第一篇：恒大、碧桂園、萬科、保利、融創2018年戰略調整、拿地策略與核心融資整理!

恒大、碧桂園、萬科、保利、融創2018年戰略調整、拿地

策略與核心融資整理!2018年以來，房地產行業正式進入下半場，受房地產市場調控和金融緊縮政策（去杠桿）的影響，房地產行業已漸入微利時代，除了普遍面臨的融資難和融資成本高的問題，不少中小開發商已開始掙扎在生死邊緣，大房企在本輪調控下的戰略轉型也愈發明顯（尤其是教育、大健康、醫療、養老、智慧社區方向）。總體來說，中國房地產已開始往運營端轉型，并已正式進入?大魚吃小魚?的時代。

為使讀者對當前房地產企業面臨的核心問題及戰略和業務調整方向有個清晰的認識，筆者對各地產公司的年報內容以及從公開渠道查詢到的地產前50強的相關信息進行了整理，同時結合自身的從業經歷對上述問題進行了相關分析，希望能給讀者帶來一些有益的啟示。

一、恒大集團

在金融去杠桿的背景下，恒大從2017年就開始向?低負債、低杠桿、低成本、高周轉的‘三低一高’發展模式轉變?，但是由于政府對地產政策的收緊，恒大與其他大地產公司一樣，目前主要面臨融資成本上升和高周轉發展模式變難的問題。資金成本上升方面，拿地或項目并購的融資成本目前都已不低，商票融資成本更高。值得注意的是，目前市場上資金非常緊張，有資金的基本不愿意做地產的純信用融資，主要還是因為投資者認為政策變動太大。而即使是在下半年或明年，在開發商能拿出來的土地和項目抵押有限的前提下，融資也只會越來越難。

在高周轉發展模式變難的問題上，比如一個是一二線城市項目前期遺留問題不好推進，特別是如拆遷、土地變性、調規等周期很長的環節；第二個是三四線城市的銷售和去化問題。受棚改貨幣化安置政策收縮的影響，恒大、碧桂園、中梁等許多布局了三、四、五線城市發展的地產公司都受到了較大的市場影響。

從策略上看，恒大今年明顯加強了營銷力度，集中解決去化問題，另外主要靠內部管理工具，投資拿地前期協調各種事項，各部門工作前置，計劃倒排，強化考核，按照壓縮的時間節點等方式提高項目周轉。值得注意的是，以恒大收縮深圳城市更新項目的投資為例，很多開發商都因更新政策的收縮和地產調控放慢了深圳城市更新項目投資的腳步。

（一）戰略調整

針對上述問題，恒大主要實施了以下的戰略調整：

一是著力降低負債、改善資本架構：引入戰投、增加盈利及控制費率等，改善境外債務結構、延長債務期限、降低債務成本；

二是優化項目城市項目布局、補充優質土地：從?規模型?向?規模+效益?轉變，同時更加注重增長效益和質量，并側重增加一些三線城市優質土地的儲備；

三是提高三四線城市的項目準入標準，如離市政府或商業中心有一定要求（如根據城市GDP和人口不同，一般在3-5公里，特色小鎮項目可以遠些）、城市的常住人員規模要求、項目總貨值要求等； 四是進一步加強多元化的產業布局，積極探索高科技產業，并逐漸形成以民生地產為基礎，文化旅游、健康養生為兩翼，以高科技產業為龍頭的產業格局。目前恒大主要有五個板塊：恒大地產、恒大健康、恒大旅游、恒大金融、恒大高科農業。

恒大健康：目前主要做健康地產（全國拿地，與恒大地產是完全獨立的板塊），比如建設養生谷，實行會員制，周邊配備三大硬件服務：醫聯體，整合國際水平專科醫院、恒大的恒和醫院和全球醫學轉化平臺等資源；醫養綜合體，包括四大園（頤養園、長樂園、親子園和養老院）；健康空間，包括智能家居系統、家庭醫療智能機器人。恒大健康的發展方向也已確定為全方位人性化社區健康及物業服務。恒大旅游：主要是開發文旅項目。

