第一篇：論個人住房貸款中的連帶責任保證

論個人住房貸款中的連帶責任保證

唐烈英

【內容提要】個人住房貸款中，有三種連帶責任保證人。個人和非專業擔保法人作保證人，提供的保證金存款有可能用于清償自己的債務，銀行對其沒有優先受償權，對貸款的擔保并不十分安全。開發商作保證人，具有貸款人、借款人、保證人三贏效果；但是，其擔保范圍太窄，僅限于開發商出售的與銀行有合作關系的商品住房。住房置業擔保公司作保證人，被保證人要支付費用、這會縮小借款人范圍；其營業期限不確定、所承擔的連帶責任保證有可能在貸款有效期內終止，這會給貸款銀行和被保證人造成損失。

【關鍵詞】個人住房貸款 連帶責任保證 借款買受人 開發商 住房置業擔保公司

[Abstract]In personal house loan, joint liability guarantor can be individual, non-professional guarant legal persons and private developers.The cash deposit in the bank from the individual or non-professional guarant legal persons can be used to pay off his debt, but the banks have no priory.So the loan is not safe enough.The Loanors, borrowers and guarantors are all satisfied if private developers gurantee the loans.But the scope is too small because it is used only in the houses where there is coperation between private developers and banks.House guarantee corporations have many shortcomings: big fees, indefinite business period.Thus the borrowers will be fewer and the corperations will be terminated with the joint liability in the course of loaning.They are dangerous for the loans from banks.[Key words]personal house loan;joint liability guarantee;purchaser;development corporations;house guarantee corporation

我國實行住房分配貨幣化改革后，城鎮居民必須自己解決住房需要。由于“住房的價值量遠非其他商品可比，不是每一個人都能在短時期內完全依靠自己的經濟能力來獲得”，[1]需要住房的個人往往根據現有的經濟實力和預期收入，向銀行貸款購房。個人住房貸款是指貸款人向借款人發放的用于購買自用普通住房的貸款。個人貸款購房必須提供擔保，連帶責任保證是住房貸款擔保方式之一。購買住房種類不同，對貸款承擔連帶責任的保證人亦不同。購買商品住房貸款，其保證人是開發商；購買商品房以外的住房貸款，其保證人是個人或非專業擔保法人、住房置業擔保公司。本文就不同保證人對住房貸款承擔連帶責任保證進行分析比較，以期對借款人、貸款人和保證人的行為提供一定的參考或幫助。

一、個人或非專業擔保法人提供的連帶責任保證

銀行發放住房貸款對于鼓勵城鎮居民購買住房、推動住房商品貨幣化改革進程、促進住房交易市場發育有著不容忽視的積極意義。同時，“信貸是指不同形式的有償財務資助”，[2]購房人申請貸款，銀行業務范圍得以擴大，并能從存貸利息差中獲取利潤。

銀行對購買自用普通住房的貸款額可以高達購房總價格的70％-80％，貸款期限可達20年甚至30年。⑴借款還款的時間距離，使銀行發放個人住房貸款債權不可避免存在巨大風險。借款購買自用普通住房的人（以下簡稱借款買受人）往往無房無錢，購房人住后無錢還貸，要維持借款買受人的生存需要，銀行通過訴訟申請法院強制執行其住房存在一定的困難。⑵即使無錢還款的買受人將借款所購住房折價歸屬銀行，當以房還貸的人達一定數量時，銀行就會從貸款人變為房東，這有悖銀行業務宗旨，銀行發展貸款業務的目的在于獲取存貸款利率的差額，不在于廉價取得住房或住房買賣中的差價。

銀行為化解風險、實現信貸利益，對任何一種形式的個人住房貸款，⑶除設計形形色色防范措施外，還要求借款人必須為償還貸款本息提供擔保，連帶責任保證是銀行認可的擔保方式之一。《中華人民共和國擔保法》（以下簡稱《擔保法》）規定，連帶責任保證是指當事人在保證合同中約定，債務人在主合同規定的債務履行期屆滿沒有履行債務的，債權人可以要求債務人履行債務，也可以要求連帶責任保證人在其保證范圍內按照約定履行債務或者承擔保證責任。個人住房貸款的保證人，是借款人不能足額提供抵押或質押物時提供的、經貸款債權人認可、對借款債務承擔連帶責任保證的第三人。該保證人要與銀行債權人訂立書面形式保證合同；保證人發生變更須經銀行認可、且按照規定辦理變更擔保手續，未經銀行認可，原保證合同不得撤銷。⑷

個人住房貸款連帶責任保證，擴大了借款人責任財產范圍，比沒有保證的貸款更有利于保障貸款債權實現。但是，保證屬于人的擔保，是借款人之外的第三人以自己的信用和不特定財產提供的擔保，保證人并沒有向貸款債權人提供任何實物或可供執行的財產權利。我國信用制度尚不健全、保證人的不特定財產難以把握，僅以承諾對住房貸款承擔連帶責任保證，并不完全安全可靠。何美歡女士曾指出：“在某些情況下，保證人的個人義務對債權人來說并不足夠。在這種情況下，保證人除了個人承諾外，還要提供物來擔保他會履行保證。”[2]對個人和非專業擔保法人承擔連帶責任保證的承諾，銀行提出了特別要求：“保證人是法人，必須具有代為償還全部貸款本息的能力，且在銀行開立有存款賬戶。保證人為自然人的，必須有固定經濟來源，具有足夠代償能力，并且在貸款銀行存有一定數額的保證金。”這樣，要獲得銀行的個人住房貸款，借款人要提供抵押或者質押、保證人的代償能力以及保證金。這足以見銀行對連帶責任保證的住房貸款業務的戒備和小心!一般情況下，保證人在保證責任沒有解除時，對保證金存款及其賬戶，不能以存款取款自由為抗辯而動用存款或銷戶，保證責任解除后才能動用。這當然比不提供任何特定財產的連帶責任保證更安全可靠。

