第一篇：關(guān)于規(guī)范已出讓未建用地土地用途變更和容積率調(diào)整的處置辦法

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關(guān)于規(guī)范已出讓未建用地土地用途變更和容積率調(diào)整的處置辦法（試行）

第一條【目的和宗旨】

為加強(qiáng)土地用途變更和容積率調(diào)整管理，解決相關(guān)歷史用地問(wèn)題，盤(pán)活存量土地，深化土地使用制度改革，加快城市規(guī)劃實(shí)施，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，促進(jìn)城市科學(xué)發(fā)展，根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和政策制訂本辦法。

第二條【適用范圍】

已出讓未建用地在本辦法實(shí)施前已被生效法定圖則變更用途或調(diào)整容積率的，其開(kāi)發(fā)利用適用本辦法。

因城市更新、土地置換和土地整備等原因變更土地用途、調(diào)整容積率的，適用我市相關(guān)規(guī)定。

已出讓未建用地在本辦法實(shí)施前申請(qǐng)調(diào)整容積率獲得批準(zhǔn)且已簽訂土地使用權(quán)合同補(bǔ)充協(xié)議的，不適用本辦法。

已出讓未建用地申請(qǐng)按照本辦法處置的，需不屬于閑置土地或雖屬閑置但按規(guī)定可由土地使用權(quán)人繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)。

以招拍掛方式取得的土地使用權(quán)及法律、法規(guī)或者土地使用權(quán)出讓合同明確規(guī)定變更土地用途應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)的，不得申請(qǐng)變更土地用途。

第三條【釋義】

本辦法所稱已出讓未建用地，是指已簽訂土地使用權(quán)出讓合同，但尚未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目用地。

本辦法所稱變更土地用途是指《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》規(guī)定的大類用地之間的用途變更。

第四條【已出讓未建用地用途部分或全部變更的處置】

已出讓未建用地用途部分或全部變更的，除本辦法另有規(guī)定外，土地使用權(quán)人可選擇以下途徑申請(qǐng)對(duì)原土地使用權(quán)處置：

（一）申請(qǐng)按照法定圖則確定的用途自行建設(shè)。土地使用權(quán)人按變更后用途開(kāi)發(fā)建設(shè)的建筑面積按照原宗地出讓合同約定的建筑面積核定（原宗地出讓合同未約定建筑面積的，工業(yè)、物流倉(cāng)儲(chǔ)用地容積率按1.0核定，居住用地容積率按1.8核定,其他用途參照原宗地當(dāng)時(shí)周邊同類用地已有容積率確定），用地面積按照法定圖則確定的容積率和前述核定的建筑面積在原宗地內(nèi)進(jìn)行折算后核定；宗地內(nèi)剩余用地?zé)o償收回。收回的用地規(guī)模不足2000平方米，可由原土地使用權(quán)人繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)。

（二）根據(jù)土地使用權(quán)人申請(qǐng)，按照法定圖則確定的規(guī)劃指標(biāo)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。通過(guò)政府指定的公開(kāi)交易平臺(tái)，以掛牌方式公開(kāi)轉(zhuǎn)讓上述土地使用權(quán)。以法定圖則確定規(guī)劃指標(biāo)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)作為底價(jià)；底價(jià)中，原宗地出讓合同約定的土地用途剩余年期的價(jià)值歸原土地使用權(quán)人所有，剩余部分納入市國(guó)土基金。成交價(jià)高于底價(jià)的溢價(jià)部分50％納入市國(guó)土基金，50％歸原土地使用權(quán)人。土地使用權(quán)交易所需繳納的稅費(fèi)由競(jìng)得人承擔(dān)。

（三）申請(qǐng)土地置換。主管部門(mén)根據(jù)相關(guān)規(guī)定按照與原宗地按等價(jià)值原則另行安排國(guó)有建設(shè)用地。

（四）申請(qǐng)土地收購(gòu)。主管部門(mén)收購(gòu)宗地全部土地使用權(quán)，以原土地用途剩余期限市場(chǎng)評(píng)估價(jià)上浮20％給予補(bǔ)償。

第五條【已出讓未建用地部分或全部變更為公共管理與服務(wù)設(shè)施、交通與市政公用設(shè)施用地的處置】

已出讓未建用地由其他用途部分或全部變更為公共管理與服務(wù)設(shè)施、交通與市政公用設(shè)施用地且可由社會(huì)資本投資建設(shè)的，可由土地使用權(quán)人申請(qǐng)按照第四條第一款第（一）項(xiàng)規(guī)定繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)。如法定圖則中未標(biāo)注容積率的，其容積率按相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范確定。

國(guó)家規(guī)定須招拍掛出讓的經(jīng)營(yíng)性公共管理與服務(wù)設(shè)施、交通與市政公用設(shè)施用地，按照第四條第一款第（二）、（三）

（四）項(xiàng)規(guī)定處理。

土地使用權(quán)人不申請(qǐng)?zhí)幹没蜃兏鼮楣补芾砼c服務(wù)設(shè)施、交通與市政公用設(shè)施用地且不可由社會(huì)資本投資建設(shè)的，主管部門(mén)可依法收回土地使用權(quán)。

第六條【用途不變情況下調(diào)整容積率的處置】

根據(jù)生效法定圖則，已出讓未建用地用途未作變更，但容積率指標(biāo)有所調(diào)整的，按如下規(guī)定依次處理：

（一）交回部分土地使用權(quán)。土地使用權(quán)人向主管部門(mén)無(wú)償交回原宗地面積的不低于15％（含15％）且收回的用地面積不低于2000平方米，剩余宗地根據(jù)法定圖則容積率指標(biāo)上限確定總建筑面積。

（二）提供部分物業(yè)。土地使用權(quán)人無(wú)法滿足第（一）項(xiàng)規(guī)定情形，因調(diào)整容積率而增加建筑面積的，應(yīng)向政府無(wú)償提供一定比例的建筑面積。如容積率增幅在原約定容積率的1倍及以下的，應(yīng)向政府無(wú)償提供不低于增加建筑面積的15%的物業(yè)（不含公共服務(wù)設(shè)施和城市基礎(chǔ)設(shè)施）；如容積率增幅在原約定容積率1倍以上的，應(yīng)向政府無(wú)償提供不低于增加建筑面積的20%的物業(yè)（不含公共服務(wù)設(shè)施和城市基礎(chǔ)設(shè)施）。提供的物業(yè)可由原土地使用權(quán)人優(yōu)先租用。

原宗地部分變更為公共管理與服務(wù)設(shè)施、交通與市政公用設(shè)施用地的，交回用地的面積比為扣除變更為公共管理與服務(wù)設(shè)施、交通與市政公用設(shè)施用地的面積后剩余用地面積的15％。

