第一篇：《深圳市拆除重建類城市更新單元舊屋村范圍認定辦法》政策解讀

《深圳市拆除重建類城市更新單元舊屋村范圍認定辦法》政策解讀

一、政策修訂背景

2010年，為加快推進我市城市更新工作，保障城市化過程中原農村集體經濟組織的土地權益，根據《深圳市人民政府關于推進寶安龍崗兩區城中村（舊村）改造工作的若干意見》（深府〔2006〕257號）和《深圳市城市更新辦法》，我委制定了《深圳市寶安區、龍崗區、光明新區及坪山新區拆除重建類城市更新單元舊屋村范圍認定辦法（試行）》（深規土〔2010〕439號，以下簡稱原《認定辦法》），明確了舊屋村范圍的認定標準和程序，推進了我市城市更新工作，成效顯著。為進一步規范管理，結合當前城市更新事權下放，保障舊屋村認定工作的規范、有序，我委對原《認定辦法》進行了修訂，形成了《深圳市拆除重建類城市更新單元舊屋村范圍認定辦法》（以下簡稱《認定辦法》（修訂））。

二、主要修訂內容

《認定辦法》（修訂）主要在原《認定辦法》的基礎上擴大了政策適用范圍、細化了可納入與不可納入舊屋村范圍的建（構）筑物與公共服務設施情形、明確了舊屋村范圍的邊界劃定原則、完善了認定程序。

（一）關于舊屋村的概念范疇 1.關于適用范圍

原《認定辦法》對拆除重建類城市更新單元內舊屋村范圍的認定主要限于原特區外。為進一步推動城市更新工作，促進城市更新項目實施，《關于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》（深府辦〔2016〕38號）提出，“擴大舊屋村政策適用范圍，福田、羅湖、鹽田、南山等區在1992年6月18日市政府《關于深圳經濟特區農村城市化的暫行規定》實施前已經形成的原農村舊（祖）屋的集中分布區域，適用城市更新舊屋村有關政策”。

因此，《認定辦法》（修訂）在原《認定辦法》的基礎上，調整政策適用范圍為原特區內在《關于深圳經濟特區農村城市化的暫行規定》實施前（1992年6月18日，以下簡稱《規定》）、原特區外在《深圳市寶安、龍崗區規劃、國土管理暫行辦法》實施前（1993年7月14日，以下簡稱《辦法》）正在建設或者已經形成的、且現狀主要為原農村舊（祖）屋等建（構）筑物的集中分布區域。

2.關于建設形態

《認定辦法》（修訂）將原《認定辦法》中實施前“已經形成”調整為實施前“正在建設或者已經形成（以下簡稱已經建設）”。建（構）筑物“正在建設”的情形根據地形圖測繪相關規范，在地形圖中以標注“建”字表示，具體認定中以測繪成果的標識為準。

（二）關于可納入舊屋村范圍的建（構）筑物、公共服務設施的情形

1.關于納入舊屋村范圍的公共服務設施情形

為提高可操作性，《認定辦法》（修訂）對可納入舊屋村范圍的公共服務設施，通過歸納式與列舉式結合的方法做出了更細致、明確的規定。具體結合舊屋村實際建設情況，參考《深圳市城市規劃標準與準則》等相關規范，調整為“為舊屋村生活服務的教育（幼兒園、托兒所、村小學等）、醫療衛生（衛生所、公廁等）、交通（村道、街巷、胡同等）、民俗活動（禮堂、祠堂等）、行政管理與社區服務（村委會、農貿市場等）等公共服務設施”。

2.關于納入舊屋村范圍的公共空間及其他零散用地情形

關于舊屋村范圍內的風水塘、球場、活動廣場、曬谷場等公共空間及其他零散用地的認定。舊屋村范圍主要為對現狀建筑區域的認定，但考慮到此類公共空間確屬“為舊屋村生活服務的”必需空間，為進一步保障原農村權益，《認定辦法》（修訂）與城市更新現行政策相銜接，參照零星用地的規定，對納入舊屋村范圍的公共空間及其他零散用地限定“原則上總量不得超過舊屋村范圍總用地面積的10%且總面積不得大于3000平方米”。

3.關于建（構）筑物發生重建、加建、改建、擴建的處置

對于現實中存在部分舊（祖）屋、公共服務設施發生重建、加建、改建、擴建的情形，本著尊重歷史、面對事實的原則，《認定辦法》（修訂）在銜接已有政策的基礎上，對發生重建、加建、改建、擴建的情形綜合考慮建設時點與建設體量，酌情予以納入舊屋村范圍。