然而，銀行審查法人或者自然人是否具有足夠的代償能力有一定難度。如個人是否具有“固定經濟來源”很難徹底查清。法人虛擬盈利比例、個人提供假收入證明，銀行每一年都有遭遇。銀行真正能夠最直接把握保證人代償能力的，是保證人在銀行開立的賬戶中存人的擔保保證義務履行的保證金。問題在于，保證人在其他民事活動中也可能成為債務人，保證金是保證人財產的一部分，保證人的債權人有權將保證人用于承擔保證責任的存款或者保證金，用于清償保證人自己的債務，以實現保證人的債權人的債權。法律不可能保障保證人就不成為債務人，也沒有禁止保證人的債權人用屬于保證人的財產清償其債務；同時，法律也沒有賦予被保證人的債權人對保證人提供的保證金享有優先受償權。這就意味著，由保證人提供的保證金不是只能用于清償被保證人的債務。發放住房貸款的銀行，是借款買受人的債權人，不是保證人的債權人；銀行并不能因為該保證金存在自己所轄行用于擔保保證義務的履行，就有優先于保證人的其他債權人受償的權利。在借款買受人債務履行期屆至前，銀行甚至根本沒有這筆保證金的受償權!這就使銀行貸款不會因為設立有保證金賬戶而必然受償或十分安全，仍然存在不能受償的潛在危險。正如英國著名銀行學家H．P希爾頓早在20世紀初就向銀行界發出了這樣的警告：“保證擔保不是一種特別安全的擔保形式，在很多情況下，保證人會從其承諾的保證書下解除責任。”[3]因此，近年來，隨著開發商、住房置業擔保公司以及各類擔保機構的出現，銀行對個人或非專業擔保法人承擔住房貸款連帶責任保證，一般不予接受。

二、開發商提供的連帶責任保證

買受人購買商品住房貸款，無論是現房還是期房，其連帶責任保證人往往是出賣人開發商。本來，購房與貸款是兩個不同的法律關系，出賣人與買受人只是買賣關系當事人，商品住房出售后，出賣人又成為借貸關系中借款買受人的連帶責任保證人。開發商作保證人（以下簡稱開發商保證人）與借款人提供的保證人（以下簡稱其他保證人）承擔的連帶責任保證有何聯系區別?

1．開發商保證人是銀行與開發商約定的

保證人承擔一般保證責任或連帶責任保證，是由雙方當事人約定；雙方對保證方式沒有約定或約定不明確，則依法承擔連帶責任保證。

對借款承擔連帶責任保證，無論是開發商還是其他人，在保證成立時就已經明確。其他人承擔連帶責任保證是與被保證人約定的；開發商承擔連帶責任保證，既不是與被保證人約定，也不是與銀行、被保證人共同約定，是由銀行的格式條款直接規定、開發商承諾的；即是說，開發商作連帶責任保證人，是銀行與開發商約定的。

2．開發商保證人與銀行債權人關系密切

連帶責任保證的法律后果對任何人都一樣，銀行卻選定開發商、開發商也同意為借款人承擔連帶責任保證。這是因為：

第一，開發商的經營活動離不開銀行的幫助。開發商在商品住房出售前，開發經營占用資金巨大，既需要銀行貸款，更需要盡快將商品住房賣出，以回收資金。銀行不發放貸款給商品住房買受人，借貸合同不成立，買受人無法購房，商品住房買賣無法進行，開發商開發經營房地產的效益就無法實現；銀行與買受人的貸款合同一經生效，就以買受人名義一次性將購房余款劃入開發商賬戶，原本由開發商支付的貸款利息轉由買受人支付，開發商開發利潤立竿見影地顯現。開發商為銷售商品住房獲利，當然同意銀行要求，對買受人歸還貸款承擔連帶責任保證。

第二，銀行業務的拓展需要開發商支持。開發商為借款買受人還款承擔連帶責任保證，要在買受人借款的銀行開立專門賬戶，存入所有的售房款，如定金、首期付款、分期付款，開發項目所屬物業的租金收入、管理費收入和其它收入；還要開立保證金專項賬戶，“保證金不低于甲方（銀行）給業主貸款總額的15％”；⑸借款買受人不能按期還款，開發商以回購款或保證金優先償還銀行貸款本息。開發商的這種連帶責任保證及其回購責任，實際上以經濟實力為基礎，分擔銀行貸款風險，是銀行實現其信貸利益的堅實保障。可以說，銀行貸款給買受人，看重的是出賣人開發商的代償能力。開發商承擔連帶責任保證使自己的利益實現，使銀行的信貸業務得以拓寬，也不會損害被保證人的利益。當買受人在購房款項不足向銀行借款需要提供擔保時，開發商免費為其承擔連帶責任保證，買受人以所購商品住房為擔保物，省去了找其他保證人、提供其他擔保物的麻煩，這對買受人有利無害。開發商與貸款銀行的合作關系，實質是以一定合法利益為交換，取得了借、貸、保證人三方的三贏結果。

3．主合同當事人與保證人的糾紛不同

連帶責任保證，存在發生“主合同當事人雙方串通，騙取保證人提供保證”，或者“主合同債權人采取欺詐、脅迫等手段，使保證人在違背真實意思的情況下提供保證”⑹的情況，都是主合同當事人共同欺騙保證人。

