第一篇：上海房地產市場的情況匯報

上海房地產市場的情況匯報

一、上海房地產市場的運行情況

2003年，上海房地產市場高位運行，房地產開發投資額、商品房竣工面積、銷售面積和存量房買賣面積等指標均創新高，商品房供求相對均衡，存量房交易十分活躍。上海房地產市場的現狀特點是:

1、房地產業增加值占GDP的比重逐年提高。從1990年的0.5%上升到2002年的6.9%，2003年預計達到7.4%，在上海GDP兩位數的增長中，約一個百分點是房地產業直接貢獻的。

2、房地產開發投資始終保持較高水平。1996年以來，房地產開發投資約占當年固定資產投資30%。2002年完成房地產開發投資749億元，同比增長18.7%。2003年1-11月，完成房地產投資額835億元，同比增長21.6%，占固定資產投資的37%。

3、住房消費需求持續旺盛。商品住房個人購買比例連續三年超過90%，2002年高達98%。中等收入者進入房市，商品住房已成為大眾產品，市民住房自有率已達75%以上。

4、商品住房建設和供應協調發展。近三年商品房銷售量大幅增長，2002年新建商品房銷售面積達到1971萬平方米，比上年增長9.7%。2003年1-11月，商品房竣工面積2147萬平方米，同比增長41.6%；銷售面積2027萬平方米，同比增長17.4%。

5、存量房交易已接近增量房交易面積。從1997年以來存量房交易每年都以50%以上的速度遞增，2002年存量房交易面積1790萬平方米，增長25.9%。2003年1-11月，存量房交易面積2058萬平方米，同比增長29.4%。

這幾年，上海房地產市場一直保持良好的發展態勢，從總體上看，發展是健康的。同時，也面臨著一些新情況和新問題。主要是商品住房價格持續上漲，局部地區階段性上漲過快、漲幅過大。

二、上海房地產市場的趨勢分析

上海的房地產市場既面向本市居民，又面向全國各地，還面向世界。隨著城市綜合競爭力的不斷增強，以及投資和消費環境的持續改善，今后幾年持續性的需求量仍然較大，房地產市場發展的潛力還很大。去年以來，我們著力把房地產工作的重點由前幾年的深化房改、培育市場轉向對市場的有效調控上來，加大以土地供應為龍頭的調控力度，努力保持房地產市場的持續健康發展。分析今后一段的發展趨勢，可以從以下幾個方面看：

1、商品住房的供求關系。上海商品住房銷售量連續四年超過竣工量，呈現供求基本平衡、求略大于供的格局，從而使空置量逐年下降。至2002年底，商品住房空置量為348萬平方米，其中空置一年以上的為134萬平方米。2003年11月底，又下降到285萬平方米，其中空置一年以上的為80萬平方米。一般來說，空置率宜保持在10-15%之間（按國家統計局口徑，空置率是指報告期的空置面積除以三年來商品房的可供面積），而上海商品住房空置率僅在7.5%左右。目前，商品住房的供求關系正在發生變化。從供應方面看，目前的土地供應量、新開工量都比較大。預計2003年全年商品住房用地出讓將超過2000萬平方米；商品住房施工面積將達到7000萬平方米，預示今年的竣工量將超過2000萬平方米，投資勢頭也不會減弱，商品住房上市的節奏將明顯加快。從需求方面看，未來幾年商品住房的需求主要來自市民改善住房條件、舊區改造和基礎設施建設動遷、外省市和境外人士購房等方面，并考慮投資性購房的因素，需求總量超過2000萬平方米。因此，商品住房將呈現供求基本平衡、供略大于求的態勢。

