第一篇：山東省濟南市城市房屋拆遷管理辦法(2017年最新版)

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山東省濟南市城市房屋拆遷管理辦法(2017年最新版)

山東省濟南市城市房屋拆遷管理辦法狀態:失效 發布日期:2002-03-22 生效日期: 2002-04-01 發布部門: 山東省濟南市人民政府

第一章 總 則

第一條 為加強城市房屋拆遷管理，維護拆遷當事人合法權益，保障建設項目順利進行，根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》，結合本市實際，制定本辦法。

關聯法規：

第二條 在本市城市規劃區內國有土地上實施房屋拆遷，需要對被拆遷人補償、安置的，適用本辦法。

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第三條 本辦法所稱拆遷人，是指依照本辦法規定取得房屋拆遷許可證的單位。

本辦法所稱被拆遷人，是指被拆除房屋的所有人。

第四條 拆遷人應當依照本辦法的規定對被拆遷人給予補償安置;被拆遷人、被拆除房屋承租人以及其他占用被拆除房屋的單位和個人，應當在搬遷期限內完成搬遷。

第五條 濟南市房地產開發拆遷管理辦公室(以下簡稱市開發拆遷辦)是本市房屋拆遷主管部門，對本市市區內城市房屋拆遷工作實施監督管理。

規劃、土地、房管、公安、工商、物價等部門，應當按照各自職責，協同市開發拆遷辦做好房屋拆遷的監督管理工作。

第二章 拆遷管理

第六條 建設單位應當持規劃管理部門核發的建設用地規劃許可證及附圖、附件，向市開發拆遷辦申請拆遷凍結。

市開發拆遷辦應當自收到申請后十日內進行審查;符合凍結條件

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贏了網s.yingle.com 的，由市開發拆遷辦發布拆遷凍結通告。自凍結通告發布之日起，凍結范圍內的單位和個人不得進行下列活動：

(一)房屋及其附屬物的新建、擴建、改建;

(二)房屋買賣、交換、贈予、租賃、抵押、析產、分列房屋租賃戶名;

(三)改變房屋和土地用途;

(四)企業工商登記和事業單位、社會團體法人登記。

市開發拆遷辦應當將前款所列事項，書面通知有關部門在凍結期限內暫停辦理相關手續。

第七條 拆遷凍結期限最長不得超過六個月;建設單位在凍結期限內取得房屋拆遷許可證的，凍結期限自動延長至拆遷期限屆滿之日;凍結期限屆滿時建設單位未取得房屋拆遷許可證的，拆遷凍結自行解除。

第八條 建設單位申請房屋拆遷許可證，應當向市開發拆遷辦提交下列資料;

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(一)建設項目批準文件;

(二)建設用地規劃許可證;

(三)國有土地使用權批準文件;

(四)拆遷計劃和拆遷方案;

(五)辦理存款業務的金融機構出具的拆遷補償、安置資金證明;

(六)產權調換和安置用房證明。

市開發拆遷辦應當自收到申請之日起三十日內，對申請事項進行審查;經審查，對符合條件的，頒發房屋拆遷許可證。

建設單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。

第九條 房屋拆遷許可證發放的同時，市開發拆遷辦應當在拆遷范圍內發布拆遷公告，將拆遷人、拆遷實施單位、拆遷范圍、拆遷期限、搬遷截止日等予以公布。

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第十條 拆遷人必須按照房屋拆遷許可證規定的拆遷范圍和拆遷期限拆遷，不得擅自改變拆遷范圍和延長拆遷期限。

需要延長拆遷期限的，拆遷人應當在拆遷期限屆滿十五日前，向市開發拆遷辦提出申請;市開發拆遷辦應當自收到申請之日起十日內給予答復。

第十一條 拆遷人可以委托取得市開發拆遷辦頒發的房屋拆遷資格證書的單位(以下簡稱拆遷單位)實施拆遷，也可以自行拆遷。

拆遷人委托拆遷的，應當向被委托的拆遷單位出具拆遷委托書，并訂立拆遷委托合同。

接收委托的拆遷單位不得轉讓拆遷業務。

第十二條 拆遷人和拆遷單位內從事拆遷工作的人員(以下簡稱拆遷工作人員)應當通過拆遷業務知識的培訓，經考核合格，取得市開發拆遷辦頒發的拆遷工作人員上崗證后，方可從事拆遷工作。

第十三條 在拆遷公告規定的搬遷截止日前，拆遷人與被拆遷人應當依照本辦法的規定訂立拆遷補償安置協議。

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拆除按協議租金出租的房屋，被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協議;拆除按政府規定租金標準出租的公有房屋，拆遷人應當分別與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協議。

拆遷補償安置協議約定的搬遷期限應當在拆遷公告確定的搬遷截止日前。

第十四條 拆遷補償安置協議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在協議約定的搬遷期限內拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。仲裁或者訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執行。

第十五條 拆遷人與被拆遷人、房屋承租人在拆遷公告規定的搬遷截止日前，未能依照本辦法規定達成拆遷補償安置協議的，當事人可以向市開發拆遷辦提出書面裁決申請。裁決申請最遲應當在搬遷截止日后的第三日提出。

第十六條 市開發拆遷辦應當自收到裁決申請后三日內將裁決申請書副本送達被申請人。被申請人應當自收到裁決申請書副本之日起五日內向裁決機關提交答辯書。被申請人不提交答辯書的，不影響裁決的進行。

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第十七條 市開發拆遷辦應當自收到裁決申請書之日起三十日內作出裁決，并將裁決書送達當事人。

