第一篇：萬科向大股東及建行融資 拿地依然活躍

萬科向大股東及建行融資 拿地依然活躍

在4只渤海信托融資即將到期之際，萬科也再度啟動向大股東華潤及“盟友”建行的項目融資預案。

萬科12月20日公告，公司向華潤深國投信托有限公司申請信托借款人民幣11億元，用于南京金域藍灣三期、唐山南湖二期及鎮江魅力之城三街區一期“沁園”項目開發建設，從而提高投資項目經營效率。

這也是萬科于今年3月股東大會上通過的《關于繼續與華潤合作的議案》以后，向大股東華潤申請的首筆借款。

華潤借款

今年3月5日，萬科召開2011年度股東大會，申請通過《關于繼續與華潤合作的議案》，根據《議案》內容，華潤深國投信托有限公司可為萬科提供105.9億元以內的信托資金，截至到上述借款申請之日，萬科今年以來并未向華潤深國投申請借款。

但在該項議案通過之前，萬科已經向華潤深國投累計借款40億元。據萬科2011年第一次臨時股東大會通過《關于與華潤合作事項的議案》，已授權董事會決定在人民幣44.2億元以內利用華潤深國投信托有限公司信托資金等事項。

而后，2011年12月，萬科向華潤深國投信托有限公司申請信托借款10億元，用于上海五街坊的開發。

今年年初，萬科再度向華潤深國投信托申請10億元和20億元信托借款，為期2年，年息分別為10.6%及10.5%；以應付旗下東莞紫臺、東莞金域華府[最新消息價格戶型點評]、鞍山惠斯勒項目、溫州龍灣花園一期、南京金域藍灣三期、杭州良渚白鷺郡西一期、秦皇島假日風景[最新消息價格戶型點評]三期等開發項目資金合作所需。

《關于繼續與華潤合作的議案》則是此前與華潤合作事項議案的延續。不過與此前幾筆信托借款相比，萬科是次借款的年息有所下降，僅為6.75%，但借款期限也縮短至1.5年。

公告顯示，2011年度股東大會通過《關于繼續與華潤合作的議案》后，萬科與華潤深國投信托有限公司還未發生關聯交易。包含本次申請的投融貸款，在2011年度股東大會授權范圍內，公司向華潤深國投信托有限公司累計申請借款11億元。

換言之，接下來，萬科還有向華潤深國投逾90億元的信托借款額度，但動用期限為從股東大會通過有關方案起，1年內有效。

建行融資

在跟大股東華潤借款的同時，萬科還向“盟友”建行申請了一筆4億元銀行貸款。

萬科20日另一份公告稱，為了滿足廣州科學城B地塊項目開發的需要，項目操作公司廣州市萬尚房地產有限公司向中國建設銀行廣州白云支行借款4億元，廣州市萬科房地產有限公司為上述借款提供1.32億元的信用擔保。

萬科表示，廣州科學城B地塊項目目前處于施工階段，進展順利，經營良好，廣州萬尚具有較強的償債能力。在廣州萬科為有關借款提供擔保的同時，其它股東也按權益比例為有關借款提供了連帶責任擔保。

萬科與建行的合作始于2007年6月19日簽署的《戰略合作協議》，雙方一致同意建立長期戰略合作關系。根據協議，在未來幾年，建行將為萬科提供意向性授信額度人民幣200億。

2009年8月18日，萬科再與建設銀行簽署《戰略合作協議》，由建行向萬科提供500億的授信額度。萬科表示，與建設銀行的本次戰略合作將成為雙方深化合作的重要里程碑。截至2011年2月，上述500億授信額度未使用的額度為354億。

盡管萬科目前銷售已近1300億，但幾度借款融資，加上萬科近期積極拿地的態度，可看出萬科的現金流也開始受壓。

萬科三季報顯示，公司擁有貨幣資金333億元。然而，據早前資料披露，萬科去年通過渤海信托發行的5款共計39.02億元信托產品，需于今年內及明年實現兌付。

其中一款名為萬科金色城市[最新消息價格戶型點評]集合資金在線信托已于今年11月實現兌付，共計分配信托受益及返還信托資金6.73億元。剩余四款信托將在明年4-7月份集中到期，平均每月兌付一款，共計33.02億元。

