第一篇：高端婦科醫院營銷策劃方案!

高端婦科醫院營銷策劃方案！

在統一的概念下發揮局部優勢的合力效應，將局部優勢作為品牌的支撐，以整體概念服務于品牌的推廣

一、項目定位：

1、市場定位：女性健康專家

支持點：專為女性提供醫療服務的會員制醫院，檔次高、品位高，專門針對高收入女性群體；匯集海內外頂級專家，擁有尖端的醫療設備，16個科室、近50個專業，為女性身體健康和美麗提供全方位的醫療服務；兼具一般醫院、美容院和整形、醫學美容醫院的特點，集修養、保健、治療、康復于一體，成就女性的外形美、健康美和自信美；具有歷史人文特色的古雅建筑外觀，高貴典雅的裝潢格調，洋溢貴族氣息，一應俱全的生活配置，營造悠閑的居家氛圍，理應成為放松身心的絕佳場所。

2、形象定位：呵護女性健康，我們更專業

支持點：區別于一般醫院的嘈雜環境，針對高品位女性的審美情趣進行裝潢設計，高雅脫俗，細膩舒適，洗去心靈的疲憊與塵埃，感受家的溫馨和親切。不但能消除身體的疾患，更能消除心理的疾患，獲得美麗、健康和自信，享受輕松、幸福的人生。服務周到體貼，提供享受式就醫和“一對一”的治療服務，專業醫護人員細致的心理咨詢服務，特設的女子健康會所，定期開展健康知識講座，為女性提供細微至心靈的呵護，感受愛的真情，是一個真正讓女性放松身心、修養身心的港灣。

3、形象廣告語：結緣××，一生健康

二、推廣策略：

根據項目的特點，采取立體式、多層面的推廣策略，以達到快速滲透品牌形象，快速啟動市場，快速取得經濟效益的目的，主要采取以下策略：

1、拓展渠道，強化會員招募的力度 廣告宣傳：在目標消費群接觸的雜志上長期刊登會員招募廣告。合作與聯動并舉：針對目標群消費能力強、注重自身保養的特征，選擇可以接觸到目標相費群的場所進行滲透。與頂尖的知名美容院、健身房進行某些項目的長期合作，不但可以宣傳信息，還可以帶動會員卡的銷售。可采取在美容院（或健身房）消費一定金額，可以享受xx女子醫院的某些服務（如健康之舟的體檢、心理咨詢的服務），或者在醫院購買多少金額的會員卡可以贈送美容卡（或健身卡）的方式，進行聯動的推廣。

2、品牌與整合營銷策略

找到最有價值的顧客，做最直接和有效的溝通；制造事件，通過正面的輿論造勢，強化品牌形象，促進口碑傳播；利用媒體，采取有效溝通工具進行遞進的訴求，傳播品牌形象，建立產品認知；通過公關和SP活動設計，在短時間內促進產品的銷售。

3、營銷節奏 【籌備期】籌備期的營銷目標將以“女子醫院”的概念傳播為主。通過“制造話題”－“輿論焦點”－“呼喚解決方案”的導入策略，借助媒體的聲音，為陽光女子醫院的正式推出營造社會氛圍。

【導入期】導入期的營銷目標將圍繞“xx女子醫院”的品牌屬性展開系列的傳播工作。“實力”、“專業”、“服務”、“效率”、“人性化”、“安全”將成為傳播的核心訴求。此階段將采用“公關事件、媒體傳播、直銷行銷”相結合的整合推廣策略，強化品牌形象，促進產品銷售。

【營運期】營運期的推廣重點有2部分組成：（1）圍繞公益活動展開的媒體傳播，重在塑造xx女子醫院良好的社會形象。（2）合作伙伴捆綁促銷、數據庫行銷、形象展示”等銷售促進工作將成為營運期的核心內容。

廣告策略

1、廣告目的。塑造xx女子醫院 “結緣陽光，一生健康，擁有陽光，一生無憂”的鮮明形象，迅速打開知名度。促成目標消費群對xx女子醫院訴求概念的理解和認同，從而真正建立起xx女子醫院的獨有品牌體系。以獨特的形象定位吸引消費者，喚起消費者的消費欲望，促成一定的消費。

2、廣告策略。廣告訴求緊密結合項目特點，以感性訴求為主，兼顧理性訴求，注重情緒渲染，引起消費者心靈上的共鳴，采用“新聞炒作＋軟文炒作＋形象廣告”相結合的方式

新聞炒作——召開各媒體、座談會、整形、醫學美容發表會，利用口碑傳播方式，造成輿論的聲勢。

軟文炒作——從情感角度和女性關心的話題切入，循循善誘，娓娓道來，引發目標消費群的消費向往和沖動。

形象廣告——投放密集型廣告，利用電視、報紙、雜志以及單頁等進行深層次、全方位的宣傳。

3、廣告主題：

針對形象的——結緣陽光，一生健康 針對技術的——專業權威，值得信賴 針對服務的——至尊服務，至情關懷 針對行銷的——陽光女人，一生美麗 媒體傳播

1、目標：提高xx女子醫院品牌知名度；塑造xx女子醫院 “專業”、“權威”、“科學”、“安全”、“高效”、“人性化” 的品牌形象；借助公關事件，傳播xx女子醫院“公益”、“愛心”的社會形象，提高品牌美譽度和社會責任感；通過對xx女子醫院的經營模式、服務內容、專家團隊、就醫環境、硬件設施、內部管理等內容的介紹，提高目標受眾的認知度，促進醫院銷售；提高企業競爭力，樹立在女性醫療方面的領導者形象。

2、人群：

16－25歲的青年女性。接受過高等教育，追求時尚，注重自身形象。擁有良好的家庭環境，父母收入高，重視子女健康。

25－40歲的中年女性。白領、金領階層的職業女性，注重生活品質，消費能力強。對自身形象和生理健康有很高要求。

40歲以上。生活積累豐厚，注重女性的保養，追求生活享受，十分關注自身健康。

3、媒體選擇：大眾傳媒；時尚雜志；門戶網站。

4、投放策略：

籌備期策略：概念炒做，為陽光女子醫院營造呼之欲出的氛圍。導入期策略：通過“開業典禮”、“專訪”、“消費者體驗”、“公益活動” 等內容的設計推出xx女子醫院品牌。重點向消費者介紹xx女子醫院的“實力”、“專業技術”、“業務設置”、“服務”等信息。獲得消費者對醫院的深度認知。營運期策略：傳播重點集中在品牌形象和市場推廣2大部分。通過對公益活動和市場推廣活動的深度報道，促進醫院銷售。

民營醫院的經營必須“一手抓品牌，一手抓利潤”，下文以S醫院為例，探尋一條適合民營醫院經營的路徑，以供大家參考。

一、避免打廣告戰

一直以來，通過各種媒體廣告提高醫院知名度、吸引病人就醫是大多數民營醫院的普遍做法，但像“新興醫院廣告”這類的事件，事實上反而造成了老百姓對民營醫院的信任危機。除此之外，民營醫院的廣告大戰還存在兩個方面的隱憂：一是鋪天蓋地的醫療廣告，特別是其中絕大多數廣告以婦科和泌尿外科為主，可能會令人覺得這是“性病浪潮”改頭換面后的二次重來；三是如此大量的廣告昭示了民營醫院高額利潤的本質，試想不賺錢哪來這么多錢投廣告？而醫療行業不應是暴利行業，錢從何來？

因此，在S醫院的經營中，不妨從媒介創新、病人推薦和開展一些相關公益活動中吸引病人，并且這些工作要作為一項系統工程開展下去，才能收到理想的效果。

二、宣傳媒介：只選對的，不選貴的

這里所說的媒介創新并非完全否定當前的媒介運作方式，而是要通過差異化的思路使宣傳形式與眾不同，從而規避宣傳風險，降低人均宣傳費用。

在廣告宣傳方面，報紙作為醫療廣告的主流媒介不可放棄，而且目前整版運作的方式對提升品牌也有所幫助。但是建議重點維持幾份大報的廣告投放，將其他資源節省下來用于創新媒介發展；在大眾健康類雜志廣告方面，則只做專科——子宮肌瘤、不孕不育。這樣既可以更有效地面向全國進行宣傳，也可以提高醫院美譽度（避開婦科和泌尿外科炎癥），同時也便于跟蹤測評廣告效果。在戶外廣告方面，完全可以采取包圍滲透大醫院（婦科為主）的方法。以醫院附近候車亭廣告、醫院大廳ＤＶＤ電視廣告、最有價值的公交車身廣告、醫院所在地鐵站廣告等多種多樣的形式，吸引患者眼球，使S醫院的醫療宣傳近距離接觸患者，以求“虎口奪食”之效。另外也可與助醫網進行深度合作，抓住更多患者。

除直接的廣告攻勢之外，由集團主持編制《上海導醫地圖》，將上海公立醫療機構（大中醫院）和集團下屬醫院全部編入。這樣一來，一方面方便患者就醫，又可以利用其余版面結合S醫院醫療特色大做宣傳。按地圖印刷成本１元／張計算，對患者進行有針對性的投放，性價比良好，又可以作為獨特的宣傳資料發到周邊省份的患者手中。

在對醫院的形象代言人的運用上，應考慮對其形象進一步包裝完善（制作一些軟新聞等），并考慮適當開展一些互動性的溝通活動，以其親和力“喚起女性自己關心自己”。同時，要考慮進行目標患者的調研，了解他們對代言人形象的認知，隨后順應患者的認知進行強化宣傳。

在進行以上媒介創新之后，重要的一點是要了解宣傳是否有效。因此，醫院必需建立媒介效果的有效評估機制。如實際門診量、電話咨詢數量等與廣告投放的比例關系等。另外，在互聯網高速發展的今天，盡快建立或完善一個好的醫院網站，增強網上咨詢等互動交流內容對于宣傳醫院也是很重要的。

由病人自己推薦醫院其實是成本相對低廉的獲得病人的方式，雖然短期效果可能不如廣告投放明顯，但對于醫院的長遠發展，品牌樹立都是很有好處的。例如：在全上海市范圍內結合醫院特色選擇真正有影響的專家做醫院的特約醫療顧問，可爭取相對穩定可靠的優質病人來源。另外也可以利用患者口碑推薦。比如子宮肌瘤治愈患者，推薦一個病人就診可以享受每年一次的健康體檢券，或者給予每張５０～１００元檢查費優惠券若干。當然最理想的狀況是患者自愿推薦，而且病人自己也得益，這樣就會形成良性循環。

三、溝通是心靈的橋梁，加強面對面的醫患溝通

其實，在醫院的宣傳中，與患者面對面的溝通是最有效的。舉辦義診、患者交流活動等都屬于“吹糠見米”的做法，同時也能體現醫院關注于人的良好形象。在醫院可以舉辦的許多活動中，“周年慶”、“社區服務”與“患者座談會”是很有效的宣傳方式。

S醫院周年慶正好是每年的中秋節前夕，辦好周年慶可以達到三個目的，一是答謝政府部門和相關單位，如衛生局、藥監局、派出所等；二是提高員工凝聚力，傳達出“風雨同行、利益共享”的理念；三是借“周年慶”大做宣傳文章，感謝患者支持，如給予患者費用優惠、利用老患者座談會等多種形式，全面提升醫院親和力。

另外，開展社區服務的目的就是提升綜合門診和醫院的人氣。除專科門診之外，S醫院綜合門診的定位應該是“便民、便宜、優質服務”，不求賺錢，每天平均業務收入能從5000～6000元升至１萬元，賺足人氣（100人／天）和水電費就達到了為社區服務的目的。如果做到這一點，S醫院就多了許多義務宣傳員，對長遠發展肯定有好處。而召開患者座談會則應以市場調查為主，借機認真聽取患者對醫院和其他民營醫院的認識和希望，這對醫院發展和宣傳定調子都有好處。

【結語】在醫療市場競爭日益激烈的今天，只有結合自身優勢，找準差異市場空間，進行有針對性的營銷，重拳出擊，才能有所作為。

“我是誰？”并不重要，關鍵是“別人認為我是誰？”這是一種從患者角度反觀醫院的看法。只有患者搞清楚“S醫院是‘誰'？”“S醫院能干什么？”，才能保證醫院的品牌提升和可持續發展。當然，患者對醫院的印象來自于醫院對自身形象的傳播，醫院必須首先搞清楚“自己是誰？”“自己究竟能干什么？”，然后持續有效地進行傳播，才能真正樹立醫院的品牌。

第二篇：高端婦科醫院營銷策劃方案!

