第一篇：住改商承諾書

承諾書

尊敬的各位 業主：

我們已取得中山市火炬開發區（以下稱“該室”）業主的同意，將該室作為商務辦公場所使用。為取得各位利害關系的業主同意，現我們承諾，僅將該室作為商務辦公場所使用，不干擾各位業主生活起居，并遵守國家法律法規及物業管理規約的規定。

特此承諾！

中山市 有限公司（籌）

法定代表人：

年 月 日

以下各位利害關系業主簽字同意 將該室作為商務辦公場所使用：

業主： 電話：

所在小區物業管理公司意見（對厲害關系業主進行回訪確認）：

第二篇：住改商證明

關于同意將住宅改變為經營性用房的證明

蘭州市工商行政管理局城關分局：

申請將位于的房屋作為經營場所。該房屋用途為住宅。根據《中華人民共和國物權法》的有關規定，經相關利害關系的業主同意將此房屋改變為經營性用房，不擾民，并經社區（業主委員會）確認。

特此證明。

社區（業主委員會）

（蓋章）

年月日

第三篇：住改商證明

關于同意將住宅改變為經營性用房的證明

**工商行政管理局：

**公司申請將位于**的房屋作為經營場所。該房屋用途為住宅。根據《中華人民共和國物權法》的有關規定，經相關利害關系的業主同意將此房屋改變為經營性用房，并經居委會（業主委員會）確認。

特此證明。

居民委員會（業主委員會）

（蓋章）

年 月 日

第四篇：關于住改商的新聞

烏魯木齊市經營單位進小區“住改商”愈演愈烈

2008-09-04

中經網新疆中心訊 等電梯一等10多分鐘，晚上經常遭遇醉漢敲門……自從對門搬來一家公司后，鄭先生的生活就偏離了正常軌道。

鄭先生所住的小區位于新疆烏魯木齊市揚子江路，和他有著同樣苦惱的居民為數不少，原因是住宅小區內的許多居民住房變成了公司、小旅館、美容院等經營性單位，影響了居民的正常生活，甚至帶來安全隱患。

鄭先生翻開去年實施的物權法對記者說：“法律規定“住改商”須經有利害關系的業主同意，但從來沒人找我談過這事并征詢我的意見。”

記者還了解到，去年國家工商總局也曾下發通知規定，企業將住宅改變為經營性用房的，須取得經營場所所在地居委會或業主委員會出具的有利害關系的業主同意的證明文件。但是記者在調查中發現，在烏魯木齊很多小區，物權法中“住改商”須經有利害關系的業主同意的規定，實際上成了一句空話。

經營單位進軍住宅小區

9月2日，記者來到烏市揚子江路的一個大型小區，只見這里小旅館、公司的招牌隨處可見。記者站在小區內一棟居民樓前，僅從招牌看，這棟樓內便有3家旅館、1家按摩館。一位劉姓居民告訴記者，樓內不掛牌的美容院、賓館、公司還有多家。

居民李勇的樓上就是家公司。李勇對記者說：“每天早晨上班時，電梯被那家公司人員擠得滿滿的。遇到他們運貨，那就別想乘電梯了。”

采訪中記者發現，在烏魯木齊市，“住改商”問題主要出現在市區繁華地段的住宅小區。小區內經營單位的規模一般較小，以經營裝飾、電腦、美容、廣告者居多。

一家公司的負責人告訴記者，他們之所以入駐住宅小區是因為寫字樓成本太高，小區租金要便宜得多。另外，住宅小區相對隱蔽，可以不用辦理相關手續，同時，也是為了方便開拓客源。

“住改商”擾民到底誰來管

面對“住改商”現象，居民們感到既頭疼又無奈，究竟該由誰來管理呢？

一位社區居民對記者說，他們和小區內的公司出現矛盾時，一般都是向物業公司反映，但大多得不到解決。對此，物業公司也是一肚子苦水。烏市日月星光小區物業管理中心一位負責人說，由于沒有管理權，居民和公司發生矛盾后，他們也只能進行協調。

烏市天山區日光社區居委會負責人孫惠敏也對記者說：“在小區業主的投訴中，很多都是反映“住改商”擾民。我們能做的也就是從中協調。對于一些嚴重擾民以及帶來安全隱患的公司，我們不會給其開具相關證明，但是一些公司在物權法出臺前就已經開辦，對于這種情況，我們也無可奈何。”