2、商品住房的供應結構。目前，上海商品住房竣工面積中，普通商品住房銷售面積占銷售總量的54%（按國家統計局口徑，普通商品住房實物形態是指：按一般民用住宅建筑標準建造的居住用房屋，其銷售單價一般在5000元/平方米以下）。商品住房供應結構基本合理，但普通商品住房的比例還不夠。下一步，隨著2002年開工的100萬平方米重大工程配套商品房的全面竣工，以及2003年起連續兩年300萬平方米中低價商品住房的陸續開工，全市普通商品住房占銷售總量的比例將達到70%左右，主要集中在內外環線間和外環線外側。商品住房供應中階段性結構性的矛盾將逐步趨向緩解。

3、商品住房的銷售價格。盡管2002年以來采取了一些調控措施，由于這些措施的效應尚需一定時間，短期內局部地區商品住房價格持續上漲的情況仍將存在，但由于下一步政府調控和市場調節的雙重影響，以及供求關系的調整和供應結構的優化，商品住房銷售價格將趨向穩定，上漲的幅度將趨于平緩。

三、加強上海房地產市場調控的對策建議

在建設部和上海市委、市政府的領導下，我們根據去年9月召開的全國房地產工作會議和國務院《關于促進房地產市場持續健康發展的若干意思》（國發[2003]18號文）的精神，正在抓緊研究完善有關政策，采取適度、穩妥的調控措施，進一步促進房地產市場的持續健康發展。

1、盤活存量土地，加強土地供應的調控力度。土地調控的重點是“控制增量、盤活存量”，土地供應堅持以住房為主，堅持以普通商品住房為主。一是今年起按各區縣存量土地消化數量和消化進度，安排新增用地供應計劃，使增量供應與存量消化力度掛鉤。閑置土地過多的地區，必須限制新的土地供應。二是由于建設單位原因造成長期閑置的土地，由政府指定的專門機構進行收購儲備，在完成土地前期開發后，根據房地產市場的發展情況，以土地公開招標拍賣等方式適時推出。

2、租售并舉，保持中低價配套商品住房適度的供應量。繼續適度控制中心城區拆遷總量，并加快中低價配套商品住房建設，今年和明年兩年繼續控制在每年300萬平方米，使本市普通商品住房占銷售總量的比例保持70%左右。一是今年年度建設用地計劃中繼續優先安排中低價商品住房的建設項目；項目的設計方案采用招標，提高建設水平，降低開發成本。二是鼓勵中低收入家庭通過購買或租賃的方式解決住房困難。嚴格控制中低價商品住房的價格，積極采取財政補貼和租金優惠等措施，優先滿足中低收入拆遷居民的租售需求。

3、加強商品住房預售管理，限制投機炒作行為。在繼續鼓勵自住性住房消費的同時，加強商品住房預售管理，目前正在研究考慮暫停預購新建商品住房的轉讓行為，控制投資需求，限制投機炒作。

4、加快信息化建設，實施網上合同備案制度。增加市場供求信息的透明度，引導房地產理性投資和消費，抑制人為惜售、炒房和哄抬房價等行為。重點是抓緊實施房地產交易合同網上備案制度。今年起先實行新建商品房預（銷）售合同網上備案。一是批準預售和現售的新建商品房信息應全部在網上公布，房地產開發企業不得隱瞞或公布虛假信息。二是網上公布的批準預售和現售的新建商品房，房地產開發企業不得以已預訂、預約等為由，拒絕購房人的購房要求。三是新建商品房預（銷）售合同網上備案后，方可辦理預購商品房合同預告登記或商品房轉移登記手續。

5、完善法制建設，進一步強化房地產市場法治管理。抓緊建立一個覆蓋土地出讓、開發建設、市場交易、物業管理和“拆、改、留”舊區改造的管理信息系統和業務數據庫，增加從土地招標拍賣到商品房上市整個過程的透明度。同時，針對目前房地產市場管理的薄弱環節，抓緊修訂有關政策法規，進一步完善房地產市場管理制度，加大對市場主體經營行為的執法監督力度。

