第一篇：地產項目調研清單20140630

一、高速公路項目自籌資金需求調研清單 ? 融資金額

? 期限

? 成本

? 還款來源

? 還款計劃；

二、火車南站寫字樓項目調研清單

? 融資需求：

融資金額、期限、成本、還款來源、抵押物、還款計劃； ? 融資主體：

1、公司基本情況簡介、證照文件、章程；

2、公司出資情況、驗資報告及股東出資證書；

3、房地產開發企業資質證書、公司經營范圍內所有依法應取得的資質、許可、政府批復等；

4、近兩年及最近一期的經審計報告；

5、公司成立以來的合并、分立、變更、重大改組、重大投資、其他對外投資擔保情況；

6、融資金額、期限、成本、還款來源、還款計劃； ? 項目土地文件：

1、土地管理部門核發的建設項目土地預審報告書；

2、關于地塊的紅線圖/認定地界圖及當地政府的用地限制條件；

3、土地使用權證、房地產權證；

4、土地招拍掛相關文件、土地出讓金收據收據、其他付款憑證及提交已繳納稅費的付款憑證；

5、土地規劃條件、規劃用途、使用年限等；

6、任何其他與土地有關的、由政府部門或第三方簽發的文件或與第三方訂立的文本；

? 項目相關文件：

1、建設項目建議書或可行性研究報告，以及發改委的立項批準文件；

2、關于項目的建設用地批準書及附圖；

規劃主管部門的規劃批準文件（包括但不限于建設項目選址意見書、規劃意見書及附圖、審定設計方案通知書）；

3、建設主管機關對項目的審核批復；

4、相關主管部門（環保、交通、衛生防疫、人防、園林、節水、消防、文物、市政等）對建設項目的審查意見；

5、關于項目的合作開發和經營等事項的任何合同、意向書、備忘錄等文件；

6、建設用地規劃許可證、建筑工程規劃許可證、建筑工程施工許可證；

7、項目已獲得的其他相關批文或權證；

8、項目開發建設情況說明（包括但不限于項目整體規劃、設計、工程進度、建設現狀等）；

9、房地產項目竣工驗收資料；

10、房地產預售許可證；

11、房屋銷售情況及銷售合同；

第二篇：2013年地產項目盡調材料清單

房地產信托項目盡職調查資料清單

一、交易對手相關資料

本條所指交易對手，包括：融資人（如為固定資產融資項目，即為項目公司）、融資人控股股東、融資人所屬集團母公司、投資顧問等所有項目參與方與相關方。

（一）交易對手基礎資料

1.《企業法人營業執照》正、副本；

2.《組織機構代碼證》正、副本；

3.《稅務登記證》正、副本；

4.《開戶許可證》；

5.《貸款卡》；

6.法定代表人《身份證》復印件；

7.歷次《驗資報告》；

8.《公司章程》及歷次《章程修正案》；

9.交易對手專業資質證書（如《房地產開發企業資質證書》）；

（二）交易對手財務、資信相關資料

1.近三年《審計報告》（對于集團企業或下轄多個企業的控股公司，應一并提供單體《審計報告》與合并《審計報告》）；

2.最近一期財務報表（包括資產負債表、利潤表、現金流量表，并應按單體與合并兩個口徑進行提供）；

3.最近一期資產負債表科目余額明細；

4.債務情況詳細說明（列明各筆債務的債權人、借款人、初始金額、目前余額、融資成本、起始日、到期日、擔保措施）；

5.交易對手重大投融資合同（選取提供交易對手對外簽署金額較大的投融資合同，以核對其提供的融資統計是否真實、同時以便審閱其中是否存在對我公司此次提供融資具有不利影響的相關條款）。

（三）交易對手過往項目操作經驗、經營業績資料

1.如交易對手主營業務為房地產，需提供融資人控股股東和/或所屬集團已建成項目、在建項目、儲備項目統計表，統計表應包括項目名稱、位置、占地、總建面、業態、總投資、已投入資金、工程進度、（預計）開盤時間、已售面積、銷售金額、銷售單價、歷年去化情況；

2.如交易對手主營業務為房地產，對于已建成交付項目，提供竣工備案表；在建項目，提供項目證照（根據項目進展階段，提供土地證及其他四證）；儲備項目，提供《土地出讓合同》、土地招拍掛成交確認書或其他合法取得土地的證明文件。同時應提供各項目所屬項目公司最近一期財務報表，以核實項目統計情況真實性（本條僅適用于房地產項目）；