當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起三個月內向人民法院起訴。拆遷人依照本辦法規定已對被拆遷人、房屋承租人給予補償、安置或者提供周轉用房的，訴訟時效內和訴訟期間不停止裁決的執行。

第十八條 被拆遷人、房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由市開發拆遷辦會同市公安等部門強制拆遷，或者由市開發拆遷辦申請人民法院強制拆遷。

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第二篇：《濟南市城市房屋拆遷管理辦法》實施細則

《濟南市城市房屋拆遷管理辦法》實施細則

濟建發[2007]18號

第一條

為貫徹實施《濟南市城市房屋拆遷管理辦法》(以下簡稱《辦法》)，結合工作實際情況，制定本實施細則。

第二條 申請拆遷許可時提交的拆遷計劃和拆遷方案應當包括下列內容：(一)申請拆遷的單位委托的拆遷單位、拆遷評估機構和實施房屋拆除單位的相關資質(或資格)證明及委托合同；

(二)拆遷范圍內被拆遷房屋及其附屬物的自然狀況和權屬狀況摸底調查明細表，以及補償安置費用概算；

(三)拆遷補償安置資金、安置房屋的落實情況及相關證明；

(四)對低于國家強制性標準規定的住宅設計最低套型面積的被拆遷房屋的補償安置方案；

(五)計劃實施動遷的時間、步驟、措施；

(六)文明拆遷、安全拆除責任書及安全保障措施，拆遷現場防治揚塵污染及垃圾清運方案；

(七)與被拆遷房屋所在地街道辦事處、派出所協調配合方案；(八)其他特殊情況的處理預案及措施。

第三條 拆遷公告發布后，拆遷人應當依照《辦法》規定就拆遷補償方式書面征求被拆遷人或者公有住宅房屋承租人的意見。

被拆遷人或者公有住宅房屋承租人沒有在征求意見書規定的 期限內向拆遷人反饋書面選擇意見的，視為選擇房屋安置。

征求意見書規定的反饋意見期限不得少于七日。法律、法規另 有規定的從其規定。

第四條 拆遷人委托拆遷、拆除的，應當與被委托的拆迂、拆 除單位簽訂委托合同，并支付委托費。

第五條 房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內的被拆遷房屋，原則上由一家評估機構評估。需要由兩家或兩家以上評估機構評估的，評估機構之間應當就拆遷評估的依據、原則、程序、方法、參數選取等，進行協調并執行共同的標準。

評估機構應當由拆遷當事人協商或被拆遷人投票的方擊確定。協商或投票不成的，由拆迂當事人抽簽確定。拆遷當事人放棄抽簽的，由房屋拆遷主管部門指定。拆遷評估機構的選定過程，應由公證機關現場公證。

拆遷評估機構選定后，拆遷入應當與選定的評估機構簽訂拆遷評估委托合同，評估費用由拆遷人承擔。重新評估或者專家委員會鑒定費用按照《辦法》第四十條規定執行。

第六條 拆遷評估時點一般為房屋拆遷許可證頒發之日。拆 遷規模大、分期分段實施的，以當期(段)房屋拆遷實施之日為評估時點。

第七條 拆遷當事人應當向評估機構如實提供房屋拆遷許可證、拆遷范圍規劃紅線圖及各類房屋的產權性質、面積、用途等拆遷評估所必須的依據、資料及有關數據，并協助評估機構做好實地查勘記錄、拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料等工作。實地查勘記錄由實地查勘的評估人員、拆遷人、被拆人簽字認可。

因被拆遷入的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷入不同意在實地查勘記錄上簽字的，拆遷人應當邀請公證機關工作人員或無利害關系的第三人到場見證，并在分戶評估報告中做出相應說明。評估機構可以依據被拆遷房屋的相關權屬資料，參照同區域該類房屋進行評估。

第八條 拆遷人或受委托拆遷單位、評估機構憑拆遷許可或拆遷委托的有關證明查閱被拆遷房屋的房地產權屬檔案和相關房地產交易信息資料的，房產、土地、規劃管理部門應當協助。

評估機構評估測算新建普通商品房價格時，如需向有關房地產開發企業征詢銷售價格，房地產開發企業應當如實提供。

第九條 評估機構應當將初步評估結果在拆遷范圍內以公告形式向拆遷當事人公示，公示期不得少于七日。公示期滿后，評估機構應當向拆遷當事人提供評估報告。

拆遷當事人對評估報告有疑問的，可以向評估機構咨詢。評估機構應當解釋拆遷評估的依據、原則、程序、方法、參數選取和評估結果產生的過程。

拆遷當事人對評估結果有異議的．，可以在收到評估報告之日起十日內向原評估機構申請復核，也可以另行委托評估機構重新評估。

第十條 拆遷當事人對評估結果有異議，申請重新評估的，重新評估結果與原評估結果之間的允許誤差范圍為±3％。在允許誤差范圍內的，原評估結果有效。超出允許誤差范圍的，由拆遷當事人協商解決；經協商仍達不成一致意見的，提出異議的拆遷當事人可以向評估專家委員會申請技術鑒定。評估專家委員會的鑒定結論作為最終裁決結果。

第十一條 拆遷行政裁決按照建設部《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》辦理。

第十二條 拆遷入應當在房屋全部拆除完畢后三十日內將房屋拆遷許可證、拆遷補償安置協議等有關資料報房屋拆遷主管部門，房屋拆遷主管部門對有關資料及拆遷現場情況進行檢查后，對無遺留問題、現場拆除清理完畢的，發給拆遷工程拆遷合格證明；對存在遺留問題、現場未拆除清理完畢的，責令限期整改；拒不整改的，不發給拆遷工程拆遷合格證明，依照相關法律不予辦理新建工程開工手續。

