第一篇：海軍航空兵海南辦事處訴深圳市三九旅游酒店有限公司等房屋租賃合同糾紛上訴案（最終版）

海軍航空兵海南辦事處訴深圳市三九旅游酒店有限公司等房屋租賃

合同糾紛上訴案

上傳時間:2007-11-11

上訴人(原審被告)：中國人民解放軍海軍航空兵部海南辦事處，住所地:海南省海口市橋東區機場路33號。

負責人：邵方兵，該辦事處主任。

委托代理人：趙炳金，中國人民解放軍海軍航空兵部房地產管理處干部。

委托代理人：何寶忠，北京市翱翔律師事務所律師。

被上訴人(原審原告)：深圳市三九旅游酒店有限公司(原名深圳三九旅游酒店(集團)有限責任公司)，住所地廣東省深圳市深南東路2號三九大酒店。

法定代表人：李春，該公司總經理。

委托代理人：丁一虹，海南三九旅游服務有限公司總經理。

委托代理人：樊志勇，北京市億中律師事務所律師。

被上訴人(原審原告)：海南三九旅游服務有限公司，住所地海南省海口市藍天路33號412室。

法定代表人：丁一虹，該公司總經理。

委托代理人：樊志勇，北京市億中律師事務所律師。

上訴人中國人民解放軍海軍航空兵部海南辦事處與被上訴人深圳市三九旅游酒店有限公司、海南三九旅游服務有限公司房屋租賃合同糾紛一案，中國人民解放軍軍事法院于2003年3月18日作出(2002)軍民初字第1號民事判決，中國人民解放軍海軍航空兵部海南辦事處對該判決不服，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭于2003年7月10日對本案進行了公開審理，上訴人中國人民解放軍海軍航空兵部海南辦事處的委托代理人趙炳金、何寶忠，被上訴人深圳市三九旅游酒店有限公司的委托代理人丁一虹、樊志勇，被上訴人海南三九旅游服務有限公司的法定代表人丁一虹及其委托代理人樊志勇到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

一審法院查明：1994年1月25日，深圳三九旅游服務有限公司(以下簡稱深圳三九公司)與中國人民解放軍海軍航空兵部海南辦事處(以下簡稱海航辦事處)簽訂《京航大廈租賃合同》，雙方約定：海航辦事處將其獨資興建的京航大廈(建筑面積22000平方米及大廈東側、南側前的場地1500平方米)出租給深圳三九公司經營，租期為12年，從1995年4月1日起至20叮年3月30日止，年租金為人民幣1500萬元。每月一日前付清每月租金125萬元，逾期三個月不交清租金，甲方有權收回乙方房產經營權(包括乙方投資裝修的不動產)。同日，雙方還簽訂了《京航大廈裝修標準及設備標準》，對土建設備、設施部分作了約定。為了履行合同，深圳三九公司出資，以京航大廈為住所地和經營場所，于1994年2月18日注冊成立了海南三九旅游服務有限公司(以下簡稱海南三九公司)，委任丁一虹為該公司法定代表人。海南三九公司成立后，又與海航辦事處簽訂一份《京航大廈租賃合同》，時間、內容與深圳三九公司和海航辦事處簽訂的《京航大廈租賃合同》基本相同。1994年11月，經海航辦事處同意，海南三九公司又注冊成立了海南三九國際大酒店有限公司(法定代表人仍系丁一虹)、海南三九國際大酒店(非獨立法人，負責人李啟維)。1994年7月15日，海南三九公 1 司與海航辦事處簽訂《京航大廈租賃合同補充協議書》，約定將京航大廈北側的1330平方米空地劃歸海南三九公司興建酒店、餐廳操作間、歌舞廳、鍋爐房等附屬用房，并對附屬房的建設、管理等作了約定。1994年10月25日和1995年3月20日，海南三九公司與海航辦事處先后簽訂了《京航大廈部分樓層移交協議》和《京航大廈項目移交協議》。此后，海南三九公司組織施工，對大廈進行了設備安裝、裝修和對附樓進行土建。1995年4月26日，海南三九國際大酒店有限公司與海航辦事處簽訂了《京航大廈租賃合同推遲起租日期的補充協議》，將起租時間變為1995年8月1日起至2007年7月30日止。

簽訂《京航大廈租賃合同》后，海南三九公司于1994年3月15日付給海航辦事處定金500萬元，1997年5月8日付租金200萬元，1997年6月17日支付5萬元。合同約定的其余租金，深圳三九公司和海南三九公司未付。京航大廈的裝飾工程亦因深圳三九公司、海南三九公司資金不足，未能按計劃和標準完成。在此期間，海南三九公司就水、電、通信等問題曾多次向海航辦事處提出要求未果。1996年6月1日至1998年5月27日期間，海航辦事處曾多次致函深圳三九公司、海南三九公司、海南三九國際大酒店有限公司索要房租，否則終止《京航大廈租賃合同》及所有補充協議，按合同約定無條件收回京航大廈的使用權。1998年7月12日，海南三九公司與海航辦事處簽署了《會談紀要》，雙方同意從1998年7月13日起，海南三九公司將京航大廈交還海航辦事處管理。同時，海南三九公司提出保留通過法律程序解決這一問題的權利。

