第一篇：北科建：以科技地產為特色 商住地產戰略協同

【轉載】北科建：以科技地產為特色 商住地產戰略協同

（轉載：搜狐焦點）

從電子一條街，到中國“硅谷”，中關村的發展是北京乃至中國經濟的一個重要典型，長期以來，大眾將更多的目光投向在中關村成長壯大的科技創新企業，卻對推動中關村建設發展的幕后力量甚少關注。作為建設中關村的重要力量，北京科技園建設股份集團有限公司用十年間打造了中關村一區三園，成為專注科技園開發的行業先鋒，并在房地產領域提出“科技地產”的概念。然而，相較于住宅和商業地產，科技園的開發具有周期長、業態復雜的特點，其盈利情況、運營模式也是業界普遍關注的話題。搜狐焦點產業新區特專訪北科建（集團）股份有限公司董事、總經理郭瑩輝和北科建（集團）股份有限公司技術總監曹邗，他們就科技地產的開發運營進行了解答，并同時指出，北科建已經開啟品牌復制和異地擴張戰略，并計劃在十二五時期，實現新增投資300億元，力爭A股上市。

時間：2011年5月19日上午10：00-11：30

地點：搜狐演播室

嘉賓：北京科技園建設（集團）股份有限公司董事、總經理

郭瑩輝

北京科技園建設（集團）股份有限公司技術總監

曹邗 主持人：搜狐焦點產業新區 馬磊

【搜狐焦點產業新區】：各位網友，大家上午好！很長時間沒有跟大家在高端訪談的演播室見面了，我們今天特意請到了兩位非常尊貴的客人，北京科技園建設集團股份有限公司的兩位老總，集團總經理郭瑩輝，集團副總經理曹邗。今天很榮幸地請到兩位到演播室作客。搜狐焦點建立產業新區頻道之后，我們也非常關注中國產業園區發展的情況，以前我們很了解北科建在住宅地產的開發情況，比如領秀硅谷、新硅谷，領秀慧谷項目等，但是在產業園、高新科技園方面，大家并不是很了解，希望兩位老總給我們介紹一下。從一個更大的背景來講，今年是“十二五”開局之年，在這個大變局之下，我們能夠從中把握到怎樣的機遇，也是很多同行人非常感興趣的話題。

我們的訪談會在搜狐網同步直播，網友如果有問題可以通過微博的形式告訴我。北科建：中關村發展幕后英雄 礪十年成就一區三園

【搜狐焦點產業新區】第一個問題，請郭總簡單介紹下北科建集團在99年成立以后大致的情況。【郭瑩輝】：大家好！北科建集團是1999年成立的，當初是圍繞北京市落實中關村建設的使命，專門成立的市屬開發企業。這十一年來北科建在中關村的發展歷史中發揮了重要作用。在中關村發展的二十年中，北科建花了十年時間提高了中關村高科技企業聚集的速度和質量。其中，最經典的作品就是中關村核心區，占地51公頃，建筑面積170多萬平方米，是和CBD、金融街并列的北京三大城市功能區之一。另外，還有在北京比較有影響力的科技園區，一個是中關村軟件園，一個是中關村生命科學園，這兩個園區在北京、乃至中國都具有較大影響力。北京大興生物醫藥產業基地也是我們策劃開發的北京市重要分產業園之一。

北科建一區三園是在我國科教興國戰略指引下，中國30年改革開放的進程中完成的歷史使命。一想到中關村，看到這樣一個科技商務活躍的區域，那么多企業從這里走出去變成國際型大公司，甚至國內國外上市公司，令人驕傲，但是這片熱土是怎么聚變的？其中有北科建的智慧，有北科建的付出。

【搜狐焦點產業新區】：有媒體曾經評價說“國貿很時尚，中關村要差一點”，我認為這是老皇歷了，中關村的商務和文化交流氛圍已經相當濃厚，因為搜狐就在這邊工作，感受還是挺深的。這背后我們也做了哪些工作？

【郭瑩輝】：今天的中關村創新活躍、經濟發達，其實凝聚了很多城市發展理念和產業發展理念。這項工作是在北京市和海淀區政府的統一規劃和領導之下完成的，我們只是做了一些本職的開發工作。這個項目的規劃起點非常高，從城市規劃來看，地上有現代化的寫字樓群100萬平方米，地下有70萬平方米的空間充分利用。地下不僅有商業，還有交通環廊、市政綜合環廊，就像三明治一樣，一層一層的。雖然是99年做的項目開發規劃，但到現在很多理念還是很創新。北京市其他區域，甚至外地城市也在效仿學習中關村的“地下空間綜合利用”模式。

北京科技園建設（集團）股份有限公司董事、總經理 郭瑩輝

【曹邗】：之后深圳、廣州做的土地地下空間利用都是從我們中關村這邊學習的，我們做的并不是最好的，因為它比較早，受各方面規范的限制。但是這是一個非常好的嘗試，也為后續各城市地下空間開發做了一個很好的典范。他們都會到這里來學習參觀，包括世界地下空間的年會、峰會也把中關村作為很好的案例。

【搜狐焦點產業新區】：說到一個產品、一個企業、一個人的時候，看他做的東西就知道這個企業背后是什么樣的，剛才講了地下空間的利用，我記得五六年前的時候，當時很多人都愿意去批評中國的東西，拿外國人的東西來說事，講到英國的地下管道、地下的排水系統幾百年都可以用，中國沒有這么長遠的規劃。其實，中國很多行業的人都在專注做這件事情。

曹邗：從中關村的規劃來看，十年前的規劃，為什么起點這么高？也是我們定位為科技企業服務，要打造高科技企業的商務中心。中國有很多“開拉鎖”的情況，但我們盡量去避免，中關村后續再建的樓基本上沒有去挖路。我們要保證每一個開發商進來，他的樓前不會再搭一些圍檔，他就是一次投資，后續都可以在地下完成。同時，因為中關村最早的規劃沒有為高科技企業的服務配套，只是要做高科技商務中心，當時就簡單的定性為寫字樓，而沒有細節的東西。所以，我們對高科技商務中心深入挖掘，探討高科技企業的生活方式是什么，它需要的配套是什么，通過地下開發的部分來實現，同時對地上所有的形象沒有影響。完善區域配套，也是我們綜合開發理念的重要組成部分。

北科建：開發模式創新升級 成功實現市場化企業轉型

【搜狐焦點產業新區】：二位作為科技地產界的精英，很多年都擔任著行業的領軍人物，能簡單說一說什么是科技地產，北科建在做科技地產的過程中有什么經驗，有沒有走過彎路？

【郭瑩輝】：這個話題非常有意思，回顧北科建發展歷程，我們有幾組數據：我們11年開發了14平方公里的城市功能區和科技園區，共投資了兩百多億。這是我們之前投資的規模，包括我剛才講的一區三園。當時的園區開發模式應該說是我們國家近年來國家園區開發的基本模式。在園區開發之中，我們總結有四種類型的開發主體，每種類型對應的模式不一樣，自然它的開發收益也不一樣。第一種是“政府模式”。就是由政府平臺公司進行園區開發。這一點大家都很熟悉，政府自己成立公司，用政府財力完成一個園區的規劃和一級開發。最后通過開發出的小地塊出讓給入駐企業，這是大型科技產業園區開發的主流模式。第二種是“企業模式”。就是大的產業集團自建園區的開發模式。這種模式往往是在大的高新區里面建園中園。高新區的地域很大，里面很多園中園是大的實業集團，根據自己的功能定位，建立自己上下游的生產基地、研發基地，自己購置土地建園中園。它也是園區的開發補充。第三種是“政企合作模式”。政府和企業合作來開發園區，往往是政府控制園區的產業定位和規劃，又園區開發企業進行一級開發投入和產業招商及服務。通過入駐企業購置土地，開發企業和政府合作兩方都能得到相應的回報。第四種是“市場化開發模式”。由開發商自己從園區里面購置土地，建立科技園區，通過園區的建設和招商形成一個子園，也是園中園，通過園區企業的土地開發、物業出售或出租，以及相應的產業增值服務獲得綜合的項目回報。

我們這幾年由第三種升級到第四種。北科建在北京這十一年來做的業務基本上是第三種。土地還是所在區域政府的，但是我們在政府統一的產業規劃和城市規劃之下，完成城市一級開發、項目招商、土地出讓等工作，實際上是北科建和各級政府合作開發園區，比如說生命園、軟件園，就是和政府合作，我們獲得開發服務的收益。

【搜狐焦點產業新區】：北京的一級開發利潤控制在8%以下？

【郭瑩輝】：過去我們的園區基本上是這樣一個盈利模式。但是，從09年到現在，我們在北京以外的科技園區開發模式以及完成了兩個重要升級。一個是科技園區的開發從一級開發升級到二級開發。我們在嘉興、無錫、青島，這三個地方的科技園區的開發都是通過購置土地，按照政府的產業定位和城市的規劃對子園區進行重新的功能定位和產業結構優化，由我們自己去建設、招商、產業服務，做園區開發和服務工作。另一個升級是，我們由科技園區開發也升級為科技新城的開發。專業科技園區的開發還是我們傳統的優勢。另外，我們針對一些城市產業與區域經濟發展的特點，著力打造集商務、商業、居住、娛樂等于一體的產業新城產品。