目前，我們正在抓緊研究完善上述措施，適時適度推進。土地供應調控方面的措施擬先出臺。同時，還將對房地產市場和房價走勢作進一步的跟蹤分析和綜合研究，避免出現房價大起大落的情況，保持上海房地產市場的持續健康發展。

第二篇：2012年上海房地產市場總結及明年市場展望12.14

2012年上海房地產市場總結及明年市場展望

一、宏觀政策

2012年調控政策依然保持嚴控高壓態勢，整體市場呈現典型的“政策市”。3月-6月間市場呈現快速回暖走勢，在6月市場達到高位時，調控政策（單身限購、補社保叫停）隨即出臺打壓。下半年未出臺更嚴厲的調控政策，維持相對穩定的狀態。

二、商品房市場

? 整體市場

2012年全市商品房共計成交1125萬方，相比2011年1109萬方，同比上漲2.3%，其中公寓產品成交量同比大幅增長近20%，別墅和商辦產品成交出現萎縮。

商品住宅市場在經歷了2011年下半年至今年年初的全面“以價換量”后，今年3月起，市場開始逐步復蘇，直到6月份達到市場高位。下半年在調控政策的打壓下，市場呈現回落企穩的走勢，年末在降息利好即將兌現的預期下，市場出現一輪年末翹尾行情。2012年，全面的價格戰已宣告結束，市場量價企穩的態勢已經確立。

? 公寓市場

剛需市場：年初率先回暖帶動整體市場復蘇企穩，主導全年公寓市場成交。市場供應集中來自于外環外市場（嘉定、寶山、青浦等區域）。主力產品為100㎡以下、200萬以內。

中高端市場：在整體市場回暖企穩之后才得以逐步復蘇，但市場成交量呈現不穩定狀態，持續放量能力有限。項目主要分布于內中環間和內環內邊緣區域，以兩房與緊湊型三房的首臵

首改需求為主，客戶對產品總價仍較為敏感。

高端市場：市場至今未能實現整體復蘇，熱銷放量項目數量有限，多以隨機的零星成交為主，單個項目的流量速度仍呈現大幅波動的狀態。

? 別墅市場

低總價別墅市場：200平米以下、500萬總價以內是全年放量的主流產品，熱銷項目集中分布于城市外圍，此類產品的購買門檻較低，其潛在的客戶基數使得市場所釋放出的量能十分巨大。

從典型項目的放量特征看，其熱銷因素還可分為以下幾點：

1、依托極限緊湊的戶型設計。如綠地布魯斯小鎮、寶華北岸郡庭，面積僅在90-100㎡左右，總價與周邊公寓持平，產品屬性具備絕對優勢。

2、依托開發商的品牌影響力與良好的面積控制。如和記黃埔御沁園、萬科清林徑，一線開發商品牌和165-175㎡左右的緊湊設計促成其放量。

3、低總價結合大幅降價。如長泰東郊別墅本身作為低總價產品，加之9月實行大幅降價超過15%，在兩者的疊加作用下，其去化量更是實現大幅井噴（全市別墅銷售面積第一）。

中高端別墅市場：250平米以下、700萬總價以內為此類市場的主力成交產品，放量能力居于整體別墅市場的中位。放量項目主要依靠區域發展成熟度、獨占的稀缺資源等因素。例如：印象春城坐落于周康成熟板塊，臨近區域商業核心周浦萬達廣場，依托區域的成熟配套實現放量。保利葉語獨占顧村公園一線景觀，以及周邊配套資源聚集度高。

高端及獨棟別墅市場：以個案放量為主，整體市場成交低迷。放量項目具備以下特征：

1、區位非常偏遠，單純是依靠獨棟產品的稀缺屬性和低總價因素。例如：位于奉賢偏遠區位的招商海廷，總價僅為500萬以內。

2、依靠大幅降價促銷。例如：長泰西郊別墅9月大幅降價20%,實現當日認購50余套。

? 辦公市場

類住宅市場：類住宅產品為可售辦公市場的主力放量產品，項目多集中于城市外圍，呈現軌交沿線項目主導放量的局面。產品以不限購、不限貸、低總價為賣點，面向受限購的投資客群，以及小型企業的自用辦公需求。產品設計突出高附加值，LOFT復式產品受到市場追捧。產品售價一般為周邊住宅的6-7折，總價在100萬以內。