另查明，1992年7月18日、8月30日，海航辦事處向海口市城市規劃局申報興建海軍航空兵部綜合樓、商住樓項目。海口市城市規劃局于1992年11月2日批復同意。但海航辦事處未能提交關于興建京航大廈項目的軍隊報批文件。京航大廈1992年12月開工，1994年7月30日竣工，外墻裝飾工程與內墻四、五、六層裝飾工程已完工，其余樓層及室外工程和水電部分未完工，亦未驗收。京航大廈建成以后，海航辦事處至原一審期間未向·一審法院提供《國有土地使用證》和《房屋所有權證》。1994年10月15日，海軍航空兵后勤技術部曾批復同意京航大廈出租，但要求海航辦事處辦理房產經營許可證。一審期間，海航辦事處提交了1995年1月1日由海軍房地產管理局簽發的《中國人民解放軍利用房地產開展經營活動許可證》復印件，載明房屋地址是海口市機場路33號。但經一審法院查明，該大廈原座落系機場路1號，1997年7月29日才編制為機場路33號。一審法院重審期間，海航辦事處向該院提交了海口市房產管理局1999年8月20日向海航辦事處簽發的《房屋所有權證》復印件和海口市國土海洋資源局2000年7月10日的證明函，函中稱：1999年8月向海航辦事處核發了包括京航大廈建筑在內的《國有土地使用證》。

1998年8月20日，深圳三九公司向一審法院起訴，要求海航辦事處賠償損失1100萬元。1998年10月20日，深圳三九公司變更訴訟請求，請求判決雙方簽訂的所有合同無效，由對方承擔全部責任，除返還其全部投入外，賠償損失1340．2萬元，承擔訴訟費用。1999年1月27日，中國人民解放軍軍事法院作出(1998)軍經初字第2號民事判決。海航辦事處對該判決不暇，向本院提出上訴。本院經審理，于2001年12月22日以(1999)經終字第138號民事裁定將該案發回重審。

重審期間．根據梅南三九公司的申請，一審法院決定追加海南三九公司為共同原告參加訴訟：海航辦事處對此提出管轄權異議申請．認為軍事法院對海南三九公司無管轄權，更不 2 應追加其為共同原告：一審法院依法裁定駁回該辦事處的管轄異議申請。海航辦事處對此未再上訴。2002年6月21日．海航辦事處就其與海南三九公司的房屋租賃合同糾紛向梅南省海口市中級人民法院起訴，請求確認雙方簽訂的<京杭大廈租賃合同)有效，判令海南三九公司給付房屋租金2825萬元。同年9月9日，海口市中級人民法院裁定將詼案移送軍事法院審理。一審法院重審期間，深圳三九公司、海南三九公司提出變更訴訟請求為：請求判令海航辦事處返還其工程投資款1722萬元和其直接支付的租金705萬元；賠償其締約損失2 919 521．26元和貸款利息損失1633.4975元，并要求重新進行評估。一審法院鑒于雙方當事人對原評估報告提出的異議和海航辦事處的請求，于2002年10月10日委托i匕京市金利安房地產咨詢評估有限責任公司進行重新評估，結論為：深圳三九公司、海南三九公司安裝在京航大廈主樓的裝飾及設備1995年8月1日的價格為12,528,880.43元，1998年7月12日的價格為8,770,216元；深圳三九公司、海南三九公司對附屬樓土建1998年7月12日的價格為486.0486萬元，到2002年10月12日的折舊價格為437.4437萬元(均包括建設附屬樓的外欠工程款159萬元)；海南三九公司在1998年7月12日將京航大廈移交給海航辦事處時從現場領走設備及有關物品，按照當時的價格為1,462,248.3元；海航辦事處1995年8月1日至1998年7月12日期間京航大廈房地產收益損失即合理使用費為13,890,178元：