恒大金融：恒大入股銀行、信托、金交所，以及設立恒大金服、恒大人壽保險。其中恒大人壽主要投資商業、健康、醫療類地產為主，根據公開信息查詢，其股東背景較為強大，因此對項目和收益的要求也比較高。

當然市場上很多業內人士會猜測，恒大人壽資金是否會直接投到恒大地產板塊和項目上，從政府監管角度，因涉及關聯交易，我們分析基本沒有可行性。

在戰略調整的實施方面，恒大和蘇寧的合作可圈可點。2018年6月，蘇寧控股集團旗下蘇寧易購與恒大地產簽署協議，雙方擬共同出資200億元，設立深圳市恒寧商業發展有限公司，主營業務僅從事蘇寧易購廣場的開發和運營，所有投資方向須為以開設蘇寧易購廣場為目的。此次蘇寧與恒大的合作，不僅能夠降低建設成本，加快廣場的建設；此外憑借蘇寧成熟的運營經驗也能夠保障廣場的運作與回報。未來隨著蘇寧易購廣場的運營成熟，其還可以運用輕資產的方式，如成熟物業的資產證券化、小股操盤等盤活資本，并使蘇寧易購廣場得以快速復制，擴大品牌影響，早日實現其線下的商業版圖。

（二）拿地策略

政策緊縮后，恒大開始優化項目的城市布局，尤其是補充優質土地布局，謹慎購地，但有側重地吸納了一批優質三線城市（如中山、無錫、溫州等）土地，其中三四線城市拿地金額占比超過了50%。以2017年為例，恒大購置的土地儲備226幅，均衡分別在上海、深圳、長沙、南京、成都、杭州、武漢、濟南、太原、重慶、鄭州、珠海、中山、無錫、溫州等一二線及三線城市。

（三）核心融資

發行供應鏈ABS，獲100億元儲架發行額度，基礎資產是恒大地產供應商應收賬款債券及其附屬擔保權益。除此之外，其他融資方式及融資產品主要面臨融資成本較高的問題。

二、碧桂園

受工程質量的影響，碧桂園尚需順利度過這個多事之秋。拋開這些問題，碧桂園目前遇到的問題在整個市場環境下仍非常具有代表性。一方面，棚改政策收緊后對三四線城市影響較大，碧桂園主要業務集中在三四線城市，官媒宣戰炒房對購房需求進行抑制后肯定會對碧桂園造成一定的影響。值得一提的是，碧桂園的項目跟棚改貸相關的比較多的區域主要集中在華東，其他區域受影響比較小。第二方面，高周轉的問題，這個讓碧桂園進入多事之秋的發展策略未來將面臨巨大挑戰。第三方面，負債率高企問題，不管媒體爭議的2017年的負債超過9000億是否屬實，但一旦銷售不佳，融資、償債肯定會面臨巨大壓力。

跟恒大不同的是，碧桂園高周轉的問題主要在于施工進度，比如一些區域所在地的政府管控越來越嚴格，導致影響施工進度。目前碧桂園已經調整了營銷定位，同時受到政府限價限貸限購限二手出售的影響，逐步放緩大規模開盤。根據目前市場行情的摸底，很多開發商在高周轉的問題上最大難題在于限價直接影響有效儲客（主要指的是剛性需求客戶）。

（一）戰略調整

碧桂園此次面臨的危機肯定會對其戰略定位造成一定的影響，調整也肯定勢在必行。

但碧桂園的戰略調整的步伐還是很值得稱道，一是暫停三四五線城市?全覆蓋?，不直接開發不操盤的合作項目，提高權益占比；在高周轉要求下，拿項目堅持兩個硬性標準：

1、快速推進（如按照一定壓縮周期內資金回正進行測算），2、資金投入回報率一般要求在8%或以上（一些城市要求，二線城市可適當放寬）。二是配售及發行零息可轉債，2018年1月17日碧桂園公告稱以每股17.13港元配售4.6億股，同時擬發行本金總額為 156 億港幣的一年期零息可轉換債券。

