第一篇：滬高法民一(2004)4號關(guān)于農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的處理原則

滬高法民一（2004）4號關(guān)于農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的處理原則

審判考慮因素：審批是否同意，合同是否履行完畢，買受人的身份1、2、3、同村與同村人之間的買賣合同，應(yīng)視為有效

同村人與村外人之間的買賣合同，經(jīng)過審批同意的，有效 同村人與村外人之間的買賣合同，沒有經(jīng)過審批，合同未實(shí)際履行或無實(shí)際居住的，無效。處理辦法-------各自返還房屋及購買款。

4、同村人與村外人之間的買賣合同，合同已經(jīng)履行或?qū)嶋H居住的，合同問題不討論，承認(rèn)現(xiàn)狀，繼續(xù)占有、居住和使用。處理辦法------遇到動拆遷，扣除購房人的房款，購房人與出賣人按7：3的比例處理補(bǔ)償款。

2010-1-26 偵查階段，需要當(dāng)事人簽字的2份文件各2份。律所提交3張蓋章的材料。

2010-1-27 律師在偵查階段只能會見當(dāng)事人，看詢問筆錄；律師提出會見的一般情況下，公安機(jī)關(guān)在48小時以內(nèi)安排會見。

在審查起訴階段（檢察院）可以看卷宗材料；審判階段，辯護(hù)。2010-1-28

1、立案材料：正本一份，副本2份。正本需要雙方的身份證明，起訴狀，證據(jù)及證據(jù)清單，委托書一份，律師函一份，公民代理委托書一份及身份證復(fù)印件；副本一份給法院，一份自己留。副本給法院——起訴狀及證據(jù)復(fù)印件，原告和被告都是個人的話，只要原告身份證明，被告住所可送達(dá)地點(diǎn)。原告是公司，法定代表人身份證明及營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件蓋章。

留律所材料：委托書一份，公民代理委托書一份，副本留一份。2010-1-29 離婚案件——立案需要的材料：身份證（公安調(diào)查），結(jié)婚證（民政調(diào)查），戶口本（公安調(diào)查），孩子出生證明（醫(yī)院調(diào)查）。如有戶口本，親屬證明不用了。

偵查——移送審查起訴。檢察院-法院——移送起訴。折損價—物品及房屋。

第二篇：農(nóng)村宅基地房屋買賣與拆遷補(bǔ)償糾紛處理原則

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農(nóng)村宅基地房屋買賣與拆遷補(bǔ)償糾紛處理原則

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村宅基地是專門給農(nóng)村集體成員解決住房問題，帶有福利性質(zhì)的一種土地使用權(quán)，只有農(nóng)村村民才可以享受，宅基地使用權(quán)不能進(jìn)行自由買賣，只允許集體組織內(nèi)部成員間進(jìn)行調(diào)劑。2007年實(shí)施的《物權(quán)法》就一定范圍內(nèi)的農(nóng)村房屋買賣合法性予以明確，即本集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)部有條件的相互轉(zhuǎn)讓，并未就農(nóng)村房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員或機(jī)構(gòu)抵押和出售予以解禁。但在司法實(shí)踐中，也存在因買賣時間長、交易雙方已經(jīng)實(shí)際履行完畢、購房人已經(jīng)實(shí)際居住等情況下認(rèn)定為有效的案例。這樣的有效裁判不僅能反映裁判者對公平、誠信的內(nèi)心確信，而且符合保障社會秩序、維護(hù)交易穩(wěn)定良好風(fēng)俗的目標(biāo)，并為一般社會大眾的價值觀所包容。

上海高院在涉及農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件不斷增多的情況下，及時出臺《關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》，認(rèn)為農(nóng)村宅基地房屋買賣應(yīng)嚴(yán)格按照法律法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行。對于由此引發(fā)的糾紛，應(yīng)當(dāng)綜合考慮出賣人出售房屋是否經(jīng)過審批同意、合同是否履行完畢以及買受人的身份等因素，區(qū)分不同情況，妥善處理。

