第一篇：中國民宿經濟發展正呈現出兩極分化的趨勢

中國民宿經濟發展正呈現出兩極分化的趨勢

作為一種舊鄉愁與新鄉土相結合的產物，民宿被稱之為有溫度的住宿、有靈魂的生活。在多主體的共同推動下，民宿近年來呈現井噴式增長，以杭州地區為例，僅2015年上半年杭州西湖周邊的民宿數量就激增了四成之多，民宿儼然成為各路群雄逐鹿旅游的重要戰場。民宿，作為新旅游形勢下主客雙方共同聚焦的熱點，是否真的具有強大的經濟帶動效應，在于民以惠的同時引領區域鄉村旅游向品牌化、精致化、特色化的道路發展?

一、民宿經濟火爆，經營兩極分化

2015年民宿可謂是賺足了業內外的眼球。民宿年盈利破百萬的新聞報道屢見于各大網站，與此同時一大批業界大佬也紛紛進軍民宿產業，外婆家創始人吳國平在金華浦江豪擲6000萬打造中國最高端民宿，一晚定價5000元，讓很多五星級酒店都感嘆望塵莫及;上海迪士尼也瞄準民宿市場，計劃在開園之前推出100間配套民宿……民宿經營之火爆可見一斑。

民宿在我國不過七八年的發展時間，卻迅速在旅游住宿板塊的中、低、高端市場都占有一席之地。從各大預定網站的數據來看，當下我國每間民宿的單日定價集中在百元到數千元不等的各個水平。

從表面來看，民宿為游客出行提供了一種高品質、多元化的住宿選擇，并且以極強的盈利能力吸引著社會各界資本力量的參與。

然而，深入分析就會發現，當下我國民宿產業卻呈現出兩個截然不同的發展極化： 一方面，以莫干山為代表的早期民宿發展區，依托成熟的區域市場及強大的品牌效應，表現出強勁的發展活力，定價堪比星級酒店卻異常火爆、全年無淡季;另一方面，大批新晉民宿經營者，卻面臨著定位失準、客源不穩的發展困境，在日益激烈的競爭之下舉步維艱。

二、市場競爭加劇，盈利水平下降

作為一種產生于西方，盛行于日、臺的外來產物，民宿的發展有著其特定的發展內涵及鮮明的特性。縱觀當下我國民宿產業發育程度較高的江浙、云南等地，可以發現我國民宿經營模式中一些顯而易見的共性：

民宿的發展要依托于高品味的自然及人文資源，通常與著名景區相伴而生;民宿的經營主體以受過高等教育的外來者為主，通過簽訂合同的方式獲得民居暫時的使用權;民宿的發展要建立在對舊民居的改造提升之上，以重塑契合市場需求的核心吸引力。在一般模式下，一棟民宿在投入運營之前就至少包含了租金、裝修等投入，進入實際運營之后還會涉及到雇員工資、營銷成本及日常損耗等各項開支，高額的前期投資未必能換取同等的收益。

1、投資成本高，回報周期長

近年來隨著民宿的走紅，多元資本和力量在短時間內的大量涌入加劇了民宿市場的競爭，裝修、租金等前期投入也一路水漲船高。

以杭州西湖周邊為例，約5年前，杭州周邊一棟民居的租金約為年10萬元，近年來卻飆升至30萬元，裝修成本也上漲至百萬起。

按照現有的標準，一棟10間以下客房的民宿，裝修成本約在150萬元以上，年租金約為30萬元，一棟民宿的前期投入動輒就在200萬以上。

投入實際運營之后，按照民宿中端市場的行情，一個客房的定價約在300-400元/間/日，西湖周邊民宿的平均入住率在7成左右，將人員工資、日常損耗都計算在內，一棟民宿的投資回報期約在3-5年之間。