與此同時，萬科僅10、11月在新增土地儲備項目上所花費的資金就高達120億元。僅上述兩項，就達到了萬科所有現金的一半。不僅如此，萬科還依然不斷地四處拿地。

持續拿地

在過去的一周里，萬科的身影依然活躍在各地的土地拍賣現場上。

因為李春城案件，萬科成都五龍山項目牽涉其中，萬科亦被指涉嫌低價在成都拿地，萬科五龍山公園項目位于成都三環外，占地6000多畝。然而這并未降低萬科在成都繼續拿地的熱情。

在12月14日競得成都龍泉兩宗地之后，12月17日，萬科再度以3.97億元的底價，獲得成都龍泉驛區十陵街道成洛路以南、規劃道路以西(北臨成洛路)地塊，折合樓面價2800元/平米。

而后19日，萬科再度以5160元/平方米和6500元/平方米的價格，摘得成都高新區南部園區兩宗地塊，合總代價約為7.48億元、17.125億元。

除成都以外，萬科在重慶、武漢亦有所斬獲。

12月17日，萬科以3.3億元競得重慶九龍坡大楊石組團N分區NF1-8-1/05地塊，折合土地單價693萬元/畝，樓面地價2309元/平方米。

12月20日，萬科再以6.64億元競得武漢東湖新技術開發區關山村010號-K31地塊，折合樓面地價2100元/平方米。地塊凈用地面積67273平方米，純住宅用地，為城中村項目。

12月21日又有消息稱，萬科以36億元拿下廣西南寧青秀區德化路1號軍用土地中的兩宗，土地規劃用途為住宅、商業。容積率＞3.0且≤4.0，建筑密度＞20%且≤28%。

僅僅上述四地七個項目，萬科一周內便花費了超過70億元。而從12月開始至今，萬科在新項目的購置上，就斥資逾100億元。但據資料透露，截至11月末，萬科尚有200億拿地預算。換言之，在2012年最后的一周里，在土地市場上依然能看見萬科活躍的身影。

第二篇：恒大、碧桂園、萬科、保利、融創2018年戰略調整、拿地策略與核心融資整理!

恒大、碧桂園、萬科、保利、融創2018年戰略調整、拿地

策略與核心融資整理!2018年以來，房地產行業正式進入下半場，受房地產市場調控和金融緊縮政策（去杠桿）的影響，房地產行業已漸入微利時代，除了普遍面臨的融資難和融資成本高的問題，不少中小開發商已開始掙扎在生死邊緣，大房企在本輪調控下的戰略轉型也愈發明顯（尤其是教育、大健康、醫療、養老、智慧社區方向）。總體來說，中國房地產已開始往運營端轉型，并已正式進入?大魚吃小魚?的時代。

為使讀者對當前房地產企業面臨的核心問題及戰略和業務調整方向有個清晰的認識，筆者對各地產公司的年報內容以及從公開渠道查詢到的地產前50強的相關信息進行了整理，同時結合自身的從業經歷對上述問題進行了相關分析，希望能給讀者帶來一些有益的啟示。

一、恒大集團

在金融去杠桿的背景下，恒大從2017年就開始向?低負債、低杠桿、低成本、高周轉的‘三低一高’發展模式轉變?，但是由于政府對地產政策的收緊，恒大與其他大地產公司一樣，目前主要面臨融資成本上升和高周轉發展模式變難的問題。資金成本上升方面，拿地或項目并購的融資成本目前都已不低，商票融資成本更高。值得注意的是，目前市場上資金非常緊張，有資金的基本不愿意做地產的純信用融資，主要還是因為投資者認為政策變動太大。而即使是在下半年或明年，在開發商能拿出來的土地和項目抵押有限的前提下，融資也只會越來越難。