律師張元欣分析說，究竟什么才算是物權法所規定的“利害關系業主”？居委會和業主委員會出具證明文件的標準是什么？如何保證利害關系業主的同意？這些問題在物權法和國家工商總局的通知中都沒有提到和解釋。物權法關于“住改商”的規定，從法律的角度講沒有問題，但從執行操作的角度來看，還需要進一步細化和完善。但張元欣同時表示，受干擾的業主或者是業委會也可依據物權法到法院起訴經營單位。(R03)

住改商“一票否決” 會不會有礙公平？

2009-05-26 14:17:55

“住改商”要取得全樓業主的同意，幾乎不可能完成。當“開店權”與“否決權”

生權利沖突時，合理的“開店權”與“否決權”并無高下之分，而是應當更合理、公正地調整各方權利和利益，而不是簡單地一刀切或一票否決。

業主將住宅改變為經營性用房，是《物權法》制訂時的一個難題。２００７年的

物權法》規定“住改商”應當“經有利害關系的業主”同意。但何謂“有利害關系

業主”，《物權法》并未提供答案。５月２４日，最高人民法院公布《物權法》司

解釋，明確將“有利害關系業主”的范圍原則上確定為在本棟建筑物之內，這被媒

普遍解讀為“‘住改商’須經全樓業主同意”。該司法解釋同時規定：“住改商”

業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。換言之，怕只有“一票否決”，就不能“住改商”。

這一司法解釋在網上引發褒貶不一的熱議，這表明，“住改商”問題或許仍未“

局”。

“住改商”實際上具有兩面性，一方面，在住宅樓內開辦餐廳、歌舞廳、公司等，導致小區居住環境下降，比如帶來油煙、噪音等污染，造成小區車位緊張、電梯擁

等；另一方面，一些“住改商“后在小區內開設的便利店、干洗店、醫療診所、打字

印等，有效彌補了社區商業配套不足，為居民帶來了生活便利。因此從某種程度而，“住改商”的實質問題是究竟有沒有產生妨礙、損害其他業主利益的事實。

按照目前的司法解釋，“住改商”不管是否有擾民等行為，要取得全樓業主的同，幾乎都是不可能完成的任務。但我們不妨提出這樣的假設，如果有業主的“住改

”——比如開辦一家便利店，并無任何擾民之處，且因其便民而受到絕大多數業主

歡迎甚至是期盼，但僅僅因為與本樓某位業主有其他因素造成的個人過節兒，便

一票否決，這對想“住改商“的業主是否公平？是否也妨害了絕大多數業主的合理

望和利益？

有人說，“住改商”改變了房屋的用途，應當受到嚴格限制。但是，合情合理的

住改商”不僅是一種世界趨勢，有助于公民低成本創業——比如在一些國家，非常

倡個人藝術工作室、個人律師事務所等在家辦公的ＳＯＨＯ一族，巴黎等世界名城 有“住改商”形成的特色商圈；而且，“住改商”本身實際上也是一種物權，《物

法》已經明確規定：“業主對其房產建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分

權利”，當然這種權利的行使不得損害其他業主的合法權益。換言之，“住改商”