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 具體如下：

第一，對于發(fā)生在本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定為有效。

第二，對于將房屋出售給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。

第三，對于將房屋出售給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理。

第四，對于將房屋出售給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同已實(shí)際履行完畢，且購房人已實(shí)際居住使用該房屋的，對合同效力暫不表態(tài)，實(shí)際處理中應(yīng)本著尊重現(xiàn)狀、維持穩(wěn)定的原則，承認(rèn)購房人對房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住和使用該房屋的權(quán)利。

對此類案件進(jìn)行處理時，亦應(yīng)區(qū)分不同情況：

第一，按上述第三種情況處理的，雙方當(dāng)事人應(yīng)各自返還房屋及購房款。

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第二，按上述第四種情況處理的，如果系爭房屋已經(jīng)拆遷或者已納入拆遷范圍的，應(yīng)在扣除購房人的購房款后，充分考慮購房人重新購房的合理支出，由購房人與出賣人按比例取得補(bǔ)償款，其分割比例一般可以考慮在7:3左右。

在我國城市化進(jìn)程不斷深入，城市建設(shè)和城市規(guī)模不斷擴(kuò)大的情況下，大量土地被征收征用，尤其是城市周邊的農(nóng)村集體土地，這一過程也涉及對農(nóng)村集體土地上房屋及其附屬物的拆遷，拆遷過程中又引發(fā)更多的宅基地房屋糾紛，在此形勢下，上海高院民一庭又出臺《 關(guān)于審理宅基地房屋糾紛若干問題的意見(試行)》對相關(guān)情況進(jìn)行規(guī)范，具體如下：

一、宅基地房屋權(quán)屬的確定

我國一直未建立農(nóng)村房屋所有權(quán)等級制度，宅基地房屋則歷經(jīng)土改登記、及未新建、翻新、改擴(kuò)建的演變。因此，在確定宅基地房屋權(quán)屬時，應(yīng)綜合考慮土改證、宅基地使用證、建房用地審批等文件上核定的人員，以及房屋新建、翻新、改擴(kuò)建等情況。

1、系爭房屋經(jīng)土改登記，未經(jīng)農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記及未新建、翻建、改擴(kuò)建的，以土改時登記的權(quán)利人為房屋的權(quán)利人。

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2、系爭房屋經(jīng)土改登記及農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記，未進(jìn)行新建、翻建、改擴(kuò)建的，以土改登記及農(nóng)村宅基地使用權(quán)證核定人員為房屋的權(quán)利人。

3、系爭房屋雖經(jīng)土改登記，但在宅基地使用權(quán)登記前后新建、翻建、改擴(kuò)建的，以農(nóng)村建房用地審批文件和農(nóng)村宅基地使用權(quán)證核定人員為房屋的權(quán)利人。當(dāng)事人以土改登記為證據(jù)主張房屋產(chǎn)權(quán)的，不予支持。

有充分證據(jù)表明上述三種情況所列人員已被排除在權(quán)利人范圍之外的，不能再主張權(quán)利。確定宅基地房屋權(quán)利人的具體產(chǎn)權(quán)份額時，應(yīng)當(dāng)充分考慮仍為集體經(jīng)濟(jì)組織成員的權(quán)利人以及對系爭宅基地上房屋一直進(jìn)行維修、保養(yǎng)等義務(wù)的權(quán)利人利益。

二、宅基地房屋中未成年人權(quán)利的確認(rèn)

根據(jù)《土地管理法》第62條 “農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地”的規(guī)定，通常宅基地使用權(quán)的取得是以戶的名義獲得。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在確定一戶農(nóng)村村民的宅基地使用權(quán)面積和房屋的建筑面積時，一般以該戶農(nóng)村村民的人數(shù)作為主要參考依據(jù)。未成年人基于其在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織中的身份，與其他成員以一戶的名義共同取得

