第一篇：鹽城市香苑東園小區農貿市場 租賃經營項目

鹽城市香苑東園小區農貿市場

租賃經營項目

招 租 文 件

招 標 人：鹽城市城南房地產開發有限責任公司

招標代理機構：江蘇仁禾中衡工程咨詢房地產估價有限公司城南分公司

二Ｏ一四 年 四 月

第一章 投標須知

1． 項目概況

1.1項目地點: 鹽城市香苑東園小區農貿市場位于鹽城市戴莊路西、緯九路北交匯處東北側。

1.2項目規模: 規劃建筑面積約3544.71m2,扣除后增加建筑物占用面積，實際可利用建筑面積約2550 m2,具體以實際現狀和平面圖為準，現狀為毛坯、地上二層框架結構（其中北側三跨為地上一層框架結構）。

1.3租賃經營期限：暫定10年（其中含租賃經營前5年的本項目免租期）。1.4裝修工期要求：自中標通知書發出之日起50日歷天內完成鹽城市香苑東園小區農貿市場裝修施工。

1.5經營時間要求：確保在2014年9月18日前自行完成農貿市場經營戶招租并正式營業。

1.6裝修質量要求：投標人中標后須嚴格按“鹽經貿商建〔2007〕326號”文件要求委托裝飾裝修施工單位進行施工，并嚴格按《市區農貿市場建設改造實施意見》（鹽政辦發【2008】107號）、《鹽城市區菜市場建設規范標準》（鹽政辦發【2011】44號）等文件要求執行，并確保一次性通過市、區相關主管部門驗收。

1.7本招標項目為一個標段，主要招標內容為鹽城市香苑東園小區農貿市場的租賃經營，并且投標人須自行負責香苑東園小區農貿市場室內裝修、電梯采購安裝、外墻門窗裝修改造、農貿市場外部改造（包括圍墻拆除、門前設停車場地、與南北側住宅小區隔離等費用）等，上述工作及費用全部由投標人自行承擔，具體以招標文件中的約定為準。

1.8本項目招標文件由投標須知、通用條款、專用條款以及答疑文件或補充通知等組成。

2． 投標人須具備的資格條件

2.1凡具有完全民事行為能力和一定經濟實力，無不良記錄的境內企業法人或自然人（法律另有規定除外）均可參與。

2.2投標人必須具有一定的農貿市場租賃經營能力和類似項目經營業績，投標時須提供農貿市場經營合同或超市農副產品經營合同業績材料原件，投標人中標后必須在簽訂合同后30日內在鹽城市城南新區行政區域內經工商注冊成立香苑東園小區農貿市場經營公司。

3． 對投標人的要求

3.1投標人中標后必須嚴格按“鹽經貿商建〔2007〕326號”文件要求實施，上述文件規定農貿市場設計單位為“上海艾尚設計有限公司”、裝修施工單位為“江蘇新紀元裝飾工程有限公司和江蘇中廈集團有限公司（施工單位必須在2個公司中選擇1個）”、審計單位為“江蘇全盛工程造價事務所有限公司”，“鹽經貿商建〔2007〕326號”文件詳見附件。投標人中標后須委托上述施工單位對香苑東園小區農貿市場進行裝修，但裝修不得改動或者破壞建筑物的結構及其他設施，所有施工費用均由投標人按上述文件付款方式向施工單位支付。投標人自行負責現場裝修施工管理，如有損壞或擅自改動，投標人應立即負責恢復原狀，如給招標人或第三人造成安全隱患或損失，均由投標人承擔賠償責任。投標人可以根據經營情況對裝修方案提出合理化建議，但方案合理化建議須經招標人書面同意后方可實施，香苑東園小區農貿市場裝修工作及全部費用（含設計費、審計費）均由投標人自行承擔。招標人對投標人的裝修部分不負有修繕義務，由投標人自行負責租賃期內修繕并承擔相關費用。

3.2租賃期內，鹽城市香苑東園小區農貿市場發生的所有水、電、燃氣、通訊、垃圾清運、物業管理、衛生等費用以及其他相關費用，均由投標人自行承擔。

3.3租賃期內，香苑東園小區農貿市場的日常維護、維修、安全管理等工作及產生的費用均由投標人自行承擔。

3.4租賃期內，投標人不得以任何理由要求減免租金。3.5租賃期內，投標人不得以任何理由將農貿市場轉讓經營。3.6租賃期滿或合同終止時，鹽城市香苑東園小區農貿市場必須保

標人中標后其投標保證金將轉為承租保證金的一部分，同時中標人在接到招標人通知后7日內須向招標人交納全部承租保證金（即補足承租保證金的差額部分）。若投標人在中標后無正當理由拒絕簽訂承租合同，則招標人將沒收其投標保證金，投標人中標后有其他違約或不正當行為，招標人將視情況沒收承租保證金，并勒令其退場、相關費用不予補償。