然應當受到限制，但應當是合理的限制，而不是簡單、粗暴的限制。

那么，業主在自己的住宅里“住改商“，并且沒有任何擾民等不良后果，是不是

種正當的權利行使呢？是否應當得到合理的保護呢？

可見，明確何為“有利益關系業主“固然重要，但厘清“住改商”是否具有“損

事實”更為重要，比如“住改商”是否妨礙了其他業主的通行權、通風權、采光權

。而是否具有“損害事實”，其他業主的合法權益是什么等，恐怕不能由爭議雙方

了算，甚至也不能由大多數業主投票表決，而是應當提供調解、司法等爭議解決機

和權利救濟渠道。換言之，當“開店權”與“否決權”發生權利沖突時，合理的“

店權”與“否決權”并無高下之分，而是應當更合理、更公正地調整各方權利和利，而不是簡單地一刀切或一票否決，在倒掉侵權的臟水的同時也潑掉了權利的孩子。

就此而言，與“住改商”有關的制度規則，似乎還有很大的改善空間，尤其是，了更好地鑒別是否具有“損害事實”，可以在制度層面嚴格限定“住改商”的產業

別，明確哪些便民利民的產業可以進入并接受必要的限制，哪些嚴重擾民的產業絕

不得進入。立法者在這方面多下點工夫，恐怕能讓“住改商”問題得到更合理、更

平的解決。

廣州促進就業大舉措：企業個體戶允許住改商

2009-10-20

中經網廣東中心訊 昨天下午，廣州市長張廣寧主持召開市政府常務會議，討論并原則通過了《關于做好促進就業工作實施意見》。

實施意見提出了稅收優惠、收費減免、職業培訓和鑒定補貼、小額擔保貸款等一系列扶持就業的措施，其中包括允許企業、個體工商戶按有關規定，將住宅改變為經營性用房作為住所(經營場所)等級注冊。

實施意見提出放寬準入條件，法律、法規沒有明確禁止進入的行業和領域，一律向創業人員開放；放寬登記條件，申請個體工商戶、創辦合伙企業或獨資企業等級，一律不受出資數額限制，投資設立有限責任公司，注冊資本最低只需3萬元即可登記；放寬場地條件，允許企業、個體工商戶按有關規定，將住宅改變為經營性用房作為住所(經營場所)等級注冊，允許各區人民政府在條件成熟地區開放部分場地，作為從事小型零售業、服務業人員的臨時性經營場所。(R05)

貴州物管條例出臺引熱議 維權更有保障

2010-11-08 10:57:21

近日，《貴州省物業管理條例》(以下簡稱《條例》)出臺，《條例》涉及的新建商品房須交質量保修金、建設單位無償配置物管用房、業主不得拒交物管費、業主不得擅自住改商、車位首先滿足業主需要等敏感話題，引起了筑城市民及相關行業人士的廣泛關注。大家認為，這部既與《物權法》、國家《物業管理條例》相銜接，又具有本地特色的創新性法規，對指導我省物業管理行業規范、解決常見社區物業糾紛將起到重要的指導意義。

楊忠明多年來一直擔任鉆石廣場的業委會主任，由于樓盤“住改商”現象帶來的公共設施老化、小區安全無保障等問題日益突出，2008年在楊忠明的帶領下，業委會就聯合物管公司對“住改商”進行治理。楊忠明表示，《條例》在《物權法》等法規的基礎上再次明確，業主、物業使用人應當按照規劃許可、房屋和土地權屬證書載明的用途使用物業，不得擅自改變物業使用性質。業主、物業使用人將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主書面同意。這為他們下一步的“住改商”治理工作提供了地方性的法律支撐。同時，《條例》中另一個亮點值得關注，就是建設單位需無償配置物業服務用房，這也從極大程度上解決了很多物管公司、業主委員會辦公條件受限的難題。

從事多年物管服務工作的貴陽金鷹物管公司沈娟主任認為，新《條例》中多個方面對物管工作具有實際的指導意義。首先，新條例中對新建物業實行質量保修金制度這一點提得非常好，過去，房開公司出現的一些遺留問題，業主得不到解決，常常“牽怒”于物管公司，進而滋生了業主與物管公司之間的諸多矛盾，現在有了物業質量保修金，為房開公司遺留問題的解決提供了一個有效途徑；其次，當前在絕大多數住宅小區，業主拒交物管費一直是一個“老大難”問題，業主常常以物管公司服務不到位為由拒交物管費，物管公司收不到物管費，難以維持正常運營，導致小區物管服務缺位，形成惡性循環，最終也損害到其他業主的權益。實際上物管公司的服務范圍完全應該依據雙方簽訂的《物業管理合同》來決定，根據《條例》規定業主不得拒交物管費，對未按約定交納物管費的業主，經業委會督促仍未交納的，物業服務企業或其他管理人可依法請求支付。

由于《條例》牽涉到普通業主的切身利益，不少市民也對條例予以了高度關注。家住花溪大道北段某小區的張先生表示，根據新《條例》的規定，維修資金由業主直接存入住宅專項維修資金專戶，建設單位、物業服務企業不得代收，過去我市多個小區一度出現大量維修資金被房開公司挪用的情況，而業主真正因房屋維修、更新需要啟動維修資金時才發現，房子的“養老錢”不知去向，新《條例》的規定在較大程度上堵住了房開公司挪用維修資金的漏洞。金陽新區碧海花園業主譚女士則為《條例》涉及的“禁止野蠻裝修”投了贊成票。譚女士表示，近年來在一些新建小區，野蠻裝修事件頻頻出現，一些業主為了私人利益，在小區內亂搭亂建的現象也比較嚴重，直接影響到其他業主的權益，現在《條例》對業主的裝修行為也有了約束，比如對承重墻、主體結構擅自改動的約束，禁止自搭建筑物和構筑物等，現在對于野蠻裝修，任何業主都有權拿起法律武器捍衛自己的權利。