第十三條 《辦法》第三十一條所稱“普通商品房”應具備以下條件：

(一)按照國家規定的基本建筑設計標準和質量安全技術規范建造；

(二)具備道路、公共交通、給排水、電力、通訊等基本生活配套條件，且與所在區域公共配套相適應；

(三)與當地社會經濟發展水平相適應的其他條件。

第十四條 普通商品房開發建設的平均成本包括取得土地使用權的費用、建安造價、各類規費、稅金、管理費等費用之和。

普通商品房開發建設的平均利潤由評估機構測定。

第十五條 直管公房或者單位自管公房所有權單位對住宅房屋現使用人的承租關系無異議的，按照《辦法》第三十三條有關拆遷按政府規定租金標準出租的公有住宅房屋的規定辦理；直管公房或者單位自管公房所有權單位對住宅房屋現使用人的承租關系有異議的，由當事人協商解決，在拆遷期限內協商不成的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由現使用人使用。

第十六條 《辦法》第三十四條“國家強制標準規定的住宅設計最低套型面積”是指《住宅設計規范}(GB50096--1999，2003年版)規定的使用面移34平方米。

拆遷人按照《辦法》第三十四條規定對被拆遷人或者公有房屋承租人進行補償的標準按照新建普通商品房評估基準單價執行，不考慮樓層、朝向、成新等因素。

對被拆遷人或者公有房屋承租人只有一套住宅房屋有異議的，拆遷人應當向房管部門、被拆遷人或者公有房屋承租人所在單位或者居住區街道辦事處進行查詢；房管部門、被拆遷人或者公有房屋承租人所在單位或者居住區街道辦事處應協助做好相關工作，及時出具有關證明。多人共有一套被拆遷房屋，房產登記仍為一套房屋的，按產權登記認定。

被拆遷人或者公有房屋承租人隱瞞相關房產信息情況，違規取得最低套型保障面積后，拆遷人有證據證明其不應享受最低套型保障面積的，被拆遷人或者公有房屋承租人應當承擔相應民事責任。

第十七條 拆遷人按照《辦法》第三十四條規定對被拆遷人或者公有房屋承租人進行補償后，應當將有關資料整理歸檔，并報房屋拆遷主管部門備案。

第十八條 拆遷人按照《辦法》第三十四條的規定對按政府規定租金標準承租的公有住宅房屋承租人進行補償安置時，最低套型面積標準與原房屋面積之間部分，只對承租人進行補償，對被拆遷人不予補償。

第十九條 回遷安置房屋應按照普通商品房的標準進行設計和建設。為便于回遷安置房屋的設計建設和被拆遷人選房，在滿足國家規定的住宅設計最低套型面積的基礎上，可按安置需求建設不同面積檔次的中小套型房屋，供被拆遷人選擇。

第二十條 被拆遷人選擇回遷的，應在拆遷人提供的與其補償面積相對應的檔次范圍內選擇安置房屋；享受最低保障面積且有條件交齊差價款的，可選擇高于保障面積一個檔次的房屋。不接受拆遷入提供的房屋的，實行貨幣補償。

第二十一條 被拆遷私有房屋所有人或者公有房屋承租人不能結清安置房屋與貨幣補償金額之間的差價，選擇分期付款的，首付不得少于其應得拆遷補償金額，分期付款的其他事項由拆遷當事人協商確定；選擇租住房屋的，租金標準按照政府規定租金標準交納。

第二十二條 《辦法》第四十三條規定的拆遷房屋附屬物補償標準見附件。

第二十三條 《辦法》第四十五條規定的房屋重置成新價格由評估機構評估確定。

第二十四條 下列被拆除房屋為《辦法》第四十七條所稱產權不明的房屋：(一)經法定程序無法認定產權人的；

(二)對房屋產權有爭議的；

(三)產權人下落不明的。

第二十五條 《辦法》第四十九條規定的搬遷補助費、臨時安置補助費、停產停業補償費標準分別為：

(一)一次性搬遷補助費按被拆遷房屋建筑面積計算，住宅房屋每平方米20元，私有非住宅房屋每平方米25元。因拆遷人提供的安置房屋為待建或在建房屋，被拆遷入需二次搬遷的，拆遷人應當支付二次搬遷補助費。

(二)過渡期限內每月臨時安置補助費按被拆遷房屋建筑面積每平方米15元計算，每月臨時安置補助費不足500元的，按500元計發；選擇貨幣補償的，一次性給予6個月臨時安置補助費。

(三)一次性停產停業補償費標準按被拆遷私有非住宅房屋建筑面積計算，營業、生產用房為每平方米30元，其他非住宅用房為每平方米20元。

第二十六條 《辦法》第四十九條中因拆遷人的責任延長過渡期限的，拆遷人應當從逾期之月起對自行尋找過渡安置用房的被拆遷入或者房屋承租人雙倍支付臨時安置補助費。

第二十七條 按照《辦法》第五十條的規定，拆遷當事人對被拆遷房屋建筑面積有異議的，異議方應當在拆遷公告發布后二十日內委托市房屋權屬登記機關認可的房屋測繪機構對房屋的實際合法建筑面積進行測量，并出具測量結果報告。在拆遷期限內沒有提供房屋測繪機構出具的測量結果報告的，房屋建筑面積以房屋所有權證載明的為準。

