第一篇：石家莊住宅市場調查報告1

石家莊住宅市場調查報告

一、3、4月份石家莊商品住宅成交備案情況

根據石家莊市住房保障與房產管理局公布的數據顯示，2011年3月，石家莊商品住宅共成交備案1533套。商品住宅分面積段備案統計具體情況為，60㎡至80㎡商品住宅以589套居首位；其后依次為120㎡至150㎡為271套、100㎡至120㎡為207套、150㎡以上為201套、80㎡至100㎡為159套、60㎡以下商品住宅為106套。2011年3月，石家莊商品住宅成交備案15.5167萬平方米。商品住宅分面積段備案統計具體情況為，面積在60㎡至80㎡商品住宅以4.2781萬平方米居首位，其后依次為120㎡至150㎡商品住宅為3.6358萬平方米、150㎡以上商品住宅3.4378萬平方米、100㎡至120㎡商品住宅為2.3009萬平方米、80㎡至100㎡商品住宅為1.4691萬平方米、60㎡以下商品住宅為0.3950萬平方米。

2011年4月，石家莊商品住宅共成交備案2302套。商品住宅分面積段備案統計具體情況為，60㎡至80㎡商品住宅以785套居首位；其后依次為100㎡至120㎡為433套、150㎡以上為374套、80㎡至100㎡為332套、120㎡至150㎡為249套、60㎡以下商品住宅為129套。

2011年4月，石家莊商品住宅成交備案25.2489萬平方米。商品住宅分面積段備案統計具體情況為，面積在150㎡以上商品住宅以7.8437萬平方米居首位，其后依次為80㎡至100㎡商品住宅為5.6640萬平方米、100㎡至120㎡商品住宅為4.7215萬平方米、120㎡至150㎡商品住宅為3.3985萬平方米、80㎡至100㎡商品住宅3.0287萬平方米、60㎡以下商品住宅為0.5925萬平方米。

二、3、4月房地產調控政策解讀

根據新“國八條”的要求，石家莊在3月31日正式公布2011年新建商品住房價格控制目標，提出今年新建商品住房年度價格漲幅度要低于全市城市居民人均可支配收入增長幅度，并力爭將漲幅控制在10%以內。綜合比較我們發現，各地限價令呈現出三種動向：以滬穗深為代表的一線樓市明確表示新建住房價格漲幅要低于全市本年度GDP；而以石家莊、太原、濟南為代表的省會及二三線城市將新建住房價格漲幅要控制在10%左右；只有北京特立獨行，提出新建住房價格

“穩中有降”。

此外，3月國家發改委公布了《商品房銷售明碼標價規定》，明確指出5月1日起商品房銷售需“一房一標價”，漲價必須重新申報備案。而在2010年12月21日，石家莊就出臺了《關于促進全市房地產市場健康平穩發展的實施意見》，明確提出取得預售許可證的商品房項目，房地產開發企業要在10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格。但與房價調控目標一樣，這項調控政策也沒有相關的細則出臺，能否落實還要等待政府下一步的動作。

全國“兩會”期間，住房和城鄉建設部明確表示，目前限購令沒有明確的“退市”時間表，樓市調控也將向租房市場擴展。溫家寶總理在記者會上也明確表示，接下來房價調控將“三管齊下”，即控制貨幣流動性、加強財稅金融調控力度和地方政府問責機制。決策層的上述表態為今年的樓市調控定下了基調，即從限購、限貸等著力市場終端行為向全面調控房地產市場發展。4月份在接連迎來限購、限價和限貸之后，房地產調控逐步穩定，決策層的注意力已經從政策的制定向貫徹和落實轉移。從目前來看，各項調控政策的“組合拳”已經對整個房地產市場產生影響，并對購房者的購房熱情和開發商的推盤心態產生了延滯和凍結作用。接下來左右房地產市場走向的將是各項調控政策能否得到徹底的貫徹和落實，政策細節能否落到實處。國務院派出多路督察組下沉各地進行調研，勢必影響決策層后的調控力度和走向，因此值得關注。

與宏觀調控政策保持穩定相比，在一些調控的“細枝末節”，包括石家莊在內的各地都在進行著積極的探索和調整。石家莊在出臺新建商品住宅需配建10%的保障房新政之后，隨即便在4月推出的9宗掛牌出讓地塊上得到了落實。在超過4萬套，規模遠超去年的保障房建設壓力下，石家莊有關部門正在積極尋求“突破口”。雖然這些土地形成有效的樓市供應尚需時日，但已經對省會開發商提出了新的課題，即在限價令高壓下，房價的“風吹草動”顯得不合時宜；而配建10%的保障房無疑也將增大開發商的成本。如何在這其中尋求微妙的平衡，已經擺在了覬覦省會樓市“大蛋糕”的開發商面前。

三．商品住宅市場消費者調查分析 1.消費者置業目的分析

提要：剛性需求旺盛是石家莊商品住宅市場的一大特點，但是在石家莊出臺調控細則后，石家莊首次置業人群比例下降8個百分點；同時，消費者改善居住條件的需求依然保持旺盛的狀態。政策有效的抑制了投機投資性購房行為，但是消費者投資不動產的欲望還沒有完全消失。

剛性需求仍然旺盛 不動產是消費者重要投資渠道

自住型購房依舊占據了石家莊樓市的主導地位，具體來看48%的受訪者者表示購房主要是用于解決基本居住，35%的受訪者是為了改善居住條件，12%的受訪者表示購房用于保值投資，5%的受訪者的目的是短期改善長期投資。

該數據顯示了在石家莊調控細則出臺前，消費者置業目的基本分布，整體來看，自住需求以84%的比例占據著石家莊商品住宅消費群體的主流；帶有投資或者投機性質的購房需求約占17%的比例。從這一數據可以發現，普通消費者利用不動產進行投資保值心態依然很旺盛。