而一些非熱點景區周邊的民宿，雖然租金相對較低，但在地理位置偏遠，淡旺季分化、營銷成本過高、入住率低等多方因素的共同作用下，投資回報期將更長。

2、特色經營至上，后續投資不斷

民宿以營造精致化、特色化的住宿見長，在整體裝修風格、空間營造、文化氛圍打造等方面就有著比一般經濟型酒店更高的要求。

在實際經營中，為了緊跟市場熱點，維護穩定的客源群，結合臺灣及內陸成功民宿的發展經驗，每五年就是民宿新一輪的整修提升期。

民宿經營者必須持續不斷的注資，不斷優化軟硬件配套，才能在激烈的競爭中保持獨特的吸引力。

3、面臨行業洗牌，經營前景未知

與民居所有者簽訂使用合同是我國民宿經營中的普遍模式，隨著民宿的走紅，這一模式隱藏的問題也更加尖銳。

在我國民宿產業發展較為成熟的杭州、麗江等地，早期懷抱旅游夢進入民宿市場的經營者即將迎來民居使用合同到期的行業洗牌期。

一方面，在市場關注度持續走高，多元主體競相涌入民宿產業的宏觀格局之下，租金上漲、競爭加劇將會成為常態，這種常態將會進一步壓縮民宿的經營收益;另一方面，隨著民宿經濟效應的日益顯現，房東單方面撕毀合約的事情將會發生的更加頻繁，缺乏法律支持和市場監管的大環境決定了民宿經營者的權益無法得到保障。

鄉村和大眾旅游熱潮的雙重疊加，推動了我國民宿產業的大發展，一大批高端精品民宿應運而生，在莫干山、杭州西湖等許多景區的周邊，都可見到一晚數千元的高端民宿，它們以極強的設計風格和文化特色與景區的發展互為補充、互利共贏，也以高額的年收益吸引著無數后來者的參與。

但民宿的實際定價和盈利水平在很大程度上是由其所在區域的旅游業及經濟發展水平所決定的，超過市場接受程度的定價不具備在大范圍內推廣的普適性;此外，我國民宿產業的發展自有其特殊性，民居所有權和經營權的分離，日益高漲的房租，都決定了如何提升盈利水平成為民宿產業發展進程中繞不開的話題。

第二篇：中國民宿行業發展現狀分析

中投顧問產業研究中心

中國民宿行業發展現狀分析

一、民宿產業迅速發展

中投顧問在《2016-2020年中國民宿行業深度調研及投資前景預測報告》中指出，國內受多種因素的影響，民宿短租也迎來了發展的新時期，不僅民宿的數量急劇上升，民宿的質量也在不斷的提升，同期游客入住意愿逐漸增加，如此循環，促進民宿產業迅速發展。

2010至2015年間，各地民宿數量呈爆發式增長。尤其在旅游資源豐富的地區，民宿數量更是幾何式增長，據西湖風景名勝區民宿行業協會的數據，截至2015年12月，西湖景區內的民宿已達到165家，比2010年6月底的41家翻了3倍多。同樣，在廈門民宿由2006年的13家擴展到2015年的1800多家。

線下民宿資源的豐富為游客提供了多種選擇，在O2O飛速發展的今天，集合線下資源的民宿預訂平臺也匯集了大量的民宿資源。據木鳥短租平臺數據顯示，僅2015年至2016年間，平臺房源數量增加10萬套左右，總量達到30多萬套，成功覆蓋全國396個城市。

在民宿數量不斷增加的同時，民宿的質量更是在不斷的提升。從房源裝潢開始到周邊環境的修繕，短租民宿提升質量經歷了三個階段。

第一階段，房間設施的增加與房型的增加。2010年短租民宿的概念僅僅停留在住宿的地方，而后在不斷的發展中，民宿不斷開始充實內部設施。從wifi到熱水器，從微波爐到電水壺，甚至出現多功能民宿、設有智能門鎖的民宿。

第二階段，民宿內涵的增加。在民宿設施與房型基本齊全之后，民宿的發展又進入新的階段，即賦予民宿更多價值的階段，這個價值體現在民宿的文化屬性、歷史屬性等，讓民宿跳脫出單純的住宿，融入文化、故事等內涵變成主題民宿，使入住者感受到更濃厚的文化背景。

