第一篇：關于對蓮花山莊別墅區和長安酒店規劃及可行性報告的意見

關于對蓮花山莊別墅區和長安酒店 兩項規劃及可行性報告的個人意見

長安鎮人民政府：

我受陳福培常務副鎮長及長安集團工程部的委托，聯合有關部門對對蓮花山莊別墅區和長安酒店兩項目規劃及可行性研究報告進行審查確認，現將有關意見歸納如下，不妥之處請批評指正。

一、關于蓮花山莊別墅區

蓮花山莊別墅區規劃及可行性研究報告從項目實施全過程無意是切實可行的，長安鎮房地產開發總公司無疑做了大量的調研及資料搜集工作。安徽大學設計院東莞分院在規劃方面也是非常細致的，整個方案對于主辦單位和設計單位來講工作是認真負責的。

但是，我認為別墅區建在蓮花山風景區自然有鎮政府的長久規劃與統籌考慮，蓮花山所屬區域是不可多得的風景區，利用景區和蓮湖之畔建別墅區無疑是雨中蓬萊如臨仙境，對別墅的銷售是大為有利的。不過，我們是否忽視了另一面，那就是保護風景區！

從規劃總平面中可以看出，別墅區場地沿湖折算長度達1214米，橫寬致山腳323米，別墅區場地平整后高差僅8．4米，場地原最大自然高差為58．43米，可以肯定，場地平整中必須平掉四座小山，另有蓮湖南側山頭被直切，崖壁高可達50米。

從規劃的沿湖標高看，原沿湖小路距常年湖水面僅兩三米，平整場地后沿湖道路距常年湖水面可達8-9米之多。

綜觀以上分析我認為，規劃可行，但場地標高應做調整，原因有以下幾方面：

(一)把別墅的特色和景區有機結合起來

明代文震亨在《長物志》中談到中國傳統的擇居觀念時說，“居山水為上，村居次之，郊居又次之”。長安蓮花山別墅區驕傲的是——蓮花山就在我家后院。蓮花山以她詩一般的意境，為蓮花山別墅營造了寄情山水，物我兩忘，超凡脫俗的棲居勝地。孔子曰：“仁者樂山，智者樂水。”住蓮花別墅，觀蓮花山水，高山流水，山水兼得。岳飛建新舍朝廷配對曰：“山水清奇想是龍盤虎踞”，“雕梁畫棟居然烏山云雨”。

古人意下是說，山水應取自然為美，居之自然美也就在其中了。破壞了她，美也就不存在了，人們在觀別墅時總習慣性的把別墅與周邊自然環境聯系起來。因此，我們在策劃中首先應把保護自然景觀做為規劃的首要條件，要本著依山而立，依水而臵，盡可能依自然標高起伏，充分體現山中隱樓閣，霧中山水樓融為一體的規劃理念，既保護了蓮花山區總體環境，又增加了別墅本身特色。如果按原規劃坐標及標高施工，必然形成前懸崖后峭壁，宛如萬山天坑中一村寨，不但破壞了蓮花山區總體環境，從而遠近聞明的蓮花山高爾夫球場也可能因此而大為遜色了。

(二)應把別墅的規劃和降低工程造價有機結合起來

從地質資料上看，絕大部分土層分別為耕做土厚0.5-1.0米，白砂粘土厚2.0-3.0米，紅砂粘土厚3.0-5.0米，以下即是強風化到青石巖。可想而知，如果按原規劃標高施工即整個別墅區全部臵于一塊青石板上。房子倒是很穩，可平整場地的造價遠遠大于建房造價。

從規劃總平面中可以看出，自然標高與設計標高平均相差32米，減去可開挖綜合土層后還要铇去18米厚的青石層。也就是說挖去了表土之后就必須用炸藥暴破，這不是平整場地，是在切石頭！我計算了一下土方量，總土方量約38萬立方

米，其中石方占60%，即24萬立方米，暴破加外運每立方米約80元(大體積、大面積石方暴破其安全及其它附加費用是常人難以想象的)，即石方一項約需資金1920萬元，挖土16萬立方，挖運合價每立方米約45元，約需資金720萬元，兩項合計共約2640萬元。

除上屬產生的土方平整造價以外，還有一項配套費用，那就是沿湖高達6-9米的檔土壩。由于沿湖規劃有一條園區大道，路寬16米，因此該檔土壩的質量就并非一般檔土了，而是要承受由車輛振動帶來的巨大的側壓力。更為嚴重的是，檔土壩施工前必須抽干湖水，否則無法施工，因為按規劃壩腳坐在沿岸斜邊上，壩腳沒在水下50-100CM左右。如此檔土壩每米截面體積約18立方，按目前市場價每立方米120元計算每米檔土壩造價1080元，全長1214米即約需資金200萬元。另加被切的后山峭壁立面安全處理，即場地平整配套資金少不了400萬元，總合計約需3000萬元。而別墅總建筑面積為24500平方米，按當前市場價950平方米，總需資金2200萬元，遠低于場地平整資金，這種比例顯然是不正常的。