調控政策深度沖擊樓市 首次置業需求比例下降

是石家莊出臺限購細則后消費者置業目的從數據來看，40%的受訪者表示購房主要為解決基本居住需求，38%的受訪者為改善居住條件，22%的受訪者為投資保值增值。與調控前數據對比，首次置業者的比例下降8個百分點，改善型需

求比例和投資性需求比例有所上升。

針對上述變化我們認為，在石家莊嚴格執行限貸政策之后，首先對主要依靠貸款購房的初次置業者產生了比較大的沖擊，住房貸款申請難度的增加，導致了部分首次置業者選擇其他方式解決居住問題，同時受到市場觀望情緒的影響，也是首次置業者比例下降的原因；限購政策對于改善型需求人群的影響更多表現在市場預期方面，不受限購細則影響的消費者可能會在房源相對充裕的階段選擇出手，以獲得更優質的房源和更大幅度優惠；由于本次調查中包含對于商業物業的調查，因此投資性需求比例的上浮屬于正常現象，由此也可以發現，在國內投資渠道并不廣泛的背景下，不動產對于投資者的吸引力依然存在。

2.消費者購房傾向分析

提要：調查顯示，80-100平方米戶型區間最受消費者青睞；新華區、長安區和正定新區等房地產新興區域的關注度呈現持續上升的態勢；在購買實力的調查中，石家莊85%的購房者最高可以承受60萬元的總價；同時，消費者也暴露

出品牌意識不足的問題。

80-100平方米戶型區間最受青睞 小戶型關注度降低

在消費者傾向的戶型區間方面，40%的受訪者在購房時首選80-100平方米戶型區間，23%的受訪者首選100-120平方米戶型區間，17%的消費者選擇60-80平方米戶型區間，13%的受訪者選擇120-140平方米戶型區間，而選擇140平方米以上和60平方米以下的受訪者比例分別只占4%和3%。

以上數據表明，80-100平方米的戶型最受消費者的青睞，以2010年石家莊商品住宅平均銷售價格來計算，每套房屋在40萬元左右，基本符合石家莊消費者購買實力，該戶型區間也是多數首次置業者的首選；100-140平方米的戶型多數為改善型需求人群的首選，首選該面積區間的受訪者占36%，為石家莊商品住

宅市場另一大主力產品。

新華區與長安區關注度上升 正定新區受消費者青睞

在購房區域選擇上，裕華區依然最受到消費者青睞，29%的受訪者表示在購房時首選裕華區，橋西區、新華區、長安區和橋東區分別占17%、15%、13%和11%；在五大行政區之外，選擇高新區的受訪者占5%，正定新區占4%，西部山

前區域占3%。

受地段論和居住習慣的影響，消費者在購房時具有明顯的區域目標性，裕華區作為房地產開發最為成熟的區域，一直備受消費者的青睞，但是隨著供應量的下降，關注度呈現下降的趨勢；新華區和長安區作為房地產開發的后起之秀，關注度持續上升，隨著這兩大區域商品住宅上市量的增加，我們判斷消費者對兩區域的關注度仍將上升；橋西區的關注人群一直保持較為穩定的比例，這與該區域穩定而持續的供應量有很大的關系，橋東區作為石家莊的核心區域，受城市規模的影響，供應量一直保持較低的態勢，因此關注度也出現下降的趨勢。石家莊購房者單套房屋購買力普遍低于60萬

在消費者能夠承受的房屋總價調查中，56%的受訪者表示承受能力在40萬元以下，29%的受訪者經濟承受能力在40萬元-60萬元之間，9%的受訪者經濟承受能力在60萬元-80萬元之間，4%的受訪者經濟承受能力在80萬元-100萬元之間，僅有2%的受訪者經濟承受能力在100萬元以上。

以上數據表明多數石家莊消費者房屋總價承受能力在60萬元以下，單套房屋總價承受能力在60萬元以上的僅占15%，由此可以判斷總價60萬元為石家莊商

品住宅市場的一個消費分界點。

消費者對于樓盤周邊環境關注度提高

在影響消費者選房的要素指數方面，價格要素以71.6點居第一位，其它要素依次為周邊環境、區位地段、交通、戶型、配套、物業和開發商，分別為57.1、55.1、51.1、45.9、40.7、31.6、和18.2。與2010年相比，我們發現影響消費者選房要素出現了一些變化，周邊環境上升至第二位，表明消費者對樓盤的社區環

境的關注度開始上升。

與此同時，消費者對物業要素和開發商要素的關注度持續走弱，也在一定程度上表明石家莊消費者在購房時不理性的一面，過于關注樓盤前期的價格和區位，而忽視了物業和品牌對于生活品質和房屋保值的促進作用。特別是開發商要素僅有18.2點，表明石家莊商品住宅市場的品牌環境有待提升，消費者在選房時品牌意識較弱。隨著包括萬達、恒大等一線品牌房企進駐石家莊，相信消費者在購

房時的品牌意識會增強。

同時，我們也建議石家莊本土房地產開發企業要樹立和培養企業和樓盤的品牌與形象，將營造品牌環境和品牌價值放在更為突出的位置。

四、3、4月石家莊商品住宅市場走勢分析

1.商品住宅供應量大幅下滑 市場觀望情緒濃厚

從消費者調查數據來看，將近60%的消費者選擇觀望一段再出手購房，反映出目前觀望氣氛非常濃郁。同樣，商品住宅供應面積在限購細則公布之后也開始呈現下降的趨勢，表明開發商的市場預期趨于謹慎。