5.3本項目承租保證金為人民幣叁拾萬元整，中標人只有先向招標人交納全額承租保證金后，招標人才向中標人發出本招標項目的中標通知書，本項目承租保證金在中標人無違約情況下抵充租賃期內承租人最后一年的部分租金（承租保證金不計利息）。

6． 現場踏勘

6.1現場踏勘時間：本項目開標前由投標人自行踏勘。

6.2地點：鹽城市香苑東園小區農貿市場位于鹽城市戴莊路西、緯九路北交匯處東北側。

6.3現場踏勘的要求：參加投標的投標人均應自行到項目實施現場進行踏勘，并根據現場的實際情況將本項目所有可能發生的相關費用自行考慮到投標報價中。

7． 房屋租賃用途

7.1投標人裝修和經營鹽城市香苑東園小區農貿市場，必須符合規劃用途及《鹽城市相關環境保護管理辦法》等相關法律法規要求，鹽城市香苑東園小區農貿市場裝修必須嚴格按《市區農貿市場建設改造實施意見》（鹽政辦發【2008】107號）、《鹽城市區菜市場建設規范標準》（鹽政辦發【2011】44號）和鹽政發【2013】27號等文件執行，農貿市場裝修時須內置面積8平方米以上的食品安全檢測室，并安排專人負責食品安全檢測。本項目裝修完成并通過招標人、工商及衛生等部門驗收，投標人可根據上述文件規定向政府申請對農貿市場建設的補償。如投標人未按投標人要求使用房屋并導致租賃合同不能履約的，責任由投標人承擔。

10.1本項目評標辦法采用“經評審的最高投標價法”（詳見第三章）。

11． 定標辦法

11.1本項目由招標人依照國家有關規定定標，詳見通用條款13條。

12． 投標文件份數

12.1 投標文件為正本1份，副本2份。

13． 投標文件遞交

13.1截止時間：2014年5月 6 日 15:00 時（以中華人民共和國北京時間為準）。

13.2地點：鹽城市城南新區行政服務中心二樓會議室（地址：人民南路33號，鹽塘河公園南側路西；涵邦國際對面。請走南門進。）。

13.3招標人聯系人：輔工，電話：05***。

招標代理聯系人：顧祥軍、高斌，電話：05***、68868368。

14． 開標時間及地點

14.1時間：2014年5月 6 日 15:00 時。

14.2地點：鹽城市城南新區行政服務中心二樓會議室（地址：人民南路33號，鹽塘河公園南側路西；涵邦國際對面。請走南門進。）。

14.3參加開標投標人的法定代表人或授權代理人（如為自然人投標，則其本人必須親自參加開標）須攜帶本人身份證原件參加開標，每個投標單位僅限一人參加開標會議，開標前由工作人員核實其身份。

第二章 通用條款

1． 工程現場條件

1.1招標人要求各參加投標的投標人在投標截止期前應到本項目擬實施現場進行踏勘。2． 報價費用

2.1參加投標的投標人應承擔其編制投標文件以及遞交報價投標文件所涉及的一切費用。無論報價結果如何，招標人對上述費用不負任何責任。3． 招標文件的澄清

3.1投標人應認真檢查招標文件的內容是否齊全，如有遺漏，請在領取招標文件后一日內向代理機構索取，否則責任自負。

3.2投標人在收到招標文件后，如有疑問需要澄清，應將投標疑問及時提交招標人及代理機構，如未送疑問的，則視為該參加投標的投標人無疑問。3.3招標人將書面答疑文件蓋章后，應通知投標人領取，未收到答疑文件的投標人，請在當日內向代理機構書面查詢，逾期責任自負。

3.4投標人對招標人提供的招標文件所做出的推論、解釋和結論，招標人概不負責。投標人由于對招標文件的任何推論和誤解以及招標人對有關問題的口頭解釋所造成的后果，均由投標人自負。

4． 招標文件的修改

4.1投標截止時間前，招標人可能會以答疑文件或補充通知的方式澄清或修改招標文件，答疑文件或補充通知將作為招標文件的組成部分，具有與招標文件同等法律效力。

4.2為使投標人在編制投標文件時將答疑文件或補充通知的內容考慮進去，招標人可以延長投標截止時間（延長時間在答疑文件或補充通知中明確）。

4.3招標澄清或答疑文件或補充通知公布網站：江蘇仁禾中衡工程咨詢房地產估價有限公司網站（網址：http://www.tmdps.cn），投標人須每天自行到網站查詢。招標文件的澄清答疑文件或補充通知將在上述網站上向所有投標人公示，但不指明來源；招標文件發布后，在投標截止時間三天前的

