第一篇：2011樓市總結(jié)和2012年樓市展望惹目機(jī)構(gòu)總經(jīng)理高小天

惹目機(jī)構(gòu)

總經(jīng)理

高小天

2011樓市盤點(diǎn)以及2012市場預(yù)測

轉(zhuǎn)眼間，被稱為史上最嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控的2011年即將過去。我們又一次習(xí)慣性年終盤點(diǎn)2011樓市并對2012做出展望，回顧2011年房地產(chǎn)映入腦海的最深刻的便是：房地產(chǎn)調(diào)控、保障住房、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。

“國八條”、“一房一價(jià)”、“央行年內(nèi)6次上調(diào)準(zhǔn)備金率、兩次加息”“房產(chǎn)稅”等措施讓百姓看到了政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心；“降價(jià)、打折、促銷”讓百姓看到中國樓市在調(diào)控中逐漸回歸到普通商品應(yīng)該具有的屬性。1000萬套的保障性安居房作為強(qiáng)制性的指令開工建設(shè)，政府抑制投機(jī)需求和增加供給的調(diào)控決心也是前所為有。在供給與需求之間對牽扯中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和民生的支柱性產(chǎn)業(yè)下刀此力道實(shí)需庖丁解牛之功力，2011年中國房地產(chǎn)市場在限購、限價(jià)、限貸等宏觀調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)市場發(fā)生了積極改變，商品房投資性需求得到明顯遏制，不少城市房價(jià)漲幅趨于平緩，部分城市房價(jià)出現(xiàn)下滑，居民在年底處于有史以來最大的觀望狀態(tài)，一二線城市成交量急劇下滑。

但值得一提的是今年1-10月份房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售、住宅銷售比等數(shù)據(jù)指標(biāo)，與去年相比都有不同程度的增長，其中商品房銷售同比增長9%，1-11月，全國商品房銷售面積89594萬平方米，增長8.5%，1-10月全國商品房和住宅銷售均價(jià)分別為5502元/平方米和5131元/平方米，比去年同期分別上漲7.7%和6.7%，1-11月，房屋新開工面積達(dá)174952萬平方米，同比增長20.5%；

這一組數(shù)據(jù)可以看出中國房地產(chǎn)作為一個朝陽產(chǎn)業(yè)對于中國龐大的人口規(guī)模和城市化進(jìn)程的速度來講需求仍然強(qiáng)勁。

2012年樓市的展望離不開中央的宏觀調(diào)控政策，在12月12日至14日召開的中央工作經(jīng)濟(jì)會議上給未來一年或者幾年的樓市做了定調(diào)，明年房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)確定為：“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖”、“促進(jìn)房價(jià)合理回歸”和“促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展”。下面就在這一基調(diào)下淺談樓市明年的一些認(rèn)識：

一、明年樓市仍將是一個政策市。第一季度會持續(xù)樓市成交低迷的走勢，成交量跌入低谷。第二季度以價(jià)換量，部分企業(yè)開始降價(jià)求量換取資金的改善，成交量小幅提升。貨幣政策的微調(diào)將給真實(shí)的剛性需求減壓，三四季度的市場狀況要看國家的調(diào)控政策、貨幣政策、和財(cái)政政策的變化。

二、房屋作為商品要回歸到一個商品應(yīng)該具有的最基本屬性。打折促銷作為一個商品營銷的常態(tài)，房地產(chǎn)項(xiàng)目是商品，也不例外、應(yīng)該回歸到一個商品的本源，需要隨行就市，希望開發(fā)企業(yè)和購房者都能清醒的認(rèn)識這一點(diǎn)。

三、思想上看空，工作上做實(shí)。在今天的市場當(dāng)中，我建議每一位同仁們，還是看空一點(diǎn)，小心駛得萬年船。明年的操作策略就是思想要看空，重視市場秩序的重新樹立，工作上一定要做的更加的堅(jiān)實(shí)，只有這樣才能在寒冷的冬天獲得更多的取暖的資本。

四、2012年的信貸政策對于房地產(chǎn)業(yè)來說依然偏緊，但是緊中有松的跡象已經(jīng)顯現(xiàn)。最近北京廣州等一些城市對于首套住房出現(xiàn)了利率9折的優(yōu)惠，銀行存款準(zhǔn)備金率也有了三年來的首次下調(diào)。有數(shù)據(jù)顯示，以一套200萬房產(chǎn)計(jì)算，貸款100萬，去年到今年，同樣的貸款利息多出近40萬，接近房價(jià)的20%左右。這也就是說，即使房價(jià)降20%，購房者所支付的資金成本仍然沒有減少，從這個意義上講，房價(jià)并沒有降，只不過開發(fā)商賺的錢到了銀行手里。所以按照中央的政策房價(jià)要回歸合理水平、調(diào)低利息也是其中的一個部分。

五、明年的樓市不是我們通常認(rèn)為的要從冬天到春天的過程，而是冬天實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的過程。中國的房地產(chǎn)從1998年經(jīng)過了十年的黃金增長，這十年吃掉了中國改革20年老百姓幾代人積累的財(cái)富，這種增長已經(jīng)到了強(qiáng)弩之末，我們必須面對這個現(xiàn)狀，從過去盲目的非理性的消費(fèi)回歸到一個理性的正常的商品的開發(fā)和消費(fèi)當(dāng)中來。產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)的不再是由冬天到春天的四季更替的過程，而是下一個持續(xù)增長的地產(chǎn)十年。

六、復(fù)合地產(chǎn)將成為地產(chǎn)開發(fā)的新的增長點(diǎn)。養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等在目前國

家調(diào)控的政策之下將成為地產(chǎn)開發(fā)增長的新的機(jī)遇。但是需要強(qiáng)調(diào)的是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)隨著電子商務(wù)的快速增長在無店面銷售的今天我們在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中應(yīng)該考慮這個因素，對商業(yè)的業(yè)態(tài)定位和空間營造做出結(jié)合市場的創(chuàng)新產(chǎn)品，文化和地產(chǎn)的結(jié)合將是國家在大力發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)的情況下，如何把文化產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合正是當(dāng)下明年地產(chǎn)開發(fā)的新的亮點(diǎn)。

七、地產(chǎn)營銷配合轉(zhuǎn)型也將更加注重實(shí)效。一個廣告能帶來多少成交這就是廣告效果化、明年的營銷將更加注重銷售渠道建立、信息數(shù)據(jù)庫的建設(shè)、線上線下的營銷動作，明年中國房地產(chǎn)營銷應(yīng)該在這方面多下功夫。

最后，我想說的是老百姓兜里的錢沒有變少，只是觀望多了，希望房價(jià)回歸到一個合理的水平，不但是以價(jià)換量的問題，而是走向下一個持續(xù)增長的十年的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的問題，通過房地產(chǎn)的軟著陸，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展。我們盼望到來不是房地產(chǎn)由冬天到春天這樣四季更替的過程，而是真正的實(shí)現(xiàn)一個作為商品應(yīng)該回歸本源的過程，實(shí)現(xiàn)真正的中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型和持續(xù)發(fā)展的下一個十年！

第二篇：上半年樓市總結(jié)及下半年展望

上半年無錫樓市總結(jié)——平淡、低迷

一、政策——“限購”

? 背景：2010年4月“新國十條”出臺以來，樓市經(jīng)過一段時間的冷淡后，從8月開始，全國樓市再次出現(xiàn)了回暖的局面，成交量大幅上升，部分城市出現(xiàn)了量價(jià)齊升的局面。隨后9月底二次調(diào)控，樓市在經(jīng)歷了短暫的冷清后再次反彈，四季度成交量依舊在高位。被成為史上最嚴(yán)厲調(diào)控年的2010年，房地產(chǎn)市場依舊火爆。隨后1月底政府再次出臺“新國八條”，“限購”成為此次調(diào)控的主旋律。

? “錫十條”——2月21日實(shí)施，無錫正式限購，本地人禁買第三套，外地人禁買第二

套。

? 準(zhǔn)備金上調(diào)，加息——限購后又持續(xù)收緊信貸政策。

二、土地市場——供應(yīng)量，出讓金額同比大幅下降，住宅用地顯著下滑

? 上半年共有3次土地拍賣，其中首次拍賣在第三輪調(diào)控之前，熱度依然較高，隨后限購

等一系列政策落地，第二次土拍商業(yè)用地明顯成為主力軍，而第三次僅有一幅土地競拍，為無錫史上最短土拍，開發(fā)商拿地?zé)崆檠杆贉p小。

三、商業(yè)市場——熱度有所提高，成交、價(jià)格均有起伏波動

? 3、4月出現(xiàn)了明顯回升，到4月整月商業(yè)成交11.15萬平米，達(dá)到前五個月最高值，在住宅市場限購的大環(huán)境之下，商業(yè)地產(chǎn)受到熱捧。在今年住宅市場限購的背景下，商業(yè)地產(chǎn)得到了前所未有的關(guān)注，各方資金云集備戰(zhàn)，各大房企紛紛搶灘商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)一方面項(xiàng)目運(yùn)營的經(jīng)驗(yàn)要求比住宅高許多，另一方是商業(yè)項(xiàng)目投資回報(bào)時間較長，所以帶來的風(fēng)險(xiǎn)也很大。因此，上半年無錫商業(yè)地產(chǎn)的成交并不是一路飛漲，而是有明顯起伏。

四、住宅市場——成交顯著下滑，均價(jià)整體上漲但有起伏，漲幅放緩

? 自2月下旬出臺樓市新政，成交迅速回落，商品房成交量在4、5、6月的傳統(tǒng)旺季一直

處于“平穩(wěn)”狀態(tài)，金三銀四泡湯，絲毫未顯現(xiàn)出銷售猛增的跡象。截至6月底，我市商品住宅剩余可售面積已達(dá)500萬平方米，并且連續(xù)5個月回升，市場存量加劇。月度房價(jià)的波動受各方影響比較敏感，與成交房源的地區(qū)、類型、戶型等都有關(guān)系。

