第一篇：物業(yè)公司代收水電費(fèi)問(wèn)題

物業(yè)公司代收水電費(fèi)如何處理? 李志遠(yuǎn) / 2016-08-13 927 0

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水電費(fèi) ?

物業(yè)公司 ?

生活服務(wù)業(yè)營(yíng)改增 ?

聲明：本文由會(huì)說(shuō)作者撰寫，觀點(diǎn)僅代表個(gè)人，不代表中國(guó)會(huì)計(jì)視野。文中部分圖片來(lái)自于網(wǎng)絡(luò)，感謝原作者。導(dǎo)讀：分兩種情況：一是轉(zhuǎn)售，一是代收

問(wèn)：物業(yè)公司代收水電費(fèi)、暖氣費(fèi)，繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)實(shí)行差額征稅，開具代開普通發(fā)票，而營(yíng)改增試點(diǎn)政策中并未延續(xù)差額征稅政策，如何掌握？

答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則有關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司收取水電費(fèi)，可視以下兩種情況處理：

一是物業(yè)管理公司銷售水、電行為。供水、供電公司統(tǒng)一將水、電銷售給物業(yè)管理公司，統(tǒng)一向物業(yè)管理公司結(jié)算收取水、電費(fèi)，并向物業(yè)管理公司開具貨物銷售發(fā)票。再由物業(yè)管理公司向住戶銷售水、電并收取價(jià)款的行為，屬于物業(yè)管理公司銷售水、電行為。物業(yè)管理公司發(fā)生上述銷售水、電行為的，應(yīng)向當(dāng)?shù)刂鞴車?guó)稅機(jī)關(guān)領(lǐng)取貨物銷售發(fā)票開具給用戶，并按銷售貨物計(jì)算繳納增值稅。

二是物業(yè)管理公司代收水、電費(fèi)行為。物業(yè)管理公司受供水、供電公司委托代收水、電費(fèi)，同時(shí)具備以下條件的，暫不征收增值稅：

1、持有相關(guān)代收協(xié)議；

2、物業(yè)公司不墊付資金；

3、代收水、電費(fèi)時(shí)，將供水、供電公司開具給用戶的貨物銷售發(fā)票轉(zhuǎn)交給用戶；

4、物業(yè)管理公司按銷貨方實(shí)際收取的銷售額和增值稅額與客戶結(jié)算貨款。如果物業(yè)管理公司按銷貨方實(shí)際收取的銷售額和增值稅額與客戶結(jié)算貨款的同時(shí)，另外收取手續(xù)費(fèi)，那么手續(xù)費(fèi)部分按照經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)計(jì)算繳納增值稅。

第二篇：物業(yè)公司代收水電費(fèi)的法律分析

物業(yè)公司代收水電費(fèi)的罪與罰——法律分析及對(duì)策

近年來(lái)，因物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收水電費(fèi)而導(dǎo)致捆綁收費(fèi)，強(qiáng)制業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)；收費(fèi)后不向電力公司、自來(lái)水公司繳納，致使斷水?dāng)嚯?；在政府定價(jià)基礎(chǔ)上上浮收取水電費(fèi)等損害業(yè)主權(quán)利的事情層出不窮；物業(yè)公司代收水電費(fèi)造成的糾紛已經(jīng)成為政府投訴最多的問(wèn)題之一。

筆者自己就層因物業(yè)公司捆綁收費(fèi)而被強(qiáng)制收取路面停車場(chǎng)停車費(fèi)，其中的維權(quán)路有多艱難，也只有作為律師的業(yè)主們心里最清楚。對(duì)于物業(yè)捆綁式地收取物業(yè)費(fèi)與水電費(fèi)，筆者曾致電自來(lái)水公司與供電公司以及12315熱線、價(jià)格投訴電話等，但得到的答復(fù)：“小區(qū)屬于“二次供水”與“二次供電”的情況。小區(qū)內(nèi)的供水與供電設(shè)備以及管道線路都由開發(fā)商投資建設(shè)，產(chǎn)權(quán)歸屬開發(fā)商或者物業(yè)，其所有的管理也由物業(yè)負(fù)責(zé)，所以收費(fèi)也由他們收取。”供電公司的投訴電話甚至告訴筆者：“我們電力公司的用戶是物業(yè)公司，不是業(yè)主，因此我們只對(duì)物業(yè)公司收費(fèi)，不針對(duì)業(yè)主收費(fèi)”。也就是說(shuō)，每一位業(yè)主并不是供水或者供電公司的直接客戶，他們只是將水或者電送到小區(qū)的總線路表之前，進(jìn)入小區(qū)后則由物業(yè)來(lái)負(fù)責(zé)了。所以，業(yè)主也就不能直接將水電費(fèi)交給水電供應(yīng)單位了。