另外還有一項不可忽視的問題，那就是場地排水及地下供水、供電、燃氣、通信等管道溝設施，以及建筑物基礎處理問題。按原平整標高無論是基槽還是溝槽都只能在石頭上開鑿，工程施工中地下坑、溝、槽是隨時都有可能出現的，石板地基最大限度的限制了設計、施工及使用者的靈活性，對后期的改造也極為不利。因此，修改規劃設計標高是必要的。

(三)對規劃修改的幾點建議

關于蓮花山別墅區規劃問題到底如何處理，我僅以個人名義建議如下：

1、修改規劃設計標高必須吃準規劃區全局性質與特點，這件事首先不能交給設計院去做。現在設計單位往往工種配套不齊全，更談不上有分析環境的專業人才了。大多數設計院年輕人員僅憑一時激情，眼睛只訂在自已畫的局部作品上，根本不去分析周邊是什么。而我們的領導因工作忙根本無時間去看方案，看圖紙，當他們看到問題時往往已成建筑成品，要改正只能是浪費與返工。因此，針對蓮花山別墅區規劃問題政府應組織專門會議討論，要組織有關人員，有關部門及設計單位參觀考察相似項目，要結合我們的實際，要搞清我們自已要達到的目的。我們自已把標準定下來后，設計院也就只需進行二道加工了，再錯他也錯不到哪里去。

2、推翻原設計思考理念，由外部推進，先分析周邊環境，再思考內部布臵，因勢利導，逐步調整，形成一個天成一體的，自然形成的設計方案。

為保護自然景觀，對于景區標高的確定應分三步。第一步，要比較航拍地圖高程與場地設計標高的高差數據，按擬規劃區允許規劃高程實際假設一個場地平均標高，然后在航拍地形圖上找出符合此標高的等高線。

笫二步，在航拍地形圖上找出符合此標高的等高線以后，在可規劃的等高范圍內再算出可規劃的場地面積。再在面積內擺一擺，布一布，看看是否合適，是否滿足，不行再做調整。調整中仍必頌按等高線高程錯層布臵，不可直切，否則仍會出現前懸崖后峭壁的豎向問題。

笫三步，當規劃面積滿足之后，再按設計師的靈感去發揮他的奇思妙想。蓮花山規劃最大好處就是土地全是鎮政府的。別墅區只要是沿湖和沿山腳規劃都應該是可行，前題是不能人為的破壞了蓮花山如此美好的自然風景。

3、我所說的這種設計理念主要是針對蓮花山景區的，建議第一、第二步工作由我們自已來做，確定了范圍，確定了標高，再把它寫進規劃設計任務書中，后面的工作就好做了。

二、關于長安酒店的改建

看了長安酒店的可行性分析及設計方案以后，我認為有一根本性的問題未做

答復，那就是新老部分是聯合經營還是各自獨立經營？如果是聯合經營其功能必須合二為一，如果是各自獨立經營那功能完全可以截然分開。

昨天電話請示了陳福培常務副鎮長，陳鎮長認為；第一，本項目為鎮財政投資，總投資必須控制在1.8億元人民幣。第二，長安酒店立項性質為改建，人員編制，組織級別不變，利潤及稅收按經濟可行性報告的要求上繳鎮財政。笫三，酒店級別按五星級設計，目前按四星級營業。

根據這一指示精神，我個人理解為；既然立項性質為改建，它必須在已有基礎上進行改造。既然是改造，其功能與原基礎必然是一個。這也與人員編制，組織級別不變相吻合。但無論如何這一指導思想必須首先確認。否則，我們當前所做的一切工作都將毫無意義。

下面我將就建立在“改造” 本項目方面提出我對廣州市經濟開發區設計院提供的“長安酒店設計方案” 的看法。

㈠功能設計方面

從整個方案中可以看出，設計指導思想是擴建，且擴建部分的功能完全是獨立的，這一獨立從技術上與原有部分是無法連接的，因為新舊建筑不但層高不同，而且面積組合、流動與老樓無法相接。如功能合一，土建規劃必須推倒重來。

合并功能必須考慮以下幾個重點方面：

1、面積的重新整合

長安酒店原有建筑面積8534平方米，有客房43間，各種功能餐廳共4處，廚房及服務性面積配套齊全，雖經營級別為三星級，但頎客實實在在的享受到了四星級的服務，受到了頎客的廣泛好評。

因此，我們在考慮面積整合時一定要建立在原基礎上升級的設計理念。建義： ①擴建中的總體策劃必須把新樓和舊樓統籌一體考慮，視為一個整體項目統一安排。其中，老樓規格及外裝修形式不做大的改變；

②新老樓可共用功能，即廚房、消防控制室、配電控制室、人流通道、電梯等老樓功能設施及位臵不變。其中，廚房、消防控制室、配電控制室、人流通道、電梯在新樓施工中應照常營業。新樓設計中必須考慮廚房、消防控制室、配電控制室在原基礎上增加面積及功能容量。

③平面組合時可考慮把客房部，前臺接待大廳，千人宴會廳，夜總會等安排在新樓部分。舊樓取消接持、文印、客房等設臵，面積改造成中西餐及民間特色各類中小型餐廳，三至四層可改造為沐足桑拿等設施，笫五層做酒店辦公室。

