第一篇：《京坤以案說法話拆遷》第九期：沒有注冊評估師簽字的評估報告不能作為補償的依據

《京坤以案說法話拆遷》第九期：沒有注冊評估師簽字的評

估報告不能作為補償的依據

評估報告作為房屋征收補償的重要依據，其僅僅有注冊評估師蓋章而沒有簽字合法嗎？如何通過法律程序對其合法性審查，從而獲取高額補償呢？我們從一個案例講起，該案件通過兩次復議程序，補償決定補償數額翻番仍被撤銷，后雙方通過協商最重達成協議，獲得了滿意補償。

2008年1月，某縣某房地產開發公司為了商業開發向某縣房產管理局申請拆遷，某縣房產管理局于2008年01月31日發布拆遷公告，對拆遷許可范圍內的房屋實施拆遷。田先生（化名）的房屋在拆遷范圍內。田先生的房屋一直是自己開飯店在使用并辦有工商登記、稅務登記等執照，依法繳納各種稅費。雙方就房屋補償問題沒有達成一致意見，拆遷人向某縣房產管理局申請拆遷裁決?？h房產管理局向田先生下達了房屋拆遷裁決書，該拆遷裁決并未實際執行。田先生想不通的是，自己臨街一直經營的房屋，怎么就簡單的按照住宅給予補償呢？

2013年8月份該片區再次啟動拆遷程序，某縣政府對田先生作出了房屋征收補償決定，田先生收到房屋征收補償決定后，我們團隊指導其以沒有收到評估報告為由向某市人民政府申請行政復議。某市人民政府作出復議決定撤銷了該征收補償決定。某縣政府在收到某市人民政府的行政復議決定后，某縣政府又委托某評估公司對委托人房屋進行評估，并于2014年1月再次作出征收補償決定，將第一次補償決定52萬元提高到104萬。田某仍不服該房屋征收補償決定，我們又指導田先生向某市人民政府申請行政復議。復議機關以評估報告僅有估價師的蓋章并無簽字，評估報告不合法，遂作出行政復議決定：撤銷某縣人民政府作出的房屋征收補償決定。某縣政府作出的兩次補償決定，兩次均被撤銷，后雙方多次協商最終達成了協議。

我們來分析下上面案例，為什么兩次補償決定均被撤銷，兩次撤銷的原因均是評估報告出了問題，第一次是沒有依法送達被征收人，第二次是評估報告不符合法定形式。

根據《國有土地上房屋征收評估辦法》第十七條第二款第規定，評估報告是應當由兩名以上注冊房地產估價師簽字，并加蓋房地產價格評估機構公章，不得以印章代替簽字。

律師支招：在現實的拆遷過程中，評估報告上注冊評估師用印章代替簽字的還是比較多的，大家拿到評估報告后一定要對其形式是否合法進行審查，如果形式上就不合法，應當及時提出異議，依法救濟。

第二篇：《京坤以案說法話拆遷》第十一期：房屋被強拆,能依據強拆前的評估報告進行賠償嗎？

《京坤以案說法話拆遷》第十一期：房屋被強拆，能依據強拆前的評估報告進行賠償嗎？

在房屋征收拆遷過程，房屋被非法強拆時有發生，強拆后如何進行賠償？應按照何時價值進行賠償？強拆前的評估報告能夠作為依據嗎？在賠償案件中，能否重新委托評估機構重新進行評估？今天我們就為大家聊一聊。我們來看一個案例：

鄭某在福州市有合法房屋，2008年某棚戶區改造涉及拆遷，鄭某的房屋在拆遷范圍內。2009年5月，拆遷人委托福建某評估咨詢有限公司對鄭某的房屋進行評估，作出了《房地產估價報告》，評估價值為60余萬元。2009年8月，福州市某征地拆遷安置指揮部發布了《關于8月10日起對某項目未拆遷戶實施證據保全后予以拆除的通告》。2009年8月11日，鄭某的房屋被強制拆除。2011年12月，福建省高級人民法院作出行政判決，確認“某區政府、某鎮政府2009年8月11日對鄭某房屋實施行政強制拆除的行為違法”。鄭某2013年12月20日，依法提起行政賠償訴訟。在訴訟中被告某區政府提出依據2009年的評估報告為依據進行賠償，原告認為應當按照現行的房屋市場價值進行評估，一審法院委托評估公司進行評估，評估價值為180余萬元。該案經過一審二審再審，最終法院認定應當按照現行的市場價值進行賠償。

本案具有典型性，是歷時較長的房屋拆遷項目。在2009年評估報告作出后房屋被強拆，強拆數年后才進入國家賠償案件的審理。那么，09年的評估報告能否作為賠償的依據呢？

國家賠償法雖沒有明確規定財產損失的估價時點，從立法本意上講，應為實施行政行為侵權的時間。但房地產作為一個特殊的財產，近年來其價值持續攀升且幅度較高，如果評估作出后，行政訴訟時已不足以購買與被拆除房屋同等地段、同等面積、不低于但近似于原建筑結構質式的房屋。如果以舊的評估報告作為賠償標準，對于被征收拆遷一方來說具有明顯不合理性。故出于對合法利益的保護，法院可以委托評估公司對房屋重新進行評估，即按照房屋現行價值進行賠償

【律師支招】

實踐中，可能被征收人房屋被強拆后提起行政訴訟，而訴訟前后可能時間跨度較大，等到審理國家賠償案件時，房屋的價格早已發生變化。所以如果評估報告因時間久遠價格發生較大波動，法院在審理過程中可以重新進行評估。因此被征收人可以向法院提出重新評估的申請，按照雙方指定或者搖號的形式重新選取有資質的評估公司。只有選取合理的評估方法進行評估，才可以爭取到合理的國家賠償。