9． 現場踏勘

9.1投標人應按投標須知的要求自行對項目現場和周圍環境進行踏勘，投標人踏勘項目現場所發生的費用，由投標人自行負責。

9.2現場踏勘的要求：投標人應到項目實施現場進行踏勘，根據現場的實際情況并結合本項目的特點將本項目地質勘察實施過程中可預見的相關費用自行考慮到投標報價中。

10．投標文件的密封與標志

10.1投標人的投標文件封面和投標承諾書等投標文件中的實質性內容均須加蓋單位公章、法定代表人或委托代理人章?。ɑ蚝炇穑?；如為自然人、則投標文件須由其本人簽字。其標書的封袋大小根據需要自行制作，并在封袋上正確標明項目名稱、招標人名稱、投標人名稱。

10.2所有投標文件裝入封袋后都必須在封口處密封并加蓋單位公章（如為自然人、則由其本人簽字）。

10.3投標文件應標明正、副本，正、副本不一致時，以正本為準。如投標文件中出現大寫與小寫不一致情況，則以大寫為準。

11． 投標截止時間

11.1參加投標的投標人須在規定的投標文件遞交截止時間前將投標文件遞交至招標文件的投標須知指定地點。

11.2 投標文件不予受理的情形

逾期送達的或者未送達指定地點的投標文件，招標人不予受理。未按招標文件要求遞交投標保證金的各投標人的投標文件不予接受。未按照招標文件的要求予以密封的投標文件不予接受。12． 投標文件的修改與撤回

12.1投標截止時間之前，投標人可對所遞交的投標文件進行修改或撤回，但所遞交的修改或撤回通知必須按招標文件的規定進行編制、密封、標志（在包封上標明“修改”或“撤回”字樣，并注明修改或撤回的時間）和遞交。投標截止時間之后，參加投標的投標人不得修改或撤回招標文件。13． 開標、評標、定標

13.1開標必須出席的人員為投標人的法定代表人或其授權委托代理人

0

14.5未按規定的格式填寫，內容不全或關鍵字跡模糊、無法辨認的。14.6投標人遞交兩份或多份內容不同的投標文件，或在一份投標文件中對同一招標項目報有兩個或多個報價，且未聲明哪一個有效。

14.7投標人名稱與資格審查時不一致的。

14.8投標人資格條件不符合國家有關規定或招標文件要求的。14.9投標文件載明的招標項目完成期限超過招標文件規定的期限。14.10明顯不符合技術規格、技術標準的要求。

14.11投標人之間的報價投標文件出現了評標委員會認為不應當雷同的情況。

14.12報價投標文件載明的貨物包裝方式、檢驗標準和方法等不符合招標文件的要求。

14.13以他人的名義投標、串通投標、以行賄手段謀取中標或者以其他弄虛作假方式投標的。

14.14法律、法規規定的其他廢標情形或本招標文件使用的有關文件中約定的其他廢標情形。

15.投標文件的澄清

15.1在評審過程中，評標委員會認為需要，可要求參加投標的投標人對投標文件中的有關問題進行澄清或提供補充說明及有關資料，參加投標的投標人應做出書面答復。書面答復中不得變更價格、完成時間、自報投標承諾等實質性內容。

15.2書面答復須經參加投標的投標人法定代表人或其代理人（如為自然人由其本人簽字）的簽署或加蓋印章，簽署或加蓋印章的書面答復將視為投標文件的組成部分。投標截止時間后，參加投標的投標人對投標報價或其他實質性內容修正的函件和增加的任何優惠條件，一律不作為評審、定標的依據。

16． 授予合同

16.1招標人和中標人在定標之日起30日內，按照國家有關規定和招標文件及中標人的投標文件訂立書面合同。不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協議。

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上述1至2項按順序進行評審，前一項未通過的不參與下一項的評審，不符合上述1至2任意一項要求的，不予通過商務性評審，未通過商務性評審的投標人不作為中標候選人。

二、其它

1、本辦法未述及的事宜，由評標委員會依據法律法規處置。

2、不符合法律、法規規定，出現《鹽城市廉政準入規定》限制情形的，按照規定予以廢標處置。

第四章 合同格式

鹽城市香苑東園小區農貿市場

租賃經營合同

中華人民共和國建設部 國家工商行政管理局

質量要求：乙方須嚴格按“鹽經貿商建〔2007〕326號”文件要求委托裝飾裝修施工單位進行施工，并嚴格按《市區農貿市場建設改造實施意見》（鹽政辦發【2008】107號）、《鹽城市區菜市場建設規范標準》（鹽政辦發【2011】44號）等文件要求執行，并確保一次性通過市、區相關主管部門驗收。