在高周轉發展模式變難的問題上，比如一個是一二線城市項目前期遺留問題不好推進，特別是如拆遷、土地變性、調規等周期很長的環節；第二個是三四線城市的銷售和去化問題。受棚改貨幣化安置政策收縮的影響，恒大、碧桂園、中梁等許多布局了三、四、五線城市發展的地產公司都受到了較大的市場影響。

從策略上看，恒大今年明顯加強了營銷力度，集中解決去化問題，另外主要靠內部管理工具，投資拿地前期協調各種事項，各部門工作前置，計劃倒排，強化考核，按照壓縮的時間節點等方式提高項目周轉。值得注意的是，以恒大收縮深圳城市更新項目的投資為例，很多開發商都因更新政策的收縮和地產調控放慢了深圳城市更新項目投資的腳步。

（一）戰略調整

針對上述問題，恒大主要實施了以下的戰略調整：

一是著力降低負債、改善資本架構：引入戰投、增加盈利及控制費率等，改善境外債務結構、延長債務期限、降低債務成本；

二是優化項目城市項目布局、補充優質土地：從?規模型?向?規模+效益?轉變，同時更加注重增長效益和質量，并側重增加一些三線城市優質土地的儲備；

三是提高三四線城市的項目準入標準，如離市政府或商業中心有一定要求（如根據城市GDP和人口不同，一般在3-5公里，特色小鎮項目可以遠些）、城市的常住人員規模要求、項目總貨值要求等； 四是進一步加強多元化的產業布局，積極探索高科技產業，并逐漸形成以民生地產為基礎，文化旅游、健康養生為兩翼，以高科技產業為龍頭的產業格局。目前恒大主要有五個板塊：恒大地產、恒大健康、恒大旅游、恒大金融、恒大高科農業。

恒大健康：目前主要做健康地產（全國拿地，與恒大地產是完全獨立的板塊），比如建設養生谷，實行會員制，周邊配備三大硬件服務：醫聯體，整合國際水平專科醫院、恒大的恒和醫院和全球醫學轉化平臺等資源；醫養綜合體，包括四大園（頤養園、長樂園、親子園和養老院）；健康空間，包括智能家居系統、家庭醫療智能機器人。恒大健康的發展方向也已確定為全方位人性化社區健康及物業服務。恒大旅游：主要是開發文旅項目。

恒大金融：恒大入股銀行、信托、金交所，以及設立恒大金服、恒大人壽保險。其中恒大人壽主要投資商業、健康、醫療類地產為主，根據公開信息查詢，其股東背景較為強大，因此對項目和收益的要求也比較高。

當然市場上很多業內人士會猜測，恒大人壽資金是否會直接投到恒大地產板塊和項目上，從政府監管角度，因涉及關聯交易，我們分析基本沒有可行性。

在戰略調整的實施方面，恒大和蘇寧的合作可圈可點。2018年6月，蘇寧控股集團旗下蘇寧易購與恒大地產簽署協議，雙方擬共同出資200億元，設立深圳市恒寧商業發展有限公司，主營業務僅從事蘇寧易購廣場的開發和運營，所有投資方向須為以開設蘇寧易購廣場為目的。此次蘇寧與恒大的合作，不僅能夠降低建設成本，加快廣場的建設；此外憑借蘇寧成熟的運營經驗也能夠保障廣場的運作與回報。未來隨著蘇寧易購廣場的運營成熟，其還可以運用輕資產的方式，如成熟物業的資產證券化、小股操盤等盤活資本，并使蘇寧易購廣場得以快速復制，擴大品牌影響，早日實現其線下的商業版圖。

（二）拿地策略

政策緊縮后，恒大開始優化項目的城市布局，尤其是補充優質土地布局，謹慎購地，但有側重地吸納了一批優質三線城市（如中山、無錫、溫州等）土地，其中三四線城市拿地金額占比超過了50%。以2017年為例，恒大購置的土地儲備226幅，均衡分別在上海、深圳、長沙、南京、成都、杭州、武漢、濟南、太原、重慶、鄭州、珠海、中山、無錫、溫州等一二線及三線城市。