以科技地產為特色，商住地產戰略協同

【搜狐焦點產業新區】：聽說北科建提出了科技地產的模式，內涵是什么？

【郭瑩輝】：工業用地一般會細分出教育、科研等用地性質。大類上看，科技園區開發還是工業地產的范疇。我們提出的科技地產是工業地產的高階階段，我們服務的客群是高科技里面的創新型和成長型企業，為這些特定的企業去服務。同時，我們按照經濟規律和市場化的方式，來開發科技載體。但更重要的是，我們做科技地產的目標是為了實現區域的高新技術產業聚集作用，并在科技地產開發過程中力求達成三重利益的平衡。第一，首先是滿足地方經濟發展的訴求。通過我們專業化的運營幫政府完成產業聚集，實現就業、稅收、產業升級等功能。第二是服務好入駐企業，使他們容易生存和發展。園區的建設是物理空間概念，但是真正的內核是通過產業服務體系將產業里相關企業聚集在一起，使這些企業交易成本、創新成本降低，創新更加活躍。通過硬的環境建設和軟的服務體系建設，企業在這里的生存和成長的速度會加速。第三個才是開發商自身的利益訴求。因為我們是從政府那里大規模批租土地建設科技園區和實現產業聚集作用。政府的目的達到了，企業的目的達到了，我們對他們兩個重要客戶服務的過程中我也獲得相應的項目開發和產業增值服務的回報。

【搜狐焦點產業新區】：政府有稅收能解決就業，企業服務環境好，成長快，有聚合作用。只有這樣，對我們開發企業來講，才能獲得持續穩定的回報。而不像住宅一樣，銷售成功就能收到利益。所以，科技地產這個名字聽起來挺響亮，但是不好干。

【郭瑩輝】：科技地產從服務對象、運作模式和我們的終極目標來說，和商業地產、住宅地產肯定是有比較大的差別。科技地產，科技是我們的服務對象，地產是我們的經營方式，這才叫科技地產。行業里面也有人講科技地產，但是他們指的是在建筑里面通過設計、材料、工藝改變工作空間的舒適性、智能化，這應該叫地產科技。

【搜狐焦點產業新區】：我們去年也做了一個低碳地產的規模與挑戰，跟“科技地產”這還真是兩個概念。

【郭瑩輝】：我們內部也提煉出科技地產的開發模式，從定義提出、模式設計等方面都有一整套完整的理論體系。只有想明白了為什么干、怎樣干，才能干得好，為行業起到引領和示范作用。剛才上面提到的，我們認為這是一個狹義的科技地產定義。我們按照行業和客戶群劃分的，所以叫廣義的科技地產的定義。北科建現在主營業務分三大塊：科技地產業務和住宅地產業務、商業地產業務，其中科技地產是龍頭，商住地產戰略協同。也就是說，北科建是同業多元化的經營策略。科技地產業務是戰略性業務，對于政府來講，一個園區的形成也是需要時間去考驗的，對于一個市場化的企業來講，自然而然時間就是風險。按照我們經驗，一個科技園區要用六到八年才能建設成為一個高品質的園區。在北科建，我們為了使企業能更好的為社會服務，能保持持續的發展，我們提出了“社會效益為首，經濟效益為本”的新的企業經營理念，就是說我們做項目投資時首先要考慮項目本身對社會有多大的貢獻度，能承擔多大的國家使命或者社會責任，這是我們取決投資與否的重要前提。當然，項目還要有一定的投資回報，否則，我們企業就無從談起可持續發展了。

【搜狐焦點產業新區】：所謂社會效益就是兩者之間必須是依存的關系。因為必須有這種社會效益才能使科技園區與入駐企業保證持續的誠信，或者持續的信賴關系，才能有持續的回報。【郭瑩輝】：企業要具備一定的投資回報能力，才能堅持我們科技地產開發和盈利模式，不斷地在國內復制我們的園區產品。目前，我們在全國儲備了總投資550多萬平方米，投資額有三百多億，這里面一半的投資配比是在科技地產領域，現在在北京、無錫、嘉興、青島都有布局。

盈利方式：實踐復合地產模式 同業多元化規避戰略風險

【搜狐焦點產業新區】：不管是看長遠利益還是近期利益，作為管理層，資本方對你的要求就是回報。剛才提到戰線能拉到九年、十年這么長。業績考核是以年來考核，還是十年來考核？出資方和管理層對我們容忍的底線是多少？

【郭瑩輝】：這個話題我得分兩個方面來回答。第一，北科建為什么還要堅持做科技地產？一個企業你的核心能力能做什么，包括在未來能不能持續的變成一種競爭優勢，這是戰略選擇問題。北科建從成立到現在，園區開發與建設業務就是我們的核心能力。第二，房地產行業的發展趨勢是什么？我們屬于房地產行業，現在房地產競爭也很激烈，也很飽和，到底取舍哪些細分行業是由你的競爭優勢決定的。目前住宅地產競爭激烈，商業地產投機過度，而工業地產，尤其是科技地產還不是完全競爭性市場，而在這個領域恰恰是我們的傳統優勢。同時，在傳承優勢的過程中，通過發展和改變提升我們的發展模式，使我們前進的道路上能夠走得更好。政府服務得好，客戶服務得好，我們的盈利回報也能比傳統、比過去的回報更高一些。

講到科技地產的盈利能力，這是我們業界共同的疑問。做這么艱苦、周期這么長的業務能不能獲利使企業可持續發展。這里面就看我們是通過什么模式去做。我們的科技地產有三個特點：第一，以復合地產業務結構對沖和化解戰略性風險。現在大家為了規避單一行業的調控或者競爭風險，都逐步由專業化向復合型發展，比如說做城市綜合體。我們強調的是同業多元化經營戰略，其中科技地產產品還要豐富和完善，保持既有的科技園區這個傳統產品類型，又升級到科技新城。科技新城是圍繞產業發展的必要配套和要素聚集。我們提出圍繞產業要配套商業功能區、住宅功能區。嘉興項目是我們打造的第一個科技新城產品類型的樣板。在一千畝的土地上建設150多萬平方米，中間是產業研發，兩邊是商務和住宅配套。這三個功能配在一起，里面有六七種業態，研發、辦公、休閑、居住等。構建一個微型城市以使里面的產業人員享受到職、住、娛一體化的服務。

【搜狐焦點產業新區】：學校也會引進？

【郭瑩輝】：學校在這些城市開發里面會有配套，政府可能會提供，也可能開發商會引入。至少產業人員在里面基本社會功能是齊全的。當然不能辦全社會功能，不然警察都得有。科技新城和專業化園區重在功能完善，這其間就要我們合理設計好項目的經營計劃，持有多少，銷售多少，以控制好項目的業態和服務的品質。

【搜狐焦點產業新區】：能大概透露下這個配比嗎？

【郭瑩輝】：科技地產的運營和商業地產的運營有類似的規律性，為了園區能夠存活，必須要銷售一部分物業。同時，要在我們開發的園區里保證產業業態的招商質量，包括后續的產業服務，必須要控制主體業態。要不然，和一個商業地產項目一樣，比如開發一個MALL，打散了銷售是行不通的。所以，我們前期會銷售一部分物業，同時持有培育一些長線業態，比如酒店、商業、餐飲等項目。總之，持有型與銷售型物業要從項目開發之初就要規劃好。除了園區內硬環境的建設，還要加強產業服務體系建設。這個服務體系是針對中小規模成長型企業的，它比較綜合，只靠開發商無法完成。我們要和當地政府、管委會，包括社會上的其他商業伙伴，比如說銀行、投資公司等合作，通過我們開發商把它整合，聚集在園區里面構建產業服務體系。首先，我們幫園區的企業搭建技術平臺，如軟件園、生命園，我們會投入大量資金建立公共實驗室、服務器為企業租用。第二，幫助引入人才培訓機構，包括人才招募、培訓服務等。第三，提供資金服務，這個資金服務面更廣，大到吸引社會機構興辦科技銀行、股權投資等業務；另外，我們未來也會建立泛科技園區的VC和PE投資機構，通過投資機構定向給我招商引資的這些企業提供金融支持、股權投資，扶持他們成長的同時，也是在擴展我們的盈利模式。

【搜狐焦點產業新區】：現在風險投資行業不像十年前那么好做了，但是你們在這方面會有一些優勢。【郭瑩輝】：因為我講北科建的科技產業盈利模式是復合性多環節的，在項目開發和園區培育過程中，在一個長的產業鏈上分別獲取不同的投資收益。

【搜狐焦點產業新區】：還有一個疑問，比如說我知道所有人都想把所有錢都賺了，但又希望雞蛋不要放在一個籃子里面，買股票也要多買幾支。但是恰恰像萬科，也是因為當年專注住宅地產，所以他們才能走到今天。其實這就是兩種情況，我不知道北科建如何處理這個問題呢？

【郭瑩輝】：關于專業化還是同業的多元化，這個趨勢比較明確了，復合地產是大勢所趨，這也是規避戰略性風險的一個重要的手段。

【曹邗】：為什么說我們可以協同發展，是因為北科建繼承了前十年的積淀，它做的項目其實并不只是科技園區，這十年來，包括中關村商務功能區，也就是現在中關村廣場，我們在為科技園區建設配套的住宅領域，比如像領秀硅谷、領秀新硅谷，還有觀山悅，其實我們在不同的子領域里有各自的板塊，有各自的團隊。比如像說中鋼大廈，150米的超高層，這也是我們團隊做出來的。所以我們再去做一個新城的時候，復合業務下培養出的團隊優勢就十分明顯了。

