斷清理完善之

中，因此諸如農村居民房前屋后的土地和自留地等，多為進行清理并登記核發使

用權證明文件。

習慣上各地農村集體經濟組織和基層人民政府對這種村民因歷史

原因實際占用的土地的使用權的合法性，都予以認可。

處理時不能因為當事人沒

有提供政府登記核發的土地使用權證明文件就對他們對房前屋后土地使用權的

合法性予以否定，而是應當按照尊重歷史和習慣的原則予以承認。

（二）、注重現實和方便生產生活原則

對于農村居民房前屋后自己使用的土地，現實中不管是依法行使土地管理職

權的政府，還是法定的土地所有權人集體經濟組織，從來就沒有以未經核準登記

領取土地使用證明文件為由不予以承認，也沒有明文規定予以承認，且村民之間

對這種情況相互認可，我們必須尊重這一現實客觀情況，從有利于生產和生活的

角度出發，正確處理村民之間因房前屋后土地使用而釀成的糾紛。

（三）調解自愿原則

村民之間因房前屋后因土地使用而發生糾紛，政府及政府土地管理部門仍須

堅持民間糾紛不告不理的原則。

如果糾紛一方當事人請求處理，相關部門應當在

接到申請后依法通知糾紛的另一方當事人，并征求雙方是否愿意接受調解。

如果

雙方均自愿接受調解，則可以依法進行調解。

否則，相關處理部門應當告知糾紛

當事人按申請確認土地使用權的處理程度向有關政府部門申請土地使用權的確

認。

當事人直接申請土地使用權確認的，相關部門必須嚴格按程度進行確認。

在

處理過程中可以征得雙方一致同意后進行調解。

（四）合法和及時處理原則

所謂合法原則，就是指在處理農村居民房前屋后因土地使用而發生的糾紛時，必須嚴格按照法律規則的程度和國家對農村土地的管理規則進行處理，不得以糾

紛雙方都沒有取得土地使用權證明文件為由拒絕接受糾紛任何一方當事人申請

處理的請求，而且應當及時依法處理。

四、具體處理中的幾點體會

（一）、注意處理的程度一定要合法。

這一點對于調解并不顯得必要和重要，但對于因調解不成需要作出處理決定的糾紛就顯得非常重要，否則，會因為程度

不合法使得所做工作得不到法律上的認可而歸于無效。注重程度的規范性操作，還有一個好處就是使得我們更容易查清糾紛的事實真相，為作出正確的決定奠定

基礎。

（二）、耐心細致。所謂耐心細致是要求我們在調解或處理糾紛的過程中，首先必須讓糾紛雙方當事人把自己想說的話說完，要舉的證據舉完，這樣做的目 的首先是讓糾紛當事人把心中的冤氣發出來，把想講的道理講出來，讓糾紛雙方