（1）2009年6月2日之后建設的不予納入舊屋村范圍 依據《深圳市人民代表大會常務委員會關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》（以下簡稱《決定》），對《決定》實施后（即2009年6月2日之后）發生重建、加建、改建、擴建的舊（祖）屋、公共服務設施不予納入舊屋村范圍。

（2）2009年6月2日前建設的舊（祖）屋可納入舊屋村范圍的情形

根據《深圳市寶安龍崗兩區城市化土地管理辦法》（深府〔2004〕102號）等相關規定，在2009年6月2日之前進行重建、加建、改建、擴建后不涉及擴大建筑基底范圍，且建筑面積未超過480平方米的，《認定辦法》（修訂）規定可以納入舊屋村范圍；對于《辦法》實施前已經建成、建筑面積超過480平方米，在《辦法》實施后未進行重建、加建、改建、擴建的舊（祖）屋，也屬于納入舊屋村范圍的情形。

（3）2009年6月2日前建設的公共服務設施可納入舊屋村范圍的情形

考慮到原農村建成區域公共基礎設施嚴重匱乏且建筑體量不大，為支持社區發展，不對其重建、加建、改建、擴建的體量予以限制，僅限定其須不改變其公共服務功能。即原為公共服務設施，現狀仍用于公共服務功能，且未在2009年6月2日之后進行重建、加建、改建、擴建的，可納入舊屋村范圍。

4.其他情形

（1）舊（祖）屋由于年代久遠、長期失修、原建筑質量不好等原因，坍塌或者廢棄但墻基尚存的情形。此類情形屬于舊（祖）屋的自然變化，舊（祖）屋相關權益不改變，為保障原村民的合理權益，此類情形可納入舊屋村范圍。

（2）《規定》或者《辦法》實施前已經建設的，依照《深圳經濟特區處理歷史遺留違法私房若干規定》等規定已辦理房產證的私房，可納入舊屋村范圍。

（三）關于不可納入舊屋村范圍的建（構）筑物、公共服務設施的情形

舊屋村范圍的認定主要為合理保障原農村基本權益，以下情形與舊屋村認定的相關條件不符，不予納入舊屋村范圍：

1.廠房及其它生產經營性用房；

2.《規定》或者《辦法》實施前已經建設的舊（祖）屋，實施后進行重建、加建、改建、擴建導致擴大建筑基底范圍的，實施后進行重建、加建、改建、擴建導致建筑面積超過480平方米的，以及在2009年6月2日之后進行重建、加建、改建、擴建的；

3.《規定》或者《辦法》實施前已經建設的公共服務設施，現狀不再用于公共服務功能的，以及在2009年6月2日之后進行重建、加建、改建、擴建的；

4.《規定》或者《辦法》實施后空地上新建設的私房、各類公共服務設施；

5.除《認定辦法》（修訂）第三條第五項規定的情形外，已出讓、已納入國有土地儲備的國有土地及其地上建（構）筑物，以及原特區內已完成土地及地上建（構）筑物征轉及補償手續的，原特區外已征轉的國有土地。

（四）關于舊屋村范圍的邊界劃定原則

《認定辦法》（修訂）對舊屋村范圍邊界確定的原則予以了明確。但由于舊屋村的現實情形各異，其范圍邊界的劃定難以確定一致性標準，在實際劃定中需根據所述原則結合實際地形、建設等情況確定具體邊界。

（五）關于舊屋村認定工作主體的調整

根據《深圳市人民政府關于施行城市更新工作改革的決定》（市政府令第288號）對城市更新工作職權調整的相關規定，舊屋村范圍認定的工作主體調整為“區城市更新機構”。

（六）關于舊屋村范圍的認定程序

1.認定申請應提交的材料，需至少包含以下幾項：（1）原農村集體經濟組織繼受單位（股份合作公司）的書面申請書。申請書應說明舊屋村相關基本信息與概況，包括占地面積、建成時間、使用情況、居住人口、相關私房的產權登記情況、有無《規定》或者《辦法》實施后建設的私房等情況。

（2）按規定制作的舊屋村范圍報審圖。報審圖應在現狀實測地形圖上制作，標注舊屋村的區位、范圍、面積、坐標并附相關電子文件。

舊屋村范圍的界定需以《規定》或者《辦法》實施前市規劃國土部門委托的具有測繪資質的單位提供的實測地形圖或者航空影像圖等測繪成果為依據。《規定》或者《辦法》實施前沒有上述測繪成果的，可參照《規定》或者《辦法》實施后最早的測繪成果提出范圍。擬納入舊屋村范圍、涉及在《規定》或者《辦法》實施后重建、加建、改建、擴建的舊（祖）屋，應提供建筑物現狀測繪報告。建筑物現狀測繪報告由申請主體委托具有測繪資質的單位提供。