【搜狐焦點產業新區】：這幾個團隊之間的溝通是如何實現的？我比較感興趣是這個。

【曹邗】：他們都是我們旗下的公司。【郭瑩輝】：十年來北科建的積淀是什么？其實四句話，一是品牌優勢。第二是我們持續的理念創新。能從園做到城，城里面又那么多業態，解決好產業與城市、功能與業態等各種矛盾沖突，靠的是經驗傳承和理念創新。第三個是我們多業態的綜合性團隊。我們從一級開發做到二級開發，從住宅、商業做到科技，這十年來，我們積淀的這些多層次、多領域的團隊是其他開發商所不具備的。第四是項目資源整合能力。科技地產最重要的能力兩條：一是產業招商資源整合能力，一是產業增值服務能力，能不能盈利關鍵是看你是以賣房子為主，還是以產業增值服務為主，這是一個戰略層面的總體設計。

【搜狐焦點產業新區】：那您能夠簡單說一下您這三個業務線的，或者現在一個，這種利潤配比的情況，或者你未來希望達到什么狀況？

北科建（集團）股份有限公司技術總監曹邗

【郭瑩輝】：我們只能講，現在儲備的三百多億項目投資中，科技地產占著一半，住宅地產占一半。科技地產是戰略性業務，力求科技地產板塊里面，在財務上能夠自求平衡，無論是從它的現金流和利潤貢獻上。住宅板塊是策略性業務，短期內為集團做貢獻，同時，在現金流和利潤上，通過集團化運作可以實現板塊之間相互支持。但是，從盈利上來說，短期策略性的業務謀求的是銷售型利潤，戰略性板塊謀求的是服務和資產增值的利潤。一長一短，在企業化的運營過程中達到一個有限的平衡。如果說系統的風險是通過這種模式來控制的，更應該說經營風險完全取決于我們戰略的執行力。科技地產對集團決策和領導人駕馭企業資本的運營技巧，對資源組織配制能力的要求還是挺高的。

品牌復制：瞄準經濟活躍區域 開啟異地擴張戰略布局

【搜狐焦點產業新區】：好的，剛才我們花了很長時間來講科技地產。總結起來，北科建找到一條適合于企業本身的道路，這也是提升北科建品牌內涵最核心的東西，做科技地產的核心要求是專業能力，在這個領域里成為一個領軍者。

我想第二個問題就是，產業園區發展到今天，不只是我們北科建，包括清華科技園也好，還有其他比較著名的品牌園區都在向外進行擴張，向外做一些復制。那么，我也知道北科建的一區三園，在青島、無錫、嘉興三個地方都有科技園區存在。在異地擴張過程中，北科建有些什么樣的思路？現在這三個園區目前開發進展如何？北科建對未來怎么來設想？請曹總介紹一下。

【曹邗】：我們三個園區總的設想應該是戰略布局，因為我們是要打造產業的聚集，而且加速它的產業發展，所以我們首先選擇經濟發展最活躍的地區。另外一個，我們通過從對區域的產業研究和為這個產業所需要配套的各項服務，兩個方向，從所需要的軟環境、硬環境兩個方向去研究，我們首先布局了青島、無錫和嘉興三個園區。那么，在這三個園區里面，我們理念又是不同的，雖然都是在走科技地產的思路，但是在理念上，在不同地區，我們必須有自己的原創，那這是什么呢？比如在嘉興，是一個非常復合的科技新城，在三線城市我們去打造一個科技地產項目，而且它本身的產業又不是特別清晰，它缺什么，就是它缺人才，缺它的產業聚集。那它為什么沒有這個聚集？那是因為環境，因為科技企業包括像搜狐現在的年輕人，一個是扎堆，一個是要有一定的生活氛圍，現在的年輕人講究生活品質，就是既要有工作，又要有生活。

【搜狐焦點產業新區】：所有年輕人都講究，我們現在好像有這個條件了。【曹邗】：對，所以這樣也就是我們郭總提出來，我們集團走的是有業有城思路。【郭瑩輝】：對，這是我們特別強調的，宜居宜業才是一個好的科技城。

【曹邗】：這種情況下，我們在嘉興就是要為它去把這些該有的環境補充起來，人自然就會聚集過來，然后我們才能通過這些良好的服務、良好的環境，因為它自然環境非常好，但是城市功能和聚集功能還不夠，那我們就要去把這個完成。當然我們也看到上海和杭州的發展，我們認為它能夠聚集人才。

【搜狐焦點產業新區】：其實項目事先的戰略定位和考察已經決定了這事肯定能干。

【曹邗】：對，因為在做一個項目的時候，或者選擇一個布局的時候，我們是從產業規劃、產業研究入手的。而不是說我們圈一塊地，所有的企業進來吧。所以我們核心能力就是通過我建軟件園等專業園區的經驗，通過我們的思考，通過我們多年的研究，總結自己和政府在做開發區時的經驗教訓，從中提升出每個項目的開發理念。

【搜狐焦點產業新區】：嘉興是創新園，創新園的意思就是里邊的企業是屬于創新型的企業。另外一個意思，可能說這個園區它是一個創新的園區，不知道這么理解對不對，它是一個復合功能區。

【曹邗】：對，可以這樣理解，有雙重的意思。【郭瑩輝】：復合型的產業。

【搜狐焦點產業新區】：然后無錫是專業化園區，就是軟件園，青島是生物醫藥產業園。【郭瑩輝】：也是專業化園區。

【搜狐焦點產業新區】：也是專業園區，但是你選擇不是在無錫蓋生物醫藥，而是在青島蓋生物醫藥，肯定是有你們的考慮的。

【郭瑩輝】：資源稟賦，市場條件。

【曹邗】：因為山東是我們國家海洋研究和海洋醫藥各方面發展最快的地區，而且比例最高。那么這樣的話，我們在哪做專業化園區？我們現在選的是紅島這個區域，它是未來青島發展區，是一個第三代新城。

【搜狐焦點產業新區】：青島這個地方也有住宅配套嗎？ 【曹邗】：也有。

【搜狐焦點產業新區】：這三個園區都是復合地產的概念？ 【郭瑩輝】：都是。

【曹邗】：為什么會這么做呢？因為這是城市發展的規律，從上百年的城市發展來看，從歐洲，包括到現在中國，其實城市越來越多走向復合型，因為要解決你的交通成本，解決你的各項城市功能的供給，要解決人的生活方式的變化。單一的園區，或者某一個地區過去簡單的一個衛星城，為什么有的時候發展不成功？是因為它沒有產業，或者它只有產業，所以它逐漸才走向復合型道路。

在大型城市以外，其實更需要這種復合，所以在青島我們是去引領這種工作和生活方式，我們有原創思想和原創規劃，包括園區整體的環境空間。為什么郭總講，原來工業園區和我們現在做的科技園不一樣，原來可能都是房子，大馬路一修，大家去建工廠，很簡單。但是現在的科技園區，要有審美，要有空間的需求，我們在那里面會引進歐式的小型空間，大家多一些交往空間，特別是現在從事科技企業的人，需要碰撞，需要有火花。那么，在青島，我們要做到引領的新的生活和工作方式。無錫是建設專業園區，它在太湖邊，有很好的景觀，我們就充分利用這個景觀資源，我們要為它做專業化的服務平臺，因為如果你沒有專業的服務平臺，這些企業去了沒法工作。因為我們要把這些中小企業和產業鏈要搭起來。也就是說，我們在研究一個園區的時候，從行業發展和公司規模上，怎么搭建它的一個產業鏈，和一個結構比例，通過這樣的結構比例，最終才能實現園區規劃，初步模擬收入和稅收給地方政府，包括就業機會，這都是有規律的。所以其實為什么說我們做科技地產有特色和引領作用，是因為我們積淀了十年的經驗，而且可以說我們把這個領域研究得更細致，這樣的話，也能降低我們風險。

擴張策略：三因素決定項目選址 全方位發揮資源優勢

【搜狐焦點產業新區】：好的，郭總，聊聊品牌復制，要是去這幾個不同城市的時候，有一些什么樣的竅門，或者有些什么樣的應該避開的石頭呢？

【郭瑩輝】：剛才曹總講了我們做科技地產的一些前提，我們去外地投資，實際上這是一個非常大的戰略決策。第一，想把我們在北京中關村成功的園區開發模式和經驗乃至我們的投資實力，貢獻給其他具有發展潛力和發展活力的區域。像中關村這么高端園區給城市、給一個區域經濟帶來的這種助推作用，這是我們一個非常大的使命感決定的，驅動我們往外走。第二也是我們企業本身的發展需求，我們也需要擴大規模。在這幾年的高新區發展中，有些高新區發展它有一些不太成熟成功的地方，很多地方需要騰籠換鳥。

【搜狐焦點產業新區】：騰籠換鳥。

【郭瑩輝】：有的園區因為定位不準確，或者只招商，不擇商，幾年以后下來，園區不得不重新定位和產業調整，也需要這么一個園區作為一個載體實現這種調整，因此，當地政府的需要也成為我們的一種動力。