標準辦公市場：目前，政府在土地開發規劃方面，著重考慮區域的長期可持續發展，通過商辦項目的開發建設，吸引能夠提供穩定財稅來源的大中型企業入駐。從出讓地塊的用地限制看，其使得商辦產品已轉向不可分割小戶型的標準辦公產品（一般不小于150㎡），在核心區域更是硬性規定以整層或整棟方式出售，避免個人投資過度而導致市場無序發展，以及無法實現持續的財政收入。

核心區域的寫字樓長期維持在10%以下的低空臵率，租金水平穩步增長。在經濟增速放緩的背景下，企業大量轉向次核心區域和外圍區域辦公市場，資金充裕的企業選擇放慢擴張速度，部分資金用作投資保值；盈利能力和資金水平有限的中小企業選擇交通便利、總價可承受的外圍辦公產品購買自用，來降低日常運營成本，同時獲得中長期的投資收益。

從放量特征看，整購市場一般出現在核心區域和具備一定辦公氛圍的次核心區域，地段和資源的稀缺性是成交主因。散售市場呈現的成交流量不穩定的特征，成交因素集中于交通便利性、區域成熟度、商辦聚集度和產品性價比幾個方面。

三、土地市場

2012年土地出讓共成交3580萬方，住宅用地（含商住）占比14%，商辦占比10%。下半年整體市場回暖企穩趨勢確立以后，政府借勢9月大量推地，房企資金鏈改善，購地意向強烈，土地市場快速復蘇。

四、我司應對策略及銷售業績

以確保指標達成為前提，同時實現項目銷售的量價平衡；精準選擇媒體組合、利用多元化營銷渠道。

? 激烈市場競爭環境：項目采取適度調整價格，貼合市場放量主流，同時兼顧利潤回報。? 強勢市場地位：堅守項目調性，以少量多批的推案節奏逐步提升價格。? 各項目均采用產品線之間的價格相互擠壓關系，實現整盤均勻去化。

銷售業績：

保利葉語--上海市商品住宅市場銷售面積、銷售套數均位列全市第一，銷售金額位列全市第三。

保利茉莉公館--上海市商品住宅市場銷售面積位列全市第三，銷售金額、銷售套數均位列全市第六。（項目在售價高于周邊競品20-30%的情況下實現快速放量，并帶動區域市場整體成交量大幅提升。）

五、2013年市場展望

? 政策層面：2013年調控政策保持維穩基調，強化落實執行為主。

? 市場層面：上半年延續當前量價企穩的走勢，預計下半年存在價穩量增、小幅上升走勢的可能。

? 供應層面：由于今年9月以后的集中供地，預計2013年第四季度面臨新增供應的集中上市。

? 需求層面：在限購、限貸的持續調控下，明年仍將以剛性需求為市場主力。

第三篇：關于我縣房地產市場發展情況的匯報

關于我縣房地產市場發展情況的匯報

房管局：王星火

自03年以來，我縣房地產業發展迅速，為我縣經濟發展和城市建設作出了很大貢獻，現已成為我縣的一大支柱產業。但是房地產業在保持良好運行態勢的同時，也出現了不少問題。為此，我局從實際出發，把規范房地產市場秩序作為當前的工作重點，提高工作水平，加強房地產管理，切實推進我縣房地產業健康有序發展。現將有關情況匯報如下：

