第一篇：2014年12月東莞市“三舊”改造單元批次計劃編報指引

附件2

東莞市“三舊”改造單元批次計劃編報指引

（試行）

一、改造單元及改造單元批次計劃的定義

（一）在保證基礎設施和公共設施相對完整的前提下，按照相關技術規范，鎮人民政府（街道辦事處）綜合考慮道路、河流等自然要素及產權邊界等因素劃定的具有一定面積、相對成片的改造區域作為改造單元。

（二）改造單元是政府對“三舊”改造實施規劃管控的基本單位，直接體現我市“三舊”改造“政府主導”、“規劃管控”和“成片改造”的基本指導思想。

（三）鎮人民政府（街道辦事處）根據改造單元各方面條件的成熟程度，形成計劃，根據市統一安排、按批次上報。每個批次計劃可包含一個或多個改造單元。

二、改造單元批次計劃的效力

（四）只有納入改造單元批次計劃范圍的“三舊”用地，才能申報改造方案；只有批次計劃同意申請調整控制性詳細規劃（下稱“控規”）的改造單元，才能申請調整控規。

（五）批次計劃確定的各改造單元的區域范圍、功能定位、分區劃定、開發強度、公共設施布局及捆綁關系，應當作為編制和審批單元規劃、改造方案以及實施改造的基本條

件，不得隨意調整。

三、改造單元與改造項目的關系

（六）改造單元與改造項目既是包含關系，也存在先后關系。即，一個改造單元可劃分為多個改造項目；政府先行統籌劃定改造單元，確定改造單元內各地塊改造條件之后，再由改造主體按照確定的改造條件，申報具體的改造項目。

四、改造單元批次計劃的編報

（七）“東莞市××鎮（街道）201×年度第×批次改造單元計劃”由鎮人民政府（街道辦事處）組織編制，并以鎮人民政府（街道辦事處）名義上報。“東莞市201×年度第×批次改造單元計劃”由市“三舊”改造管理機構根據審查的情況，匯總形成送審稿，報市土地審批委員會審議。市土地審批委員會審議通過后，由市人民政府批準“東莞市201×年度第×批次改造單元計劃 及附屬的前期研究報告成果。

（八）鎮人民政府（街道辦事處）劃定改造單元范圍，開展土地、房屋、人口、產業、經濟等調查，征詢權利人改造意愿，組織編制申報材料，并在改造單元現場、村務公告欄、鎮人民政府（街道辦事處）網站公示不少于10日,前期研究報告成果同時應在市城鄉規劃局網站上公示。公示無異議或異議已處理完畢，報鎮（街道）領導班子會議審議。審議通過后報市“三舊”改造管理機構。

（九）鎮人民政府（街道辦事處）向市“三舊”改造管理機構申報“東莞市××鎮（街道）201×年度第×批次改

造單元計劃”應提交以下資料：

1.《東莞市××鎮（街道）201×年度第×批次改造單元計劃表》；

2.《東莞市××鎮（街道）××改造單元（201×年度第×批次）前期研究報告》（包括文本、表格、審查文件和圖件）；

3.《東莞市××鎮（街道）××改造單元（201×年度第×批次）改造意愿征詢匯總表》；

4.《東莞市××鎮（街道）××改造單元（201×年度第×批次）土地和房產情況調查表》；

5.《東莞市××鎮（街道）××改造單元（201×年度第×批次）公共用地規劃一覽表》。

其中，《東莞市××鎮（街道）××改造單元（201×年度第×批次）規劃前期研究報告》在上報之前須經市城鄉規劃局審查或組織評審并出具審查或評審意見。

（十）批次計劃確定的各改造單元的區域范圍、功能定位、分區劃定、開發強度、公共設施布局及捆綁關系，應當作為編制和審批單元規劃、改造方案以及實施改造的基本條件，不得隨意調整。確需調整已批批次計劃的，應視同新批次上報。

（十一）產業類改造項目仍按照《東莞市“三舊”改造產業類項目操作辦法》（東府辦?2013?126號）申報，補充納入最近一期經批準的批次計劃。

（十二）《關于加強“三舊”改造常態化全流程管理的方案》印發實施前，改造方案通過市集中審查的地塊（項目），全部作為第1批次改造單元，納入改造單元批次計劃統一管理。

五、附則

（十三）本指引試行兩年，由市“三舊”改造管理機構會同相關職能部門解釋。

第二篇：東莞市三舊改造政策梳理

東莞市“三舊”改造政策梳理

一、主要政策(摘自市國土局網站)http://land.dg.gov.cn/publicfiles/business/htmlfiles/gtj/s41108/list.htm

1、省政府：

《關于推進“三舊”改造促進節約集約用地的若干意見》（粵府〔2009〕78號）

2、市政府：

《建立健全常態化機制 加快推進“三舊”改造的意見》（東府辦〔2013〕151號）《東莞市“三舊”改造產業類項目操作辦法》（東府辦〔2013〕126號）《關于印發加快推進“三舊”改造促進產業轉型升級的若干意見的通知》（東府辦〔2012〕114號）

《東莞市“三舊”改造實施細則(試行)》（東府〔2009〕144號）

3、市直部門：

《〈東莞市“三舊”改造實施細則〉操作指南》

《東莞市“三舊”改造項目建設前期手續并聯審批實施方案（試行）》 《關于“三舊”改造項目確定容積率和實施“拆三留一”等問題的意見》 《東莞市“三舊”改造單元規劃審批流程》和《東莞市“三舊”改造方案審批流程》等等

二、“三舊”改造適用范圍（摘自東府〔2009〕144號文第一條）下列土地可列入“三舊”改造范圍：

（一）根據城市規劃建設需要，進行城中村改造的用地；

（二）因城市基礎設施和公共設施建設需要或實施城市規劃要求，進行舊城鎮改造的用地；

（三）布局分散、不具保留價值、公共服務設施配套不完善的村莊；

（四）城鄉建設用地增減掛鉤試點中農村建設用地復墾區域；

（五）須按產業調整、城市規劃、消防、環保等要求進行改造的集體建設用地；

（六）布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生產和環保要求的工業用地；

（七）因城鄉規劃調整，產業“退二進三”企業的工業用地；

（八）國家產業目錄規定的禁止類、淘汰類及限制類產業轉為鼓勵類產業或以現代服務業和先進制造業為核心的現代產業的原廠房用地；

（九）其他經市“三舊”改造領導小組認定屬“三舊”改造范圍的用地。

三、“三舊”改造總體要求（摘自東府〔2009〕144號文第六條）

“三舊”改造應按“拆三留一”要求優先預留公共用地，即按拆遷用地面積計算，預留比例不低于1/3的用地，作為道路、市政、教育、醫療、綠化等公共用途。“三舊”改造規劃在控制好片區整體容積率的前提下，鼓勵增加公共用地、降低建筑密度，適當提高凈地塊的容積率。

