第一篇：房地產(chǎn)公司財(cái)?shù)膭?wù)管理知識(shí)培訓(xùn)

房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理知識(shí)培訓(xùn)

房地產(chǎn)公司

財(cái)務(wù)管理知識(shí)培訓(xùn) 財(cái)務(wù)管理內(nèi)容 資金管理 預(yù)算管理 核算管理 稅務(wù)管理

第一篇 房地產(chǎn)開發(fā)融資流程介紹 第二篇 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅概述 第三篇 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算方法 第四篇 基本的財(cái)務(wù)管理分析概念

和工具 第一篇

房地產(chǎn)開發(fā)融資流程介紹 房地產(chǎn)企業(yè)貸款的種類

取得貸款的一般前提條件 貸款方案的制定 貸款審批流程 貸款發(fā)放后的管理 按揭貸款政策

房地產(chǎn)企業(yè)貸款的種類 房地產(chǎn)企業(yè)貸款的種類 按貸款用途分：

1、房地產(chǎn)開發(fā)貸款

對(duì)已取得“四證”房地產(chǎn)項(xiàng)目給予用于開發(fā)建設(shè)的貸款

2、土地一級(jí)開發(fā)貸款

用于土地拆遷和市政配套建設(shè)的貸款；如化實(shí)、化研一級(jí)開發(fā)貸款。

3、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款

貸款用途一般不限，以所貸款物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入為還款來(lái)源的貸款。房地產(chǎn)企業(yè)貸款的種類 按項(xiàng)目性質(zhì)劃分：

1、住宅項(xiàng)目開發(fā)貸款

住宅項(xiàng)目一般風(fēng)險(xiǎn)較小，資金回收期短，銀行可以取得大量個(gè)人按揭資源，是銀行較為支持的貸款種類；

2、商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)貸款

商業(yè)項(xiàng)目一般風(fēng)險(xiǎn)較大，資金回收期長(zhǎng)，沒有較穩(wěn)定個(gè)人按揭資源，銀行對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的選擇條件較高（經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、項(xiàng)目位置、公司背景，銀行政策等），在目前外部條件不佳的情況下，一些銀行采取停止發(fā)放該類貸款的政策，如中信銀行。

取得貸款的一般前提條件 取得貸款的一般前提條件 房地產(chǎn)開發(fā)貸款條件 公司條件：

1、公司各項(xiàng)合法經(jīng)營(yíng)的證照齊全；

2、按發(fā)改委立項(xiàng)要求，完成項(xiàng)目注冊(cè)資本金注資。項(xiàng)目條件

項(xiàng)目取得“立項(xiàng)批復(fù)”和“用地規(guī)劃”、“國(guó)土證”、“工程規(guī)劃”、“施工證”，即“四證”到位；當(dāng)只有施工證未到位時(shí)可帶條件上報(bào)，施工證到位后放款。

財(cái)務(wù)條件：

1、在申請(qǐng)貸款時(shí)，項(xiàng)目已投入的自有資金至少要達(dá)到項(xiàng)目總投資的38><#004699'>5%，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目銀行一般要求要達(dá)到40%甚至<#004699'>50%；已投入資金以合同和發(fā)票為證；

2、已投入的自有資金必須以權(quán)益資金的方式投入，即資本金或資本公積，以公司往來(lái)款等其他債的形式投入資金，銀行不認(rèn)為是自有資金。

取得貸款的一般前提條件

例：京潤(rùn)項(xiàng)目投入各類土地成本約30多億，但注冊(cè)資本金只有4703萬(wàn)美金，其他資金均以往來(lái)形式（即債的形式）投入，在向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)需將其他資金以往來(lái)款轉(zhuǎn)資本公積的形式轉(zhuǎn)入所有者權(quán)益，轉(zhuǎn)增資本公積后銀行才認(rèn)可該部分投入資金為企業(yè)“自有”資金。

取得貸款的一般前提條件 擔(dān)保條件：

一般要求以申請(qǐng)貸款項(xiàng)目的土地及在建工程為抵押物，銀行進(jìn)行封閉管理。銀行對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行抵押的主要目的除了滿足抵押率、防止發(fā)生壞賬外主要還有：