二、擔保物資料

（一）土地及/或在建工程抵押擔保

1、《國有土地使用權出讓合同》（如為劃撥用地，提供《劃撥決定書》）；

2、土地出讓金繳款憑證（劃撥土地無此項資料）；

3、《國有土地使用證》；

4、如為在建工程抵押，提供在建工程目前已投入資金憑證（工程施工合同、施工款支付憑證、施工方對工程款及工程進度書面確認、其他工程支出憑證）；

5、《土地及/或在建工程評估報告》（如為劃撥用地，評估價值中應減除土地處置后補繳的土地出讓金）；

6、如擬抵押土地或在建工程上已設立抵押權或存在其他權利限制，需提供《抵押合同》或其他相關法律文件。

（二）房產抵押擔保

1、房屋所在土地《國有土地使用權出讓合同》、《國有土地使用證》、土地出讓金繳款憑證（劃撥用地提供劃撥決定書及《國有土地使用證》）；

2、《房屋所有權證》；

3、《房地產評估報告》；

4、如擬抵押房產上已設立抵押權或存在其他權利限制，需提供《抵押合同》或其他相關法律文件。

（三）股權質押

1、擬質押股票對應出資的付款憑證；

2、質押股票所屬公司驗資報告；

3、出質人如通過受讓取得股權，則應提供《股權轉讓合同》、股權價款支付憑證；

4、出質人出資證明書；

5、股票所屬公司股東名冊；

6、股權評估報告或其他可供判斷股權價值的相關資料（如目標公司審計報告、財務報表等）；

7、如質押股票存在權利限制，需提供相關法律文件。

（四）其他抵質押措施

如提供除上述擔保措施外的其他抵押、質押擔保措施，應提供以下資料：

1、擔保物權屬證明文件（權屬登記證書或其他能夠證明擔保物權屬的法律文件）；

2、擔保物取得過程合法的證明文件；

3、擔保物目前權利限制狀況的說明及證明文件；

4、擔保物評估報告或其他可以有效證明擔保物合理價值的文件；

三、房地產項目專用資料

（一）項目土地相關資料

1.如項目涉及拆遷，應提供與政府就前期投入所簽署的相關《合作協議》、拆遷公告、拆遷安置名冊、政府或融資人與被拆遷人達成的拆遷補償協議；

2.如項目為凈地出讓取得，應提供項目土地招拍掛成交確認書及《國有土地使用權出讓合同》

3.如項目為凈地出讓取得，應提供土地出讓金繳款憑證（土地出讓金發票）；

4.如項目土地為劃撥用地，提供《劃撥決定書》；

5.《國有土地使用證》。

（二）項目批復及其他證照（根據項目進度情況提供）

1.項目可行性研究報告；

2.項目立項批復；

3.環評批復；☆

4.項目控制性詳規批復及規劃圖、平面圖；

5.用地規劃許可證；

6.建設工程規劃許可證；

7.建筑工程施工許可證；

8.預售許可證；

9.如項目為城中村改造項目，需提供當地城改項目操作流程的書面說明（并輔以成文規定支持）、符合當地城改政策規定的城改方案批復、融資人與政府簽訂的城改合作協議等資料。

（三）項目已投入資金證明及財務測算

1.項目已投入資金情況統計表（需列明已投入資金用途明細）；

2.項目公司與設計方、施工方、監理方所簽署的相關協議；

3.已投入資金支付憑證（發票、銀行劃款憑證）；

4.填寫完畢的房地產項目層面測算模板（見附件）。

第三篇：SAP項目MM調研清單

資料準備

MM調研清單

? 目前采購系統和庫存系統的運作流程和功能簡述；

采購根據缺料表在訂單系統里錄入采購憑單，收料員收料，IQC檢驗，合格后，收料員在庫存系統里轉入驗收單入庫。若入庫后發現不合格，由收料員在庫存系統里錄入進貨退出。

庫存系統由進貨和銷貨組成，進貨由訂單系統里的驗收單轉入，銷貨由訂單系統里的訂購憑單轉入。庫存里有調撥單，調整單

? 目前使用的采購報表和庫存報表（提供報表名稱和內容結構框架即可，不必提供實際數據）以及未來可能的報表需求。采購報表由采購憑單，收料單，驗收單，退料單，驗退單

庫存報表有入庫單，調撥單，調整單，常用報表有現有庫存，歷史庫存，期初期未，應收帳款，應付帳款，交易明細

? 廠內組織架構圖，請標明采購組織和庫存組織，人員配置及主要職權劃分。

? 目前所設的原料庫、半成品庫、成品庫、銷售品庫、退貨庫、零頭庫、報廢庫等庫位配置圖。（目前所設的原材料倉A倉，無半成品庫，成品庫A，無退貨庫/零頭庫，報廢庫W。服務倉S）