四、“三舊”改造分類及對應審批流程（摘自東府〔2009〕144號文第三、四章）

（一）成片拆遷改造

1、定義：對舊城鎮、舊村莊、舊廠房的成片綜合整治、功能改變或拆除重建等城市建設活動。

2、原則：不小于5公頃，地塊邊界須規整；必須依據經批準的“三舊”改造單元規劃實施。

3、類型：政府主導改造、社會資金參與改造、集體經濟組織自行改造、原土地使用權人自行改造

（二）單宗項目改造

1、定義：以宗地為單位，土地使用權人申請對已建的項目進行功能改變或拆建改造等的城市建設活動，已批建設用地申請明晰產權和超占土地完善手續可參照辦理。

2、類型：已批建設用地改為經營性用途、單宗項目拆建改造、轉型企業明晰土地權屬和超占土地完善手續等

3、已批建設用地改為經營性用途

定義：是指因城鎮規劃調整和企業自身發展需要，將原批準使用的非經營性建設用地改為經營性用途。供地方式：

（1）集體經濟組織使用本集體經濟組織所有的集體建設用地改為商業、旅游、娛樂、加油站等經營性用途（不包括商品住宅），可以集體自用方式供地，無需補交地價款；

（2）非本集體經濟組織使用已批集體建設用地改為經營性用途（不包括商品住宅），根據省府令第100號規定，要求將建筑物作價與建設用地使用權捆綁，以集體建設用地使用權流轉招拍掛出讓方式，到市土地交易中心公開交易；（3）集體建設用地使用權流轉出讓后改為經營性用途（不包括商品住宅），要與原土地使用權人協商一致后按《集體建設用地使用權流轉出讓合同》的約定辦理，經市政府批準后，簽訂出讓合同變更協議或者重新簽訂出讓合同，按照集體建設用地使用權流轉有關規定補繳土地出讓金；

（4）以有償使用（協議或招拍掛出讓）方式取得的國有建設用地改為經營性用途，經市政府批準后，簽訂出讓合同變更協議或者重新簽訂出讓合同，補繳土地出讓金（詳見附件1《東莞市“三舊”改造用地改變用途并以協議方式辦理出讓手續涉及補繳土地出讓金標準》）；

土地出讓金標準：非經營性改為經營性用途的補繳土地出讓金標準：第一類鎮街為1000元/m2；第二類鎮街為600元/ m2；第三類鎮街為400元/ m2（以上補繳土地出讓金是容積率為1的樓面地價）。

鎮街分類：第一類：莞城、東城、萬江、南城；第二類：虎門、厚街、長安、常平、寮步、石龍、塘廈、黃江、鳳崗、樟木頭、清溪、石碣、大嶺山、大朗、橋頭、沙田、橫瀝；第三類：望牛墩、麻涌、中堂、高埗、洪梅、道滘、謝崗、企石、石排、東坑、茶山。

4、已批建設用地改為經營性用途的審批程序

（1）各鎮街依據“三舊”改造專項規劃及實施計劃，向市城建規劃局上報“三舊”改造單元規劃編制計劃；

（2）經市城建規劃局同意開展“三舊”改造單元規劃后，權屬調查、單元規劃編制、審批等有關工作程序：

開展權屬調查：由鎮街組織當地國土部門、房屋部門、村集體、以及土地和房屋權屬單位開展權屬調查工作；

編制和審批單元規劃：由鎮街組織委托同時具備城市規劃編制甲級資質和建筑設計乙級及以上資質，并已在市城建規劃局備案的設計單位編制單元規劃。各鎮街將單元規劃上報市“三舊”改造領導小組審批。

（3）有償出讓的國有建設用地使用權人自行改造，其改造方案由使用權人編制后上報屬地鎮街“三舊”改造領導小組審核，屬地鎮街“三舊”改造領導小組審核并征求公眾意見后上報市“三舊”改造領導小組辦公室審批； 具體項目改造方案應包括如下內容：

1）基本情況：改造涉及的土地位置、面積，需完善征收手續變為國有建設用地的具體范圍、面積，用地發生的時間及所涉及的所有權人，土地確權、登記情況。如有繼續保留自居自用集體建設用地的，需在改造方案中明確其范圍、面積。2）規劃情況：改造涉及的土地是否符合土地利用總體規劃和城鄉規劃，是否符合“三舊”改造規劃和納入實施計劃。

3）土地利用現狀情況：土地用途、面積、已使用年期，現有建筑物的面積、容積率，土地產出率等。

4）協議補償情況：是否已與農村集體經濟組織或農戶簽訂征地協議并進行了補償，是否有因征地補償安置等問題引發糾紛，是否按照用地發生時的土地管理法律政策落實處理（處罰）。

5）土地擬改造情況：改造后的土地用途和產業安排、建筑面積、容積率，擬投入的改造資金、建設改造主體、供地方式，完成改造后的綜合效益情況等。

（4）具體項目改造方案經批準后，落實改造方案，辦理建設用地規劃批準書、用地預審或土地出讓合同、項目立項和規劃用地許可等手續。附：三舊改造并聯審批流程圖

三舊改造并聯審批流程圖.pdf

五、“三舊”改造優惠補助申請（摘自東府辦〔2013〕126號文）

（一）、適用對象

“三舊”改造產業類項目實行實施計劃管理，只有納入“三舊”改造產業類項目實施計劃（以下簡稱“實施計劃”）的項目才能享受東府辦〔2012〕114號文的優惠政策；申請納入實施計劃的產業類項目需符合本辦法規定的產業準入目錄：工業制造業。除《產業結構調整指導目錄（2011年本）》（國家發改委2011年第9號令）淘汰類以外的工業制造業。

