第一篇：開(kāi)發(fā)商擅改規(guī)劃 上海綠地新龍基置業(yè)誠(chéng)信遭質(zhì)疑

開(kāi)發(fā)商擅改規(guī)劃 上海綠地新龍基置業(yè)誠(chéng)信遭質(zhì)疑

小區(qū)現(xiàn)在的基本情況

業(yè)主陸先生在世紀(jì)同樂(lè)購(gòu)買(mǎi)的房子位于大門(mén)口左側(cè)，從陸先生和開(kāi)發(fā)商簽定合同的圖紙上看，這里屬于14號(hào)樓，由緊挨著的3棟小高層構(gòu)成，北面靠順義路，南面是一塊綠地。與14號(hào)樓相對(duì)的是13號(hào)樓，兩幢樓之間是一塊狹長(zhǎng)的綠地。據(jù)業(yè)主陸先生說(shuō)，這塊綠地最寬的地方本來(lái)有27米，現(xiàn)在寬度減小了1/3，只有18米了，因?yàn)?4號(hào)樓前建的消防登高場(chǎng)地“吃進(jìn)”綠地3米，13號(hào)樓前建的停車(chē)位“吃進(jìn)”綠地6米，綠化面積已經(jīng)大幅度縮水。就是這個(gè)“3米”和“6米”，成了業(yè)主和開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)論的兩大焦點(diǎn)。

爭(zhēng)論焦點(diǎn)一：消防登高場(chǎng)地該不該這樣建

據(jù)業(yè)主陸先生反映，建消防登高場(chǎng)地本可避免“侵占”綠地。具體可參照小區(qū)里其他各號(hào)樓所建的消防登高場(chǎng)地，基本上就是利用6米寬的道路，然后兩邊各建1米的人行道就可以達(dá)標(biāo)了（上海的《住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定：消防登高場(chǎng)地寬度最小不低于8米，長(zhǎng)度最小不低于15米）。

14號(hào)樓前面的小路雖然沒(méi)有6米寬，但消防登高場(chǎng)地可以往外墻靠近一些，只要離外墻不低于5米就行（上海的《住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定：消防登高場(chǎng)地距住宅的外墻不宜小于5米），這樣就不用“侵占”3米寬的綠地。現(xiàn)在更要緊的是“侵占”3米寬的綠地之后，這里以后很有可能成為“停車(chē)位”。針對(duì)業(yè)主反映的這一問(wèn)題，綠地新龍基置業(yè)有限公司負(fù)責(zé)投訴方面的張主任表示，消防登高場(chǎng)地的建設(shè)不是我們說(shuō)了算的，我們必須按照上海市建設(shè)和管理委員會(huì)頒發(fā)的有關(guān)規(guī)定來(lái)做。在小區(qū)的大多數(shù)地方我們都利用了道路作為消防登高場(chǎng)地的一部分，盡可能不占用綠地，但消防登高場(chǎng)地肯定是要建好的，不然我們的樓盤(pán)也沒(méi)法通過(guò)驗(yàn)收。至于業(yè)主擔(dān)心消防登高場(chǎng)地建成后會(huì)變成“停車(chē)坪”的問(wèn)題，張主任表示，那不是他們能解決的。由于消防登高場(chǎng)地的安全建設(shè)方面與消防局有著緊密的關(guān)系。為此，記者采訪(fǎng)了普陀消防分局的趙處長(zhǎng)。趙處長(zhǎng)強(qiáng)調(diào)消防登高場(chǎng)地離外墻5米左右最合適，如果是利用道路作為消防登高場(chǎng)地的，其綠化、架空線(xiàn)路、電車(chē)網(wǎng)架等設(shè)施不得影響消防車(chē)的停靠、操作，如果消防登高場(chǎng)地是有坡度的，其坡度不應(yīng)大于15％。根據(jù)業(yè)主陸先生提供的合同圖紙的復(fù)印件和記者對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的描述，趙處長(zhǎng)認(rèn)為開(kāi)發(fā)商那樣建消防登高場(chǎng)地是合理的，盡管占用了部分綠地，但安全是第一位的，消防登高場(chǎng)地建得好對(duì)整個(gè)14號(hào)樓的業(yè)主都有好處。