第二十八條 拆遷人對在拆遷期限內簽訂拆遷補償安置協議并完成搬遷的私有房屋產權人或公有房屋承租人，發給搬遷獎勵費5000元；在拆遷期限屆滿前每提前一天，再發給500元提前搬遷獎勵費。搬遷獎勵費與提前搬遷獎勵費合計不超過10000元。逾期搬遷的不予獎勵。

當事人對搬遷獎勵費及提前搬遷獎勵費的領取有爭議的，由當事人協商解決；在搬遷前協商不成的，由拆遷人暫為保管，待達成協議后，按協議辦理。

第二十九條 《辦法》發布前已公告實施的拆遷工程，仍按照當時的規定執行。

第三篇：山東省城市房屋拆遷評估管理辦法

山東省城市房屋拆遷評估管理辦法

來源：百度

作者：佚名

日期：10-06-07

山東省城市房屋拆遷評估管理辦法

頒布日期： 二○○七年四月九日 文號： 魯建發〔 2007〕1號

第一條 為規范本省城市房屋拆遷評估行為，維護拆遷當事人的合法權益，根據《城市房屋拆遷管理條例》、《山東省城市房屋拆迂管理條例》、建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》和國家標準《房地產估價規范》(GB/T50291-1999)的有關規定，結合本省實際情況，制定本辦法。

第二條 凡在本省城市規劃區內國有土地上實施房屋拆遷評估的，適用本辦法。

因城市建設需要使用城市規劃區范圍內的集體土地，應當依法辦理土地征收手續，拆迂該集體土地上房屋實施房屋拆迂評估的，參照本辦法執行。

第三條 省人民政府建設行政主管部門負責對全省城市房屋拆遷評估工作進行監督管理。

設區的市、縣(市)房屋拆遷管理部門負責對本行政區域內的城市房屋拆遷評估工作進行監督管理。

第四條 本辦法所稱城市房屋拆遷評估(以下稱拆遷評估)，是指房地產評估機構依據建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》?！渡綎|省城市房屋拆迂管理條例》的有關規定，對被拆遷房屋評估確定其貨幣補償金額的活動。

第五條 從事拆遷評估的評估機構應當具備下列條件：

(一)取得三級(含三級)以上房地產評估資格等級。

(二)有三名以上具有三年拆遷評估工作經驗且經過省建設行政主管部門組織的拆遷法規、政策和拆遷專業知識系統培訓并達到合格要求的注冊房地產估價師。

取得三級(含三級)房地產評估資格等級的評估機構只能在本市、縣轄區內從事拆遷評估業務。二級(合二級)以上的，可以在全省范圍內從事拆遷評估業務。

第六條 設區的市、縣(市)房屋拆遷管理部門應當每年向社會公示一批符合本辦法第五條規定條件的評估機構，供拆遷當事人選擇。

未經當地房屋拆遷管理部門公示的評估機構，不得接受拆遷評估委托，不得出具拆遷評估報告。

第七條 拆遷評估機構應當由拆遷當事人協商或被拆遷人投票的方式確定。協商或投票不成的，由拆遷當事人抽簽確定，抽簽由被拆遷房屋所在地的房屋拆遷管理部門組織進行。拆遷當事人放棄抽簽的，由房屋拆遷管理部門指定。

房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內的被拆遷房屋，原則上由一家評估機構評估。需要由兩家或者兩家以上評估機構評估的，評估機構之間應當就拆遷評估的依據、原則、程序、方法、參數選取等進行協調并執行共同的標準。

第八條 評估機構確定后，由拆遷人委托。委托人應當與評估機構簽訂書面拆迂評估委托合同.并自合同簽訂后15日內報當地房屋拆遷管理部門備案。評估費用由拆遷人承擔，但被拆遷人自行委托或本辦法另有規定的除外。

第九條 受托評估機構不得轉讓、變相轉讓受托的評估業務。

評估機構和評估人員與拆遷當事人有利害關系或者是拆遷當事人的，應當回避。

第十條 拆迂當事人應當向評估機構如實提供房屋拆遷許可證、拆遷范圍規劃紅線圖及各類房屋的產權性質、面積、用途等拆遷評估所必須的依據、資料及有關數據，并協助評估機構做好實地查勘記錄、拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料等工作。實地查勘記錄由實地查勘的評估人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。

因被拆迂人的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的，拆遷人應當邀請公證機關工作人員或由除拆遷人和評估機構以外的無利害關系的第三人到場見證，并在分戶評估報告中做出相應說明。評估機構可以依據被拆遷房屋的相關權局資料，參照同區域該類房屋進行評估。

第十一條 拆遷當事人或受托評估機構和評估人員需要查問被拆遷房屋的房地產權屬檔案和相關房地產交易信息資料的，憑拆遷委托的有關證明，當地房地產管理部門應當協助查閱。

評估機構評估測算新建普通商品房價格時，如需向有關房地產開發·企業征詢銷售價格，房地產開發企業應當如實提供。

第十二條 拆遷評估時點一般為房屋拆遷許可證頒發之日。拆遷規模大、分期分段實施的，以當期(段)房屋拆遷實施之日為評估時點。

第十三條 被拆遷房屋的性質和面積一般以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準。各地對被拆遷房屋的性質和面積認定有特別規定的，從其規定。拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質或者面積協商一致的，可以按照協商結果進行評估。

對被拆遷房屋的性質不能協商一致的，應當向城市規劃行政主管部門申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協商一致的，可以向依照《房產測繪管理辦法》設立的房屋面積鑒定機構申請鑒定;沒有設立房屋面積鑒定機構的，可以委托具有房產測繪資格的房產測繪單位測算。