五、合同價款

合同價款為租賃經營期限內總租金，合同價款為人民幣大寫：，小寫￥： 元。

六、本協議書中有關詞語含義與本合同第二部分《合同條款》中分別賦予它們的定義相同。

七、合同生效

合同訂立時間： 二○一四 年 月 日

合同訂立地點： 鹽城市城南房地產開發有限責任公司 本合同雙方約定： 經雙方簽字并蓋章 后生效。

甲方：（蓋章）乙方：（蓋章）住所： 住所：

法定代表人： 法定代表人： 委托代理人： 委托代理人： 電 話： 電 話： 傳 真： 傳 真： 開戶銀行： 開戶銀行： 帳戶名稱： 帳戶名稱： 帳 號： 帳 號： 郵政編碼： 郵政編碼：

第二部分 合同條款

工作及產生的費用均由乙方自行承擔。

(4)租賃期內，乙方不得以任何理由要求減免租金。(5)租賃期內，乙方不得以任何理由將農貿市場轉讓經營。

(6)租賃期滿或合同終止時，鹽城市香苑東園小區農貿市場必須保持日常經營時現狀不得損毀，并完整無條件將鹽城市香苑東園小區農貿市場在20日內交還甲方，且不得向甲方提出任何補償要求，即鹽城市香苑東園小區農貿市場裝修后的所有產權及裝修成果不論在合同是否完全履行結束的情況下均無條件歸甲方所有。

(7)乙方與農貿市場經營戶簽訂的合同經營期限不得超過本項目合同簽訂的經營期限，且乙方與農貿市場經營戶簽訂的合同均須到甲方履行備案手續。

(8)租賃期滿，如甲方繼續對外租賃，乙方可參加競租，同等條件下，享有優先續租權。

3、房屋租賃用途

(1)乙方裝修和經營鹽城市香苑東園小區農貿市場，必須符合規劃用途及《鹽城市相關環境保護管理辦法》等相關法律法規要求，鹽城市香苑東園小區農貿市場裝修必須嚴格按《市區農貿市場建設改造實施意見》（鹽政辦發【2008】107號）、《鹽城市區菜市場建設規范標準》（鹽政辦發【2011】44號）和鹽政發【2013】27號等文件執行，農貿市場裝修時須內置面積8平方米以上的食品安全檢測室，并安排專人負責食品安全檢測。本項目裝修完成并通過招標人、工商及衛生等部門驗收，乙方可根據上述文件規定向政府申請對農貿市場建設的補償。如乙方未按甲方要求使用房屋并導致租賃合同不能履約的，責任由乙方承擔。

4、裝修工期及經營時間要求：

(1)自中標通知書發出之日起50日歷天內完成鹽城市香苑東園小區農貿市場裝修施工，未在規定期限內完成裝修施工的，乙方須向甲方支付違約金，違約金按每天2000元進行計算）。

(2)經營時間要求：乙方確保在2014年9月18日前自行完成農貿市場經營戶招租并正式營業，未在規定期限內完成招租并正式營業的，乙方須向

09、承租保證金

本項目承租保證金為人民幣叁拾萬元整，本項目承租保證金在中標人無違約情況下抵充租賃期內承租人最后一年的部分租金（承租保證金不計利息）。

10、違約責任

10.1如果乙方未按招標文件及合同約定對農貿市場進行裝修的，則乙方須向甲方支付違約賠償費，裝修工期延誤的每延誤一日按人民幣2000元計算；如果乙方未按招標文件及合同要求對農貿市場進行經營的，則乙方須向甲方支付違約賠償費，每發生一次按人民幣5000元計收。如乙方拒交違約賠償費或在規定期限內未向甲方交納租金的，則乙方須無條件退場且鹽城市香苑東園小區農貿市場裝修后的所有產權及裝修成果均無條件歸甲方所有，由此產生的違約責任和費用均由乙方承擔。

11、仲裁

11.1甲乙雙方應通過友好協商，解決在執行本合同中所發生的或與本合同有關的一切爭端，如果協商仍得不到解決，任何一方均可按“中華人民共和國合同法”規定提交調解、仲裁或直接向項目所在地人民法院提起訴訟。

11.2仲裁機構為鹽城仲裁委員會，仲裁裁決應為終局裁決，對雙方均具有約束力。

11.3仲裁費除仲裁機構另有裁決外應由敗訴方負擔。

11.4 在仲裁期間，除正在進行仲裁的部分外，本合同其它部分應繼續執行。

12、合同修改

欲對合同條款進行任何改動，均須由甲乙雙方簽署書面的合同修改書。

13、合同生效及其它

13.1本合同一式七份，以中文書寫，雙方各執三份，招標代理機構存檔一份。

13.2如需補充合同內容，經協商，雙方應簽署書面補充合同協議，該協議將作為本合同的一個組成部分。

13.3未盡事宜按照國家有關法律、法規等的規定執行或者在雙方簽訂合

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授權委托書

本授權委托書聲明：我（姓名）系（投標人名稱）的法定代表人，現授權委托（單位名稱）的（姓名）為我公司的代理人，以本公司的名義參加 項目的投標活動。代理人在開標、評標、合同談判過程中所簽署的一切文件和處理與之有關的一切事務，我均予以承認。