? 從6月中下旬起，錫城各樓盤紛紛打出優(yōu)惠促銷牌。前階段，惠山新城的波士頓公館三

期推出兩棟特價(jià)樓，以5380元/平方米作為起價(jià)，觀山名筑5980元/平米起，常發(fā)·清揚(yáng)御庭也在近日推出7788元/平方米起的裸價(jià)房，恒威中央領(lǐng)地起價(jià)8888元/平米，在以萬元盤著稱的南長區(qū)也算是揮了個“大手筆”。緩慢的銷售進(jìn)度讓不少開發(fā)商多少面

臨資金吃緊問題，因此不排除現(xiàn)在開發(fā)商降低預(yù)期搞促銷是為了盡快回籠資金。下半年展望

? 2009-2010年的銷售火爆使大開發(fā)商增加了拿地，在今年一季度調(diào)控啟動后，不少房企

都放緩了入市節(jié)奏，但是在建面積和資金投入是趨增的。2011年也已過半，下半年，許多房企仍將保持密集推盤的態(tài)勢，未來一個時期還將是推盤高峰期。對于主流房企來說，除企業(yè)既定的安排外，下半年的供應(yīng)高峰還有“被動”的一面。更多新盤本應(yīng)在上半年推出，限購政策和地方控制漲價(jià)幅度，推遲了許多樓盤的入市時間，也使得推盤趨于集中。

? 下半年調(diào)控的基調(diào)不會變，樓市表現(xiàn)基本不會又太低的改善，以目前的消化速度來看，下半年存量將進(jìn)一步上升。大量的存量房難以消化造成了房源積壓，開發(fā)商已經(jīng)從年初的“挺得住”到漸漸地“坐不住”，大量促銷手段鋪天蓋地，試圖打破僵局。在庫存不斷增大的壓力下，下半年“以價(jià)換量”或成趨勢，價(jià)格松動可能性加劇。從近期一些開發(fā)商制定的營銷策略來看，多數(shù)仍然是通過大幅度的優(yōu)惠舉措和調(diào)整產(chǎn)品供應(yīng)的方法來拉動銷售，直接在價(jià)格上“動真格”的并不多。目前動真格降價(jià)最明顯的是金科，下半年降價(jià)的項(xiàng)目將首先出現(xiàn)在8000-10000元/平米之間的中端樓盤。高端的項(xiàng)目由于房價(jià)基數(shù)高，即使小幅降價(jià)也不明顯，而對于沒有購房資格的消費(fèi)者而言降價(jià)也沒用。剛需購房者遲早要釋放，而那些面向首改的項(xiàng)目，加息等信貸政策使得購房成本壓力加大，購房計(jì)劃推遲，這些項(xiàng)目的競爭將異常激烈。

第三篇：東莞市2010年樓市總結(jié)及2011年展望 合富輝煌

東莞市2010年樓市總結(jié)及2011年展望(摘錄)

2010年總結(jié)

一.整體情況

1.商品房供應(yīng)情況

一手住宅供應(yīng)448萬平方米，同比略增，仍屬歷史低位

合富輝煌東莞市場研究部數(shù)據(jù)顯示，2010年全市一手商品房新增面積約542.3萬平方米，同比略增9.1%。其中住宅新增面積約459.0萬平方米，同比略增7.5%，仍屬歷史低位水平，較07年、08年大幅萎縮。按產(chǎn)品類型劃分，別墅供應(yīng)量與去年基本持平，處于歷史高位;公寓供應(yīng)量創(chuàng)歷史新低，僅供應(yīng)18.2萬平方米;洋房供應(yīng)量較去年小幅增長9.8%;辦公供應(yīng)量創(chuàng)歷史最高，達(dá)30.8萬平方米，隨著東莞產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的推進(jìn)，東莞未來辦公的需求將大幅增多;車庫供應(yīng)量創(chuàng)歷史最低，僅7.8萬平方米;商鋪供應(yīng)量同比增加約28.6%，但較07和08年仍然大幅萎縮。

2.商品房銷售情況

高壓政策抑制需求 高端住宅成交突出結(jié)構(gòu)性拉高房價(jià) 2010年“量縮價(jià)升”

合富輝煌東莞市場研究部數(shù)據(jù)顯示，截至12月28日東莞市一手商品房銷售面積約506.1萬平方米，同比減少20.7%.其中住宅銷售面積約442.4萬平方米，同比減少約21.8%,住宅均價(jià)高達(dá)7429元/平方米，同比大幅上漲21.4%，主要表現(xiàn)為結(jié)構(gòu)性上漲，即今年高端住宅成交突出，拉高整體均價(jià)。今年住宅市場多次遭受史上最嚴(yán)房產(chǎn)調(diào)控，需求受到較嚴(yán)重打壓，成交呈現(xiàn)萎縮。與住宅市場相反，非住宅市場則處于寬松的政策環(huán)境，導(dǎo)致非住宅成交突出。今年非住宅銷售面積達(dá)63.7萬平方米，同比大幅增加44.6%.在住宅投資受阻情況下，加上通脹預(yù)期，今年非住宅尤其商鋪成為資金避風(fēng)港。3.住宅整體供求態(tài)勢

2009-2010年維持“供不應(yīng)求”，價(jià)格上漲較明顯

2007-2008年兩年間東莞樓市處于典型的“供過于求”，供應(yīng)面積約1272.6萬平方米，銷售面積約972萬平方米，供應(yīng)超出銷售約300萬平方米。2009-2010年恰恰相反，樓市轉(zhuǎn)向?yàn)椤肮┎粦?yīng)求”，兩年間供應(yīng)面積約886萬平方米，銷售面積達(dá)1036.4萬平方米，銷售量與2007-2009年基本持平，供應(yīng)缺口約150.4萬平方米。2009-2010年東莞房價(jià)上漲較明顯，主要由供求關(guān)系決定，即“供不應(yīng)求加快房價(jià)上漲”。合富輝煌東莞市場研究部數(shù)據(jù)顯示，2010年東莞一手住宅簽約均價(jià)約7429元/平方米，同比上漲約21.4%，如剔除高端住宅結(jié)構(gòu)性拉動因素，東莞房價(jià)漲幅在10-15%之間，雖然較前兩年上漲較快，但仍屬合理范圍之內(nèi)(08年漲幅3.7%，09年漲幅6.8%)。

4.住宅月度供求走勢

10-12月大幅“量價(jià)齊升”，“宏調(diào)”遭受史上最嚴(yán)峻考驗(yàn)

2010年樓市三大調(diào)控時間分別為1月、4月和9月，從歷次調(diào)控效果來看，周期通常為三個月。如1月調(diào)控后1-3月成交萎縮，4月成交回升;“4.17”調(diào)控后，5-7月成交萎縮，8月始成交逐漸回升，“宏調(diào)”對樓市成交主要表現(xiàn)為階段性影響，今年“宏調(diào)”效果多次受到考驗(yàn)。被稱為史上最嚴(yán)厲的“9.29”新政卻遭遇史上最嚴(yán)峻“信任危機(jī)”，10-12月東莞樓市成交量及價(jià)格均創(chuàng)造了年內(nèi)最高峰。10-12月住宅均價(jià)連續(xù)三個月“8字頭”，維持在8200元/平方米上下。5.區(qū)域住宅銷售情況

南城區(qū)銷售量最大達(dá)74.5萬平方米 松山湖均價(jià)最高達(dá)1.3萬元/平方米

合富輝煌東莞市場研究部數(shù)據(jù)顯示，2010年銷售面積前20名區(qū)域中，南城區(qū)銷售量最大，高達(dá)75.1萬平方米，全市比重達(dá)17.4%，松山湖以均價(jià)1.23萬元/平方米成為全市均價(jià)最高區(qū)域。全市住宅銷售面積前5名區(qū)域分別為：南城區(qū)75.1萬平方米，東城區(qū)31.2萬平方米，常平鎮(zhèn)29.7萬平方米，鳳崗鎮(zhèn)28.7萬平方米和塘廈鎮(zhèn)25.4萬平方米;全市住宅銷售均價(jià)前5名區(qū)域分別為松山湖12352元/平方米，東城區(qū)8365元/平方米，南城區(qū)8131元/平方米,塘廈鎮(zhèn)7198元/平方米，和虎門鎮(zhèn)6927元/平方米。今年常平鎮(zhèn)、鳳崗鎮(zhèn)和塘廈鎮(zhèn)等鎮(zhèn)成交較突出，其中受深圳客影響較大，“廣深限購，東莞不限購”導(dǎo)致了9月后靠近深圳的東莞區(qū)域投資現(xiàn)象增多，大量深圳客前來東莞置業(yè)，不少樓盤深圳客比重高達(dá)八成。

6.開發(fā)商銷售排行榜

萬科地產(chǎn)以48.8億元蟬聯(lián)東莞榜首 中信地產(chǎn)業(yè)績大增穩(wěn)居全市前三甲

萬科地產(chǎn)步入加速發(fā)展軌道，09年創(chuàng)下近25億元佳績奪冠后，2010年再續(xù)輝煌，以48.8億元蟬聯(lián)東莞榜首，業(yè)績較09年翻倍增長。2011年萬科地產(chǎn)將蓄勢起航，多個豪宅項(xiàng)目入市將萬科在東莞歷程推向高潮;光大地產(chǎn)以40億元位列第二，名次與09年未有變化;中信地產(chǎn)憑借豪宅項(xiàng)目-中信御園，今年銷售業(yè)績大增，以近37億元入圍全市前三甲，排名較09年前進(jìn)一名。

2010年開發(fā)商分化較明顯，市場向優(yōu)勢資源集中。合富輝煌東莞市場研究部數(shù)據(jù)顯示，商品房簽約金額前三名開發(fā)商總和占全市約1/3的份額，約為31.1%，較09年提高10個百分點(diǎn)。前十名開發(fā)商簽約金額總和占全市近一半的份額，約48.9%,較09年的40.1%提升8.8個百分點(diǎn)。在日趨激烈的市場環(huán)境下，相對而言，品牌開發(fā)商優(yōu)勢更加突顯，競爭力在加速增強(qiáng)。