第十四條 拆遷評估一般應當采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他評估方法，并在評估報告中充分說明原因。

第十五條住宅房屋拆遷評估時，其測算的基本技術路線為：

(一)確定房屋類別。即根據房屋的性質、用途確定其所屬類別為住宅。

(二)確立評.估基準價格。即確定被拆遷住宅房屋所處壓位該類新建普通商品住宅房屋的市場價格。

該區位或者該區域有已建成該類普通商品住宅房屋的，應當依據其銷售均價，確定該區位的新建普通商品住宅房屋市場銷售價格;該區位沒有的，可以依據規劃部門批準的該項目的施工圖及配套設施標準，推算該項目的普通商品住宅房屋的市場銷售價格。

(三)測算價差。即確定被拆遷住宅房屋與該類新建普通商品住宅房屋的價差。

根據被拆遷住宅房屋的結構、成新、樓層、朝向等房地產狀況調整因素確定被拆遷住宅房屋與該類新建普通商品住宅房屋的價差。

(四)依據評估確定的被拆遷住宅房屋的貨幣補償價格，結合其建筑面積計算確定被拆遷住宅房屋的貨幣補償金額。

被拆遷房屋的貨幣補償價格不得低于設區的市人民政府確定的拆遷房屋的最低貨幣補償價格。

(五)確定產權調換住宅房屋的價格。依據評估確定的該區位該類新建普通商品住宅房屋的不同樓層的價格，結合被拆遷人選擇的調換安置住宅房屋建筑面積計算調換安置住宅房屋的價款。

第十六條 拆遷非住宅房屋評估時，應當按照下列程序進行：

(一)根據房屋的性質、用途等因素，確定非住宅房屋的類別。非住宅房屋包括營業性用房和非營業性用房，營業性用房劃分為商場類建筑(大型百貨商場、超市等)、商鋪類建筑(門面房、商鋪等)、商務類建筑(金融、證券、商業寫字樓等)、旅館類建筑、餐飲類建筑、娛樂類建筑;非營業性用房劃分為工業性建筑(廠房、倉庫等)、辦公性建筑(行政辦公樓)、公共性建筑(圖書館、博物館等)

(二)非住宅房屋的貨幣補償價格，應當按照建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》和國家標準《房地產估價規范》(CB/T50291—1999)的規定，采用市場比較法或，收益法評估確定。不能采用市場比較法或收益法的，也可采用成本法或其它方法評估確定。

第十七條 被拆遷住宅房屋和非住宅房屋的貨幣補償價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業的經營性補助費，以及被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額。

被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額，由拆遷人和被拆遷人協商確定;協商不成的，可以通過委托評估確定。

第十八條 違章建筑和超過批準期限的臨時建筑不予評估。

拆除未超過批準期限的臨時建筑應當按照工程造價結合剩余使用年限，評估其貨幣補償金額。

第十九條 拆遷評估應當遵循獨立、客觀、公正、合法的原則。拆遷評估機構應當如實出具評估報告，不得與拆遷當事人一方串通損害另一方的合法權益，不得以給予回扣等不正當手段獲取拆遷評估業務。任何組織或者個人不得非法干預拆遷評估活動和評估結果。

評估報告必須由兩名以上專職注冊房地產估價師簽字，并加蓋注冊房地產估價師專用章。

第二十條 拆遷評估報告只作為被拆遷房屋貨幣補償的依據。評估報告中估價目的統一載明為：房屋拆遷補償評估。

拆遷評估價格應當以人民幣為計價貨幣單位，精確到元。

第二十一條 評估機構應當將初步評估結果向被拆遷人公示7日，并進行現場說明，聽取有關意見。

公示期滿后，評估機構應當向拆遷當事人提供委托范圍內被拆遷房屋的整體評估報告和分戶評估報告。符合出具條件的分戶評估報告應當在公示期滿后10日內送達被拆遷人。

整體評估報告是關于拆遷范圍內所有被拆遷房屋貨幣補償金額的評估報告。

分戶評估報告是按房屋所有權證劃分的被拆遷房屋貨幣補償金額的評估報告。

第二十二條 整體評估報告和分戶評估報告要符合國家標準《房地產估價規范》(CB/T50291—1999)規定的規范格式要求。

第二十三條 拆遷人或被拆遷人對評估報告有疑問的，可以向評估機構咨詢。評估機構應當解釋拆遷評估的依據、原則、程序、方法、參數選取和評估結果產生的過程。

第二十四條 拆遷當事人對評估結果有異議的，應當通過協商解決。經協商仍達不成一致意見的，提出異議的當事人應自收到評估報告之日起5日內，可以向原評估機構書面申請復核評估，也可以另行委托符合本辦法規定條件的其它評估機構評估。

第二十五條 拆遷當事人向原評估機構申請復核評估的，該評估機構應當自收到書面復核評估申請之日起5日內給予答復。評估結果改變的，應當重新出具評估報告;評估結果沒有改變的，出具書面通知。

拆遷當事人另行委托評估機構評估的，受托評估機構應當在10日內出具評估報告。重新評估結果與原評估結果的差異在允許誤差范圍內的，原評估結果有效，重新評估費用由提出異議的拆遷當事人承擔。

第二十六條 拆遷當事人對原評估機構的復核結果有異議或者另行委托評估的結果與原評估結果在允許誤差范圍外且協商達不成一致意見的，自收到復核結果或者另行委托評估機構出具的評估報告之日起5日內，可以向被拆遷房屋所在地的房屋拆遷評估專家委員會(以下簡稱評估專家委員會)申請技術鑒定。