【搜狐焦點產業新區】：其實雙方都是各自有各自的需求，一拍即合。

【郭瑩輝】：對。這是政企雙方的一個戰略性合作。但是，我們也不是說什么地方都能去，因為每個園區投資都在百億以上，六到八年，像北科建這樣擁有150億資產規模的企業，未來要完成300多億的投資，壓力還是蠻大的，所以我們非常謹慎。怎么選？第一看政府的服務，政府的合作精神，尤其政府的履約能力，這個相當重要。在這么長的開發周期里面，前期土地資源獲取，建設過程中政府保障，招商過程中的政府合作，包括園區的定位功能，不能在前三年干著后三年就變了樣。第二看區位，我們選擇的就是經濟非常有潛力和活力的地區，我們選擇的項目集中在環渤海、長三角，當然都是中國經濟發展最熱門地區。

【搜狐焦點產業新區】：相對的，一個是發展熱門地區，而且相對產業活躍，成本不能太高。【郭瑩輝】：對。成本高只是相對來說，起步階段就是土地成本，后面就是我們剛才講的入駐企業的商務成本，商務成本也很重要。

【搜狐焦點產業新區】：比如說在無錫的話，政府會給你什么樣的支持呢？或者給這些企業？ 【郭瑩輝】：因為我們一般都是做園中園，無論是青島還是在無錫，都是園中園，園中園本身它就有既定的產業招商政策，因為我是開發商，對我有一些其他的政策支持，但是對于入駐企業來說，都是統一在大的園區之下，都有統一招商政策。比如說，這些入駐企業的房租優惠，貸款支持，包括當地還有一些政府組建的比較大的風險投資機構都在這兒等著為企業提供服務，這些便利性，包括還有530計劃、千人計劃、人才引進，骨干企業到園區，引進這些高端領軍人物。

其實我們今天還要強調一點，北科建是中關村發展的幕后英雄，我們這個幕后英雄后面還有一個強大的支持和保障，就是我們的母公司--北京市國有資產經營有限責任公司。北京國資公司是北京市的綜合投資集團，在金融領域里面有北京銀行、北京農商行，還有證券交易，產權交易，還有風險投資等等，它是一個完整中小企業金融支持工程。那么北科建可以利用我們母公司的優勢。

【搜狐焦點產業新區】：就是說錢這方面肯定是沒有問題的。【郭瑩輝】：不光是錢，中國最大的產權交易集團是我的兄弟公司，我們講的產業服務，對客戶的服務，有些時候不是錢能買來的一種服務。

【搜狐焦點產業新區】：對，沒錯。

【郭瑩輝】：比如這些服務工具，即使企業想花錢，未必有人能提供服務，我們就想把這個服務體系建立建全。從北京，尤其是很多外地的政府在產業服務體系上要么想不到，要么想到了沒有資源。

【搜狐焦點產業新區】：沒有資源來做。

【郭瑩輝】：因為北京市政府層面提供的服務是非常健全的。那么，我們把這里面的很多思想、金融工具，包括具體商業資源，引進到北科建的項目園區里去，和當地的政府服務能力疊加起來就很重要了。

【搜狐焦點產業新區】：但同時您對當地政府的服務能力會提出更高的要求，而且或者他自己不知道政府將來怎么為企業服務，可能跟你們合作就知道了：我可能還需要什么，還需要提供什么東西。

【曹邗】：至少我們做了一個補充，更全面。

【郭瑩輝】：回到我們剛才的話題，我們去外地決策的最后一個要素，就是當地政府能否將園區開發和商住項目開發一并給我們。

【搜狐焦點產業新區】：你不能光讓我吃骨頭，肉得搭配著。

【郭瑩輝】：是，這就是通俗來講的，應該說是一個合理的搭配。希望當地政府能從全局角度，從產業聚集包括高新區的發展角度，乃至這個地區的經濟競爭力角度，把土地資源在某種重大或者重要的產業發展方向上統籌考慮,能把政府的訴求通過市場化的開發有機結合在一起。我們提倡的科技地產的理念及其模式，就是希望政府的公共資源合理搭配，還有，我們國家在科技地產的貸款，土地出讓等這種政策的支持方面如果再多一點，會有更多的企業轉向科技地產，會支持我們國家創新，所以說需要國家從不同角度關注這個行業。今天我們講的不是北科建要做科技地產，是我們希望我們有更多同行。

多數企業來了以后，這個行業就有了，行業由小變大了，匯聚成一個力量了，逐步可能在我們國家高新區的發展模式上就會由小的局部創新，最后發展模式也會創新，這是我們選項目、做項目的思路，無非圍繞著政府的合作精神，當地市場資源條件，包括最終當地政府在具體科技園區上有什么樣政策和公共資源配置方式，這都是我們需要考慮的。

行業門檻：業態復雜標準高，團隊能力最重要

【搜狐焦點產業新區】：因為搜狐微博在不管是房地產，還是在產業新區領域，影響力都非常大，來之前通過粉絲征集一些關于科技地產和關于北科建的問題。有幾個企業的朋友給我留言，他們想問：科技地產的回報率如何，他很關心應該說具備什么樣的素質，或者說具備什么樣的實力才去做科技地產，需要什么樣規避的東西。剛好和郭總的話題聯系起來，您簡單說一說。

【郭瑩輝】：做科技地產的企業應該說還是有一定的門檻的。第一要有高度的社會責任感，服務好你的客群。一個是政府，一個是入駐企業。我們的產品是科技園區、科技新城，是國家自主創新的載體建設，不能忽悠政府和企業。第二要有強大的資本實力和投資能力，因為我們講科技地產就是一個長線，大投資、大產出，它的時間周期很長，所以說沒有一定的實力支撐，即使再有好的責任感，中途在企業經營壓力面前也可能會將科技地產干成住宅房地產。第三是開發商必須要有綜合的復合的團隊。科技地產開發商可能面臨的是全業態開發與運營能力的挑戰，大概在中國見到的房地產建筑類型、業態類型幾乎都包含其中了。

【搜狐焦點產業新區】：北科建集團在人才儲備上很充分嗎？

【郭瑩輝】：人才儲備還欠一些，因為現在只做這三個園區，不是北科建未來的規劃，我們從今年進入北科建的“十二五”了，剛才講這三個園區是“十一五”末布局的，那2011年我們還布局什么？我們未來兩年還布局什么？在北京可能有一兩百萬平方米體量的項目，要么類似中關村叫城市商務功能區，或者還是我們的科技新城，或者科技園，我們在北京還會做，在外地還會繼續復制，所以堅持建立復合型的團隊，無論是從項目開發公司執行的總經理，還是到我們的招商、工程規劃，包括項目的資本運營團隊，乃至下面的專業工程師，我們都急需大量的人才來補充進來。從資金來說，對于房地產企業什么時候他都缺錢，但是更關鍵的是人才儲備。因為北科建屬于國企，北京市國資委對國有企業改革力度也很大，我們的體制機制也不斷在優化，在創新。北科建本身就是市場化企業，那么我們機制體制也逐步在往市場化方面改進，所以說我們通過大的發展機會和平臺，通過機制的改進，也希望能夠吸引更多的社會精英加盟進來。這事其實挺偉大，可能干好我們園區開發業務以后，這些在北科建經過歷練的人才，在房地產領域里邊可能就是頂級優秀人才。

【搜狐焦點產業新區】：所以您得設個高門檻，別輕易被人挖了？ 【郭瑩輝】：人才是自由流動的，我們也很開放。

“十二五”規劃：新增三百億投資 力爭A股實現上市

【搜狐焦點產業新區】：剛才郭總提到北科建也有自己的“十二五”規劃，它包含怎樣的一個內容？同時，所有業界特別關注咱們國家的“十二五”，北科建又如何與“十二五”對接？

【郭瑩輝】：我們的“十二五”還是挺宏偉的，第一，我們會堅持科技地產主業方向。“十二五”期間要建設以科技地產為特色的房地產企業集團，這是我們的發展愿景。另外，在市場布局和投資發展方面，我們在既有的三大科技地產布局基礎上，按照“立足北京，兼顧外埠”的市場戰略，在北京本地，包括在長三角、中國中部，再新增五百萬平方米和三百億投資，使累計園區能到八到十個。在“十二五”里面，我們同時還有一些其他目標，比如說希望通過科技地產成功的運作和對國家創新的示范效應，使我們得到行業以及國家管理部門的認可，讓大家看到在房地產行業里面還有這樣肩負社會責任，以國家創新為使命的企業存在，并且以開發業績的優良表現，能夠使集團整體上市。因為大家也知道，目前股票市場上還有高科技園區板塊。

【搜狐焦點產業新區】：就是在A股。【郭瑩輝】：在A股市場。

【郭瑩輝】：不論社會對房地產行業有何認同，我們努力程度是否能達到上市標準，我們總有這么一個企業理想吧。如果有這么一個科技地產和資本市場對接，我們復制的速度會更快，我們現在的星星之火是不是能夠燎原呢？希望我們能夠把科技地產行業帶動起來，這是我們企業未來發展的一些宏觀想法。