（3）街道辦對舊屋村范圍報審圖的書面意見。2.增加更新單元納入計劃前對舊屋村范圍初步核查的程序

包含舊屋村的更新單元在城市更新單元計劃申報前應申請舊屋村范圍初步核查，以初步核算舊屋村范圍認定可計入的合法用地指標。待城市更新單元列入城市更新單元計劃后，再依據初步核查成果進行復核確認，完成舊屋村范圍的認定。

3.意見征求與公示

舊屋村范圍的初步認定成果需征求文物保護部門的意見，予以處理后再組織公示。公示范圍在原《認定辦法》的基礎上進一步擴大為“公示應醒目，地點及方式包括但不限于舊屋村現場、舊屋村所在街道辦、區更新機構部門網站”。

（七）關于政策有效期

政策有效期為5年，自發布實施之日起施行，原《認定辦法》同時廢止。

第二篇：深圳市羅湖區拆除重建類城市更新實施辦法(試行)

深圳市羅湖區拆除重建類城市更新實施辦法（試行）

（征求意見稿）

第一章 總 則

第一條 為穩步推進本區城市更新工作，明確各職能部門工作分工，規范和簡化工作流程，提高工作效率，根據《深圳市城市更新辦法》、《深圳市城市更新辦法實施細則》（以下簡稱《實施細則》）、《深圳市城市更新單元規劃制定計劃申報指引（試行）》（以下簡稱《申報指引》）、《深圳市城市更新提速專項行動計劃》并結合本區工作實際，制定本實施辦法，用以指導本區拆除重建類項目城市更新工作。

第二條 區政府成立羅湖區城市更新工作協調小組（以下簡稱區協調小組）負責領導全區城市更新工作，對涉及全區城市更新工作的重大事項進行決策。

區協調小組由區政府各有關職能部門和各街道辦事處組成，協調小組辦公室設在區城市更新職能部門，各職能部門和各街道辦事處應當根據本辦法履行職責。

第三條 區政府成立老舊住宅區城市更新辦公室，負責協調老舊住宅區更新改造工作。

第四條 城市更新工作應堅持產業第一原則，對符合本區產業發展要求的更新單元予以重點扶持。

第二章 計劃申報與規劃編制

第五條 城市更新單元計劃申報分為三類

（一）區政府相關部門作為申報主體的，應按《實施細則》和

《申報指引》的要求直接將申報材料報送市規劃國土委進行審查。

（二）以舊住宅區為主的城市更新單元，由區老舊住宅區城市更新辦公室以區城市更新職能部門名義申報。

老舊住宅區更新改造，由各街道辦事處組織現狀調研、城市更新單元擬定、意愿征集、可行性分析等工作。對《實施細則》出臺前，市場主體向區城市更新職能部門申報的老舊住宅區項目，各街道辦事處可通過公示的方式對原市場主體征集的意愿進行核查確認，但此意愿公示不作為確定實施主體的依據。

《實施細則》出臺后，區城市更新職能部門不再受理老舊住宅區城市更新項目的申報。區政府認為確需拆除重建的老舊住宅區，由老舊住宅區城市更新辦公室提出改造意向，經區協調小組議定后，由街道辦事處開展現狀調研、城市更新單元擬定、意愿征集、可行性分析等前期工作。

（三）除

（一）、（二）以外的更新單元計劃申報，申報主體應向區城市更新職能部門提交申報材料，按照《實施細則》和《申報指引》的要求準備申報材料，所有材料一式三份并附電子文件。

申報更新單元涉及產業的，還需提交產業規劃研究證明文件。第六條 申報主體應符合《實施細則》的相關要求，并必須對申報材料的真實性、合法性負責，并承擔由此引起的法律責任。

第七條 區城市更新職能部門收到申報材料后，根據《實施細則》和《申報指引》的要求對申報材料進行核對，申報材料不符合相關要求的，5個工作日內書面答復申請人并說明理由。

第八條 區城市更新職能部門初審認為申報材料符合相關要求的，將相關申報材料轉以下單位征求意見，各單位分別就各自職責內容，在5個工作日內提出書面意見回復區城市更新職能部門：

區發改部門負責對申報更新單元現有土地用途、建筑物使用功能或者資源能源利用是否明顯不符合我區社會經濟發展要求，能耗、水耗、污染物排放是否嚴重超出國家、省和市相關標準，或者是否存在土地利用效益低下以及其他嚴重影響城市近期建設規劃實施的情形；更新單元范圍內近5年實施綜合整治的情況提供意見。