一、我縣房地產業基本情況

1、概況：截止到2008年10月，我縣進駐房地產開發企業25家，房地產開發項目34個，總占地面積47.37萬㎡（合710.6畝），總開發面積85.52萬㎡，竣工面積62.44萬㎡，累計開發總投資7.08億元，累計銷售面積50.23萬㎡,銷售金額6.73億元。

2、現狀：我縣房地產市場1-10月份運行情況如下：（1）、房地產投資下降幅度較大，住房投資比重較為合理。我縣房地產開發完成投資4454萬元，同比下降47.28%。其中商品住宅完成投資3706萬元，同比下降47.85%。商品住宅投資占房地產開發投資的比重為83.2%，住房投資比重保持較合理狀態。

（2）、商品房建設增長平穩，竣工面積與上年持平

我縣08年房屋施工面積9.09萬㎡,較上年同期增長26.54%, 其中住宅施工7.69萬㎡,同比增長24.63%,商品房新開工面積6.98萬㎡(均屬住宅),較上年同期增長2.49%,商品房竣工面積基本與上年持平。

（3）、商品房銷售量持續下降，銷售壓力進一步加大 我縣商品房銷售面積實現4.58萬㎡,同比下降44.89%,其中商品住宅銷售面積實現4.44萬㎡,同比下降43.65%。（4）、房價穩中有升，但漲幅不大

10月份我縣住宅銷售均價1470元/㎡，上漲2.04%；營業用房銷售均價8170元/㎡，營業用房均價10月份與1月份基本持平，但較上年同期上漲23.23%。（5）、存量房交易量大幅減少

我縣存量住房交易面積1.24萬㎡，同比下降29.55%，存量非住房交易面積1.09萬㎡,同比下降67.07%。

二、房地產業在我縣社會經濟發展中的地位和作用

1、房地產業已經成為我縣國民經濟的重要支柱產業。全縣房地產開發累計投資7.08億元，實現銷售收入6.73億元，繳納營業稅4720萬元。同時房地產開發直接為建筑業提供市場，并直接帶動建材、化工等多個行業的發展。此外房地產業還提供了就業機會，增加了就業崗位。如銷售人員、管理人員、建設工人、裝修裝璜及水電安裝工人等等，以平均每個項目150個崗位計，33個項目能提供近5000個就業崗位。解決了部分下崗職工的就業問題。

2、房地產業的發展推進了城市化進程。近幾年來，通過房地產開發，政府有償出讓土地使用權，從而有利于政府更好地經營城市。自2003年至2008年共出讓用于房地產開發土地43.80萬㎡（合657畝），獲得土地出讓金3.11億元，為加快推進城市化進程提供了有效的資金支撐，直接推進了城市化進程，3、房地產業的發展提高了居民生活水平。近幾年來，我縣的房地產開發更注重了環境建設，堅持以人為本的理念，無論從開發的規模、小區的規劃和設計，還是工程質量上，都有了很大的提高，改善了居住環境，提高了城市品位。如珍珠貢米城、都市花園等一批較高檔次的住宅小區的建成，不但改變了多年來住宅建設千樓一面刻板單調的狀況，也帶動了城市其它建筑規劃理念的形成和發展，為促進城市建設規劃設計水平，豐富城市面貌，塑造城市特色，提升城市品位作出了貢獻。2003年縣城人均居住建筑面積25.81㎡，2007年提高到31.03㎡，2008年有望達到人均35㎡。

三、存在的主要問題及其影響因素

（一）“有價”與“無市”并存。市場售價穩中有升，絲毫不見下行態勢，我縣房價上漲幅度雖然不大，但已然高于市民的心理預期。隨著近期CPI指數走低，利率的降低，稅費的減免政策相行出臺,大多市民認為房價有下行空間。另外,經過多年購房熱潮，很多有購買力的市民都解決了住房問題。現在最強烈的住房要求大多存在于中等收入家庭及小部分入城求學者二大類人群，但是這些要求中很大一部分只是潛在要求，多數人紛紛選擇持幣觀望。商品房銷售持續低迷。1-10月份我縣商品房銷售4.58萬㎡,同比下降44.89%。

