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中國青年報文章容積率更改的背后是權(quán)錢交易

2013年01月31日09:03中國青年報-中青在線

1月末，顧湘陵及妻子的命運再次面臨變局。

湖南兩會前夕傳出消息，衡陽市檢察機關(guān)已就顧湘陵受賄案提出抗訴。

此前的2012年圣誕節(jié)期間，長沙市市政設(shè)施建設(shè)管理局原局長顧湘陵單獨或分別伙同其妻子、弟弟非法收受他人財物或以明顯低于市場價為自己和特定關(guān)系人購房，除2000元馬來西亞幣外，收受的其余款項及財物折合人民幣共計1687萬多元，另有來源不明巨額財產(chǎn)4711萬元而被衡陽市中級人民法院一審判處無期徒刑。他在長沙市規(guī)劃設(shè)計院工作的妻子吳利君，因共同受賄罪，被判處有期徒刑二年，緩刑三年。

“這次有所不同，是省人民檢察院指令提出的抗訴。”1月29日中午，一位知情人士據(jù)此認為，曾任長沙市規(guī)劃局副局長的顧湘陵，命運被再次“規(guī)劃”的可能性明顯上升。

提高容積率逐利，收買規(guī)劃官員

2011年春節(jié)前一天，長沙市規(guī)劃局原副局長、時任長沙市市政設(shè)施建設(shè)管理局局長的顧湘陵欣然赴約。邀請他的是長沙三益緣會所董事長程佩夫。

顧與程是老熟人。

2007年，程開發(fā)雅致名園項目，顧設(shè)法讓程的項目增加了近1000平方米的建筑面積，少交了400多萬元的土地出讓金。此次飯局，程還指望顧能在某項道路工程的余款結(jié)算上打招呼。

顧點頭應(yīng)允，并笑納了1萬元紅包。

在重1斤3兩、篇幅達497頁的一審判決書中，這是顧被記錄的最后一次受賄。這次受賄半年后，他被湖南省紀委調(diào)查，隨后移送司法機關(guān)。

衡陽市中級人民法院的一審判決書中陳列，長沙市有80多個樓盤，因開發(fā)商賄賂顧湘陵，發(fā)生了容積率調(diào)高、建筑面積增大、樓間距縮小、停車位減少等等變化，雙方因此發(fā)生了權(quán)錢交易。

其中，容積率的調(diào)整是官商交易中最為常見的一幕。2005年，長沙中江置業(yè)有限公司以原湖南省工程機械廠土地開發(fā)中江佳境天成項目。因該片土地拍賣時規(guī)定的容積率是3.0，為獲取更多利益，開發(fā)商想將容積率提高到3.9。為此，該公司董事長郭建中找顧湘陵幫忙。

顧建議郭“曲線救國”：先通過原機械廠廠長陳富國、副廠長羅漢生，以機械廠改制困難為由找長沙市相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)簽字，批示提高容積率，再轉(zhuǎn)批給市規(guī)劃局。

在長沙市規(guī)劃局局務(wù)會討論該項調(diào)整時，顧予以力挺。最終該項目容積率順利調(diào)整為3.9。

2007年11月，郭建中又找顧湘陵幫忙再次將容積率從3.9調(diào)整為4.15。顧湘陵再度設(shè)法使其審批通過。

擔任多家房地產(chǎn)公司法律顧問的律師羅秋林告知，容積率是指一個小區(qū)總建筑面積與用地面積的比例。一般來說，一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率不應(yīng)超過5，多層住宅不應(yīng)超過2。但眾所周知的是，因土地成本問題，容積率越高開發(fā)商的利潤就越豐厚。掌握規(guī)劃實權(quán)的官員只要筆下稍稍一動，對開發(fā)商來說，就是以百萬元計的利潤。