我們建立自己戰略規劃有幾個前提，首先要充分考慮國家戰略，尤其國家提出“十二五”要轉變經濟發展方式，我們也要努力轉變自己的盈利模式。第二，我們要考慮區域經濟的規劃。無論是在已經開發的城市，還是我們潛在研究的城市。第三，我們要研究北京市，從產業和城市兩個方向上，比如說建設世界城市，比如說中關村“十二五”規劃，這都是我們要著力研究的。首先我們是北京市屬企業，在北京市城市綜合建設中應當貢獻我們的力量。最后，就是要理解控股股東的戰略意圖，北京市國資公司在“十二五”期間要從現在的四百多億總資產發展到一千億規模的企業，這是北京市政府，包括北京市國資委對國資公司的要求。我們是北京市國資公司唯一的一個城市開發運營平臺，在母公司1000億規模的規劃之中，我們應該有什么樣比重？我們也得盡快從150億發展到400億的規模。所以說，我們的收入也要上臺階，凈資產也要上臺階，我們的規劃和國家的戰略、城市戰略、股東戰略都要配合起來，才有自己的戰略，都是環環相扣的，是企業資源稟賦限定了北科建。因此，我們必須以“服務區域經濟、助推產業升級、加速科技轉化、提升社會貢獻”為使命，服務科技創新，將股東、政府、客戶、合作伙伴和員工的利益訴求完美地結合起來。

【搜狐焦點產業新區】：感謝北科建的兩位老總能夠來到我們搜狐演播室，接受我們的訪問，另外也感謝我們廣大網友的關注，隨后我們會奉上一些更精細的報道，我們也希望不管是我們企業也好，還是我們企業所服務的企業也好，或者是服務的政府也好，都能夠在科技地產這么一個大的旗幟之下，在“十二五”未來的幾年當中能夠達成所愿，也希望我們企業能夠做得越來越好，再次感謝兩位，謝謝各位網友。

第二篇：以科技地產為特色,商住地產戰略協同

以科技地產為特色，商住地產戰略協同【搜狐產業新區】：聽說北科建提出了科技地產的模式，內涵是什么？

【郭瑩輝】：工業用地一般會細分出教育、科研等用地性質。大類上看，科技園區開發還是工業地產的范疇。我們提出的科技地產是工業地產的高階階段，我們服務的客群是高科技里面的創新型和成長型企業，為這些特定的企業去服務。同時，我們按照經濟規律和市場化的方式，來開發科技載體。但更重要的是，我們做科技地產的目標是為了實現區域的高新技術產業聚集作用，并在科技地產開發過程中力求達成三重利益的平衡。第一，首先是滿足地方經濟發展的訴求。通過我們專業化的運營幫政府完成產業聚集，實現就業、稅收、產業升級等功能。第二是服務好入駐企業，使他們容易生存和發展。園區的建設是物理空間概念，但是真正的內核是通過產業服務體系將產業里相關企業聚集在一起，使這些企業交易成本、創新成本降低，創新更加活躍。通過硬的環境建設和軟的服務體系建設，企業在這里的生存和成長的速度會加速。第三個才是開發商自身的利益訴求。因為我們是從政府那里大規模批租土地建設科技園區和實現產業聚集作用。政府的目的達到了，企業的目的達到了，我們對他們兩個重要客戶服務的過程中我也獲得相應的項目開發和產業增值服務的回報。

【搜狐產業新區】：政府有稅收能解決就業，企業服務環境好，成長快，有聚合作用。只有這樣，對我們開發企業來講，才能獲得持續穩定的回報。而不像住宅一樣，銷售成功就能收到利益。所以，科技地產這個名字聽起來挺響亮，但是不好干。

【郭瑩輝】：科技地產從服務對象、運作模式和我們的終極目標來說，和商業地產、住宅地產肯定是有比較大的差別。科技地產，科技是我們的服務對象，地產是我們的經營方式，這才叫科技地產。行業里面也有人講科技地產，但是他們指的是在建筑里面通過設計、材料、工藝改變工作空間的舒適性、智能化，這應該叫地產科技。

【搜狐產業新區】：我們去年也做了一個低碳地產的規模與挑戰，跟“科技地產”這還真是兩個概念。

【郭瑩輝】：我們內部也提煉出科技地產的開發模式，從定義提出、模式設計等方面都有一整套完整的理論體系。只有想明白了為什么干、怎樣干，才能干得好，為行業起到引領和示范作用。剛才上面提到的，我們認為這是一個狹義的科技地產定義。我們按照行業和客戶群劃分的，所以叫廣義的科技地產的定義。北科建現在主營業務分三大塊：科技地產業務和住宅地產業務、商業地產業務，其中科技地產是龍頭，商住地產戰略協同。也就是說，北科建是同業多元化的經營策略。科技地產業務是戰略性業務，對于政府來講，一個園區的形成也是需要時間去考驗的，對于一個市場化的企業來講，自然而然時間就是風險。按照我們經驗，一個科技園區要用六到八年才能建設成為一個高品質的園區。在北科建，我們為了使企業能更好的為社會服務，能保持持續的發展，我們提出了“社會效益為首，經濟效益為本”的新的企業經營理念，就是說我們做項目投資時首先要考慮項目本身對社會有多大的貢獻度，能承擔多大的國家使命或者社會責任，這是我們取決投資與否的重要前提。當然，項目還要有一定的投資回報，否則，我們企業就無從談起可持續發展了。

【搜狐產業新區】：所謂社會效益就是兩者之間必須是依存的關系。因為必須有這種社會效益才能使科技園區與入駐企業保證持續的誠信，或者持續的信賴關系，才能有持續的回報。

【郭瑩輝】：企業要具備一定的投資回報能力，才能堅持我們科技地產開發和盈利模式，不斷地在國內復制我們的園區產品。目前，我們在全國儲備了總投資550多萬平方米，投資額有三百多億，這里面一半的投資配比是在科技地產領域，現在在北京、無錫、嘉興、青島都有布局。

第三篇：北科建李頂新：落實科技驅動戰略,打造創新科技平臺

北科建李頂新：落實科技驅動戰略，打造創新科技平臺

今天受組委會的邀請，我和大家共同分享一下北科建集團從 事地產的經驗，談談我的看法。我演講的主題是“落實科技驅動戰略，打造創新科技平臺”，世界經濟發展的歷史告訴我們，每一次經濟危機都會孕育著一次新的技 術革命和產業變革，2008年國際金融危機以來全球經濟增速漸緩，世界各國都開始進行經濟結構的調整，許多國家把加強科技創新，加強前沿技術研究，加強人 才培養，加快培育和發展新能源、新材料、信息網絡、生物醫藥、低碳環保、綠色經濟等新型產業作為新一輪技術革命和產業發展的重點。美國出臺創新戰略，明確 提出美國未來經濟增長以國際競爭力取決于創新實力，歐盟2002戰略明確將研發投入強度達到3%，作為五大戰略目標之一，把建設創新聯盟作為七大配套旗艦 計劃之首。日本提出了未來開拓戰略。俄羅斯提出了發展再生能源，國家政策作為重點。韓國提出了綠色國家發展戰略。我們黨的十七大五中全會提出把轉變經濟發 展方式作為十二五發展的主線，強調根本要依靠科技的力量，大幅提高自主創新能力。十二五規劃明確提出，要與重大技術突破和重大發展需求為基礎，促進新興科 技和新興產業的深度融合，在繼續做大做強高技術產業基礎上，把戰略性新興技術產業培育發展為先導性支柱產業。要加快建立以企業為主體的技術支撐體系，發揮 科技創新在經濟結構調整中的引導作用。十八大報告進一步強調了實施創新驅動戰略。

總體看來，發達國家的綜合國力和競爭力的格局沒有改變，我國仍將長期面臨著發達國家在經濟、科 技方面更高層次、更高水平、更為激烈的國際競爭。國際金融危機對我國的經濟沖擊表面上是對經濟增長速度的沖擊，實際上是對經濟發展方式的沖擊。我國經濟總 量、產業規模、企業數量已經很大，取得了很多世界第一，但產品技術含量不高，企業技術創新能力不強，產業結構不合理，現代產業體系不健全等問題仍然比較突 出。在全球IT企業投入的30強中，美國有12家，其次是日本有10家，中國只有1家企業上報，2011年美國研發投入占全球份額的33%左右，是中國兩 倍半，這種經濟發展方式不轉變，我們在未來激烈國際競爭中仍將處于戰略的被動地位，在主要經濟大國之間的競爭越來越集中到對主導產業和戰略新興產業控制權 的爭奪，如果中國不能取得突破，不僅無法戰略產業革命的制高點，更有可能在新一輪的產業分工和財富版圖的切割中被分化。

上世紀，我國為發展高科技發展產業開始了以中關村為代表的國家高新區建設，二十多年來，國家高 新區在發展科技發展、促進科技成果轉化方面取得了重大的成就，已成為推動中國科技創新和區域發展的強大引擎。2010年，國家高新區共創造全國11.5% 的工業增加值、8%的GDP和16.8%的出口創匯，但國家高新區萬元能源消耗平均只占全國一半。2010年國家高新區營業總收入、工業總產值、實現利 潤、上繳稅收、出口創匯與“十五”末相比分別增長了182.4%、111.6%、207.5%和21.8%。以中關村為例，2010年中關村企業總收入達 到1.6萬億，全國高新區的總收入是10萬億左右，而中關村就占全國園區總收入的1/6左右，同比增長22.6%，對北京經濟增長的貢獻率達到 23.5%，可以看出以國家高新區為代表的科技園區的開發建設和運營服務是我國推動科技創新戰略的重大舉措。