三是優化投資組合，捕捉市場需求，深化發展長租等業務。四是大力布局聯合辦公，如2018年4月，碧桂園與方糖小鎮合作了首個聯合辦公項目——碧桂園方糖小鎮普陀科技中心社區。

（二）拿地策略

簡單來說，碧桂園更加務實、審慎地補充優質土地，優化區位布局，三四線城市拿地金額占比后續可能逐步減輕，不過拿地區域有可能繼續集中在三四線及以下城市，如2017年年度報告顯示，三線城市占比21%，其它更低階城市占比高達65%。

（三）核心融資

1、發行2.5億美元于2023年到期的4.750%優先票據及6億美元于2025年到期的5.125%優先票據。

2、配股融資78.16億港元，另發行156億港元可換股債券。

3、成功發行?中聯前海開源-碧桂園租賃住房一號?租賃住房REITs，產品規模100億元。

4、發行?深圳市前海一方恒融商業保理有限公司作為原始權益人的?融元-方正證券-一方恒融碧桂園35-82期保理資產支持專項計劃?，產品總規模400億。

三、萬科 與恒大、碧桂園等所有地產公司面臨的問題一致，因地產融資渠道收緊，融資成本開始上升。萬科目前融資主要是集團與銀行、信托等金融機構進行總授信的方式進行融資。一線公司除了借助集團融資之外，會和廣深區域一些產業資本合作，但很少到市場上大肆融資。另外因為土地市場受限，目前集團、一線公司現金較為寬裕，一線城市項目的拿地融資成本還比較低，在行業中仍具備很大的競爭優勢。值得注意的是，萬科的地產銷售區域主要集中在一、二線城市，這些城市的房價高企，已經透支了未來的上漲空間，加上政府限價政策的實施（碧桂園處有相關分析），這些城市現在和未來上漲的預期都不是很高。

（一）戰略調整

萬科的戰略調整在行業中也頗具代表性，一是進入租賃住房、物流、商業、冰雪運動、教育、養老等行業（物業服務、商業地產、物流地產、長租公寓、養老地產和軌道物業等細分領域也已領跑）。二是萬科正在探索鄉村振興、文化藝術、健康、安全食品等領域。三是萬科的戰略目標上已經明確定位并堅定地往?美好生活的服務商?（城市配套服務商）方向執行。

（二）拿地策略

萬科目前在重點優化項目的城市布局、補充優質土地布局并謹慎購地，但有側重地吸納了一批優質三線城市土地，拿地區域主要集中于二線城市及長三角、中西部重點城市。

（三）核心融資 1、6月份，2018年第一期超短期融資券，發行金額20億；

2、發行2018年度第二期超短期融資券，發行金額為20億元，利率為4.25%； 3、7月份，發行了2018年度第3期超短期融資券，發行金額為30億元，票面利率為3.58%； 4、7月份，發行?易方達資產-萬科萬村租賃住房一號（1-5期）資產支持專項計劃?成功獲得深圳證券交易所批復，總規模50億。

四、保利地產

保利的核心業務集中在一、二線城市（2017年銷售占比達82%），當前國家對一二線城市房地產市場調控趨嚴，同時一二線城市房價高漲已透支未來的上漲空間。在此背景下，保利已開始以多元化方式獲取土地，并保持較高的拿地力度，同時加快二三線城市布局（2018年5月獲得的土地位于東莞、溫州、秦皇島、長春、贛州、昆明等城市），同時繼續推進全國化進程。