區經濟促進部門負責對申報更新單元現有土地用途、建筑物使用功能或者資源能源利用是否存在屬于本市禁止類和淘汰類產業，影響城市產業規劃實施并且可以進行產業升級的情形，是否符合全區產業發展整體布局情況提供意見。

區建設（住宅）部門負責對申報更新單元內現狀建筑物是否存在根據《危險房屋鑒定標準》鑒定為危房的房屋集中，或者建筑質量有其他嚴重安全隱患的情形；更新單元范圍內近5年實施綜合整治的情況；更新單元范圍內涉及保障性住房建設以及需求的情況提供意見。

區環保水務部門負責對申報更新單元內現狀環境和建筑物是否存在環境污染，包括現狀建筑物是否存在經常性水浸等其他情形必須進行環境影響評估，提供意見。

區城管部門負責對更新單元范圍內近5年實施綜合整治的情況提供意見，其中更新單元范圍涉及城中村的，應同時說明是否已列入全市城中村綜合整治二類項目。

區公安機關消防機構負責對申報更新單元內現狀建筑物是否存在消防通道、消防登高面等不滿足相關規定，存在嚴重消防隱患的情形提供意見。

更新單元所在街道辦事處負責對進行城市更新的必要性；更新單元范圍和擬拆除范圍的合理性；更新單元社會治安現狀管理情況，是否存在信訪投訴量大、內部矛盾大等不利于維穩的因素；更新單元范圍內近5年實施綜合整治的情況提供意見。

區城市更新職能部門可根據實際情況進一步征求其它相關職能部門意見。

第九條 區城市更新職能部門在職能范圍內對更新單元的審查，包括如下內容：

（一）所在片區規劃功能定位是否發生重大調整，現有土地用途、土地利用是否與規劃功能不符影響城市規劃實施；

（二）申報更新單元是否存在城市基礎設施、公共服務設施嚴重不足的問題，按照規劃是否需要落實獨立占地用地面積大于3000平方米的城市基礎設施、公共服務設施或者其他城市公共利益項目；

（三）更新單元內現狀建設情況進行核查；

（四）更新單元規劃符合性審查；

（五）更新單元改造時序合理性審查。

（六）更新單元范圍涉及城中村的，對整村申報情況進行說明。第十條 區城市更新職能部門應就更新單元范圍內土地、房產權屬、土地利用及規劃情況等征求市規劃國土委派出機構意見，由市規

劃國土委派出機構就相關情況出具書面意見及提供相關資料（主要包括片區法定圖則和上層次規劃情況等），以便審核更新單元是否符合申報要求。

第十一條 更新單元所在街道辦事處應根據市規劃國土委派出機構和申報主體提供的相關材料，按照《實施細則》和《申報指引》的要求，對地塊編號、房屋編號、權利主體、更新意愿等內容進行核查，對更新意愿達成情況及計劃申報主體資格進行認定。

更新單元所在街道辦事處應對改造意愿達成情況進行為期7個自然日的公示，公示材料應包括更新單元改造意愿公告、更新意愿匯總表、更新單元范圍圖、現狀權屬圖、建筑信息圖，公示地點包括項目現場和轄區街道辦，同時在深圳商報或深圳特區報、羅湖電子政務網上進行公示。

更新單元所在街道辦事處應做好公示期間的咨詢解釋工作。公示完畢，更新單元所在街道辦事處應對公示意見進行書面匯總并就更新意愿達成情況向區城市更新職能部門做出書面說明。

第十二條 區城市更新職能部門根據各職能部門意見和改造意愿達成情況，按照《實施細則》和《申報指引》的要求對申報更新單元材料進行審核。審核后不同意申報的更新單元，區城市更新職能部門應當書面答復申請人并說明理由；同意申報的更新單元，由區城市更新職能部門形成書面意見報送市規劃國土委審批。

第十三條 更新單元計劃經市政府批準后，在編制更新單元規劃之前需完成更新單元范圍內土地及建筑物信息的核查、匯總工作。

區城市更新職能部門應組織計劃申報主體委托具有相應資質的機構按照有關規定編制城市更新單元規劃；同時，將申報主體提供的產業規劃，轉區經濟促進部門審批。

城市更新單元規劃編制完成，由組織編制單位報市規劃國土委派出機構審批。

土地及建筑物信息的核查、匯總工作和城市更新單元規劃的報批應當在更新單元計劃公告之日起一年內完成。

第三章 項目實施主體確定程序

第十四條 項目實施主體核準前，對于拆除范圍內存在多個權利主體的，依照《實施細則》的規定，須將房地產的全部相關權益轉移到同一單位后，形成單一主體，并報區城市更新職能部門審查備案。