第三階段，服務的提升與擴展。現階段的民宿已經逐步邁進第三階段，這個階段是基于分享經濟中的“分享”概念。此時民宿主共享的不僅僅是民宿本身，還包括自身的服務，從分享房源出發到分享自己的汽車、時間、技能等內容，房東在房屋租賃收入基礎上同時增加額外的收入。

除了線下民宿資源外，線上民宿預訂平臺也在跟隨民宿的發展不斷的進步，從最初的信息展示平臺到現在兼具向導、綜合服務等功能。在服務上，民宿預訂平臺從最初的只提供信息服務開始發展到現在兼具各種服務、保障功能。從房客的擔憂入手，采用更嚴格的房源管理，推廣安裝智能門鎖，贈送平臺與保險公司合作的短期住宿險種等等。在產品上，民宿預訂平臺逐漸增加多種功能，例如木鳥短租平臺在2016年更新地圖找房與地主之誼功能，并實現移動端的同步更新，便于現在大量的手機用戶操作預訂。

民宿短租的發展除了技術的進步、觀念的改建與自身發展建設外也離不開國家政策的推動，從分享經濟上升為國家頂層經濟構架到85號文件，每一個政策的出臺都給民宿短租發展提供了更多的法律基礎與支持，當然各地出臺的民宿短租的法律法規細則更是讓民宿短租有了具體的法律保障。

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從2010年到2015年，5年的時間民宿短租經歷了從0開始到N次方式發展，在網絡技術、國家政策、人們租住觀念等方面均實現飛躍式變化，這些成績也將為民宿短租未來發展奠定堅實的基礎。

二、民宿行業常態化

常態化的反義詞是“非常態化”。仔細想想，在以前的印象里“旅游住陌生人的家”是很不可思議的事情，而大眾旅游時代確實正在把人們非常態的住民宿行為變得常態化。

木鳥短租2016年第一季度數據顯示，與2015年同期相比，2016年第一季度短租平臺注冊用戶數量增長了125%，活躍用戶數增長44%，這說明民宿使用量呈現直線上升趨勢。2016年第一季度數據還顯示，房客入住民宿的時間段由原來的3.82天上升到4.97天，入住頻率同比上升42.5%；艾瑞數據顯示房客入住民宿時長集中在4至7天，除了節假日，周末出行預訂頻率開始提升。從上述入住民宿的時間維度和頻率增長速度可以推斷出，民宿將越來越成為日常出行的住宿首選。

圖表 2015-2016年短租平臺用戶發展趨勢

數據來源：木鳥短租

中投顧問在《2016-2020年中國民宿行業深度調研及投資前景預測報告》中指出，“民宿”、“短租”一詞在大眾旅游背景環境之下，伴隨著垂直性旅游電商的發展而炙手可熱。民宿愈來愈流行，一方面和社會觀念相關，國家對新事物更“寬容”，人們思想開放，對民宿的認可、接受的進程加快；另一方面和短租平臺的建設有關，為了快速打開市場，民宿平臺開通芝麻信用、雙層保險等安保功能，地圖索引和導航功能持續優化，為滿足中間需求各類平臺還開通長租服務，這些行為都讓民宿打破瓶頸，成長為人們出行的“日常用品”。

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第三篇：2016年中國民宿行業發展現狀及未來需求趨勢投資機會(精)

2016年中國民宿行業發展現狀及未來需求趨勢投資機會

目前民宿市場發展迅速,產品類型繁多,從高端景區競品酒店到低端農家樂、農莊,家庭旅社都以民宿自稱。

民宿從業者的憂與喜

民宿產品的投資是及其考察投資眼光的,單體產品較大的投資額、復雜的市場影響因素、無法標準化復制的產品模式。

單體民宿投資的坑

1、接待能力有限,一般民宿只能同時接待5-10位旅客,而且由于知名度和影響力有限無法穩定入住率;

2、投資不確定性大,民宿作為居住空間提供者,其盈利能力完全依賴當地景觀和生態對游客的吸引力;