7.市區(qū)住宅供求

2010年市區(qū)供求量創(chuàng)歷史新低，供不應(yīng)求導(dǎo)致房價(jià)上漲較快

合富輝煌東莞市場研究部數(shù)據(jù)顯示，2010年市區(qū)(南城、東城、莞城和萬江)一手住宅新增面積僅123.9萬平方米，同比減少21%，創(chuàng)07年以來歷史最低。銷售面積僅138.9萬平方米，同比減少35%，與2008年基本持平，同樣創(chuàng)07年以來歷史最低。市區(qū)銷售萎縮主要原因?yàn)樾缕饭?yīng)不足。2010年市區(qū)住宅均價(jià)高達(dá)8461元/平方米，同比上漲高達(dá)26%，創(chuàng)歷史最高。市區(qū)樓市供不應(yīng)求是價(jià)格上漲較快的最主要原因，除此之外，市區(qū)高端住宅開發(fā)量增多，也是整體均價(jià)高企重要原因。

2011年展望

供應(yīng)量展望：2011年供應(yīng)井噴，“供不應(yīng)求”局面將大幅改觀

2009年新開工量將直接反映2010年新房上市量，合富輝煌東莞市場研究部數(shù)據(jù)顯示，2010年東莞市住宅新開工面積約621萬平方米，將同比09年大幅增加200萬平方米，增幅約46%.由此可見，2011年東莞樓市供應(yīng)井噴，“供不應(yīng)求”局面將得到大幅改觀。對于東莞正常年均消化量約480萬平方米現(xiàn)狀，2011年市場競爭將日趨激烈。政策面展望：延續(xù)2010年 維持“緊縮”

2011年房產(chǎn)稅改革繼續(xù)推進(jìn)，加重樓市觀望。“限購令”“二套房貸”及“三套限貸”等政策將延續(xù)至2011年，樓市需求受抵制，合拼戶型及普通大戶型銷售面臨壓力。為抑制通貨膨脹，2011年貨幣政策存緊縮的可能性，開發(fā)商融資成本提高。

2011年東莞樓市預(yù)判：適度擔(dān)憂 謹(jǐn)慎樂觀

總體來講，東莞樓市長期健康平穩(wěn)這一特性將決定了2011年朝著平穩(wěn)發(fā)展，成交量將穩(wěn)中有升。2011年將結(jié)束東莞長達(dá)兩年“供不應(yīng)求”的局面，供應(yīng)量大幅增加的同時也將激活樓市需求。但由于2011年東莞尤其是市區(qū)高端住宅開發(fā)量將大，而普通住宅開發(fā)量有限，這一局面將可能抑制剛性需求。2011年上市新項(xiàng)目不少為之前地王，開發(fā)成本較高，將會成本推動房價(jià)往高走，高房價(jià)將會排擠部分需求，成交量受到抑制。政策存在較大變數(shù)，2011年樓市走勢最終看政策走勢。

第四篇：合富輝煌：2009年東莞樓市總結(jié)及2010年展望

土地市場

一、土地總體供求特征 供求量小幅下降地價(jià)小幅上升

合富輝煌東莞市場研究部數(shù)據(jù)顯示，2009年東莞土地總供應(yīng)155宗，供應(yīng)面積為551.9萬平方米，同比2008年的169宗和662.9萬平方米小幅度減少8%和17%。合富輝煌東莞市場研究部數(shù)據(jù)顯示，2009年全年土地總成交142宗，成交面積為486.6萬平方米，成交總金額為94.9億元。成交宗數(shù)和金額同比08年基本持平，成交面積則下降12%。其中純屬于政府財(cái)政收入的一級市場掛牌出讓地塊共成交406.4萬平米，總金額為85.5億元。09年成交的土地單價(jià)為1949元/平米，比08年的1688元/平米小幅上升15%。

松山湖樓市發(fā)展?jié)摿薮?/p>

2008年東莞成交的土地類型結(jié)構(gòu)與往年不同，工業(yè)用地成交總面積為281.5萬平方米，比商住地的155.7萬平方米大幅超出81%，首次占領(lǐng)主導(dǎo)地位，這與當(dāng)年的樓市持續(xù)低迷和東莞實(shí)施產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型有密切的關(guān)系。

2009年商住用地的成交量重新占主導(dǎo)地位，為183.6萬平米，占總體的38%,比工業(yè)用地的179.2萬平米略超2.5%。

09年工業(yè)用地的成交面積占比依然較重，占整體的37%，排名第二；其次是科研設(shè)計(jì)用地，占14%。09年成交的工業(yè)用地依然集中在松山湖區(qū)，08年至今，松山湖區(qū)幾乎每月都有大量的工業(yè)用地和科研設(shè)計(jì)用地成交，預(yù)計(jì)未來幾年內(nèi)將會有越來越多的高新產(chǎn)業(yè)和研發(fā)機(jī)構(gòu)進(jìn)駐松山湖，松山湖的樓市發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

二、商住地供求特征 東莞土地市場表現(xiàn)平淡

合富輝煌東莞市場研究部數(shù)據(jù)顯示，2009年東莞全市商住地共供應(yīng)52宗，供應(yīng)面積為209.9萬平米，同比08年的206萬平米微漲2%； 2008年的商住用地成交面積是2003年至今最低的，僅有155.7萬平方米，而09年全市商住地共成交47宗，成交面積為183.6萬平米，同比上升18%.09年全市商住地的總成交金額為62.2億元，與08年基本持平，折合各地塊容積率算得平均樓面地價(jià)為1636元/平米，同比08年的1647元/平米略降1%，價(jià)格較為平穩(wěn)。

城區(qū)商住地成交較少 主要集中于鎮(zhèn)區(qū)

2009年東莞商住地成交面積排名前十名區(qū)域中，城區(qū)僅南城區(qū)位列第九，主要以鎮(zhèn)區(qū)為主。前五名分別是大朗、黃江、中堂、鳳崗和石碣鎮(zhèn)。最高的大朗鎮(zhèn)成交面積為27.9萬平米，主要是碧桂園拿下的大朗鎮(zhèn)大井頭地塊面積高達(dá)23.7萬平米，樓面地價(jià)為1690元/平米。

合富輝煌東莞市場研究部數(shù)據(jù)顯示，商住地成交樓面地價(jià)最高的區(qū)域是莞城區(qū)，為4847元/平米；莞城09年只成交了一宗商住地，位于莞城體育路，被深圳龍光地產(chǎn)以高價(jià)拿下，成為09年樓面地價(jià)最高的商住地塊。

樓面地價(jià)排名二三的長安和大嶺山鎮(zhèn)，皆只有1宗地塊成交，而且這兩宗地塊的成交價(jià)皆包含了地上已有的建筑物，因此實(shí)際地價(jià)會更低些。

09年深系開發(fā)商在東莞拿地踴躍，對于地價(jià)的承受能力明顯高于本土開發(fā)商,因此09年東莞城區(qū)商住地塊幾乎全落入深系發(fā)展商手中。09年東莞樓市相比08年明顯好轉(zhuǎn)，沉寂了一年的外地開發(fā)商在東莞土地市場又重新活躍起來。合富輝煌東莞市場研究部數(shù)據(jù)顯示，09年東莞城區(qū)商住地共成交8宗，其中有7宗皆被深圳開發(fā)商奪得。深系發(fā)展商09年在東莞城區(qū)拿地總面積為18.6萬平米，拿地總金額為14.9億元，分別占城區(qū)整體成交量的95%和97%。

09年東莞本土開發(fā)商在城區(qū)只拍得一宗商住地，而且成交面積較小，僅有9174平米。

住宅市場

前言：

2009，全面激活的一年，2010，進(jìn)入謹(jǐn)慎樂觀調(diào)理

亢奮的2009年已經(jīng)過去，2008年對2009年的極度悲觀預(yù)期早已飛到九宵云外，2009年東莞樓市在出乎意料中走出了低迷，走向了健康穩(wěn)定發(fā)展。2007年“9.27”后，東莞樓市開始降溫，一場樓市調(diào)整不可避免地在08年初到來了，那時，普遍人認(rèn)為2008年是東莞樓市最困難的一年；經(jīng)歷接近一年的調(diào)整后，不巧世界金融危機(jī)大范圍地爆發(fā)了，在2008年四季度，那時幾乎所有的人都認(rèn)為，其實(shí)2008年不是樓市最困難的一年，而2009年才是最困難的一年。事實(shí)證明07年底對08年的悲觀預(yù)期是正確的，而08年底對09年的悲觀預(yù)期偏差較大。是什么改寫了09年的悲觀局面呢？金融危機(jī)重創(chuàng)了東莞經(jīng)濟(jì)，同時挽救了東莞樓市。09年東莞經(jīng)濟(jì)僅僅維持歷史罕見的5.3%增長，而樓市銷售則同比增加60%，房價(jià)得到6.8%的上漲。

08年四季度中國政府為盡可能減少世界金融危機(jī)對中國經(jīng)濟(jì)的沖擊，以“四萬億”為主要代表的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃“順勢”而誕生，接下來中央出臺一攬子經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，09年中國經(jīng)濟(jì)預(yù)期得以改觀。而在樓市方面，以“七折利率”為主要代表的樓市振興措施，在短短的兩個月迅速將09年市場預(yù)期180急轉(zhuǎn)彎，包括東莞樓市由“極度悲觀”轉(zhuǎn)向“比較樂觀”，東莞住宅存貨在短短的兩三月迅速得到較大程度消化，尤其剛性產(chǎn)品如二房和小三房更是搶銷而空。09年初開始，東莞房價(jià)一路高歌，持續(xù)長達(dá)7個月的上漲，上演著久違的樓市盛宴，不少開發(fā)商在不到半年時間里完成了計(jì)劃，也因此，惜售增多，房價(jià)居高難下。在利潤驅(qū)使及政策支撐下，東莞投資購房群體開始崛起，東莞小戶公寓亦受到瘋搶，東海陽光以近7000元的毛坯高價(jià)在短短兩三月消化完畢，而在08年幾乎成為不可能。09年是東莞樓市全面激活的一年，首次置業(yè)突軍異起，扛起東莞樓市回暖大旗，改善置業(yè)的亦功不可沒，隨后投資購房重新崛起，09年東莞樓市顯得異常亢奮。