第十五條 項目實施主體核準前，須完成更新單元規劃審批工作。同時，如拆除范圍內土地和建筑物存在查封情況，應完成解封手續；如拆遷范圍內土地和建筑物存在抵押情況，應解除抵押或取得抵押權人書面同意。

第十六條 城市更新項目確定項目實施主體，應當按照以下程序進行：

（一）申請單位向區城市更新職能部門提出申請，按照《實施細則》的要求準備申請材料（申請書需各相關街道辦事處及社區工作站對項目現狀房屋、土地權屬及信訪情況進行核查確認，并在簽署意見后加蓋公章）。區城市更新職能部門收齊城市更新項目改造主體確定

申請材料后，依照《實施細則》的規定，10個工作日內完成對相關申請材料的核查。

（二）區城市更新職能部門根據《實施細則》第五十條相關規定，對申請人符合實施主體確認條件的城市更新項目，組織進行為期7個自然日的公示，公示費用由申請人承擔。區城市更新職能部門在公示期結束后5個工作日內完成公示意見的處理。對公示內容有關異議經核實成立或者暫時無法確定的，應當給予申請人書面答復并說明理由；對公示期內未收到意見或者有關異議經核實不成立的，存在以下情況的，上報區協調小組：

1、屬市區重大（點）城市更新項目；

2、需多部門協調研究的城市更新項目；

3、其他情況比較復雜的城市更新項目。

（三）需上報區協調小組的城市更新項目，由區協調小組審議后確定項目實施主體；其他城市更新項目，由區城市更新主管部門根據相關城市更新政策確定項目實施主體。申請單位繳納監管資金并取得區財政部門的《付清監管資金證明》后，由區城市更新職能部門在5個工作日內與申請人簽訂項目實施監管協議，向申請人核發實施主體確認文件，并抄送市規劃國土委。

第十七條 項目實施主體核準后，兩年內未簽訂《土地使用權出讓合同書》的，須重新辦理項目實施主體確定手續及項目實施監管協議手續，并且該開發主體五年內不能參與我區城市更新項目；已簽訂《土地使用權出讓合同書》的，須按《土地使用權出讓合同書》的具

體約定執行。

第十八條 對于拆除范圍內存在多個權利主體，并且權利主體包含自然人的城市更新項目，采取設立資金監管賬戶的措施對其進行監管。

項目實施主體向區財政主管部門設立的城市更新監管資金專用賬戶繳納監管資金，由區財政主管部門出具《付清監管資金證明》。

監管資金按照拆遷范圍內的現狀建筑物總建筑面積（扣除實施主體自有房產的建筑面積）×3000元（人民幣）/平方米標準收取。現狀建筑物總建筑面積以單元規劃文本（報市規劃國土委送審稿）列明建筑面積為準。

監管資金分兩次返還實施主體。項目實施范圍內所建回遷樓主體封頂后，區財政主管部門按相關規定，退還實施主體已繳納監管資金的60%款項；項目全部通過建設主管部門竣工驗收備案審核及回遷入伙后，區財政主管部門按相關規定，退還實施主體監管資金的所有余款。