通過(guò)對(duì)解除抵押的同意權(quán)掌握在售項(xiàng)目的銷售進(jìn)度、控制項(xiàng)目的銷售收入，確保貸款按銷售進(jìn)度逐步償還；

控制項(xiàng)目的銷售按揭資源，實(shí)現(xiàn)貸款的綜合收益。如果銀行不能對(duì)貸款項(xiàng)目進(jìn)行抵押實(shí)施封閉管理（以其他財(cái)產(chǎn)抵押或保證擔(dān)保），則銀行對(duì)項(xiàng)目銷售收入和按揭資源不具備控制性，不能達(dá)到其發(fā)放開發(fā)貸款的初衷（各銀行以開發(fā)貸款為手段，主要目的是獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的個(gè)人按揭貸款客戶）。

取得貸款的一般前提條件 土地一級(jí)開發(fā)貸款條件：

公司類條件相同，項(xiàng)目條件要求取得一級(jí)開發(fā)授權(quán)，一級(jí)開發(fā)方案會(huì)審表、項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)、規(guī)劃意見書等；財(cái)務(wù)類條件自有資金要求30%以上；一級(jí)開發(fā)貸款必須為抵押擔(dān)保。

經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款條件：

申請(qǐng)貸款物業(yè)每年產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)的凈現(xiàn)金流量可以滿足貸款期內(nèi)償還本息的要求。該物業(yè)必須具有產(chǎn)權(quán)并可正常經(jīng)營(yíng)。

貸款方案的制定 貸款方案的制定

1、項(xiàng)目投資總額

一般根據(jù)貸款量的需求設(shè)計(jì)總投資額，或根據(jù)項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售收入的60%—70%設(shè)計(jì)總投，一般均高于實(shí)際投資額，但總投必須滿足已投入的資金達(dá)到總投的3<#004699'>5%或其他比例，否則，銀行不予受理。

例：德勝大廈目前已投入資金約3.1億，按商業(yè)開發(fā)40%自有比例的要求，投資總額不得超過(guò)7億元。

貸款方案的制定

2、項(xiàng)目貸款額的確定

項(xiàng)目貸款量最大為項(xiàng)目總投的6<#004699'>5%，即減去自有投入部分；但銀行一般會(huì)把項(xiàng)目的預(yù)售收入作為項(xiàng)目投入的一部分，貸款比例一般為總投資的30%-<#004699'>50%，如招行明確要求貸款申請(qǐng)額度不得超過(guò)項(xiàng)目總投的40%。

申請(qǐng)貸款額也受抵押物價(jià)值的影響，銀行一般抵押率控制在60%—70%以內(nèi)。例：望京項(xiàng)目目前土地評(píng)估價(jià)值約為7.6億，按60%計(jì)算抵押率，貸款規(guī)模為4.<#004699'>5億，70%為<#004699'>5.3億。

貸款方案的制定

3、自有資金的確定

對(duì)新開發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，主要為項(xiàng)目的土地成本和前期投入，若權(quán)益不足，則以股東決議的方式進(jìn)行轉(zhuǎn)增資本公積，確保自有資金滿足貸款要求。

4、期限和利率的確定

一般開發(fā)貸款期限為2年，最長(zhǎng)為3年；利率主要由當(dāng)前的宏觀形勢(shì)決定。如2007年公司多筆貸款實(shí)現(xiàn)基準(zhǔn)利率下浮，而2008年貸款普遍利率上浮10%—30%不等。

貸款方案的制定

<#004699'>

5、抵押物的確定

抵押物一般為項(xiàng)目自身土地及在建工程，在項(xiàng)目自身不具備抵押條件或抵押率不滿足貸款需求時(shí)可用項(xiàng)目外抵押物

例：大連項(xiàng)目4號(hào)土地評(píng)估值不足2億，不足以向工行申請(qǐng)2億額度，即以整個(gè)住宅地塊土地抵押給工行。

貸款審批流程 貸款審批流程

在貸款各類條件滿足的前提下，主要流程及時(shí)間如下： 提供申請(qǐng)及資料（<#004699'>5天）支行審查材料撰寫授信報(bào)告（14天）報(bào)分行審查材料（14天）分行上會(huì)審批（14天）