（二）、計劃實施申報條件：

1、項目用地符合城市規劃、土地利用總體規劃和“三舊”改造專項規劃，納入“三舊”改造標圖建庫范圍；

2、屬于本辦法規定的產業準入目錄范圍內的項目；

3、用地面積達到15畝及以上，且改造后容積率達到1.5及以上；

4、申報企業在我市辦理了工商登記注冊和稅務登記，具有獨立法人資格；

5、預期當年可完成報批程序且具備開工條件。

（三）、計劃實施申報材料

1、東莞市“三舊”改造產業類項目申報表。

2、企業經營資格證明文件，包括企業營業執照、稅務登記證。同時，按國家規定需要取得相關資質資格的企業，需提交企業資質資格證明。以上材料須提供原件核對，由鎮政府（街道辦事處）審核后，加蓋“與原件相符”印章。

3、“三舊”改造項目基本情況說明。

4、對于非原土地使用權人實施改造的項目，應提交與原土地使用權人簽訂收購、租賃、合作或流轉協議。政府主導改造的項目涉及征收集體土地的，應提交與集體經濟組織簽訂的征收補償協議。

5、以生產性服務業項目名義申報的項目，應提交《企業項目承諾書》。

6、其他相關證明文件。

（四）、補助標準

1、拆除補助。拆除補助是在舊廠房拆除或舊地塊平整、取得項目建設工程施工許可證后，由補助對象向市財政局申請。對原有廠房自行改造的，補助40元/平方米； 申請流程：

（1）補助對象提交有關材料和《“工改工”項目財政補助申請表》（下稱《申請表》，詳見附件5）報鎮（街道）“三舊辦”初審。鎮（街道）“三舊”辦初審后，報鎮政府（街道辦事處）審核。

（2）鎮政府（街道辦事處）對補助對象上報的材料核實無誤后，核定應補助的用地面積和金額，在《申請表》上簽署意見并加蓋公章后送市“三舊”辦。其中，分期拆除改造或只對部分舊廠房進行拆除改造的項目，統一按各鎮（街道）城建管理部門證明的被拆除的舊廠房占地面積核定（詳見附件6）。

（3）市“三舊”辦對鎮政府（街道辦事處）報送的材料核實無誤后，在《申請表》上簽署意見并加蓋公章，送市財政局。

（4）市財政局核實無誤后，將補助資金直接撥付到補助對象開設的賬戶。申請材料：

（1）實施計劃；（2）“三舊”改造方案批復；

（3）市住建局核發的《建設工程施工許可證》原件及復印件；

（4）舊廠房拆除前后的照片和鎮（街道）城建管理部門出具的證明（詳見附件6），未留存拆除前照片的，提供拆除前的局部影像圖和地形圖。

（5）原土地使用權證或完善用地手續后取得新土地使用權證的原件及復印件；（6）以租賃形式取得開發權的，需提供與土地使用權人簽訂的租賃合同原件及復印件；

（7）《“工改工”項目財政補助申請表》（詳見附件5）；

（8）市行業主管部門意見或行業協會的認定證明文件（生產性服務業項目）。

2、新建補助：新建補助是在新建項目竣工驗收后，由補助對象向市財政局申請。補助標準：市財政局根據竣工驗收備案證書載明的建筑面積實施以下補助： 容積率為1.5-2.0（下限含本數，上限不含本數，下同）的，全部建筑面積補助60元/平方米；容積率為2.0-3.0的，全部建筑面積補助80元/平方米；容積率為3.0以上的，全部建筑面積補助100元/平方米。申請流程：

（1）補助對象提交有關材料和《申請表》報鎮（街道）“三舊”辦初審。鎮（街道）“三舊”辦初審后，報鎮政府（街道辦事處）審核。

（2）鎮政府（街道辦事處）對上報的材料核實無誤后，核定應補助的建筑面積和金額，并在《申請表》上簽署意見并加蓋公章后送市“三舊”辦。

（3）市“三舊”辦對鎮政府（街道辦事處）報送的材料核實無誤后，在《申請表》上簽署意見并加蓋公章，送市財政局。

（4）市財政局核實無誤后，將補助資金直接撥付到補助對象開設的賬戶。申請材料：

（1）實施計劃；（2）“三舊”改造方案批復；

（3）市住建局核發的工程竣工驗收備案證書和《建筑工程施工許可證》原件及復印件；

（4）《“工改工”項目財政補助申請表》；

（5）市行業主管部門意見或行業協會的認定證明文件（生產性服務業項目）。

第三篇：東莞市“三舊”改造拆遷補償安置辦法(正式版)

虎門鎮“三舊”改造拆遷補償安置辦法

為加快落實我鎮“濱海國際商城”戰略，積極實施和穩步推進“三舊”（舊城鎮、舊村莊、舊廠房）改造，合理兼顧全社會與各拆遷當事人的總體利益，保障改造項目的順利進行，根據《東莞市“三舊”改造房屋拆遷補償安置工作指導意見》和有關規定，結合本鎮實際，制定本辦法。

第一章 拆遷補償安置的實施

一、經批準的本鎮轄區范圍內“三舊”改造項目，其拆遷補償安置適用本辦法。

二、鎮人民政府“三舊”辦和房屋拆遷管理機構負責本鎮轄區范圍內“三舊”改造項目中拆遷補償安置的指導、組織、協調、監督和管理工作，應切實履行職責，確保拆遷補償安置工作依法、有序、穩妥進行。

鎮規劃、建設、國土、房管、綜合執法、宣傳、財政、工商、經貿、稅務、維穩等部門和單位應當按照鎮人民政府的統一部署，認真履行各自職責，共同促進“三舊”改造項目拆遷補償安置的落實。