（二）“過剩”與“短缺”并存。從歷年數據來看，我縣房地產開發從2003年啟動，至2008年6年共開發85.52萬㎡,年均約14.25萬㎡；6年累計銷售50.23萬㎡,年均約8.37萬㎡,開發量遠大于銷售量。從08年來看也是如此.今年新開工面積6.98萬㎡,同比增長2.49%,銷售面積4.58萬㎡,同比下降44.89%,供給量也高于需求量。但按照我縣城市總體規劃,到2012年我縣城市人口規模達到10.5萬人（縣城現有人口7.4萬）,新增人口3.1萬人,按現人均住房35㎡計,需新增住宅108萬㎡以上,每年需新增住房27萬㎡,大于目前年可供量14.25萬㎡,就趨勢而言,我縣仍呈供給不足態勢。

另外，物業管理覆蓋面積不大，托管面積25.15萬㎡，不及開發總面積的1/3。部分業主物業管理意識不強，收費困難。房地產執法方式單一，人員少，經費不足等等問題均影響我縣房地產業的健康發展。

以上新情況，新問題主要源于以下因素影響：

1、政策調控影響

近兩年來國家相繼出臺各項調控政策，如人民銀行12次提高利率存款儲備金率,6次加息，以及二套房貸政策《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》等的出臺，將持續多年高增長而 產生的市場泡沫適度擠壓，大大抑制了投資性需求特別是投機性要求，房市歸于理性，潛在要求者變得謹慎，紛紛持幣觀望，待勢而“購”。

2、成本加大影響

CPI指數持續走高，建筑材料價格大幅上揚，人工工資不斷增加，融資成本加大等等因素，使房地產開發成本一路走高。我縣房價下行空間不大。

3、購買力下降影響

(1)、利率提高，按揭成本加大。

(2)、CPI指數高位運行，一方面加大了開發成本，另一方面加大了市民生活成本，削弱了購房實際支付能力。

4、市場周期性影響

正如經濟周期的存在一樣，房地產市場也存在周期波動現象。房地產市場周期波動右分為復蘇與發展、繁榮、危機與衰退、蕭條四個階段。周期大體為7至8年，我縣房地產業自2003年起已歷6年發展期。房價一路上升，現處于房地產周期波動第三階段，供給增長率超過需求，形成階段性“滯脹”局面，這是產生“過剩”現象的主要原因。

5、有效需求不足影響

從總體上說，房地產市場是地區性市場，當地市場環境條件變化的影響比整個國家市場環境條件變化的影響要大得多。當地經濟發展是增加有效需求的基礎。當前我縣房地產市場表現為潛 在總需求大于有效需求，這是產生“短缺”現象的主要原因。

四、今后工作打算

1、十七屆三中全會通過的《中共中央關于推進農村改革發展若干重大問題的決定》提出要建立城鄉統一的建設用地市場，我們房地產管理部門要深刻領會其精神要義，加大鄉鎮房地產管理工作力度，完善工作職能，做好準備工作，認真貫徹落實十七屆三中全會精神，以適應新形勢下的城鄉房地產管理工作。

2、進一步加強房地產開發監管力度，督促開發商嚴格按照已批準實施的規劃設計方案施工，杜絕超期建設，投入不到位等現象，同時抓好質量和安全兩個重點環節。

3、大力培育和發展存量房市場和租賃市場

解決群眾的住房問題要堅持租售并舉，目前住房閑置量上升，發展房屋租賃，可以推動擁有兩套以上住房的家庭將房屋引向消費市場，提高住房的使用效率，減少閑置。這是增加住房有效供給的重要手段。為培育和發展租賃市場，一方面要考慮加強對住房保有環節的稅收調節，提高住房閑置成本；另一方面要考慮減少個人出租住房的稅收負擔，活躍房屋租賃市場。為促進二手房交易，在增加住房保有環節稅收的同時，要減少住房流轉環節的稅收，并因地制宜調整住房轉讓環節的營業稅政策。