因此，容積率的提升，其背后往往有著不可告人的交易。

2006年，位于桂花路的一處高層樓盤瑞寧花園開始建設(shè)，招拍土地時容積率規(guī)定為3.5，開工建設(shè)時竟然成了5.0。

事后，在媒體的報道中，公眾才知曉了真相：長沙佳天投資發(fā)展有限公司董事長車雄偉以湖南宏天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名義開發(fā)瑞寧花園項目。在顧同意在10%幅度內(nèi)給予調(diào)整的情況下，開發(fā)商按3.84設(shè)計、報送方案。

長沙市規(guī)劃局召開專家評審會后，車更進一步提出調(diào)整到5.0的要求，并在陪同顧到美國“考察學(xué)習”期間反復(fù)游說。

通過一邊核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，一邊打報告讓市政府同意調(diào)高容積率，車如愿以償。

2005年，位于中山西路、繁華地帶的一個純居住小區(qū)開始建設(shè)，該項目最初下達的規(guī)劃指標中容積率為3.0，開發(fā)商通過找顧，將該項目容積率由3.0提高至7.0。這令不少行內(nèi)人士大跌眼鏡。湖南宇凱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與湖南省第三招待所合作開發(fā)了景江東方項目。長沙市規(guī)劃局最初下達的容積率為7.0，公司總經(jīng)理胡躍建想提高到8.0。顧建議其以省第三招待所名義向市政府提出調(diào)高容積率的申請，后得到批準。

長長置業(yè)有限公司董事長侯吉聯(lián)2005年開發(fā)金都商業(yè)中心項目，托請顧幫忙折減停車位30%，將容積率從6.0提高到7.52。

同樣由侯吉聯(lián)任董事長的長沙縱橫置業(yè)有限公司開發(fā)上海城項目，顧幫其將該項目的容積率從2.4提高到3.02。

類似的“樓超超”故事，在顧的案卷中比比皆是。律師羅秋林指出，顧案中一些開發(fā)商扎堆來提高容積率的現(xiàn)實，反映了提高容積率是現(xiàn)在房地產(chǎn)市場腐敗的一個秘密武器。

他說，由于建安成本相對固定，如果開發(fā)商成功地拿到土地之后，再次提高容積率的話，就可以大大提高自己的收益。在這個過程當中，規(guī)劃部門是必須說服或者收買的目標。

1月22日，一位業(yè)內(nèi)人士向記者透露，容積率的提升不僅侵害了業(yè)主的權(quán)益，更易導(dǎo)致國有資產(chǎn)流失。

他舉例說，一棟7層的房子蓋成20層，對于建筑的危險性自不必說。而原先有些業(yè)主的采光權(quán)，包括享受綠地的權(quán)利必然受到影響。另一個方面，國有土地在拍賣的時候，一般來說都是固定的容積率，如果提高容積率的話，按照國家的規(guī)定是必須要補交土地出讓金的。事實上的情況是，原本應(yīng)該交給國家的大量土地出讓金，就這樣變成了開發(fā)商手中的利益。

他認為，這是目前房地產(chǎn)市場上經(jīng)常看到而易被忽視的一種犯罪行為。

除了提高容積率外，規(guī)劃官員裁定對地產(chǎn)項目商業(yè)面積的增減，亦可讓開發(fā)商俯首。據(jù)了解，按相關(guān)技術(shù)規(guī)定，一般是依照社區(qū)規(guī)劃總建筑面積的3%～5%去建設(shè)商業(yè)網(wǎng)點。由于商業(yè)地產(chǎn)價格遠高于住宅，3%到5%的裁量權(quán)，也成了不法官員的撈金利器。馬王堆中路的一經(jīng)濟適用房項目三期中，通過顧的幫忙，開發(fā)商將部分商業(yè)樓層由2層變3層；11棟～13棟之間的商鋪進深由10米調(diào)整為35.8米。這樣變相增加了商業(yè)面積。