我們認為市場供需雙方圍繞新一輪的調控政策正在展開一場心理博弈，主要表現為商品住宅供求比的變化。從數據來看，3、4月分住宅供求比波動非常嚴重，比較清晰地反映出在政策影響下，石家莊商品住宅市場供求關系的變化。基于上述分析，我們判斷在調控收緊預期下，石家莊商品住宅市場的觀望情緒短時間內難以消散，供需雙方圍繞價格的心理博弈也會進一步加劇，因此我們提醒開發商在制定價格和優惠時須關注消費者心理變化，通過引導消費者置業理念來降

低市場的觀望情緒。

面對銷售壓力，我們判斷部分開發商在保持謹慎心態的同時，可能會采取試探性的促銷措施來促進銷售的增長，因此同區域或地段樓盤間的競爭將會進一步加劇，此時開發企業需要防范優惠大戰演變為價格大戰的風險，避免市場進入惡

性競爭狀態。

未來一段時間內，市場供需雙方圍繞價格的爭奪進一步加劇，同時樓盤間的競爭也在加劇。因此我們建議房地產開發企業在保持價格穩定的同時，更多關注消費者的具體需求，通過提高產品性價比、合理搭配新推房源戶型配比等措施促進銷售量的增長，以良性競爭促進市場的健康發展。

2.商品住宅市場出現“量價齊跌” 剛性需求比例首次下降 石家莊商品住宅市場出現了“量價齊跌”的一幕，但是我們認為這種現象不具備持續性。

分析產生“量價齊跌”現象的原因，我們認為主要是在限購政策影響下出現的階段性數據現象，并不能代表市場的整體運行狀況。限購細則公布之后，在抑制投機投資性購房需求的同時，也使得部分改善型需求受到影響，這就直接導致價位相對較高樓盤的銷售量下滑；與此同時，不受影響的首次置業者多數以解決基本需求為主，選擇的樓盤價位相對較低，最終從數據上拉低了商品住宅的成交均價，實際上石家莊多數在售項目并未出現下調價格的現象。

而成交量的下降則是在限購政策、觀望情緒和當期供應量下降三種因素共同作用的結果。在三種因素中，觀望情緒的影響最為嚴重，國內購房者普遍都有從眾心理，因此一旦觀望情緒擴散之后，就會對市場成交量產生直接的影響。這也是未來一個階段，房地產開發企業必須重點關注的要素。如果政策預期進一步收緊，消費者觀望情緒可能會進一步增強。此時，假如優惠措施使用不當的話，反

而有加重觀望的風險。

綜合上述分析，我們認為在商品住宅市場出現“量價齊跌”的現象后，可能對消費者造成房價下行的假象，市場觀望情緒也會隨之加重，我們在此提醒開發企業做好應對準備。在影響消費者購房要素指數中，價格要素以71.6居首位,可見消費者關注度主要集中在項目銷售價格上，并且在觀望情緒下，單純的優惠促銷不一定能夠打動消費者，因此我們建議項目在進行推廣的時候，應有意識的將消費者的關注點從單純的價格引導至產品性價比方面，通過營造品牌環境來吸引消

費者。

持續的銷售滯漲將直接影響開發企業資金的回籠，嚴重的可能導致資金鏈的斷裂。為了防范市場風險，我們建議開發企業在保證合理利潤的前提下，采取適當的優惠吸引消費者全款購房，以降低資金回籠壓力。但在制定優惠措施時，應避免價格戰的出現，共同維護市場的良性發展。

3.限購政策下郊縣住宅與高端樓盤升溫 自住需求為市場主力

石家莊限購范圍主要為主城區和東開發區，因此在限購細則公布之后，部分消費者開始轉向郊縣置業，實際上在2010年石家莊樓市就已經出現雙向置業的現象，限購政策進一步助推了這一現象。調查顯示，在五大行政區之外，正定新區最受消費者關注。在非限購區域住宅受消費者關注的同時，石家莊同時出現了“豪宅熱”的現象，在萬達、恒大等一線房企相繼在石家莊推出高端物業之后，消費者對于高端樓盤的關注度迅速上升。

在消費者置業目的方面，48%為首次置業，35%為改善需求，12%為投資需求，5%為短期改善長期投資，由此可見自住型購房依舊占據了石家莊樓市的主導地位。但是值得注意的是，在限購細則公布之后，石家莊投資需求比例并未出現下降，這表明限購細則雖然限制了投資行為，但是并沒有消滅消費者投資欲望。

而在消費者購買力方面，我們發現多數消費者的承受能力在60萬元以下，可以承受100萬元以上高端住宅的消費者比例僅占2%。在戶型選擇方面，80至100平方米的戶型最受消費者的青睞，由此可以判斷，石家莊普通消費者對于住宅單價的最高承受力在6000元左右，對于開發商制定價格策略具有一定的參考

意義。

基于上述分析，我們認為2011年石家莊商品住宅市場仍將以自主需求為主，但是消費者投資不動產的欲望并未降低，這主要表現為郊縣置業的升溫。同時隨著主城商品住宅價格的攀升，越來越多的消費者開始選擇新上市樓盤或者二環之外的偏遠項目，因此未來一段時間內期房仍將是石家莊商品住宅供應和成交的主體，現房的稀缺性將會更加凸顯。高端住宅走熱作為石家莊商品住宅市場發展的特定階段仍將會持續，消費者的關注度將繼續走高。

消費者的置業傾向對于房地產開發企業來說具有極其重要的參考意義，結合上文得出的結論，我們建議房地產開發企業重點關注消費者的經濟承受能力及關注區域和戶型面積。在“三限”政策影響下，市場必然會進入一個銷售滯漲期，產品規劃設計與消費者實際需求的契合度成為決定樓盤銷售量的一個重要因素，這就要求開發企業在進行項目規劃設計以及推廣時更加突出與消費者實際需求相關的方面，以更加實用的角度去吸引消費者的關注。