高端婦科醫院營銷策劃方案！

在統一的概念下發揮局部優勢的合力效應，將局部優勢作為品牌的支撐，以整體概念服務于品牌的推廣

一、項目定位：

1、市場定位：女性健康專家

支持點：專為女性提供醫療服務的會員制醫院，檔次高、品位高，專門針對高收入女性群體；匯集海內外頂級專家，擁有尖端的醫療設備，16個科室、近50個專業，為女性身體健康和美麗提供全方位的醫療服務；兼具一般醫院、美容院和整形、醫學美容醫院的特點，集修養、保健、治療、康復于一體，成就女性的外形美、健康美和自信美；具有歷史人文特色的古雅建筑外觀，高貴典雅的裝潢格調，洋溢貴族氣息，一應俱全的生活配置，營造悠閑的居家氛圍，理應成為放松身心的絕佳場所。

2、形象定位：呵護女性健康，我們更專業

支持點：區別于一般醫院的嘈雜環境，針對高品位女性的審美情趣進行裝潢設計，高雅脫俗，細膩舒適，洗去心靈的疲憊與塵埃，感受家的溫馨和親切。不但能消除身體的疾患，更能消除心理的疾患，獲得美麗、健康和自信，享受輕松、幸福的人生。服務周到體貼，提供享受式就醫和“一對一”的治療服務，專業醫護人員細致的心理咨詢服務，特設的“女子健康之舟”體檢中心和女子健康會所，定期開展健康知識講座，為女性提供細微至心靈的呵護，感受愛的真情，是一個真正讓女性放松身心、修養身心的港灣。

3、形象廣告語：結緣××，一生健康

二、推廣策略：

根據項目的特點，采取立體式、多層面的推廣策略，以達到快速滲透品牌形象，快速啟動市場，快速取得經濟效益的目的，主要采取以下策略：

1、拓展渠道，強化會員招募的力度

廣告宣傳：在目標消費群接觸的雜志上長期刊登會員招募廣告。合作與聯動并舉：針對目標群消費能力強、注重自身保養的特征，選擇可以接觸到目標相費群的場所進行滲透。與頂尖的知名美容院、健身房進行某些項目的長期合作，不但可以宣傳信息，還可以帶動會員卡的銷售。可采取在美容院（或健身房）消費一定金額，可以享受xx女子醫院的某些服務（如健康之舟的體檢、心理咨詢的服務），或者在醫院購買多少金額的會員卡可以贈送美容卡（或健身卡）的方式，進行聯動的推廣。

2、品牌與整合營銷策略

找到最有價值的顧客，做最直接和有效的溝通；制造事件，通過正面的輿論造勢，強化品牌形象，促進口碑傳播；利用媒體，采取有效溝通工具進行遞進的訴求，傳播品牌形象，建立產品認知；通過公關和SP活動設計，在短時間內促進產品的銷售。

3、營銷節奏

【籌備期】籌備期的營銷目標將以“女子醫院”的概念傳播為主。通過“制造話題”－“輿論焦點”－“呼喚解決方案”的導入策略，借助媒體的聲音，為陽光女子醫院的正式推出營造社會氛圍。

【導入期】導入期的營銷目標將圍繞“xx女子醫院”的品牌屬性展開系列的傳播工作。“實力”、“專業”、“服務”、“效率”、“人性化”、“安

全”將成為傳播的核心訴求。此階段將采用“公關事件、媒體傳播、直銷行銷”相結合的整合推廣策略，強化品牌形象，促進產品銷售。

【營運期】營運期的推廣重點有2部分組成：（1）圍繞公益活動展開的媒體傳播，重在塑造xx女子醫院良好的社會形象。（2）合作伙伴捆綁促銷、數據庫行銷、形象展示”等銷售促進工作將成為營運期的核心內容。

廣告策略

1、廣告目的。塑造xx女子醫院 “結緣陽光，一生健康，擁有陽光，一生無憂”的鮮明形象，迅速打開知名度。促成目標消費群對xx女子醫院訴求概念的理解和認同，從而真正建立起xx女子醫院的獨有品牌體系。以獨特的形象定位吸引消費者，喚起消費者的消費欲望，促成一定的消費。

2、廣告策略。廣告訴求緊密結合項目特點，以感性訴求為主，兼顧理性訴求，注重情緒渲染，引起消費者心靈上的共鳴，采用“新聞炒作＋軟文炒作＋形象廣告”相結合的方式

新聞炒作——召開各媒體、座談會、整形、醫學美容發表會，利用口碑傳播方式，造成輿論的聲勢。

軟文炒作——從情感角度和女性關心的話題切入，循循善誘，娓娓道來，引發目標消費群的消費向往和沖動。

形象廣告——投放密集型廣告，利用電視、報紙、雜志以及單頁等進行深層次、全方位的宣傳。

3、廣告主題：

針對形象的——結緣陽光，一生健康

針對技術的——專業權威，值得信賴

針對服務的——至尊服務，至情關懷

針對行銷的——陽光女人，一生美麗

媒體傳播

1、目標：提高xx女子醫院品牌知名度；塑造xx女子醫院 “專業”、“權威”、“科學”、“安全”、“高效”、“人性化” 的品牌形象；借助公關事件，傳播xx女子醫院“公益”、“愛心”的社會形象，提高品牌美譽度和社會責任感；通過對xx女子醫院的經營模式、服務內容、專家團隊、就醫環境、硬件設施、內部管理等內容的介紹，提高目標受眾的認知度，促進醫院銷售；提高企業競爭力，樹立在女性醫療方面的領導者形象。

2、人群：

16－25歲的青年女性。接受過高等教育，追求時尚，注重自身形象。擁有良好的家庭環境，父母收入高，重視子女健康。

25－40歲的中年女性。白領、金領階層的職業女性，注重生活品質，消費能力強。對自身形象和生理健康有很高要求。

40歲以上。生活積累豐厚，注重女性的保養，追求生活享受，十分關注自身健康。

3、媒體選擇：大眾傳媒；時尚雜志；門戶網站。

4、投放策略：

籌備期策略：概念炒做，為陽光女子醫院營造呼之欲出的氛圍。

導入期策略：通過“開業典禮”、“專訪”、“消費者體驗”、“公益活動” 等內容的設計推出xx女子醫院品牌。重點向消費者介紹xx女子醫院的“實力”、“專業技術”、“業務設置”、“服務”等信息。獲得消費者對醫院的深度認知。

營運期策略：傳播重點集中在品牌形象和市場推廣2大部分。通過對公益活動和市場推廣活動的深度報道，促進醫院銷售。

民營醫院的經營必須“一手抓品牌，一手抓利潤”，下文以S醫院為例，探尋一條適合民營醫院經營的路徑，以供大家參考。

一、避免打廣告戰

一直以來，通過各種媒體廣告提高醫院知名度、吸引病人就醫是大多數民營醫院的普遍做法，但像“新興醫院廣告”這類的事件，事實上反而造成了老百姓對民營醫院的信任危機。除此之外，民營醫院的廣告大戰還存在兩個方面的隱憂：一是鋪天蓋地的醫療廣告，特別是其中絕大多數廣告以婦科和泌尿外科為主，可能會令人覺得這是“性病浪潮”改頭換面后的二次重來；三是如此大量的廣告昭示了民營醫院高額利潤的本質，試想不賺錢哪來這么多錢投廣告？而醫療行業不應是暴利行業，錢從何來？

因此，在S醫院的經營中，不妨從媒介創新、病人推薦和開展一些相關公益活動中吸引病人，并且這些工作要作為一項系統工程開展下去，才能收到理想的效果。

二、宣傳媒介：只選對的，不選貴的這里所說的媒介創新并非完全否定當前的媒介運作方式，而是要通過差異化的思路使宣傳形式與眾不同，從而規避宣傳風險，降低人均宣傳費用。

在廣告宣傳方面，報紙作為醫療廣告的主流媒介不可放棄，而且目前整版運作的方式對提升品牌也有所幫助。但是建議重點維持幾份大報的廣告投放，將其他資源節省下來用于創新媒介發展；在大眾健康類雜志廣告方面，則只做專科——子宮肌瘤、不孕不育。這樣既可以更有效地面向全國進行宣傳，也可以提高醫院美譽度（避開婦科和泌尿外科炎癥），同時也便于跟蹤測評廣告效果。在戶外廣告方面，完全可以采取包圍滲透大醫院（婦科為主）的方法。以醫院附近候車亭廣告、醫院大廳ＤＶＤ電視廣告、最有價值的公交車身廣告、醫院所在地鐵站廣告等多種多樣的形式，吸引患者眼球，使S醫院的醫療宣傳近距離接觸患者，以求“虎口奪食”之效。另外也可與助醫網進行深度合作，抓住更多患者。除直接的廣告攻勢之外，由集團主持編制《上海導醫地圖》，將上海公立醫療機構（大中醫院）和集團下屬醫院全部編入。這樣一來，一方面方便患者就醫，又可以利用其余版面結合S醫院醫療特色大做宣傳。按地圖印刷成本１元／張計算，對患者進行有針對性的投放，性價比良好，又可以作為獨特的宣傳資料發到周邊省份的患者手中。

在對醫院的形象代言人的運用上，應考慮對其形象進一步包裝完善（制作一些軟新聞等），并考慮適當開展一些互動性的溝通活動，以其親和力“喚起女性自己關心自己”。同時，要考慮進行目標患者的調研，了解他們對代言人形象的認知，隨后順應患者的認知進行強化宣傳。