第四章 項目實施后期的監督措施

第十九條 項目申請房地產預售前，實施主體應向區城市更新職能部門申請核實監管協議的履行情況、項目拆除范圍內的建筑物拆除情況及回遷安置責任的履行情況。

第二十條 監管協議履行情況，依以下程序核實：

（一）實施主體向區城市更新職能部門提出申請，并提交以下資料（均需加蓋實施主體單位公章）：

1、申報核實監管協議履行情況的申請書及相關證明材料（內容應包含監管協議的履行情況說明）；

2、實施主體申請人身份文件，含營業執照、組織代碼證、法定代表人證明書、法定代表人證明文件、委托書等；

3、城市基礎設施和公共服務設施用地移交部門的確認意見。

4、其他相關文件資料。

（二）區城市更新職能部門收齊申請材料后20個工作日內完成對相關申請材料的核查。

（三）經區協調小組研究，并核實監管協議內容的完成情況后，由區城市更新職能部門在10個工作日內向申請人核發監管協議履行情況文件，并抄送市規劃國土委。

第二十一條 項目搬遷范圍內建筑物回遷安置責任等履行情況，依以下程序核實：

（一）實施主體提交如下資料（均需加蓋實施主體單位公章）：

1、實施主體申請人身份文件，含營業執照、組織代碼證、法定代表人證明書、法定代表人證明文件、委托書等；

2、搬遷檔案備案文件；

3、房屋回遷接受安置協議書；

4、付清臨時安置補助費證明；

5、回遷安置總表；

6、其他相關文件資料。

（二）區城市更新職能部門收到資料后20個工作日內完成核查，并向市規劃國土部門出具《搬遷補償安置履行情況意見書》。

第五章 附 則

第二十二條 各街道辦事處負責城市更新相關問題的咨詢與投訴，確保受城市更新項目影響的居民能夠通過合法渠道表達城市更新過程中的意見，并作好相關信訪維穩工作。

第二十三條 本實施辦法由羅湖區人民政府負責解釋。第二十四條 本實施辦法自二零一二年 月 日起施行。

第三篇：深圳市拆除重建類城市更新項目操作基本程序

拆除重建類城市更新項目操作基本程序

根據《深圳市城市更新辦法》及相關規定，拆除重建類城市更新項目操作程序，包括兩個層面的工作：一個層面是包括城市更新計劃、土地和房屋確權、更新單元規劃編制審批、改造實施主體確認和新用地相關行政許可事項等審批相關工作；另一層面是收購談判、協議簽訂及其履行。區城改辦根據現有相關文件規定，將基本操作程序進行了分類歸納，供相關企業和業主參考。需要說明的是，城市更新辦法實施細則還在制定中，最終程序可能會有調整。

第一部分：涉及政府部門的工作程序

一、計劃申報

城市更新計劃申報包括城市更新單元規劃制定計劃申報和城市更新項目實施計劃申報兩部分：

（一）城市更新單元規劃制定計劃申報

1.各申報主體按照《深圳市城市更新單元規劃制定計劃申報指引》要求,備齊申報材料，經轄區街道辦同意后向區城改辦提出申請。

2.區城改辦根據轄區內城市更新工作需要,對申報項目進行初步核查、整理、匯總,并對全區申報項目進行現場踏勘 ,擬訂《區城市更新單元規劃制定計劃(草案)》后報區政府審議。

3.區城改辦根據區政府審議意見, 修改、完善《區城市更新單元規劃制定計劃》后,向市規劃國土委進行申報。

（二）城市更新項目實施計劃申報

已取得城市更新單元規劃批復和改造實施主體確認書的單位，可備齊申報材料向區城改辦申請納入城市更新項目實施計劃。區城改辦 審核后，向市規劃國土委進行申報。

二、土地及房屋確權、登記

納入城市更新計劃的改造項目，在編制更新單元規劃之前，需完成更新單元范圍內土地及房屋的確權、登記手續，詳細的確權、登記手續還未明確。

三、城市更新單元規劃組織編制及申報

（一）城市更新單元規劃編制

1.由區城改辦組織原計劃申報單位委托具備資質的規劃編制單位編制完成城市更新單元規劃草案；區政府組織實施的城市更新項目，由區城改辦委托具備設計資質的規劃編制單位編制完成城市更新單元規劃草案。

2.草案編制完成后，區城改辦組織街道辦、社區及相關部門召開協調會議，對城市更新單元規劃草案進行技術咨詢。

3.區城改辦組織規劃編制單位依據協調會意見,對城市更新單元規劃草案進行修改、完善。

（二）城市更新單元規劃申報

1.城市更新單元規劃草案經區政府同意后，由區城改辦組織向市規劃國土管理局申報。

2.更新單元規劃不涉及改變法定圖則強制性內容的，由管理局更新科組織召開聯席會議，通過審議后，區城改辦組織公示（公示期為15個自然日），并對公示意見匯總、整理，提出處理意見。管理局完成公示意見處理后，核發批復，并向市城市更新辦備案。

3.更新單元規劃涉及改變法定圖則強制性內容的，由管理局提出初 審意見后，報市城市更新辦。市城市更新辦在征求相關部門意見后形成審定的規劃草案，報請市規劃國土委技術委員會審議。審議通過后由規劃組織編制主體組織進行公示（公示期為15個自然日），并對公示意見匯總、整理，提出處理意見。市規劃國土委在公示結束并完成公示意見處理后，將審定的規劃草案和公示處理意見報請市城市規劃委員會建筑與環境藝術委員會審議，審議通過后由市規劃國土委向申報單位核發規劃批復。