商品住房貸款保證不會發生借貸主合同雙方串通一氣，騙取開發商保證責任，也不會發生貸款銀行非要把款項貸出去，或者買受人為借款購房而欺詐、脅迫開發商提供保證。相反，往往是開發商出于“彌補建設資金不足、避免申請房地產開發貸款的各種手續；償還即將到期的房地產開發貸款；將銷售不暢的樓盤特別是尾房變現；將不愿或無能力繼續開發的房地產項目扔給銀行，騙取按揭貸款后脫身”等原因，⑺以連帶責任保證為誘餌，與借款人惡意串通，騙取銀行貸款。如中國建設銀行番禺支行訴劉劍峰、廣州百勝房產有限公司房屋抵押借款合同案，就是開發商假借內部職工劉劍峰購房需要貸款為名，從銀行貸出“購房資金”，以解決資金短缺。[4]這是保證人與主合同一方當事人即借款人串通，欺詐主合同另一方當事人銀行，這與擔保法規定的貸款主合同當事人欺詐保證人的情況不同。

4．連帶責任保證終止的期限不盡相同

連帶責任保證期間有兩種，一是保證人與債權人約定的保證期間；二是沒有約定保證期間的，保證期間為主債務履行期屆滿之日起六個月。連帶責任保證一般是在主合同終止后終止，不能早于主合同終止。保證合同約定的保證期間早于或者等于主債務履行期限，視為沒有約定，保證期間為主債務履行期屆滿之日起六個月。⑻

開發商的連帶責任保證期間有三種：

第一，以貸款期限為標準，一般約定為“借款到期日”或“借款到期日起滿兩年”。⑼這種期限與擔保法規定的保證合同期間相同，其約定的有效性無可置疑。

第二，以房屋交付、辦理房屋產權證為標準，一般約定為“階段性擔保或連帶責任擔保”。⑽如，在合同中明確規定開發商只在期房交付前、辦理產權證后，或者在買受人與銀行重新辦理抵押登記前這一階段，對買受人歸還銀行貸款承擔連帶責任保證。這種保證期間早于主債務履行期，按照擔保法的規定，要視為沒有約定，不能產生保證責任終止的法律效力。在實際操作中，這種約定只對當事人各方有約束效力，一旦發生訴訟糾紛，法院一般不認定其效力，開發商仍然要對借款人沒有清償的債務承擔連帶責任保證。

第三，以償清全部貸款為標準，當事人之間只約定連帶責任保證、不約定保證期間。如，銀行在其提供的貸款合同中規定，期房未竣工時，除借款人以所購商品住房作物保外，保證人要對主合同項下貸款本金、利息、復息、罰息及實現擔保權的有關費用、違約金等承擔保證責任；期房竣工現房交付并辦理《房地產證》、借款人將《房地產證》交付銀行執管后，保證人對貸款銀行尚未滿足的債權余額，仍承擔保證責任；發生了不可抗力的事件、保險公司支付的賠償金不足償還貸款本息，保證人繼續要對銀行的貸款承擔保證責任；借款人連續六期未償還貸款本息，貸款銀行解除合同，保證人對未歸還的全部貸款本息向銀行承擔保證責任。⑾事實上，眾多銀行是只要貸款保證合同一成立、至貸款歸還完畢前，無論是貸款合同解除還是商品住房因不可抗力的原因毀損滅失，也不管商品住房由期房轉變為現房、銀行由收執保存購房合同文本變為產權證書，開發商始終為借款歸還承擔連帶責任保證，其保證期間實際是“直至主債務本息還清為止”。

5．開發商的連帶責任保證金隨著借款買受人借款的歸還而減少

保證屬于人保，保證人不提供任何特定物或權利作擔保，只是“以自身信用和全部財產為他人債務提供擔保，保證債務人履行債務”，[5]隨被保證人多次履行債務，保證人責任逐漸減少；但是，擔保法沒有規定、實踐中也不存在中途隨時計算保證人承擔連帶責任大小的情況。只有在債務履行期屆滿、債務人還沒有完全清償其債務時，才計算連帶責任保證人應當承擔的責任。

開發商的連帶責任保證，以不低于銀行給買受人貸款總額一定比例，如15％保證金為基礎。住房貸款數額可達售房總價款的80％，期限可長于20至30年。如果開發商為買受人借款總額提供的保證金，要至主債務本息還清時才能抽回，隨借款買受人歸還銀行貸款，借款總額逐漸減少，銀行始終占有最初貸款總額15％的保證金，會出現對銀行有利對開發商不利的顯失公平狀況。在提供的保證金始終維持在逐漸減少的借款總額15％的條件下，開發商對多出15％的部分從銀行專用賬戶中調整出來，可以釋放其資金占用額，也不影響銀行合法利益。因此，開發商與銀行的合作項目協議，就有對保證金余額進行調整的條款。如“乙方（開發商）在甲方（貸款銀行）開立保證金專戶，保證金不低于甲方給業主貸款總額的15％，保證金余額按業主還款進度每季度調整一次。”⑿類似條款的適用，使開發商連帶責任保證金，按期隨買受人還款進行調整，其責任逐漸隨之減輕，直至貸款歸還完畢而終止。

6．開發商的保證責任不因有物保而減輕

同一債權人保物保并存時，保證人對物保以外的債權承擔保證責任。債權人放棄物保的，保證人在債權人放棄權利范圍內免除保證責任。⒀確定保證人責任的大小，需要先確定物保承擔責任的大小或債權人放棄物保的范圍。實際操作中就是先適用物保責任后才由保證人承擔責任。