資產管理、電信、供電、廣播電視、自來水、燃氣等單位應根據設施權屬和項目實際等，積極支持和主動參與拆遷工作。

三、根據“三舊”改造項目的實施主體，確定拆遷人。

（一）政府主導或由政府負責拆遷的項目，拆遷人為鎮人民政府“三舊”辦和房屋拆遷工作機構。

（二）社會資金參與改造并通過招標、競投等方式由企業取得拆遷資格的項目，拆遷人為中標企業。

（三）集體經濟組織自行改造的項目，拆遷人為集體經濟組織；集體經濟組織與他人合作開發建設的項目，拆遷人依雙方約定可確定為其中一方或雙方。

（四）原土地使用權人自行改造的項目，拆遷人為原土地使用權人。

四、社區居委會應根據屬地負責的原則，負責組織和協調實施本轄區內拆遷補償安置的具體工作。政府主導或社會資金參與改造的拆遷人應履行與社區居委會按本辦法協商確定拆遷補償安置的具體事項和落實補償安置資金等責任，社區居委會應履行組織實施拆遷補償安置工作的責任。經拆遷人與社區居委會協商，可由社區居委會對拆遷補償安置實行包干負責。

五、具體改造項目實施拆遷前，應根據本辦法和有關規定編制項目的具體拆遷補償安置方案。拆遷補償安置方案應廣泛聽取和尊重拆遷當事人的意見。

政府主導或由政府負責拆遷的項目，拆遷補償安置方案由鎮人民政府“三舊”辦和房屋拆遷工作機構編制。

社會資金參與改造并通過招標、競投等方式由企業取得拆遷資格的項目，拆遷補償安置方案在招標、競投前由社區居委

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會編制。

集體經濟組織自行改造或與他人合作開發的項目，拆遷補償安置方案由社區居委會編制。

原土地使用權人自行改造的項目，拆遷補償安置方案由原土地使用權人自行編制。

第二章 拆遷建筑物的分類及其補償安置方式

六、改造地塊內被拆遷建筑物根據用途分為住宅用房，商業用房和工業、倉儲、公益事業用房等共三類。

建筑物用途的確定：若符合“三舊”改造建筑物建成的年限規定且經依法批準的，依其用地、報建、房屋等批準文件所登記的用途；若未經批準，但符合“三舊”改造政策和相關規定的，依其用地、房屋確權等文件所明確的用途。

住宅用房包括私人宅基地自建房、商品住宅、房改房、集資房、單位宿舍、房產管理部門管理的住宅公房（下稱直管住宅）等。

商業用房包括各類商鋪、寫字樓（不含行政辦公用房）、酒樓、旅店、娛樂場所等。

工業、倉儲、公益事業等用房包括獨立設置的各類工廠、車間、手工作坊、發電廠等從事生產活動及其配套建設的工人宿舍、食堂等房屋；用于儲備、中轉、外貿、供應等各種倉庫、油庫等房屋；以及城市中為社會公共利益服務、不以牟利為目的，滿足社會公眾需要的事業用房，包括水、電、氣供應站點、—3—

行政辦公用房、公廁、垃圾中轉站、社區廣場、文化娛樂中心、公共交通站場、學校、幼兒園、醫院（衛生站）、體育館（場）、博物館、圖書館、養老院、療養院、社會福利院、防汛、防疫等用房，以及其他非住宅和商業用房類的房屋等。

七、住宅用房，被拆遷人可選擇以貨幣補償、房屋產權置換、貨幣補償和產權置換相結合等三種方式之一獲取補償安置。鼓勵和支持拆遷當事人按照“拆一補一”的原則實施補償安置。

商業用房和工業、倉儲、公益事業等用房，只對被拆遷人實行貨幣補償，不實行產權置換；但有條件實行產權置換的商業用房，可由拆遷人和被拆遷人協商按本辦法第三章的規定實行產權置換補償。

第三章 補償面積的核定及其貨幣補償和安置標準

八、“三舊”改造項目在實施拆遷前，應對地塊范圍內的土地和建（構）筑物實行權屬調查，合理界定并保障拆遷當事人的正當權益。被拆遷房屋根據有關法律法規及政策規定應予補償的，應依據相關規定對其面積予以核定。根據權屬調查的結果，應補償的被拆遷面積（下稱應補償面積）按下列原則核定：

（一）已依法辦理用地、報建、房產登記的房屋，其用地面積以土地權屬證明文件為準，房產面積以報建批準文件和房產權屬證明文件為準。

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（二）經市（鎮）國土、規劃建設部門審批的房屋，用地和建筑面積分別以批準文件為準；實際面積小于批準面積的，以實際面積為準。

（三）1992年8月15日《廣東省實施〈中華人民共和國城市規劃法〉辦法》實施前建造的房屋，土地來源合法、正當的，以經核實的當時的實際建筑面積為準。

（四）未經國土、規劃建設部門批準建設的房屋，符合“三舊”改造政策和相關規定，經房屋權利人申請對該用地、房屋進行確權的，其應補償面積以相關部門確權的面積為準。

九、根據權屬調查的結果，下列建（構）筑物不予補償，但依期簽訂拆遷補償安置協議的，可按照造價的殘值進行補助：

（一）未經相關部門所批準的建設，且不符合確權條件的房屋；

（二）超出國土部門批準用地范圍所興建的建（構）筑物面積；

（三）超出規劃建設部門批準建設規模的建（構）筑物面積，包括加層超建和加建、改建的陽臺、飄臺、飄樓等；

（四）未經批準建設的附屬設施用房及簡易建（構）筑物；

（五）已超過批準使用年限的臨時建筑。殘值補助的標準：

上述建（構）筑物的造價殘值按如下標準經折舊后確定：

（一）住宅及其與商業混合的綜合性用房的標準：框架結構為1300元/㎡，磚混結構為650元/㎡，磚瓦結構為500元/㎡，配套設施用房為250元/㎡。

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（二）工業、倉儲用房的標準：框架結構為850元/㎡，磚混結構為600元/㎡，高檔鋼架結構為400元/㎡，配套設施用房為220元/㎡。

（三）簡易建（構）筑物和臨時建筑的標準為180元/㎡。

（四）其他建（構）筑物一般參照其建筑造價的80%補助。

（五）住宅及其與商業混合的綜合性用房和工業、倉儲用房的裝修補助標準為每平方米200元。配套設施用房、簡易建筑不另作裝修補助。

十、根據權屬調查的結果，下列建（構）筑物不予補償：

（一）未經土地所屬社區集體同意用地、未支付土地補償費，擅自占用集體土地進行違法建設，且經有關部門或社區集體制止仍強行建設的違法建（構）筑物。

（二）未經規劃建設部門批準或超出規劃建設部門批準建設規模，且經有關部門或社區集體制止仍強行建設的違法建（構）筑物。

（三）未經批準建設的臨時搭建物。

十一、商業、工業（含倉儲）用房應補償面積的貨幣補償根據第十三條的規定按不同的用途和建筑類型分別進行用地補償，建（構）筑物及其裝修、搬遷補償。

拆遷商業用房，改造項目有條件實行產權置換的，可根據核定的應補償金額，由被拆遷人在改造后建成的物業中，以比公開售價優惠20%的價格選購與應補償金額基本相等的商鋪、寫字樓、住宅等物業，售價差額由改造項目業主承擔，具體由