4.限購、限貸、限價政策影響下 商品住宅市場面臨震蕩調整

綜合商品住宅成交供應數據及消費者調查分析，同時結合石家莊一季度商品住宅市場熱點事件和現象，我們針對市場走勢作出基本判斷：消費者購房需求依然存在，但觀望情緒短時間內難以消散；商品住宅供應量與成交量將出現新一輪的波動調整；限購與限貸政策加大房地產開發企業資金鏈風險；價格調整與優惠

將成為樓盤銷售核心策略。

針對消費者市場預期的調查顯示，四成以上的受訪者認為石家莊房屋銷售價格將呈現上行態勢，三成左右消費者認為石家莊房價將進入下行渠道。這一結果表明消費者對于石家莊房價走勢的分歧較大，也從側面證明了目前購房者市場預期的復雜性和不明朗性。根據上述結論，我們認為消費者的觀望情緒有進一步擴大的風險，同時，單純的價格調整并不能有效的控制市場的觀望情緒。

在消費者政策預期方面，近一半的受訪者表示表示購房計劃并未受到調控政策影響，明確表示因調控政策而放棄購房計劃的受訪者僅占18%。這一結果表明石家莊商品住宅市場蘊含著較大的需求，并且多數是以自住為購房目的。在市場大環境影響下，這部分需求只是被壓制，并沒有被消滅，在市場預期和調控政策信號明朗之后，上述需求將會迅速釋放。

在限購和限貸政策的雙重影響下，石家莊多數房地產開發企業表現出謹慎的心態，主要表現為商品住宅供應量的降低，以及保守的價格和優惠調整。面對資金回籠壓力，不少企業采取了試探性措施來應對市場變化，主要表現為小批量推盤、內部咨詢或其它非銷售性質活動來吸引消費者關注，這些措施有助于企業掌握市場最新信息或積攢人氣。我們認為實施這些措施的基礎應該是建立在產品品質和性價比上，最終以產品的綜合實力來促進銷售增長。

面對市場的變化，我們建議房地產開發企業不要過分恐慌，從企業資金情況和產品本身出發制定價格和優惠政策，引導消費者理性購房，應極力避免價格戰

等惡性競爭的出現。

五、數據上分析3、4月份房地產走勢

從數據上分析，3月，石家莊商品住宅成交備案呈現出前所未有的低迷，商品住宅成交備案1533套，約15.52萬平方米，環比下跌78.82%和 79.29%，比2月份下跌78.17%和79.28%，比1月份下跌50.09%和45.68%。樓市歷來有“金三銀四”之說，尤其是3月一度被認為是開發商推盤的“小陽春”，但在今年新一輪調控政策下，石家莊樓市不僅沒有出現“小陽春”，反而比作為傳統銷售淡季的一

至二月份的成交量還要低很多。

據統計，3月份商品住宅每日備案量一般都在100套以下，平均數據不足限購前的一半。從3月1日至26日，石家莊平均每日的成交量只有32套。但值得注意的是，從3月27日到30日，石市商品住宅成交備案出現了一波小高峰，4天的平均成交備案量為143套；而3月27日恒大華府盛大開盤，我們估計，知名樓盤的開盤暫時帶動了商品住宅銷售量的猛升。據業內人士預計，僅恒大華府開

盤當日銷售額就接近7億元。

60㎡至80㎡的商品住宅一直是購房者關注的熱點，印證了石家莊購房者多為剛性需求這一說法。但2、3月份以來，150㎡以上的商品住宅成交量都在200套以上，這透露出一個非常重要的信息：石家莊或將迎來“豪宅時代”。反觀市場動態，3月份以來各路豪宅產品也是動作連連，石家莊裕華萬達廣場萬達公館舉行了樣板間開放儀式；德鴻地產也宣布將聯手香港頂級設計團隊打造智能型豪宅中央悅城；此外，確定在今年面世的豪宅項目還有凡爾賽私邸、天陽·御瓏灣、棕櫚灣、西美五洲天地等。豪宅產品的競相亮相，填補了去年以來高端住宅市場的“多個空白”，也給省會高端購房人群提供了更多選擇。

3月的低谷之后，商品住宅市場在4月有所反彈，成交備案量也收復了部分“失地”，共成交備案2302套，約25.25萬平方米，環比上漲59.30%和78.02%。然而，與去年相比，在限購、限貸和限價三重考驗之下的石家莊商品住宅市場，還是受到了較為明顯的沖擊，同比下跌39.86%和21.30%。從成交備案數據來看，4月的反彈應該是3月深跌之后的報復性動作，但從購房者和開發商的普遍反映來看，濃厚的觀望氛圍和謹慎樂觀的態度依然是市場的主流。因此我們認為，5月石家莊商品住宅成交備案量很難出現動力較為充足的回暖，市場將維持目前的低位震蕩格局；在不排除出臺調控新政風險的前提下，成交備案量甚至有可能再

度探底。

深度分析各面積段商品住宅的成交備案數據，我們發現，面積在150㎡以上的商品住宅成交量在4月回暖最為迅猛，環比上漲了176.87%。與其他面積段商品住宅相比，150㎡以上商品住宅也以約7.84萬平方米的成交備案量獨占鰲頭。在限購令的壓力之下，不少購房者修正了置業計劃，希望一步到位解決置業問題。而居住更為舒適的大戶型商品住宅顯然是最佳的選擇。3月掀起的豪宅熱與4月以美達·西山御園為首的別墅項目紛紛亮相，都與此有著密切的關系。我們認為，距離限購令退市尚有大半年時間，在限購令下尚有購房空間的剛性需求和改善性需求勢必將兵分兩路，分別瞄準總價適中、戶型緊湊的剛需樓盤，以及總價較高、戶型較大、居住感更為舒適的豪宅和別墅產品，石家莊樓市的兩極分化格局一時