總行審查材料（2<#004699'>5天）總行上會(huì)審批（14天）

簽署合同，準(zhǔn)備抵押、或擔(dān)保和放款資料（<#004699'>5天若需集團(tuán)擔(dān)保則需14天）

放款（2天）

辦理抵押登記（<#004699'>5天）

大型國(guó)有銀行工、農(nóng)、中、建在分行一級(jí)有一定額度的審批權(quán)（如工行<#004699'>5億），在額度權(quán)限內(nèi)可不報(bào)總行，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)在分行內(nèi)審批，一筆貸款一般在2個(gè)月內(nèi)可完成上報(bào)、審批和放款的流程，若上報(bào)總行一般需3、4個(gè)月的時(shí)間，且審批風(fēng)險(xiǎn)較大。

例：京潤(rùn)項(xiàng)目在4月份項(xiàng)目具備上報(bào)條件（三證齊），招行和交行均在<#004699'>5月底前完成分行審批，但都到8月份才取得總行批復(fù)，歷時(shí)4個(gè)月。

貸款審批流程

貸款發(fā)放后的管理 貸款發(fā)放后的管理

1、貸款使用的管理

從銀行管理上講，開發(fā)貸款只能用于本項(xiàng)目建設(shè)，嚴(yán)禁挪用和支付土地款，資金只能支付給施工單位或材料商等。支取貸款前需向銀行提供用款合同、監(jiān)理報(bào)告、施工進(jìn)度表等，支付量要與合同中條款匹配，支付進(jìn)度與工程進(jìn)度匹配。

例：大連工行對(duì)項(xiàng)目貸款實(shí)施較嚴(yán)格的監(jiān)管，貸款只能用于項(xiàng)目本身，且支付進(jìn)度嚴(yán)格按工程進(jìn)度控制，禁止向關(guān)聯(lián)企業(yè)支付資金。目前各行對(duì)貸后的資金監(jiān)管愈發(fā)嚴(yán)格（交行對(duì)京潤(rùn)貸款的資金一直監(jiān)管到流出合生的關(guān)聯(lián)企業(yè)為止），短期內(nèi)大量轉(zhuǎn)出貸款使用的難度加大。貸款發(fā)放后的管理

2、銷售收入監(jiān)管與還款

貸款銀行要求對(duì)所貸款項(xiàng)目的銷售收入實(shí)行監(jiān)管，開立銷售監(jiān)管帳戶，保證還款來(lái)源。在項(xiàng)目抵押給銀行后，所銷售房屋需向銀行提出解除抵押的申請(qǐng)，用銷售收入的一定比例償還解抵押資金，銀行通過(guò)此種方法逐步收回貸款。按銀行監(jiān)管要求，開發(fā)貸款的還款應(yīng)是與項(xiàng)目銷售收入的回籠保持同步的。目前，房地產(chǎn)銷售狀況不佳，各行對(duì)銷售的監(jiān)管也愈發(fā)嚴(yán)格。

按揭貸款政策 按揭貸款政策

個(gè)人住房按揭貸款政策

1、必須提供的個(gè)人資料：身份證、戶口本、婚姻狀況證明（結(jié)婚證、離婚證、法院判 決書）、職業(yè)

及收入證明（需加蓋人事部門章或公章，收入數(shù)額：（本次貸款的月還款額＋月物業(yè)管理費(fèi)＋其

他貸款的月還款額）×2）、資信證明（存單/折、汽車行 駛證、、房產(chǎn)證、國(guó)債、收益性保險(xiǎn)

單、股票等，提供種類越多越有利于審批；借款人、配偶、子女為法定代表人、股東，須提供公

司章程、近3個(gè)月財(cái)務(wù)報(bào)表）、營(yíng)業(yè)執(zhí)照等；

2、貸款期限、比例及利率：

實(shí)際年齡+貸款年限不超過(guò)6<#004699'>5歲，最長(zhǎng)貸款年限為30年； 首次利用貸款購(gòu)房，執(zhí)行的利率為中國(guó)人民銀行公布的同期基準(zhǔn)利率下浮1<#004699'>5%的優(yōu)惠利率 ；

90平米以下首付款比例不低于20%，90平米以上首付款比例不低于30%；

3、貸款套數(shù)的計(jì)算是以家庭為單位。借款人及其配偶、未成年子女第二次利用貸款購(gòu)