北科建集團是北京市政府為落實國務院加快中關村園區建設批復的大型企業，北科建始 終堅持以服務區域經濟、助推產業升級、加速科技轉換、提高社會效益為使命，成功的開發了中關村商務核心區，中關村軟件園、中關村生命科學園等高科技園區，吸引了微軟、IBM、普天、甲骨文、百度、博傲芯片等4000多家大型企業總部和高新技術區企業落戶在我們園區。園區累計獲得國家自主知識產權和國內外專 利5000多項，中關村商務核心區成為國家自主創新示范核心區的典范，僅2010年就創造產值2600多億，上繳稅收160多億，軟件園是首批國家軟件出 口基地和產業基地，生命科學園被命名為國家生物產業醫藥基地，兩個園區有上市公司27家，其中漢王科技、廣連達、碧水園等12家企業都是入主我們園區后通 過支持不斷壯大，分別在國內外上市。目前有上市企業224家，僅次于美國第一大科技園區硅谷。

通過十多年的實踐與研究，北科建積累了園區開發的經驗，形成了強大的品牌影響力和先進的規劃理 念和持續的創新精神，培育了強大的資源整合能力，鍛煉了一支高素質的全產業鏈團隊，尤其是對高科技產業發展的規律有了比較深刻的認識，能夠切實把握高新技 術企業需求以及高新技術企業人員的需求，為提升園區的質量、推動科技企業發展平臺奠定了基礎。

進入“十二五”以來，北科建僅僅把握國家實施自主創新戰略和發展新興戰略產業的機遇，認真總結 了參與中關村開發建設的經驗，發揮了自身的資源稟賦，傳承創新，提出了全新的科技園區發展模式和科技地產的發展模式。科技地產是產業地產市場上的細分，以 房地產開發為手段，整合科技和產業資源要素，對接金融資本市場，著力為創新型和成長型企業提供開發研究的載體和產業增值服務，在科技地產的開發中房地產開 發已經退居為基礎和手段和支持的平臺，而產業聚集和產業發展成為主角。在開發中我們強調整合產業資源、服務資源、金融資源、政策資源，為企業提供全方位的 專業化服務，以加速企業的成長這一十八大強調的以構建以企業為主體、市場為導向、產學研相結合的創新體系是高度吻合的，因此科技地產開發模式已經超出了傳統房地產開發的范疇，是服務于技術創新，推動國家自主創新戰略和戰略新興產業發展的重要平臺，是國家自主創新體系的重要組成部分。

北科建集團的科技地產模式更加注重結合企業的實際需求，尤其強調園區的硬環境和軟環境的同步建 設，從硬環境的研發載體來看，園區按照環境清新優美、配套設施完善、產業高度聚集、自主創新活躍的標準進行高品質的建設，產品涵蓋了孵化器、研發樓、辦公 樓、商務酒店、配套宿舍、教育培訓等多種業態，可從不同程度和不同階段為企業提供研發和綜合服務。高新技術企業對于物理空間和品質要求越來越高，大多數出 語成章期的企業既需要辦公廠房、實驗室等相對獨立的空間，同時又不愿意離開創業地和智力密集區，因此載體設計需要多元化。同時要完善社區的配套服務和做好 他們的生活配套。從軟件環境看，園區圍繞著產業發展的資本、技術、人才和市場四大要素，構建了產、政、學、研、介、貿、媒等八大平臺，為入園企業提供支 持，使企業能夠更加專注于自身的發展。

北科建科技地產模式有兩類產品，科技新城和專業化的科技園區都強調在園區的建設上突出多業態，滿足不同階段企業的發展需求，而且強調專業化，全

方位為企業降低創新創業成本，加速企業的發展。目前，我們正在按照科技地產的模式全力打造嘉興支付城，同 時在無錫正在建設無錫中關村軟件園的太湖分園和青島藍色生物產業園兩個高端專業園區，總投資達到250億，總建筑面積在400萬平方米。

科技新城遵循著以城帶業、以業興城，宜居宜業，包括產業研發區、商務功能區和住宅區，囊括了孵化器、研發樓、廠辦一體化、寫字樓、星級酒店、餐飲街、購物中心、住宅等八種業態，為不同成長階段的高新技術企業提供最適合的研發和載體，和最舒適的工作生活和配套環境。

嘉興智富城總投資約100億，總建筑面積150萬平方米，以高新技術產業和現代服務業為主導產 業，以產業研發為核心，把商務功能區、生態住宅區有機融合，是集科研研發、企業總部基地、商務辦公、五星級酒店、時尚購物于一體的中心，預計實現產值 250億，實現就業5萬人。目前園區孵化器已經完成并交付使用，國家納米研究院等知名企業已經入駐，該項目不久前獲得精銳產業創新獎，也是產業創新獎設立 以后第一個獲得這個獎項的產業地產項目。

長春北湖科技園占地60萬平方米，規劃面積約100萬平方米，總投資約50億人民幣，園區以生 物產業、先進的材料、電子信息為重點產業，著力打造集基礎研發、科技孵化和總部辦公為一體的國際高端科技園區，園區正式投入運營后，預計將吸引孵化創新型 企業和中小企業500余家，預計年產值將達到150個億，稅收達到15億，直接可以為兩萬人提供就業機會。園區將以環境清新優美、智力資源豐富成為長春高 新區重點支持的項目。

無錫中關村軟件太湖分園位于無錫國家物聯網產業示范新區，作為中關村軟件園在長三角地區的延 伸，太湖分園結合北京與無錫兩地在產業、市場、人才等方面的資源優勢，以軟件研發、服務外包、物聯網信息服務、創新創意為主導，同時輔以中小企業的孵化、軟件人才培訓、中介服務、投資融資等服務，打造以高端、低碳、環保、生態為特色的國際化綜合生態高科技園區。園區建成后，預計吸引入駐企業500余家，實 現年均產值200億，上交稅收18億，將吸引4萬名創新創業人才入駐我們的園區。

青島藍色生物產業園，位于青島未來第三代新城核心區，總建筑面積195萬平方米，以海洋生物、醫藥為主導產業，重點吸引國家基礎醫藥、小分子藥物、蛋白質藥物、海洋生物藥物、檢測檢驗及生物制劑等方面的國內外研究機構和著名企業入駐我們的園區，園 區建有12萬平方米的生物醫藥孵化器，主要用于孵化生物技術及生物醫藥企業，可以為這些科研單位提供研究的場所。園區建成后預計提供3萬個崗位，每年預計 收入可達100億人民幣。

當前，在中國城鎮化的大背景下，北科建集團正 在研究和謀劃第三代科技園區，我們認為由園到城實現產業功能的充分融合，是未來產業地產發展的必然趨勢，傳統的新城開發模式就是以公共交通為導向的城市規 劃，強調政府指令性的資源分配，通過外生力量改變資源配置，實現人口與產業的發展，這種模式缺乏強大的產業支撐，使城市缺乏了產業功能。我們目前正在著力 打造的科技新城強調的是先業后城的發展模式，通過產業聚集實現人口聚集和經濟發展，實

現新城的崛起。科技興城本質是里獨立于城市形態，在其內部產業、居 住、商業、休閑、教育、社區管理等功能共同共生。不僅強調產業功能與城市功能融合，而且強調通過運營物聯網和云計算實現智能化的城市管理，成為經濟發展和 商務文化的中心區。

朋友們，一枝獨秀不是春，百花齊放春滿園，我們希望有更多的房地產企業從事到產業地產的發展，尤其是科技地產的發展建設中來，打造出更多的科技創新的平臺，讓我們自覺的成為區域經濟的推動者，國家自主創新戰略的實踐者。北科建集團愿與各位朋友一起落實創新驅動戰略，鑄基創新平臺，加快科技創新的發展，為搶抓第三次產業下的中國機遇貢獻我們的力量。

文章鏈接：http://blog.sina.com.cn/beikejian01 http://house.focus.cn/ztdir/2011bkj/ http://beikejianjituan.blog.tianya.cn

第四篇：北科建集團總經理郭瑩輝在科博會頒獎儀式上的主題演講 創新驅動下的科技地產發展趨勢

北科建集團總經理郭瑩輝在科博會頒獎儀式上的主題演講

創新驅動下的科技地產發展趨勢

http://www.tmdps.cn 2011年05月18日 18:49 新浪財經

尊敬的各位領導、各位來賓，女士們、先生們：

大家晚上好。首先，熱烈祝賀北京科博會中關村創新論壇成功舉辦！科技引領未來，創新驅動中國。20多年來，以中關村為代表的69個國家高新區，以高新技術產業集聚和發展為己任，為國家經濟建設乃至國際競爭力提升做出了卓越貢獻，其模式成為發展中國家的學習楷模，成就全球矚目！中關村，集聚的不僅僅是高新技術產業，還凝聚著拼搏進取、自強不息的民族精神！

北科建集團作為北京市政府成立的科技園區開發主體，有幸成為中關村區域發展的建設者和見證人。下面，我結合北科建集團的經驗總結，從行業角度，就科技園區的發展趨勢談些思考。主要和大家交流三個方面的話題：

首先，我們分析下北科建集團開發園區的核心優勢

十多年來，北科建集團投資220多億元，開發了14平方公里的科技園區，成功開發了中關村核心商務區、中關村軟件園、中關村生命科學園、北京大興生物醫藥產業基地等重要的城市功能區和高科技園區，推動區域工業總產值達到3500億元；獲得自主知識產權和專利5000多項；承擔863、973等國家級項目數百項，為北京市區域發展和科技創新作出了一定的貢獻，也形成了自己的獨特的核心競爭優勢。主要是四個方面：一是突出的品牌影響力。北科建開發了中關村，中關村也成就了北科建，造就了北科建集團很好的品牌知名度。二是強大的資源整合能力。科技園區的重點是營造企業創新發展的軟、硬件環境，這也鍛煉了北科建集團強大的科技資源、金融資源及配套服務資源整合能力。三是先進的規劃理念和持續創新精神。科技園區涉及多種業態，要妥善解決各種業態、產品間的矛盾和沖突，必須要有先進的規劃理念，不斷實現理念創新、產品創新和經營模式創新。四是多業態、全產業鏈開發團隊。北科建集團培育了一支從土地一級開發，多業態開發、直至物業經營的多業態、全產業鏈的綜合業務操作團隊。這些是我們的核心優勢，也是一個成功的科技園區開發企業必備的素質和能力要求。