在進行以上媒介創新之后，重要的一點是要了解宣傳是否有效。因此，醫院必需建立媒介效果的有效評估機制。如實際門診量、電話咨詢數量等與廣告投放的比例關系等。另外，在互聯網高速發展的今天，盡快建立或完善一個好的醫院網站，增強網上咨詢等互動交流內容對于宣傳醫院也是很重要的。

由病人自己推薦醫院其實是成本相對低廉的獲得病人的方式，雖然短期效果可能不如廣告投放明顯，但對于醫院的長遠發展，品牌樹立都是很有好處的。例如：在全上海市范圍內結合醫院特色選擇真正有影響的專家做醫院的特約醫療顧問，可爭取相對穩定可靠的優質病人來源。另外也可以利用患者口碑推薦。比如

子宮肌瘤治愈患者，推薦一個病人就診可以享受每年一次的健康體檢券，或者給予每張５０～１００元檢查費優惠券若干。當然最理想的狀況是患者自愿推薦，而且病人自己也得益，這樣就會形成良性循環。

三、溝通是心靈的橋梁，加強面對面的醫患溝通

其實，在醫院的宣傳中，與患者面對面的溝通是最有效的。舉辦義診、患者交流活動等都屬于“吹糠見米”的做法，同時也能體現醫院關注于人的良好形象。在醫院可以舉辦的許多活動中，“周年慶”、“社區服務”與“患者座談會”是很有效的宣傳方式。

S醫院周年慶正好是每年的中秋節前夕，辦好周年慶可以達到三個目的，一是答謝政府部門和相關單位，如衛生局、藥監局、派出所等；二是提高員工凝聚力，傳達出“風雨同行、利益共享”的理念；三是借“周年慶”大做宣傳文章，感謝患者支持，如給予患者費用優惠、利用老患者座談會等多種形式，全面提升醫院親和力。

另外，開展社區服務的目的就是提升綜合門診和醫院的人氣。除專科門診之外，S醫院綜合門診的定位應該是“便民、便宜、優質服務”，不求賺錢，每天平均業務收入能從5000～6000元升至１萬元，賺足人氣（100人／天）和水電費就達到了為社區服務的目的。如果做到這一點，S醫院就多了許多義務宣傳員，對長遠發展肯定有好處。而召開患者座談會則應以市場調查為主，借機認真聽取患者對醫院和其他民營醫院的認識和希望，這對醫院發展和宣傳定調子都有好處。

【結語】在醫療市場競爭日益激烈的今天，只有結合自身優勢，找準差異市場空間，進行有針對性的營銷，重拳出擊，才能有所作為。

“我是誰？”并不重要，關鍵是“別人認為我是誰？”這是一種從患者角度反觀醫院的看法。只有患者搞清楚“S醫院是‘誰'？”“S醫院能干什么？”，才能保證醫院的品牌提升和可持續發展。當然，患者對醫院的印象來自于醫院對自身形象的傳播，醫院必須首先搞清楚“自己是誰？”“自己究竟能干什么？”，然后持續有效地進行傳播，才能真正樹立醫院的品牌。

第三篇：高端樓盤社區營銷策劃方案

高端樓盤社區營銷策劃方案

【策劃核心】

迅速完善一支以“尊貴、高雅、氣派、時尚”為樓盤銷售理念的銷售團隊。逐步著手打造寶雞唯一一家精品樓盤。利用有限的資源優勢，綜合分析銷售中焦點的事件，層層出擊推進全方位的新聞、活動、戶外廣告的特色性化宣傳活動。【策劃目標】

近期：通過一系列強有力的宣傳推廣活動迅速提升群眾的知名度，并初步讓周邊老百姓親自去感受和體會的我們西安華盛人的文化品位和服務檔次，從而帶動樓盤的整體銷售，力爭在宣傳開始后的一個月內達到預期的效果。

遠期：使得“濱域·時尚”真正成為濱河大道上的一道人文景觀和亮點。牢固確立“濱域·時尚”在高層建筑中的地位和知名度，為了銷售獲得更好的整體經濟效益。【優勢與劣勢】

這一項目可以說優勢和劣勢都很突出。優勢：

（1）隨著國家宏觀政策的放開和老百姓對于住房的需求越來越急切，還有重要的是精品高層樓盤在寶雞地區做的出色的沒有幾家。（2）規劃起點高，由于我們一開始選擇了高層作為起點和目標，因此要比其他的樓盤邁先一步，加之我們地處在渭河邊，空氣清晰。這更能為最終“濱域·時尚”把建成為一個知名的人文景觀景觀做下了堅實的基礎和鋪墊。

（3）內部管理非常到位，由于“濱域·時尚”是由西安華盛實業公司直接參與投資和管理的，因此管理理念和服務水準上要比寶雞地區同行業成熟很多很多；因為我曾經成功的完成過“玉泉花園”、“朝陽華城”等寶雞的亮點工程在寶雞市區乃至寶雞縣區群眾中留下了良好的形象和口碑。劣勢：

“濱域·時尚”幾經改名，若銷售不善，服務質量下滑、管理不到位等原因一旦在市民失去了影象，波及全線利益。

對策：迅速確立品牌名，立即加強品牌形象宣傳，喚起群眾對“濱域·時尚”的購買欲望。【市場分析】

房地產是一個競爭非常激烈的行業,業內的風生水起、風云激蕩直接將波及到利益的前進于否，因此,如何突破重圍,實現異軍突起就成了困擾地產老總們的最主要、最難的話題.近幾年,寶雞房地產業迅猛發展,大型企業聯手穩坐江山,坐擁市場；加之老總們利用企業和事業單位采用搭售的策略已經占領了30%的市場氛圍。

其實，從房地產的服務、管理、特色、設計等內功的修煉方面已經具備轉型為高檔社區的必備條件。因此“濱域·時尚”只要在搞好樓盤基本建設和內功修煉的同時，能有效進行宣傳（包括新聞，活動和廣告）與市場營銷，就能克服自身缺陷，在3個月內全面達到預期目標。【宣傳模式】

一個具有長遠目標而又效果良好的宣傳計劃，僅僅靠新聞，僅僅靠廣告或是僅僅靠幾次推廣活動都是不夠的，需要的是新聞、廣告與活動的有效組合，只有三者巧妙融合在一起的時候，才能產生強大的宣傳力，才能達到“投入最小.宣傳效果和力度最佳”這一理想境界,因此推薦：新聞報道十活動十戶外廣告宣傳模式.基本模式：新聞報道十活動十戶外廣告

一.新聞報道：主要是指能有效提高“濱域·時尚”知名度的新聞，包括深度分析、報道、系列追蹤報道；焦點新聞、小消息；新聞專題；話題探討（專欄）、人物特寫（如老總）等，登載出于周一、周二的（因企業和事業單位每周必看）寶雞日報上。，新聞內容 1.以高層精品樓盤為題材并進行新聞發布炒作和設計。（采用報紙或者電視臺，宣傳內容可以精品時尚樓盤；渭河邊的霓虹夜景；體現“濱域·時尚”前沿的步伐等）

關注市區內的動態，也可以從焦點事件入手參與和包裝。迅速樹立老百姓的口碑，（可以瀏覽注意觀察寶雞老百姓中議論強烈的節目進行打廣告如每周六的陜西臺的秦之聲，白天或者是晚上的寶廣音樂臺和西安交通廣播。）進行強有力的樓盤宣傳。

二.活動：

如聯手某個公司或者是大型飯店進行搞促銷（看房者也可以得到優惠券等，購買于否，主要是考察銷售代表的慧眼和經驗）在書法名家中和社會各界中為“濱域·時尚”征字并設立獎項（以備作為主題宣傳字體），凡在參與者均可以每桌送杯子或者是日常用品、生活用具等，但記住每日可以更新品種，但要出現樓盤銷售絕不打折、降價。

三.戶外廣告：從品牌、形象、特色、服務、功能、理念六個方面入手選擇畫面廣告內容，明確告知消費者今日之“濱域·時尚”的優質形象,如：《“濱域·時尚”，成功人士的選擇》、《營造氛圍、做足品位，“濱域·時尚”打造精品樓盤航母》、《一次邂逅次次選擇、只因“濱域·時尚”里服務好》。作為廣告布景理念考慮其中選擇畫面。印制精美宣傳冊，定點投放于各門店，讓大部分生意人知曉。看房者也可以憑借宣傳冊領到限量小禮物。（針對想要著手購買舉棋不定者，讓他們真正來感受我們的服務質量）。

發布出租和公交車車上或車身廣告，印制“濱域·時尚渭水南岸又一座精品樓盤和銷售電話”的座套送給的士司機，把廣告做到車內。懸掛機關小區、商業小區橫幅。

【“新聞開道，活動配合，廣告斷后”宣傳模式的優勢】

（1）以新聞報道進行宣傳的優勢：閱讀（收看、收聽）面廣、可信度高，容易引起關注，容易被受眾記憶，對品牌的塑造尤為有效，另一個最大的好處是“省然”。

新聞報道的缺點：一般難以詳細介紹產品的具體內容，包括規格、價格等。

（2）廣告的優勢：只要不違反有關法律規定，可以對自己的產品進行全面而詳細的介紹。

廣告的缺點：費用太高，愛眾少，可信度差，愛關注程度低。（3）活動：

活動的優勢：活動能把許多新聞和廣告宣傳中的內容具體化、現場化，并且許多活動本身就是有新聞性的，因此能有效配合宣傳。活動的劣勢：投入精力大，難以組織。結論：

“新聞報道+活動+廣告”模式，可稱之為“新聞開道、活動配合，廣告斷后”的宣傳模式，能有效組合彌補各自缺點，以最少的投入達到以最大效益的宣傳效果。【宣傳理念和設想】

作為一個定位很高、目標遠大的樓盤，做好宣傳應該是一項長期堅持的工作，但宣傳必須分階段進行，要有節奏，根據預先的策劃和對突發事件的策劃的把握，在不同的階段形成不同的宣傳熱點，不斷加深受眾對“濱域·時尚”的印象。第一階段：亮相期

這一部分的設想前面已經陳述部分。主要是確立品牌，加強群眾的知曉力度。第二階段 推廣期

策劃要點，策劃一系列有列于提高“濱域·時尚”的文化品位和知名度的事件，進行恰到好處的炒作和帶動銷售效益。第三階段：鞏固期

這一階段仍然需要隔一段時間就出現“濱域·時尚”的名字，以鞏固前面的宣傳成績。這一階段以公關為主，針對一些媒體報道的熱點做出反應，比如報紙報道的寶雞市某知名大學學子因家貧沒錢回家過年，“濱域·時尚”為其贊助路費和年貨。（媒體斷后寫稿子，加深“濱域·時尚”的形象觀和影象）【報紙選擇】