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 了宅基地使用權(quán)和房屋建設(shè)的許可，其父母等投資建造房屋的行為可視為包括未成年人在內(nèi)的一戶農(nóng)村村民的共同投資。《物權(quán)法》第142條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人”，農(nóng)村建房用地審批文件中核定的未成年人可認(rèn)定為宅基地房屋的共同所有權(quán)人。

三、宅基地使用權(quán)補(bǔ)償款的歸屬

農(nóng)村宅基地房屋的動遷補(bǔ)償一般分為房屋補(bǔ)償和宅基地使用權(quán)補(bǔ)償。地上物的補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)歸屬房屋權(quán)利人。房屋原權(quán)利人已經(jīng)死亡的，動遷補(bǔ)償款可依繼承關(guān)系進(jìn)行處理。宅基地使用權(quán)補(bǔ)償款的分割，容易產(chǎn)生爭議，特別是非集體經(jīng)濟(jì)組織的繼承人往往基于繼承關(guān)系而主張宅基地使用權(quán)，進(jìn)而提出分割相應(yīng)補(bǔ)償款。鑒于農(nóng)村宅基地使用權(quán)具有很強(qiáng)的身份屬性，系農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織無償提供給本集體成員享有的，并且按戶計(jì)算。當(dāng)一戶出現(xiàn)人口減少，宅基地仍是由一戶中剩余的成員共同使用，宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償款則由該戶剩余的成員共同所有。若該戶已無農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，或雖為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，但在他處已取得宅基地使用權(quán)的，該宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償款一般由該戶房屋原權(quán)利人的繼承人取得，但集體經(jīng)濟(jì)組織明確表示反對的除外。

四、尚未取得安置房面積的購買權(quán)分割

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農(nóng)村房屋動遷中，經(jīng)常發(fā)生動遷部門與“農(nóng)村宅基地使用證”的戶主簽訂拆遷協(xié)議，把所有房屋共有人利益結(jié)算在一起，每人享受安置面積按一定金額預(yù)扣在動拆遷部門。由于安置房屋未實(shí)際取得，原房屋共有人就拆遷利益在分析家產(chǎn)時要求確認(rèn)安置房面積的購買權(quán)，其實(shí)際是主張分割房屋的權(quán)利。鑒于被動遷人將來可能獲得的房屋實(shí)際面積、位置等尚處于不確定狀態(tài)，法院不宜進(jìn)行確權(quán)、分割。若動遷款預(yù)扣在動遷部門用于購置安置房的，動遷款亦可不作處理。當(dāng)事人要求確認(rèn)安置房面積購買權(quán)的，法院可判決駁回其訴訟請求，但在裁判理由中告知當(dāng)事人可在房屋實(shí)際面積、位置等確定后再行主張。

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第三篇：上海高院關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見

上海高院關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾

紛案件的原則意見

滬高法民—[2004]4號

農(nóng)村宅基地買賣應(yīng)嚴(yán)格按照法律法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行。對于由此引發(fā)的糾紛，應(yīng)當(dāng)綜合考慮出賣人出售房屋是否經(jīng)過審批同意、合同是否履行完畢以及買受人的身份等因素，區(qū)分不同情況，妥善處理，具體如下：

第一、對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定為有效。

第二、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。

第三、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理。

第四、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同已實(shí)際履行完畢，且購房人已實(shí)際居住使用該房屋的，對合同效力暫不表態(tài)，實(shí)際處理中應(yīng)本著尊重現(xiàn)狀、維護(hù)穩(wěn)定的原則，承認(rèn)購房人對房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住、使用該房屋的權(quán)利。

對此類案件進(jìn)行處理時，亦區(qū)分不同情況：

第一、按上述第三種情況處理的，雙方當(dāng)事人應(yīng)各自返還房屋及購房款。

第二、按上述第四種情況處理的，如果系爭房屋已經(jīng)拆遷或者已納入拆遷范圍的，應(yīng)在扣除購房人的購房款后，充分考慮購房人重新購房的合理支出，由購房人與出賣人按比例取得補(bǔ)償款，其分割比例一般可以考慮在7：3左右。