將很難改變。

第二篇：石家莊鞋業市場調查報告

石家莊鞋業市場調查報告

石家莊市是河北省省會，地處華北平原中南部，北靠北京和天津，東臨渤海和華北油田，西依太行山脈并與山西省毗鄰，總面積1.58萬平方公里，總人口920萬，其中，市區面積455.8平方公里，人口210萬。

該市城鄉居民收入增長加快，居民購買力進一步增強，消費市場活躍。石家莊的商業中心集中于中山路一帶。北國商城天下廣場、東方城市購物中心、新百廣場、建華、藍天、天元名品、南三條市場、圖書大廈等都集中在此地，其中北國和東購圈定的商圈能量巨大，車流、人流、資金流統統匯聚于此。北國東購商圈又可以分為幾個小的商圈：以北國為中心的北國商圈，包括北國商城、三利國際彩虹名品、中心路兩側的肯德基、歐貴客、圖書大廈等；東購、新百商圈：包括東購、新百、天元名品、大中電器、國美及周邊的太和電子城、新華集貿市場、灣里廟市場等；建華藍天商圈：周邊小店林立，而兩個商場毗鄰而居，隔路相望。鞋業渠道分析

1、批發市場華北鞋城

華北鞋城是石家莊市規模最大，品牌入駐最齊全的鞋城，也是各大商場鞋類商品的貨源地。華北鞋城坐落在石家莊市北環外一公里處，107國道路段石正路24號，緊鄰石太、石黃、京深高速公路入口，交通便利。鞋城規劃總占地面積286畝，建筑面積15.2萬平方米，鞋城集商品展示、批發、網上交易、進出口、物流、倉儲等于一體，鞋城內分布有溫州、廣東、江蘇、重慶、成都、福建、溫嶺等鞋區，又有國內名牌、國際名牌區，還有運動、休閑鞋區和童鞋區。目前，華北鞋城內入駐商戶達2500多家，商品涵蓋了皮鞋、運動鞋、休閑鞋、布鞋、膠鞋、拖鞋等各個品類，且款式齊全。

南三條市場南三條市場位于石家莊市火車站的東北面，這里是服飾批發與小商品零售的集散地。其中，南三條的大經街是鞋類批發的場所，街邊有各類鞋的批發鬧市。在“中華鞋業城”，一樓批發中、低檔鞋類，二層以上則是各體經營者，由于這里的鞋牌子雜、數量多、價格合理，也便成為了石家莊周邊城市鞋城的進貨源。

2、零售市場

石家莊的鞋業零售渠道主要以商場和鞋城為主，專賣店比較少。商場主要集中在中山西路，如新百廣場、東方城市購物中心、天元名品、百姓鞋業、富新閣地下鞋城、北國商城天下廣場，由于各類品牌主要以商場專柜的形式入駐石家莊，因此商場內入駐品牌相差不大。

商場和鞋城的定位截然不同。東購和北國商城定位于高檔消費；新百廣場、天元名品、百姓鞋業城則定位于中檔消費群，在銷售全國知名品牌皮鞋的同時，也經營各種運動鞋。天元名品內主要是個體的店面，所經營的鞋并非品牌鞋。福新閣地下商城主要經營低檔男女皮鞋、運動鞋，面對的是基層大眾的消費者，來這里的消費者多以打工一族為主，他們并不追求品牌，只為買雙穿的舒適的鞋子，對款式的要求并不是很高；目前，百姓鞋城的開業，又為中山路帶來新鮮的血液，其購物環境和服務態度較好，這必將吸引更多的消費者。

三、鞋類零售市場分析

1、商場東方購物廣場中心

東方購物廣場中心簡稱東購，位于市中心、火車站對面，是石家莊市商品最集中、布局最清晰、設施最完善、管理最嚴格的大型商場之一。鞋類專柜區在東購的地理位置非常吸引人：首先，東購的構造是圓形設計，所以消費者想去三樓或者更高樓層消費，必定先過二樓的鞋類專柜區；其次，珠寶區與鞋類專柜區毗鄰，緊緊相依。故而，各大品牌在此地都紛紛加強了陳列上的競爭。北國商城：

北國商城位于石家莊主干道中山東路和建設大街相交的黃金角。商城定位于高檔消費，各類品牌鞋專柜設立在商城一樓右轉處，入駐品牌與東購大致相同。同時，七樓也有部分個體經營的鞋類經銷商，但并沒有經營品牌鞋。

先天下廣場：

先天下廣場坐落于中山東路，北國商城的東面。這里購物環境寬敞、幽雅，一樓大廳的完美設計，處處體現著購物與休閑娛樂的獨特魅力，內置4處出口、六個扶梯、同時還有觀光梯，創造了良好的購物環境。先天下廣場匯集了眾多品牌。

新百廣場

新百廣場位于中華東大街和中山西路的交叉口，定位高檔。一樓設有各品牌男女鞋。

和先天下廣場一樣，新百廣場的五樓也是運動世界，但是與其他商場不同的是，此地各運動品牌鞋的貨架與其運動服飾交錯擺放，而不是單一擺放。據介紹，這樣目的有二：一是給消費者以賞心悅目的感覺，二是從側面促進品牌運動鞋的銷售，因為消費者在購買運動裝時可能會考慮到買一雙舒適的運動鞋來搭配。

2、鞋城百順鞋城

百順鞋城原名百姓鞋城，位于中山西路，在新百廣場的東面。百姓鞋城在這里家喻戶曉，定位于大眾消費（中、低檔）。在地下一層，各類品牌以專柜的形式陳列，對于過季或過時的鞋子則有專門的貨架擺放，以最低廉的價格來吸引消費者。