以《寶雞日報》為主，《華商報》為輔。

選擇理由：雖然日報發行面廣，寶雞地區為主要市場，主要以黨政新聞為主，受市民和企事業職工關注熱情關注。因為他們的讀者接近我們的消費人群。雖華商報發行面大，以民生熱點等新聞為主體，深受西安市民的歡迎，而“濱域·時尚”的大部分客源就源于寶雞市縣城區內，加之費用較大。故選擇斷后，輔助宣傳。【實施原則】

在策劃實施中必須把握一個計劃性與靈活性相結合的原則。也就是說在一個有行于對“濱域·時尚”進行炒作的突發事件發生后，應該馬上就有反映，可以改變原有計劃，立即抓住這一事件進行炒作。【“兩個一“工程】

在進行宣傳、促銷活動和廣告推廣的過程中，還應該做好兩個一工程建立，這兩個一分別是：

（1）建立和完善一支能夠迅速反應市場動蕩做出識別、感觸的優秀團隊。（2）一個具有高品位的“濱域·時尚”介紹樣本，就是像是“濱域·時尚”的一張名片，樣本的好壞，往往代表了人們對“濱域·時尚”第一印象的好壞，因此非常重要。

責任編輯：大連博今營銷策劃

第四篇：深圳婦科醫院經營方案

深圳婦科醫院經營方案

一、深圳市婦科市場狀況

（一）概況

深圳市目前具有全科診療功能（含婦科診療項目）的社康中心達630家。

深圳市目前共有醫院95家。其中設有婦科的公立醫院45家，民營婦科醫院2家（深圳同仁婦科醫院、深圳遠東婦兒醫院），設有婦科的綜合民營醫院43家，設有婦科的其它社辦醫院5家。最近擬批開張的婦科醫院有位于寶安區西鄉街道的深圳寶生婦科醫院、位于龍崗區南聯街道的深圳慈海婦科醫院以及位于寶安區龍華街道的深圳華愛婦科醫院。

婦科顧客就醫情況。目前有約80%的婦科顧客選擇國有醫院和社康就診，10%的婦科顧客到社會醫院、民營醫院就診，10%的婦科顧客到社會門診、民營門診、診所、醫務室就診。

深圳目前人口（包括流動人口）接近一千五百萬，平均年齡二十七歲，男女之比3：7，以女性占多數。婦科市場巨大。

（二）競爭狀況

1、“大魚吃小魚”。醫院級別越大，市場競爭力越強；主流科室規模越大，市場競爭力越強。三級醫院強過二級醫院，二級醫院強過一級醫院，一級醫院強過門診，門診強過社康，社康強過診所，診所強過醫務室。主營科室規模大的醫療機構勝過同級甚至高一二級的主營科室規模小的醫療機構。

2、“公大于私”。相對民營醫院而言，公立醫院競爭力仍然處于超強狀態。

3、“紅花勝綠葉”。專科醫院競爭力勝過同級的綜合醫院（指利潤創收方面）。

4、“窩里斗”。民營醫院之間，互為鎖定對方為競爭對手，沒有把真正的競爭對手—國有醫院看清。

5、“先聲奪人”。很多婦科經營業績好的民營醫院主要是靠廣告拉病人。誰家廣告喊得響，誰家顧客多。

（三）經營特點

1、“黑白顛倒是非淆”。沒有把差異化的業務戰略定位和人才戰略、特需專科作為營銷的核心。在同質化的格局下，大家把推銷當營銷，致使廣告成為當前的重要營銷手段。

2、“高唱江湖殺手進行曲”。在醫院走向品牌競爭時代，沒有適時轉用技術經營型醫生，仍然習用江湖經營型醫生，采用殺雞取卵戰術，搞短期效應，結果是虎頭蛇尾，醫院越做越難做。

3、“同唱一首歌”。婦科遍及大街小巷，診療科目沒有明顯差異化，沒有亮點。

4、“本未倒置”。經營主戰場本應是院內，并非院外（院外僅是渠道而已），而很多醫院即本未倒置，沒有重視院內經營，而是過度地強調院外渠道的拓展，結果往往是因為院內“消化不良”，顧客不滿意，市場越做越小。

如果能正確地認識和處理好主戰場與渠道的關系的話，盡量讓到院的每一個顧客滿意，通過顧客口碑的活廣告作用，顧客才會越來越多，市場越做越大。

（四）深圳同仁婦科醫院運作剖析

深圳同仁婦科醫院是目前深圳市第一家民營婦科專科醫院。其組建比較合理。人員、學科、設施、設備、經營管理架構、流程等都表現出了它的成熟性。

但其營銷策略環節即出了問題。在醫院導入期就急于求成，沒有進行價格、費用調控，沒有進行市場培育，以至開業已兩年，雖然也處于贏利運行之中，但門診量一直不多，目前也僅為三、四成，連吃半飽都不夠。

(五)深圳遠東婦兒醫院運作剖析

深圳遠東婦兒醫院是今年開張的一家具有三級規模的專科醫院。其組建合理。人員、學科、設施、設備、經營管理架構、流程等都表現出了它的超前性。

但其營銷環節也出了問題。對市場導入期的培育階段沒有足夠的重視，沒有大張旗鼓地進行公益性活動，有點皇帝女不愁嫁的沙文主義味道。要知道，深圳不象百年的北京和上海，而是個二十來歲的年輕的移民城市，本質上的外來流動人口約占90%，在外來流動人口中，低端消費群體約占90%，那么高檔的五星級醫院，老百姓看見都怕，怕消費不起。因此，要面對基層老百姓，要搞能有效地吸引老百姓的公益性活動，以低端吸引中端，再以中端帶動高端，走農村包圍城市的道路。在經營者的頭腦里，要有階段意識，要按照事物發展的低中高規律性去制定經營方案。今后還要按照事物消亡高中低的規律去整改更新經營方案。做任何計劃要以客觀規律和實際情況為依據，其中兩者缺一不可。

二、新醫改

2009年國家新醫改方案的指導思想就是實現人人享有基本醫療衛生服務的目標。堅持公共醫療衛生的公益性質，堅持預防為主、以農村為重點、中西醫并重的方針，實行政事分開、管辦分開、醫藥分開、營利性和非營利性分開，強化政府責任和投入，完善國民健康政策，健全制度體系，加強監督管理，創新體制機制，鼓勵社會參與，建設覆蓋城鄉居民的基本醫療衛生制度，不斷提高全民健康水平，促進社會和諧。

其基本原則就是以人人享有基本醫療衛生服務為根本出發點和落腳點，從改革方案設計、衛生制度建立到服務體系建設都要遵循公益性的原則，努力實現全體人民病有所醫。堅持公平效率統一，政府主導與發揮市場機制作用相結合。同時，注重發揮市場機制作用，促進有序競爭機制的形成，提高醫療衛生運行效率和服務水平、質量，滿足人民群眾多層次、多樣化的醫療衛生需求。

深化醫藥衛生體制改革的總體目標是：

建立覆蓋城鄉居民的基本醫療衛生制度，為群眾提供安全、有效、方便、價廉的醫療衛生服務。

到2020年，覆蓋城鄉居民的基本醫療衛生制度基本建立。普遍建立比較完善的公共衛生服務體系和醫療服務體系，比較健全的醫療保障體系，比較規范的藥品供應保障體系，比較科學的醫療衛生機構管理體制和運行機制，形成多元辦醫格局，人人享有基本醫療衛生服務，基本適應人民群眾多層次的醫療衛生需求，人民群眾健康水平進一步提高。

三、整體醫療市場競爭

隨著我國新醫改意見的出臺，醫療衛生產業的投資將呈現多元化。特別是醫院分類管理政策出臺三年多來，大量民營資本進入醫療衛生產業，民營醫院成了醫療衛生服務體系的重要組成部分，同時，在客觀上也加劇了我國醫療市場的競爭。因此，只有科學分析醫療衛生行業競爭的現狀，制定正確的戰略，我們才能在競爭日趨激烈的醫療市場上占有更多市場份額。

（一）醫療行業競爭結構分析

根據著名戰略管理學家、美國哈佛商學院教授邁克爾·波特的競爭理論，一個行業中存在五種基本競爭力量，包括現有競爭者、潛在加入者、代用品的威脅、購買者的討價還價能力以及供應者的討價還價能力。

1、現有醫療機構間的競爭

現有醫療機構包括國有醫院、民營醫院、中外合資醫院、中外合作醫院、社區衛生組織等，其中對民營醫院造成競爭壓力最大的是各級國有醫院，特別是國有大型綜合性醫院。這些國有醫院擁有尖端的醫療設備和醫療技術，集中了優秀的醫療專業人才，占據了我國醫療市場的絕大多數份額，是醫療保健服務的最大供給者。中外合資醫院和中外合作醫院則擁有雄厚的資金、先進的管理經驗以及科學的醫院治理模式，對民營醫院也具有很強的競爭

2、潛在加入者的威脅

指準備進入醫療市場的新建醫院，包括政府打算新投資的國有醫院、國內其他行業準備投資的民營醫院、國外跨國公司準備投資的中外合資、合作醫院等。隨著經濟的發展，人們的醫療服務需求不斷增加，中國的醫療服務市場也隨之加大。由于醫療服務行業有較大的利潤空間，在國家鼓勵醫療產業投資多元化的政策下，勢必有大量社會資本投資新建醫院。

3、代用品或服務的威脅

指同樣具有醫療保健作用、能夠減少醫院診療服務需求的其他產品或服務，包括衛生防疫、非處方藥、保健藥品、健身器材、體育鍛煉、初級衛生保健、健康教育等。盡管醫院診療服務的可替代性較差，但這些產品或服務可起到部分替代功能，在一定程度上會減少對醫院診療服務的需求。例如，人們通過預防接種防止某些疾病的發生，通過健康教育保持良好的衛生習慣以降低患病的危險，這些都會直接影響到人們對醫院診療服務的需求。

4、患者的討價還價能力

指患者尋求診療服務時盡量迫使醫院讓步，使自己獲得更多的利益。隨著健康教育的普及，人們的醫學科普知識不斷增加，這在一定程度上改變了患者在接受醫院診療服務時的信息不對稱現象。加之各種醫療機構不斷增多，使得患者在尋求醫院診療服務時有較大的主動權和選擇余地，這在很大程度上提高了患者就醫的討價還價能力。

5、供應者的討價還價能力

指醫院所需資源要素的供應者通過價格談判或者其他手段從醫院手中爭取更多利潤的能力。醫院的供應者主要是藥品供應商和醫療器械供應商。在為患者提供診療服務的過程中，藥品和專用醫療設備是必需用品，可替代性差，而且這些藥品和專用醫療設備的購買價格相對較高，在醫院服務成本中占有很大的比重，因此這些供應者具有較強的討價還價能力。