一審法院認為，被告海航辦事處在該案重審期間，以原告的身份向海南省海口市中級人民法院起訴海南三九公司，海口市中級人民法院裁定移送該院審理；因海航辦事處起訴海南三九公司訟爭所指向的標的以及依據的事實均相同，所以該院不再另行作出判決。深圳三九公司1994年1月25日與海航辦事處簽訂《京航大廈租賃合同》后，為履行合同，經申請并經當時的中國人民解放軍海南經營開發辦事處批準和當地工商管理部門注冊成立了海南三九公司，深圳三九公司出資由海南三九公司具體履行合同。海南三九公司1994年2月18日成立后，又與海航辦事處簽訂了和深圳三九公司與海航辦事處同一時間和內容的《京航大廈租賃合同》。期間，海南三九公司也從銀行貸款用于京航大廈的裝修和附屬樓的建設。因此，該案的訴訟結果與深圳三九公司和海南三九公司均有直接的利害關系，根據海南三九公司的申請，追加其作為共同原告參加該案的訴訟活動符合法律規定：被告海航辦事處提出深圳三九公司沒有履行合同，其有起訴權利，但訴訟請求缺乏依據及軍事法院對海南三九公司無管轄權、更不應追加其為共同原告參加訴訟的理由不能成立。海航辦事處向該院提交的1995年1月1日由海軍房地產管理局簽發的座落于海口市機場路33號3萬平方米的京航大廈的《中國人民解放軍利用房地產開展經營活動許可證》不具有真實性，不予采信：考慮原、被告雙方對原評估結果提出的異議，該院另委托評估單位進行了重新評估，重新評估的結論，已經雙方當事人質證，是為司法裁判的參考依據。海南三九公司保存和自行處理價值1,462,248．3元設備物品，由深圳三九公司、海南三九公司自行負責。深圳三九公司、海南三九公司裝修京航大廈外欠工程款28萬元，隨京航大廈的移交由海航辦事處負責清償。深圳、海南三九公司錯誤估計市場，盲目投資，對于損失的擴大未采取及時有效的措施，應該承擔已投入資金的利息損失的責任。海航辦事處投資46,734,692元所建22,344.7平方米的京航大廈，違反了中央軍委關于必須向總后勤部報批的規定，出租京航大廈亦沒有報總后勤部審批和辦理《中國人民解放軍利用房地產開展經營活動許可證》，違反了《中華人民共和國城市房地產管理法》，未在法律規定的期限內到有關主管部門登記、辦理《國有土地使用證》、3 《房屋所有權證》，故海航辦事處與深圳三九公司、海南三九公司所簽訂的《京航大廈租賃合同》及附屬合同均無效。海航辦事處提出應認定其與海南三九公司簽訂的《京航大廈租賃合同》合法有效的理由，該院不予支持。對此，原告與被告均有過錯。海航辦事處違反國家和軍隊的有關規定，建設、出租京航大廈，應承擔相應的責任，深圳三九公司和海南三九公司明知海航辦事處違反國家規定無權出租，而盲目簽約，亦應承擔相應的責任：依照(中華人民共和國合同法》第五十二條第五項和(中華人民共和國民法通則》第四條、第六十一條第一款的規定，判決如下：

一、海航辦事處與深圳三九公司、海南三九公司簽訂的{京航大廈租賃合同》及附屬合同均無效。

二、海航辦事處返還深圳三九公司、海南三九公司以定金等方式支付的705萬元及該款利息的50％(利息從付款之日起算至還款之日止，按中國人民銀行規定的同期流動資金一年期貸款利息計算)；

三、深圳三九公司、海南三九公司獨資建筑的附屬樓隨主樓移交給海航辦事處。海航辦事處支付深圳三九公司、海南三九公司建筑附屬樓至2002年10月12日價值4 374437元的投資款(不含159萬元工程款的中國人民銀行規定的同期流動資金一年期貸款利息)；

四、海航辦事處給付深圳三九公司、海南三九公司1998年7月12日移交京航大廈時的投資折價款8,770.216元；

五、深圳三九公司、海南三九公司的投資折舊經濟損失4,244,713.43元，自己承擔2,122,356.72元，海航辦事處承擔2,122,356.72元；

六、深圳三九公司、海南三九公司給付海航辦事處占用京航大廈期間的合理使用費1,120萬元；以上相抵后，被告海航辦事處支付給原告深圳、海南三九公司11,117,009.72元(不含第二條中705萬元利息的50%、第三條中159萬元的利息)。駁回雙方當事人的其他訴訟請求。原告深圳三九公司繳納的訴訟費和被告海航辦事處繳納的上訴費，由原告、被告各自承擔。

海航辦事處不服一審判決向本院上訴。二審期間，經本院主持調解，雙方當事人經友好協商，互諒互讓，達成如下調解協議：

一、海航辦事處同意將其應返還給深圳三九公司、海南三九公司定金及其利息、京航大廈裝修及附樓的折價、以及現存于京航大廈、由海航辦事處實際保管的衛生潔具等，與深圳三九公司、海南三九公司應當支付給其的房屋使用費進行折抵后，海航辦事處再支付給深圳三九公司、海南三九公司900萬元，雙方就此了結京航大廈房屋租賃合同糾紛。

二、雙方同意上述900萬元款項分三期支付：2003年9月30日’之前，海航辦事處支付300萬元；2004年7月31日之前海航辦事處支付300萬元，并按中國人民銀行規定的同期貸款利率給付利息，利息按欠款600萬元計；2005年7月31日之前支付300萬元，并按中國人民銀行規定的同期貸款利率給付該款的利息。

三、如果前一筆款項到期后，海航辦事處不履行義務，則應當支付罰息；深圳三九公司、海南三九公司也可以就全部債權申請法院強制執行。四、一審案件受理費由深圳三九公司負擔；二審案件受理費由海航辦事處負擔。鑒定費、訴訟保全費雙方已付部分，由雙方各自負擔。

本院經審查認為，以上調解協議是雙方自愿達成的真實意思表示，不違反法律規定，本院予以確認。

本調解書經雙方當事人簽收后即具有法律效力。

審判長 黃松有

審判員 孫華璞

審判員 胡仕浩

二O O三年七月十日

書記員 王冬穎