北斗星律師事務所律師彭俊瑋說，《條例》在解決一些當前房地產糾紛的焦 點問題上具有極強的操作性。以車位問題為例，隨著我市私家車擁有量的不斷攀升，地下停車場產權歸屬問題正成為熱點，《條例》明確，車位的歸屬權由建設單位與房屋買受人在商品房買賣合同中依法約定。約定屬于建設單位所有的車位、車庫出租的，應當首先出租給小區內的業主、物業使用人。這就有效杜絕了我市一些開發商將地下停車場變更用途，將車庫作為倉庫、洗車場、會所等使用的常見問題。[26]

第五篇：關于住改商的法律規定

關于住改商的法律規定 在***小區內，購買一層和夾層的部分居民將所購買性質為住宅的房產改為商用，用于經營，如：洗衣店；藥店；建材店；便利店等，個別業主在住宅內經營辦事處；公司等，在樓內進行經營活動，不但嚴重擾民還會出現噪音、異味、光污染、環境污染、破壞電子門、長時間占用電梯、散雜人員出入亂竄等現象，正常居住生活的業主對此頗有意見，業主產生意見后，來找物業公司，物業公司采取勸阻，舉報的辦法加以制止，甚至發生流血沖突，但收效甚微，業主有意見，經營戶有意見，物業公司無奈，政府執法部門不作為，把所有的矛盾集中在物業服務企業上，業主不理解，認為交了物業服務費，物業就應該包打天下，對此，依據2007年10月1日起開始執行的中華人民共和國物權法和物業管理條例，對業主和物業服務企業的權利予以說明。關于住宅改變為經營性用房的相關法律條文：

第七十條 業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

第七十一條 業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。

第七十七條 業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅《中華人民共和國物權法》改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。

因此，上述法律規定業主享有對自己房產專有部分的占有、使用、收益和處分的權利，有明確的物權，其他任何人是不能侵犯的，但是在處置使用上是不得違反法律、法規以及管理規約的，業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。也就是說，要想改變房屋使用用途，是需要經有利害關系的業主同意，而不是物業服務企業的同意，在這部法里，已經明確各方的權利義務。《物業管理條例》有關物業服務企業的概念是：

第二條 本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和秩序的活動。第四十六條 對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。

有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

在條例中，已經明確規定了物業服務企業的職責范圍和行為能力，物業企業是服務性質的企業，不具備任何政府和行政機關的執法權利，不論是正常的居住業主還是私自改變房屋用途的違法業主，在物業服務企業來說，是一樣的，同樣是接受物業服務的，改動是違反了國家的法律，不是違反物業服務企業內部的規章制度，物業是沒有任何權利處罰的，但是，法律賦予了物業企業舉報的權利，當遇到上述違法情況時，物業服務企業及時進行舉報，完成了法律上的義務，懲戒由政府相關部門執法，物業企業完成義務，其他相關的業主也就沒有指責物業企業不作為的必要了，舉報后違規戶沒有受到執法部門的查處，是執法部門部不作為，因此就不能將執法部門的過錯強加于物業服務企業上。

在住改商的過程中，有下列環節需要注意：

在辦理工商執照的時候，需要四鄰同意的一份簽字手續，如果你不同意其商業行為，你可以不必居于面子，給他簽字，有過這樣顯現，因為礙于情面，前面給簽字，過后來物業鬧，并且說是物業在挑撥鄰居關系，同意鄰居住改商是違心的，要求物業去制止，好人他當，惡事物業做。

一旦你沒有簽字，鄰居開業，就只有兩種情況，一是無照經營，二是欺騙手段獲得營業執照，那么，這種情況就有人管了，甚至可以通過行政復議手段追究發照機關的過錯。

一點小常識，請廣大業主擦亮雙眼，辯明是非，依法行使自己的權利和義務。