房，首付款比例不低于40%；利率為中國(guó)人民銀行公布的同期基準(zhǔn)利率上浮1.1倍；

第三次利用貸款購(gòu)房，首付款比例不低于4<#004699'>5%；利率為中國(guó)人民銀行公布的同期基

準(zhǔn)利率上浮1.1<#004699'>5倍 ；

根據(jù)《中國(guó)人民銀行關(guān)于擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度等有關(guān)問(wèn)題的通知》

（銀發(fā)[2008]302號(hào)）規(guī)定，商業(yè)性個(gè)人住房貸款首付款比例下限為20％，貸款利率下

限為中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的0.7倍。但目前各商業(yè)銀行尚無(wú)具體

實(shí)施細(xì)則，故上述按揭政策為2008年10月27日前個(gè)人住房按揭政策。

個(gè)人商用房按揭貸款政策

1、必須提供的個(gè)人資料：身份證、戶口本、婚姻狀況證明（結(jié)婚證、離婚證、法院判 決書）、職業(yè) 及收入證明（需加蓋人事部門章或公章，收入數(shù)額：（本次貸款的月還款額＋月物業(yè)管理費(fèi)＋其

他貸款的月還款額）×2）、資信證明（存單/折、汽車行 駛證、、房產(chǎn)證、國(guó)債、收益性保險(xiǎn)

單、股票等，提供種類越多越有利于審批借款人、配偶、子女為法定代表人、股東，須提供公司

章程、近3個(gè)月財(cái)務(wù)報(bào)表）、營(yíng)業(yè)執(zhí)照等；

2、貸款期限、比例及利率：

實(shí)際年齡+貸款年限不超過(guò)6<#004699'>5歲，最長(zhǎng)貸款年限為10年；

首次利用貸款購(gòu)房，執(zhí)行的利率為中國(guó)人民銀行公布的同期基準(zhǔn)利率同期基準(zhǔn)利率上浮1.1倍；

首付款比列下限為<#004699'>50%

3、貸款套數(shù)的計(jì)算是以家庭為單位。借款人及其配偶、未成年子女第二次利用貸款購(gòu)

房，首付款比例不低于60%；利率為中國(guó)人民銀行公布的同期基準(zhǔn)利率上浮1.2倍；

第三次利用貸款購(gòu)房，首付款比例 不低于6<#004699'>5%；利率為中國(guó)人民銀行公布的同期基

準(zhǔn)利率上浮1.21倍

上述住宅與商用房的按揭貸款政策為常規(guī)的信貸政策，借款申請(qǐng)人實(shí)際需提供的資料及首付款成數(shù) 以銀行最后審批條件為準(zhǔn)。

第二篇

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅概述 房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)涉及稅種 房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)涉及稅種 房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)涉及稅種 營(yíng)業(yè)稅及附稅（重點(diǎn)稅種）企業(yè)所得稅（重點(diǎn)稅種）土地增值稅（重點(diǎn)稅種）房產(chǎn)稅及城市房地產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅 契稅

印花稅、車船稅、殘疾人保障基金等 營(yíng)業(yè)稅及附稅 納稅義務(wù)人

在中國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)及銷售不動(dòng)產(chǎn)均為營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)人。

征稅范圍

1、預(yù)售住宅、商鋪、車位、別墅等不動(dòng)產(chǎn)的銷售收入；

2、出租商鋪、車位的租金收入；

3、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓收入；

4、住宅、商鋪的誠(chéng)意金收入；

<#004699'>

5、罰款、撻定、押金、保證金收入；

6、測(cè)繪工本費(fèi)、手續(xù)費(fèi)收入；

7、收取的賠償金收入；

8、稅法規(guī)定的其他應(yīng)稅收入。

營(yíng)業(yè)稅及附稅 稅率

轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn), 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),銷售不動(dòng)產(chǎn), 銷售建筑物及其他土地附著物<#004699'>5%。

應(yīng)納稅額的計(jì)算

應(yīng)納稅額=應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)及銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額*適用稅率 企業(yè)所得稅

自2008年1月1日起，外資企業(yè)和內(nèi)資企業(yè)均適用新頒布的新的《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》，原《中華人民共和國(guó)外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅法》和《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》同時(shí)廢止。

契稅 計(jì)稅依據(jù)