商品住房貸款擔保合同一般都有借款買受人以所購商品住房作還款物保之條款。買受人在期房交付前不按時償還借款，物保標的尚不存在，只能由開發商承擔保證義務。買受人在現房交付后不按期償還借款，有條件以先物保后人保順序承擔責任。但是，銀行提供的格式條款，有的明確規定：發生“借款人連續三期未足額償還借款本息”等事項時，貸款人“有權宣布合同提前到期，行使抵押權或／和要求保證人承擔保證責任……”；有的甚至直接規定開發商承諾：“借款人提供了抵押擔保的，乙方愿意先于抵押擔保對所擔保的債務履行連帶責任保證，并同意甲方從乙方任何賬戶中直接劃收相關款項。”類似條款各大銀行基本都有規定。根據這些條款，不管借款買受人提供擔保的商品住房能否完全支付借款本息，只要不按時還款達約定期限，銀行就有權直接要求開發商先承擔連帶責任保證。通常是：借款人連續三個月或累計六個月未按時償還貸款本息，開發商在接到貸款銀行通知書起十個工作日內，無條件回購房產、以回購款償還貸款；或代借款人一次性償還全部貸款本息、違約金及銀行為實現債權的費用，結清貸款手續。⒁可見，個人住房貸款保證，借款人不按時清償借款，銀行既不向借款人催還，也不是在其提供的物保范圍之外讓開發商承擔連帶責任，而是直接找開發商，不管是以回購款或是保證金，先把銀行的款項一次還清。開發商保證責任范圍并不因為有商品住房的物保而減少。

總之，開發商的連帶責任保證是開發商與貸款銀行有合作關系、以在銀行開設專用賬戶為基礎、以盈利為目的而免費為借款買受人提供的擔保，銀行對開發商開發項目進出賬目清楚地了解和掌握，更能控制貸款風險，這遠比其他保證人提供的連帶責任保證更能發揮其作用。

三、住房置業擔保公司提供的連帶責任保證

個人貸款購買商品房以外的住房，與開發商無關，但同樣要提供擔保。針對城鎮居民缺錢無房、需要貸款又缺少擔保物的情況，2000年5月11日建設部、中國人民銀行制定、頒布了《住房置業擔保管理試行辦法》（以下簡稱《住房置業擔保辦法》），在借款人無法滿足貸款人提供擔保要求時，由住房置業擔保公司（以下簡稱擔保公司），為借款人申請個人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同，提供連帶責任保證擔保。⒂

擔保公司與開發商是性質不同的兩類企業，二者為個人住房買受人借款承擔的連帶責任保證既有聯系又有區別。

1．擔保公司與開發商的主體資格比較

（1）從企業性質看，二者都從事房地產行業，都具有法人資格；但開發商是從事房地產開發和經營的企業，擔保公司是為借款人辦理個人住房貸款提供專業擔保的中介服務企業。⒃

（2）從組織形式看，房地產開發商是一般的法人或公司法人；擔保公司只能是有限責任公司或者股份有限公司。⒄

（3）從企業成立須具備條件看，二者都有自己的名稱和組織機構，都有固定的經營場所或服務場所，都要符合法律、法規規定的其他條件。但是，房地產開發企業的設立，要有注冊資本100萬元以上，有足夠的專業技術人員；設立擔保公司：要有不少于1000萬元人民幣實有資本，有一定數量周轉住房，有適應工作需要的專業管理人員，有符合《公司法》要求的公司章程。⒅

（4）從企業設立的程序看，設立房地產開發企業，應當向工商管理部門申請設立登記，領取營業執照。設立擔保公司，須先經城市房地產行政主管部門審核及城市人民政府批準，才能向工商管理部門申請設立登記，領取營業執照。⒆

（5）從企業分布情況看，一個城市、縣（區）可以有若干房地產開發企業；一個城市原則上只能設一個擔保公司，個人住房貸款最大的縣（區）設立擔保公司分支機構。

2．擔保公司與房地產開發商承擔連帶責任保證的相同點

（1）二者都因住房貸款而成立

商品住房的貸款與擔保是性質不同的法律關系，分別屬于借貸關系和擔保范疇。買受人購房不需要貸款或貸款關系不成立，開發商與擔保公司的連帶責任保證擔保也不會成立。

（2）二者要求借款買受人具備的條件相同。開發商與擔保公司為了保障承擔連帶責任保證后實現追償權，二者對被保證人的要求與銀行對借款申請人具備的條件基本一致：①具有完全民事行為能力；②有所在城鎮正式戶口或者有效身份證件；③收入來源穩定，無不良信用記錄，且有償還貸款本息的能力；④已訂立合法有效的住房購銷合同；⑤已足額交納購房首付款；⑥符合貸款人和擔保人規定的其他條件。⒇

（3）貸款銀行對兩種保證人的要求相同。開發商或擔保公司對貸款擔保，銀行都要求保證人設立專門賬戶，必須按借款人借款余額一定比例提留保證金；未按合同約定履行保證義務，貸款人有權從保證金賬戶中扣收；保證金的提留比例，由貸款人與擔保人協調確定。(21)

（4）二者連帶責任保證的終止條件相同。開發商或擔保公司的保證責任，在借款人依照借款合同還清全部貸款本息、借款合同終止后終止；借款人未按約定償還貸款本息，或者到期不能償還貸款本息，二者都須按貸款人要求，先行代為清償債務，保證合同或條款終止。

（5）二者行使追償權的標的物相同。開發商和擔保公司按約定代借款人履行還款義務、保證合同終止，都享有就代為清償債務部分，以借款人設立物保的房屋，行使追償權。(22)

3．擔保公司與房地產開發商承擔連帶責任保證的不同點

（1）合同表現形式不同。銀行往往要求開發商參與訂立商品住房貸款合同，開發商連帶責任保證是貸款合同的部分條款，不另訂獨立的商品住房貸款保證合同。住房置業擔保關系，貸款合同由借款人與銀行簽訂；連帶責任保證合同，由擔保公司與銀行另行簽訂，是獨立于貸款合同之外的保證合同。