天元名品

位于中山西路，以服飾為主打商品，因此，鞋類在這里起著重要的裝飾與搭配作用。這里的商品新鮮前衛，消費對象主要是學生和工薪一族。在天元的三樓，設有多家經營運動鞋、皮鞋的店鋪，這里雖然沒有品牌鞋，但是以其對質量的高要求，多牌子，多層次的經營模式，也受到了越來越多的消費者的青睞。

福興閣地下鞋城

貨源主要來源于廣東，消費群體是打工一族和部分學生等大眾消費對象，所以此地追求的是“薄利多銷”。福興閣地下鞋城內運動鞋和皮鞋兼而有之。

第三篇：全國大城市住宅裝修市場調查報告

住宅裝修市場調查報告

隨著我國住房政策的變化，住房商品化步伐的加快，住房裝修的費用逐年提高，據統計全國住宅室內裝修費用，每年至少在500億人民幣以上，大中城市新、舊住宅平均約有3/5搞過裝修，而最近幾年新出售的商品住宅，幾乎百分之百進行了室內裝修。

為了一個美麗的家百姓的房屋裝修進行的如此如火如荼，那么是什么原因使得大家的裝修熱情空前的高漲呢？景元花園是臺州唯一的國家級康居示范工程，從2004年2月28日交房以后，住房裝修率比較高。筆者以椒江區景元花園為點，作了一個簡單的調查。平均有93.3%的被訪者認為促使他們裝修的最主要的原因是自己買了的房子，所以無論如何都要裝修；其次是為提高居住質量和居住環境（74.5%）。值得一提的是，有19%的被調查住戶裝修過兩次，其中有0.9%的家庭一共進行了三次裝修，多次裝修的原因何在？研究人員發現，主要原因：一是家庭生活水平高，有能力多次裝修（34%）；二是原來裝修的質量太差，已經破綻百出，必須重新再裝修（46%）。

既然選擇了裝修，那么人們在裝修檔次上的選擇又是什么樣的？從我們這次的調查數據可以看出：對于居室裝修的檔次，平均有19.5%的被訪者贊成簡單裝修，其主要原因是個人經濟承受能力有限（48%）；不想在裝修上投資過多（26%）；還要搬家、換房、買房（14%）；目前所住房為公而租賃他人房屋，自己沒有買（12%）。23.25%的被訪者表示自己會選擇中檔裝修。28%的被訪者表示自己會選擇中高檔裝修。此外，還有29.25%的被訪者則表示自己會選擇高檔裝修。這部分人的想法又是怎樣的呢？調查顯示：有51%的被訪者認為自己有這樣的經濟實力；有8%被訪者表示裝修要一步到位，以免重復浪費；有23%的被訪者認為高檔裝修足可以體現自己不同于別人的身份、地位；有8%的被訪者表示一定要讓自己能夠充分的享受生活。調查顯示，問及裝修時，59%的住戶選擇了“實用”，25%的住戶選擇“觀賞”，16%的人認為兩者兼而有之，不好確定主次。專業人員認為家庭裝修首先應該考慮安全實用，舒適，有利于身心健康、節約空間等因素，而盲目追求觀賞效果，與人攀比、照搬別人設計和材料，是一種認識上的誤區。每戶人家想裝修時，都希望自己未來的家是非常漂亮和溫馨的，在家裝過程中，設計的作用非常重要。在裝修中最為關鍵的是裝修費用。這既反映百 1 姓的消費能力，又體現出他們的承受能力。

裝修的檔次確定了，材料選準了，費用也落實了，接下來就是對于裝修隊的選擇了：是找正規裝飾公司，還是找“裝修游擊隊”或是還有其他的途徑呢？讓我們看看被訪者的回答。平均有29%的被訪者表示會選擇正規家裝公司，其原因是正規裝修公司質量和信譽有保障，如果有糾紛容易解決；有56.7%的被訪者選擇給親朋好友裝修過的裝修隊，這些裝修隊都是正規的嗎？調查人員在詢問后，發現有相當一部分是雜牌軍，這也就是選擇馬路邊裝修游擊隊的比例遠遠要高于此次調查所得出的數字（11.2%）。主要因為“裝修游擊隊”的價格便宜，迎合工薪階層的口味（77%）；有相當一部分正規的裝修公司裝修合同不符合標準，有名無實，裝修質量粗糙，與“裝修游擊隊”無多大差異（25%）；“裝修游擊隊”經營方式靈活，能滿足住戶提出的任何標準，不受規章制度的約束（17%）；許多正規裝修公司沒有自己的工程施工隊，具體工程還是轉包給“裝修游擊隊”（22%）。

裝修所用材料的如何選擇？有29%的被訪者表示自己會根據廣告來選擇；有47%的被訪者認為自己會從已裝修過的親戚、朋友購買的地方購買；有24%的被訪者則更理智，表示自己會綜合上述兩種意見之后再做決定。59%的用戶在裝修時會有自己的主意，絕大多住戶會確定裝修的總費用，有超過八成的住戶在意裝修材料的質量，有七成的住戶堅持自己購買裝修材料，在裝材料選用時，有33%的住戶認為自己會向自己的朋友看齊。有67%的住戶表示，會根據自己的需要和喜好選擇。包裝方式上12.5%的消費者找的熟人、朋友來裝修的，選擇了工料全包，87.5%的消費者則選擇保潔工，其主要原因是不相信裝修隊所報價格、怕受騙、所以只出手工費。