也正是投資置業(yè)已接近瘋狂，中央高層對樓市表示高度擔(dān)憂，因此在09年四季度，溫家寶總理在多次會議強(qiáng)調(diào)，要保持房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展，對房地產(chǎn)做出“有保有壓”的政策要求，首次置業(yè)和改善需求仍然得到鼓勵，而投資需求將得到打壓。09年底中央高調(diào)擔(dān)憂房地產(chǎn)，市場也因此進(jìn)入新一輪政策觀望，短期內(nèi)銷售量將受到影響。但是，中央多次強(qiáng)調(diào)保持政策的持續(xù)性和穩(wěn)定性，維護(hù)政策效果，可以預(yù)見2010年政策仍然以寬松為主，對房地產(chǎn)將針對性地調(diào)整，以微調(diào)為主，2010年房地產(chǎn)整體政策環(huán)境仍然以寬松為主。從當(dāng)前東莞住宅供求形勢來看，供求已經(jīng)基本趨于平衡，且剛性住宅仍然有較大的發(fā)展空間，樓市新開工節(jié)奏仍跟不上銷售節(jié)奏，東莞樓市在未來的半年內(nèi)仍然維持“供應(yīng)偏緊”狀況，短時期內(nèi)需求仍可觀。預(yù)計(jì)2010下半年樓市新增量將增加較大，屆時銷售量將有較大提升。而07年高價(jià)地塊在2010年將很多要開發(fā)上市，預(yù)計(jì)2010年高端項(xiàng)目將有所增加，同時高房價(jià)將給銷售量帶來一定壓力。溫家寶“國四條”將加速東莞樓市供應(yīng)步伐，加上當(dāng)前的“供應(yīng)偏緊”局面，預(yù)計(jì)2010年東莞新增供應(yīng)量將增加，可售貨量（含存貨）將達(dá)950萬平方米，市場整體供應(yīng)仍將充足。由于當(dāng)前“供應(yīng)偏緊”及“剛性住宅仍有較大發(fā)展空間”及“2010政策仍將寬松”等因素，東莞房價(jià)2010年仍將穩(wěn)中有升，由于目前房價(jià)已經(jīng)高企，預(yù)計(jì)漲幅將有明顯收窄。整體來講，在政策沒有太大緊縮前提下，2010年東莞樓市將進(jìn)入謹(jǐn)慎樂觀地調(diào)理當(dāng)中。一．整體情況

消化存貨 供應(yīng)萎縮 量價(jià) 齊升 直逼2007年

基于08年做出的09年偏低市場預(yù)期導(dǎo)致09年新增供應(yīng)大幅減少，同比大幅減少26%.過去三年東莞住宅供應(yīng)往低走。在以“七折利率”為代表的寬松房產(chǎn)政策下，09年銷售迅猛回暖，同比大幅增加59.5%，直逼07年銷售高峰。近三年東莞房價(jià)平穩(wěn)小幅上漲，每年增幅約200-400元/平方米、約4%-7%，09年同比08年小幅上漲6.8%.09年以消化存貨為主，出現(xiàn)“供不應(yīng)求”，銷售面積超出新增面積達(dá)144萬平方米；09年簽約金額超出07年近10億元。供應(yīng)量的持續(xù)下滑將有助于樓市全面回暖，當(dāng)供不應(yīng)求時，勢必帶來房價(jià)上漲。09年供應(yīng)偏緊，局部產(chǎn)品局部區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)“供不應(yīng)求”現(xiàn)象，房價(jià)上行受到支撐力。08年東莞住宅需求受到一定壓抑，成交量維持較低的水平，而09年在政策刺激下，積壓一年的需求得以釋放，09年保持較高的成交量。07-09年東莞住宅年平均消化量約500萬平方米，09年銷售遠(yuǎn)高于平均水平。

從資金回籠來看，今年開發(fā)商資金回籠較快，資金較充裕。09年全市住宅簽約金額達(dá)348.5億元，超過樓市最瘋狂的07年。開發(fā)商相對寬松的資金環(huán)境將大大削減降價(jià)意愿，增強(qiáng)拿地意愿，供應(yīng)偏緊將導(dǎo)致產(chǎn)品惜售，09年東莞房價(jià)上行受到支撐力。二．整體供求比

東莞樓市供求平衡 供求比仍處下行軌道

08年第四季度金融危機(jī)加速向世界蔓延，為減少金融危機(jī)對中國影響，以“4萬億”為代表的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃應(yīng)勢而生，中國樓市包括東莞迎來回暖契機(jī)，住宅供求比駛?cè)胂滦熊壍馈?/p>

合富輝煌東莞市場研究部數(shù)據(jù)顯示，07年-09年，東莞累計(jì)新增一手住宅面積約1699萬平方米，累計(jì)銷售面積約1542萬平方米，累計(jì)供求比僅約1.10：1，東莞住宅供求已基本趨于平衡，從月度趨勢來看，供求比仍處下行軌道，樓市壓力較小，供求比持續(xù)收窄 09年11月達(dá)至07年12月以來24個月最低值

“9.27”后即07年10月后，東莞住宅供求比整體呈加大趨勢，從0.95：1增加至最高1.35：1，供求矛盾突出，并于一年后的08年10月達(dá)至頂峰；08年10月后，在政策的刺激下，供求比持續(xù)13個月回落，并于09年11月達(dá)至07年12月以來24個月最低，供求比僅約1.11：1，供求關(guān)系維持在07年11-12月較寬松的水平。從整體來看，09年樓市供求比處于下降軌道，供求關(guān)系趨于平衡。三．月度供求走勢

房價(jià)觸底回升 房價(jià)驚現(xiàn)“七連陽”

除09年2月下降外，08年10月后東莞房價(jià)基本處于上漲軌道，經(jīng)歷長達(dá)12個月持續(xù)小幅上漲至09年10月，漲幅基本維持在4%-8%上下。09年3月始東莞房價(jià)踏入穩(wěn)定加快上漲軌道，連續(xù)7月一直上漲至10月。“金九銀十”過后，東莞樓市進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，供應(yīng)量大幅減少，成交量正常回落。11月市場政策收緊預(yù)期較高，并且已經(jīng)出臺相關(guān)房產(chǎn)緊縮政策，雖在東莞未全面落地，但已不可避免形成市場觀望，成交受到一定阻礙。10-11月東莞新增供應(yīng)減少，尤其高端非普通住宅供應(yīng)較少，與此相對應(yīng)的中低價(jià)位普通住宅供應(yīng)及成交比重增加，最終導(dǎo)致10-11月簽約價(jià)格整體下滑。合富輝煌東莞市場研究部數(shù)據(jù)顯示，09年1-5月，東莞樓市經(jīng)歷供求價(jià)“四連陽”；09年6-9月，市場供應(yīng)偏緊，市場呈現(xiàn)持續(xù)四月“成交走低，價(jià)格走高”現(xiàn)象，10-11月則呈現(xiàn)小幅“量價(jià)齊跌“現(xiàn)象。從全年來看，房價(jià)在2-9月經(jīng)歷史上罕見房價(jià)“七連陽”后，10月后房價(jià)逐漸平穩(wěn)，房價(jià)持續(xù)上漲勢頭趨緩。預(yù)計(jì)12月東莞樓市供求將維持在11月份上下水平。

東莞房價(jià)在09年2月創(chuàng)07年7月以來新低后從此踏上上漲軌道，漲勢一直保持到9月，創(chuàng)下東莞房價(jià)史上之最“七連陽”。9月全市住宅均價(jià)6995元/平方米，達(dá)07年以來最高。

四．開發(fā)商資金回籠

萬科王者歸來 問鼎東莞樓市 時隔一年，萬科王者歸來，重問鼎東莞樓市銷冠，同時，萬科憑630億元成全國房企銷售冠軍。光大第二，失去08年東莞地產(chǎn)龍頭寶座。預(yù)計(jì)2010年兩大開發(fā)商角逐將更激烈。東莞地產(chǎn)巨頭效應(yīng)明顯，萬科、光大遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋離其它開發(fā)商，僅萬科光大兩大巨頭占全市份額達(dá)16%.中信地產(chǎn)長期以來穩(wěn)居?xùn)|莞地產(chǎn)前四，2010年將推出標(biāo)桿性項(xiàng)目—中信御園。

合富輝煌東莞市場研究部數(shù)據(jù)顯示，09年東莞市商品房簽約金額約390億元，其中前10名開發(fā)商銷售總金額達(dá)156億元，占全市40%.萬科和光大遙遙領(lǐng)先于市場，大大拉開與其它開發(fā)商差距。萬科以約32.6億元排名第一，光大以約29.7億元緊隨，兩大開發(fā)商占市場份額分別為8.4%和7.6%，合計(jì)占市場份額約16%.在此前08年，光大排名第一，萬科其次，時隔一年萬科重拾江湖老大地位，預(yù)計(jì)2010年兩大開發(fā)商競爭將更加激烈。

萬科虹溪諾雅全市銷售第一 樓市向優(yōu)勢資源集中

從個盤來看，全市商品房銷售金額前4名均被萬科，中信和光大包攬。其中萬科虹溪諾雅以10.4億元全市排名第一，中信森林湖以9.8億元排名第二，第三和第四分別為萬科橖樾和光大天驕峰景。