第二十七條 評估專家委員會應當自收到申請之日起10日內，對申請鑒定的評估報告的評估依據、評估技術路線、評估方法選用、參數選取、評估結果確定方式等評估技術問題出具書面鑒定意見。

評估報告不存在技術問題的，應維持評估報告;評估報告存在技術問題的，評估機構應當改正錯誤，重新出具評估報告。

重新評估和專家鑒定費用由未被采用評估結果的評估機構承擔。

第二十八條 省建設行政主管部門和設區的市房屋拆遷管理部門，應當成立由資深專職注冊房地產估價師及房地產、城市規劃、法律等方面專家組成的評估專家委員會，對拆遷評估進行技術指導.受理拆遷評估技術鑒定

第二十九條 受理拆遷評估技術鑒定后，評估專家委員會應當隨機抽取3人以上(含3人)單數成員組成鑒定組，處理拆遷評估技術鑒定事宜。

鑒定組成員與原評估機構、拆遷當事人有利害關系或者是拆遷當事人的，應當回避。

原評估機構應當配合評估專家委員會做好鑒定工作。

第三十條 評估專家委員會成員、評估機構、評估人員應當回避而未回避的，其鑒定意見或者評估結果無效。

拆遷當事人不如實提供有關資料或者不協助評估機構實地查勘而造成評估失實或者其他后果的，應當承擔相應責任。

第三十一條 對有下列行為之一的評估機構和評估人員，依據《山東省城市房屋拆遷管理條例》和建設部《房地產估價機構管理辦法》、《房地產估價師注冊管理辦法》等規定進行處罰并記入其信用檔案：

(一)出具不實評估報告的;

(二)與拆遷當事人一方串通，損害對方合法權益的;

(三)以回扣等不正當競爭手段獲取拆遷評估業務的;

(四)允許他人借用自己名義從事拆遷評估活動或者轉讓相轉讓受托的拆遷評估業務的;

(五)不履行評估技術咨詢或者解釋義務的;

(六)不配合評估鑒定專家小組進行鑒定，以及多次被。申請鑒定，經查證，確實存在問題的;

(七)違反國家標準《房地產估價規范》(GB/T50291—1999)和本辦法其他規定的;

(八)法律、法規規定的其他情形。

第三十二條 本辦法自2007年5月1日起施行。此前已頒發房屋拆遷許可證的拆遷項目，其拆遷評估不適用本辦法。

第四篇：223號文濟南市城市房屋拆遷管理辦法

濟南市城市房屋拆遷管理辦法

濟南市人民政府令(第223號)《濟南市城市房屋拆遷管理辦法》已經2007年4月4日市政府第四十六次常務會議審議通過，現予以公布，自公布之日起施行。

市長 張建國 二00七年四月十九日

第一章 總 則

第一條 為加強城市房屋拆遷管理，維護拆遷當事人合法權益,保障建設項目順利進行，根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》、《山東省城市房屋拆遷管理條例》，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 在本市城市規劃區內國有土地上實施房屋拆遷，需要對被拆遷人補償、安置的，適用本辦法。

第三條 本辦法所稱拆遷人，是指依照本辦法規定取得房屋拆遷許可證的單位。

本辦法所稱被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人。

第四條 拆遷人應當依照本辦法的規定對被拆遷人給予補償、安置；被拆遷人、被拆除房屋承租人以及其他占用被拆除房屋的單位和 個人，應當在拆遷期限內完成搬遷。

第五條 濟南市建設行政主管部門是本市房屋拆遷主管部門，對本市市區內城市房屋拆遷工作實施監督管理。

規劃、國土資源、房管、公安、工商、物價、城市管理綜合執法等部門，應當按照各自職責，協同房屋拆遷主管部門做好房屋拆遷的監督管理工作。

第二章 拆遷管理

第六條 房屋拆遷主管部門應當依據城市規劃和經濟社會發展實際，編制城市房屋拆遷計劃和拆遷安置房屋建設計劃，經市政府同意后設，套，報省建設行政主管部門會同省發展改革部門審批。拆遷安置房屋建設計劃應當優先安排就地安置房屋建設。安置房屋應當按照普通商品房的標準設計和建型設計滿足被拆遷人居住需要。

第七條 申請拆遷的單位應當持規劃管理部門核發的建設用地規劃許可證及附圖、附件，向房屋拆遷主管部門申請拆遷凍結。

房屋拆遷主管部門應當自收到申請之日起十日內進行審查；符合凍結條件的，由房屋拆遷主管部門發布拆遷凍結通告。自凍結通告發布之日起，凍結范圍內的單位和個人不得進行下列活動：

(一)房屋及其附屬物的新建、擴建、改建；

(二)房屋租賃；

(三)改變房屋和土地用途；

(四)企業工商登記和事業單位、社會團體法人登記。房屋拆遷主管部門應當在拆遷凍結通告發布之前書面通知本條第二款所列事項涉及的有關部門在凍結期限內暫停辦理相關手續。

第八條 房屋拆遷主管部門發布拆遷凍結通告后，申請拆遷的單位可以向有關單位或者個人核查擬拆遷范圍內房屋的產權、使用以及租賃等情況，有關單位和個人應當予以配合。

第九條 拆遷凍結期限最長不得超過六個月；需要延長凍結期限的，必須經房屋拆遷主管部門批準，延長凍結期限不得超過六個月。申請拆遷的單位在凍結期限內取得房屋拆遷許可證的，凍結期限自動延長至拆遷期限屆滿之日；凍結期限屆滿時申請拆遷的單位未取得房屋拆遷許可證的，拆遷凍結自行解除。房屋拆遷主管部門應當及時向社會發布凍結解除公告。