原宗地部分變更為公共管理與服務(wù)設(shè)施、交通與市政公用設(shè)施用地的，變更部分按照有關(guān)規(guī)定與上述處理一并完成。

第七條【年期】

土地用途變更后的土地使用權(quán)使用期限按照法律規(guī)定的最高年期確定。土地用途變更后的土地使用權(quán)使用期限的起始年期在符合法律規(guī)定的條件下可以重新起算。

調(diào)整容積率但不涉及土地用途變更的，土地使用權(quán)使用期限和起始年期維持原土地使用權(quán)出讓合同的約定不變。

第八條【地價(jià)】

變更土地用途和調(diào)整容積率應(yīng)按規(guī)定繳納地價(jià)。根據(jù)第四條第一款第（一）項(xiàng)規(guī)定由土地使用權(quán)人繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的，以繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)部分市場(chǎng)評(píng)估價(jià)與原宗地出讓合同約定土地用途剩余年期價(jià)值的差值補(bǔ)繳地價(jià)，差值為負(fù)的，主管部門(mén)不予退還。原宗地出讓合同約定的土地用途剩余年期價(jià)值，以現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)結(jié)合地價(jià)減免等因素確定。

本辦法對(duì)應(yīng)繳地價(jià)未作具體規(guī)定的，按照我市宗地地價(jià)測(cè)算規(guī)則的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第九條【鼓勵(lì)建設(shè)保障性住房】

已出讓未建用地變更為居住用地，或原居住用地用途未作變更但容積率指標(biāo)調(diào)整的，鼓勵(lì)用于建設(shè)保障性住房，對(duì)處置方式和地價(jià)政策有優(yōu)惠政策或特別規(guī)定的，從其規(guī)定。

第十條【公示】

除涉及國(guó)家秘密外，主管部門(mén)在批準(zhǔn)已出讓土地用途變更和容積率調(diào)整的處置方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行公示。

第十一條【批后監(jiān)管】

健全監(jiān)督檢查制度，落實(shí)監(jiān)管措施，加強(qiáng)對(duì)土地用途變更或調(diào)整容積率審批事項(xiàng)的批后監(jiān)管，建立臺(tái)帳，定期向市政府及市城市規(guī)劃委員會(huì)報(bào)告。

第十二條【銜接】

本辦法實(shí)施后，在法定圖則編制和調(diào)整過(guò)程中，對(duì)土地用途變更或容積率調(diào)整應(yīng)當(dāng)綜合考慮社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際需求、土地權(quán)籍、規(guī)劃實(shí)施成本及土地整備等因素，依法從嚴(yán)控制。

第十三條【施行】 本辦法自發(fā)布之日起施行，試行期兩年。

前海合作區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、保稅區(qū)對(duì)變更土地用途和調(diào)整容積率有特別規(guī)定的，適用其規(guī)定。

第二篇：關(guān)于規(guī)范已出讓未建用地土地用途變更和容積率調(diào)整的處置辦法(試行)

關(guān)于規(guī)范已出讓未建用地土地用途變更和容積率調(diào)整 的處置辦法（試行）

第一條 為嚴(yán)格加強(qiáng)土地用途變更和容積率調(diào)整管理，依法解決相關(guān)歷史用地問(wèn)題，盤(pán)活存量土地，深化土地管理制度改革，加快城市規(guī)劃實(shí)施，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，促進(jìn)城市科學(xué)發(fā)展，根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和政策，結(jié)合我市實(shí)際，制訂本辦法。

第二條 本辦法適用于已出讓未建用地在本辦法實(shí)施前經(jīng)已生效法定圖則變更用途或者調(diào)整容積率的處置。

已出讓未建用地在本辦法實(shí)施前申請(qǐng)調(diào)整容積率獲得批準(zhǔn)且已簽訂土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議的，不適用本辦法。

已出讓未建用地申請(qǐng)按照本辦法處置的，需不屬于閑置土地或者雖屬閑置土地但依法可以由土地使用權(quán)人繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)。

法律、法規(guī)或者土地使用權(quán)出讓合同明確規(guī)定變更土地用途應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)的，不得申請(qǐng)變更土地用途。

第三條 本辦法所稱已出讓未建用地，是指已簽訂土地使用權(quán)出讓合同，但尚未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目用地。

本辦法所稱變更土地用途是指《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》規(guī)定的大類用地之間的用途變更。

第四條 土地用途變更和容積率調(diào)整的處置應(yīng)當(dāng)依法依規(guī)進(jìn)行，堅(jiān)持產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向和公共利益導(dǎo)向原則，優(yōu)先保障公共服務(wù)設(shè)施、城市基礎(chǔ)設(shè)施和保障性住房建設(shè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和城市科學(xué)發(fā)展。

已出讓未建用地變更為居住用地，或者原居住用地用途未作變更但容積率指標(biāo)調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)首先保障中小學(xué)、幼兒園等公共服務(wù)設(shè)施和城市基礎(chǔ)設(shè)施需要。此類用地鼓勵(lì)用于建設(shè)保障性住房，對(duì)處置方式和地價(jià)政策有優(yōu)惠政策或者特別規(guī)定的，適用其規(guī)定。

第五條 已出讓未建用地生效法定圖則確定的用途較之原土地使用權(quán)出讓合同約定用途發(fā)生部分或者全部變更的，除本辦法第六條、第七條另有規(guī)定外，原土地使用權(quán)人可以選擇以下途徑申請(qǐng)對(duì)原土地使用權(quán)處置：

（一）申請(qǐng)按照生效法定圖則確定的用途自行建設(shè)。原土地使用權(quán)人按照生效法定圖則確定的用途開(kāi)發(fā)建設(shè)的建筑面積按照原土地使用權(quán)出讓合同約定的建筑面積核定（原土地使用權(quán)出讓合同未約定建筑面積的，工業(yè)、物流倉(cāng)儲(chǔ)用地容積率按照1.0核定，居住用地容積率按照1.8核定，其他用途用地容積率按照2.0核定），用地面積按照生效法定圖則確定的容積率和前述核定的建筑面積在原宗地內(nèi)進(jìn)行折算后核定；原宗地內(nèi)剩余用地?zé)o償收回。收回的用地規(guī)模不足2000平方米，且政府收回后無(wú)法進(jìn)行開(kāi)發(fā)利用的，可以由原土地使用權(quán)人繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)。

（二）根據(jù)原土地使用權(quán)人申請(qǐng)，按照生效法定圖則確定的規(guī)劃指標(biāo)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。通過(guò)政府指定的公開(kāi)交易平臺(tái)，以掛牌方式公開(kāi)轉(zhuǎn)讓上述土地使用權(quán)。以生效法定圖則確定的規(guī)劃指標(biāo)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)作為底價(jià)；底價(jià)中，原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途剩余年期的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)歸原土地使用權(quán)人所有，剩余部分納入市國(guó)土基金。如成交價(jià)高于底價(jià)，溢價(jià)部分50%納入市國(guó)土基金，其余50%歸原土地使用權(quán)人。土地使用權(quán)交易所需繳納的稅費(fèi)按照國(guó)家相關(guān)稅費(fèi)政策執(zhí)行。