位于萬家麗路的一樓盤，開發(fā)商為引進大型超市，找顧增加商業(yè)面積，顧同意增加，并相應(yīng)提高了商住樓的容積率。

檢方指控，95個樓盤中約1/10的樓盤通過顧增加了建筑面積。收過百余人的賄賂，大多是泛泛之交

對于顧的犯罪事實，南華大學(xué)文法學(xué)院副院長羅萬里教授認為，這種缺乏公眾參與的規(guī)劃，使規(guī)劃官員掌握的行政權(quán)力發(fā)生了變異，“本來是一種公共權(quán)力的行政權(quán)，變成了幾個人掌握的特權(quán)”。

但前述業(yè)內(nèi)人士則表示，以其多年在建設(shè)領(lǐng)域任職的經(jīng)驗，單獨把板子打在顧湘陵的身上有失公允，或者是該案中仍有很多背后故事沒有被揭開。

這位不愿具名的人士稱，在通讀檢察機關(guān)的起訴書和法院的判決書后他發(fā)現(xiàn)，顧案中很多與地產(chǎn)商的交易存在著明顯“不對等”的情況，令其生疑。

例如：2006年，長沙市開福區(qū)某小區(qū)建房，地產(chǎn)商通過顧將容積率從6調(diào)整到7.5，開發(fā)商共計6次送去了9萬多元；2008年，某開發(fā)商因市場不景氣，請顧幫忙將原來報建的大戶型全部改成小戶型以便售賣，事成后分10次送去了5萬多元；2005年，顧幫忙將某地產(chǎn)商開發(fā)的一棟綜合樓的限高從50米提至100米，老板分4次送去了5萬元??

“顧在長沙市規(guī)劃局任要職10多年，堪稱業(yè)內(nèi)權(quán)威人士，他會天真到不知地產(chǎn)商可能牟取的利益，進行如此廉價的交換？”他說，相關(guān)司法文書中許多細節(jié)透露的程序似乎是——開發(fā)商有了調(diào)整容積率、增加面積等需要，電話邀請顧赴飯局，觥籌交錯間送上紅包，然后大事遂成。

但這在實際操作中可能性其實不高。

“規(guī)劃建設(shè)部門的官員并非收錢的機器，一來電話不分親疏就端杯拿錢。另外，以平常心揣度，你又怎么知道對方不是給你設(shè)套，把你往紀委送？”他說，這樣的交易中一般會有中間人，或是領(lǐng)導(dǎo)先前已有指示，或是有交情匪淺的朋友聯(lián)絡(luò)。上述“不公平交易”反而證實了顧與這些開發(fā)商交情平平，或者對方更有所恃。

羅秋林和羅萬里對此也表示贊同。

最早研究顧案的羅秋林稱，顧自己交代曾收受100多商人的賄賂，但從法律文書上認定的看，大多是泛泛之交。

幫朋友必定用心，回報也高

羅秋林分析說，一個規(guī)劃局長肯定有自己真正信得過、“感情深的”朋友。對這些人，顧必定用心，其回報也高。湖南新金鴻置業(yè)集團有限公司董事長周力似乎是其中之一。

2001年，新金鴻公司開發(fā)東方新城經(jīng)濟適用房項目。2005年該公司在項目三期報建過程中，新金鴻公司書面請示長沙市政府，申請調(diào)整項目三期規(guī)劃指標。

長沙市規(guī)劃局經(jīng)論證并報請市政府，同意將該項目容積率由1.8調(diào)至4.0，由多層調(diào)至高層。此后，周力托請顧湘陵在增加商業(yè)面積和解決日照不足問題上給予照顧。

2003年，周力在建設(shè)水云間別墅區(qū)過程中，擅自在圭塘河公共綠化帶建一個高爾夫練習場，被芙蓉區(qū)規(guī)劃分局查處。顧湘陵給時任分局局長的張旭東打招呼，該高爾夫練習場后在沒有任何手續(xù)和未被處罰的情況下建成。