代理人： 性別： 年齡： 單 位： 部門： 職務：

代理人無轉委托權。特此委托。

注：授權委托人須將本人身份證復印件貼于此。

投標人（蓋章）:

法定代表人（簽字或蓋章）:

日期： 年 月 日

投標承諾書

鹽城市城南房地產開發有限責任公司：：

1、根據已收到的鹽城市香苑東園小區農貿市場租賃經營項目招標文件，我方經考察現場和研究貴方的招標文件后，決定無保留地接受招標文件所有條款，我方愿以租賃經營期限內總租金（租賃經營期限按10年計算）合計為人民幣 元，承租本項目招標范圍內的全部內容并承擔相應責任。

2、如果我方中標，我方將嚴格按招標人的裝修工期、經營時間和裝修質量要求抓緊實施。如果違約，貴單位有權沒收我方承租保證金，我方將無條件承擔相關違約責任，中止我方中標并選擇其它承租人。

3、如果我方中標，我方承諾免租期滿后第6年至第10年的年租金占總租金比例分別為19%、19.5%、20%、20.5%、21%。免租期滿后的每一年租金須在前一年的10月1日之前向招標人交納(即第6年的租金交納截止時間為:2018年10月1日,依次類推)，如我方未在規定期限內未向招標人交納租金，則我方無條件退場且鹽城市香苑東園小區農貿市場裝修后的所有產權及裝修成果均無條件歸招標人所有，并無條件接受招標人沒收我方的承租保證金，由此產生的違約責任和費用均由我方承擔。我方所報租金為招標人凈得價，所涉及所有水、電、稅費、物管等所有相關費用均由我方承擔（向招標人支付的租金由招標人負責開具稅票）。

4、保證忠實地執行甲乙雙方所簽的承租合同，并承擔合同規定的責任義務。

5、你單位的中標通知書和本投標文件將構成約束我們雙方的合同。

6、本投標文件自投標文件遞交之日起 60日歷天內有效。

投標人：（蓋章）法定代表人

或委托代理人：（簽字或蓋章）日 期 ： 年 月 日

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投標人為自然人的投標書封面及封袋式樣。

副本

鹽城市香苑東園小區農貿市場租賃經營項目

投 標 文 件

投 標 人（簽字）：

日 期： 年 月 日

第二篇：蘇州滄浪區姑香苑,南環橋農貿市場調查報告

農貿市場在滿足人民群眾日常生活需要、活躍地方經濟、促進社會發展中具有不可替代的作用，農貿市場建設要堅持與城市建設同步規劃，同步建設；農貿市場的改造提升要和舊城改造相結合；農貿市場的管理要與推進文明城市創建工作同步?？茖W規劃新市場，有計劃分步驟地推進舊市場的標準化改造，完善市場功能，多渠道籌集資金，各部門齊抓共管，突出制度創新，促進市場繁榮。

在經濟飛速發展人民生活水平快速提高的今天，農貿市場也應該跟上經濟發展的水平。蘇州市經濟發展較快人民生活水平有了很大的提高，但農貿市場的發展卻沒有跟上人民生活水平的發展。在這種條件下投資者的挑戰與機遇同時存在。

一、調查目的及所要解決的問題

目的：通過問卷調查的形式，了解農貿市場的經營環境，攤主的經營效益和經營預期為了方便廣大市民，讓市民吃上放心、舒心的農副產品，在市民方便區建立一個各方面都較優越（環境好、農副產品新鮮、價格公道等）的大型農貿市場。

所要解決的問題：目前蘇州農貿市場太過分散，而且市場臟、亂、差。通過對蘇州滄浪區農貿市場情況的具體調查與分析，改善農貿市場的現狀，從而增加攤主收益。

1、設施簡陋，發展嚴重滯后。城區農貿市場大多建于八、九十年代初，市場先天基礎條件較差，普遍存在建設起點低，交易大棚簡陋，光照、通風、供電線路、消防設施、地面硬化、交易攤位、停車、排水及排污、垃圾處理等市場基礎設施多年沒有得到很好的改造；交易大棚采用的是鋼架棚結構建造，由于年久失修，鋼架已經腐銹，隨時都有可能發生垮塌事故，已經到了非改不可的地步。

2、投入不足，改造缺乏資金。農貿市場的經營屬于薄利多銷、微利經營，因其投入多，租金高，經營較為困難，效益一般。

3、職責不清，缺乏有效管理。市場業主履行市場經營管理第一責任人職責不到位，管理缺位。

4、監管不力，食品安全堪憂。農貿市場一方面是生鮮食品和日常生活用品的重要銷售渠道，與老百姓的生活密切相關，直接關系到人民群眾的身體健康和 1 消費安全；同時，農貿市場也是假冒偽劣商品和不健康食品的最集中的銷售場所，多數市場還不具備食品、蔬菜檢驗檢測條件，存在著極大的消費風險。