（三）申請(qǐng)土地收購(gòu)。主管部門(mén)收購(gòu)原宗地全部土地使用權(quán)，以原土地用途剩余期限市場(chǎng)評(píng)估價(jià)上浮不超過(guò)20%給予補(bǔ)償。

（四）申請(qǐng)土地置換。主管部門(mén)根據(jù)相關(guān)規(guī)定按照與原宗地等價(jià)值原則另行安排國(guó)有建設(shè)用地。

第六條 已出讓未建用地由其他用途部分或者全部變更為公共服務(wù)設(shè)施和城市基礎(chǔ)設(shè)施用地且可以由社會(huì)資本投資建設(shè)的，可以由原土地使用權(quán)人申請(qǐng)按照第五條第一款第（一）項(xiàng)規(guī)定繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)。但國(guó)家另有規(guī)定的除外。

原土地使用權(quán)人不申請(qǐng)?zhí)幹茫蛘咄恋赜猛咀兏鼮楣卜?wù)設(shè)施和城市基礎(chǔ)設(shè)施，且不可由社會(huì)資本投資建設(shè)的；由主管部門(mén)根據(jù)建設(shè)時(shí)序依法收回土地使用權(quán)并給予貨幣補(bǔ)償。

第七條 已出讓未建用地生效法定圖則確定的用途與原土地使用權(quán)出讓合同約定用途一致，但容積率指標(biāo)有所調(diào)整的，按照以下規(guī)定依次處理：

（一）交回部分土地使用權(quán)。原土地使用權(quán)人向主管部門(mén)無(wú)償交回不低于原宗地15%（含15%，不含公共服務(wù)設(shè)施和城市基礎(chǔ)設(shè)施）且不低于2000平方米的用地面積，原宗地內(nèi)剩余用地根據(jù)生效法定圖則容積率指標(biāo)上限確定總建筑面積。

（二）提供部分物業(yè)。原土地使用權(quán)人無(wú)法滿足第（一）項(xiàng)規(guī)定情形，因容積率調(diào)整而增加建筑面積的，應(yīng)當(dāng)向政府無(wú)償提供一定比例的建筑面積。如容積率增幅在原約定容積率的1倍及以下的，應(yīng)當(dāng)向政府無(wú)償提供不低于增加建筑面積15%的物業(yè)（含15%，不含公共服務(wù)設(shè)施和城市基礎(chǔ)設(shè)施）；如容積率增幅超過(guò)原約定容積率1倍的，應(yīng)當(dāng)向政府無(wú)償提供不低于增加建筑面積20%的物業(yè)（含20%，不含公共服務(wù)設(shè)施和城市基礎(chǔ)設(shè)施）。無(wú)償提供的物業(yè)可以由原土地使用權(quán)人優(yōu)先租用。無(wú)償提供的物業(yè)作為安居型商品房、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的，根據(jù)相關(guān)規(guī)定管理、處置。

已出讓未建用地生效法定圖則確定的主導(dǎo)用途與原土地使用權(quán)出讓合同約定用途一致但部分用途變更為公共服務(wù)設(shè)施和城市基礎(chǔ)設(shè)施用地且容積率指標(biāo)有所調(diào)整的，參照前款規(guī)定處理。變更部分按照本辦法第六條規(guī)定與上述處理一并完成；變更部分的面積不計(jì)入交回用地的面積。

第八條 土地用途變更后的土地使用權(quán)使用期限按照法律規(guī)定的最高年期確定。土地用途變更后的土地使用權(quán)使用期限的起始年期在符合法律規(guī)定的條件下可以重新起算。

容積率調(diào)整但不涉及土地用途變更的，土地使用權(quán)使用期限和起始年期維持原土地使用權(quán)出讓合同的約定不變。

第九條 土地用途變更和調(diào)整容積率調(diào)整應(yīng)當(dāng)依法完善相關(guān)處置手續(xù)并繳納地價(jià)。

按照第五條第一款第（一）項(xiàng)規(guī)定處置后由土地使用權(quán)人繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的，以繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)部分市場(chǎng)評(píng)估價(jià)與原土地使用權(quán)出讓合同約定土地用途剩余年期價(jià)值的差值補(bǔ)繳地價(jià)，差值為負(fù)的，主管部門(mén)不予退還。原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途剩余年期價(jià)值，以現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)結(jié)合地價(jià)減免等因素確定。

本辦法對(duì)應(yīng)繳地價(jià)未作具體規(guī)定的，按照我市宗地地價(jià)測(cè)算規(guī)則的規(guī)定執(zhí)行。

第十條 除涉及國(guó)家秘密外，主管部門(mén)在批準(zhǔn)已出讓土地用途變更和容積率調(diào)整的處置方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行公示。

第十一條 主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)健全監(jiān)督檢查制度，落實(shí)監(jiān)管措施，加強(qiáng)對(duì)土地用途變更以及容積率調(diào)整處置的批后監(jiān)管，建立臺(tái)帳，定期向市政府及市城市規(guī)劃委員會(huì)報(bào)告。

第十二條 本辦法實(shí)施后，在法定圖則編制和調(diào)整過(guò)程中，對(duì)土地用途變更或者容積率調(diào)整應(yīng)當(dāng)綜合考慮社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際需求、土地權(quán)屬、規(guī)劃實(shí)施成本及土地整備等因素，依法從嚴(yán)控制。

第十三條 因城市更新、土地置換和土地整備等原因變更土地用途、調(diào)整容積率的，適用我市相關(guān)規(guī)定。

前海合作區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、保稅區(qū)涉及土地用途變更和容積率調(diào)整不適用本規(guī)定。

第十四條 本辦法自發(fā)布之日起施行，試行期兩年。

第三篇：20181105關(guān)于規(guī)范已出讓未建用地土地用途變更和容積率調(diào)整的處置辦法(第二次征求意見(jiàn)稿)

關(guān)于規(guī)范已出讓未建用地土地用途變更和容積率調(diào)整的處置辦法（第二次征求意見(jiàn)稿）

第一條 為加強(qiáng)土地用途變更和容積率調(diào)整管理，依法解決相關(guān)歷史問(wèn)題，盤(pán)活存量土地，加快城市規(guī)劃實(shí)施，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，保障公共利益，促進(jìn)城市科學(xué)發(fā)展，根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合我市實(shí)際，制訂本辦法。