四、改造實施主體確認

區城改辦負責確認改造實施主體資格，包括單一權利主體項目和多個權利主體項目。

（一）確認條件：

1.項目城市更新單元規劃已批準；

2.多個權利主體項目的申請確認范圍內收購補償安置協議已全部簽訂；

3.房屋和其它地上附著物已清拆完畢（申請前暫不能清拆的，應提供相關證明材料）

（二）申請材料：

1.改造實施主體確認申請書；

2.申請確認范圍內土地、房屋和其它地上附著物測繪報告； 3.申請確認范圍界址點測繪放樁報告； 4.申請確認范圍內收購補償安置完成證明材料：（1）收購補償安置完成情況匯總表；（2）異地安置情況和回遷安置表；（3）收購補償安置協議（含被收購人身份證、聯系方式等）；（4）付款憑證；

（5）自有物業的，權屬證明文件；

（6）未征轉用地的，原村股份公司出具的權屬證明文件；（7）涉及城中村、舊屋村的，原農村集體經濟組織繼受單位股東大會表決文件。

5.申請確認主體身份文件；（1）營業執照；（2）組織代碼證；（3）法定代表人證明書；（4）法人委托書；

（5）法定代表人、受托人身份證明； 6.其它相關文件。

（三）工作程序：

1.區城改辦收到申請并核查相關資料文件齊全后，在10個工作日（單一權利主體項目5個工作日）內把申請確認范圍內物業權屬、收購補償安置情況等在改造項目現場、有關媒體和區城改辦網站上予以公示，公示期15個自然日。

2.公示期內無任何第三人提出異議或異議不成立的，區城改辦在10個工作日（單一權利主體項目5個工作日）內與改造實施主體簽訂改造監管協議，并核發《改造實施主體確認書》。確認結果在區城改辦網站予以公告。

監管協議應包含公共設施用地移交、回遷安置責任等監管事項、措 施及雙方權利義務等內容。

不涉及公共設施用地移交且無回遷安置房的，不簽訂監管協議直接核發《改造實施主體確認書》。

（四）其它：

1.改造實施主體憑《改造實施主體確認書》向規劃國土等職能部門申辦相關行政許可手續。

2.規劃國土部門簽訂出讓合同時，應按照《改造實施主體確認書》的要求，將監管協議回遷安置等重要事項和監管措施在出讓合同中予以明確。

五、其它行政許可、非行政許可及行政服務事項

（一）申請辦理房地產證注銷

改造主體憑與權利主體簽訂的有效拆遷安置協議及有關資料向市房地產登記主管部門申請辦理房地產證注銷。

（二）建設用地報備

改造實施主體持更新單元規劃批復、改造實施主體確認文件及其它有關資料向市規劃國土委管理局申請建設用地報備。

（三）申請辦理建設用地方案圖和建設用地規劃許可證

改造實施主體獲確認后，持相關材料向市規劃國土委管理局申請辦理建設用地方案圖和建設用地規劃許可證。

（四）申請制作宗地圖

改造實施主體在取得項目建設用地方案圖和建設用地規劃許可證后，向市規劃國土委管理局申請制作宗地圖。

（五）申請簽訂土地使用權出讓合同 改造實施主體在取得項目建設用地方案圖和建設用地規劃許可證后，向市規劃國土委管理局申請簽訂土地使用權出讓合同。由管理局依據《深圳市城市更新辦法》有關規定測算地價、依據更新單元規劃批復確定有關捆綁拆遷責任、義務及約定，與改造主體簽訂土地使用權出讓合同。

（六）辦理其它行政許可、非行政許可和行政服務事項參照新建建筑工程報建程序及流程。

第二部分：收購補償安置

一、基本做法

《深圳市城市更新辦法》將收購補償安置工作，主要交由市場運作，按照“誰完成收購，誰有權改造”的原則，收購補償安置工作主要由收購人和業主共同完成。

二、收購補償安置工作時段

原則上，只要被收購物業被劃入城市更新單元內，雙方即可開始協商簽訂收購補償安置協議。但必須在收購人申請確認改造實施主體前完成協議簽訂。

三、收購補償安置協議的主要內容

一般應包括雙方信息、被收購物業位置面積結構等、補償方式（房屋損失補償、搬遷費、臨時安置費等）、補償款支付約定、房屋交付、房屋產權注銷等；以安置方式補償的，還應約定安置房位置、樓層、戶型、面積、裝修標準和交付時間等。

四、房屋及其它地上附著物拆除時機

按照現行操作程序，在確認改造實施主體前，范圍內房屋和其它地 上附著物應予以清拆，即拆除時間應在申請確認改造實施主體以前。

需要注意的是，拆除前，建筑物應已測繪，且涉及移交的公共設施用地的，已完成證據保全等工作，為后續的公共設施用地移交補償工作提供依據。

第四篇：深圳市拆除重建類城市更新項目房地產證注銷操作規則(試行)