訪談問卷:

? 組織架構

1.目前采購單位的組織架構？

? 物料主數據

1.主要產品和物料約有多少種？（物料約有1400種物料）大致分類如何（集成電路，線路板，繼電器，被動器件，變壓器，線材，開關，五金件，閥體，液晶屏，其他）？物料庫存單位（資材部）、采購單位（采購部）、發貨單位（資材部）和銷售單位（業務部）分別如何？

2.產品和物料數據量如何？物料數據量大，種類繁多。

3.其它各包裝材料是否納入物料和庫存管理中？（部分大金額包材納入庫存管理）

4.物料定價/估價方式（成品/半成品/原料）

原料按拆分材料，材料成分分析，多家比價進行估價。成品/半成品估價

? 供應商主數據

1.目前供應商分類及數量如何？（例如：主要原料供應商、MRO供應商、國內廠商、國外廠商、一次性廠商等）

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MM調研清單

分類：國內，國外，集團內/外，工廠，代理商，貿易商，一次性廠商）

2.與供應商的溝通模式（FAX / E-mail / EDI …）電話，傳真，電郵，去供應商現場訪問等 3.使用的付款條件和幣種的情況如何？ 月結，現金，預付款，支票，期票 4.供應商評估的業務流程簡述

供應商送樣品確認，填寫供應商調查表及相關資料，簽供貨及質量協議，審核供應商現場，小批試用，三批合格，量采。

5.是否記錄物料價格歷史？ 是

MRP & 預測

1.目前采用的物料需求計劃方式如何？

由PMC提供采購需求，長周期材料由采購和PMC協商制定采購計劃。

2.預測的準確度（%）如何？受哪些因素影響？

80%，受業務訂單及產品銷售趨勢，還有原材料的供應。

采購申請

1.采購申請單的產生方式？是否來自MRP(make-to-stock / make-to-order)還是人工建立？

在電腦里錄入，是從MRP系統里生成的 2.采購申請單由哪些單位建立? 由PMC，研發工程部，業務部

3.采購申請單審批流程和審批層次結構如何？

采購員下單，主管覆核，總經理審批，在電腦系統里由財務人員覆核

合約

1.長期合約的業務流程簡述（哪些采購類型和項目需要事先談定合約？）沒有

2.合約數量及維護單位如何？ 沒有

3.合約管理方式如何（數量/金額/排程）沒有

采購

1.生產用物料和非生產用物料的采購申請/采購流程，以及各自所占總采購支出的比例如何？ ?

?

?

?

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MM調研清單

生產用的物料是由PMC出缺料，由采購下單,非生產用物料由使用部門提出申請，經審批準后，交由采購部采購。非生產用物料占生產物料采購支出的比率是5%.2.采購項目含哪幾項物料類型？（原料、半成品、零件、包材、成品、貿易品…）

原料、半成品、零件、包材、成品、貿易品…

3.目前有哪些特殊采購類型？（例如外包、第三方采購、資產類采購、事務性采購或服務類采購等）外發加工，資產類采購

4.采購單審批流程如何？審批條件如何（例如金額大小等）？ 采購主管覆核，總經理審批。5.目前有哪些采購分析報表？

采購明細報表（日期別采購明細表，廠商別采購明細表，產品別采購明細表，預交日采購明細表）

采購未進狀況（日期別未進狀況表，廠商別未進狀況表，產品別未進狀況表，預交日未進狀況表）

存量預估報表（產品存量預估明細，產品存量預估統計）

? 發票校驗

1.各類采購的發票如何收集？發票校驗流程如何？

2.是否有“交貨后送發票”或“月結發票”的情況？發票校驗基于收貨信息還是訂單信息？ 3.運輸費如何預估和分攤？

? 外包業務

1.由哪一單位負責？（采購單位或生產管理單位？）外發加工由PMC提出指令，采購負責。2.外包管理方式和流程如何？

同材料采購的供應商管理方法及流程相同 3.如何計劃供料和發料？

根據PMC計劃按委外制造命令，錄入委外送料單形式將材料發給供應商。

4.如何結算外包加工費和后續帳務處理？ 同其他供應商處理方式相同。

? 庫存管理

1.各項物料類型（原料/半成品/成品…）的庫存科目以及成本計價方式如何？（標準成本法或移動平均法）物料類型分為原料/半成品/成品 成本按移動加權平均法 2.倉庫中庫位劃分方式如何？ 按物料編碼順序劃分