第二條 本辦法適用于在2015年10月9日前經(jīng)已生效法定圖則變更土地用途或者調(diào)整容積率的已出讓未建用地的處置。

已出讓未建用地申請(qǐng)按照本辦法處置的，需不屬于閑置土地或者雖屬閑置土地但已依法處置完畢，可以由土地使用權(quán)人繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)。

第三條 本辦法所稱已出讓未建用地，是指以協(xié)議方式出讓并已簽訂土地使用權(quán)出讓合同，但尚未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目用地。

本辦法所稱“動(dòng)工開(kāi)發(fā)”是指建設(shè)項(xiàng)目依法取得施工許可證后的下列情形之一：

（一）需挖深基坑的項(xiàng)目，基坑開(kāi)挖完畢；

（二）使用樁基的項(xiàng)目，打入所有基礎(chǔ)樁；

（三）其他項(xiàng)目，地基施工完成三分之一。本辦法所稱變更土地用途是指《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》規(guī)定的用地分類大類之間的用途變更。

第四條 土地用途變更和容積率調(diào)整的處置應(yīng)當(dāng)遵循規(guī)劃先行、土地節(jié)約集約利用、利益共享等基本原則，優(yōu)先保障城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施實(shí)施。

第五條 已出讓未建用地申請(qǐng)土地用途變更或者容積率調(diào)整后繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)無(wú)償移交生效法定圖則規(guī)劃的城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地及其地下空間，但按照本辦法第八條第一款第二項(xiàng)規(guī)定處置的除外。

第六條 市規(guī)劃土地主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱主管部門(mén)）負(fù)責(zé)統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)和監(jiān)督已出讓未建用地土地用途變更和容積率調(diào)整處置工作。

市規(guī)劃土地主管部門(mén)轄區(qū)派出機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱派出機(jī)構(gòu)）負(fù)責(zé)已出讓未建用地土地用途變更和容積率調(diào)整的具體審批工作。

市、區(qū)住房保障主管部門(mén)負(fù)責(zé)按照本辦法建設(shè)的人才住房的后續(xù)管理工作。

第七條 生效法定圖則變更已出讓未建用地土地用途的，原土地使用權(quán)人可以選擇以下方式申請(qǐng)對(duì)原土地使用權(quán)進(jìn)行處置：

（一）繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)。用途變更后的用地可由社會(huì)資本投資建設(shè)的，按照生效法定圖則確定的規(guī)劃指標(biāo)繼續(xù)開(kāi)發(fā)建 設(shè)，但城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地變更為其他用途的，按照本條第一款第三項(xiàng)處置。

（二）公開(kāi)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。用途變更后的用地可由社會(huì)資本投資建設(shè)的，通過(guò)政府指定的公開(kāi)交易平臺(tái)，按照生效法定圖則確定的規(guī)劃指標(biāo)以招拍掛方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。土地用途變更為居住用地的，招拍掛方案應(yīng)按照本辦法有關(guān)規(guī)定明確人才住房建設(shè)指標(biāo)。

公開(kāi)交易時(shí)，以生效法定圖則確定的規(guī)劃指標(biāo)的市場(chǎng)價(jià)格作為底價(jià)。成交后，溢價(jià)部分扣除相關(guān)稅費(fèi)及交易成本后的50%和原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途剩余年期的市場(chǎng)價(jià)格歸原土地使用權(quán)人所有，其余歸政府所有。

（三）納入土地整備。根據(jù)現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定，以收購(gòu)、土地置換和依法收回土地使用權(quán)等方式進(jìn)行處置。

以協(xié)議方式出讓給行政機(jī)關(guān)的用地，以及法律、法規(guī)或者土地使用權(quán)出讓合同明確規(guī)定變更土地用途應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)的，不得申請(qǐng)變更土地用途，依法收回土地使用權(quán)。

第八條 原土地使用權(quán)人申請(qǐng)按照本辦法第七條第一款第一項(xiàng)規(guī)定變更土地用途的，除本條第二項(xiàng)規(guī)定情形外，應(yīng)先行無(wú)償移交生效法定圖則規(guī)劃的城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地，并按照下列規(guī)定進(jìn)行處置：

（一）由商業(yè)服務(wù)業(yè)用地變更為居住用地的，按照生效法定圖則確定的容積率核算建筑面積。其中，超出原合同約 定建筑面積的部分建設(shè)為可銷售的人才住房，其余建設(shè)為普通商品住房和相關(guān)配套設(shè)施（含商業(yè)）。原土地使用權(quán)人也可申請(qǐng)將該用地住宅部分均建設(shè)為可銷售的人才住房，商業(yè)部分按照有關(guān)管理規(guī)定建設(shè)和銷售。

除上述情形外，由工業(yè)、物流倉(cāng)儲(chǔ)用地等變更為居住用地的，按照生效法定圖則確定的容積率核算建筑面積。其中，住宅部分均建設(shè)為可銷售的人才住房，商業(yè)部分按照有關(guān)管理規(guī)定建設(shè)和銷售。

（二）由其他用途用地變更為文體設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生、社會(huì)福利、社會(huì)停車場(chǎng)（庫(kù)）、加氣站、充電站和訓(xùn)考場(chǎng)用地的，經(jīng)征得相關(guān)行政主管部門(mén)同意后，可以由原土地使用權(quán)人按生效法定圖則繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)。

（三）除上述情形外，其他各類用途之間的變更，按照生效法定圖則確定的容積率核算建筑面積。其中，由工業(yè)、物流倉(cāng)儲(chǔ)用地變更為商業(yè)服務(wù)業(yè)用地的，應(yīng)將超出原合同約定建筑面積部分的30%建設(shè)為辦公用房并無(wú)償移交政府。在公共配套條件支撐的前提下，由居住、工業(yè)、物流倉(cāng)儲(chǔ)用地變更為商業(yè)服務(wù)業(yè)用地的，也可按法定圖則調(diào)整程序申請(qǐng)將該地塊調(diào)整為居住用地，其住宅部分建設(shè)為可銷售的人才住房，商業(yè)部分按照有關(guān)管理規(guī)定建設(shè)和銷售。

按照前款規(guī)定核算繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的建筑面積后，原土地使用權(quán)出讓合同約定建筑面積超出部分，除按照第十三條規(guī) 定扣減地價(jià)外，不再做任何補(bǔ)償。

第九條 生效法定圖則將已出讓未建用地規(guī)劃為多個(gè)不同用途地塊的，除城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地外，因用地面積過(guò)小無(wú)法獨(dú)立開(kāi)發(fā)建設(shè)的規(guī)劃地塊，無(wú)償收回土地使用權(quán)。