1、國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價(jià)格；即土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價(jià)格，包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益。房屋買賣的成交價(jià)格中所包含的行政事業(yè)性收費(fèi)，屬于成交價(jià)格的組成部分，不應(yīng)從中剔除，因此，合同確定的成交價(jià)格中包含的所有價(jià)款都屬于計(jì)稅依據(jù)范圍。納稅人應(yīng)按合同確定的成交價(jià)格全額計(jì)算繳納契稅。

2、土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋所有權(quán)贈(zèng)與，由契稅征收機(jī)關(guān)參照同類土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格或者評(píng)估價(jià)格核定；

3、土地使用權(quán)交換、房屋所有權(quán)交換、土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)交換，為交換價(jià)格的差額；

4、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，除承受方按規(guī)定繳納契稅外，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳契稅，計(jì)稅依據(jù)為補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或者土地收益。<#004699'>

5、承受土地、房屋部分權(quán)屬的，為所承受部分權(quán)屬的成交價(jià)格；當(dāng)部分權(quán)屬改為全部權(quán)屬時(shí)，為全部權(quán)屬的成交價(jià)格，原已繳納的部分權(quán)屬的稅款應(yīng)予扣除。

契稅簡(jiǎn)介 應(yīng)納稅額的計(jì)算

應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)*適用稅率（3%-<#004699'>5%，視地方性稅務(wù)法規(guī)及國(guó)家的更新而變化）

印花稅 納稅義務(wù)人

凡在中國(guó)境內(nèi)書立、使用、領(lǐng)受印花稅所列舉的憑證、并依法履行納稅義務(wù)的單位和個(gè)人，都是印花稅的納稅義務(wù)人。主要包括：立合同人、立據(jù)人、立賬簿人、領(lǐng)受人和使用人。

稅目及稅率

1、稅目 一般來(lái)說(shuō)，印花稅共有13個(gè)稅目。它們是：購(gòu)銷合同、加工承攬合同、建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同、建筑安裝工程承包合同、財(cái)產(chǎn)租賃合同、貨物運(yùn)輸合同、倉(cāng)儲(chǔ)保管合同、借款合同、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同、技術(shù)合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、營(yíng)業(yè)賬簿和權(quán)利、許可證照。

2、稅率 印花稅的稅率有兩種形式，即比例稅率和定額稅率。①比例稅率。各類合同以及具有合同性質(zhì)的憑證、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、營(yíng)業(yè)賬簿中記載資金的賬簿，適用比例稅率。比例稅率分為<#004699'>5個(gè)檔次，分為0.0<#004699'>5‰、0.3‰、0.<#004699'>5‰、1‰、4‰。②定額稅率。權(quán)利、許可證照、營(yíng)業(yè)賬簿中的其他賬簿，適用定額稅率，均為按件貼花，稅額為<#004699'>5元。

應(yīng)納稅額的計(jì)算

1、按比例稅率計(jì)算 應(yīng)納稅額=計(jì)稅金額×適用稅率

2、按定額稅率計(jì)算 應(yīng)納稅額=憑證數(shù)量×單位稅額

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅務(wù)籌劃 房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅務(wù)籌劃

1、運(yùn)籌帷幄、提前籌劃。目前房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等為較大的稅種。其中營(yíng)業(yè)稅為流轉(zhuǎn)稅，其按照銷售收入的<#004699'>5%計(jì)繳稅金，是不以開發(fā)項(xiàng)目是否盈利為前提的；而企業(yè)所得稅和土地增值稅是就企業(yè)的所得計(jì)繳的稅金，其分別以利潤(rùn)總額和增值額作為計(jì)稅依據(jù)，即兩者的計(jì)稅依據(jù)直接決定稅負(fù)金額。故企業(yè)應(yīng)從股權(quán)收購(gòu)環(huán)節(jié)、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)報(bào)建與建設(shè)環(huán)節(jié)、銷售定價(jià)環(huán)節(jié)、項(xiàng)目核算環(huán)節(jié)到集團(tuán)統(tǒng)籌下的簽訂規(guī)劃設(shè)計(jì)、咨詢類等合同合理轉(zhuǎn)移成本等各個(gè)環(huán)節(jié)予以籌劃，以達(dá)到稅收利益最大化的目的。

案例:綠洲大學(xué)生公寓的立項(xiàng)玉河項(xiàng)目的劃分