（一）拿地策略

前文提到，保利在拿地層面逐步向恒大、碧桂園學習，并形成了公開市場招拍掛、舊城改造、合作開發、并購整合等多元化土地拓展能力（2018年5月獲得的9個項目中，有6個是通過合作取得的，3個是通過招拍掛獲得）。值得一提的是，保利目前拿地方面對項目的收益率要求較高，拿地主要集中在一二線城市，同時也加快了二三線城市布局，從2018年5月至6月份的拿地區域來看，主要分布在廣州、上海、杭州、武漢、東莞、溫州、秦皇島、長春、贛州、昆明等城市。

（二）核心融資 1、3月份，中聯前海開源-保利地產租賃住房一號一期資產支持專項計劃，總規模50億，發行利率5.5%。全國首單。2、5月份，發行2018年度第二期中期票據，規模為20億元，5年到期，利率為4.88%。

五、融創中國

進入2018年以來，融創因融資規模增加導致利息支出較快增長，費用化利息由2016年度的31.9億元增加到2017年度的52.6億元；目前集團不再從資金上支持各區域公司的單個項目融資，更多需要區域公司和項目公司自行解決融資問題。對融創而言，目前一二線城市的區域公司最大的難題是拿地融資，三四線城市區域公司的最大難題是銷售和去化問題，基于融資難的困境，今年融創各區域拿地數量有一定限制，且目前也會采取類似合作開發等方式作為拓展項目的渠道之一。值得一提的是，融創?踩雷?樂視相關公司導致了融創的投資損失（按權益法入賬錄得投資損失44.8億元），目前融創負債率不低，利率風險也較大，從2017年披露的信息來看融創并無通過掉期對沖利率風險。受上述影響，融創目前仍然不受很多金融機構看重。

（一）戰略調整

融創針對上述面臨的問題在戰略方面主要進行了以下調整：一是優化公司債務結構（2018年4月發行11億美元優先票據）；二是從消費升級和美好生活的投資方向出發，從2017年到2018年，重點投資文旅、醫療、產業等領域，且各區域設置相關產業和商管部門，以實現文旅、商管、產業是一體化發展。

（二）拿地策略

主要有招拍掛、并購、合作，不過整體放慢收并購步伐，對項目獲取嚴管控，其中凈利率低于12%不考慮，另外在一二線城市拿地金額占比超過80%，拿地區域亦集中在一線、二線及環二線城市，從2017年度拿地區域來看，獲得的115塊地全都位于上述區域。

（三）核心融資

設立200億元存量資產并購基金。

第二篇：中海、綠地、綠城、華夏幸福2018戰略調整與拿地策略整理!

中海、綠地、綠城、華夏幸福2018戰略調整與拿地策略整理！

土地情報2018-08-20

目錄

六、中海地產

七、綠地控股

八、綠城中國

九、華夏幸福

十、華潤置地

筆者按：

2018年以來，房地產行業正式進入下半場，受房地產市場調控和金融緊縮政策（去杠桿）的影響，房地產行業已漸入微利時代，除了普遍面臨的融資難和融資成本高的問題，不少中小開發商已開始掙扎在生死邊緣，大房企在本輪調控下的戰略轉型也愈發明顯（尤其是教育、大健康、醫療、養老、智慧社區方向）。總體來說，中國房地產已開始往運營端轉型，并已正式進入“大魚吃小魚”的時代。為使讀者對當前房地產企業面臨的核心問題及戰略和業務調整方向有個清晰的認識，筆者對各地產公司的年報內容以及從公開渠道查詢到的地產前50強的相關信息進行了整理，同時結合自身的從業經歷對上述問題進行了相關分析，希望能給讀者帶來一些有益的啟示。

接前文：《西政資本：地產前50強2018年戰略調整、拿地策略與核心融資整理

（一）—恒大、碧桂園、萬科、保利、融創篇》

六、中海地產 中海地產在2017年年報中表示將加大一二線城市棚戶區、城市更新等非公開市場土地投資力度，多元化增加土地儲備，不過在當前國家棚改貨幣化收縮政策下將影響這一進程的實施。總體來說，中海地產的風格相對“保守”。公開報道顯示，其負債率只有20%，其杠桿利用得相對較少，發展以“穩”為主，以利潤取勝而非規模。但是，依靠控制各項成本以增加利潤可能會對公司發展產生一定的影響。