④舊樓建于1989年，其開間小，結構多為混合結構，希望設計師不能只為設計而設計，要先搞清楚主體結構情況后和結構工程師共同研究處理。

⑤新老樓室外工程必須統籌考慮，其考慮范圍包括本酒店原有及新征地界，建義政府把東側水塘，政府遷新樓后的老政府大院全部合并到長安酒店總體規劃中。配套工程規劃分三大塊考慮，酒店原有及新征地界周邊安排室外停車位。東側水塘安排曲橋、水協及水上景觀。政府遷新樓后的老政府大院全部改成網球場、籃球場、及其它文化休閑場所或員工宿舍。

⑥本酒店地下室應做專項研討。由于本酒店原有及新征地界均緊靠107國道，且國道脫寬13米后即酒店前地面停車位不足50部，遠低于本地停車實際需要，因此地下室的面積應通過嚴格計算確定。

地下室除考慮停車以外，應把配電房，發電機組，冷氣機組，消防水池，消防泵房，酒店儲水池，飲用水機房等全部安排在地下室內。

2、功能連接

這里所指的功能連接主要是指新老樓層高連接，通道連接，給排水、消防、冷氣、智能化、通信、物資及服務性等功能的連接。

為妥善解決這一問題，要求由長安鎮飲食服務總公司牽頭，組織設計院及長安酒店原班人馬進行坐淡，因為建成后經營者仍是長安酒店原班人馬，因此他們最有發言權。同時要求設計前請設計人員深入現場做周密細致的調查，寫出規劃設計意見報告交專家論證，重新編制經濟可行性報告交政府審批后再進行規劃設計。

㈡關于基礎的設計

從廣州市經濟開發區設計院提供的“長安酒店設計方案” 中對新樓基坑維護的安全措施是極為不當的。這是一個不加思索的完全脫離實際的方案。

從地質資料中可以看出，本地基距地面兩米以下有一個2-3米多厚淤泥夾流砂土層，新樓設計基坑距老樓僅1.5米間距，距東側水塘僅2.5米間距，新樓基坑深為自老樓地面往下-5.8米，方案中采用的是兩排深層攪拌樁，樁徑600-800，樁長15M。這在獨立的無相鄰房屋的地區或許是行得通的，但在這個項目上是十分危險的，如果按此方案施工老樓非倒不可，而且老樓地板以下因地下水漏空而整體離淅下沉，即整個老樓地面將全部報廢，而水塘水也將因此而全部抽干。

從老樓原竣工圖中可以看出，全樓條型、獨立基礎均采用的是8米深直徑400 沉管灌注樁，新樓基坑深-5.8米，僅較老樓基礎樁淺2.5米，當新樓基坑開挖中坑壁滲漏導致淤泥流砂層下沉產生流動或撓動時，特別是沉管灌注樁隱蔽有縮頸、夾渣時，此時樁必然會失穩。更為嚴重的是，若新樓雙層深層攪拌樁受到舊樓側壓力產生失穩，老樓后果將不勘設想。

根據以上分析，新樓基坑維護采用雙層深層攪拌樁是不安全的，也是無法通過專家評審的。為此，我僅盡一個工程技術人員的責任對新樓基坑維護提出以下建議：

①本基坑維護的前提必須突出兩大要點，一是保護老樓基礎安全及確保老樓

地下水不因新樓基坑開挖而流動。二是要保證東側水塘不因新樓基坑開挖而滲漏。

②請設計院提供基坑維護方案的計算書及說明書。

③要求改雙層深層攪拌樁為地下連續墻，同時連續墻兼做地下室壁板。三、一點感觸

通過對蓮花山莊別墅區和長安酒店兩項目規劃方案的審查，我認為究其方案本身應該是毫無挑剔的，設計人員是下了功夫的。但是，它卻最大限度的脫離了實際。若上升到這一層面上來評價這兩個方案的話，我只能認為這是兩份作業。

目前在廣東，特別在東莞設計單位普遍存在這樣一個問題；那就是真正的高級技術人員缺乏。方案無人把關，一個高工或一個注冊設計師幾個設計院共用，圖紙缺乏內部會審，一人負責一項目，搞到哪算到哪，交完圖紙了事，發現問題現場修改。這對一般小項目可能不會有太大的問題，但象蓮花山莊別墅區和長安酒店這樣大型項目來講，如考慮不周后果是嚴重的。

選擇什么樣的設計單位是每個開發商，每個業主的權力。但是，在方案階段一定要結合實際進行反復論證后才能定稿。

我也想給各級領導提個建議，您的工作再忙，在審查設計方案時一要多問幾個為什么。您只有在探問的過程中才能發現問題。

長安集團工程部重點項目組做為全鎮重點項目把關單位我們會竭盡全力對工程設計及施工過程進行把關。

蓮花山莊別墅區和長安酒店設計方案審查意見就匯報到此，不妥之處請各級領導批評指正。謝謝領導的信任！

長安集團工程部重點項目組 程海龍

2002年6月18日