（二）基本競爭戰略

基于上述醫療行業結構的競爭分析，根據不同的競爭優勢來源，在醫療市場上有三種可供民營醫院選擇的基本競爭戰略，即成本領先戰略、差異化戰略和聚焦戰略。

1、成本領先戰略

即醫院必須通過加強內部成本控制，在較長時間內保持自己為患者所提供的醫療服務成本處于行業領先水平，并以低成本作為向價格敏感型患者提供醫療服務的競爭戰略。成本領先競爭戰略的主要缺點是，一旦其他醫院也采取這一戰略，便不可避免地發生價格戰，最終會導致整個醫療衛生行業的利潤率下降。

2、差異化戰略

即醫院應向患者提供與其他醫院不同的醫療服務，通過被患者感覺到的獨特性，來滿足患者的特殊需求，以便在激烈的醫療市場競爭中保持優勢，獲得超過行業平均水平利潤的競爭戰略。實施差異化戰略可以降低患者的價格敏感度，提高患者對民營醫院的忠誠度，避免同其他類型醫院發生直接而劇烈的競爭。

3、聚焦戰略

又稱集中化戰略，是指民營醫院在詳細分析外部環境和內部條件的基礎上，把自己的診療活動集中在某一特定的患者群、某種細分服務或某個細分醫療市場的競爭戰略。通過實施聚焦戰略，可以在整個醫療市場上劃分并控制一定的勢力范圍，在此范圍內，其他醫院不易與其競爭，以便獲得較穩定的市場占有率。

4、民營醫院競爭戰略的選擇

由于醫療衛生服務的對象是有差異的個體病人，患者需求層次不同，加之醫療服務項目繁雜，病種各異，醫院不可能像企業那樣可以批量生產。醫療服務市場也不同于一般商品或服務市場，普通商品或服務是一次性消費，不好可以換，甚至退貨，但醫療服務如果出現問題，就直接關系到患者的生命。患者大多愿意選擇醫療技術好的醫院就診，不會貪圖一時便宜選擇技術不好的醫院。醫院的根本目的是要用醫療技術為患者解除病痛，僅僅以低廉的價格來吸引患者無法保持長久的競爭優勢。所以，民營醫院雖然也可采取一些降低成本的措施，做到優質低耗，卻無法充分地采用成本領先戰略。

民營醫院應該認真分析自己的優勢和競爭對手的弱點，運用差異化戰略，根據整個醫療市場的需求，向患者提供獨特的、有差異的醫療服務，塑造獨特的內部人文環境、高尚的醫德醫風、人性化的服務設施和建筑風格等，綜合體現民營醫院在醫療行業中有別于其他醫院的獨特形象，便于患者辨認和了解，建立并提高患者對民營醫院的忠誠度。通過聚焦戰略，進入某些細分醫療市場，服務于特定患者，建立自己的特色專科，在某一個或幾個特色專科方面，技術上做到最好，服務上做到最優，從而滿足特定患者提高生存質量的要求，提高民營醫院的知名度和美譽度。

總之，民營醫院應該采取差異化戰略或聚焦戰略，以避免與國有綜合性醫院直接對抗，策略地參與競爭，以便充分發揮自己在體制、機制和管理上的優勢，提高醫療服務市場的市場占有率，為患者提供更多更好的醫療服務。

四、核心業務

核心業務的確立必須根據市場的需求，把供不應求的差異化技術優勢診療科目作為醫院的業務品牌定位，然后進行相應的專科規劃，相應的品牌的專家的引入，建立具有獨特的價值和相對競爭優勢，規避清一色的同質化平價競爭。

（一）內分泌婦科—卵巢康復診室。

卵巢康復屬于自費項目，是國有醫院的空白科目，是民營醫院市場競爭的第一個重要爭奪高地。

在卵巢康復治療中，卵巢喚醒術是女性返老還童，再度喚發青春的國際領先高新技術。它對建樹醫院的尖端技術品牌形象極為重要，是醫院的核心項目，但它屬于第三類臨床手術，開展前必須先向衛生行政管理部門申請批準，而由于技術含量高，能批下來的可能性很小。

如果卵巢喚醒術條件不成熟的話，可以采用藥物和理療進行清巢、活巢、護巢治療。方劑可選用清巢1號中藥方、活巢2號中藥方、護巢3號中藥方，每服煎成湯劑時約為25—30毫升。中藥湯打包為每袋25—30毫升，每天服2次，每次1包，早晚各1次，連服45—60天為1療程。在服藥過程中，隔2天做1次體外短波藥物活化治療15分鐘。療程結束后，每隔3個月，用護巢3號中藥湯劑進行護巢1周，在服藥第3天與第6天各做1次體外短波藥物活化治療15分鐘。其中在清巢階段首當其沖是消炎，可見其經濟價值相當可觀。治療后的女性，不但癥狀消失，而且睡眠好、心情好、人更顯青春亮麗。

卵巢康復對絕大多數富裕的中老年女性極為有利和富于吸引力。尤其是“卵巢喚醒術”每人費用可高達到二十萬元至數十萬元以上。

“物稀為貴”，該項目深圳、廣東省尚未開展，屬于獨家生意，市場潛力大，利潤高。

（二）計劃生育科—宮鏡取胚術

宮鏡取胚術屬于自費項目。因是計生范疇內項目，所以，國有醫院在沒利可圖的情況下，采用的仍舊是普通人流。該項目是民營醫院市場競爭的第二個重要爭奪高地。

該技術更有效地保護子宮內膜，避免因子宮內膜損傷所造成的不孕和其它子宮內膜的并發性疾病，是目前國內人流術中的領先技術。該項目對絕大多數的人流女性極為有利和富于吸引力。只要做好市場宣傳，就會取得人流市場的大份額。

（三）介入治療不孕癥

不孕癥屬于自費項目，也是國有醫院發育不成熟的科目。該項目關系到民眾傳統的傳宗接代問題，而且發病率不少，以炎癥性不孕為主，多數可治，是民營醫院市場競爭的第三個重要爭奪高地。

采用輸卵管導絲介入治療不孕癥，是在電視監視和輸卵管鏡下進行的子宮輸卵管造影再通術，不麻醉、不開刀、無痛苦，可在三十分鐘內疏通兩側梗阻的輸卵管，替代了反復輸卵管通水、通氣，中草藥的治療等傳統方式，解決了不孕癥婦女到處亂求醫無效的痛苦。

該項目雖然是同質化科目，但其利潤高，發病人群較多，可治愈的也多，是民營醫院的一塊大蛋糕。

五、專業科目

為了架構婦產科規模，營造專業化品牌形象，創造與公立醫院競爭的局部優勢，特將婦科門診科室進一步細分如下：

1、婦科預診室；

2、婦科炎癥診室；

3、月經病診室；

4、不孕癥診室；

5、女性乳腺診室；

6、少女門診；

7、會陰修復診室；

8、生殖康復診室；

9、子宮下垂診室；

10、卵巢康復診室；

11、婦科腫瘤診室；

12、更年期康復診室；

13、中醫婦科診室；

14、婦科急診室；

15、女性免費體檢科；

16、妊娠保健診室；

17、專家特診室。

產科門診設置為：

1、產前特診室；

2、普通產前診室；

3、高危產前診室；

4、孕婦氧吧；

5、胎兒心電監測室；

6、優生咨詢室。

就目前形勢而言，作為普通民營婦科醫院，如果不在卵巢康復、宮鏡取胚、不孕癥業務的建設上進行人力、物力、財力傾斜的話，醫院就不會有多大的經濟收益。

六、副業科目

為了充分利用顧客資源，增加就診人氣，提高經濟效率，條件允許時，可考慮增加針對女性的副業科室：

1、外科痔瘡診室；

2、皮膚科雀斑診室；

3、皮膚科痤瘡診室；

4、內科肝病診室；

5、內科胃病診室。

七、窗口科目

為了增加就診人氣，烘托主營科室，開辟潛在顧客，加設基本醫療窗口科室如下：

1、內科；

2、外科；

3、兒科；

4、中醫科；

5、口腔科；

7、皮膚科。

參考：衛生部頒發的《醫療機構診療科目名錄》婦產科診療科目名稱為：（1）婦科；（2）產科；（3）計劃生育科；（4）優生學科；（5）生殖健康科；（6）不孕癥科；（7）婦女保健科；（8）青春期保健科；（9）圍產期保健科；（10）更年期保健科；（11）婦女心理衛生科；（12）婦女營養學科。

八、輔助機構

輔助機構：

1、導醫服務臺；

2、護士分診臺；

3、候診區；

4、婦檢室；

5、處置室；

6、人流手術室；

7、術前輸液室；

8、術后休息室；

9、特需輸液室；

10、現代理療區；

11、孕婦學校；

12、陪人休閑吧；

13、陪人免費網吧。

······。

要配備技術好，溝通能力強，重視首診療效和療程的專科醫生，配備綜合素質好的醫助、護士、導醫、清潔工等服務人員；配備公用電話、電視、DVD、上網電腦、具有降溫和保溫雙用功能的空調、飲用水、一次性水杯、方巾紙等；環境布置要花木景色協調，讓人感覺到心情舒暢，溫馨宜人；對常見病、多發病要根據醫院的現有條件制定出不同層次的ABCDE診療方案，以適應各種不同經濟條件的顧客群體。

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九、住院部

（一）婦科

1、普通病房；

2、特需病房（隔離病房）；

3、家庭化病房。

（二）產科

1、產前檢查室；

2、普通產房；

3、隔離產房；

4、剖腹產產房；

5、家庭化產房；

6、普通待產室；

7、隔離待產室；

8、隔離分娩室；

9、水下分娩室；

10、剖腹產手術室間；

11、愛嬰區；

12、新生兒沫浴室；

13、新生兒撫觸室；

14、新生兒游泳室；

15、配乳室；

16、奶具消毒室；

（三）綜合病房

1、普通病房；

2、特需病房（隔離病房）；

3、家庭化病房。

十、文化新點

為了保障醫院在醫療廣告受限狀態下的良性運營，通過教育科創辦女子學校，向目標群體發布信息，招收免費女性學員，學習女性化妝術、生活美容術、服飾穿著藝術、交際舞、女性健康知識、社交禮儀等課程，構架醫院通往社會女性青年群體的橋梁，開辟潛在顧客道路。

1、女子學校；

2、醫學展覽廳。其開資列到廣告預算里。

此外，我們還要以豐富多彩的企業文化來增強員工的凝聚力和推動醫院各項工作的開展：

1、在人性化服務中感動病人活動月；

2、技術操作競賽活動；

3、假若我是病人的演講活動；

4、病人隨訪月活動；

5、醫療糾紛零月活動；

6、醫療質量檢查評比活動；

7、醫護文件書寫比賽活動；

8、非廣告營銷研討會；

9、醫護知識搶答賽活動；

10、如何建立新型醫客關系研討會；

11、醫客溝通藝術研討會；

12、社區義診活動；

13、工廠-社區衛生常識講座活動；

14、扶貧獻愛心活動；

15、工廠-社區醫學展覽活動；

16、文體聯誼活動；

17、寶寶回娘家活動；

18、郊游野餐活動等。

十一、營銷方略

1、醫院營銷戰略定位：為謀求最大的經濟效益，醫院必須與上市咨詢公司建立業務指導關系，按上市專業醫院進行運作，力爭三年后及時上市，原投資一千五百萬的醫院待整體增值達五個億后即考慮退出。