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所屬社區居委會協調拆遷當事人商議確定。

十二、住宅房屋的應補償面積遵循“拆一補一”的原則實施補償安置。實施時對被拆遷房屋（含用地、裝修、庭院等）和安置房（含用地、裝修、區內配套設施等）不再支付貨幣補償和建設費用。被拆遷房屋應補償面積180平方米以下的，按被拆遷房屋的應補償面積置換安置房，如被拆遷戶的住房總面積少于65平方米的可按安置房的建設成本（低收入住房困難戶按第二十四條規定執行）安排至65平方米；被拆遷房屋應補償面積在180平方米至250平方米的，超出180平方米的部分按80%的比例置換安置房；被拆遷房屋應補償面積在250平方米以上的，超出250平方米的部分按60%的比例置換安置房，但被拆遷房屋置換安置房的面積最多為380平方米。不予置換安置房的房屋應補償面積按第十三條的規定給予貨幣補償。如被拆遷私人住宅房屋合法用地面積大于應補償的建筑總面積的，超出部分以每平方米2400元的標準實行貨幣補償后按安置房的建設成本安排安置房，但安置房面積最多為380平方米。

拆遷商品住宅如被拆遷人要求置換商品住宅的，可以比公開售價優惠20%的價格置換與被拆遷房屋實際價值相同的商品住宅。

十三、住宅、商業、工業（含倉儲）用房應補償面積的貨幣補償標準為：

（一）用地補償：已批建設用地的補償標準為：未建的商業用地每平方米3600元，私人宅基地每平方米2400元，工業

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（含倉儲）每平方米540元；未批已建且符合“三舊”改造政策規定的確權條件的私人宅基地和工業用地，按上述標準的90%補償。

（二）建（構）筑物及其裝修、搬遷的補償。

1、商業用房的建筑主體補償標準為：首層商業鋪面每平方米4500元（商業用房的用地價不另作補償）；其他的屬框架結構的每平方米1500元、磚混結構的每平方米750元、磚瓦結構的每平方米600元、高級鋼架結構的每平方米500元；配套及簡易建筑每平方米300元。

2、住宅及其綜合性房屋的建筑主體補償標準為：框架結構每平方米1500元；磚混結構每平方米750元；磚瓦結構每平方米600元；配套及簡易建筑每平方米300元。

3、工業（含倉儲）用房建筑主體補償標準為：框架結構每平方米1000元；磚混結構每平方米720元；高級鋼架結構每平方米480元；附屬及簡易建筑每平方米250元。

4、商業、住宅用房裝修補償價格為：簡裝的每平方米300元，中檔裝修每平方米500元，高檔裝修每平方米800元；工業（含倉儲）用房裝修補償價格為每平方米300元；附屬及簡易建筑不另作裝修補償。特殊情況的特殊處理。

5、住宅房屋的搬遷費補償為每平方米20元；商業、工業（含倉儲）用房搬遷費的補償一般為每平方米15元，大型機械設備的搬遷可按實際發生的費用給予補償，無法恢復使用的設備，按其價格補償。

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6、住宅、商業、工業（含倉儲）用房建筑主體的補償應根據其使用年限按第十五條規定的折舊方式進行折舊。

十四、被拆遷人擅自改變房屋批準用途，自行“住改商”或“工改商”，被拆遷人能提供2010年3月10日前合法的工商執照和依法納稅證明，并正在實際營業的，若批準用途為住宅，該部分房屋的實際裝修是簡裝或中檔或高檔的，分別以每平方米200元、300元、500元進行貨幣補償后按住宅房屋進行補償安置；若批準用途為工業、倉儲，該部分房屋實際裝修是簡裝的，按簡裝的補償標準補償，實際裝修是中檔或高檔的，其裝修補償分別按商業用房中檔或高檔裝修補償標準的90%補償，其用地、建筑主體等按工業用房的標準補償；情況特殊的，由社區居委會協調拆遷當事人商議確定。

十五、被拆遷建（構）筑物的折舊率按如下方法計算：

（一）住宅及其與商業混合用途的建筑物，按建成后使用壽命70年的標準計算折舊，但框架、磚混結構建筑物的折舊率最多不超過40%，磚瓦結構住房的折舊率最多不超過50%。

（二）工業、倉儲及公益事業用房等建筑物，按建成后使用壽命50年的標準計算折舊，但框架、磚混結構建筑物的折舊率最多不超過50%，磚瓦、鋼架結構建筑物的折舊率最多不超過60%。

（三）商業用房按建成后使用壽命40年的標準計算折舊，但框架、磚混結構建筑物的折舊率最多不超過40%，磚瓦結構建筑物的折舊率最多不超過50%。

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（四）附屬設施用房及簡易建（構）筑物，建成后每年的折舊率為5%，但折舊率最多不超過60%。

十六、公益事業用房的補償置換根據有關規定和實際商議確定。

第四章 安置房建設和安排辦法

十七、鎮“三舊”辦根據“三舊”改造的住宅房屋安置需要，協調相關社區居委會和改造項目業主統籌建設安置住房實行安置。鎮城市中心區（含虎門寨、東方、則徐、金洲、博涌社區）、威遠島和新灣社區的安置住房用地確實難以在“三舊”改造項目紅線范圍內解決的，經批準后可在改造項目用地紅線范圍外選址建設，其他社區的安置住房應在“三舊”改造項目用地紅線范圍內選址建設。

規劃、國土、建設等部門應積極支持和協助辦理安置房建設的相關手續。

十八、安置住房的選址應遵循就地、就近的原則，其具體位置及容積率、戶型、朝向等，按有關規定并征詢項目所屬社區居委會意見后，在相關控制性詳細規劃和改造地塊的單元規劃、改造方案中作出安排，并按程序和規定報批和建設。以商品住宅、房改房、集資房、單位宿舍、直管住宅等作置換的安置房，其樓層位置等一般應與被拆遷房屋近似。