5、有場無市。由于市場建設前期缺乏科學論證，選址不當，管理和服務跟不上等多種因素影響，部分商戶和群眾不愿進入市場經營和消費，雖然建成了市場，但市場出現空置現象，形同擺設。蔬菜、肉食、百貨、水果等攤點依然占據公路兩側，導致有場無市的尷尬局面，如保義、雙橋、等鄉鎮市場均不同情況的存在此種情況。

二、調查對象背景資料

南環橋果品批發市場蘇州市南環橋農副產品批發市場是蘇州市政府“菜籃子”重點工程。市場占地面積120畝,營業面積8萬多平方米，是蘇州市最大的綜合性農產品集散中心。市場被授予國家農業部定點市場、省級重點農副產品批發市場市場主營：蔬菜、干鮮果品、肉禽蛋、水產品、南北貨、冷凍食品、海鮮及特種水產品等。蘇州市南環橋農副產品批發市場移擴建工程投資3億元，占地340畝。新市場建設嚴格按照國家綠色市場要求和農業部、商務部頒發的標準化農產品批發市場規范要求實施，建成后將形成一個集蔬菜、水產、果品、鮮肉、家禽、豆制品、水發食品、糧油食品、南北干貨和冷凍食品等10大類的批發、加工、倉儲、配供、集散為一體的農產品批發現代物流園。新市場經營面積15萬平方米、道路6萬平方米、停車場3萬平方米、綠化3萬平方米，環場通暢、水陸兩全、交通便利。

三、調查分析方法

本研究以實地調查為主，根據統計研究的目的、任務和研究對象的特征選取了禽畜、蔬果、農副產品市場等幾個調查點，調查點的選取均根據統計研究需要先進行統計分組，然后采取分層隨機抽樣確定每一組的具體調查點。其中南環橋農貿市場集中了許多調查點。本調查有項目組四位成員于2011年6月28日至30日完成，項目組采取對調查點攤位經營者的隨機調查方式共調查了40份問卷。調查數據資料均運用統計軟件處理，本文主要應用了柱狀圖、餅圖和表格對統計調查數據進行分析研究，主要從客觀的角度描述了農貿市場攤位的經營現狀和攤 2 主的認知狀況。

四、對調研數據的分析

（一）、樣本特征分析

攤位是農貿市場的基本單位，攤主經營是農貿市場的個體。

大部分攤主在農貿市場經營的時間不同，超過十年的占8%，在十年到三年之間占80%。，在三年以下的占12%, 農貿市場攤主在戶籍上多表現為外來人口，當地居民僅占4%。

隨著經濟的高速發展，人民對居住環境，生活水平的要求的也隨之提高；而農貿市場的攤主基本不是本地人，對本地人的生活習慣沒什么深入了解，想要提高自身經營狀況必須從根本上進行改變。

（二）、農貿市場攤位經營狀況

本次調查就農貿市場攤位的盈利狀況做了了解。首先對不同農產品的種類經營攤位盈利情況用了五個程度（很好，較好，一般，較差，很差）做了總體上的調查分析。其中蔬菜攤位經營較好的占37%，一般的占58%，較差的占7%.水果攤位經營一般的占了調查總體的100%。水產品攤位經營較好的占33.3%，一般的占66.7%；而畜禽產品攤位經營較好的占調查總體的28.6%，一般的占71.4%。因而農貿市場攤位經營狀況總體上表現為一般，而蔬菜，水產品和畜禽產品在經營上具有一定的優勢和利潤空間。

攤主日銷售額情況對照圖

日銷售額***010000鮮肉類水產類蔬菜類干雜類水果類日銷售額

（三）、經營優勢和劣勢

通過對農貿市場攤位經營者的調查發現，攤主認為農貿市場經營農產品的優勢主 要是新鮮度高，占占了總體的84%；價格便宜，實惠，占了總體的78%；方便便利占了總數的68%；農產品種類繁多，占了總體的40%。而在劣勢方面，農貿市場攤位經營者則普遍認為是購物環境較差和衛生，安全難以保障，分別占了總體的64%和54%，其余就是攤位服務，信譽較差，占了總體的26%。因而整體而言，農貿市場攤位經營者都能夠正確認識到自身經營的優勢和劣勢，但由于每個攤位都追求自身利益最大化，從而犧牲農貿市場的整體形象也是一種必然，農貿市場在軟件方面的缺陷也是某個攤位經營者力所不及的。這從本次調查中的攤位經營利潤影響因素的數據顯示是一樣的，既攤位經營者認為最能夠影響其攤位經營利潤的原因是市場管理服務和同行之間的競爭，分別占了總體的56%和50%。因而農貿市場在今后需要加強管理力度和規范措施，真正的從軟件方面提高自身形象，使農貿市場攤位經營整體利潤達到最大化。