如果需要捆綁一個醫院的話，本公司又沒有時，可以考慮與其它醫院捆綁，這對雙方都有利。

2、醫院管理要以經營為指導，以經營為中心，必須圍繞著經營轉，必須為經營開路。在主導權分配上不能倒置，以免管理打壓了經營。

3、院領導、職能部門必須走出“機關”，深入基層，聽取病人、工作人員的反饋情況，特別對科室發展、醫療質量、護理服務、行風建設、環境衛生等方面問題進行重點查訪與協調，對所存在的問題給予當場解決。一定要規避官僚行政管理，以致上下脫節，問題多多，直到“后院起火”。

4、爭取與名牌醫科大學建立業務聯營關系，實現光環效應。

5、經營主戰場由院外轉向院內。

6、引進高新專科設備，新特專科藥品，用世界最先進的醫學技術造福百姓；

7、發揚團隊精神，實行全員營銷，環節銜接，認真服務好每一名顧客，讓滿意的顧客成為醫院的活廣告，一傳十，十傳百，由近及遠，由低端到中端，由中端到高端，實現社會效益與經濟效益的不斷擴張。

8、進行價格與費用的調控，突出性價比。

9、逐步推行以治療醫學為主，以預防醫學、保健醫學為輔的醫療運作新模式。

10、實施生物治療-心理治療-社會治療的三位一體治療新模式。

11、適時策劃開展多種形式的“公益性”促銷活動。

12、做好員工經營工作。要搞好顧客經營，首先要搞好員工經營。所以，一定要加強員工隊伍的崗前培訓，尤其是中層管理隊伍的培訓，以提高員工經營意識和服務技巧，提高全員營銷意識和科間協作精神。

13、建立經營分析周會制度，對院內外經營情況進行定期分析，對客戶的滿意度定期調查研究，對一些特殊顧客建立電話隨訪制度，為重點人群和特殊人群提供長期醫療跟蹤服務。

14、做好健康教育、疾病普查、QQ平臺交流、電話咨詢、院內院外宣傳、中介渠道、學術交流等。

15、要將客戶服務逐步延伸到健康管理，個性化的服務層次。

16、建立診前、診中、診后的封閉式循環服務流程。

17、搞好公共關系，調動院外一切積極因素支持醫院的建設和發展。因此，必須在衛生局、市保局、新農合辦、120指揮中心、新聞界、同行、藥監局、環保局、質監局、城管局、消防局、公安局、工商局、稅務局、物價局、各級政府婦聯、街道辦、居委會、工廠、學校、社會團體、公司、企業以及發廊、休閑會所、桑拿、夜總會媽咪等，發展和建立自已的關系網，主動與他們建立社會利益和經濟利益共同體。

18、醫療廣告。運用廣播、電視、報紙對醫院新技術應用、以及知名專家和特色專科的介紹等方法來傳遞正面的信息，引導公眾科學就醫。廣告重點要放在主營科室的宣傳上，不搞綜合科室大雜會宣傳。廣告要有特點，盡量避免同質化的廣告。廣告載體要針對目標人群的愛好。要采取脈動式或柵欄式的宣傳方式。

19、建立健康會員網絡，培植忠誠顧客群體。

十二、規避風險

1、高薪聘用對醫療糾紛處理具有豐富的經驗與化解能力的醫務科長或業務院長，以應對突發重大醫療事故和醫療糾紛，一定要將其處理于萌芽之中，決不可以上升到醫療事件。

2、與市里主要的媒體單位搞好聯誼關系，避免因關系不好而出現的惡意炒作負面報道。

3、提高警惕，及時識別社會不良分子設置的醫療陷阱；

4、與相關的執法部門搞好關系，避免執法人員的故意刁難；

5、邀請消防部門派員講課，做好火災防范教育，避免意外火災；

6、做好保安院內巡防工作，避免重大盜竊案件的發生 ；

7、做好日常安全教育，避免重大意外傷亡事件的發生。

十三、醫院運營

確定“供不應求”的業務戰略定位后，千方百計確保主營科室病人就診飽和量就是民營醫院的運營原則。只有保證病人就診飽和量，醫院的現有資源才能充分利用，才能真正實現低成本運營。

（1）在醫院引入期。通過市場營銷隊伍開展QQ交流平臺、電話咨詢、科普宣傳、疾病普查、衛生展覽、體檢、學術交流、廣告宣傳、義診、公益性活動、雙向業務建立、中介渠道、三個月試業期優惠定價、面向低端目標人群，實行高療效，低收費的“低價”策略，迅速占領市場，力爭三個月里，初步定格為區域性最具人氣與口碑的婦科專業醫院。

（2）在醫院成長期。三個月后，當門診就診量達到基本飽和度（門診婦科醫師平均每人每天接診達25人次），中端人群已占25%以上時，應及時進行二次戰略價格調整，實行高療效，低收費與中收費相結合的“低中價” 策略，開始資金回收。并進一步提升功能條件，把中端市場擴大，吸引高端客戶。

（3）在醫院成熟期。當中端市場份額已達院內近半時，適時啟動高端市場，向戰略主目標挺進，實行高療效，“低、中、高價” 策略，將原投入資金全部回收，并進入高贏利階段，這個時期在第三年最明顯，這時要抓緊時機上市，一年后增值將達5億元，老股東可以考慮退出。

（4）在醫院衰退期。任何事物都會經過發生、發展、衰退、消亡的過程，民營醫院也不會例外。一般的民營醫院經過了五到七年的運作后，其社會效益和經濟效益開始下降時，這已表明醫院開始進入衰退期。這時，必須根據已經變化了的醫療市場形勢和自身的不足情況，從新戰略調整，實現業務創新，經營創新，管理創新。這樣才能使醫院呈波浪式發展，螺旋式上升，此外，沒有第二條路可走！

十四、醫院的接診原則

從經營角度上來看，接診過程其實就是個推銷過程。

要知道，在當今的經濟市場時代里，一個醫術再高的醫師，如果不能把它轉化為經濟價值，他就是一個毫無價值的醫師。所以，一個好的民營醫院的醫師，他必須是顧客滿意、經濟業績好的技術經營型的醫師，而不是一些徒有虛名的專家，也不是一些花言巧語的江湖游醫。

而要創造良好業績的重要途徑之一，就是要做好接診工作。所以，臨床醫師是重要的第一環節。醫師如何通過接診去讓顧客信任自已、接受自已、接受首診處理、接受全程治療、并獲得顧客的滿意，形成良好的社會口碑，達到社會效益與經濟效益的最大化?那么，就必須遵照以下的接診原則。

(一)接診流程:

1、調節心態，想象坐在眼前的病人就是自己的家人(如果年齡與自己父親接近的男性,就想象他就是自己的父親，如果年齡與自己母親接近的女性，就想象她就是自己的母親，其他可以相應地想象為哥哥、姐姐、弟弟、妹妹等)；

2、面露親切感;

3、交談前先問好;

4、專注而耐心地聆聽病人敘述;

5、用心體會病人語言和表情的深處含意;

6、在聆聽過程中,不時的給予表揚和鼓勵;

7、適當重復病人的一些話,以表示對他的問題重視;

8、進一步系統問診,以便發現其它潛在的疾病;

9、詳細手法檢查,以便于發現其它潛在的疾病;

10、初步診斷其本次就診的主要病癥,必要時,還可以指出其可能存在其它的疾病,以體現工作的認真,增加病人對自己的信任感;

1l、申請重點輔助檢查項目,并向顧客說明其的必要性和重要意義;

12、認真解釋輔助的報告結果,做出初步診斷.明確告訴病人他得了什么病、到了什么程度、該如何治療,如果讓其發展下去將對自己和家人及其它身邊人會造成那些不良后果和影響;

13、對慢性病、難治性疾病病人,要鼓勵他合理治療、堅持治療、全程治療,以達到臨床治愈;

14、列舉經本人治愈的典型例子;

15、介紹本院治療的優勢;

16、根據病情、心理承受情度、經濟支付能力,制定個性化的診療方案;

17、病人離室前要交待其復診時間,并謝謝他的合作;

18、做好診后重點病人的電話隨訪工作.(二)接診技巧:

1、通過對方穿著、裝飾、隨身用品的品質,結合病歷首頁填寫的職業、單位、文化程度、住址、交通工具、以及過去所到醫院治療情況等來評估對方的經濟支付能力;

2、首次處理,要遵循“急則治標,緩則治本”的原則,選擇重點輔助檢查項目和治標為主,治本為輔,以迅速緩解癥狀,建立患者信心,為完成療程治療打下良好的基礎;

3、對于一些療程較長的疾病治療,要關顧到患者經濟支付的壓力.后階段要請示領導,給予適當打折優惠,確保療程完成.4、對一些經濟負擔較重,思想較脆弱的病人,則不要過早交待療程,以免病人產生過大的經濟和精神壓力而放棄治療;

5、對普通自費的病人,盡量避免一次性開出幾天的大單子,以避免病人因覺得價格太高無法承受而流失;

6、對于一些缺乏就診經歷、健康消費意識較弱的病人,要循序漸進,防止在初診時就把病人嚇跑;

7、對剛出現癥狀就來就診者,說明對自已的健康非常關心,也比較注重療效,對醫療費用承受能力比較強;

8、對出現癥狀拖了很久才來就醫者,一般是經濟條件比較差,經濟承受能力比較弱,在確保療效前提下,一定要為對方節省費用;

9、在病人治療過程中,要盡量抽空看望病人,進行感情溝通,以增加病人對醫生的情感依賴性;

10、對慢性難治性病人,因其往往有信心不足的心理障礙,要先用自已治好的兩3名典型例子來治其心,再治其病;

11、對療程長的初診病人,側重心理鼓勵,盡量不談總療程和總費用,以免因增加病人精神和經濟壓力而放棄治療;

12、對發現的與本次病無關的其它潛在疾病,不要過于聲張,以免增加其精神和經濟上過度負擔,待本次病癥治療差不多時再適當地提出來,進行一下步診治環節的起動;

13、對文化比較低的病人,著重強調其病情的負面性,療效的確切性,盡力引導其接受治療;

14、對文化比較高的病人,要有根據地、科學地引導病人,增強其健康消費意識:

15、對應該男女同治的疾病，一定要向病人反復強調疾病對家庭、配偶、子女等家人的危害性,以促使其雙方同時接受治療；

16、對控他型的病人,要把他當成自已的上司,對其提出合理化診療建議后,病情允許時，盡量尊重他的意見去做,要讓他認可你,利用他的社會影響力引來新顧客;

17、對醫保、工傷保、勞工保的病人,要盡量開能刷卡的診療項目,盡量避免和減少個人自費的項目,病情確實需要其個人自費部分時,要事先溝通,征得其本人同意后再開單;

18、對他控型的病人,可以直接問他帶了多少錢來看病,以免單子費用過大時不能支付而帶來諸多的不便;