十九、安置房由改造項目業主出資建設，計入項目改造成本，建成后會同社區居委會安排給被拆遷人。

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二十、安置房的建設成本包括安置房應負擔的地價和安置房建造成本。

安置用地價格為每平方米2400元，樓面地價按容積率確定。安置房應負擔的地價根據其建筑面積和樓面地價確定。

安置房建造成本包括房屋建筑和室內簡裝成本、安置區內配套設施建造成本以及“三通一平”、設計、報批稅費等總費用，為每平方米2300元。該建造成本包括室內簡裝費用（含室內水電安裝）300元/㎡，如被拆遷安置戶需要毛坯房的，由改造項目業主按上述標準退款給被拆遷安置人。

二十一、安置房用地選址在“三舊”改造用地范圍內的，土地由改造項目業主提供；經批準選址在“三舊”改造用地范圍外的，用地由項目所屬社區居委會按每平方米2400元作價提供，地價收入按鎮土地統籌政策執行。

二十二、按照“先簽約先選房”的原則由被拆遷戶選定安置房。一般以一個月為一個時間段，按每一時間段的順序由已簽訂拆遷補償安置合同的被拆遷人優先選擇相應戶型的安置房；在同一時間段簽訂拆遷補償安置合同的被拆遷人選擇安置房的順序通過抽簽、搖珠等方式確定。

第五章 其他事項

二十三、被拆遷人不同意按本辦法第三章規定的標準實施貨幣補償或產權置換的，可按相關規定委托具備資質的評估機

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構對被拆遷建筑物的價值進行評估，依評估結果進行補償；實行安置的，安置房屋亦相應按評估價格實施安置。

二十四、已經市政府相關部門確認屬于低收入住房困難戶的被拆遷戶，確無力支付達到其解困住房標準的安置房費用的，經社區核實并報鎮政府批準，不足部分的建造費用由改造項目業主負責，計入項目改造成本。

二十五、拆遷當事人簽訂拆遷補償安置協議時可附生效條件，在簽訂拆遷補償安置協議的戶數達到改造項目范圍內總戶數的2/3以上時，協議正式生效，并由所在社區居委會正式啟動房屋補償安置和房屋拆除工作。

二十六、國有土地上的房屋拆遷，由拆遷人依法申請領取房屋拆遷許可證。拆遷人與被拆遷人就搬遷期限、補償方式、補償標準等原因未能達成協議的，當事人可向市拆遷管理部門申請裁決。被拆遷人對行政裁決結果不服的，可依法申請行政復議或向人民法院提起行政訴訟；逾期不申請行政復議也不向人民法院提起行政訴訟、又不履行行政裁決結果的，拆遷人可依法申請強制拆遷。

集體土地上由集體經濟組織自行改造或與他人合作開發建設的項目，拆遷補償安置方案經社區集體經濟組織2/3以上成員決定通過，而少數被拆遷人不履行的，集體經濟組織可依法對其提起訴訟，要求收回土地使用權。

二十七、“三舊”改造項目拆遷補償遇到的特殊情況，在遵循本辦法規定的相關原則的情況下，社區居委會、拆遷當事人

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可商議確定其他形式的補償安置辦法。

二十八、本辦法由鎮人民政府“三舊”改造工作領導小組負責解釋，自公布之日起施行，有效期為五年。

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第四篇：2009東常3-東莞市推動產業結構調整和轉型升級實施三舊改造土地管理暫行辦法

東莞市推動產業結構調整和轉型升級 實施“三舊”改造土地管理暫行辦法

東莞市人大常委會文件 東常?2009?3號

東莞市第十四屆人民代表大會常務委員會公告

（第五號）

?東莞市推動產業結構調整和轉型升級實施 “三舊”改造土地管理暫行辦法?已由東莞市第十四屆人民代表大會常務委員會第十六次會議于2009年3月10日通過，現予公布，自公布之日起施行。

東莞市人民代表大會常務委員會

2009年3月16日

（2009年3月10日東莞市第十四屆人民代表大會常務委員會第十六次會議通過）

第一章 總則

第一條 為推動全市產業結構調整和轉型升級，加快實施 “三舊”（舊城鎮、舊村莊、舊廠房）改造，根據?中華人民共和國城鄉規劃法?、?中華人民共和國土地管理法?及其實施條例、國務院?促進產業結構調整暫行規定?、?廣東省控制性詳細規劃管理條例?、?廣東省實施?土地管理法?辦法?、?廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法?等法律、法規和規章的規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 實施“三舊”改造，應當遵循“尊重歷史、解放思想，節約集約、盤活資產，規劃先行、統籌發展，政府引導、市場運作”的原則。

實施“三舊”改造，應有利于城市整體的空間轉型；應合理確定總體開發強度，預留道路交通、社會公共服務設施和市政基礎設施的用地空間，預留城市綠地和開放空間。

第三條 “三舊”改造的形式包括：

（一）轉型企業明晰土地權屬；

（二）建設用地改變用途；

（三）超占土地完善手續；

（四）單宗建筑拆建改造；

（五）成片拆遷改造。

前款第（一）項至第（四）項涉及有建筑物的，建筑物應當是在2008年5月28日（?東莞市在建違法建筑處理辦法?實施之日）前已實際建成，且經建設部門檢查符合建筑安全質量要求。

第四條 有下列情形之一的，不納入“三舊”改造范疇：

（一）不符合土地利用總體規劃、城鎮總體規劃、控制性詳細規劃，市域生態控制線規劃的；

（二）不符合產業發展政策和行業發展規劃的；

（三）土地權屬有爭議的；

（四）被司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制土地權利的；

（五）其他不納入“三舊”改造范疇的情形。

第五條 市政府成立推動產業結構調整轉型升級實施“三舊”改造領導機構（以下簡稱領導機構），負責審定以下事項:

（一）是否屬于本辦法第三條、第四條規定的情形；

（二）建設項目實際建成時間（申請人舉證，鎮街城建辦初核）；

（三）企業注冊登記時間以及經營范圍（申請人舉證，工商部門初核）；

（四）其他需要審定的事項。第二章 轉型企業明晰土地權屬

第六條 符合產業發展政策的轉型企業，不改變土地原批準用途的，可按本章規定取得原已實際使用的已批建設用地使用權。

第七條 轉型企業包括：

（一）“三來一補”企業轉為在莞登記注冊的外商投資企業；

（二）個體工商戶、個人獨資企業和個人合伙企業等轉為具備法人資格的經營實體；

（三）整合原有土地資產，組建企業集團或進行股份制改造的企業（含擬上市公司）；

（四）利用工業廠房、倉儲用房、傳統商業街等存量房產、土地資源興辦信息服務、研發設計、創意產業等現代服務業的企業；

（五）符合產業發展政策的其他情形的企業。

第八條 企業轉型前已實際使用已批集體建設用地，但建設用地使用權人仍登記為集體經濟組織的，按以下規定取得建設用地使用權。

（一）申請國有建設用地使用權的，應將原已批集體建設用地征為國有，再辦理供地手續。

1、不改變原工業用途，于2006年8月31日之前（不含本數）實際建成的，經公示后可以協議出讓方式供地；2006年8月31日之后建成的，建筑物作價與建設用地使用權一并進入土地市場公開交易。

2、不改變原經營性用途，于2002年7月1日之前（不含本數）實際建成的，經公示后可以協議出讓方式供地；2002年7月1日之后建成的，建筑物作價與建設用地使用權一并進入土地市場公開交易。

（二）申請集體建設用地使用權用于工業用途的，按照?廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法?辦理，以協議出讓方式供地。

?廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法?實施之前，建設用地使用權人已登記為非本集體經濟組織的，參照上述規定辦理。

第九條 國有劃撥建設用地，依法準予轉讓的，由受讓方辦理出讓手續，繳納土地出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權的單位利用工業廠房、倉儲用房、傳統商業街等存量房產、土地資源興辦信息服務、研發設計、創意產業等現代服務業的，土地用途和使用權人可暫不變更。

第十條 原掛靠鎮（街）房地產開發企業的土地實際使用者，解除掛靠關系明晰土地權屬的，按?關于對鎮街下屬房地產企業進行專項清理的通知?（東府辦函[2007]222號）辦理；原掛靠鎮（街）和村（居）所辦的其他公有制經濟實體，解除掛靠關系明晰土地權屬的，參照本辦法第八條規定辦理。

第十一條 因撤銷、解散、合并或分立等原因注銷企業登記，使建設用地使用權人發生變化的，按清算結果處理。企業破產的，按?中華人民共和國破產法?有關規定處理。

第十二條 企業轉型且改變土地原批準用途的，按本辦法第三章規定辦理。第三章 建設用地改變用途

第十三條 符合下列條件的集體建設用地改為經營性用途，按本辦法第十四條、第十五條、第十六條規定辦理:

（一）建設項目已實際建成；

（二）根據城鎮規劃調整或經依法批準改作經營性用途的；或者雖未經批準擅自改為經營性用途，但已接受相關部門依法處理的。

第十四條 本集體經濟組織自用的已批建設用地，其土地用途可改為商業、旅游、娛樂、加油站等經營性用途，不納入公開交易范圍，不需補繳地價，但不得用作開發商品住宅項目。

第十五條 本集體經濟組織自用的未經批準的項目用地申請經營性用途前，應當經有關部門依法處理并完善以下相關審批手續：

（一）建設項目于1999年1月1日之前（不含本數）實際建成的，可按1987年實施的?土地管理法?規定辦理。

（二）建設項目于1999年1月1日之后實際建成的，按1999年實施的?土地管理法?辦理農地轉用手續。

第十六條 非本集體經濟組織使用的已批集體建設用地改為經營性用途，必須按照?廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法?辦理，建筑物作價與建設用地使用權一并進入土地市場公開交易；非本集體經濟組織使用的未經審批的項目用地，應當參照本辦法第十五條規定經有關部門依法處理并完善相關審批手續后申請公開交易。

按?廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法?取得的已批集體建設用地改變用途的，按流轉合同約定辦理。

第十七條 因實施“三舊”成片拆遷改造專項規劃需對宅基地進行改造的，按本辦法第六章規定辦理。

第十八條 國有出讓建設用地改為經營性用途的，應當經有關部門批準，簽訂出讓合同變更協議或者重新簽訂出讓合同，相應調整土地出讓金，辦理土地變更登記。

原出讓合同對改變土地用途的處理方式另有約定的，按約定辦理。第十九條 國有劃撥建設用地改為經營性用途的，應報經有關部門批準，辦理出讓手續，按照市場價補繳土地出讓金。改為經營性用途并轉讓的，應報經有關部門批準，并在土地有形市場公開交易，按照市場價補繳土地出讓金；低于市場價交易的，市政府行使優先購買權。

屬于企業轉制范圍的，按企業轉制規定辦理。第四章 超占土地完善手續

第二十條 建設項目超出原批準范圍占用土地，經發改部門認定符合產業發展政策以及由國土部門實地勘察認定同時具備下列條件的，經有關部門依法處理后按本章規定完善用地手續：

（一）已實際建成，且原批準土地與超占土地屬于同一項目宗地，不可分割。

（二）超占土地與原批準用地的土地所有權性質一致，土地用途一致，實際土地使用者一致。

第二十一條 超占土地未辦理農地轉用或征地手續的，按以下規定完善用地手續：

（一）超占土地上的建筑物于1999年1月1日之前（不含本數）實際建成的，按1987年實施的?土地管理法?規定辦理。

（二）超占土地上的建筑物于1999年1月1日之后實際建成的，按1999年實施的?土地管理法?辦理農地轉用手續。

申請國有建設用地使用權的，同時辦理征地手續，公示后以協議出讓方式供地；申請集體建設用地使用權的，按照?廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法?辦理，以協議出讓方式供地。

第二十二條 超占土地已辦理農地轉用或征地手續的，按照本辦法第二十一條第二款規定以協議出讓方式辦理供地手續。

第二十三條 超占土地原已依法批準為建設用地，視實際情況按轉讓或變更辦理用地手續；涉及集體建設用地征為國有的，參照本辦法第二十一條規定辦理。

第五章 單宗建筑拆建改造

第二十四條 單宗已批建設用地，土地使用者不改變土地批準用途、批準面積自行拆建改造原建筑物，經規劃部門批準提高容積率、建筑密度等規劃要素，經建設部門檢驗符合建筑質量要求的，按以下規定報市國土部門辦理用地手續，不再調整土地出讓金、建設配套設施費：