對家裝監理87.4%的消費者感到很陌生。只有12.6%的消費者表示知道這個行業，5.8%的消費者表示很了解，消費者對于家裝監理公司還處于較為陌生的認識過程中。

被調查者對于裝修感慨萬千，提出了許多建議，主要有：

一、裝修之前必須仔細考察，并學習有關裝修的知識（54%）；

二、在開工之前要同裝修隊講明施工的各項要求（67%）；

三、裝修時一定要親自監督，絕對不能放松（40%）；

四、謹防裝修隊消極怠工，延誤工期35%）；

五、裝修保質期、如出現問題如何處理要有書面材料（21%）。

第四篇：石家莊玩具市場報告

玩具谷中國行：石家莊玩具市場

——大型批發市場具備發展潛力 產品種類齊全

摘要：石家莊作為河北省的省會城市，是河北省最大的城市，交通便利，與北京、天津、濟南、太原、鄭州等地幾近等距相望。目前石家莊玩具批發市場主要是集中在橋東區南三條金正玩具批發市場，市場較為集中，各類玩具產品齊全，形成了一定的區域特色，完善的玩具批發市場環境具備了一定的發展潛力，同時市場內產品種類齊全，不僅僅供貨于本地，同時亦有部分產品轉銷至內蒙山西等地，形成了一點的影響力。

完善市場條件具備發展潛力 產品結構層次完善

金正玩具市場位于石家莊市橋東區南三條批發市場，是石家莊玩具批發最為集中的一個地點，市內最大的玩具批發市場，產品種類齊全，具備了一個完善市場應有的外部環境和內部環境。金正批發市場內部約有玩具批發零售商家90余家，主要以銷售各類遙控玩具。電動玩具為主，產品檔次各異。

金正玩具批發市場主要批發零售遙控玩具、電動玩具、益智玩具、智能娃娃、毛絨玩具均有著各自的產品架構，因此產品結構層次基本較為全面，市場產品組成情況基本飽和。市場總體仍具備了一點的發展潛力。

市場玩具產品主要產自廣東 遠銷至內蒙等地

金正玩具批發市場內部玩具產品種類齊全，大部分產品仍產自廣東省汕頭市澄海區這一傳統玩具生產基地，其他較少的產品構成則是由山東、浙江等地構成，市場上玩具產品主要是在滿足本地需求的同時，銷往石家莊周邊各個城市，最遠銷至內蒙等地。作為一個成熟完善的批發市場，金正玩具批發市場在配備了成熟完善的市場條件的同時，在市場中逐漸形成了一定的影響力。

金正玩具批發市場地處交通便利之地，周邊配套成熟，因為地區優勢，金正玩具批發市場具備了較好的發展空間。通過較好的產品辨識性，提升市場的影響力。

商家重視玩具質量 看好行業發展前景

金正玩具批發市場目前內部有玩具批發零售商戶約90家，不少商家選擇跟生產廠家進行代理，在保證貨源穩定的同時，也可以保證產品的質量，據相關前往進行玩具采購的零售商表示，玩具采購在對產品的銷量進行考量的同時，也看重產品的生產是否合格，選擇有保證的產品進行采購。

石家莊玩具批發市場內部不少批發商對市場環境及行業發展均表示了看好的觀點，成熟完善的市場環境對于行業發展具備了良好的促成因素。

第五篇：中小型住宅調查報告

中小型住宅調查報告

通過幾周來對住宅戶型的調查和學習，我認識到了一些問題，現在與大家一起分享。購房者長久以來對我國單套住宅面積存在著很多誤區：

例如有的購房者認為面積越大檔次越高，舒適度越高。事實上，房屋合理的平面布局、房屋的檔次、舒適度還表現在其房屋的內部裝修、裝飾、燈光、空調、氣味、低噪聲和器物的使用上。并且，當住宅的面積無限擴大，而居住人口很少是，許多面積都經常不使用時，居住者反而會感到空洞寂寥，減少了居住的舒適度。

有人認為大中戶型的市場接受程度高，人們對大面積的住房一定比小面積的住房購買欲望強，但當購房者的購買欲望與購買能力發生矛盾時，大部分人往往以購買能力來考慮所購買的面積，只有少部分的人會采用借貸或低首期高月供的方式來滿足其購房欲望。

在我國人口眾多，土地資源有限，房價高漲的今天，小戶型成為許多人第一次置業的選擇對象是轉型期現象。

據偉業顧問調查顯示，對于小戶型的概念，目前沒有一個嚴格規范的說法，但北京業內人士比較認可的一種說法是，一居室銷售面積在60平方米以下，二居室銷售面積在80平方米以下，三居室銷售面積在100平方米以下。小戶型由于面積小，空間安排得相對緊湊，廳的面積在20平方米以內，臥室的面積在15平方米以內，無論一居室、兩居室還是三居室，一般都只有一個衛生間。其特點是每個空間面積都比較小，但能滿足人們生活的基本需求

小戶型的分布規律小戶型的住戶年齡兩極分化的特點—年輕人和老年人，由于這兩類人對于城市公共交通的依賴性比較大，所以小戶型對地帶的分布，又會明顯地表現出聚居性小戶型多聚居在以下三類地區：一是鬧市中心，包括CBD區域和市中心。第二類小戶型集中的地方則是城市輕軌交通的車站附近。第三類小戶型聚居地則是以工作為導向的。

2006年7月中旬，建設部為貫徹《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》（國辦發［2006］37號），調整新建住房結構比例要求發布165號文件。文件指出：