心平氣和地接受我們的調解或者調查。

（三）、注重調查不輕信糾紛一方當事人陳述。

農村居民特別是因房前屋后

土地使用發生的糾紛，糾紛當事人之間或者糾紛當事人提供的證人與該當事人之

間，或者他們相互之間往往存在親戚關系，而且也會因為時代生活在一起，鄰里

關系矛盾糾紛復雜，此一時彼一時，糾紛當事人及其自己找的證人所作的陳述，可塑性很大，因此我們應當充分注意這一特點，在工作中除了聽取糾紛雙方的陳

述和其證人的陳述外，更要通過各種渠道各種方式收集到比較充分的證據，只有

這樣才能綜合各種證據以統觀糾紛全貌，了解事實真相，作出正確的事實判斷和

處理決定。

（四）、注意技巧。技巧來源于實踐，在實踐中積累完善并提升出來的行之

有效的工作方法就是技巧。

實踐中我們應當注意提高兩個方面的工作技巧，一是

調查獲取涉及糾紛的事實依據的技巧，通常我們的調查應該是在充分聽取糾紛雙

方當事人對事實的陳述或者對事實提供證據以后進行，這是對時間的要求。

我們

還應當對已經掌握的情況進行分析，歸納整理出需要進一步調查清楚的事實是什

么，這些事實中哪些應該先調查，哪些后調查，找什么人調查，都必須進行序列

排隊，然后按先后順序進行調查。調查結束后，要對調查的證據進行歸納總結，看看遺漏了什么沒有，如果有則進行補充調查。

二是善于根據已經掌握的事實依

據，依據相關法律法規政策規定精神綜合平衡糾紛雙方當事人的利益，在此基礎

上進行調解或是作出處理決定。

（五）、確保穩定。穩定是大事情，建立和諧穩定的社會主義新農村，不是

一句空話，更不是哪個部門或是哪個行業的事情，而是涉及每一項工作，因此，在調查處理農村居民房前屋后土地使用而發生的糾紛的過程中，首要問題是確保

穩定的情況下及時調解或作出處理決定。

分清工作的輕重緩急，把握好每一個工

作環節，每一個工作細節中的節奏和度是非常重要的，也是很難做到的。

第五篇：上海市房屋土地管理局關于在劃撥土地上以聯建參建開發房地產項目需繳納土地使用權出讓金的通知

上海市房屋土地管理局關于在劃撥土地上以聯建參建開發房地產項目需繳納土地使用

權出讓金的通知

（滬房地資[1996]83號 1996年1月29日）

各房地產開發企業：

近幾年來，隨著房地產業的發展，不少單位以劃撥方式取得土地使用權后，以聯建參建等方式開發房地產。其原因：一是自身資金不足，而吸收其他單位投資聯合開發；二是有的單位有資金而無房地產建設計劃，或是為了省略立項過程，以參建形式參與其他單位一起開發。開發后期出現聯建參建各方要求以本企業名義直接銷售房地產的問題，并要計算各自的開發量。此類以聯建參建方式一家出地或一家立項，多家投資，要求多家銷售，是一種不規范的行為，其實質是轉讓劃撥土地使用權。為了進一步深化土地使用制度改革，加強對劃撥土地使用權的管理，維護房地產市場秩序，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》和《城市房地產轉讓管理規定》（建設部令第45號）等有關規定，本著實事求是的原則，現就本市以劃撥方式取得土地使用權后，采用聯建參建等方式轉讓房地產，應補交土地使用權出讓金等有關問題通知如下：

一、房地產建設項目的聯建參建（以下簡稱聯建參建）是國家固定資產投資組成部分。聯建參建單位應按國家基本建設程序，申請商品房或其他基建項目建設計劃，共同辦理建設用地規劃許可證和建設用地手續；屬于商業等六類項目用地的，還應按規定實行土地使用權出讓。

二、房地產開發企業未按本通知第一條規定，一方以劃撥方式取得土地使用權后，采用聯建參建等方式接受其他單位參與商品房開發項目，視作土地使用權轉讓，如聯建參建單位將所得房地產再進行轉讓的，視作商品房銷售。轉讓和銷售均應按本市有關規定辦理土地使用權出讓手續或商品房預售或出售手續，并繳納有關稅費。 三、一方以劃撥方式取得土地使用權后，采用聯建參建等方式接受其他單位參與非經營性的房地產建設項目，房屋由聯建參建方自用的，房屋竣工后，各方當事人應憑聯建參建合同按本市有關規定辦理土地使用權變更手續和房地產權證書，并辦理土地使用權出讓手續，繳納土地使用權出讓金。

四、屬于實行土地使用權出讓范圍的聯建參建，主建單位和聯建參建最終受讓人，應提交下列文件和資料向市房屋土地管理局（以下簡稱市房地局）申請辦理土地使用權變更和出讓手續：

（一）要求變更土地使用權申請書；

（二）要求受讓土地使用權申請書；

（三）建設項目的批準文件；

（四）建設用地規劃許可證；

（五）建設用地許可證；已領取國有土地使用證的，還應提交國有土地使用證；房屋已竣工的，還應提交房屋建筑面積計算書；

（六）建設項目地形圖；

（七）聯建參建合同及其上手聯建參建合同；

（八）營業執照及單位法定代表人證件；

（九）其他有關文件或材料。

五、需辦理土地使用權出讓手續的聯建參建項目，應按本市內資商業等六類項目用地補繳土地使用權出讓金；其中對本通知施行前的聯建參建，按下列規定補交土地使用權出讓金：

（一）建設單位在1994年4月30日前取得建設用地許可證的，按規定繳納20%的出讓金；



（二）建設單位在1994年5月1日至1994年12月31日取得建設用地許可證的，按規定交納60%的出讓金；

（三）建設單位在1995年1月1日后取得建設用地許可證的，按規定交納100%的出讓金。

六、下列房地產開發企業的聯建參建項目（包括經過再轉讓的），按本通知第五條規定，已補交土地使用權出讓金的，可按聯建參建合同約定的數額計算開發量或開發投資：

（一）聯建參建后不再轉讓，房屋由本企業自用的；

（二）聯建參建商品房建設項目后，不再以聯建參建等方式進行房地產項目轉讓，房屋由本企業或主建單位直接預售或出售給房屋使用人的；

（三）由中央或外省市在滬的房地產開發企業聯建參建商品房建設項目后，不再以聯建參建等方式進行房地產項目轉讓，房屋由本企業或主建單位直接預售或出售給房屋使用人的。

七、房地產開發企業持有經批準的商品房建設計劃從事聯建參建，其接受其他單位聯建參建符合本通知第六條的部分，不計房地產開發量或開發投資。

八、按本通知規定辦理的聯建參建，可持土地使用權出讓合同、出讓金付款憑證和聯建參建合同，按本市有關規定分別辦理商品房預售許可證、房地產權證書。未按本通知規定辦理的聯建參建，均不得辦理商品房預售許可證、房地產權證書。

九、屬于本通知第五條第一、二款范圍的聯建參建，有關單位應在1996年12月31日前向市房地局補辦土地使用權變更或出讓手續，補交土地使用權出讓金。逾期辦理的，按非法轉讓土地使用權論處。

十、本通知自發文之日起施行。

發布部門：上海市其他機構 發布日期：1996年01月29日 實施日期：1996年01月29日(地方法規)