（四）、圖表分析

攤主對現階段經營狀況的滿意程度很滿意 一般不滿意

由此得出：很多買主都反映自己想去改變經營狀況，卻不是他們自己所能控制，這是由市場決定的。

五、建議方案和步驟

在現階段，穩步進行市場開發，可以從以下幾方面著手：

1、在市場的管理模式上不斷創新，充分利用中心的現有資源，要不斷探索新的服務項目，新的服務內容，新的服務方向，新的服務目標，不斷改進市場環境，提高服務水平，吸引商戶入市、消費者購物，以達到商戶隊伍不斷擴大，購物人 4 群不斷增加的目的。

2、隨著城區經濟的發展，人口也在不斷的增加，城區的日漸發展無疑為新的市場開發奠定了基礎，從現在起就應統籌規劃，從長計議，把握機遇，籌備建設幾個新的市場，既滿足人們的生活需求，又為目前的市場建設打開新的局面。

3、對現有農貿市場的硬件設施進行改造升級，使其經營環境更整潔、衛生，市場的管理、服務也要不斷的提升品質，更加的規范化和具有服務意識。關于對農貿市場建設改造的建議和對策：

農貿市場在滿足人民群眾日常生活需要、活躍地方經濟、促進社會發展中具有不可替代的作用，與其他商業設施的功能相比，農貿市場不僅具有一定的社會性，更具有很強的公益性。因此，農貿市場建設要堅持與城市建設同步規劃，同步建設；農貿市場的改造提升要和舊城改造相結合；農貿市場的管理要與推進文明城市創建同步。

為此，提出以下建議和對策：

（一）、網點布局要科學規劃?？茖W規劃，新建一批農貿市場和大型農產品批發市場，一方面根據城市發展需要和新建社區商業配套設施建設，結合交通條件和周邊市場等因素，綜合考慮，注重大中小結合，合理規劃和布局農貿市場。另一方面，農貿市場建設要注重科學性和前瞻性，要借鑒外地成功經驗，將它作為提升城市品位、完善城市功能、創建優秀旅游城市和文明城市的形象工程來建設，農貿市場建設，要把握高起點、高標準和功能全、設施好、環境優的原則，確保新建的農貿市場在經歷若干年后不落后。

（二）、功能提升要有序推進。完善功能，改造提升一批農貿市場，有效改善交易環境，解決農貿市場臟亂問題。農貿市場是城市發展的重要組成部分，也是城市商業網點建設的重要內容。商務部門要加強與工商、規劃、城建、城管等部門配合，有計劃地對城區現有農貿市場按標準化改建和升級達標改造兩種方式進行改造，利用3年左右時間分期分批對城區2個大型農貿市場（菜市場）和12個社區農貿市場進行整治和改造。按照《農產品批發市場改造建設規范》和《農貿市場改造建設標準》，重點開展對地面污水處理系統改造、水電系統改造、交易大廳維修以及產品加工分選包裝設施、綜合服務設施、市場信息采集發布系統、市場監控系統、農產品質量安全檢測系統和衛生保潔輔助設施等十個方面的改 5 造。

堅持先易后難，分步實施原則，先改造涉及人口多、覆蓋面廣、產權明晰、業主積極性高的農貿市場，扎實做好升級改造計劃，認真制定升級改造方案。

（三）、改造資金要多方籌措。農貿市場改造的首要難題是資金，為加快市場改造提升步伐，有必要由政府牽頭，采取政府補一點，業主出一點，探索農貿市場改造資金多渠道籌措辦法，進一步探索由政府引導、市場運作、政策推動的市場建設和改造新模式，把集貿市場建設和改造納入政府為民辦實事的民生工程；進一步探索企業投資、社會投資與個人參股投資和申請財政補貼相結合的投融資模式，有計劃分步驟地對集貿市場進行標準化升級改造,從根本上來解決市場問題。一是建議政府在每年的民生工程建設經費中，拿出部分資金作為農貿市場改造的專項資金，用于對新建或標準化改造驗收合格的農貿市場按投資比例進行配套補貼，?？顚Ｓ茫欢且笫袌霎a權單位必須定期進行場內設施及設備的維護。要求開辦單位每年從總收入中提取10%以上的資金，用于場內設施的維護和維修，保持良好的市場環境；三是制定優惠政策，鼓勵社會資金投入。對農貿市場要采取減免稅費等措施，吸引開發商和社會資金。