十一五”時期，要重點發展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。

小戶型的出現是住宅市場的豐富、完善和補充，并且受人們需要獨立生活空間傾向和國家的高度重視，小戶型得到了熱銷。

但是小戶型的開發中仍存在問題。

1、成本高。城市土地資源的緊缺造成土地價格偏高，使小戶型的成本高。據不完全統計，小戶型的成本比大戶型要高出四分之一。

2、受二手房的沖擊。

3、后期的物業管理及服務問題，包括停車位、治安、環境維護等。

4、由于設計方面的難度較大，造成產品本身存在許多局限性。5轉手率高。

時下,由于小戶型頗為熱銷,于是市場一哄而上，小戶型項目盲目追風。只求戶型小，卻沒有保障產品的質量，這時不對的。戶型設計應該科學合理，避免小戶型住宅內出現既影響“交通”又影響美觀的“灰色空間”。“筒子樓”、“標房式”格局更是不合時宜的設計理念的體現。盡管縮小面積與增加功能通常相矛盾，但在功能的設計上須講求科學與合理，務必滿足人體工程學的基本空間尺度（例如臥室不能少于10平米，客廳不能少于12平米，衛生間不能少于4平米），應走出以往設計中“暗廚暗衛”帶給業主通風采光困難等諸多不便。對于日常生活中一些不可或缺的功能區的設計和配備不應予以忽視，例如：洗衣機、冰柜的放置等，要以“麻雀雖小，五臟俱全”的設計思想為指導。在產品品質上務必走出功能不完善、采光不充分，布局不合理，使用率過低等誤區。而且，不少小戶型項目應該在居住品質上應

走出忽視周邊環境和小區內部配套設施致使很多小戶性價比不合理的誤區。

開發商可以通過合理布局，減少套內建筑面積浪費，減少公共分攤面積并且增加套內可用空間（例如：多設計飄窗，底層和頂層送露臺，建高為2.2米以下的地下室或半地下室，設置入戶花園，將空調機安放處變生活陽臺，設置空中連廊，頂屋設置坡屋頂閣樓，加大層高以擴大使用空間設置空中花園等）來增加自己項目的賣點。

在小戶型建設的過程中，考慮到小戶型的發展，開發商可以采用一種建筑技術，即小戶型的面積設計可以無限地變為大戶型，把三套并在一起就可以變成大戶型。

總而言之，開發商不應因小戶乃過渡性產品、長期回報率低以及利潤空間較大戶小而忽視其作為耐用消費品所必須具備的產品品質這一基本屬性，也只有這樣，開發商才能避免走入誤區而被淘汰。

在購買小戶型住宅時，要注意一些問題：

以發達國家和廣東地區人均住房面積較高的城市的經驗來看，小戶型住宅的典型特征是：買的不住，住的不買。換句話說，小戶型是典型的投資型產品。所以對于單個購買者必定是過渡性的。

對于消費者來說，牢記小戶型是投資型產品，可以更多考慮性價比和實用率加權值，同時考慮幾年后換房時舊房的市值。如果是投資性能差的小戶型，即使現在離上班的地方很近，租比買明智。

專家分析，小戶型要小而得當，不能太小，以保證足夠的舒適度。首先是價格：中低收入家庭能接受的房價大都在30~40萬元。有的小戶型雖然單價不低，但由于通過降低面積從而很好控制了總價，贏得了中低收入家庭的青睞。其次是地段：根據調查，目前最適合開發小戶型的地段，主要是讓小戶型的業主感覺上下班方便的地區。第三是交通配套：年輕的上班一族正處于創業階段，對公共交通的依賴性比較大，所以距離公共汽車站、地鐵站和城市輕軌站近（步行時間在10分鐘之內）的小戶型項目比較受歡迎。第四是投資回報率：小戶型客戶可以分為投資型與自住型兩類。對于投資型客戶來說，最關心的就是投資回報率；對于自住型客戶來說，小戶型是一個過渡性產品，若干年后小戶型也會或租或售。

購買把握以下幾項原則：購買小戶型最終的用途在于投資升值，畢竟小戶型是一種過渡性居住產品，購買者在將來都會進行二次置業，那么這個時候，手中的小戶型是否易租好賣就是很關鍵的。因此，有關房地產市場部研究人士建議，消費者在購買小戶型時不妨遵循以下幾項原則：

1.考慮購買的戶型是否具有升值潛力。購買中小戶型的大多數是工薪階層，屬于首次置業，以后可能再次置業。所以在購買時應該考慮該地段的交通、物業水平等多方面因素，將來是否有很大的升值空間。

2.周邊交通、配套要齊全。北京城市版圖廣闊，在巨大的出租市場上，交通、配套這兩大因素在其租價中起著至關重要的作用，因此，在選擇時關注這兩點，是保證投資收益較高的重要因素。

3.戶型格局合理，有效使用面積較高。戶型格局合理與否，對于出租市場的租金高低有一定影響，但對于自住需求的影響無疑是最大的。小戶型由于其面積小，如果設計不合理，就會造成有局促的感覺，其居住舒適性大打折扣。

一、最好有一個朝南的陽臺。七八十平方米的戶型，室內空間不夠寬敞，有一個陽臺自然可以延伸一下室內空間，同時在南面就能保證可以在陽臺上曬曬太陽，而且曬衣也方便。

二、衛生間是否采光。因為是小戶型，開發商做戶型設計受制的因素較多，在小戶型中，經常出現黑衛的設計，購房者最好買那種明衛設計的衛生間。

三、戶型設計是否緊湊實用。七八十平方米的面積如果再出現浪費的面積，使用起來空間就更有限，所以選房時，一定要看設計是否實用，最好選進深短、開間大一些的房間。

四、餐廳客廳是否實用，切勿貪大。最好餐廳客廳二合為一。中小戶型面積狹小，關鍵要看是否實用。

4.最好選大社區的小戶型，慎買純小戶型社區的房子。因為在大社區中，同樣能夠享受高品質的配套和環境，這樣的小戶型性價比很合算。

5.臨街慎選。中小戶型一般都處于較差的地理位置，在挑選時一定要注意遠離街道，以免遭受噪音干擾。

6.找良好的物業公司。看物業公司的配套是否完善，能不能提供優質的服務，這樣房價比較劃算。

通過這次調查,我很好地認識到了中小戶型在我國的現況,開闊了眼界,增長了知識。