拆除重建類城市更新項目房地產證注銷操

作規則（試行）

一、工作依據

（一）《房屋登記辦法》（建設部令第168號）；

（二）《廣東省城鎮房地產權登記條例》；

（三）《深圳經濟特區房地產登記條例》；

（四）其他相關的法律、法規、規章及規范性文件。

二、適用范圍

滿足下列條件的城市更新項目可按照本規則，由房地產權利人或其授權的申請人申請辦理房地產證注銷登記：

（一）已列入全市城市更新或改造計劃；

（二）改造專項規劃或城市更新單元規劃已經審批通過并取得規劃批復；

（三）對于非由權利人實施的項目，項目實施主體已與權利人簽訂拆遷補償安置協議；

（四）項目實施主體已經區政府（管委會）城市更新主管部門確認并核發實施主體確認文件。

三、申請材料

（一）《深圳市房地產變更登記及其他登記申請表》（房地產權利人簽名或蓋章）；

（二）申請人身份證明（核原件收復印件，權利人無法

親自到場的，應提交經公證的授權委托書）；

（三）房地產證或其他權利證書（原件）；

（四）含項目改造范圍圖的改造專項規劃或城市更新單元規劃批復文件（核原件收復印件）；

（五）項目實施主體確認文件（核原件收復印件）；

（六）與申請注銷房地產證的房地產對應的拆遷補償安置協議書（核原件收復印件）；

（七）法律、法規、規章及規范性文件規定的其他文件。

四、審核時限

自受理之日起三十個工作日內（不含公告期）。

五、其他事項

（一）已取得拆遷許可證的城市更新項目辦理房地產證注銷參照本規則執行，申請人在申請時提交拆遷許可證。

（二）房屋已實際拆除的城市更新項目辦理房地產證注銷參照本規則執行。

（三）項目實施主體已與權利人簽訂拆遷補償安置協議且房屋已實際拆除完畢，但確實無法聯系權利人親自到場或進行授權委托，不能提供第三條第（一）、（二）項材料的，在符合下列條件時，可由項目實施主體參照本規則申請辦理房地產證注銷：

1.區政府（管委會）城市更新主管部門對拆遷補償安置協議書的真實性以及房屋拆除情況進行確認，并出具同意由

項目實施主體申請注銷房地產證的意見；

2.管理局就項目實施主體、項目改造范圍及房屋拆除情況等出具意見；

3.項目實施主體對無法聯系權利人的情況進行書面說明。

房地產登記機構在辦理房地產證注銷之前應在《深圳特區報》或《深圳商報》和房屋現場進行公告，公告期為十天。公告期間無異議或異議不成立的，可辦理注銷。

（四）對于遺失房地產證、房屋所有權證書等權利證書，不能提供第三條第（三）項材料的，在符合下列條件時，可參照本規則辦理房地產證注銷：

1.區政府（管委會）城市更新主管部門對房屋拆除情況進行確認，并出具同意申請注銷房地產證的意見；

2.經房地產登記機構核查，拆遷補償安置協議載明的房產證號、房屋位置、房屋權利人等房屋自然狀況、權利狀況與房地產登記簿所記載的內容一致。

房地產登記機構在辦理房地產證注銷之前應在《深圳特區報》或《深圳商報》和房屋現場進行公告，公告期為十天。公告期間無異議或異議不成立的，可辦理注銷。

第五篇：深圳市關于拆除重建類城市更新項目實施主體確認工作的通知(【2010】207號)

關于拆除重建類城市更新項目實施主體確認工作的通知

深規土〔2010〕207號

各區人民政府（新區管委會）、各有關單位：

按照市政府相關會議精神，為搶抓機遇推進城市更新工作，現就拆除重建類城市更新項目實施主體確認工作的相關事項通知如下：

一、改造專項規劃或城市更新單元規劃已獲批準的拆除重建類城市更新項目的權利人按照《深圳市城市更新辦法》第三十二條、第三十三條的規定形成或作為單一主體實施城市更新的，由各區政府（含新區管委會，下同）城市更新主管部門負責對其實施主體資格進行確認。

二、各區政府城市更新主管部門要切實提高工作效率，對于權利人單一的項目，應在收到申請之日起十個工作日之內作出是否確認的答復；對于權利人非單一的項目，應在收到申請之日起二十個工作日之內作出是否確認的答復。

三、各區政府城市更新主管部門對項目實施主體進行確認之前應組織開展公示，公示時間不少于七天，實施主體確認文件應抄送市規劃國土委及相關單位。

四、在《深圳市城市更新辦法》相關實施細則頒布實施之前，實施主體確認的具體程序由各區結合實際情況自行確定。

特此通知。

二○一○年四月一日