縱觀我國高新區20多年發展歷史，雖然取得巨大成就，但高新區開發也還有值得進一步商榷的地方：比如，科技園區的功能定位和發展方向應該更加精準，產業的聚集聚變效應還有待提高，孵化器的孵化效果應該更加高效、園區開發的市場化程度有待進一步加強，科技創新的服務和支撐體系還可以進一步完善等。

當前，在國家轉方式、調結構的大背景下，如何使高新區發展的更有質量

和生命力，真正成為建設國家自主創新體系和發展戰略性新興產業的載體？我這里提出一個觀點和一個建議，供大家批評指正：

一個觀點是，我們認為，科技地產開發模式是我國高新區投資開發模式的重要補充。

大家知道，在高新區的開發中，一般有四種類型的開發主體：一類是政府的開發公司；第二類是大的企業集團，主要是引進自己主業的上下游相關企業；第三類是政府和企業合作開發；第四類是純市場化企業。

北科建集團作為純市場化園區開發企業，秉承“社會效益為首，經濟效益為本”的經營理念，提出了“科技地產”開發模式，這種開發模式也許是我國高新區發展的一種有益補充。

科技地產，就是以創新型和成長型企業為客戶群，按照市場經濟規律和房地產開發手段，通過專業化運營，實現高新技術產業集聚。“科技”是服務對象，“地產”是支撐平臺。

北科建集團科技地產開發模式是“政府主導、統一規劃、市場化運作”。它強調的是政府的主導作用和開發商市場化功能，追求的是政府、開發商、科技企業三方的訴求實現和利益均衡。政府和開發商之間首先是管理與被管理關系。政府通過關鍵環節的把控和監督，能夠保證科技園區的建設標準，招商質量和服務品質，減少了財政投入和風險，實現了產業結構的調整和升級，在土地高效利用、就業、稅收等方面也獲得更多的回報；開發商作為市場主體，要在滿足政府要求的前提下，只有自律誠信，最大限度發揮市場的產業資源整合功能，才能獲取綜合的合理利益。科技企業通過園區完善的硬件和軟件環境，能夠實現快速成長。

北科建的科技地產的運營有三個特點：一是產業為主進行綜合開發。北科建集團借鑒世界城市開發先進的規劃理念，以產業主導，使產業、商務、居住、休閑有機融合于一體，是包含多種業態的綜合性房地產開發。這也需要政府在城市住宅開發和產業園區建設上，對土地資源進行統籌配臵；二是有清晰的開發理念和標準。我們的科技地產業務包含科技新城和高端科技園區兩種產品類型，前者是產業研發區、商務功能區和配套住宅區三種功能的集成，遵循“以城帶業，以業興城，宜居宜業，和諧發展”的項目理念，打造產業化城市。北科建集團的嘉興長三角創新園就是科技新城的樣板。高端科技園區往往是專業化的，如我們的青島藍色生物醫藥產業園，無錫中關村軟件園太湖分園，遵循“環境清新優美，配套功能完善，產業高度集聚，自主創新活躍”的標準來開發運營。三是獨特的商業模式。這幾年來，北科建集團致力于建立“以科技地產為龍頭，住宅地產和商業地產戰略協調的”業務架構。科技地產開發中，謀求園區“硬環境”和“軟環境”同步建設，通過項目策劃、土地開發、物業經營、產業服務、物業出售等多個環節來豐富盈利。

科技地產開發也要求企業必須有高度的社會責任感。北科建集團已經把“服務區域經濟，助推產業升級，加速科技轉化，提升社會貢獻”作為企業的崇高使命，堅守科技地產開發模式，在房地產細分市場上力求走出一條既服務國家戰略，又能夠使企業可持續發展的道路。

一個建議是，希望國家相關管理部門能夠多角度支持科技地產行業的發展。在當前房地產市場持續調控的大環境下，住宅地產開發商陸續轉戰商業地產、旅游地產，但是鮮見規模性介入工業地產，尤其是科技地產。目前，在我國高新區開發中仍然只有少量市場化園區開發企業，比如張江高科、北科建集

團在行業里持續活躍。這種現象應該引起科技和房地產主管部門的關注。

科技地產開發模式雖然是大趨勢，但是在實際中也面臨著巨大的挑戰。首先是科技地產開發需要持續的創新精神。科技地產開發是集國家產業戰略、區域經濟戰略、城市總體規劃、企業發展目標等多重訴求于一體的復合經營模式，成功運營的難度極大，需要不斷跟蹤國際國內科技進步，研究高新技術企業的需求，以及人民生活品質和工作、生活方式的變化，進行不斷創新。也需要社會各界，包括項目所在地政府、產業界、金融界的廣泛認同和鼎力支持。

其次是科技地產行業的發展還需要國家政策層面的大力扶持。我們知道，科技地產往往是大規模成片開發，項目業態多，涉及工業用地、商業用地、住宅用地等多種性質土地，希望能夠統一規劃設計，總體供應土地。但是，按照現行土地分類出讓政策限制，以及各個城市土地指標受限分期供應的實際情況，使開發商在土地獲取方面往往承受極大的風險。希望國家能夠考慮科技地產行業的實際情況，允許科技地產項目的用地進行“捆綁”出讓，以調動開發商的積極性。

再比如財政金融方面，科技地產投資周期長，資金占用壓力大，政府是否可以考慮對科技地產項目放松貸款限制，是否可以允許地方政府對開發商進行合理、合法的政策性補貼；在稅收上，開發商是否可以享受高科技企業在稅收上的優惠政策等等。總之，科技地產作為一個利國利民的新興行業，還需要各方面給予大力支持，促進這個行業更好更快地發展。

最后，我們衷心地希望更多有資本實力、有社會責任感、有創新精神的企業加入到科技地產行業中來，加快推動我國的自主創新戰略的實施和戰略性新

興產業的快速發展，為實現中華民族的偉大復興做出我們應有的貢獻。謝謝大家!

第五篇：以科技創新教育為特色多維度實施素質教育

以科技創新教育為特色多維度實施素質教育

蘇州市第一中學校分校

我校是首批江蘇省青少年科技教育特色學校，自1998年以來，我校把科技創新創新和學科教育實踐工作作為全面實施素質教育，全面提高學生素質的重要任務來抓。以培養探究型學生、創設探究型課程、造就探究型教師為科技創新教育的三大渠道。注重課堂教學、課外活動和社會實踐多維實踐為載體。伴隨著信息技術科學發展與新課程改革，積極、穩步地開展新課程改革、研究性學習和綜合實踐創新活動，持續推進信息技術與學科課程的整合；青少年科技創新活動，弘揚科學精神，傳播科學思想和科學方法，將現代科學技術知識引入學校教育教學活動中，加強團隊合作，培養學生“動手、動腦、學會創造”的創新精神和實踐動手能力，全面提高學生的綜合素質。參與科技創新和學科競賽并不純粹是為了獲獎，更是為了提高學生創新能力，進行學科交叉，培養學生的團隊精神、科學的興趣、態度和合作競爭能力。宗旨是：向中學生普及科學知識，激發他們學習科學的興趣和積極性，為他們提供相互交流以及學習的機會；學科競賽屬于課外活動，堅持學有余力、有興趣的學生自愿參加的原則。科技創新活動則堅持點與面普及的形式。兩者都是在教師指導下學生研究性學習的重要方式。我們注重以學生為本，提倡知識、能力、素質并重和增強創新能力的理念。提出了以培養和發展學生綜合素質和實踐能力為目標，以創新教育為重點，以開展學生科技創新活動和推進各類學科競賽為抓手，拓展和深化實踐教育教學改革的思路。將一切有目的有計劃地促進學生知識增進、能力提高、素質養成的活動，都看作是課程；充分發揮指導教師、家長、學生和社會的參與積極性。學生參與的競賽種類涵蓋了數學、物理、化學、生物、英語、科學幻想繪畫、電子技師、信息技術、機器人、學科論文、等各級各類學科賽事，在各類國際國內的科技活動和學科競賽中取得了優異的成績，成效顯著。構成了學校素質教育教學體系中一個非常重要的組成部分。我校開展科技創新和學科實踐教育方面主要體現在以下方面：

一、切實加強領導，擺上位置，到位措施，真抓實做。表現在“三個注重”上：

1、注重把科技創新教育工作擺在提升學校文化品位的重要位置，作為創新素質教育和推進新課程建設的一項重要工作來抓。

2、注重加強組織領導。

3、注重條件和硬件的投入，積極從人員、經費上予以支持，從時間上予以保障。校領導一貫對科技創新教育工作十分重視，將其正式納入學校教育整體規劃；科技創新教育工作指導思想明確，將“動手動腦學會創造”全面提高學生素質，作為宗旨。由校長擔任“科技教育領導小組”組長，具體工作由一名副校長負責。教導處副主任負責具體工作的策劃和實施，對每一項科技活動都做到有組織、有計劃、有實施方案，每一層次、每一環節有責任人、有活動情況總結，這樣保證了每一項教育活動能在全體師生中廣泛而深入地開展，保證了質量和效果。學校有科技專職教師、兼職科技輔導員隊伍，負責科技教育和科技活動，對教練員、參加比賽的學生需外出培訓的給予大力支持，基本形成了黨支部、校長指揮，科