筆者可以明確的告訴各位業(yè)主，電力公司、自來(lái)水公司、物業(yè)公司的做法統(tǒng)統(tǒng)都是違法的。拿供電來(lái)說(shuō)：《中華人民共和國(guó)電力法》、《中華人民共和國(guó)電力供應(yīng)與使用條例》、《供電營(yíng)業(yè)規(guī)則》均有明確規(guī)定，電力供應(yīng)企業(yè)只能向電力使用者（用戶）直接提供電力。例如：《電力供應(yīng)與使用條例》第十三條規(guī)定“供電企業(yè)一般不采用躉售方式供電，以減少中間環(huán)節(jié)。特殊情況需開放躉售供電時(shí)，應(yīng)由省級(jí)電網(wǎng)經(jīng)營(yíng)企業(yè)報(bào)國(guó)務(wù)院電力管理部門批準(zhǔn)。躉購(gòu)轉(zhuǎn)售電單位應(yīng)服從電網(wǎng)的統(tǒng)一調(diào)度，按國(guó)家規(guī)定的電價(jià)向用戶售電，不得再向鄉(xiāng)、村層層躉售。電網(wǎng)經(jīng)營(yíng)企業(yè)與躉購(gòu)轉(zhuǎn)售電單位應(yīng)就躉購(gòu)轉(zhuǎn)售事宜簽訂供用電合同，明確雙方的權(quán)和義務(wù)。躉購(gòu)轉(zhuǎn)售電單位需新裝或增加躉購(gòu)容量時(shí)，應(yīng)按本規(guī)則的規(guī)定辦理新裝增容手續(xù)。”

“第十四條 用戶不得自行轉(zhuǎn)供電。在公用供電設(shè)施尚未到達(dá)的地區(qū)，供電企業(yè)征得該地區(qū)有供電能力的直供用戶同意，可采用委托方式向其附近的用戶轉(zhuǎn)供電力，但不得委托重要的國(guó)防軍工用戶轉(zhuǎn)供電。”

所謂躉售根據(jù)百度百科的解釋為：

《電力法》第二十五條 供電企業(yè)在批準(zhǔn)的供電營(yíng)業(yè)區(qū)內(nèi)向用戶供電。供電營(yíng)業(yè)區(qū)的劃分，應(yīng)當(dāng)考慮電網(wǎng)的結(jié)構(gòu)和供電合理性等因素。一個(gè)供電營(yíng)業(yè)區(qū)內(nèi)只設(shè)立一個(gè)供電營(yíng)業(yè)機(jī)構(gòu)。

也就是說(shuō)，電力公司只能向用戶直供電。如果按照電力公司與物業(yè)公司的理解，物業(yè)公司系電力公司的用戶，那么業(yè)主即系向物業(yè)公司購(gòu)電，物業(yè)公司將電力轉(zhuǎn)售給業(yè)主。依據(jù)2005年12月1日起施行的《電力業(yè)務(wù)許可證管理規(guī)定》（電監(jiān)會(huì)9號(hào)令）第四條，“在中華人民共和國(guó)境內(nèi)從事電力業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定取得電力業(yè)務(wù)許可證。除電監(jiān)會(huì)規(guī)定的特殊情況外，任何單位或者個(gè)人未取得電力業(yè)務(wù)許可證，不得從事電力業(yè)務(wù)。本規(guī)定所稱電力業(yè)務(wù)，是指發(fā)電、輸電、供電業(yè)務(wù)。其中，供電業(yè)務(wù)包括配電業(yè)務(wù)和售電業(yè)務(wù)?！彼晕飿I(yè)公司若向社區(qū)業(yè)主收取電費(fèi)，就應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的資質(zhì)并取得電力業(yè)務(wù)許可證。鑒于此轉(zhuǎn)供電受到嚴(yán)格限制，且供電企業(yè)必須具有售電資質(zhì)。在此行為中，物業(yè)公司超經(jīng)營(yíng)范圍經(jīng)營(yíng)，應(yīng)當(dāng)受到相應(yīng)的行政處罰，電力公司明知物業(yè)公司轉(zhuǎn)售行為而將電力供應(yīng)給物業(yè)公司同樣具有不當(dāng)?shù)男袨椋`反相關(guān)電力管理法律法規(guī)，應(yīng)當(dāng)受到相應(yīng)的行政處罰。