第十條 申請房屋拆遷許可證，應當向房屋拆遷主管部門提交下列資料：

(一)建設項目批準文件；

(二)建設用地規劃許可證；

(三)國有土地使用權批準文件；

(四)拆遷計劃和拆遷方案；

(五)辦理存款業務的金融機構出具的拆遷補償、安置資金證明；

(六)產權調換和安置用房證明。

房屋拆遷主管部門應當自收到申請之日起二十日內，對申請事項進行審查；經審查，對符合條件的，頒發房屋拆遷許可證；不符合條件的，應當作出不予許可決定書，并說明理由。房屋拆遷主管部門對申請事項進行審查時，應當通過聽證、公示或者座談等方式，聽取拆遷當事人對拆遷補償安置方案的意見。

申請拆遷的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。

第十一條 房屋拆遷許可證發放的同時，房屋拆遷主管部門應當在拆遷范圍內發布拆遷公告，公布拆遷人、拆遷實施單位、拆遷范圍、拆遷期限等事項。

第十二條 拆遷人必須按照房屋拆遷許可證規定的拆遷范圍和拆遷期限拆遷，不得擅自改變拆遷范圍和延長拆遷期限。

拆遷期限不得超過一年。未在拆遷期限內完成拆遷，需要延長拆遷期限的，拆遷人應當在拆遷期限屆滿十五日前，向房屋拆遷主管部門提出申請；房屋拆遷主管部門應當自收到申請之日起十日內給予答復。批準延期拆遷的，延長期限累計不得超過一年。逾期未申請或者經申請未獲批準的，房屋拆遷許可證自行失效。

第十三條 拆遷人可以委托取得房屋拆遷資格證書的單位(以下簡稱拆遷單位)實施拆遷，也可以自行拆遷。

拆遷人委托拆遷的，應當向被委托的拆遷單位出具拆遷委托書，并訂立拆遷委托合同。拆遷委托合同訂立之日起十五日內，拆遷人應當將拆遷委托合同報房屋拆遷主管部門備案。接受委托的拆遷單位不得轉讓拆遷業務。房屋拆遷主管部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。

第十四條 自行拆遷的拆遷人和拆遷單位內從事拆遷工作的人員應當通過拆遷業務知識的培訓，經考核合格后，方可從事拆遷 工作。

第十五條 在拆遷期限內，拆遷人與被拆遷人應當依照本辦法的規定訂立拆遷補償安置協議。

拆遷按協議租金出租的房屋，被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協議；拆遷按政府規定租金標準出租的公有房屋，拆遷人應當分別與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協議。

拆遷人不得要求被拆遷人或者房屋承租人先搬遷、后訂立拆遷補償安置協議。

第十六條 拆遷補償安置協議訂立后，一方當事人反悔或者拒絕履行的，當事人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。仲裁或者訴訟期間，當事人可以依法申請人民法院先予執行。

第十七條 拆遷人與被拆遷人、房屋承租人在拆遷期限內未能依照本辦法規定達成拆遷補償安置協議的，當事人可以向房屋拆遷主管部門申請調解；調解不成的，由當事人提出書面裁決申請。房屋拆遷主管部門應當自收到裁決申請之日起五日內，以書面形式作出受理或者不予受理的決定。達不成拆遷補償安置協議的戶數或者拆遷面積超過三分之一的，房屋拆遷主管部門在決定受理裁決申請前，應當進行聽證。

第十八條 房屋拆遷主管部門決定受理的，應當自決定受理之日起五日內將裁決申請書副本送達被申請人。被申請人應當自收到裁 決申請書副本之日起五日內向裁決機關提交答辯書。被申請人不提交答辯書的，不影響裁決的進行。

第十九條 房屋拆遷主管部門應當自收到裁決申請書之日起三十日內作出裁決，并將裁決書送達當事人。

當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起六十日內依法申請行政復議或者三個月內向人民法院起訴。拆遷人依照本辦法規定已對被拆遷人、房屋承租人給予補償、安置或者提供周轉用房的，復議和訴訟期間不停止拆遷的執行。

第二十條 拆遷人已經履行裁決規定的義務，被拆遷人、房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內拒絕搬遷的，由市人民政府責成有關部門或房屋所在地的區人民政府強制拆遷，也可以由房屋拆遷主管部門申請人民法院強制拆遷。

實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆除房屋的有關事項，向公證機關辦理證據保全。

第二十一條 拆遷人及相關單位不得改變尚未搬遷的被拆遷人、房屋承租人原有的供水、供電、供氣、供暖、交通等基本生活條件，不得拆除妨害其房屋安全和正常使用的建筑物、構筑物等。任何單位和個人不得以暴力、脅迫、欺詐等手段迫使被拆遷人、房屋承租人簽訂拆遷補償安置協議或者搬遷。

第二十二條 拆遷中涉及軍事設施、教堂、寺廟、文物古跡的，依照有關法律、法規的規定辦理。

第二十三條 拆遷范圍內的房屋及其附屬物，由拆遷人組織拆 除，并保證拆除施工現場的安全，負責因拆遷造成的房屋、道路、綠地等建(構)筑物及設施殘缺的修復和市容環境衛生揚塵污染防治等事宜的處理。