合富輝煌東莞市場研究部數(shù)據(jù)顯示，09年全市在售樓盤約有280個，其中萬科虹溪諾雅以10.7億元銷售額穩(wěn)居全市銷售榜首09年全市商品房銷售金額前10名項(xiàng)目簽約總金額約78億元，占全市銷售總額的20。東莞個盤分化較明顯，且主要為中高端以上項(xiàng)目。從個盤TOP10來看，萬科光大兩大巨頭占5席，其中萬科兩大項(xiàng)目位列前二。五． 城/鎮(zhèn)區(qū)供求格局

城鎮(zhèn)區(qū)銷售格局：四六分 城區(qū)樓市發(fā)展在提速

合富輝煌東莞市場研究部數(shù)據(jù)顯示，城區(qū)住宅成交比重基本維持在30-50%之間，鎮(zhèn)區(qū)則基本維持在50-70%之間，整體來看城鎮(zhèn)區(qū)銷售格局呈“四六分”。07-09年三年城區(qū)銷售比重分別為36.4%、42.6%和38.6%，基本穩(wěn)定在四成左右.09年城區(qū)銷售比重下滑主要為城區(qū)新增供應(yīng)比重減少所致，07-09年三年城區(qū)供應(yīng)比重分別為34.3%、38.4%和34.5%.近三年城區(qū)銷售比重均高于供應(yīng)比重，說明城區(qū)樓市銷售在提速，城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展勢頭將大于鎮(zhèn)區(qū)，城區(qū)向心力將逐步增強(qiáng)。

六． 季度特征

09年第四季度房價(jià)創(chuàng)歷史新高 房價(jià)走勢與07年相仿

經(jīng)歷07年前兩季度供不應(yīng)求后，直至08年第四季度市場持續(xù)6個季度供過于求，09年一季度始市場重新進(jìn)入供不應(yīng)求狀態(tài)，持續(xù)時間長達(dá)四個季度。即08年全年整體處于“供過于求”，09年全年則“供不應(yīng)求”。

合富輝煌東莞市場研究部數(shù)據(jù)顯示，從各季度來看，08-09年東莞住宅成交量整體處于上升趨勢，而供應(yīng)量則處于下降趨勢，08年房價(jià)處于下降軌道。09年和07年房價(jià)走勢較為相似，表現(xiàn)在：

一、二季度房價(jià)平穩(wěn)上漲，三季度房價(jià)跳躍式上漲，四季度穩(wěn)中有升，創(chuàng)歷史新高，市場風(fēng)險(xiǎn)在增加.七． 區(qū)域特征

南城、東城、寮步位列全市前三甲 寮步將最快融入大城區(qū)

合富輝煌東莞市場研究部數(shù)據(jù)顯示，南城、東城、寮步09年住宅銷售套數(shù)位列全市前三甲，分別為：8774套、6776套和3124套。其中僅南城和東城占全市份額達(dá)30%，東莞樓市區(qū)域分化較明顯。寮步作為未來新城區(qū)，房地產(chǎn)預(yù)期在逐漸增高，具有較大的發(fā)展?jié)摿Γ鼛啄曜邉葺^平穩(wěn)。

從09年同比08年增幅來看，石龍、長安、鳳崗和厚街四大鎮(zhèn)區(qū)增幅較明顯，增幅均在一倍以上。萬江區(qū)近兩年樓市供應(yīng)較多，銷售全市排名較靠前，位列第四名；莞城區(qū)樓市供應(yīng)較少，銷售全市排名僅第15名。

近兩年寮步鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展較迅速，與其納入“四位一體”有密切關(guān)系，寮步將成為未來的新天河。近兩年，市政府有意識地將大型市政配套定在寮步，比如東莞市籃球中心等，潛移默化將寮步融城，可以預(yù)見寮步最快融入大城區(qū)。八． 供求結(jié)構(gòu)

供求失衡 普通住宅供應(yīng)短缺 大戶產(chǎn)品銷售壓力大

合富輝煌東莞市場研究部數(shù)據(jù)顯示，09年東莞新增住宅約34604套，銷售約51568套（不含07年以前存貨），其中90平方米以下供求比重均僅占35%左右。90平方米以下戶型銷售率為149%，明顯高出90平方米以上戶型銷售率122%約27個百分點(diǎn)。09年供求結(jié)構(gòu)明顯失衡，中小戶型供應(yīng)較少與以剛性需求為主導(dǎo)的矛盾也最終導(dǎo)致了普通住宅價(jià)格上漲明顯。

按戶型從小到大排列，銷售率呈減小趨勢，60平方米以下銷售率最高，其次為81-90和131-150平方米戶型，一定程度說明09年小戶投資、首次置業(yè)及改善需求較突出 九．庫存分析

樓市庫存持續(xù)減少 僅夠消化9個月 存貨壓力較小

從08年9月以來的庫存情況來看，東莞住宅庫存總體呈減少趨勢，從最高峰時期08年底600萬平方米減少至09年底的434萬平方米。合富輝煌東莞市場研究部數(shù)據(jù)顯示，截至09年12月31日全市一手住宅庫存面積約434萬平方米，按照09年月均47萬平方米消化速度，消化庫存僅需9個月，樓市供求壓力相對較小。

洋房庫存量減少最明顯 別墅庫存量較平穩(wěn) 中信御園將成城區(qū)別墅標(biāo)桿

合富輝煌東莞市場研究部數(shù)據(jù)顯示，從各類型庫存情況來看，洋房庫存量減少最明顯，從最高峰時期的478萬減少至330萬平方米，相對來說別墅和公寓庫存變化較小，別墅庫存面積維持在58萬平方米上下水平。當(dāng)前城區(qū)別墅庫存主要集中于森林湖、清華居和江南第一城，而森林湖別墅預(yù)計(jì)在2010年上半年將消化完畢，屆時城區(qū)銷售主要以中端類別墅為主，而2010年底中信御園將彌補(bǔ)城區(qū)高端別墅空白，屆時將成為城區(qū)唯一高端純獨(dú)棟別墅大盤。2010年東莞房地產(chǎn)展望 土地市場展望

土地新政對東莞土地市場影響不大

09年12月17日，財(cái)政部、國土部等五部委出臺《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，明確開發(fā)商以后拿地時，“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。

但在08、09年的東莞土地交易市場，大部分宗地的土地出讓價(jià)款都是要求在1～3個月內(nèi)一次性付清，只有極個別的地塊可以延期分期付款。因此“土地首付不得低于50%”的新政對于2010年的東莞土地市場影響不大。2010年“三舊”改造地塊將繼續(xù)推出

我市“三舊”改造的近期目標(biāo)，是計(jì)劃在明年要啟動3萬畝的改造，優(yōu)先對城市中心區(qū)、軌道站點(diǎn)及周邊等地區(qū)進(jìn)行更新改造，提高土地利用效率。

在市區(qū)，已明確的改造區(qū)域?yàn)闁|城的火煉樹村、南城的勝和—亨美片區(qū)。火煉樹村改造已經(jīng)在11月18日啟動，勝和片區(qū)仍在規(guī)劃修編當(dāng)中。市城建規(guī)劃局透露，作為東城中心地帶，東城世博廣場北側(cè)地塊也在進(jìn)行“三舊”改造試點(diǎn)。政府允許房地產(chǎn)進(jìn)入“三舊”改造區(qū)域，“但不包括別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和低密度、大戶型住宅項(xiàng)目，即住宅小區(qū)建筑容積率低于1.0，單套住房建筑面積超過144平方米的住址項(xiàng)目”的有關(guān)規(guī)定已有明確。也就是說，成片改造的房地產(chǎn)開發(fā)容積率可以高于1.0，但必須是中小戶型的普通住宅。這跟中央有關(guān)房地產(chǎn)的政策要求是一致的。

未來兩年內(nèi)城區(qū)可開發(fā)商住地?cái)?shù)量仍充裕

合富輝煌東莞市場研究部數(shù)據(jù)顯示，08、09年四大城區(qū)商住地的成交量都比較少，但從07年至今，四大城區(qū)招拍掛成交尚未開發(fā)的商住地存量總面積約為64.4萬平米，折合容積率算得總建筑面積約為130.5萬平米，加上早期非招拍掛形式取得的住宅用地，以及已經(jīng)動工但未上市銷售的項(xiàng)目，東莞城區(qū)未來2年內(nèi)的新增住宅供應(yīng)貨量仍將充足。

09年東莞樓市回暖明顯，發(fā)展商的項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程有所加快，例如07年的萬科水濂村地王已經(jīng)初步動工但還未報(bào)建；09年城區(qū)成交的8宗商住地塊中有6宗目前已經(jīng)報(bào)建，分別為莞城體育路的君御旗峰豪園、南城東駿路西側(cè)的香城名門花園、萬江牌樓基村的尚書華府，萬江濱江公館B區(qū)。2010年土地市場交易氣氛平和，平穩(wěn)發(fā)展

2009年東莞樓市回暖明顯，但還是處于理性發(fā)展階段，基于國家在2010年對于房市的調(diào)控，預(yù)計(jì)2010年東莞樓市發(fā)展較為平穩(wěn)，難以大起大落，與之相輔的土地市場交易氣氛也會較為平和。2010年1－2月份商住地交易量較大

截至2010年1月4日，從市國土資源局已經(jīng)發(fā)布的土地出讓信息統(tǒng)計(jì)所得，將會在2010年1－2月份上市交易的土地總量為115.2萬平米，其中商住地交易面積為62.7萬平米，為09年全市商住地183.6萬平米成交量的34%,同比增加273%。城區(qū)商住地繼續(xù)受熱捧

08和09年城區(qū)商住地的供應(yīng)量都比較小，預(yù)計(jì)政府在2010年也會嚴(yán)格控制好城區(qū)商住地的放量。物以稀為貴，2010年城區(qū)商住地將會繼續(xù)受到熱捧。更多外地發(fā)展商進(jìn)駐東莞市場 地價(jià)得到支撐 09年外地開發(fā)商在莞拿地活躍，除了早年進(jìn)駐東莞的萬科金地大型開發(fā)商積極參與拍地，09年地產(chǎn)巨鱷碧桂園的加入，預(yù)測保利和新鴻基等大型開發(fā)商也將會逐鹿東莞市場，東莞未來商住地價(jià)將會得到更大的支撐。住宅市場展望 住宅新開工