19、對自控型的病人,要把診療理由向其說清楚,讓他明明白白地消費;

20、對失控型的病人,要注意穩定其情緒,避免刺激性的言行,給他安全感,治療過程,多多關懷和訪視;

21、對高端人群,要重視服務態度和療效,不用過多考慮為其節省經費;

22、對中端人群,要重視服務態度和療效,費用上要適當控制;

23、對低端人群,在確保療效的基礎上,嚴格控制費用,堅決取諦不必要的檢查和治療.24、接診最后是診療開單處理,醫師如果能運用好將病人“向外推”的技巧,那將有助于提高醫生的威信.25、在做檢查之前必須告訴病人做檢查的目的,得于病人理解后才能開出檢驗、檢查單.26、重新檢查前必須告訴病人,因為上次的報告離現在已有一定的時間,病情已經變化.27、開檢查單前必須告訴患者,只有針對性的化驗才能準確用藥,一步到位,保證療效.28、如果病人是打工族的,其經濟條件有限,在保證療效前提下,相對用低價的藥物,不必刻意要求療程,以做社會效益為主.對于一些確實想治療但又沒有太多錢的,可先讓其控制病情,等準備充足后再來做全面的治療.29、擬定治療方案之前,醫生必須先將該病人進行定位.經濟條件極好的病人用高檔次、經濟條件好的病人用中檔次、經濟條件較好的和不太好的病人一律用低檔次，但前提是必須確保療效。

30、接診病人最終是讓病人接受治療.但是什么時間停止醫患溝通而開單處理?根據臨床經驗,當病人出現以下一種表情以上時,就表示時機已經成熟 1)臉頰微向上升(2)肩部保持平衡,欲起立前姿勢(3)口角向上揚,嘴時常半開(4)隨著醫師的話題,表情興趣不斷上升.31、一定要抓好初診,因為它是復診的關鍵,如果掌握不好這一環節,很快流失病人.32、開處方時，有些病人會問多少錢,我們可以根據自己掌握的情況給病人一個大概的數字,如果很吃驚,我們可以把這張處方開的小一點,并告訴病人這只是大概價格,不過肯定沒有這么多,讓病人劃價后,看到價格確實沒比預計的低,病人也就接受治療了。

33、要告訴病人，不同病癥和不同的階段用藥是不相同的,以免讓病人產生在家自己吃藥的想法.34、在復診過程中要根據病人的病情轉歸進行診療方案的修改，不斷變化一些內容,讓病人無“規律”可尋,促成全程治療.35、疾病治療結束后,進行必要的鞏固治療,防止復發。

36、對貧困的顧客,在保確療效的原則上,要盡量為其節省開支;對經濟條件一般的顧客,要常規處理,在療效、服務、費用上讓其滿意;對經濟條件優越的顧客一定要檢查、療效、服務上提供特殊性的高端服務。

總之，就醫顧客在接受醫療服務過程中,總是希望診斷正確、及時，治療有效、徹底，流程方便、快捷，收費優惠、合理。同時能感受到醫務人員對他的尊重、熱情、誠信、負責任,醫師能充分考慮到自已的經濟條件,從而提供適宜的醫療服務。

第五篇：高端物業管理方案

物業管理方案

第一節 管理模式

****項目的設計標準高，對管理服務要求高。管理服務按照安全、舒適、周到、溫馨八字方針設計管理模式：

1、安全：

讓業主有安全感。小區實行封閉管理，24小時安保服務；燃氣管道、電氣線路、消防及防盜系統安全穩定運行，使業主真正安居樂業，小區內安祥寧靜，居民無憂無慮。

2、舒適：

致力于社區文明建設，提供高品位的生活環境，人際環境，讓鋼筋混凝土建筑具有生命力。通過物業服務，讓業主享受清潔優美的環境，社區內草綠花香，高尚文明，無污染、無噪音，保障私密，出行方便，處處順心，使業主以入住本社區為自豪。

3、周到：

提供全方位全天候的維修服務、清潔服務、家政服務和特約服務，業主想到的物業公司要想到，業主沒想到的，我們也要想到。設立維修中心和家政服務中心，維修服務隨叫隨到，家政服務細致周到，處處為業主提供方便，使業主享受優質的生活空間。

4、溫馨：

服務設計要以住戶為中心，提供“美式管家”及“五星級”服務，高度重視會所以及生活配套項目的管理，物業公司提供的服務將充分滿足住戶豪華、尊貴的心理要求。

第二節 實施美式管家、五星級服務

為了發揮物業公司所擁有的“美式管家”及五星級服務優勢，物業公司將憑借擁有的專業化、規范化、國際化的物業管理隊伍，在****項目中充分進行實施與貫徹。現物業公司結合****項目的實際特點編制了本方案，將本著“以人為本、崇尚自然、親情服務”的服務理念真正貫徹執行。

“以人為本、崇尚自然、親情服務”的理念，“全天候、全過程、全方位”的服務和“高素質、高標準、高效率”的管理隊伍是物業公司管理的特點。為了達到這一效果，物業公司在所轄的項目設立了客戶服務中心，給客戶提供24小時的服務，滿足客戶的服務需求。

“美式管家”及五星級服務的另一特點是在產品設計上體現以客戶為中心的原則，客戶的需要便是物業公司工作的目標；做到客戶沒想到的，物業公司想到了；客戶想到的，物業公司做到了；實用原則，可以最大限度地提供客戶方便；注意細節的原則，在實施的各個環節都必須有相應的措施保障。

在****項目的實際管理中，物業公司將充分考慮項目的特點，設計管理服務項目和工作程序，最大限度地滿足客戶的要求。在與客戶朝夕相伴中，將客戶視同家人一般，為客戶的居家生活排憂解難。

第三節 配合地產公司工作

作為地產公司的合作伙伴，物業公司將根據項目實際特點，結合地產公司的要求，全力配合完成銷售工作。在項目前期物業管理階段，將以配合地產公司進行項目銷售及前期策劃為工作重點。主要工作為以下幾方面：

（1）配合地產公司的各種銷售活動。物業公司積極配合參加地產公司舉辦的各種銷售展會，對客戶提出的各類物業問題給予解答，并以優秀的素質，良好的精神面貌塑造****項目高品位社區形象，使客戶感覺到物有所值；（2）在銷售現場設立物業咨詢處，派駐專業物業人員對看房的客戶提供各類物業管理問題答疑，消除客戶顧慮；

（3）為增加銷售人員在銷售過程中的物業談判技巧，物業公司將對****項目項目銷售人員進行物業管理知識培訓，使銷售人員在銷售過程中掌握更多物業知識，以加快項目銷售進度；

（4）為配合銷售工作，物業公司將在銷售現場提供保潔服務，以營造干凈、舒適、整潔的銷售環境，營造良好的人文氛圍；

（5）在銷售現場，物業公司將展板的形式向客戶宣傳物業管理方面的法律法規知識以及物業公司的管理模式，以便客戶更好的了解物業市場，了解物業管理的各個環節。

第四節 貫徹日常檢查制度，以保證管理目標承諾

實現

制度的建立確實能給公司的管理工作提供支持和幫助，但是如果沒有專門的部門去監督制度的執行情況，制度就會流于形式。因此物業公司特別設立了綜合（品質）管理部，主要職責是對項目的客戶服務工作及質量管理體系的執行情況進行質量檢查，確保項目的物業管理工作按照對客戶的承諾、按照對地產公司的保證、按照公司的質量管理體系進行。另外，公司總經理辦公室還定期對各部門進行工作檢查，并將檢查結果作為考核部門及員工的依據。公司每年進行兩次內部質量審核及客戶滿意度問卷對公司的質量管理體系運行情況進行審核。

物業公司在****項目項目的全部管理內容將推行數字化的管理模式。物業公

司將對所有項目經理、管理人員、工程維修人員、保潔員、保安員的工作職能、儀容儀表、語言、態度、工作技能、工作效率實行百分制的量化考核標準，確保各項管理、服務按照星級酒店標準執行。同時物業公司對客戶的投訴，處理投訴的時間、過程、每項投訴的回訪、客戶的意見及滿意率也通過數字和量化的形式每月向全體客戶公開，以透明物業公司的管理服務質量，加強客戶的監督機制。另外物業公司將積極與客戶溝通，以便及時掌握客戶的需求和物業公司的管理要點。

物業管理工作是一個系統的過程，不僅需要物業公司員工的積極參與，同時也需要客戶的共同參與，從而建立與“業主共管”的管理模式。物業管理人員在履行管理人職責的同時，需要業主的支持和參與。

第一章 前期物業管理方案

第一節 前期物業管理工作的意義

由于在建筑設計時對于物業的使用功能和后期管理很難全面預測，設計時會有不周之處；在施工階段會存在一些質量問題，對后期管理會造成隱患，這些問題往往是地產和監理公司容易忽視的。由于物業管理公司長年從事物業管理與服務，因此在這些方面具有較豐富的經驗，可以提出一些好的建議從而使該物業建設得更加完美。

在當今的房地產市場中，很少有物業建成再銷售的情況，在房屋銷售階段、購房者們對于工程進度、物業管理服務收費、物業管理服務內容將非常關心，常要銷售部門作大量的解釋工作。如果銷售人員對物業管理服務內容和規范了解不夠，如果物業管理費標準測算不準確，收費項目和標準有問題，將給樓宇銷售造成很大麻煩。物業公司籌備人員可以按政府文件和物業情況準確進行測

算，給予業戶明白準確的答復，同時也可使業戶們對于物業管理有一個初步的了解，從而促進樓宇的銷售工作。

第二節 前期物業管理工作內容 按物業管理和業戶的要求重新審核設計方案，對于使用和服務功能方面的不足提出修改意見，適時進行增補或修改，在不增加或少增加投資的前提下使物業建設得盡可能完美。對建筑、裝修施工質量進行監理，避免施工中留下隱患。監理單位主要是對工程驗收負責，而物業公司要對使用過程中的長期質量負責。物業公司將對物業運行成本進行精確測算，提出物業管理費及其它收費標準、編制法律文本、各種協議文本、各種管理規程和規章制度及其工作表格，為后期管理做好準備。這些文件的提供使業戶對于物業管理和服務有一個較為清晰的認識。配合地產做好業戶的宣傳解釋工作，盡可能化解一些由于工程延期、承諾不合適所造成的誤解，同時解答一些物業管理服務政策性問題，對于推動樓宇銷售、親善與業戶的關系都有積極意義。在施工尚未結束而有些業戶要入住的情況下需要對裝修施工進行管理，這正是我籌備處職責范圍之內的工作。由于施工條件限制、施工隊伍的不規范，裝修階段非常混亂，管理難度很大，如無有效管理將造成成品損壞、業戶不滿甚至造成事故。現場秩序維護和物業成品保護。物業公司進駐后，將安排固定崗、流動崗經常巡視；對樓道和房間鑰匙統一管理、外來人員盤查、治安消防隱患 的檢查與消除等，從而保證物業的絕對安全。周邊社會關系的建立。物業公司的早期進駐將提前與公安、市容環衛、供電、供水、街道等管理部門和單位建立聯系，求得其支持與幫助，聯合進行小區服務設計，有利于良好社區環境的營造。