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MM調研清單

? 收貨

1.收貨及質量管理檢驗流程簡述

倉管員按采購訂單收料，在系統里錄入收料單，交由IQC驗收，合格后，在電腦里錄入驗收單，不合格則錄入驗退單。2.向供應商退貨的業務流程簡述

IQC檢驗不合格的物料，由IQC填寫《來料檢驗退貨報告》由采購簽字后，傳真給供應商。3.收貨后庫存狀態有哪些類型？ 合格品，問題隔離產品 4.目前有哪些庫存分析報表

銷貨明細表，銷貨退回明細表，進貨明細表，進貨退出明細表，調整明細表，調撥明細表，借入明細表，借出明細表，交易日應收/付帳款明細表，現有庫存，歷史庫存，低于安全存量表，庫存呆滯分析，期初期未存量明細，客戶交易明細，廠商交易明細，產品別銷項明細分析，產品別進項明細分析

? 發料

1.根據生產訂單發料或工作中心領料流程如何？ 根據訂單發料。

2.是否有借還料、寄售庫存等特殊情況？ 有借還料

? 發貨及退貨

1.客戶退貨及質量管理檢驗流程簡述

產品如有問題，客戶同業務部提出退貨申請，品管部及研發部確認是我們產品質量問題，總經理審批后，同意客戶退貨，由資材部打退貨單。

2.需要補交貨或再加工的流程簡述（無）

? 跨公司或跨廠交易

1.由哪一單位提出需求（采購單位或生產管理單位？）是否含交貨流程？（無）

2.該交易的計價方式如何（成本乘標定比率或固定價格）？多久調價一次？

? 盤點

1.盤點業務流程簡述

2.盤點頻率如何（年盤、月盤或其他）？

3.實際盤點天數及登記時間、盤盈盤虧調整所需時間如何？ 4.WIP如何盤點？

現有物料系統沒有用到盤點。

? 是否有其它期望達到而目前系統無法達到的需求；目前各流程是否存在困擾或需要改進的地方？

缺料信息一定要顯示什么時間該如什么物料；權限設定。

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第四篇：地產項目外部調查資料清單

資料清單

1、企業簡介、包括公司歷史嚴格、整體經營情況等。

2、企業股東情況及控股子公司情況。

3、融資申請書（說明融資主體、期限、可以接受的成本）。

4、融資用途的詳細說明。

5、擬開發房地產項目的可行性報告。

6、還款來源的詳細說明。

7、融資主體2013年財務報表、包括資產負債表、現金流

量表、損益表；2010年、2011年、2012年審計報告。

8、擬抵押物的評估報告。（一般以土地或者房產作為抵押，以四折左右計算融資規模）。

9、擔保企業2013年財務報表，包括資產負債表、現金流

量表、損益表；2010年、2011年、2012年審計報告。（若有實力較強的企業提供擔保時提供）。

10、四證情況: 《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建設工程開工許可證》

11、企業資質。

第五篇：地產項目收購要點及盡職調查清單{恒}

房地產項目公司收購要點

一、房地產收購的種類

房地產項目收購包括：在建工程轉讓和項目公司收購兩種

1、在建工程轉讓又叫轉讓資產（爛尾樓的收購）

2、項目公司收購又叫股權轉讓

二、項目公司股權收購步驟：

1、項目收購意向書

2、項目盡職調查

3、洽談正式合同

4、交接

三、意向書

意向書包括：

1、意向股權數量；

2、對價金額；

3、意向金（一般鎖定1000萬-5000萬共管一個月）

四、項目盡職調查

包括：

1、項目公司主體調查；

2、項目公司財務審計；

3、所收購項目的主體調查

1、項目公司主體調查

（1）營業執照（包括正副本是否過期）；

（2）各種開發資質

（3）稅務登記

（4）企業組織代碼

（5）貸款卡

（6）所有股東的存在和變更情況

（7）股東章程的變化情況

（8）歷次股東會議的會議紀要

（9）歷次董事會的會議紀要

2、項目公司的財務審計

（1）對項目公司的資產負債表、損益表和現金流量表進行審計（目的是主要審查項目的資產和負債情況；稅務情況和債務情況）

（2）項目公司需提供原始憑證和賬冊

（3）項目公司的往來賬款情況（目的主要是考察項目的采取是否干凈）

（4）項目公司財務的現金流調查（目的主要是防止項目公司利用財務手段清理債權債務）

（5）審計項目公司的資金到位和使用情況

（6）審計項目公司的納稅情況、債務情況以及項目公司的銀行賬戶

3、所收購項目的主體調查

（1）項目的所有權證和批文，包括①項目的國有土地使用證以及土地轉讓合同和土地出讓金繳納發票；②項目的建設用地規劃許可證或規劃意見書；③項目的建筑工程規劃許可；④開工證等。