同時(shí)，根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。

根據(jù)上述條例規(guī)定，物業(yè)公司若向業(yè)主收取電費(fèi)、水費(fèi)，必須是經(jīng)過(guò)供水、供電企業(yè)的委托。

基于以上分析，筆者向業(yè)主提示如下解決方案，供業(yè)主在受到權(quán)利侵害時(shí)使用：

1、向電力企業(yè)的行政主管部門投訴。

根據(jù)《電力業(yè)務(wù)許可證管理規(guī)定》第四十條 未依法取得電力業(yè)務(wù)許可證非法從事電力業(yè)務(wù)的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正，沒(méi)收違法所得，可以并處以違法所得5倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

根據(jù)《電力供應(yīng)與使用條例》第三十八條 違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由電力管理部門責(zé)令改正，沒(méi)收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款：

（一）未按照規(guī)定取得《供電營(yíng)業(yè)許可證》，從事電力供應(yīng)業(yè)務(wù)的；

（二）擅自伸入或者跨越供電營(yíng)業(yè)區(qū)供電的；

（三）擅自向外轉(zhuǎn)供電的。

2、向電力企業(yè)申請(qǐng)開辦居民用電戶。電力部門公示的申辦程序?yàn)椋?/p>

3、起訴物業(yè)公司、供電公司，要求向業(yè)主直接供電，并直接向業(yè)主收取費(fèi)用。

第三篇：物業(yè)公司代收水電費(fèi)暖氣費(fèi)交納增值稅

物業(yè)公司代收水電費(fèi)暖氣費(fèi)交納增值稅 物業(yè)管理公司，代收水電費(fèi)暖氣費(fèi)問(wèn)題如何交納增值稅？

物業(yè)公司代收水電費(fèi)暖氣費(fèi)，繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)實(shí)行差額征稅，開具代開普通發(fā)票，而營(yíng)改增試點(diǎn)政策中并未延續(xù)差額征稅政策。對(duì)此問(wèn)題，國(guó)家稅務(wù)總局正在研究解決。在新的政策出臺(tái)之前，可暫按以下情況區(qū)分對(duì)待：

1、如果物業(yè)公司以自己名義為客戶開具發(fā)票，屬于轉(zhuǎn)售行為，應(yīng)該按發(fā)票金額繳納增值稅；

2、如果物業(yè)公司代收水電費(fèi)、暖氣費(fèi)等，在總局明確之前，可暫按代購(gòu)業(yè)務(wù)的原則掌握，同時(shí)具備以下條件的，暫不征收增值稅：（1）物業(yè)公司不墊付資金；

（2）自來(lái)水公司、電力公司、供熱公司等（簡(jiǎn)稱銷貨方），將發(fā)票開具給客戶，并由物業(yè)公司將該項(xiàng)發(fā)票轉(zhuǎn)交給客戶；（3）物業(yè)公司按銷貨方實(shí)際收取的銷售額和增值稅額與客戶結(jié)算貨款，并另外收取手續(xù)費(fèi)。

第四篇：營(yíng)改增后物業(yè)公司代收水電費(fèi)

營(yíng)改增后物業(yè)公司代收水電費(fèi)、暖氣費(fèi)問(wèn)題

導(dǎo)讀：物業(yè)公司代收水電費(fèi)、暖氣費(fèi)，繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)實(shí)行差額征稅，開具代開普通發(fā)票，而營(yíng)改增試點(diǎn)政策中并未延續(xù)差額征稅政策。對(duì)此問(wèn)題，國(guó)家稅務(wù)總局正在研究解決。??