第十條 已出讓未建用地生效法定圖則確定的用途與原土地使用權(quán)出讓合同約定用途一致，或部分用途變更為公共服務(wù)設(shè)施和城市基礎(chǔ)設(shè)施用地但主導(dǎo)用途一致，因容積率調(diào)整增加建筑面積的，原土地使用權(quán)人可以申請(qǐng)按照以下規(guī)定處理：

（一）商業(yè)用地增加建筑面積的，除無(wú)償移交需建設(shè)的城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地外，還應(yīng)將超出原合同約定建筑面積部分的30%建設(shè)為辦公用房并無(wú)償移交政府。

（二）居住用地增加建筑面積的，超出原合同約定建筑面積的部分均建設(shè)為可銷售的人才住房。

（三）城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地增加建筑面積的，無(wú)償移交規(guī)劃的其他城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地后，直接按照法定圖則繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)。

（四）工業(yè)、物流倉(cāng)儲(chǔ)用地增加建筑面積的，由市政府或主管部門(mén)另行規(guī)定。

原土地使用權(quán)人無(wú)償移交生效法定圖則規(guī)劃的城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地后，按照法定圖則繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的 建筑面積低于原土地使用權(quán)出讓合同約定建筑面積的，在符合《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》等規(guī)定的條件下，可按照原土地使用權(quán)出讓合同約定的建筑面積開(kāi)發(fā)建設(shè)，不再個(gè)案調(diào)整法定圖則。確實(shí)無(wú)法按照原土地使用權(quán)出讓合同約定的建筑面積開(kāi)發(fā)建設(shè)的，按照相關(guān)政策規(guī)定予以補(bǔ)償。

第十一條 原土地使用權(quán)出讓合同只約定用地面積但未約定建筑面積的，按照居住用地容積率1.8、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地容積率2.0、工業(yè)、物流倉(cāng)儲(chǔ)用地及城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等其他用途用地容積率1.0核算其原合同約定建筑面積。

原土地使用權(quán)出讓合同約定用途經(jīng)生效法定圖則變更為多個(gè)不同用途地塊的，按照生效法定圖則規(guī)劃的各類用途用地比例核算相應(yīng)的原土地使用權(quán)出讓合同約定建筑面積。

第十二條 土地用途變更后的土地使用權(quán)期限按照法律規(guī)定的最高年期確定。土地使用權(quán)起始日期維持原土地使用權(quán)出讓合同約定不變，但變更為居住用地且住宅部分均建設(shè)為人才住房的，土地使用權(quán)起始日期可重新計(jì)算。

容積率調(diào)整但不涉及土地用途變更的，土地使用權(quán)期限和起始日期維持原土地使用權(quán)出讓合同的約定不變。

第十三條 土地用途變更和容積率調(diào)整應(yīng)當(dāng)依法完善相關(guān)處置手續(xù)并繳納地價(jià)。

按照本辦法第八條規(guī)定處置后由原土地使用權(quán)人繼續(xù)開(kāi) 發(fā)建設(shè)的，以繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)部分剩余年期市場(chǎng)價(jià)格與原土地使用權(quán)出讓合同約定用途剩余年期市場(chǎng)價(jià)格的差值補(bǔ)繳地價(jià)，差值為負(fù)的，主管部門(mén)不予退還。其中，可銷售人才住房的地價(jià)暫按商品住房用地市場(chǎng)價(jià)格的30%確定，如宗地地價(jià)測(cè)算規(guī)則對(duì)此進(jìn)行調(diào)整的，從其規(guī)定。

按照本辦法規(guī)定移交政府的建筑面積產(chǎn)權(quán)歸政府，不繳地價(jià)。

本辦法對(duì)應(yīng)繳地價(jià)未作具體規(guī)定的，按照我市地價(jià)測(cè)算規(guī)則的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十四條 派出機(jī)構(gòu)受理已出讓未建用地土地用途變更和容積率調(diào)整申請(qǐng)，審定處置方案后核發(fā)建設(shè)用地方案圖和建設(shè)用地規(guī)劃許可證，并簽訂土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議。

按照本辦法建設(shè)的人才住房直接納入安居工程計(jì)劃，在簽訂土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議前，由土地使用權(quán)人與區(qū)住房保障主管部門(mén)簽訂建設(shè)和管理任務(wù)書(shū)，并按照我市人才住房有關(guān)政策規(guī)定進(jìn)行后續(xù)管理。

第十五條 除法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定外，擬審定的已出讓未建用地土地用途變更和容積率調(diào)整處置方案應(yīng)在部門(mén)網(wǎng)站公示征求意見(jiàn)，公示時(shí)間不得少于7個(gè)工作日，公示的時(shí)間和地點(diǎn)應(yīng)在深圳特區(qū)報(bào)或深圳商報(bào)上發(fā)布。

第十六條 主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)健全監(jiān)督檢查制度，落實(shí)監(jiān)管措施，加強(qiáng)對(duì)土地用途變更和容積率調(diào)整處置的批后監(jiān)管，建立臺(tái)帳，定期向市政府報(bào)告。

第十七條 本辦法實(shí)施后，法定圖則等法定規(guī)劃調(diào)整涉及已出讓未建用地的土地用途變更和容積率調(diào)整的，在公示時(shí)應(yīng)專門(mén)就變更或調(diào)整情況進(jìn)行說(shuō)明。

第十八條 已出讓未建用地經(jīng)生效法定圖則變更土地用途和調(diào)整容積率，原土地使用權(quán)人未在本辦法有效期內(nèi)申請(qǐng)?zhí)幹玫模辉偈芾硐嚓P(guān)申請(qǐng)，依法收回土地使用權(quán)。

第十九條 因城市更新、土地整備、征地返還用地和非農(nóng)建設(shè)用地等涉及土地用途變更和容積率調(diào)整的，不適用本辦法。

前海合作區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、保稅區(qū)涉及土地用途變更和容積率調(diào)整，法律、法規(guī)或市政府另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

第二十條 已出讓未建用地經(jīng)派出機(jī)構(gòu)按照《關(guān)于規(guī)范已出讓未建用地土地用途變更和容積率調(diào)整的處置辦法（試行）》（深規(guī)土〔2015〕588號(hào)）的規(guī)定，于2017年10月9日前審定處置方案的，可按照原處置方案處理。

已出讓未建用地在本辦法實(shí)施前申請(qǐng)土地用途變更或者容積率調(diào)整獲得批準(zhǔn)且已簽訂土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議的，不適用本辦法。