（2）適用的范圍不同。不管買受人是商品住房所在地人還是外地人，只要購買開發商開發出售的商品住房需要貸款的，開發商都為其承擔連帶責任保證。擔保公司只為本行政區內的城鎮個人購買住房貸款承擔連帶責任保證；擔保的房屋范圍，既有二手房、也有開發商沒有提供連帶責任保證的其他商品住房等，比開發商只擔保自己出售的商品住房的范圍大得多。

（3）設立保證的條件不同。開發商在商品住房銷售中，能夠獲得較大的盈利；開發商對購買自己的商品住房的借款買受人免費提供連帶責任保證，買受人無需向開發商提供任何擔保，也無需支付服務費。擔保公司作為房地產中介服務企業，不可能銷售房屋盈利，主要是通過對貸款擔保獲利；當其為買受人住房貸款提供專業擔保時，要收取擔保服務費；同時，借款買受人或者第三人須將本人的合法房屋向擔保公司提供抵押反擔保。(23)

（4）行使追償權的內容不同。借款買受人將所購商品住房用作還貸擔保，擔保權人是銀行；在其不按時履行還款義務、開發商承擔連帶責任保證、銀行債權得以實現后，開發商用商品住房向借款買受人追償，不是行使擔保物權，是以保證人身份實現自己的債權。個人住房置業擔保，買受人將所購住房向擔保公司設立抵押反擔保，抵押權人是擔保公司；在其不按時履行還款義務、擔保公司承擔連帶責任保證、銀行債權得以實現后，擔保公司直接以抵押權人身份、行使抵押物權實現自己的債權。

（5）承擔保證責任的期限不同。商品住房貸款期限分為三種情況：銀行與借款人約定的期限、法定不超過20年的期限、對國家公務員以及銀行認可的其他從業人員不超過30年的期限。在貸款有效期內，隨著貸款歸還開發商的保證責任逐步減小，但并不終止，到保證期限屆至或銀行收回全部貸款，才能完全終止。

住房置業擔保的保證期間，除與商品住房貸款保證期限三種情況相同外，還有一種情況：不得超過擔保公司的營業期限。從法律角度來說，營業期限是不確定的期限。企業法人能否營業，由多種因素來確定。擔保公司會因經營良好繼續下去，也會因經營不善隨時關停并轉等。在貸款有效期內，作為借款人的抵押權人和保證人的擔保公司因各種原因終止營業，其保證責任就難以繼續承擔，會給借款人尤其是貸款人造成損失。為此，《住房置業擔保辦法》第32條規定：“擔保公司應當建立擔保風險基金，用于擔保公司清算時對其所擔保債務的清償。”各商業銀行也將提取風險基金作為承認擔保機構的條件之一。擔保公司終止營業進行清算時，除抵押合同另有約定外，要將房屋抵押權轉移給貸款人，并由貸款人與借款人重新簽訂抵押合同。(24)擔保公司用擔保風險基金對其所擔保的債務進行清償后，或者把抵押權轉移給貸款銀行后，其連帶責任保證就在約定的貸款有效期內終止。

（6）房屋保險的第一受益人不同。商品住房貸款，借款人將所購商品住房投保，銀行是保險賠償第一受益人，執管保險單正本；商品住房因不可抗力遭受損失，銀行有權直接從保險公司賠償金中收回借款人應償還的貸款本息，余款退還給借款人；賠償金不足償還貸款本息，銀行有權向借款人和保證人追償。(25)住房置業貸款擔保，借款人以抵押房屋投保，擔保公司作為抵押權人是保險賠償第一受益人，執管保險單正本。保險賠償金不足償還貸款本息，擔保公司作為抵押權人和連帶責任保證人，要向銀行清償借款人的全部債務，但又不可能向作為抵押人的借款人繼續追償。因此，保險事故發生前，如果抵押房屋因人為原因致使其價值不足作為履行債務擔保時，擔保公司有權要求抵押人重新提供或者增加擔保以彌補不足。(26)

綜上所述，個人住房貸款中，三種不同的保證人承擔的連帶責任保證，各具特征，各有利弊，與擔保法規定的連帶責任保證并不完全等同。

【作者介紹】西南政法大學市場交易法律制度研究基地研究員，民商法學院教授，法學博士，房地產法研究所所長。

注釋與參考文獻

⑴《中國人民銀行個人住房貸款管理辦法》第5條第四項、第10條。中國建設銀行四川省分行成都市第三支行《按揭（抵押）項目合作協議書》第19條。

⑵最高人民法院《關于人民法院執行設定抵押的房屋的規定》第2、3、6條。

⑶我國個人住房貸款主要有三種形式：公積金貸款、商業貸款、公積金與商業貸款合并的組合貸款。

⑷《擔保法》第6、16、18條。《中國人民銀行個人住房貸款管理辦法》第23、24條。

⑸中國建設銀行四川省分行成都市第三支行《按揭（抵押）項目合作協議書》第6條。

⑹《擔保法》第30條。

⑺中國農業銀行2006年5月12日《假按揭主要特征及重大假按揭認定、處罰標準和防范要點》第2條第一項：房地產開發商制造假按揭的動機。

⑻《擔保法》第25、26條；《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題解釋》第32條1款。

⑼中國農業銀行《個人住房按揭（抵押）借款合同》第12條。

⑽《交通銀行重慶市分行房地產開發貸款業務管理實施細則》第20條第二項。

⑾中國工商銀行深圳市分行《商品房按揭（抵押）貸款合同》第9條2款、第9條第4項、第8條2款、第11條3款。

⑿中國建設銀行四川省分行成都市第三支行《按揭（抵押）項目合作協議書》第6條。

⒀《擔保法》第28條。

⒁中國農業銀行《個人購房擔保借款合同》第16條第2款、第7條第4項；中國建設銀行四川省分行成都市第三支行《回購協議書》第2條。

⒂《住房置業擔保辦法》第2條。除住房置業擔保公司外，還有專門為個人貸款提供擔保的專業性擔保公司。但是，只有住房置業擔保公司才是專為個人住房貸款提供擔保的。本文只論及個人住房貸款擔保，對個人貸款擔保公司不作論述。