山東國(guó)稅：關(guān)于物業(yè)公司代收水電費(fèi)、暖氣費(fèi)問(wèn)題

物業(yè)公司代收水電費(fèi)、暖氣費(fèi)，繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)實(shí)行差額征稅，開具代開普通發(fā)票，而營(yíng)改增試點(diǎn)政策中并未延續(xù)差額征稅政策。

對(duì)此問(wèn)題，國(guó)家稅務(wù)總局正在研究解決。在新的政策出臺(tái)之前，可暫按以下情況區(qū)分對(duì)待：

1、如果物業(yè)公司以自己名義為客戶開具發(fā)票，屬于轉(zhuǎn)售行為，應(yīng)該按發(fā)票金額繳納增值稅；

2、如果物業(yè)公司代收水電費(fèi)、暖氣費(fèi)等，在總局明確之前，可暫按代購(gòu)業(yè)務(wù)的原則掌握，同時(shí)具備以下條件的，暫不征收增值稅：

（1）物業(yè)公司不墊付資金；

（2）自來(lái)水公司、電力公司、供熱公司等（簡(jiǎn)稱銷貨方），將發(fā)票開具給客戶，并由物業(yè)公司將該項(xiàng)發(fā)票轉(zhuǎn)交給客戶；

（3）物業(yè)公司按銷貨方實(shí)際收取的銷售額和增值稅額與客戶結(jié)算貨款，并另外收取手續(xù)費(fèi)。

小陳稅務(wù)理解和建議：

財(cái)稅（2016）36號(hào)文件《附件1.營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十條規(guī)定：

一項(xiàng)銷售行為如果既涉及服務(wù)又涉及貨物，為混合銷售。從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個(gè)體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅；其他單位和個(gè)體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務(wù)繳納增值稅。

本條所稱從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個(gè)體工商戶，包括以從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售為主，并兼營(yíng)銷售服務(wù)的單位和個(gè)體工商戶在內(nèi)。

也就是說(shuō)：物業(yè)公司在提供物業(yè)服務(wù)的同時(shí)，銷售水電，是否屬于“銷售水電”和“提供物業(yè)”的混合銷售，應(yīng)該根據(jù)物業(yè)公司的“性質(zhì)”判斷繳納增值稅，一般情況下物業(yè)公司屬于非“從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個(gè)體工商戶”，也就是說(shuō)按照提供物業(yè)服務(wù)開具包含水電費(fèi)的物業(yè)服務(wù)發(fā)票；同時(shí)物業(yè)公司公司取得水電費(fèi)的進(jìn)項(xiàng)稅額也可以正常抵扣。

這樣也解決了，實(shí)務(wù)中由于物業(yè)公司無(wú)開具水電費(fèi)發(fā)票的“資質(zhì)”，商戶無(wú)法取得水電費(fèi)發(fā)票進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，及企業(yè)所得稅稅前扣除的潛在風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

第五篇：物業(yè)公司代收水電費(fèi)必須開服務(wù)業(yè)通用發(fā)票

物業(yè)公司代收水電費(fèi)必須開服務(wù)業(yè)通用發(fā)票

根據(jù)《中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法》和《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》的有關(guān)規(guī)定，山東省地稅局和國(guó)稅局的通知明確規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)收取代業(yè)主支付的水、電、暖、燃?xì)狻⒂芯€電視、互聯(lián)網(wǎng)使用等費(fèi)用時(shí)，使用稅控收款機(jī)或計(jì)算機(jī)開具省地稅局監(jiān)制的《山東省××市服務(wù)業(yè)、娛樂(lè)業(yè)、文化體育業(yè)通用發(fā)票》，開具時(shí)應(yīng)當(dāng)分項(xiàng)列明代收款項(xiàng)的名稱及金額。

物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主開具代收費(fèi)用發(fā)票后，水、電、暖、燃?xì)?、有線電視、互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)營(yíng)等部門不得再向業(yè)主開具發(fā)票。業(yè)主直接向上述部門繳納費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)取得上述部門開具的發(fā)票。