（三）核心融資

發行供應鏈ABS，獲100億元儲架發行額度，基礎資產是恒大地產供應商應收賬款債券及其附屬擔保權益。除此之外，其他融資方式及融資產品主要面臨融資成本較高的問題。

二、碧桂園

受工程質量的影響，碧桂園尚需順利度過這個多事之秋。拋開這些問題，碧桂園目前遇到的問題在整個市場環境下仍非常具有代表性。一方面，棚改政策收緊后對三四線城市影響較大，碧桂園主要業務集中在三四線城市，官媒宣戰炒房對購房需求進行抑制后肯定會對碧桂園造成一定的影響。值得一提的是，碧桂園的項目跟棚改貸相關的比較多的區域主要集中在華東，其他區域受影響比較小。第二方面，高周轉的問題，這個讓碧桂園進入多事之秋的發展策略未來將面臨巨大挑戰。第三方面，負債率高企問題，不管媒體爭議的2017年的負債超過9000億是否屬實，但一旦銷售不佳，融資、償債肯定會面臨巨大壓力。

跟恒大不同的是，碧桂園高周轉的問題主要在于施工進度，比如一些區域所在地的政府管控越來越嚴格，導致影響施工進度。目前碧桂園已經調整了營銷定位，同時受到政府限價限貸限購限二手出售的影響，逐步放緩大規模開盤。根據目前市場行情的摸底，很多開發商在高周轉的問題上最大難題在于限價直接影響有效儲客（主要指的是剛性需求客戶）。

（一）戰略調整

碧桂園此次面臨的危機肯定會對其戰略定位造成一定的影響，調整也肯定勢在必行。

但碧桂園的戰略調整的步伐還是很值得稱道，一是暫停三四五線城市?全覆蓋?，不直接開發不操盤的合作項目，提高權益占比；在高周轉要求下，拿項目堅持兩個硬性標準：

1、快速推進（如按照一定壓縮周期內資金回正進行測算），2、資金投入回報率一般要求在8%或以上（一些城市要求，二線城市可適當放寬）。二是配售及發行零息可轉債，2018年1月17日碧桂園公告稱以每股17.13港元配售4.6億股，同時擬發行本金總額為 156 億港幣的一年期零息可轉換債券。

三是優化投資組合，捕捉市場需求，深化發展長租等業務。四是大力布局聯合辦公，如2018年4月，碧桂園與方糖小鎮合作了首個聯合辦公項目——碧桂園方糖小鎮普陀科技中心社區。

（二）拿地策略

簡單來說，碧桂園更加務實、審慎地補充優質土地，優化區位布局，三四線城市拿地金額占比后續可能逐步減輕，不過拿地區域有可能繼續集中在三四線及以下城市，如2017年報告顯示，三線城市占比21%，其它更低階城市占比高達65%。

（三）核心融資

1、發行2.5億美元于2023年到期的4.750%優先票據及6億美元于2025年到期的5.125%優先票據。

2、配股融資78.16億港元，另發行156億港元可換股債券。

3、成功發行?中聯前海開源-碧桂園租賃住房一號?租賃住房REITs，產品規模100億元。

4、發行?深圳市前海一方恒融商業保理有限公司作為原始權益人的?融元-方正證券-一方恒融碧桂園35-82期保理資產支持專項計劃?，產品總規模400億。

三、萬科 與恒大、碧桂園等所有地產公司面臨的問題一致，因地產融資渠道收緊，融資成本開始上升。萬科目前融資主要是集團與銀行、信托等金融機構進行總授信的方式進行融資。一線公司除了借助集團融資之外，會和廣深區域一些產業資本合作，但很少到市場上大肆融資。另外因為土地市場受限，目前集團、一線公司現金較為寬裕，一線城市項目的拿地融資成本還比較低，在行業中仍具備很大的競爭優勢。值得注意的是，萬科的地產銷售區域主要集中在一、二線城市，這些城市的房價高企，已經透支了未來的上漲空間，加上政府限價政策的實施（碧桂園處有相關分析），這些城市現在和未來上漲的預期都不是很高。