4、進一步擴大推行物業管理，對新建住宅小區全面實行物業管理，加強對物業收費的監督，盡快建立“質價相符”的服務收費機制。認真貫徹《物業管理收費管理辦法》，結合我縣實際，會同有關部門制定《物業管理收費實施細則》，建立“分等定級、質價相符”的物業管理收費機制，加強對物業收費的監督檢查力度，維護業主的合法權益不受侵害。加大宣傳力度，提高業主物業管理意識。

5、加強執法隊伍建設，改進執法方式，提高執法水平。盡量將處罰程序簡單細化，提高工作效率。加強政策法規解釋工作，減少群眾對執法工作的抵觸情緒。本著服務于群眾的態度，不以處罰為目的，而以優化房地產業發展環境為目標，積極維護房地產市場正常秩序。

6、建立健全系統動態管理機制，對房地產開發，商品房銷售等環節進行全程跟蹤管理。創立對話平臺機制，健全座談、聽證制度。將房屋質量、物業管理、拖欠工程和民工工資等方面的糾紛納入常態管理，發現問題立即進行協調處理，積極化解各種矛盾。

五、對策與建議

1、最近國務院出臺了旨在擴大內需促進增長的十條政策（國十條），同時部署了落實政策的七項措施（國七項），對房地產業發展具有重要指導意義，建議我縣及時出臺相關配套措施，推動我縣房地產業盡快“回春復暖”。

2、減少土地交易環節，盤活閑置土地，降低土地取得成本。結合市場需求，有計劃地進行土地供應。

3、不失時機地拓寬房地產融資渠道 當前房地產企業自籌資金在開發資金來源中所占比重很少，房地產投資增加主要依靠銀行貸款。在房地產信貸管理進一步嚴格而流動性過過剩的情況下，建議不失時機推進房地產金融產品創新，拓寬房地融資渠道。

4、進一步落實和完善有區別的稅收、信貸政策落實保障性需求，支持自住性需求，限制投資性需求，遏制投機性需求，支持中低收入家庭購買中小套型住房。適度降低開發環節相關規費，解決當前規費較重的問題，以降低相關規費鼓勵投資者入市，提升投資信心。