（四）、市場監管要各司其職。按照誰投資，誰受益，誰開辦、誰管理的原則，明確市場主辦單位就是市場管理第一責任人，進一步探索農貿市場的市場化管理新模式，引進和培育專業化的市場管理服務公司。發揮商務主管部門在市場改造、建設中的積極作用，依靠工商部門對市場準入和商品流通環境食品安全的監管，加強與城管部門的密切合作，要采取“一場一策”的辦法，拿出有針對性、可操作的舉措。對現有市場加強分類指導，合理進行交易場所布局規劃，適當設置攤位攤點，合理確定收費標準，維護市場公平競爭。各職能部門各司其職、各負其責，嚴把市場食品進貨查驗關、經營關、退出關，把不符合質量標準、衛生標準和安全標準的食品拒于市場之外，實現食品市場秩序明顯好轉，食品消費達到健康、衛生、安全的要求。

（五）、繁榮市場要制度創新。一是建立管理目標考核責任制，花大力氣解決市場臟亂差等問題，達到硬件設施改善、市場繁榮活躍、衛生制度落實、商品質量放心和文明服務優良的目標。二是積極開展達標評比競賽。誠信經營戶不僅能獲榮譽牌匾，還可得到市場物業方面的優惠待遇，激發市場經營戶參與標準化管理 6 的積極性。三是探索建立新的運行機制和管理模式，進一步推進農貿市場的設施改進和管理創新，努力營造一個環境整潔、服務周到、功能完善、市場繁榮的良好局面。

六、觀點和看法

（一）、蔣夢嘉同學：經過這次市場調查和報告整理過程，做市場調查真的不是一件容易的事。同樣天氣也很糟糕。幸好店主們大部分都很和善友好，這給我們帶來了不少的成就感和歡樂。不過有個問題也引起了我們的注意，農貿市場的硬件條件和政策不怎么完善。在經濟飛速發展的今天，人們的生活水平不斷提高，對生活水平和條件的要求也隨之提高。換者說：如今超市內也附帶蔬菜攤，鮮肉攤等。如農貿市場不進行改進，勢必會受到超市銷售的影響，從而影響菜農的收益，使他們入不敷出。還有一方面必須提的就是：很多菜農提到，一旦市場進行改革裝璜，菜價會有一定的上漲，也會受到同類農貿市場的影響。由此可以得出結論：農貿市場的改革是整個社會的事，而并非單單是菜農本身的事，給大眾帶來更多的便利和福利。

（二）、周亞男同學：通過今天的市場調查，我了解了那些農貿市場的攤主經營生意的不易。他們所在的農貿市場衛生環境遠不如我想像中的好，地理位置也很偏，交通也不夠便利。因為這些因素，買菜和賣菜都不是很方便，所以這樣多少會影響到攤主的收益。那些經營禽蛋類的店鋪也許會好一點，但是那些經營蔬果類的店鋪卻很不易。雖然新鮮度是一切食品的必備條件之一，但是相比而言，蔬果類的新鮮度是最難保持的。這樣的話，攤主們的收益就會大打折扣，只有對市場進行改造才能解決這一問題。攤主們也希望市場能夠進行改造，但是不是因為改造費用大就是因為自己的想法無法傳達給相關人員而作罷。所以，我希望攤主們可以早日實現自己的理想，政府也能對市場進行適當干預，以盡快解決這些問題，使攤主們的經營狀況得以改善。

（三）、徐娜同學：從今天的市場調查中我得到的感觸很深，我了解到雖然很多人都認為在農貿市場做生意會比較的賺錢，但是從今天的調查中才知道他們并沒 7 有我們想的那么幸運，當我們在床上睡著懶覺的時候，有誰會想到他們都已經奔波在批發農產品的路上，所以說風光的背后總是令人心酸的。踏進農貿市場的第一步，撲鼻而來的就是一股惡臭味，這在將來就是阻礙人們去農貿市場消費的因素，還有就是他們之間同行的競爭很激烈，兩家的價格只相差幾毛，再加上市場不完善的管理制度，讓他們還怎么賺取利潤！所以完善市場管理制度是很必須的，并且營造一個良好的銷售環境對他們是否盈利起著關鍵性的作用。

（四）、陳玉清同學：每次市場調查的感悟都有所不同，這和我們去的店家不同有直接關系，還有我們的心情也有間接的關系，你是什么樣的心情做的這次市場調查。是把他當成任務去完成，還是另有其他的目的呢。在進每一家店之前，首先給自己一個微笑，希望店家也會以同樣的表情回復我，當然很順利，10家店2個小時就走完了。去之前本以為會碰壁，誰知道完成的挺順利的，有點小開心。此次市場調查使我體會到了商販的辛酸和勞累，起早貪黑但是盈利不大。在調查中獲知他們中的大多數是外地人，最初他們開始來到這片陌生的城市，摸爬滾打來之不易，和他們相比，我們自慚形穢，幸福的生活需要我們自己去創造。社會競爭激烈，在小小的農貿市場都體現的淋漓盡致，小商販想盡辦法拉攏顧客，委屈了自己，只為賺取薄利，他們一向變強，但是無能為力，這是多么的悲哀。合理的市場機制或許可以改變他們的現狀，希望在未來農貿市場能更加人性化，更貼近農場主。

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