⒃《城市房地產管理法》第29條，《住房置業擔保辦法》第7條。

⒄《城市房地產管理法》第29條3款，《住房置業擔保辦法》第9條。

⒅《城市房地產管理法》第29條1款，《住房置業擔保辦法》第10條，《城市房地產開發經營管理條例》第5條第1款第（一）項，《中國民生銀行個人貸款專業擔保機構管理辦法》第10條第2項。

⒆⒅《住房置業擔保辦法》第8、13條。

⒇《住房置業擔保辦法》第16條；《中國人民銀行個人住房貸款管理辦法》第4條、第5條。

(21)《住房置業擔保辦法》第31、28、29條。

(22)《中國民生銀行個人貸款專業擔保機構管理辦法》第5條第2項。

(23)《住房置業擔保辦法》第7、14、4、21條。

(24)《住房置業擔保辦法》第19、34條，《中國民生銀行個人貸款專業擔保機構管理辦法》第10條第2項。

(25)中國工商銀行深圳市分行《商品房按揭（抵押）貸款合同》第8條。

(26)《住房置業擔保辦法》第25、26條。

[1]唐烈英，曾凡昌．高校新建住宅模式探討[J]．西南民族大學學報，2006，（9）：89．

[2]何美歡．《香港擔保法》（上）[M]．北京：北京大學出版社，1995．

[3]白彥．獨立擔保制度探析[J]．北京大學學報，2003，（2）：91．

[4]最高人民法院民事審判庭編，民事審判指導與參考（第1卷）[Z]．北京：法律出版社，2001：307-314．

[5]張玉敏．民法[M]．北京：中國人民大學出版社，2003：350．

第二篇：個人連帶責任保證

個人連帶責任承諾函

致：柳州瑞昱國際鋼鐵貿易有限公司

承貴公司與衡陽澤豐園工貿發展有限公司（以下稱債務人）預付或墊付的往來資金及貨款，為確保貴公司的合法權益，依照誠實信用之原則，我與配偶愿以我們所有的全部財產，以連帶責任的方式，向貴公司提供反擔保。并在此謹作以下承諾：

一、保證債務人能夠按期清償所有債務。

二、我們同意對債務人的所有債務承擔連帶清償和連帶賠償責任：

三、本人愿意以個人的所有財產及收益做為連帶擔保。

四、承擔連帶保證責任期間自本承諾函簽訂之日起，直至債務人欠付貴公司的所有債務悉數清償為止。

五、配偶承諾：

作為財產共有人完全知曉并同意以上述全部財產為債務人向貴公司承擔連帶清償和連帶賠償責任，貴公司依據本承諾函申請執行上述全部財產時，不以任何理由提出抗辯。

六、本承諾函一式二份，貴公司與本保證人各執一份。承諾人：

身份證號碼：

電話：

承諾人配偶：

身份證號碼

年月日

第三篇：個人無限連帶責任保證

個人無限連帶責任承諾函

編號：

致：承貴公司與北京新成回龍觀商貿有限公司（以下稱債務人）于2011年月日簽訂的《委托保證合同》的有關約定，貴公司為債務人向（以下稱債權人）在編號為：____________的《借款合同》項下的人民幣肆佰萬元借款（大寫），以保證的方式提供擔保。為確保貴公司的合法權益，依照誠實信用之原則，我與配偶愿以我們所有的全部財產，以無限連帶責任的方式，向貴公司提供反擔保。并在此謹作以下承諾：

一、我們同意上述《委托保證合同》的全部條款，并保證債務人能夠按期清償所有債務。

二、我們同意對《委托保證合同》中債務人的所有債務承擔無限連帶清償和無限連帶賠償責任：

1.如債務人未按《委托保證合同》中的約定按期足額向貴公司支付由貴公司墊付的全部款項和自付款之日起的利息（利息額計算至本人實際支付日）以及其他費用、損失、違約金、賠償金等，我們保證，我們或我們其中一人在收到貴公司索款通知（包括書面、傳真、電話等形式）之日起五日內無條件將上述款項全部劃入貴公司指定的帳戶內。

2.如債務人未按《委托保證合同》中的約定按期足額交納擔保費，我們保證，我們或我們其中一人在收到貴公司上述“索款通知”之日起五日內，無條件代債務人支付擔保費本息、違約金、給貴公司造成的損失以及其它費用。

3.如債務人未履行《委托保證合同》中約定的其他義務而給貴公司造成損失，我們保證，在我們或我們其中一人收到貴公司上述“索款通知”之日起五日內，無條件予以全部賠償。

4.在發生本條前三款規定的情形之一時，貴公司無須先向債務人追償或起訴或處置其它反擔保措施，而有權直接向我們索償。一經貴公司要求，我們將無條件負責清償債務人欠付貴公司的上述所有債務，上述“索款通知”為付款憑據，對本保證人有法律約束力。