（一）戰略調整

萬科的戰略調整在行業中也頗具代表性，一是進入租賃住房、物流、商業、冰雪運動、教育、養老等行業（物業服務、商業地產、物流地產、長租公寓、養老地產和軌道物業等細分領域也已領跑）。二是萬科正在探索鄉村振興、文化藝術、健康、安全食品等領域。三是萬科的戰略目標上已經明確定位并堅定地往?美好生活的服務商?（城市配套服務商）方向執行。

（二）拿地策略

萬科目前在重點優化項目的城市布局、補充優質土地布局并謹慎購地，但有側重地吸納了一批優質三線城市土地，拿地區域主要集中于二線城市及長三角、中西部重點城市。

（三）核心融資 1、6月份，2018年第一期超短期融資券，發行金額20億；

2、發行2018第二期超短期融資券，發行金額為20億元，利率為4.25%； 3、7月份，發行了2018第3期超短期融資券，發行金額為30億元，票面利率為3.58%； 4、7月份，發行?易方達資產-萬科萬村租賃住房一號（1-5期）資產支持專項計劃?成功獲得深圳證券交易所批復，總規模50億。

四、保利地產

保利的核心業務集中在一、二線城市（2017年銷售占比達82%），當前國家對一二線城市房地產市場調控趨嚴，同時一二線城市房價高漲已透支未來的上漲空間。在此背景下，保利已開始以多元化方式獲取土地，并保持較高的拿地力度，同時加快二三線城市布局（2018年5月獲得的土地位于東莞、溫州、秦皇島、長春、贛州、昆明等城市），同時繼續推進全國化進程。

（一）拿地策略

前文提到，保利在拿地層面逐步向恒大、碧桂園學習，并形成了公開市場招拍掛、舊城改造、合作開發、并購整合等多元化土地拓展能力（2018年5月獲得的9個項目中，有6個是通過合作取得的，3個是通過招拍掛獲得）。值得一提的是，保利目前拿地方面對項目的收益率要求較高，拿地主要集中在一二線城市，同時也加快了二三線城市布局，從2018年5月至6月份的拿地區域來看，主要分布在廣州、上海、杭州、武漢、東莞、溫州、秦皇島、長春、贛州、昆明等城市。

（二）核心融資 1、3月份，中聯前海開源-保利地產租賃住房一號一期資產支持專項計劃，總規模50億，發行利率5.5%。全國首單。2、5月份，發行2018第二期中期票據，規模為20億元，5年到期，利率為4.88%。

五、融創中國

進入2018年以來，融創因融資規模增加導致利息支出較快增長，費用化利息由2016的31.9億元增加到2017的52.6億元；目前集團不再從資金上支持各區域公司的單個項目融資，更多需要區域公司和項目公司自行解決融資問題。對融創而言，目前一二線城市的區域公司最大的難題是拿地融資，三四線城市區域公司的最大難題是銷售和去化問題，基于融資難的困境，今年融創各區域拿地數量有一定限制，且目前也會采取類似合作開發等方式作為拓展項目的渠道之一。值得一提的是，融創?踩雷?樂視相關公司導致了融創的投資損失（按權益法入賬錄得投資損失44.8億元），目前融創負債率不低，利率風險也較大，從2017年披露的信息來看融創并無通過掉期對沖利率風險。受上述影響，融創目前仍然不受很多金融機構看重。

（一）戰略調整

融創針對上述面臨的問題在戰略方面主要進行了以下調整：一是優化公司債務結構（2018年4月發行11億美元優先票據）；二是從消費升級和美好生活的投資方向出發，從2017年到2018年，重點投資文旅、醫療、產業等領域，且各區域設置相關產業和商管部門，以實現文旅、商管、產業是一體化發展。

（二）拿地策略

主要有招拍掛、并購、合作，不過整體放慢收并購步伐，對項目獲取嚴管控，其中凈利率低于12%不考慮，另外在一二線城市拿地金額占比超過80%，拿地區域亦集中在一線、二線及環二線城市，從2017拿地區域來看，獲得的115塊地全都位于上述區域。

（三）核心融資

設立200億元存量資產并購基金。