第四篇：2006.11.16青島市中級人民法院關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件相關(guān)問題的意見

青島市中級人民法院關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件相關(guān)問題的意見青中法〔2006〕232號

關(guān)于印發(fā)《審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件相關(guān)問題的意見》的通知 各區(qū)、市法院，中院各業(yè)務(wù)庭：

《青島市中級人民法院關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件相關(guān)問題的意見》已經(jīng)市中院審判委員會討論通過，現(xiàn)予以印發(fā)，望遵照執(zhí)行。執(zhí)行中發(fā)現(xiàn)的問題，請及時與中院審判委員會辦公室聯(lián)系。

二○○六年十一月十六日

青島市中級人民法院關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件相關(guān)問題的意見

近年來，隨著農(nóng)村城市化的建設(shè)與發(fā)展，使得農(nóng)村宅基地上所建房屋的買賣合同糾紛日益增多。案件中涉及認(rèn)定合同效力、如何適用法律、法律責(zé)任承擔(dān)等方面問題，審理中的焦點(diǎn)問題是合同的效力如何認(rèn)定。由于此類案件涉及人數(shù)眾多、社會影響較大，經(jīng)市中院審判委員會研究決定，對此類案件的法律適用提出以下意見：

一、關(guān)于認(rèn)定買賣合同效力

1、宅基地房屋買賣的雙方為同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，且經(jīng)過宅基地審批手續(xù)的，認(rèn)定合同有效。

審批手續(xù)為經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)。

2、集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，但尚未辦理相關(guān)范圍內(nèi)國有土地使用權(quán)證的，此范圍內(nèi)的房屋買賣合同對雙方當(dāng)事人有法律約束力。

3、城鎮(zhèn)居民購買集體經(jīng)濟(jì)組織所有宅基地上的房屋的，認(rèn)定合同無效。

4、非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間購買宅基地上房屋的，認(rèn)定買賣合同無效。

二、關(guān)于舊村改造買賣房屋合同引起的糾紛

集體所有土地范圍內(nèi)，村委會拆除舊住宅新建樓房，除安置本村村民之外，還允許集體經(jīng)濟(jì)組織之外的人員包括城鎮(zhèn)居民購買，此類合同引起的糾紛，法院暫不受理。

三、房屋買賣合同應(yīng)適用訴訟時效

集體所有土地范圍內(nèi)的宅基地房屋買賣合同糾紛以及集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民但尚未辦理國有土地使用權(quán)證的相關(guān)范圍內(nèi)的房屋買賣合同糾紛，一方要求確認(rèn)合同無效并請求返還及賠償損失的，或者要求確認(rèn)合同有效并請求辦理相關(guān)過戶等手續(xù)的，自合同約定的履行期限屆滿之日起或合同雙方交付完畢之日起超過兩年的，駁回當(dāng)事人的訴訟請求。

四、關(guān)于合同無效后的處理原則

1、宅基地房屋買賣合同被確認(rèn)無效后，依據(jù)合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)予以返還。不能返還或沒有必要返還的，應(yīng)按照起訴之日宅基地房屋的評估價格折價補(bǔ)償。合同無效雙方均有過錯，各自承擔(dān)責(zé)任份額約為50%。

2、對于將要拆遷房屋的賠償數(shù)額，以將來拆遷時確認(rèn)的補(bǔ)償款為準(zhǔn)，各自承擔(dān)相應(yīng)份額。

五、其他

1、本意見自2006年12月1日起施行，已經(jīng)審理終結(jié)的案件，不適用本意見提起再審。

2、執(zhí)行中有新的法律規(guī)定和司法解釋與本意見不一致時，執(zhí)行法律規(guī)定和司法解釋。