三、本人用于清償債務人欠付貴公司所有債務的資產和權益，包括但不限于：

1.我們所有的資產和財產性權益（包括但不限于本人的薪金、勞務報酬、稿酬、特 1

許權使用費、利息、股息、股利、紅利、財產租賃、財產轉讓等所取得現金、實物和有價證券）；

2.夫妻共同財產中減去基本生活費用（按照國家或當地政府規定標準）后的部分；

3.本人已經及未來因任職、受雇、履約等提供勞務，或將財產出租給承租人，或轉讓建筑物、土地使用權等財產及轉讓其他財產、或許可各種特許權的使用、或作為個體工商戶進行生產和經營、或對企事業單位的承包經營、承租經營等所取得的一切資產和權益以及從公司、企業及其他經濟組織或個人取得的利息、股息、紅利等。

四、我們承擔無限連帶保證責任期間自本承諾函簽訂之日起，直至債務人欠付貴公司的所有債務悉數清償為止。

五、如本人未按前述約定履行無限連帶保證責任，由此而造成貴公司的其他經濟損失概由我們承擔。貴公司有權根據法律規定，通過法律程序追索所有應付款項。

六、如貴公司以其他形式間接履行擔保責任，我們保證屆時無條件按照貴公司規定的格式另行出具保證函。

七、本承諾函是不可撤銷的，在下列情況下，無論是否事先通知我們，本承諾函均持續有效：

1.本承諾函中當事人的身份地位發生任何變化；

2.本承諾函中當事人發生合并、分立、停業、撤銷、解散、破產、無清償能力或變更名稱、住所、章程、法定代表人、經營范圍、企業性質或其上級單位的任何指令、其地位、財力狀況的改變或與任何單位簽訂任何法律文件等事項；

3.《委托保證合同》的任何補充、變更、修改。

八、在所有的債務尚未全部清償前，我們放棄取代貴公司債權人地位的一切權利，并承諾：

1.在所有的債務未全部清償前，既使債務人對我們欠有債務，或將其所有的資產或權益抵押、質押或轉讓給我們，我們都將放棄與貴公司并列分享追討上述債權、資產或權益的權利；

2.非經貴公司書面同意，在本承諾書有效期間，我們無權要求債務人提供任何擔保或支付任何款項，如債務人已提供或已支付，經貴公司要求，我們應無條件撤銷該擔保措施，將已收款項如數退還貴公司；

3.在債務人發生破產或任何債務重整的訴訟時，我們如可從中取得任何資產或權益，所得的資產或權益亦應并入代償財產，經貴公司要求應全數交還，直至貴公司全額

收回債務人欠付貴公司的所有債務為止。

總之，無論在任何情況下，貴公司均享有優先受償權，待貴公司收回債務人欠付貴公司的所有債務后，我們方可取代貴公司的債權人地位。

九、我們對依據本承諾函規定所應支付的一切款項，均不得提出任何扣除、抵銷或反索償的主張，亦不得附帶任何限制或條件，以保證貴公司能夠實際足額收到本承諾函規定的貴公司的應得款項。

十、貴公司給予債務人和本人的任何寬容、寬限、優惠或延緩行使《委托保證合同》及本保證函項下的任何權利，均不影響、損害或限制貴公司依本承諾函和法律法規而享有的一切權益，不應視為貴公司對本承諾函項下權利、權益的放棄，也不影響我們在本承諾函項下應承擔的任何債務。

十一、本承諾函為一獨立附加擔保，貴公司可以在本身認為合適的情況下，接受債務人或任何第三人現時或將來提供的任何抵押、質押或其他擔保，或者解除或變更已持有的抵押、質押或其他擔保而無須通知我們，在任何一種情況下，我們均應對債務人的所有未清償債務承擔無限連帶保證責任。

十二、我們保證：如住所、通訊地址等發生變更時，將及時通知貴公司。否則，貴公司可視為我們已收到“索款通知”，貴公司已履行了通知義務。在此情況下，視為本人已收妥并自愿放棄對貴公司所負通知義務的抗辯權。

十三、配偶承諾：

作為財產共有人完全知曉并同意以上述全部財產為債務人向貴公司承擔無限連帶清償和無限連帶賠償責任，貴公司依據本承諾函申請執行上述全部財產時，不以任何理由提出抗辯。

作為財產共有人已經對強制執行公證的含義、內容、程序、效力等完全明確了解。并同意本承諾函經公證后將賦予強制執行的效力，十四、本承諾函自本人簽字之日起生效，直至本承諾函項下全部債務履行完畢為止。本人保證對本承諾函中的所有債務不提出任何抗辯。

十五、本承諾函為《委托擔保合同》的不可分割的組成部分，如有任何修改、補充、變更均須征得貴公司的同意。

十六、本承諾函一式三份，貴公司與本保證人各執一份。副本一份交公證部門備案。

承諾人：

住所：

身份證號碼：

電話：

承諾人配偶：

身份證號碼：

年月日

第四篇：個人住房貸款保證合同

合同編號：_________年_________字第_________號

保證人（甲方）：_________

住所：_________

法定代表人：_________

電話：_________

郵政編碼：_________

開戶金融機構及賬號：_________

貸款銀行（乙方）：_________

住所：_________

法定代表人（或授權代理人）：_________

電話：_________

郵政編碼：_________

為確保乙方與_________簽訂的_________號借款合同（以下簡稱借款合同）的履行，甲方愿意向乙方提供保證擔保。甲、乙雙方根據有關法律規定，經協商一致，約定如下條款：

第一條　甲方保證擔保的貸款金額（大寫）_________，貸款期限自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。

第二條　本合同的保證方式為連帶責任保證，甲方對借款合同中的借款人的債務承擔連帶責任。如借款人沒有按借款合同約定履行或者沒有全部履行其債務，乙方有權直接要求甲方承擔保證責任。甲方應在接到乙方《催收到（逾）期貸款通知書》之日起_________個工作日內履行清償義務。第三條保證擔保的范圍：貸款金額（大寫）_________元及利息、借款人應支付的違約金（包括罰息）和賠償金以及實現貸款債權的費用（包括訴訟費、律師費等）。