09年新開工可作為2010年預(yù)測判斷數(shù)據(jù)。根據(jù)《東莞建設(shè)網(wǎng)》統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，09年新開工商品住宅面積約427萬平方米，同比08年基本持平，比07年下降了38％.從圖中看出，09年從第三季度開始，新開工商品住宅面積逐漸增加，開發(fā)商的建設(shè)步伐明顯加快。

2010年全市住宅新增供應(yīng)面積約520萬平方米，可售面積將達(dá)950萬平方米 整體供應(yīng)充足 分析及預(yù)測：

據(jù)監(jiān)測統(tǒng)計(jì)，08年商品房新開工建筑面積約為419萬平方米，截止09年底新開工面積中已預(yù)售面積約為235萬平方米，上市率達(dá)56％，未售184萬平方米將于2010年上市。09年商品房新開工建筑面積約為421萬平方米，截止09年底新開工面積中已預(yù)售面積約為64萬平方米，上市率達(dá)15％；未售面積約357萬平方米，預(yù)計(jì)在2010年將加快上市步伐。預(yù)計(jì)09年新開工中將有357*（56%+5%）=218萬平方米于2010年上市。

以08年和09年商品房新開工面積為參考，預(yù)計(jì)2010年商品房新開工面積約為520萬平方米，按前兩年上市率來計(jì)算，預(yù)計(jì)2010年新開工住宅中將有520*15%=78萬平方米

從監(jiān)測情況來看，有部分預(yù)售產(chǎn)品中在商品房新開工里沒有體現(xiàn)出來，預(yù)計(jì)此部分面積約40萬平方米。

綜合以上算得2010年全市住宅供應(yīng)面積為：184+218+78+40=520萬平方米 加上09年底約430萬平方米存貨，2010年全市住宅可售貨量預(yù)計(jì)約950萬平方米，市場整體供應(yīng)量仍然較充足。

“中央商務(wù)--南城總部”片區(qū)或成明年樓市熱點(diǎn)

萬科?金域華府、中天力通?城市風(fēng)景處于中央商務(wù)區(qū)，是整個片區(qū)中受軌道輻射影響最為明顯的樓盤。

中信?凱旋國際、天越?金域中央、深建設(shè)?百悅尚城處于南城總部基地，其中，尤以凱旋國際位置最為優(yōu)越,處于核心位置。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海、廣州、北京等城市成熟的地鐵上蓋物業(yè)價(jià)格平均高于同片區(qū)、同等素質(zhì)物業(yè)30％以上，“中央商務(wù)-南城總部”片區(qū)物業(yè)價(jià)值升值指日可待。2010年房價(jià)走勢預(yù)測

從08年12月底來看，30天均線仍在90天均線之上，90天均線仍在180天均線之上，短期內(nèi)房價(jià)仍然處于上升軌道。從目前供求形勢來看，短期內(nèi)東莞住宅仍將“供應(yīng)偏緊”，房價(jià)受到支撐；07年拍賣高價(jià)地塊將大部分在2010年上市，房價(jià)亦受到支撐。三條均線近期在明顯靠攏，且90天均線走勢出現(xiàn)穩(wěn)中微調(diào)勢頭，說明房價(jià)漲幅將明顯收窄.

第五篇：合富輝煌：2012年廣州二手樓市總結(jié)與2013年展望

2012年廣州二手樓市總體走勢：前低后溫和復(fù)蘇，四季度運(yùn)行良好

2012年廣州二手房市場總體呈前低后溫和復(fù)蘇，四季度步入良好運(yùn)行軌道的特點(diǎn)，與2011年的全年低迷的特點(diǎn)明顯不同。2012年上半年二手樓市延續(xù)了2011年量低價(jià)小幅下跌的態(tài)勢，后期隨著政策釋放微松信號、房貸有所松動，二手樓市開始緩慢復(fù)蘇；下半年政策趨穩(wěn)，市場逐漸消化政策帶來的負(fù)面影響，買家信心逐步恢復(fù)，交投量、價(jià)格均呈逐月溫和回升的態(tài)勢，至第四季度，二手樓市基本恢復(fù)到較良好的活躍水平，價(jià)格則穩(wěn)中有升。

據(jù)廣州國土資源與房屋管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2012年廣州二手住宅登記交易5.9萬宗，494.3萬㎡，較2011年分別減少15.6%和17.5%。不過，登記數(shù)據(jù)一般滯后兩到三個月，由實(shí)際成交活躍度看，2012年的二手樓市較2011年有所好轉(zhuǎn)。據(jù)陽光家緣二手網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，2012年廣州二手住宅交易量較2011年增加五成左右；據(jù)合富置業(yè)統(tǒng)計(jì)，2012年廣州二手住宅實(shí)際成交量較2011年增加三成左右。全年二手樓價(jià)保持有所走高態(tài)勢，2012年12月廣州合富標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)為1567點(diǎn)，同比上漲6.2%，較年內(nèi)的最低點(diǎn)上漲8.7%，漲幅較2011年2.1%的漲幅有所加大，主要是四季度的價(jià)格漲速有所加快。

2012年廣州二手樓市仍以實(shí)力較強(qiáng)勁的迫切性剛需支撐，首次置業(yè)者的占比高達(dá)七成以上，四季度隨著市場信心恢復(fù)，改善和投資型需求的活躍度逐漸回升，高端買家入市有所增多。總的來說，2012年下半年買賣雙方的心態(tài)均較平穩(wěn)理性：買家逐漸消化政策帶來的負(fù)面影響，觀望情緒日漸減弱，對價(jià)格合適的單位“相中即入”，大幅還價(jià)現(xiàn)象不多；業(yè)主心態(tài)總體較平穩(wěn)，讓價(jià)空間不大，不過，大幅提價(jià)的現(xiàn)象也較小。總的來說，今年以來，買賣雙方的價(jià)格分歧有所縮小，僵持的態(tài)勢逐漸緩和。

回顧近年來廣州二手樓價(jià)的走勢，政策對市場的影響特別明顯。2008年政府出臺“9.27”調(diào)控政策，適逢經(jīng)濟(jì)滑坡，二手樓市陷入低迷，買家觀望濃厚，樓價(jià)橫盤整理后緩慢下探，當(dāng)年全年二手樓價(jià)下降了6.8%。2009年國家出臺刺激經(jīng)濟(jì)政策，大力扶持房地產(chǎn)發(fā)展，樓市迅速升溫，交投大幅放量，樓價(jià)筑底回升后大幅反彈，當(dāng)年全年二手樓價(jià)漲幅超過三成。2010年，“4.17”和“9.29”等抑制性調(diào)控政策出臺，二手樓市階段性縮量，但下半年龐大的剛性需求和強(qiáng)烈的通脹預(yù)期較大程度上減緩了政策帶來的負(fù)面影響，二手交投低位回升，樓價(jià)則快速攀升，投資理財(cái)型購房需求逐漸成為二手樓市的新力軍，當(dāng)年全年二手樓價(jià)上漲了兩成。2011年“新國八條”政策出臺，調(diào)控力度空前強(qiáng)大，信貸大幅收緊，樓市急轉(zhuǎn)直下，買家深度觀望，交投量低位徘徊，樓價(jià)高位盤整，第四季度有所松動，全年二手樓價(jià)僅上漲2.1%，漲幅明顯收窄。2012年，隨著政策的穩(wěn)定，市場逐漸消化政策帶來的負(fù)面影響，買家信心逐步恢復(fù)，交投量前低后小幅回升，四季度恢復(fù)至較良好的水平，樓價(jià)階段性緩慢下探后小幅走高。

一、2012年廣州二手樓市由低位緩慢回升，四季度逐漸步入較活躍的良好運(yùn)行軌道。

2012年廣州二手樓市的成交遠(yuǎn)好于市場低迷時期的2008年和2011年，但較最高峰的2009年和2010年仍有兩到四成的差距，總體大致處于正常良好的水平。縱觀2011、2012年，廣州二手樓市經(jīng)歷了由低位緩慢回升，四季度大致恢復(fù)至良好的過程.主要分三個階段：一是2011年政策高壓下的低迷期；二是2012上半年政策微松的緩慢復(fù)蘇期；三是2012下半年政策穩(wěn)定的良好運(yùn)行期。這三個階段在量價(jià)走勢、買賣雙方心態(tài)、買家結(jié)構(gòu)、物業(yè)成交構(gòu)成等方面的特點(diǎn)均有所不同。

(1)、2011、2012年廣州二手住宅量價(jià)走勢：低迷--緩慢復(fù)蘇--運(yùn)行良好。

2011年低迷期。受政策高壓，樓市深度調(diào)控影響，市場信心明顯不足，買賣雙方僵持博弈加劇，二手交投量低位盤整，逐月下降，據(jù)陽光家緣二手網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，2011年廣州二手住宅月均網(wǎng)簽量不足1500套。二手樓價(jià)在前期高位企穩(wěn)，慣性走高后，下半年有所松動，小幅回調(diào)，但全年二手樓價(jià)仍然小幅上漲2.1%。總的來說，2011年二手樓市陷入低迷膠著的態(tài)勢。

2012年上半年緩慢復(fù)蘇期。受存款準(zhǔn)備金率、貸款利率下調(diào)以及各地方調(diào)控政策釋放略松信號的影響，交投量觸底后溫和回升，據(jù)陽光家緣二手網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，2012上半年廣州二手住宅月均網(wǎng)簽量為1635套，較2011年有所增加。二手樓價(jià)在一季度階段性探底后，逐漸小幅回升，上半年二手樓價(jià)微跌0.1%。總的來說，2012上半年二手樓市在緩慢復(fù)蘇中，逐漸構(gòu)筑了樓價(jià)和成交量的“雙底”。