爭(zhēng)論焦點(diǎn)二：這樣的圖示到底有沒(méi)有效

業(yè)主陸先生拿出圖紙復(fù)印件，指著小區(qū)內(nèi)6米寬的環(huán)形大道旁一個(gè)個(gè)像車(chē)位的圖標(biāo)說(shuō)，這些圖標(biāo)沒(méi)有任何文字符號(hào)作說(shuō)明，而圖紙上像房屋、變電器、地下車(chē)庫(kù)出口等都有文字符號(hào)標(biāo)注，所以這些無(wú)文字標(biāo)示的圖標(biāo)從圖紙上看并不能判斷它們到底代表什么。而實(shí)際上，標(biāo)有這些圖標(biāo)的地方絕大多數(shù)都建成了綠地，而14號(hào)樓和13號(hào)樓之間的有這個(gè)圖標(biāo)的地方建了停車(chē)位，因此“吃進(jìn)”了綠地6米寬，幾十米長(zhǎng)，從而使這塊綠地的面積大大減少。陸先生認(rèn)為，這對(duì)他們13、14號(hào)樓的業(yè)主是很不公平的，這些標(biāo)有相同圖標(biāo)的地方要么都是停車(chē)位，要么都是綠地，或者兩者都不是而是別的（因?yàn)閳D標(biāo)沒(méi)有明確的文字符號(hào)說(shuō)明，可以有多種完全不同的解釋?zhuān)４送猓谑蹣菚?shū)上標(biāo)明有小亭子的地方，除了我們這塊綠地上的兩個(gè)小亭子沒(méi)有建以外，其他的都建了。標(biāo)明有小亭子的地方為什么又不建了呢？陸先生認(rèn)為開(kāi)發(fā)商缺乏誠(chéng)信。針對(duì)這一問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商方面的張主任認(rèn)為，這種小方格的圖標(biāo)表示的就是停車(chē)位。

對(duì)于圖標(biāo)是否有效的爭(zhēng)論，業(yè)主和開(kāi)發(fā)商各執(zhí)一辭。記者就此咨詢(xún)了上海建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司的一位專(zhuān)業(yè)人士。這位專(zhuān)業(yè)人士表示按照嚴(yán)格的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該在圖標(biāo)上有明確的文字符號(hào)進(jìn)行標(biāo)注。對(duì)于業(yè)主和開(kāi)發(fā)商簽定合同時(shí)附帶的圖紙，不能一概而論，要與開(kāi)發(fā)商原來(lái)進(jìn)行規(guī)劃開(kāi)發(fā)時(shí)的圖紙進(jìn)行對(duì)照，如果兩張圖紙是一致的，應(yīng)該沒(méi)什么問(wèn)題，如果不一致，開(kāi)發(fā)商有責(zé)任進(jìn)行解釋。不過(guò)，這位專(zhuān)業(yè)人士表示這個(gè)問(wèn)題涉及到部門(mén)很多，如果真有不一致的地方也得通過(guò)多個(gè)部門(mén)的協(xié)調(diào)才能解決。而上海測(cè)繪院的技師張先生也認(rèn)為，停車(chē)位的圖標(biāo)應(yīng)該有相應(yīng)的文字符號(hào)進(jìn)行說(shuō)明，否則可以作出圖標(biāo)不屬于停車(chē)位的多種理解。對(duì)于“小亭子”的問(wèn)題，上海建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司的一位專(zhuān)業(yè)人士是這樣解釋的：“如果售樓書(shū)上沒(méi)有明確的文字說(shuō)明該樓書(shū)可以作為購(gòu)房合同附件的，樓書(shū)上標(biāo)有小亭子的地方是可以不建的。”而業(yè)主陸先生說(shuō)，雖然售樓書(shū)上沒(méi)有文字說(shuō)明可以作為購(gòu)房合同的附件。原則上開(kāi)發(fā)商是可以不建，但開(kāi)發(fā)商如果是講誠(chéng)信的，還是應(yīng)該建好的。

■律師點(diǎn)評(píng)

我國(guó)《合同法》規(guī)定，當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第三十九條規(guī)定，已經(jīng)預(yù)售的商品房，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更其建筑設(shè)計(jì)；確需變更的，應(yīng)當(dāng)在征得預(yù)購(gòu)人同意并報(bào)規(guī)劃管理部門(mén)審核批準(zhǔn)后，與預(yù)購(gòu)人訂立預(yù)售合同的變更協(xié)議。未征得預(yù)購(gòu)人同意，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)變更預(yù)售商品房的建筑設(shè)計(jì)的，預(yù)購(gòu)人有權(quán)解除預(yù)售合同，并由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。本案相關(guān)業(yè)主與開(kāi)發(fā)商簽訂了合法有效的商品房預(yù)售合同，該合同應(yīng)當(dāng)受法律保護(hù)。但是，開(kāi)發(fā)商卻改變了小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)，如綠地被占用，樓書(shū)上的小區(qū)景觀消失等，屬于單方面變更合同，如未征得預(yù)購(gòu)人同意，業(yè)主可以依據(jù)合同約定追究開(kāi)發(fā)商的相應(yīng)違約責(zé)任。