技領導小組領唱，部門聯動，社區配合大合唱的科技普及教育的新格局。

二、立足普及，扎根課改，將科技創新教育納入學校課程體系。把科技創新教育全面地由課外向課內各學科滲透，力爭最大限度地使學科教學之內與科技教育之外緊密結合，形成有機統一，完美和諧的科技、文化、品格的教育觀。我們在所有的必修課程中滲透科技創新教育，并增大在選修課和活動課中科技創新教育的含量，把活動課程和研究性學習編入學校課程體系，編進課表。在具體的操作上，校內科技教育活動的開展主要通過兩條線進行:一條線是通過學科組組織，主要在活動課、研究性學習時間進行活動，各組除開設科普性活動小組外，還根據各級教育部門和科技協會組織的常規競賽項目開設專題小組有針對性進行輔導，逐步形成了學科教育、心理健康教育、信息技術教育、國防教育、環境保護、科技制作與小發明、“機器人”、勞動技術與科技教育、中學生電子技師等校本課程體系。體現了新課程改革以學生為主體，激發學生興趣，課程整合，培養學生動手動腦學會創造的精神。另一條線是通過班級、團隊、升旗儀式集會的活動時間組織科技活動，進行科技創新教育。

三、目標分層，措施得力，積極開展分層遞進多元互動的科技教育實踐活動。學生科技活動參與面廣、普及率高。活動課程面向廣大學生，通過廣泛參與科技活動，豐富學生的學習生活，讓學生在活動中感受科技的力量。我校要求每位教師都能獨立開展活動課程，自己選題，現場招生，組織活動。每年開設的活動課程有23個小組，任課教師可以按各年級學生的特點，自編講儀或有目的選擇活動教材，認真備課、上課，組織實施好興趣組的活動。初一和初二年級，學生，100%都參加學校組織的實踐活動課。青少年科技教育的對象做到了由少數、個別學生，擴大到全體學生。在落實活動小組、人數、活動地點、輔導教師、開設的課程（內容）等方面都制定了一系列的管理制度，做到“五個”落實，即指導老師落實、計劃落實、組員落實、時間落實、地點落實。

四、增大資金投入，加強硬件建設。學校在經費方面給予了大力支持，使各項科技活動得以順利進行，活動質量不斷提高。學校投入大量的資金作為購置科技教育的硬件設備及津貼、獎勵之用。包括①增添購置科技教育設備、光碟、軟件、書籍等②組織學生外出參觀或競賽④獎勵學科獲獎的學生、教師⑤請專家到校作報告⑥輔導教師培訓費等，投入科技普及教育資金約68520元。目前，我校擁有多功能專用室3間，有一流的教學設備；并且設置了科技活動室和專用科技教室，用于科技教育和活動的場所建筑面積約513平方米，成為展示學生獲獎的科技作品，學生進行科技宣傳、科技交流、科技小競賽的活動場地。

五、普及與提高相結合，形式多樣、生動活潑，寓科技教育于活動之中。舉辦 “紅五月”校園藝術與科技文化節活動。每年的五月中旬，學校開展了為期一周的校園藝術與科技文化節活動。做到項目落實、人員落實、質量落實、安全落實。學校把搞好校園藝術與科技文化節活動，是提高學生科學素質，培養創新精神和實踐能力，樹立學校的良好形象，素質教育成果的大展示。內容豐富，場面熱烈。內容有，植物貼畫、電腦作品、網頁制作競賽、地理、環保、礦石與昆蟲標本制作、科普小報、現代科學幻想繪畫、科技小發明，科學小論文、電腦“機器人”、學生各類作品展示、社會綜合實踐、課外興趣小組、史地生野外綜合考察活動成果展。活動場所遍及整個校園，師生們積極參與。這些項目結合學科特點，展示科學原理，聯系當前實際，形式活潑、內涵豐富，不僅傳播了科學知識，更重要的極大地提高了同學們探究科學的欲望，對學生科學精神的培養和實踐能力的提高有很大幫助。進一步激發了同學們學科學、愛科學、用科學的熱情和強烈的求知欲。

認真組織“科普活動周”。活動期間組織各班開展讀一本科技書，召開“科技”為主題的班會等活動，收效好。各班黑板報在科技節出科技專刊，校科技之窗經常介紹科技新成就等。在多媒體教室放科普影視片等。積極開科普講座、組織參觀科普展覽，學生科學素質有較大提高。我們還組織了“讀科普書籍”活動。學校推薦科普課外讀物目錄，讓學生在暑期閱讀，開學后召開“讀科普書體會交流”專題班會，推薦優秀讀書積極分子，全校進行總結；對在活動中表現突出的班級、個人進行表彰獎勵。通過學習交流，讓學生更熱愛科學、學習科學、鉆研科學，進一步提高科學素養。今年我們還有計劃地組織和輔導學生參加了“全國青少年科技創新大賽”，內容包括科技小發明、小創造、科技小論文、創新方案設計、科幻漫畫四方面，選送參賽的作品數量多，獲獎率高。通過科學實踐與探索活動來培養學生的創新精神是最佳途徑。動手是學生最喜歡的活動，初中生的思維方式以具體形象思維為主，因此在進行科學教育時，避免成人化，我們以豐富多彩的活動為主；以教師指導，讓學生主動自由操作為主；使學生去發現、去積累生動具體的科學經驗，體驗成功的歡樂，讓學生在活動中學科學，在探索實踐中學科學。

六、創造條件、培訓師資，努力提高科技輔導員的水平。

我校一向重視培養科技輔導員，撥出款項讓各科輔導教師購買有關書籍、VCD學習資料等，并積極參加全國、省、市科技創新大賽教練員、裁判員師資培訓，組織教師參加各類課題研究，取得了一定的成果。學校動員教師積極參加繼續教育學習，使科技輔導員的綜合素質得到不斷提高，我校現有專職科技輔導教師一人，兼職科技輔導教師三人，在輔導學生參加各項競賽中，屢次獲獎。我校多位老師被評為省、市先進科技輔導員；一批教師撰寫的科技教育論文、教學設計等多次榮獲全國、省和市的獎勵。

七、堅持能力培養、注重特色。

1、重實踐，培養扎實的基本技能。

2、善用腦，培養良好的思維力。

3、探規律，培養觀察、分析和解決問題的能力。

4、會聯想，培養大膽創新的想象力。創意來源于對問題的思考以及實踐。因此，要求學生多觀察生活，多發現問題，多問一個為什么,憑借想象，走進奇妙的新天地。

5、指方向，培養積極向上的自主探究的能力。鼓勵學生在網上學習一些課外的科學技術和知識，既調動了學生的積極性，活躍了思維，又培養學生良好的自

學能力。學生知識增長了，見識開闊了，自信心也隨之增強，興趣就更濃了。

6、揚特長，培養合作能力。要深入持久地開展好科技創新教育工作，必須有先進的辦學理念的指引，有一支愿意獻身科創教育工作、老師愛崗敬業、富有創造熱情的高素質科創教育工作隊伍，還必須激活學生的創造熱情，引導學生，不斷激發學生的創造熱情。同時科創教育活動的組織要有明確的計劃性，時間安排要科學，責任、目標要明確，培養和樹立科技創作“小小科學家”，宣傳典型學生及科技創作典型事跡，讓事例引導、激發學生熱情，教會學生創造的方法。

八、積極參加各類科技創新和學科教育教學活動，科技創新教育教學成果喜人

多年來，我校按照各級教育部門和科技協會的工作布置，有計劃、有目的地開展科技教育及普及的活動。由于注重實效，取得了可喜的成績。我校參加的由江蘇省青少年科技教育協會和江蘇省教育科學研究院現代教育技術研究所組織的《現代教育技術在教學中的最優化運用研究》課題研究，承擔了《現代教育技術在科技教育中的應用》和《現代教育技術在課堂中的應用》兩個子課題的研究。并參加了在揚中舉行的課題研討會。現在，這個課題的研究已取得了一些階段性的成果。我校的陳平老師參加了江蘇省教育科學研究院現代教育技術研究所舉辦的“2004年江蘇省教育科學研究方法培訓班”。

我們組織學生參加了由江蘇省科學技術協會青少年活動中心和江蘇省科技教育協會共同舉辦的江蘇省青少年電子技師認定活動及電子制作比賽。突出的是我校學生代表江蘇省參加的第四屆中國青少年電腦機器人競賽。我校參加了本屆“機器人”爬樓梯和FLL機器人工程挑戰賽兩個項目的競賽，兩個項目分別榮獲三等獎，并榮獲團體銀獎。僅在江蘇省第十五屆青少年科技創新大賽上，我校同學的發明作品共獲9個獎項，并有兩個項目被省里推薦參加了在上海舉行的第五屆中國發明展覽會，獲得了一項金獎和光華青少年科技發明獎。我校是省發明協會的會員。2000年到2006年8月共榮獲各級各類獎項401項之多。