（2）項目所在地的規劃情況（包括控制性規劃和詳細性規劃）

（3）項目的可行性批復

（4）項目的規范性調查

（5）項目的以前的經濟活動的調查

五、洽談正式合同

六、交接和變更

1、公司證件的交接

2、公司所有印章的交接

3、公司所有材料的交接

4、項目場地的交接

七、股權收購的難點

1、溢價的處理方式

2、或有負債的保證

溢價的處理方式主要是股權+承擔負債

或有負債保證主要防止項目公司的對外擔保、對外的合同和對外經濟活動的風險

房地產項目收購盡職調查清單

項目收購一般分為二類，一類是房地產項目公司的股權收購，一類是房地產項目在建工程轉讓或現房轉讓。

一、涉及公司類的文件

1、公司營業執照正副本

2、公司房地產開發資質證書

3、公司章程

4、公司歷次股東會、董事會決議

5、公司的稅務登記證

6、公司組織機構代碼證

7、公司的銀行開戶證明和貸款卡

8、公司從成立至現在的股東變更情況和注冊資本法人代表變更的情況

9、公司歷次的注冊和增資的驗資報告

通過對公司類文件的盡職調查主要是了解公司法人的現狀及歷史沿革。

二、設計開發項目類文件

1、“一書二證”建設用地批準書，建設用地規劃許可證，建設工程規劃許可證

2、國有土地使用權證

3、國有土地出讓合同及動拆遷補償合同

4、發改委立項文件或可行性方案批復

5、施工許可證

6、預售許可證

7、大產權證或小產權證

8、規劃審核意見書或規劃部門對方案的批復

9、項目擴初的批復

10、項目各類市政配套部門的征詢意見

11、項目的方案文本、擴初文本或施工圖

12、項目的地質勘探報告

13、項目的各類驗收報告

14、項目面積測繪資料

收購項目的報批報建或施工到不同的階段需提供以上的不同文件，由淺到深到細。

通過以上文件的盡職調查主要是了解：

1、項目土地取得的來源及合法性，土地使用的時間和原始土地價格的多少，并結合財務調查了解土地款項的支付情況

2、項目規劃主管部門審批的用途及各類經濟技術指標

3、依收購項目進展到不同的階段了解所需的相關政府職能部門審批的文件和手續是否完整，是否合法

4、如項目工程已實際開工，應了解項目工程的圖紙、開工審批手續及政府質檢部門階段的驗收報告和工程檔案必須的文件圖紙，以確保今后竣工驗收的合規性。

三、涉及財務類的資料

1、涉稅文件：發票深綠采購的文件和稅收優惠、財務獎勵類的文件；

2、公司歷年的報表及審計報告；

3、公司的所有賬本，包括：總賬、明細賬、現金日記賬、成本臺賬等；

4、銀行及非金融機構貸款的明細；

5、對外擔保的明細；

6、開戶銀行的明細；

通過財務類文件的盡職調查主要有以下幾個方面的作用：

1、了解注冊資本和歷次增資的情況，檢查注冊資金的到位情況；

2、了解企業的資金流向，重點檢查往來款、應收應付款的情況；

3、了解各類合同款項的支付情況，預測和計算履行合同還應支付的款項；

4、詳細檢查進入成本或存貨類科目的發票的合法性、合規性，避免稅務的風險；

5、檢查企業涉稅事項：稅金是否依法足額繳納，是否存在稅務風險。印花稅的繳納情況等；

6、檢查財務科目設置和賬目是否齊全、合規、合法；

7、確保財務反應成本是否合規合法，以免引起今后收購以后增加我司的土地增值稅和所得稅的負擔。

四、公司的經濟合同履行情況

公司簽訂的所有合同，并重點檢查一下合同：

1、土地出讓合同、動拆遷補償合同等涉及取得土地使用權簽訂的相關合同；

2、勘探、設計、監理、施工合同等設計項目工程建設的合同；

3、貸款合同及擔保合同；

4、以上合同的履行情況，包括：合同金額，合同的變更情況，已付款、未付款、應付

款的情況，合同履行的進度情況，如：設計、工程等的進度情況。

此類盡職調查主要作用是，了解企業成立至今的經濟活動，各類合同的金額及履行情況，判斷可能產生的債權、債務，或有負債、隱性負債，及合同履行中可能存在法律風險和經濟責任。