第二十一條 本辦法自發(fā)布之日起施行，有效期五年。

第四篇：《關(guān)于規(guī)范已出讓建用地土地用途變更和容積率調(diào)整的處置辦法(征求意見(jiàn)稿)》起草說(shuō)明

《關(guān)于規(guī)范已出讓建用地土地用途變更和容積率調(diào)整的處置辦法(征求意見(jiàn)稿)》起草

說(shuō)明

為加強(qiáng)土地用途變更和容積率調(diào)整管理，更好地盤(pán)活和推動(dòng)存量用地二次開(kāi)發(fā)利用，2015年10月9日，經(jīng)市政府常務(wù)會(huì)批準(zhǔn)，我委出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范已出讓未建用地土地用地變更和容積率調(diào)整的處置辦法（試行）》（深規(guī)土[2015]588號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“588號(hào)文”）。2017年10月9日，588號(hào)文有效期屆滿。按照我市規(guī)范性文件管理的相關(guān)要求，我委對(duì)588號(hào)文的實(shí)施情況組織開(kāi)展了調(diào)研評(píng)估，總結(jié)分析政策實(shí)施中的問(wèn)題及成因，在此基礎(chǔ)上對(duì)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行修訂，形成了《關(guān)于規(guī)范已出讓未建用地土地用途變更和容積率調(diào)整的處置辦法(征求意見(jiàn)稿)》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）。現(xiàn)就修訂內(nèi)容說(shuō)明如下：

一、以問(wèn)題為導(dǎo)向，維持原政策的連續(xù)性，推動(dòng)解決歷史遺留問(wèn)題。588號(hào)文為盤(pán)活已出讓未建的歷史遺留用地提供了多元化的處置措施，政策修訂應(yīng)著重完善相關(guān)的處置規(guī)則與標(biāo)準(zhǔn)，增強(qiáng)規(guī)則的可操作性，而不宜對(duì)原有政策的適用范圍、處置原則等進(jìn)行大幅突破。本次修訂繼續(xù)采取封閉運(yùn)行模式，將其適用范圍限定在2015年10月9日前因批準(zhǔn)的土地用途與現(xiàn)行城市規(guī)劃不符而無(wú)法建設(shè)的協(xié)議出讓未建 用地（第2條）。

二、以共享發(fā)展為原則，適度提高土地使用權(quán)人積極性，促進(jìn)低效用地盤(pán)活。在符合上位法的前提下，適度放寬土地使用權(quán)人的利益空間，簡(jiǎn)化審批流程、提高行政效率，促進(jìn)低效用地的開(kāi)發(fā)利用。

（一）完善用途變更處置，促進(jìn)土地集約利用

1、完善用途變更后可繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的建筑面積的核定依據(jù)。588號(hào)文規(guī)定，已出讓未建用地經(jīng)生效法定圖則變更土地用途，原土地使用權(quán)人申請(qǐng)繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的，繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的建筑面積按照原土地使用權(quán)出讓合同約定的建筑面積核定。但原土地使用權(quán)出讓合同未約定建筑面積的，工業(yè)、物流倉(cāng)儲(chǔ)、居住以外的其他用途用地按照2.0容積率核定建筑面積。

根據(jù)《深圳城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》（以下簡(jiǎn)稱《深標(biāo)》）分類規(guī)則，588號(hào)文“其他用途用地”主要包括：商業(yè)服務(wù)業(yè)用地、公共管理與服務(wù)設(shè)施用地、交通設(shè)施用地、公用設(shè)施用地等。如將上述用地統(tǒng)一按照容積率2.0核定，難以體現(xiàn)用地價(jià)值的差異。鑒于此，《辦法》進(jìn)一步細(xì)化“其他用途用地”容積率的核定標(biāo)準(zhǔn)，明確商業(yè)服務(wù)業(yè)用地容積率按照2.0核定，城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地等其他用途用地容積率按照1.0核定。

2、細(xì)分剩余用地的處置。588號(hào)文規(guī)定，原土地使用權(quán) 人按照變更后用途繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的，經(jīng)核定可繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的用地面積后，原宗地內(nèi)剩余用地?zé)o償收回。收回用地規(guī)模不足2000平方米，且政府收回后無(wú)法進(jìn)行開(kāi)發(fā)利用的，可以由原土地使用權(quán)人繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)。該條規(guī)定對(duì)“剩余用地規(guī)模不足2000平方米”是否收回沒(méi)有規(guī)定相應(yīng)的判斷標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)施依據(jù)，存在一定的自由裁量權(quán)。

《辦法》根據(jù)《深標(biāo)》中關(guān)于公共設(shè)施配置標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，參照城市更新相關(guān)政策，區(qū)分土地用途、用地面積對(duì)規(guī)劃變更土地用途后剩余用地設(shè)定了分類處置的措施。對(duì)于剩余用地規(guī)劃為居住用途，用地面積為3000平方米以下的，應(yīng)折算為保障性住房建筑面積，并按照我市保障性住房管理相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。對(duì)剩余用地規(guī)劃為工業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)等其他用途且用地面積不足1000平方米的，除規(guī)劃為獨(dú)立占地的城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地應(yīng)無(wú)償收回外，可以由原土地使用權(quán)人繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)。

3.增加等建筑面積開(kāi)發(fā)的例外規(guī)定。已出讓未建用地經(jīng)規(guī)劃變更用途后，生效圖則規(guī)定的容積率可能低于原土地出讓合同約定的容積率，如果按照等建筑面積的原則進(jìn)行核算，用地面積就會(huì)超出原土地使用權(quán)出讓合同約定的用地規(guī)模，同時(shí)也超出生效法定圖確定的變更用途后的總建筑面積。588號(hào)文對(duì)此類情形未作相關(guān)規(guī)定。

基于節(jié)約集約用地原則，《辦法》對(duì)此特殊情形提出相 應(yīng)處理路徑，即原宗地范圍內(nèi)法定圖則確定的建筑面積低于原出讓合同約定的建筑面積的，原土地使用權(quán)人繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的建筑面積按照生效法定圖則執(zhí)行。對(duì)于原土地使用權(quán)出讓合同約定建筑面積的超出部分，不再另行安排用地（第5條）。

（二）調(diào)整規(guī)劃提高容積率的貢獻(xiàn)方式，盤(pán)活存量用地 588號(hào)文規(guī)定，已出讓未建用地用途不變但經(jīng)規(guī)劃調(diào)整容積率的，土地使用權(quán)人應(yīng)交回部分土地使用權(quán)或提供部分物業(yè)。無(wú)償交回土地的面積不得低于原宗地15％且不低于2000平方米的用地面積。無(wú)法滿足前述條件的，應(yīng)提供部分物業(yè)，如容積率增幅在1倍及以下的，應(yīng)提供不低于增加建筑面積15%的物業(yè)；容積率增幅在1倍以上的，應(yīng)提供不低于增加建筑面積20%的物業(yè)。交回土地及物業(yè)的貢獻(xiàn)比例均不含城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施。