第三節 前期物業管理工作的組織 在地產公司與物業公司簽訂《物業管理委托合同》之后，雙方應就前期物業管理工作協商并簽訂協議，明確職責、酬金以及具體計劃安排。組建物業公司，根據委托方要求確定人數和專業，一般情況以工程技術專業人員為主。物業公司從地產公司利益和要求出發盡可能提高前期物業管理服務水平并降低管理成本。在以往的前期物業管理中，籌備處班子中基本是高中級工程技術人員和管理人員，人數以8-10人為宜。物業公司進駐后將與地產公司籌建工程部、銷售部融為一體（最好聯合辦公），并與監理公司和施工單位密切配合，共同推進工程建設。物業公司的工作以建議形式為主，扮演參謀和協調員的角色。

第二章 物業管理服務內容

第一節 物業管理服務標準

一、房屋完好率：98%

二、維修及時率：99%

三、維修合格率：98%

四、管理費收繳率：90%以上

五、綠化完好率：90%

六、清潔保潔合格率：95%

七、公共設施完好率：100%

八、無由于管理失誤導致發生的重大社區治安案件

九、消防設施設備完好率：100%

十、火災發生率：0

十一、住戶投訴率：小于1%

十二、投訴處理率：100%

十三、管理人員培訓合格率：98%

十四、住戶回訪率：100%

十五、業主滿意率：98%以上。

第二節 物業管理工作內容

一、工程設備運行和客戶維修

1、正常的設備運行：負責安排正常值班以保證社區供電、供暖、通訊設備的正常運行；

2、公共區域設備設施（包括建筑結構、廣場、道路等）：按國家規定定期進行維護保養，保證設備設施經常處于良好的狀態；

3、4、大型設備的正常檢修；

業主室內維修：物業公司負責房間供電、供水、供暖及主要通訊設備線路的維修；電表箱以內、冷水表以內、電視、電話插頭以后的設施、設備線路由業主自行維修，若業主委托修理，業主應

交必要的成本費。

5、物業公司工程部維修中心保證：白天報修20分鐘內到達現場；夜內報修（17：00-次日早8：30）30分鐘到達現場。

6、緊急情況搶修：若發生突然停電、停水、跑水等事故，工程部維修中心立即組織緊急搶修。

7、設備更新改造：若發現設備老化、嚴重損壞以至于不能繼續使用或根據業主要求需增添新的設施、設備，由物業公司負責提供技術方案等，并組織實施。

8、施工管理：負責公寓內設備設施維修、更新改造和業主裝修施工的管理；組織施工檢查驗收；協調處理由于施工而引起的糾紛；維護正常的施工秩序，保證施工質量。

9、負責市政供水、供電、通訊、天然氣管線的監督檢查。經常與有關主管部門協調，按時進行檢修，保證正常運行。

二、小區公共環境維護

1、負責社區和公寓公共區域的保潔，按時進行公共區域墻面地面清掃、窗戶及護欄經常清擦，以保證清潔。

2、負責經常清理樓內生活垃圾，按時清掏化糞池。

3、經常清潔養護綠地和花草樹木，清潔保養雕塑和藝術小品，保持其清潔和美麗。

4、負責定時保養和更換樓內公共區域租擺。

5、每年進行公寓外墻清潔。

6、物業管理公司不負責住宅內的保潔，如果業戶需要，物業公司可提供有償服務。

三、治安保衛1、2、3、4、5、6、庭院門設保安接待，防止不良分子進入。保安警員24小時巡樓，發現可疑情況及時處理。每日檢查消防設施，發現火災及時撲救。負責維持公寓正常秩序，調解糾紛。

負責指揮車輛運行，維護停車秩序，保證車輛安全。

負責辦理公寓公共區域、設施設備保險，發生損失協助業戶及時辦理保險。

四、客戶服務

1、負責接待業主，幫助業主排擾解難。

2、在大堂和小區適當位置設置業戶留言牌并代為轉告。

3、負責開辦收費服務，為業主辦理代收代付事宜。

4、開展方便業主家居生活的便民服務項目，負責聯系推薦家政服務。

5、開展社區文化活動，豐富業余生活，營造和諧的社區人際關系。

6、遇有突發事件進行緊急求助。

第三節 塑造品位性、文化性社區

針對****項目住戶的文化需求，物業公司將與業主緊密配合，開展文化藝術教育，組織書畫、旅游、健身、體育比賽等健康活動，豐富住戶的業余生活。

第四節 項目特殊情況管理方案

一、非長期性居住住戶管理方案

****項目居住的客戶群體中存在部分住戶為非長期住戶，該部分住戶僅在雙休日、節假日或不定期時間段里居住在****項目內，針對這部分客戶群物業公司特制定以下管理措施。

1.進行客戶調查，建立非長期性居住住戶檔案；

2.征詢該部分住戶意見，并協商簽訂《戶內機電設備設施委托管理協議》，委托管理范圍為：

a 戶內機電設備設施（如壁掛式取暖系統、車庫門系統、消防系統、安全防護系統、空調系統、燃氣系統等）季度性、性維護保養； b 特殊氣候情況下（驟然降溫、大風、大雨等），物業服務人員入戶進行設備設施的啟動或關閉、門窗防護等措施；

c 客戶臨時授權物業管理人員入戶處理臨時性、緊急性事務； d 物業服務人員在發生突發性、危害性情況下，入戶搶救措施； e 其他業主授權的預約性、定期性物業服務。

3.物業服務人員入戶時，先行通知業主；如業主無法到場則需由保安人員、客戶服務人員、管理人員等三人以上同時進入現場，以免擴大業主財產損失；

4.對業主不在現場，且已經發生財產損失的現場，物業管理人員將采取拍照、錄像的取證方式，記錄現場實際情況，并隨時與業主聯絡，根據業主意見處理發生的問題。

5.特殊重大事件（如火災、刑事案件等），物業管理公司將首先報告當地

消防、安全管理部門到場處理；

第三章 實施措施

第一節 管理實施

針對以上提出的管理目標，物業管理主要從以下幾個方面著手實施：

1選派高素質的管理人員組建管理隊伍

物業公司將選擇具有兩年以上物業管理經驗的管理人員管理****項目，所有員工經過公司的系統培訓，經考核合格后方可上崗。2 全面貫徹公司的物業管理規范。

對物業管理的服務程序、設備操作程序、運行維護程序、衛生清潔程序等設計與管理上，嚴格按公司的規范操作，按住戶要求設計服務項目，對服務內容做出承諾，并接受業住的監督。為業主提供《服務手冊》，使住戶所需能夠準確及時地實現服務項目。

3提供全方位的安全管理。

安全是用人的首選要素，也是物業管理的重點。為保證安全，物業公司將采取以下措施：一是選配訓練有素的保安人員擔負警衛；二是技防、消防設備保持性能良好，安保器具齊全有效；三是與周邊政府有關部門保持暢通的溝通渠道；四是對出入的車輛管理有序；五是加強重點部位和第二時間（下班后）的管理；六是制定緊急情況下防止和處理突發事件的預案，確保小區有一個安全、舒適、方便、溫馨的生活環境。4 提供高效率的前期服務。

物業管理前期介入，是積多年管理實踐經驗的總結。物業公司從專業管理的角度在前期規劃設計及建設施工階段提供一些合理化的意見和建議，能夠很

好的避免后遺癥問題的產生。物業公司將定期派出有經驗的工程管理、物業管理人員協助監理單位對項目建設質量進行技術監督，糾正不符合住戶需要的建造形式，提出合理化的建議，促進物業的優質建成。早日介入，有利于分清工程缺陷的整改責任，為順利驗收交接創造條件，便于物業投入使用后及時有效的開展物業管理工作。

第二節 管理隊伍組建和人員的選聘、培訓及勞資管理 1 人員選聘：

深圳懿德物業管理有限公司總結以往承接物業項目的經驗，在新接項目人員的選聘上，堅持“高標準、高質量”的原則。項目經理，主管、部分技術工人等從公司現有項目骨干中抽調；一般崗位人員（如保安員、保潔員等）按行業標準，以嚴格的條件（基本素質、從業經歷、人品等）進行篩選聘用，并實行試用期和工作業績考核制度。人員培訓。

派到新項目的人員和新招聘人員，上崗之前由公司進行嚴格的崗前培訓，除面授培訓外，大部分崗位還要到項目實習一個月左右。

培訓對象按層次分為高層、管理督導層、執行層。培訓內容大致分為思想理念、管理實務、專業技能、服務禮儀四個方面。培訓形式包括崗前、崗上、交叉、外委等多種形式。物業公司在培訓計劃的設計，教師、教材提供，實習場所，考核試卷等諸多方面也是多元化。崗前培訓包括：物業管理理論、項目介紹、職業道德、服務意識、管理規范、消防安全、商務禮儀、技術技能、形體訓練等課程。勞資管理。

采用以崗定薪，對員工實行按統一的規章制度和操作規程，垂直領導、逐級

管理，上級對下級的工作實行嚴格的督導檢查并記錄在案。****項目物業管理有限公司實行“員工手冊”制度和“浮動工資制度”，對員工實行針對性管理。

第三節 降低物業管理成本的措施

對物業公司來說，物業管理水平的提高無疑將使管理成本上升，但這又增加了物業租售的困難并使委托方了負擔加重，所以盡可能降低管理成本，就是物業公司一項非常重要的工作。

如何才能更合理的控制物業費，使雙方達到共同滿意的程度？可采取以下兩種方式，一是降低物業運行成本，二是開創多種創收渠道。1 通過加強管理降低物業管理運行成本

物業管理成本由兩大部分構成，一方面是維護正常運轉所需的能源費，設備設施運行維護費，維修材料費等，降低此部分費用需盡量采用節能降耗手段，如使用聲控、光控開關控制公共區域的照明等等。

降低物業管理運行成本的另一個方面是杜絕各種浪費和不合理的開支，優化資源配置，通過物業公司規模化管理使成本有較明顯的降低。

顯著降低人工成本。物業管理企業是勞動密集型企業，物業管理的大多數工作都是靠人工完成的。扁平化的管理架構、合理的安排利用人員，做到一崗多能則是深圳懿德物業管理有限公司降低人員成本的主要方法。物業公司積累了大量的人力資源管理經驗，可以在項目保持正常運轉的前提下合理安排人員。在****項目項目的管理中，物業公司將科學合理地配置人力資源，盡可能合理兼職，降低人工成本。開展多種經營服務，增加收入，彌補物業管理費的不足

利用現有的設備設施開展多種經營，在方便使用的前提下增加收入，彌補物業管理費的不足。物業公司將開展入室維修、入室保潔、家政服務等便民服

務項目，增加收入，攤薄物業管理運營成本。