3、服務能力不足,民宿不同于酒店,無法標準化,服務水平與民宿主人有很大關系,導致風險性很大

所以目前民宿市場其實是發展的一個很好的機遇,因為隨著消費的升級,傳統經典的配套設施老化,酒店配套不足,標準差等因素,高標準的鄉村民宿,有很大的上升空間。

民宿及其競品發展現狀

國內民宿類產品從高端到低端大致可以分為4種,度假村/度假酒店、客棧、農莊/農家樂、鄉村旅店。

度假村/度假酒店:國內知名旅游目的地的度假村/度假酒店總數約為9567家。其主要客戶為異地游客,本城市居民較少使用。

客棧:國內知名旅游目的地的客棧總數約為27345家。其以獨特的裝修,良好的口碑,占據了旅游住宿市場的較大一部分。

北京、上海、杭州、廈門等旅游城市的客棧數量非常龐大,競爭激烈。由于傳統知名景點的民宿客棧發展時間較早,客戶口碑積累較好,而且近年來投資扎堆,競爭達到白熱化,因而知名旅游城市和旅游景點的民宿投資具有較大的風險。

農莊/農家樂及鄉村旅店:數量無法精確計算,估計位于5萬-10萬間。因其互聯網化程度低、建設標準和行業門檻低,無法獲取穩定的收益,多以副業經營或者熟客經營方式存在。

農莊/農家樂及鄉村旅店由于物業水平低下,設計方案無新意,客流量低,客單價低。逐漸不再適應市場的發展方向走向末路。同時由于農莊一般距離城市較近,入住舒適度低等因素,導致餐飲生意明顯好于住宅生意。

民宿行業發展層次的5個階段:缺失-萌芽-起步-成熟-完善

由于自然環境是無法人為創造的條件,我們從監管平臺、居住空間、服務人員三個方面,以5個階段分析了我國目前民宿行業發展的現狀。

民宿的發展機遇 圖表民宿的發展機遇

資料來源:產研智庫 為什么民宿是未來? 圖表民宿的特點

資料來源:產研智庫 民宿的發展方向

民宿的投資和發展必須滿足市場胃口,在具備足夠的自然景觀資源的基礎上還需要注意以下幾個方面: 1.保持地方特色:就地取材以舊改舊;2.藝術化精心打造:房屋風格本土化、生活設施現代化;3.感動式服務:房主需要有一定的知識水平和藝術修養;具有服務意識而非僅僅是服務熱情;服務者需要專業的培訓;4.靠近城市,但不要太靠近:最適合的距離是離城市中心1.5小時的車程,太遠了開車太累、太近了沒有出發的感覺。

民宿的消費者畫像

民宿的消費者位于城市中上層收入水平,有較多的休息時間以及家庭出行的需求。

出行消費能力:出境游消費2-5萬,國內游消費5000-10000,喜歡住中高檔酒店,至少三星級別以上;年齡階層:介于35-50歲之間;出行消費習慣:一年有一次出境游、海島游周末喜歡帶家人去附件溜達;出行興趣點:欣賞自然美食、品嘗特色美食、體驗新鮮刺激;需求時間:法定假期一定要出發,平常周末最好也能出去玩;心理訴求:增進親子關系、穩定家庭關系、孝敬父母、精神放松、拍照紀念和分享。

圖表民宿的消費者畫像

資料來源:產研智庫 民宿的投資價值

單個民宿可階段人數最多8人,原始房屋租金及運營成本按照收益的50%計算。

民宿的投資潛力

2015年全國休閑農業和鄉村旅游接待游客超過22億人次,營業收入超過4400億元,人均消費額僅僅200元,鄉村民宿市場大有可為。

大勢:消費升級大時代下,傳統的鄉村酒店、低質量和服務水平的民宿亟待升級,帶來萬億級別的市場紅利。

風口:資本對民宿產業、分享經濟和關注近兩年來異常活躍,2015年至今累計完成投資額超過20億美金。

市場:隨著2.5天周末的逐步施行和公路交通的愈見發達,城市人群周末出行的欲望越來越強烈,但是目前民宿產品難以滿足消費者對于舒適性、安全性的要求。