實(shí)踐中，很多用地在規(guī)劃調(diào)整時(shí)已增加了基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地，且比例達(dá)到原宗地面積15%及以上。如該部分用地不計(jì)入貢獻(xiàn)而要求土地使用權(quán)人再另行貢獻(xiàn)，土地使用權(quán)人往往缺乏積極性而怠于申請(qǐng)?zhí)幹谩４送猓沂谐鞘懈马?xiàng)目中，已規(guī)劃的城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地均計(jì)入貢獻(xiàn)，在一些申請(qǐng)法定圖則個(gè)案調(diào)整容積率的項(xiàng)目中也采取同樣做法，導(dǎo)致土地使用權(quán)人存在對(duì)比心理，完全適用該規(guī)定處置的案例很少。為了調(diào)動(dòng)土地使用權(quán)人申請(qǐng)適用《辦法》的積極性，盤(pán)活存量用地開(kāi)發(fā)建設(shè)，此次修訂參照城市更新等相關(guān)政策，將法定圖則已規(guī)劃的城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地納入貢獻(xiàn)，并根據(jù)用地面積提出不同的貢獻(xiàn)要求。同時(shí)，考慮到城市更新項(xiàng)目針對(duì)的是已建成區(qū)，項(xiàng)目實(shí)施存在拆除成本，而《辦法》針對(duì)的是空地，從利益平衡角度出發(fā)，此次修訂適度調(diào)整了貢獻(xiàn)比例。對(duì)于原宗地用地面積為10000平方米以上的，應(yīng)無(wú)償交回不低于原宗地20％的用地面積。原宗地用地面積不足10000平方米的，應(yīng)向政府無(wú)償移交一定比例的建筑面積，貢獻(xiàn)的建筑面積采取累進(jìn)的計(jì)算方式，即：可開(kāi)發(fā)建設(shè)建筑面積的增幅在原土地使用權(quán)出讓合同約定總建筑面積1倍以下（含1倍）的部分，應(yīng)當(dāng)向政府無(wú)償提供不低于增幅20%（含20%）的物業(yè)；增幅超過(guò)原土地使用權(quán)出讓合同約定總建筑面積1倍的部分，應(yīng)當(dāng)向政府無(wú)償提供不低于25%（含25%）的物業(yè)。

此外，已出讓未建用地生效法定圖則確定的主導(dǎo)用途與原土地使用權(quán)出讓合同約定用途一致，原土地使用權(quán)人按照法定圖則無(wú)償移交城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地后，繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的建筑面積低于原土地使用權(quán)出讓合同約定建筑面積的，為保障土地使用權(quán)人開(kāi)發(fā)權(quán)益，有利于公共基礎(chǔ)設(shè)施收地工作，《辦法》明確規(guī)定此類情形不屬于容積率調(diào)整，無(wú)需再適用相關(guān)的貢獻(xiàn)規(guī)定（第7條）。

（三）優(yōu)化土地使用年期的計(jì)算時(shí)點(diǎn)

588號(hào)文對(duì)土地用途變更后土地使用期限的計(jì)算，按照變更前后不同用途對(duì)應(yīng)的最高年期較長(zhǎng)者確定。同時(shí)，土地用途變更后的起始年期可以從重新簽訂土地出讓合同或補(bǔ)充協(xié)議的時(shí)點(diǎn)重新計(jì)算。該規(guī)定的初衷在于給予土地使用權(quán)人一定的政策優(yōu)惠，但有可能變相延長(zhǎng)土地使用權(quán)人使用土地的時(shí)間，與土地使用期限法定性、到期申請(qǐng)延期程序性等相關(guān)法律精神不符。針對(duì)上述問(wèn)題，《辦法》規(guī)定土地用途變更后由土地使用權(quán)人繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的，土地用途變更后的土地使用權(quán)起始日期維持原土地使用權(quán)出讓合同約定不變（第8條）。

（四）優(yōu)化地價(jià)計(jì)收方式

588號(hào)文規(guī)定，土地使用權(quán)人按變更后用途繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的，以繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)部分市場(chǎng)評(píng)估價(jià)與原土地使用權(quán)出讓合同約定土地用途剩余年期價(jià)值的差值補(bǔ)繳地價(jià)。原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途剩余年期價(jià)值，以現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)結(jié)合地價(jià)減免等因素確定。其中“地價(jià)減免等因素”既可理解為早期用地出讓時(shí)享受的地價(jià)優(yōu)惠政策，又可理解為當(dāng)下用地處置中可能享受的地價(jià)優(yōu)惠政策，容易造成誤解。此外，如果原合同用地性質(zhì)為非商品性質(zhì)，是否可以在按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)繳納地價(jià)后轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)房地產(chǎn)，588號(hào)文未明確規(guī)定。針對(duì)上述問(wèn)題，首先，588號(hào)文針對(duì)的用地多為早年協(xié)議出讓用地，地價(jià)較低且多享受政府減免優(yōu)惠政策。隨著土地價(jià)值不斷上漲，如以現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)計(jì)算剩余年期價(jià)值再扣減政策減免等優(yōu)惠，不能體現(xiàn)土地增值收益分配的合理性。因此，從可操作性和公平性等方面考慮，《辦法》規(guī)定原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途剩余年期價(jià)值，按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)進(jìn)行測(cè)算。其次，結(jié)合我市宗地地價(jià)測(cè)算等相關(guān)規(guī)定，對(duì)于已出讓未建用地變更用途后自行開(kāi)發(fā)建設(shè)或公開(kāi)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)以商品性質(zhì)用地為前提條件。因此，《辦法》規(guī)定申請(qǐng)按照規(guī)劃用途繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，原土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)為商品性質(zhì)（第5條）。

（五）增設(shè)處理流程，提高可操作性

1、明確職責(zé)主體。588號(hào)文對(duì)已批未建用地的用途變更和容積率調(diào)整的審批主體和審批程序未做明確規(guī)定。因缺乏具體的操作指引，實(shí)踐中各部門(mén)做法不一，進(jìn)而影響了588號(hào)文申報(bào)處置進(jìn)程。

針對(duì)該問(wèn)題，根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例》第二十二條規(guī)定，土地使用者需要改變出讓合同規(guī)定的土地用途或條件的，應(yīng)征得土地管理部門(mén)的同意。2017年，《關(guān)于深化規(guī)劃國(guó)土體制機(jī)制改革的決定》（深圳市人民政府令第298號(hào)）進(jìn)一步明確，市規(guī)劃國(guó)土委派出機(jī)構(gòu)依法負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃、土地、房地產(chǎn)、測(cè)繪、地礦及地名的行政管 理。為保持與體制的銜接順暢，簡(jiǎn)化審批流程，提高行政效率，《辦法》明確由市規(guī)劃土地主管部門(mén)派出機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)審定已出讓未建用地土地用途變更和容積率調(diào)整的處置方案，核發(fā)建設(shè)用地方案圖和建設(shè)用地規(guī)劃許可證，并簽訂土地使用權(quán)出讓合同或補(bǔ)充協(xié)議。同時(shí)，為貫徹落實(shí)批后監(jiān)管措施，588號(hào)文規(guī)定主管部門(mén)應(yīng)建立臺(tái)賬，定期向市政府和市城市規(guī)劃委員會(huì)報(bào)告。考慮到《辦法》針對(duì)法定圖則已生效后的相關(guān)處置工作，不再涉及法定圖則的變更，規(guī)定只需向市政府報(bào)告（第11條）。