（一）戰略調整

盡管大環境的融資形勢非常嚴峻，但中海當前的流動性非常充足，融資成本目前也基本能控制在年化6%左右，在戰略發展方面，一是著力“好中求快、穩中求快”，銷售策略和節奏更為進取；二是加速拓展一線及二線城市都市圈，高效吸納土地儲備，且重點布局商辦板塊，主要是大力開發聯合辦公和長租公寓領域；推出股權激勵計劃，并主要面向公司逾400余名中高級管理人員以及技術骨干等；四是制定2018年業績增長目標，追求“又好又快”的發展目標。

（二）拿地策略

主抓并購、招拍掛、合作模式，在一二線城市拿地金額占比超過80%，拿地區域分布較廣，如2018年6月拿到了烏魯木齊、福州、長春、天津和濟南共5塊土地。

七、綠地控股

與前幾家大地產公司面臨的發展問題類似，綠地遭遇了多元化困局，2017年綠地多元化業務中的建筑、汽車、商品銷售、能源方向的毛利率僅分別為3.75%、3.98%、1.38%和1.67%，使整體毛利率大幅拉低至14.34%。綠地進入2018年以來負債率較高，利息支出大，按8%的融資成本計算，每年的利息支出就高達400億元。根據公開報道，近期綠地重慶、上海、成都、西安，鄭州、武漢等多地項目亦爆出存在質量問題。盡管綠地有境內外融資雙方管道，但政策收緊，融資渠道受限，在高負債率的背景下，融資成本可能將進一步上升。

（一）戰略調整

綠地在2018年的戰略調整有目共睹，主要體現在如下幾方面：

一是在內部培養8家300億以上的區域公司，成為2018年4000億目標的重要基礎，在原有的小鎮、大盤、超高層項目外，增加短平快項目，加快周轉率。二是依托房地產主業優勢，啟動“地產＋”的新一輪布局，積極發展大基建、大金融、大消費等產業集群，為公司發揮協同效應、平衡經濟波動、實現持續增長，2018重點布局養老和文旅項目，如“雄安綠地雙創中心”、山東膠東半島布局千畝康養小鎮、雪萊小鎮，“地產＋科技及綜合產業”之新動能產城融合，包括會展經濟園、科技先行谷、生活示范區等三大園區，如中國濟南綠地國際博覽城等。綠地科技先行谷以先進動力研發、孵化為核心，重點打造先進動力產業園、綠地云谷產業園和科創總部園三個園區。

三是重點圍繞快速成長的高鐵站和快速周轉的三四線城市項目，增加土地購置。四是加強在“速度”和“質量”上下功夫，著力庫存去化、新盤銷售、資金回籠等工作，根據綠地公開披露的財務數據顯示，2018年一季度回款584億元，回款率120%。

五是實行“1、3、5”高周轉（1個月開工，3個月開盤，5個月現金流回正），繼續提高項目周轉率。

六是重點布局長租公寓，如雄安綠地雙創中心、香河綠地雙創中心、綠地鉑驪公寓項目。“雙創中心”打造集創新創業、公共孵化服務、投融資服務、創業輔導、國際資源對接為一體的共營區域，為創建區域“創業大街、創業社區、創業慧谷”等業態做好基礎，后續擇機共建雙創基地。另外布局多元化生意，如投資創客中心；針對中產階層客戶推出進口精品超市G-Super，且在2018年做進一步擴張，門店將從現有的37家擴展到100家。無獨有偶，2018年1月綠地集團聯合WE+酷窩品牌，在西北六省區推動傳統寫字樓與聯合辦公、共享經濟的融合項目。