周對此銘記在心，先后奉上現(xiàn)金8萬元、支付房屋改建費用2.74萬元。

此后，顧為自己和妻姐吳利明購買位于長沙市人民東路水云間小區(qū)6402號、6401號別墅。周力給予了大幅優(yōu)惠，兩套別墅實際交易價格為3200元/平方米。一審法院認定，當時兩別墅針對不特定多數(shù)人的市場優(yōu)惠價為5800元/平方米。折算后兩者間差價232.7萬元。在顧案中涉入較深的還有長沙中江置業(yè)有限公司董事長郭建中。

2001年，郭開發(fā)“財富時代”項目，為與長沙鐵路總公司土地置換一事，找顧湘陵幫忙。顧湘陵以規(guī)劃局名義找到長沙鐵路總公司房產(chǎn)分處處長劉某進行協(xié)調(diào)，劉為處理好與長沙市規(guī)劃局的關(guān)系，同意土地置換，并安排人與開發(fā)商一起辦理了土地紅線調(diào)整手續(xù)。

2002年，郭開發(fā)“中江錦城”項目，為使房屋暢銷，準備將屋頂設(shè)計成西班牙風格。為了使該方案在規(guī)劃局順利通過，郭找顧湘陵幫忙。在建管處研究時，有人提出反對意見，顧湘陵以鼓勵創(chuàng)新為名表態(tài)支持，使該方案在規(guī)劃局順利通過。

2005年，郭開發(fā)“中江國際花城”項目，因該土地原來屬于湖南工程機械廠的，該廠為改制企業(yè)，土地須公開掛牌出讓，長沙房產(chǎn)集團等幾家有實力企業(yè)參與競拍。為確保中江公司順利中標，郭托請顧湘陵勸退兩對手。此后，顧湘陵在加快報建進度、調(diào)整局部規(guī)劃等方面為郭提供了幫助。

“投桃報李”，郭以各種名義先后給顧湘陵送現(xiàn)金20次，其中人民幣20.7萬元、美金0.1萬元；并以明顯低于市場價格為顧湘陵情婦購房。

2005年，郭取得“中江佳境天成”項目的土地后，決定從“中江佳境天成”項目中送部分干股給顧湘陵。位于長沙市雨花區(qū)的湖南高橋大市場是中南地區(qū)最大的商貿(mào)市場。

2001年，長沙市政府要求對市場提質(zhì)改造。為挽留經(jīng)營戶，董事長、總經(jīng)理羅映紅擬在原空置的200余畝土地上興建臨時門面。顧幫其先建后補辦規(guī)劃手續(xù)。

2003年，在對市場內(nèi)舊的建筑拆除后，羅在家電百貨城項目報建中，規(guī)劃局在對設(shè)計方案審查時，將3號樓取消作為預(yù)留綠化地，羅一面向政府報告，一面對3號樓重新報建。顧予以支持。后該樓順利報建。

在百貨皮具城項目中，按照原來規(guī)劃要求，項目從紫薇路邊要向東退讓30米，市場在設(shè)計方案中，只退讓了8米。顧設(shè)法讓其通過。

2006年，市場新建現(xiàn)代商貿(mào)城，羅試圖將4棟商場整體連接，增加商業(yè)面積。顧再度出手，該項目最終將容積率從4.0增至5.0。

2006年，市場因運作上市，需要完善相關(guān)產(chǎn)權(quán)手續(xù)，對原來未辦理手續(xù)的臨時建筑補辦審批手續(xù)，在顧的指點和幫助下，此事成功完成。

顧獲得的回報是，羅先后送給他130萬元現(xiàn)金。不透明的權(quán)力運行讓官員高危

此外，顧案中鮮見在長沙從事地產(chǎn)開發(fā)的一些國內(nèi)知名的大公司。

對此，羅秋林的看法是，這恰恰反映了顧聰明的一面。因為，這樣的大公司要么實力雄厚，背后有人，要么是省市領(lǐng)導(dǎo)招商引進的大項目，顧沒有伸手的資格和膽量。