2、細(xì)化公示環(huán)節(jié)。為規(guī)范已出讓用地規(guī)劃變更用途和調(diào)整容積率的信息公示，《辦法》根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《深圳城市規(guī)劃條例》等相關(guān)規(guī)定，進(jìn)一步明確了公示的途徑和時(shí)限，除法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定外，主管部門(mén)擬審定的已出讓未建用地土地用途變更和容積率調(diào)整處置方案應(yīng)在部門(mén)網(wǎng)站公示征求意見(jiàn)，公示時(shí)間不得少于7個(gè)工作日，公示的時(shí)間和地點(diǎn)應(yīng)在深圳特區(qū)報(bào)或深圳商報(bào)上發(fā)布（第12條）。

3、增設(shè)地下空間開(kāi)發(fā)規(guī)定。588號(hào)文并未涉及地下空間的規(guī)定。由于過(guò)去我市規(guī)劃管理中地下空間不計(jì)入容積率，588號(hào)文配套規(guī)則規(guī)定增加地下建筑面積的，容積率不發(fā)生改變。實(shí)踐中，因法定圖則變更土地用途或者調(diào)整容積率，特別是原土地使用權(quán)人可繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的用地面積較小的 情況下，土地使用權(quán)人會(huì)提出對(duì)地下空間進(jìn)行開(kāi)發(fā)利用的訴求。有部門(mén)提出應(yīng)在《辦法》中增加具體操作的相關(guān)規(guī)定。

針對(duì)該問(wèn)題，經(jīng)研究 2017年《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》局部修訂（第4章密度分區(qū)與容積率）相關(guān)規(guī)定，同時(shí)考慮到我委已啟動(dòng)《深圳市地下空間開(kāi)發(fā)利用暫行辦法》的修訂工作，上述文件對(duì)地下空間開(kāi)發(fā)均有詳細(xì)規(guī)定。因此，為保持與相關(guān)政策、標(biāo)準(zhǔn)銜接，增強(qiáng)內(nèi)容完整性，《辦法》對(duì)地下空間內(nèi)容做原則性規(guī)定，具體涉及地下空間建筑面積計(jì)算的，可按照《深標(biāo)》等相關(guān)規(guī)定執(zhí)行（第10條）。

4、增加銜接條款。在本《辦法》正式生效前，有部分屬于588號(hào)文處理范圍的已批未建用地，已按照588號(hào)文的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行申報(bào)處理，并取得規(guī)劃國(guó)土主管部門(mén)派出機(jī)構(gòu)，甚至區(qū)政府的審批通過(guò)。由于2017年10月9日588號(hào)文有效期屆滿，上述用地?zé)o法繼續(xù)完成相關(guān)的處理程序。鑒于上述案例在申報(bào)審批時(shí)仍處于588號(hào)文的有效期，為了保持政策銜接，增加土地使用權(quán)人對(duì)政策的可預(yù)期性，建議在符合《辦法》規(guī)定的審批程序的前提下，已出讓未建用地已按照588號(hào)文的規(guī)定審定處置方案并于2017年10月9日前取得變更后建設(shè)用地方案圖的，土地使用權(quán)人可以按照原處置方案處理（第17條）。

（六）建立督促機(jī)制，推進(jìn)工作落實(shí)

588號(hào)文出臺(tái)后，只有少部分用地適用該政策得到處置，造成該問(wèn)題的原因之一在于土地使用權(quán)人不積極但又缺乏督促機(jī)制。為了加快解決處理低效用地問(wèn)題，并與省主管部門(mén)政策導(dǎo)向相銜接，需要建立相應(yīng)的督促機(jī)制，敦促土地使用權(quán)人及時(shí)申請(qǐng)?zhí)幹谩Ｒ虼耍掇k法》規(guī)定土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在《辦法》實(shí)施有效期完成相關(guān)用地處置的申請(qǐng)并取得變更后用地方案圖，逾期不再受理相關(guān)申請(qǐng)（第14條）。考慮到處置方案協(xié)商期限較久，此次修訂擬定《辦法》實(shí)施有效期為5年。

專此說(shuō)明。

市規(guī)劃國(guó)土委 2018年5月23日

第五篇：協(xié)議出讓土地改變用途處置辦法

協(xié)議出讓土地改變用途處置辦法

對(duì)于已經(jīng)依法協(xié)議出讓的國(guó)有土地改變用途的政策性處置，國(guó)土部制訂并自2006年8月1日起施行的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》和《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》將之區(qū)分為兩種不同的方式：原出讓合同約定或行政規(guī)定必須收回其土地使用權(quán)的，采取招拍掛方式處置；原出讓合同或行政規(guī)定未限定收回使用權(quán)的，仍可以通過(guò)評(píng)估市場(chǎng)價(jià)和按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)繳差價(jià)的方式處置。筆者閱讀兩個(gè)《規(guī)范》后認(rèn)為：評(píng)估和補(bǔ)繳差價(jià)，不僅是現(xiàn)行法律所規(guī)定的主要處置方式，是《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》所許可的處置方式，而且是國(guó)土部所框定的兩種方式中可操作性較強(qiáng)的一種處置方式。

評(píng)估和補(bǔ)繳差價(jià)是現(xiàn)行法律所規(guī)定的主要處置方式

第一，法律規(guī)定。對(duì)于協(xié)議出讓的國(guó)有土地改變用途的處置辦法，現(xiàn)行法律規(guī)定主要是下列三條：其一，《城市房地產(chǎn)管理法》第十七條規(guī)定：“土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。”其二，《土地管理法》第五十六條中規(guī)定：“確需改變?cè)摲恋亟ㄔO(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門(mén)同意，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)同意。”其三，《土地管理法》第十二條規(guī)定：“依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)。”

第二，司法解釋和規(guī)章規(guī)定。其一，2005年8月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第五條規(guī)定：“受讓方經(jīng)出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)同意，改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途，當(dāng)事人請(qǐng)求按照起訴時(shí)同種用途的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整土地出讓金的，應(yīng)予支持。”其二，國(guó)土資源部21號(hào)令第十六條規(guī)定：“以協(xié)議出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地使用者，需要將土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用途的，應(yīng)當(dāng)取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門(mén)的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)交相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金，并依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。”