第四條　保證期間：自本合同生效之日起至借款合同履行期限屆滿之日后二年止。

第五條　本合同的效力獨立于被保證的借款合同，借款合同無效并不影響本合同的效力。

第六條　保證期間，借款合同的當事人雙方協議變更借款合同除貸款利率以外的其他內容，應當事先取得本合同甲方的書面同意。

第七條　保證期間，甲方發生機構變更、撤銷或其他足以影響其保證能力的變故，甲方應提前天書面通知乙方，本合同項下的全部義務由變更后的機構承擔或由甲方在日之內落實為乙方所接受的新的保證人。

第八條　保證期間，乙方有權對甲方的資金和財產狀況進行監督，有權要求甲方提供其財務報表等資料，甲方應如實提供。

第九條　保證期間，甲方不得向第三方提供超出其自身負擔能力的擔保。

第十條　發生下列情況之一，乙方有權要求甲方提前承擔保證責任，甲方同意提前承擔保證責任：

1．甲方違反本合同第七條、第八條、第九條的約定或者發生其他嚴重違約行為；

2．借款合同履行期間，借款人死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力致使乙方貸款債權落空，或者借款人有《借款合同》第十三條第3項約定的違約情形等。

第十一條　甲方不承擔保證責任或者違反本合同約定的其他義務的，應向乙方支付被保證的借款合同項下貸款金額%的違約金，因此給乙方造成經濟損失且違約金數額不足以彌補所受損失的，讓應賠償乙方的實際經濟損失。對上述違約金、賠償金以及甲方未承擔保證責任的貸款本金、利息和其他費用，乙方有權直接用甲方存款賬戶中的資金予以抵銷。

第十二條　本合同有效期內，甲、乙任何一方不得擅自變更或解除合同。

第十三條　雙方約定的其他條款：

1．甲方違反本合同自愿接受強制執行；

2．_________。

第十四條　因本合同發生的爭議，經協商不能達成一致意見，應當向乙方所在地人民法院提起訴訟。

第十五條　本合同自雙方簽字蓋章后生效。

第十六條　本合同正本一式二份，甲乙雙方各執一份。副本_________份。

甲方（蓋章）：_________乙方（蓋章）：_________

法定代表人或個人（或授權代理人）（簽字）：_________　法定代表人（或授權代理人）（簽字）：_________

_________年____月____日_________年____月____日

簽訂地點：_________簽訂地點：_________

第五篇：連帶責任保證

連帶責任保證

一、保證合同訴訟時效的起算、中斷及相關問題。最高人民法院司法解釋規定，連帶責任保證的債權人在保證期間屆滿前要求保證人承擔保證責任的，從債權人要求保證人承擔保證責任之日起，開始計算保證合同的訴訟時效。該規定包涵了以下幾重必須關注的涵義:第一，必須在保證期間屆滿前要求保證人承擔保證責任。第二，必須向保證人提出相應要求。第三，必須要求保證人承擔保證責任。第四，要求一旦提出，訴訟時效隨之起算。也就是說，訴訟時效一旦起算，如果沒有時效中斷、中止的事由，債權人必須在兩年內提起訴訟。這里需要特別提示的是，根據該司法解釋第三十六條規定，連帶責任保證中，主債務訴訟時效中斷，保證債務訴訟時效不中斷。對此，債權人應當充分理解，謹

慎把握，準確操作，不可混淆。

二、銀行向保證人發出“催收通知”所應當具備的法律條件這里所說的“催收通知”，是特指銀行在法定的有效期間內要求保證人承擔保證責任的通知。通過本案的分析，我們應當充分認識到“催收通知”所蘊涵的復雜性和風險性。結合本案，我們認為銀行在向保證人發出“催收通知”時至少應具備

以下條件：

1、有效的期間:“催收通知”一定要在保證期間屆滿前送

達，否則所面臨的是保證人免責的風險。而訴訟時效一旦起算，其后的“催收通知”一定要訴訟時效期間內送達，以保證訴訟時效的中斷。訴訟時效起算或中斷后，如果決定起訴，一定要在有效的訴訟時效期間內提起，否則所面臨的，就是

勝訴權喪失的風險了。

2、明確的內容:“催收通知”的內容一定是明確地要求保證人承擔具體的保證責任，而不能僅僅是泛泛地告知主債務到期。本案中A銀行的通知函，在內容上就明顯地存在這種不足。從嚴格意義上講，該通知函的內容僅僅是通知保證人主債務到期，而并非向保證人主張權利。這樣的“催收通知”，不僅難以發生中斷訴訟時效的法律效果，假如是保證期間屆滿前的第一次催收的話，甚至不會發生要求保證人承擔保證

責任的法律效果。

3、特定的對象:“催收通知”主張權利的意思表示必須針對特定的對象——保證人本人，而不能針對主債務人或其他

第三方。

4、明示的、書面的方式。銀行向保證人發出的“催收通知”，應當采用明示的、書面的方式。本案中銀行直接向保證人送達書面“催收通知”并由其簽收，基本上就是采用了這種

方式。

5、可以證明的送達。根據民事訴訟法的相關規定，作為原告的銀行要就“催收通知”已經到達保證人以及到達的時

間承擔舉證責任。送達回執上的時間、內容與“催收通知”上的時間、內容不僅絕對不可缺少，而且應當保證一致。

在銀行對保證人的催收文書工作中，任何一點小小的疏忽或漏洞，都可能釀成巨大的風險。所以，“催收通知”的內容要件和形式要件都必須完備，催收人員的法律素質和風險意識都必須加強，催收工作的每一個環節和每一步操作都必須謹小慎微，否則，銀行將要承擔對不利的法律后果。