（一）國有建設用地，屬于出讓的，變更或重新簽訂出讓合同；屬于劃撥的，重新核發劃撥決定書。

（二）集體建設用地，由本集體經濟組織自用的，報市國土部門備案；非本集體經濟組織依法使用的，土地使用者應與集體經濟組織協商一致，變更或重新簽訂流轉出讓合同。

第二十五條 未建的已批經營性用地，申請提高容積率、建筑密度等規劃要素的，應依法報經市規劃部門批準。

第六章 成片拆遷改造

第二十六條 鎮人民政府（街道辦事處）應根據土地利用總體規劃、城鎮總體規劃、控制性詳細規劃、市域生態控制線規劃，劃定“三舊”成片拆遷改造區域，編制“三舊”成片拆遷改造專項規劃，征求公眾意見，并經市規劃部門審核后，報市城建工作領導小組批準，向社會公示。

鎮人民政府（街道辦事處）應根據“三舊”成片拆遷改造專項規劃，編制具體拆遷改造項目方案，報市城建工作領導小組審定，向社會公示。

單位和個人均可向鎮人民政府（街道辦事處）提出具體拆遷改造項目方案編制建議。第二十七條 具體拆遷改造項目方案的編制技術規程由市規劃部門制定。具體拆遷改造項目方案必須明確改造后的土地用途及規劃要素，必須包含拆遷改造范圍內土地和房屋的權屬調查和登記結果。

鎮人民政府（街道辦事處）應當組織當地國土、房管部門對具體拆遷改造項目范圍內的土地和房屋開展權屬調查工作。

第二十八條 市人民政府授權實施拆遷改造的機構或土地收儲機構、鎮人民政府（街道辦事處）、集體經濟組織，以及具備資質條件的其他單位，均可根據具體拆遷改造項目方案和本章規定參與“三舊”成片拆遷改造。

第二十九條 鎮人民政府（街道辦事處）可根據經批準的具體拆遷改造項目方案，通過招標方式確定具體拆遷改造項目拆遷單位。具體拆遷程序如下：

（一）拆遷單位編制拆遷補償方案，報鎮人民政府（街道辦事處）批準，向社會公示。

（二）拆遷單位根據經批準的拆遷補償方案與被拆遷人協商房屋拆遷、收回國有建設用地使用權、征收集體土地等有關補償事宜，簽訂拆遷補償協議，承擔拆遷補償。

（三）拆遷單位備齊拆遷補償資料，送國土、房管部門匯總，依法辦理收地、征地手續，依法開展拆遷。

第三十條 拆遷單位按本辦法第二十九條規定完成拆遷后，可按以下規定取得建設用地使用權。

（一）項目用地符合劃撥目錄的，辦理劃撥手續。

（二）項目用地應當有償使用的，視具體情況以協議出讓或公開交易方式辦理供地手續。拆遷資格與拆遷范圍內的建設用地使用權捆綁同步招投標的，視同公開交易方式辦理供地手續。

拆遷單位前期投入的拆遷補償成本可以折抵地價款。具體根據拆遷改造項目方案確定的總容積率、建筑密度和測定的樓面地價，計算應收總地價款；再根據總容積率分段折抵拆遷補償成本：

1、容積率2.0（含）以下部分，全額折抵。

2、容積率2.0至3.0（含）部分，折抵50%。

3、容積率3.0至4.0（含）部分，折抵20%。

4、容積率4.0以上部分，不再折抵。

（三）拆遷單位必須根據經批準的“三舊”成片拆遷改造專項規劃和具體拆遷改造項目方案代征代拆道路交通、市政、公建等公共用地，在項目取得建設用地使用權的同時，無償交給政府使用。市國土部門根據提供的公共用地面積按1：1比例換算為 計容建筑面積，在應收總地價款中折抵代征代拆成本。

上述第（二）項和第（三）項折抵總額超過總地價款的，由市規劃部門根據超額部分等量核增項目總容積率。

第三十一條 各集體經濟組織可根據經批準的具體拆遷改造項目方案編制拆遷補償方案，在本集體土地范圍內組織拆遷。

完成拆遷后的集體土地，由集體經濟組織統一安排使用。符合規劃條件的，可由本集體經濟組織自用或以流轉方式用于經營性項目（商品住宅項目除外）。采取流轉方式用于經營性項目的，應進入土地市場公開交易。

具備資質條件的其他單位參與集體土地上的具體拆遷改造項目的，具體操作程序參照本辦法第二十九條規定執行。

第三十二條 按本辦法實施的“三舊”成片拆遷改造，建設用地改造為農用地的，原建設用地可調整使用，并按改造為農用地面積的20%獎勵土地利用計劃指標。

第三十三條 “三舊”成片拆遷改造范圍內涉及農地轉用的，土地利用計劃指標由市政府優先安排。當地鎮街土地利用計劃指標可申請配額不足的，可由市國土部門向省申請周轉指標解決。

第三十四條 “三舊”成片拆遷改造用地征繳的土地稅費中市留成部分，由市財政部門制定具體返還辦法。

第七章 法律責任

第三十五條 采取欺騙、隱瞞手段，騙取領導機構審核同意，將不符合條件的項目用地納入本辦法辦理的，撤銷其用地手續。

第三十六條 行政機關及其工作人員濫用職權，徇私舞弊，將不符合條件的項目用地納入本辦法辦理的，撤銷其用地手續，由監察部門依法予以行政處分；構成犯罪的，移送司法機關依法追究刑事責任。

第三十七條 采取威逼、恐嚇或其他方式，違法強制拆遷的，由拆遷主管部門責令停止拆遷，追究有關人員責任；構成犯罪的，移送司法機關依法追究刑事責任。

第八章 附 則

第三十八條 市國土資源局、市城建規劃局、市財政局等相關部門應當按照本辦法的規定，結合各自的職責分別制定實施細則。第三十九條 本辦法由市國土資源局和市城建規劃局按照各自的職責負責解釋。

第四十條 本辦法自公布之日起施行。