2012年下半年運(yùn)行良好期。經(jīng)濟(jì)、政策趨穩(wěn)，二手交投量逐漸回升到良好正常的水平，總體二手樓市保持較活躍，據(jù)陽光家緣二手網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，2012下半年廣州二手住宅月均網(wǎng)簽量為2656套，較上半年明顯增加。二手樓價(jià)重回穩(wěn)中有升的軌道，下半年二手樓價(jià)上漲6.2%。總的來說，2012下半年廣州二手樓市逐漸步入較良好的運(yùn)行期。

(2)買賣雙方心態(tài)：由僵持、觀望漸趨平穩(wěn)理性

受政策影響，買賣雙方的心態(tài)在2011年和2012上、下半年均有所變化。買家由信心不足到逐漸恢復(fù)，再到“相中即入”；業(yè)主叫價(jià)由松動到快速回穩(wěn)，再到逐漸理性，并走強(qiáng)。

2011年低迷期。政策高壓下，買家信心明顯不足，大多看跌后市，市場觀望情緒極為濃厚，入市意愿不強(qiáng)，還價(jià)幅度較大，追求一定幅度讓價(jià)的“筍盤”。業(yè)主前期叫價(jià)堅(jiān)挺，后期出貨意愿增強(qiáng)，小幅讓價(jià)5-10%，但與買家希望降價(jià)10%-20%的期望值仍有較大差距。買賣雙方的價(jià)格分歧拉大，博弈僵持態(tài)勢加劇。

2012年上半年緩慢復(fù)蘇期。政策釋放微松信號，房貸有所松動，買家的信心有所恢復(fù)，后市預(yù)期基本以走穩(wěn)或上升為主，看跌的買家減少，觀望情緒逐漸減退；買家入市意愿明顯增強(qiáng)，價(jià)格接受度有所提高，前期積累的迫切性首置剛需舊客入市積極。總體來說，市場的購房心態(tài)較以往更趨成熟，大部分買家對價(jià)格合適的盤源果斷出手，交易節(jié)奏有所加快。業(yè)主方面，一季度業(yè)主的心態(tài)相對較弱，叫價(jià)有所松動。二季度業(yè)主心態(tài)逐漸回穩(wěn)，并持續(xù)走強(qiáng)，議價(jià)空間縮小，部分業(yè)主小幅上調(diào)放盤價(jià)，這一現(xiàn)象由原來主要集中在市區(qū)優(yōu)質(zhì)物業(yè)逐漸擴(kuò)散到番禺等外圍區(qū)域，價(jià)格有所讓利的“筍盤”快速減少。總的來說，2012上半年，買賣雙方的信心均逐漸恢復(fù)。

2012年下半年運(yùn)行良好期。經(jīng)濟(jì)、政策環(huán)境趨穩(wěn)，買家逐漸消化政策帶來的負(fù)面影響，預(yù)期大多向好，“相中即入”買家增多，新收客源大幅增加，整體市場的成交速度有所加快。部分買家開始小幅追價(jià)，改善和投資客活躍度提升，大面積高端物業(yè)成交增多。這一階段，業(yè)主心態(tài)總體較為平穩(wěn)理性，大幅返價(jià)、提高叫價(jià)的現(xiàn)象不多；但仍較為強(qiáng)硬，議價(jià)空間較小，部分優(yōu)質(zhì)盤源的單位小幅合理提價(jià)，升幅集中在5%以內(nèi)，小部分業(yè)主惜售心態(tài)加重。總的來說，2012下半年市場預(yù)期明晰向好，買賣雙方的心態(tài)漸趨穩(wěn)定理性：買家大多“相中即入”，悲觀、觀望的情緒逐漸消散；業(yè)主叫價(jià)大致與市場價(jià)相當(dāng)，大幅提價(jià)、惜售現(xiàn)象不多。買賣雙方價(jià)格分歧縮小，僵持的格局有所緩和。

(3)首次置業(yè)者為主，改善、投資需求活躍度日漸提升，樓市結(jié)構(gòu)漸趨健康合理

根據(jù)過去幾年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，廣州二手樓市較合理的買家結(jié)構(gòu)應(yīng)為：“首置：改善：長線投資客大概為6:3:1”。2011年受政策影響，廣州首置二手買家的占比一路小幅上升，換房改善需求則逐漸下降；2012年前三季度，廣州首次置業(yè)者的占比高達(dá)七成以上，換房改善買家萎縮至兩成左右，個別月份不足兩成，長線投資需求則日漸萎縮。2012下半年，隨著市場信心的恢復(fù)，這種迫切性首置獨(dú)力支撐二手樓市的局面慢慢改觀，改善型和長線投資需求的活躍度有所增加，整體買家結(jié)構(gòu)逐漸趨向較合理、健康的態(tài)勢。這也是二手樓市逐漸步入較良好運(yùn)行軌道的重要體現(xiàn)之一。

二、中心城區(qū)交投增幅較大，天河、越秀以及蘿崗三區(qū)的二手樓價(jià)上漲較快

由各區(qū)域的成交量增幅看，越秀、天河、海珠、白云等中心區(qū)的增幅較大，大多在四成以上；番禺、花都等外圍區(qū)域的增幅相對較小，在兩成以下。主要受中心區(qū)一手新盤供應(yīng)不足，外圍新貨較為集中的影響。此外，中心區(qū)的資源、配套、交通等優(yōu)勢較突出，也是不少二手買家青睞市區(qū)的重要原因。

從各區(qū)域的價(jià)格走勢看，2012年二手樓價(jià)漲幅最大的區(qū)域?yàn)樘旌印⒃叫阋约疤}崗三區(qū)。天河區(qū)和越秀區(qū)二手樓價(jià)較快速上漲，主要受一手新貨稀缺以及資源、配套、交通等區(qū)域優(yōu)勢較突出的影響。蘿崗則主要收益于東部山水城規(guī)劃利好的帶動，區(qū)內(nèi)一手樓市成為市場關(guān)注的新焦點(diǎn)，成交量上升，新盤價(jià)格走高，拉動保利林語山莊、萬科城等核心區(qū)優(yōu)質(zhì)二手盤的價(jià)格有所上漲。

2012年樓價(jià)漲幅不大的區(qū)域有：花都、黃埔以及白云三區(qū)等外圍以及近郊片區(qū)。花都區(qū)主要受一手新貨供應(yīng)充足，較大程度上分流二手買家的影響。年底，花都的一手樓價(jià)有所上漲，新華街核心地段的二手樓價(jià)也呈緩慢走高的態(tài)勢。黃埔區(qū)樓價(jià)漲幅較小，主要受區(qū)域認(rèn)知度不高以及新盤萬科金色悅府售價(jià)中規(guī)中矩的影響。白云區(qū)的樓價(jià)在2010年、2011年快速上漲，一定程度上透資了白云新城的規(guī)劃利好，2012年區(qū)內(nèi)的二手買家仍然以本地的首置需求居多，價(jià)格承接力略顯不足，價(jià)格漲速放緩。

其余海珠、番禺、荔灣等區(qū)域的樓價(jià)升幅則與大市相當(dāng)。

由板塊看，漲幅較大的板塊主要集中在越秀、荔灣、天河、海珠等中心城區(qū)的優(yōu)質(zhì)地段，如天河的東圃-車陂、天河北、天河公園、員村；越秀區(qū)的淘金-建設(shè)、東風(fēng)東-東山口；荔灣的中山八-陳家祠、花地灣；海珠的工業(yè)大道、海珠中心等板塊；而升幅不大的板塊則主要集中在花都、黃埔、白云等外圍區(qū)域以及中心區(qū)的邊緣板塊，如花都的山前大道、白云區(qū)的同和板塊、新體育館以及荔灣的鶴洞板塊、黃埔的區(qū)府板塊等近郊地段。

三、較大面積、高總價(jià)的物業(yè)成交漸多，中高端買家活躍度逐漸提升

由成交的物業(yè)結(jié)構(gòu)看，2012年第四季度，較大面積、高端物業(yè)呈逐漸增多的態(tài)勢，由此顯示中高端二手買家的活躍度有所提升。

據(jù)合富置業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2011年Q1-2012年Q4，二手住宅90㎡以下的交投占比呈逐漸走低的態(tài)勢。2011年90㎡以下的占比約為75%左右，2012年則逐漸下降至60%左右。而120㎡以上的占比則緩慢上升。2012年第四季度二手住宅成交套均面積達(dá)89㎡，較此前一直較平穩(wěn)的約85㎡有所上升。

由總價(jià)看，100萬以下的交投占比明顯呈下降趨勢，2011年100萬以下的占比在五成左右，2012年逐漸下降至不足四成。而200萬以上的占比則有所上升，由原來的約一成，上升至兩成左右。2012年四季度二手住宅成交套均總價(jià)達(dá)157.7萬，較此前的140萬以下明顯上升。

由單價(jià)看，1.5萬元/㎡以下的交投占比明顯呈下降的趨勢，2011年1.5萬元/㎡以下的占比在六成左右，2012年逐漸下降至不足五成。而1.5萬元/㎡以上的占比則有所上升，由原來的約四成，上升至五成以上。2012年四季度二手住宅成交均價(jià)接近1.8萬元/㎡，升幅明顯。

較大面積、高價(jià)二手住宅成交增多，一方面與樓價(jià)的實(shí)質(zhì)性上漲有關(guān)，也反映了中高端換房改善需求的活躍度逐漸提升。在當(dāng)前國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)雜多變、流動性長期保持充裕的預(yù)期下，市場對通脹的擔(dān)憂加劇，加上樓市前景廣泛看好，購入不動產(chǎn)自用或者長期持有以保值增值的買家有所增多。這部分買家大多經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)勁，需求以較大面積的優(yōu)質(zhì)高端物業(yè)為主，珠江新城、匯景新城、天河北等高端物業(yè)集中的板塊受到這部分買家的青睞，交投活躍度增加，其中單價(jià)4萬元/㎡以上、面積200方以上的千萬豪宅成交有所增多，如珠江新城凱旋新世界的望江大面積豪宅，2012年的市場需求較以往明顯增加。