5、適度發放自住購房補貼，以政策優惠吸引廣大自住客戶入市，推動成交量放大。

第四篇：房地產市場調查報告

房地產市場調查報告

第一節 佛山市房地產市場概況

一、市場交易

二、土地供應

三、潛在市場需求狀況

四、樓價走勢

五、新建商品住宅和存量住宅成交狀況

六、寫字樓、商鋪市場

七、區域市場表現

第二節 佛山市土地市場情況

一、2011年全年政府出讓土地成交明細表

二、2011年1市土地供應情況

三、2011年全年招拍掛方式政府出讓土地成交情況 第三節 寫字樓市場

一、供應情況

二、銷售和投資市場情況

三、租賃市場情況

四、租金、價格和空置率

五、2011年市場展望 第四節 住宅市場

一、別墅租賃市場

二、公寓別墅市場

三、住宅市場

四、住宅價格情況

五、投資分析

六、供應量分析 七、二手住宅市場

第五篇：房地產市場調查報告

房地產市場調查報告

1、房地產市場調查報告的特點

（1）內容豐富。報告涉及的調查內容很豐富，從宏觀到微觀，從大環境到小環境，從消

費者到產品等都進行全面的調查。

（2）篇幅較長。一份報告至少上萬字以上，有的其他甚至五六萬字才能把調查的內容說

完。

（3）多為集體負責完成。由不同專業的人員組成一個小組，統一分工，共同完成。

2、房地產市場調查報告的內容。

第一部分房地產市場環境調查

（1）政治法律環境調查。

1）國家、省、城市有關房地產開發經營的方針政策。

2）有關房地產開發經營的法律規定。

3）有關國民經濟社會發展計劃、發展規劃、土地利用總體規劃、城市建設規劃和區域規劃、城市發展戰略等。

（2）經濟環境調查。

1）國家地區或城市的經濟特性，包括經濟發展規模、趨勢、速度和效益。

2）項目所在地區的經濟結構、人口及其就業狀況、就學條件、基礎設施情況、地區內的重點開發區域、同類競爭物業的供給情況。

3）一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預期的通貨膨脹率。

4）國民經濟產業結構和主導產業。

5）居民收入水平、消費結構和消費水平。

6）項目所在地區的對外開放程度和國際經濟合作的情況，對外貿易和外商投資的發展情況。

7）與特定房地產開發類型和開發地點相關因素的調查。

8）財政收支。

第二部分社區環境調查

（1）房地產市場需求。

1）消費者對某類房地產的總需求量及其飽和點、房地產市場需求發展趨勢。

2）房地產市場影響因素調查。（如國家關于國民經濟結構和房地產產業結構的調查和變化；消費者和構成、分布及消費需求的層次狀況；消費者現實需求和潛在需求的情況；消費者的收入變化及其購買能力與投向。）

（2）消費行為調查。

1）需求行為調查。（如消費者的購買意向，影響消費者購買動機的因素，消費者購買動機的類型等。

2）購買行為調查。（如不同消費者的不同購買行為，消費者的購買模式，影響消費者

購買行為的社會因素及心理因素等。

第三部分房地產產品調查

（1）房地產市場現有產品的數量、質量、結構、性能、市場生命同期。

（2）現有房地產租售客戶和業主對房地產的環境、功能、格局、售后服務的意見及

對某種房地產產品的接受程度。

（3）新技術、新產品、新工藝、新材料的出現及其在房地產產品上應用情況。

（4）本企業產品的銷售潛力及市場占有率。

（5）建筑設計及施工企業的有關情況。

第四部分房地產價格調查

（1）影響房地產價格變化的因素，特別是政府價格政策對房地產企業定價的影響。

（2）房地產市場供求情況的變化趨勢。

（3）房地產商品需求彈性和供給彈性的大小。

（4）開發商各種不同的價格策略和定價方法對房地產租售量的影響。

（5）國際、國內相關房地產市場和價格。

（6）開發個案所在城市及街區房地產市場價格。

（7）價格變動后消費者和開發商的反應。

第五部分房地產促銷調查

（1）房地產廣告時空分布及廣告效果測定。

（2）房地產廣告媒體用情況的調查。

（3）房地產廣告預算與代理公司調查。

（4）人員促銷的配備狀況。

（5）各種公關活動對租售績效的影響。

（6）各種營業推廣活動的租售績效。

第六部分房地產營銷渠道調查

（1）房地產營銷渠道的選擇、控制與調整情況。

（2）房地產市場營銷方式的采用情況、發展趨勢及其原因。

（3）租售代理商的數量、素質及其租售代理的情況。

（4）房地產租售客戶對租售代理商的評價。

第七部分房地產市場競爭情況調查

（1）競爭者及潛在競爭者（以下統稱競爭者）的實力和經營管理優勢調查。

（2）對競爭者的商品房設計、室內布置、建材及附屬設備選擇、服務優缺點的調查

與分析。

（3）對競爭者商品房價格的調查和定價情況的研究。

（4）

（5）

（6）

（7）對競爭者廣告監視和廣告策略、廣告費用的研究。對競爭者的情況、銷售渠道、使用情況調查和分析。對未來競爭者的情況的分析和估計等。整個城市，尤其是同（類）街區同類型產品的供給量和在市場上的銷售量，本

企業和競爭者的市場占有率。

（8）競爭性新產品的投入時機和租售績效及其發展動向。