羅秋林說，自己對此有著切身的體會。

兩年前，他受朋友之托，提數(shù)千萬元巨款到某市國土部門土地交易中心申請參加招標買地。然而，無論他怎么說，該部門負責人一言不發(fā)，對其置之不理。“他總是微笑著看著我，就是不收我的保證金。”

他后來得知，這塊土地最后竟然以低于招標價近50%的價格成交。

羅萬里曾與湖南某市規(guī)劃局長“交過手”：他發(fā)現(xiàn)在該市中心有一棟樓超出規(guī)劃、多起了4層樓房售賣，于是便以普通公民的身份向規(guī)劃局提出拆除該違規(guī)樓層的要求。

不久，他的辦公室門庭若市。“來訪的有熟人、官員朋友，都勸我罷手。” 甚至，還有黑社會人員前來聯(lián)系，對他的健康“表示關(guān)心”。

羅萬里堅持不懈，揚言若規(guī)劃局不處理，就將向多家媒體爆料，并起訴該局不作為，最終推動了事情解決。

在長達半年多的交往中，羅萬里對房地產(chǎn)領(lǐng)域的政府管控流程和問題有了自己的體會。他認為，結(jié)合顧案來看，坊間所謂顧湘陵以高度專業(yè)化的技術(shù)上騙領(lǐng)導(dǎo)下蒙群眾搞權(quán)錢交易的說法不符事實和常理。因為，房地產(chǎn)或者其他項目，自發(fā)改委立項到規(guī)劃局選址規(guī)劃再到國土局出讓土地，其中的流程均有國家設(shè)定的技術(shù)準則衡量。這些準則都設(shè)定了非常具體、清楚的技術(shù)參數(shù)，誰違規(guī)違法做了什么，部門領(lǐng)導(dǎo)和同事都是能看得出來，不可能“集體失明”。

此外，各城市多有大規(guī)委、小規(guī)委之設(shè)，大規(guī)委多是市政府領(lǐng)導(dǎo)掌控，小規(guī)委（具體規(guī)劃部門）更多是負責實施。

核心的問題在于，規(guī)劃、建設(shè)、工程領(lǐng)域中微觀運行權(quán)力不為普通百姓所知。國家的資源尤其是公共資源，市場化程度不高，而政府權(quán)力支配性約束太強，通過市場經(jīng)濟平等公平交易的機會就少。也因此，權(quán)力尋租的空間就會膨脹。這也是國家要深化市場經(jīng)濟改革的重要原因。

羅萬里指出，如果配置好公權(quán)力和市場之間的關(guān)系，應(yīng)會提高公權(quán)力的運行效率。然而，目前這種情況，壟斷太多，行政權(quán)力超強，所以經(jīng)營者就會尋找權(quán)力、依附權(quán)力，才能夠獲得資源，并在市場中尋找到最有效率的、也是可以取得最高利潤的市場要素。比如土地資源，行政審批資源。而權(quán)力的擁有者，也剛好利用這種機會權(quán)力尋租，權(quán)力、金錢、美色，常常會形成最佳的結(jié)合點。湖南交通部門數(shù)位廳官的相繼落馬即是例證。

他說，現(xiàn)在行政權(quán)力運行不透明或透明度不高，也是制約反腐的重要因素。因為不透明，所以公眾知曉率就低，法律賦予公民的查詢、了解的權(quán)利就有限，甚至落實不了。這會導(dǎo)致行政權(quán)在因私利侵害公共利益時，外界難以知情。

例如，城市規(guī)劃區(qū)劃的調(diào)整，增加高度，增加面積。具體的操作流程外界不知道，也無法獲取那些資料信息，在整個過程中，謀求私利的利益集團就是一個暗箱。因此，要推行陽光政府，透明政府，必須深入進行微觀權(quán)力的高度透明化。

本報長沙1月29日電