（二）拿地策略

綠地在2018年的戰略性項目拓展比較明顯，在上半年新增土儲中，“綠地城際空間站”項目占比超過30%，目前也在著力打造全新項目品牌“綠地城際空間站”。除此之外，綠地加強康養產業，聚焦康養居酒店項目拓展和建設，其中已列入計劃項目有52個，年內可交付項目有望達17個。

綠地在拿地上重點關注三大關鍵點：（1）城市群；（2）高鐵沿線；（3）三四線城市快周轉項目。近期重點圍繞快速成長的高鐵站和快速周轉的三四線城市項目，大力推進土地儲備工作。

公開資料顯示，2018年，綠地將重點布局長三角、珠三角、京津冀等一線城市群及周邊地區；江西、安徽、武漢、中原、山東、西北、西南、昆明及南寧等二線城市群及周邊地區以及地級市高鐵站周邊地區。

八、綠城中國

綠城2018年的戰略布局集中在一二線城市，但去年以來一些一二線城市成交量下降，樓價上漲空間有限，短期有一定下行風險，與綠地的情況類似，綠城亦強調多元化發展，但除地產外的其它業務收入比例暫未見明顯提高。

（一）戰略調整

綠地針對上述面臨的問題主要實施了以下幾個戰略調整： 一是聚焦三大城市群、四大都市圈的同時，擇優拓展一二線城市周邊承接產業及人口外溢的優質三四線城市。

二是積極創新融資模式，推行融資租賃、商業保理、基金及其他創新業務的多元化發展，擴大資金來源。

三是強化2018年綠城的重點發展關鍵詞：“五位一體”、“輕重結合”復合型發展，即以綠城中國為主體，構建綠城房產、綠城管理、綠城資產、綠城小鎮（溫州文成小鎮項目、濰坊昌樂小鎮項目）、綠城生活五大業務板塊。

四是繼續重點布局代建板塊，2018年綠城管理銷售額預估將實現500億元。五是重點布局未來社區零售服務---社區便利店“綠橙”，依托豐富的社區資源，開發綠色農業小鎮開發，布局自己的種植基地，提供優質的米面糧油和生鮮果蔬，推廣“幸福綠城”APP。

六是新組建的綠城科技集團圍繞建筑科技化、住宅科技化、樓宇經濟科技化等方面推進，具體包含四大板塊內容：4S公司、精裝修集團、基電安裝公司、綠城PC構建廠。

七是組建新構架，五大輕資產集團包括綠城管理集團、綠城資產集團、綠城理想生活集團、綠城房屋科技集團和雄安公司。

八是加強快周轉，針對“262”（20%豪宅產品，60%性價比較高的產品，20%社會保障房）產品結構中的60%，適當加快60%產品結構的周轉速度。九是實行架構調整，一是把在總部機關的人放到一線，二是進行組織架構上的扁平化，三是推行輕重并舉原則。

（二）拿地策略

從2018年的拿地情況來看，主要方式是戰略合作、公開招標、混合所有制改革、收并購等。為了騰挪空間拓展代建業務，綠城近年來試圖將項目投資布局重點轉向一二線城市，將三四線城市的業務騰給代建以發展空間。當然這也直接導致了綠城在拿地策略上的變化。

綠城堅持核心城市核心地段的投資戰略，但是對一些一二線城市周邊，經濟基礎較好的三四線城市，有合適的項目也會投入，不過還是以短平快項目為主。綠城對三四線城市的投資有嚴格標準，尋找人口基數大和購買能力強的優質城市，項目體量控制在30萬平方米以內，20萬平方米左右則最佳，以快速周轉解決流動性、銷售和規模問題。綠城60%占比的項目多數為在二線和三四線的項目，此前的5912模式（5個月開工，9個月開盤，12個月現金流為正）實施后，現有的項目能做到4個月開盤，高周轉的模式也并不比其他公司弱。拿地區域方面，綠城堅持以一二線為主（北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津、成都等），并布局一些核心城市輻射區域并極具發展潛力的三四線城市（嘉興、南通、義烏等）。