四、買家實(shí)力強(qiáng)勁，一次性付款套均總價(jià)明顯上升

受流動性放松影響，2012年一次性付款的比例較2011年下降.據(jù)合富置業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2012年廣州二手樓市一次性付款的占比為29.1%，較2011年的34.3%有所下降。2011年下半年個別月份一次性付款的比例高達(dá)四成以上，而2012年各月份則基本保持三成左右的正常水平。

由總體套均總價(jià)以及一次性付款的套均總價(jià)看，基本呈穩(wěn)步走高的態(tài)勢，其中四季度一次性付款的套均總價(jià)高達(dá)180萬以上，較以往明顯上升，顯示了二手買家較為強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。此外，套均總價(jià)的走高，也與樓價(jià)實(shí)質(zhì)性上漲、中高端買家活躍度提升以及大面積、貴價(jià)盤成交增多等因素有關(guān)，也側(cè)面反映了買家的價(jià)格認(rèn)可度有所提高。

五、新房、二手房市場共同走旺，逐漸實(shí)現(xiàn)較良性的互動

2011年，受市場低迷影響，部分新盤“以價(jià)換量”，低開或降價(jià)走貨；而二手業(yè)主反應(yīng)相對滯后，價(jià)格降幅較小，造成部分地段一、二手樓價(jià)倒掛或接近，低開新盤分流部分二手買家的現(xiàn)象突出，受影響的區(qū)域既有外圍片區(qū)，也有中心市區(qū)，這種現(xiàn)象一直延續(xù)到2012年一季度。

2012年下半年，隨著市場的整體回暖，中心區(qū)新盤的價(jià)格穩(wěn)步回升，加上中心區(qū)新盤以面積較大的改善型產(chǎn)品居多，首置、改善、投資等各類型買家大多根據(jù)自身的實(shí)力及需求，在兩個市場之間各取所需，部分剛需買家逐漸回流二手樓市，新房、二手房市場共同走旺，基本實(shí)現(xiàn)了較良性的互動效應(yīng)，尤其是中心區(qū)，一手新盤分流部分二手買家的影響逐漸減弱。如下表所示，與附近的一手項(xiàng)目比較，中心區(qū)部分二手優(yōu)質(zhì)物業(yè)仍有社區(qū)較成熟、入住時間快、產(chǎn)品豐富多樣以及價(jià)格相對稍低等優(yōu)勢。

六、城市價(jià)值提升，租賃需求保持旺盛，租金有所上漲

2012年廣州住宅租賃市場總體保持需求旺盛、租金有所上漲的態(tài)勢。據(jù)合富置業(yè)數(shù)據(jù)，2012年廣州住宅租賃成交宗數(shù)同比去年增加3.8%，較2009年、2010年增加兩成左右。租賃需求長期保持增長，反映了廣州真實(shí)居住需求的增長。

租金方面，2012年廣州二手住宅的平均租金較上年有所上漲。合富置業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2012年廣州市中高檔商品住宅市場平均租金為40.8元/㎡.月，較2011年上漲了4.6%，漲幅較2011年有所減緩，2011年廣州住宅租金的漲幅約為一成。2012年上半年，廣州二手住宅的租金基本保持較平穩(wěn)的態(tài)勢；下半年，隨著樓價(jià)的回升，部分板塊的租金也有一定幅度上漲，但漲幅不大，套均漲幅在5%-8%左右。

租賃交投增加、租金有所上漲，從根本上講，是廣州經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)、城市建設(shè)提速、城市價(jià)值和城市吸引力不斷提升的真實(shí)體現(xiàn)。

七、2012年廣州二手商業(yè)物業(yè)總體量價(jià)走穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)以及商業(yè)“限外”等產(chǎn)生一定影響

2012年廣州二手商鋪市場相對較平穩(wěn)。據(jù)廣州市國土資源與房屋管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2012年廣州二手商鋪成交7053宗，較上年增加4.5%，增幅較2011年明顯回落，2011年二手商鋪的增幅高達(dá)1.2倍以上。2012年廣州二手商鋪成交面積26.5萬㎡，較2011年減少36.4%，套均成交面積由上年的61.6㎡，下降至2012年的37.5㎡，由此顯示2012年小面積二手商鋪成為市場的主流。

2012年廣州二手寫字樓市場仍保持需求增加的態(tài)勢。據(jù)廣州市國土資源與房屋管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2012年廣州二手寫字樓成交1176宗，較上年增加39.7%，增幅較2011年明顯回落，2011年二手寫字樓的增幅接近七成。2012年廣州二手寫字樓成交面積19萬㎡，較2011年增加6.8%，套均成交面積由上年的211.4㎡，下降至2012年的161.7㎡，可見中小面積二手寫字樓逐漸成為市場的熱點(diǎn)。

價(jià)格方面，2012年二手商鋪、寫字樓的租金、售價(jià)相對較為平穩(wěn)，升幅不大。不過，商業(yè)物業(yè)的租金和售價(jià)受地段、位置、面積、商圈成熟度等因素影響較大，個別單位的價(jià)格隨著商圈的成熟，價(jià)格仍有所上漲，但漲幅不大，大多集中在一成左右，較上年三到五成的漲幅明顯下降。

總的來說，2012年廣州二手商業(yè)市場的量、價(jià)均較為平穩(wěn)，主要受2011年“過熱”以及2012年經(jīng)濟(jì)環(huán)境偏謹(jǐn)慎的影響，此外，3月份政府重申商業(yè)“限外”令，限定在內(nèi)地的境外人士只可以擁有一套用于自住的住宅和商用物業(yè)，部分境外、港澳臺等買家購買商業(yè)物業(yè)受到一定限制，也對市場產(chǎn)生一定的影響。

八、2012年總結(jié)與2013年展望

縱觀2012年，隨著政策的日漸明晰穩(wěn)定，廣州二手樓市溫和復(fù)蘇，逐漸擺脫2011年以來的低迷態(tài)勢，第四季度步入交投較活躍的良好運(yùn)行軌道。成交量由低位緩慢上升，價(jià)格觸底小幅走高；買賣雙方僵持博弈和觀望心態(tài)減弱；改善換房、投資需求活躍度有所回升；大面積、高總價(jià)物業(yè)成交增多；市場的價(jià)格認(rèn)可度提高。

研判2013年廣州二手樓市的走向，主要參考宏觀環(huán)境(政策與經(jīng)濟(jì))、通脹水平、價(jià)格漲速等三方面的因素。

首先由經(jīng)濟(jì)環(huán)境看，2013年環(huán)球經(jīng)濟(jì)仍面臨諸多問題，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)亦較難擺脫低速狀態(tài)，不過，國內(nèi)GDP增速仍會保持在8%左右，總體依然保持平穩(wěn)。

政策方面，由于保障房未能形成規(guī)模供應(yīng)，加上房產(chǎn)稅等其他政策未能完全替代限購效果，預(yù)計(jì)2013年限購仍難退出。不過，出于經(jīng)濟(jì)“防滯”的考慮，政策面再度大幅加碼、收緊的空間不大，預(yù)計(jì)仍以“向緊微調(diào)”為主，如加強(qiáng)土地和資金監(jiān)管、加強(qiáng)地方政府問責(zé)、加快推進(jìn)房產(chǎn)稅、控制房地產(chǎn)領(lǐng)域的貨幣量等。總體來說，2013年房地產(chǎn)政策將以“穩(wěn)中微調(diào)”為主。

由此預(yù)計(jì)，2013年的經(jīng)濟(jì)、政策等宏觀環(huán)境總體仍走穩(wěn)，這也為廣州二手樓市穩(wěn)定市場信心，延續(xù)目前較良好的運(yùn)行態(tài)勢提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)條件。

其次，由通脹水平看，2013年經(jīng)濟(jì)對資金的需求仍保持在較高水平，年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議定調(diào)“2013年繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策”。由此預(yù)計(jì)2013年的國內(nèi)流動性仍將保持寬松，社會廣義貨幣(M2)將突破100萬億元人民幣。在國內(nèi)外流動性帶動下，預(yù)計(jì)2013年通脹壓力將有所加重，預(yù)計(jì)CPI將呈上行態(tài)勢，全年平均漲幅或在3%左右。受通脹有所加劇影響，市場預(yù)期將會持續(xù)向好，預(yù)計(jì)資金流向不動產(chǎn)市場的熱情或會延續(xù)，長期持有或保值增值的購房需求仍將保持較活躍的態(tài)勢。

價(jià)格方面，受樓市大環(huán)境好轉(zhuǎn)、通脹有所加劇等因素的影響，二手樓價(jià)將會繼續(xù)走高。不過，由于目前樓價(jià)已經(jīng)高位，加上廣州二手樓市以較理性的自住剛需(首置和首改)為主，投資成份不高，在限購政策抑制下，樓價(jià)如2009年、2010年般快速上漲三成以上的可能性不高，或會以平穩(wěn)上升為主。

綜合以上分析，預(yù)計(jì)2013年的經(jīng)濟(jì)、政策等宏觀環(huán)境仍將以“平穩(wěn)”為主基調(diào)，通脹水平或會有所加劇。受此影響，廣州二手樓市仍將保持較活躍的良好運(yùn)行態(tài)勢：市場信心總體較為充足，買家仍以首置剛需為主，改善型買家以及投資需求的活躍度將繼續(xù)提升，交投量保持平穩(wěn)活躍，月均成交量大致與2012年第四季度相當(dāng)，價(jià)格平穩(wěn)上漲。不過，調(diào)控政策的走向仍是市場最大的不確定因素，一旦價(jià)格漲速過快，政策收緊的壓力將會增大，預(yù)計(jì)這種情況有一定的可能性會出現(xiàn)在2013年下半年。