（三）核心融資

1.7月份，綠城中國宣布先后與由匯豐銀行牽頭的18家香港主要銀行及中國銀行（香港）有限公司成功舉行境外銀團貸款簽約儀式，共獲兩筆總計14億美元（約94億元人民幣）的低息無抵押貸款。

2.今年年初綠城拿到了300億元的直接融資，包括ABS、公司債、長租公寓債等在內，渠道廣泛。

九、華夏幸福

華夏幸福在2018年以來遇到的融資問題有目共睹，其中產業新城應收賬款金額大，回收周期長，由此導致資金鏈緊張（控股股東中國平安折價轉讓19.88%的股權可能與之有關）。

華夏幸福的地產收入集中在京津冀地區（2017年收入占比87%），地區依賴較高，但津京冀地區近年來人口處于凈流出狀態。地產調控趨嚴的背景下，華夏幸福與平安對賭承諾為業績三年翻一番，由此增加了公司經營風險，另外為實現對賭協議規定的三年業績增長幅度，華夏幸福追求短期業績的激勵較強，由此對公司長期戰略布局可能產生不利影響。

（一）戰略調整

需特別提及的就是華夏幸福引入中國平安作為戰略投資者，緩解資金壓力，優化公司的治理結構，另外公司通過對賭協議業績承諾與股權激勵業績承諾機制，對管理層實行監督與激勵。

（二）拿地策略

主要有招拍掛、PPP項目，拿地區域主要是產業新城，比如武漢市黃陂區前川產業新城PPP項目、石家莊元氏縣產業新城PPP項目、貴陽市清鎮市產業新城PPP項目等。

（三）核心融資

1.1月6日取得股份公司50億非公開發行公司債。

2.2月24日面向合格投資者公開發行公司債券獲得中國證監會核準批復的公告。3.3月初公告300億的各家銀行和金融機構的授信和融資合作。4.3月12日和13日在上交所發行公司債10.9億，在銀行間市場發行短融15億。

十、華潤置地

同碧桂園和綠地類似，華潤的一些物業亦爆出存在質量問題，對其聲譽造成了較大影響。華潤的地產項目開發集中在一二線城市，未能充分從上一輪三四線城市去庫存及房價上漲中受益，營收和凈利潤增速相對其它地產商較低。當前地產宏觀調控趨嚴，特別是核心一二城市成交量和價格增長受限或出現下跌，華潤后續的業績增速可能會受此影響。

（一）戰略調整

華潤在2018年的戰略調整主要如下：

1.拓展業務區域，重視在二三線拿地規模，如2018年6月份拿地區域以二三線城市為主（有佛山、常州、長春、溫州等二三線城市）；

2.關注宏觀調控非主控城市發展機會，通過多樣化土地資源獲取方式，進行低成本儲地；

3.積極向“城市綜合投資開發運營商”轉型，華南大區逐漸形成城市片區綜合運營、醫院醫療、學校教育、公園與公共空間、商業運營、文化體育、城市棚改、城中村整治的城市運營八大業務模塊。

4.華潤目前的創新業務主要有康養地產、長租公寓、產業小鎮、文化體育等，并已落地了多個小鎮項目，包括深圳龍華蘋果科技小鎮、惠州羅浮山耕雨小鎮、廣佛時尚小鎮、汕頭濠江健康養老養生文化特色小鎮、東莞道滘鎮文旅項目等，另外還成立了“華潤影業”公司，計劃布局文化娛樂產業。

（二）拿地策略

主要還是依托招拍掛，不過目前招拍掛土地市場地價高、競爭激烈，華潤也在探討能否在舊改和產業園上找到新的發展模式，取得一些突破。拿地區域方面主要分布在 一二三線城市，其中二三線城市拿地數量比例在增加，如2018年6月拿地區域分布在北京、溫州、佛山、長春等，主要為二三城市。