第二十四條 拆遷人應當在拆除房屋之日起三十日內，持房屋拆遷許可證和拆遷補償安置協議到當地房產管理部門辦理房屋注銷登記手續，繳銷原房屋權屬證書。

拆遷涉及土地使用權變更的，必須依法辦理土地權屬變更登記手續。

第二十五條 尚未完成拆遷補償安置的建設項目轉讓的，應當經房屋拆遷主管部門同意，原拆遷補償安置協議中有關權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人和受讓人應當書面通知被拆遷人，并自轉讓合同簽訂之日起三十日內予以公告。

第二十六條 房屋拆遷主管部門、拆遷人和金融機構應當共同簽訂協議，對房屋拆遷補償安置資金實行專戶儲存、?？顚Ｓ?。拆遷補償安置資金的使用，由房屋拆遷主管部門出具資金用途的說明后，金融機構方可撥付。

第二十七條 房屋拆遷主管部門應當建立、健全拆遷檔案管理制度，加強對拆遷檔案資料的管理。

第三章 拆遷補償與安置

第二十八條 拆遷未出租的房屋，拆遷人應當對被拆遷人實行貨幣補償或者實行房屋產權調換。被拆遷人選擇房屋產權調換的，應當接受拆遷人提供的房屋；不接受拆遷人提供的房屋的，實行貨幣補償。

第二十九條 拆遷未出租的房屋實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當結清貨幣補償金額與所調換房屋價值之間的差價。

第三十條 拆遷按協議租金出租的房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人應當依照本辦法拆遷未出租房屋的規定，對被拆遷人進行補償安置。

被拆遷人與房屋承租人不能解除租賃關系的，拆遷人應當依照本辦法拆遷未出租房屋實行產權調換的規定，對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

第三十一條 拆遷住宅房屋貨幣補償的金額按照被拆遷房屋所處區位范圍內新建普通商品房市場價格評估確定；評估時應當考慮被拆遷房屋在該區位中的具體位置、建筑標準、結構、層次、朝向、成新等因素。

所處區位的范圍以規劃管理部門劃定的拆遷用地范圍為界。新建普通商品房市場價格由評估機構根據國家制定的基本建筑設計標準計算普通商品房開發建設的平均成本加平均利潤，并參照被拆遷房屋所處區位范圍內就近新建普通商品房的平均市場價格確定 第三十二條 拆遷住宅房屋裝修部分的補償標準，由評估機構根據裝修檔次和成新確定。被拆遷人或房屋承租人可向評估機構申請裝修部分的評估,根據評估結果確定補償金額。被拆遷人或者房屋承租人自行拆除的，不予評估和補償。

第三十三條 拆遷按政府規定租金標準出租的公有住宅房屋，租賃關系終止。拆遷人應當對被拆遷人實行貨幣補償，被拆遷房屋為平房和簡易樓房的，其貨幣補償金額為本辦法第三十一條規定的住宅房屋貨幣補償金額的10%；被拆除房屋為樓房的為15%。拆遷人還應當對房屋承租人實行貨幣補償或者房屋安置。房屋承租人選擇貨幣補償的，被拆遷房屋為平房和簡易樓房的，其補償金額為本辦法第三十一條規定的住宅房屋補償金額的90%，被拆除房屋為樓房的為85%。房屋承租人選擇房屋安置的，應當接受拆遷人提供的安置房屋，并與拆遷人結清貨幣補償金額與安置房屋價值之間的差價，結清差價后，安置房屋的產權屬房屋承租人所有。

第三十四條 被拆遷人或者公有房屋承租人只有一套住宅房屋，且該房屋面積低于國家強制標準規定的住宅設計最低套型面積的（以下簡稱最低套型面積標準），拆遷人應當按照最低套型面積標準對其進行房屋安置或者換算成建筑面積43平方米進行貨幣補償。對選擇房屋安置的，最低套型面積標準之內的差價由拆遷人承擔。超出最低套型面積標準的部分，由被拆遷人或者公有房屋承租人結清差價后，安置房屋的產權歸被拆遷人、公有房屋承租人所有。

被拆遷人或者公有房屋承租人在拆遷范圍內有兩套或者兩套以 上住宅房屋，合并計算其面積仍達不到最低套型面積標準的，拆遷人應按照前款規定進行貨幣補償或者房屋安置。

被拆遷人或者公有房屋承租人在拆遷范圍外另有住房，合并計算其面積仍達不到最低套型面積標準，選擇房屋安置時，合并計算后的面積與最低套型面積標準之間的差價由拆遷人承擔；選擇貨幣補償時，按照建筑面積43平方米減去拆遷范圍外房屋的建筑面積計算貨幣補償金額。

有下列情形之一的，被拆遷人或者公有房屋承租人不享受本條前三款規定的待遇：

（一）拆遷人通過向房管部門查詢后證明被拆遷人或者公有房屋承租人（含配偶）在拆遷范圍外有其他產權登記的房屋或承租其他的公有房屋，以及有出售房改房行為的，其中有第三款情況的除外；

（二）所在單位或者居住區街道辦事處出具被拆遷人或者公有房屋承租人不在此居住證明的；

（三）在拆遷范圍內公示有異議的；

（四）在拆遷凍結后通過房屋買賣、交換、贈與、析產等行為造成被拆遷房屋面積不足最低套型面積標準的；

（五）被拆遷人或者公有房屋承租人已享受過前三款規定待遇的。

第三十五條 拆遷未出租私有住宅房屋和按政府規定租金標準出租的公有住宅房屋，被拆遷人和公有房屋承租人不能結清產權調換房屋或者安置房屋與貨幣補償金額之間的差價的，可以選擇分期結算或者租住房屋等方式，先行入住，并與拆遷人簽訂書面協議。

第三十六條 公有房屋承租人以被拆遷房屋申請參加房改的，參照房改的有關規定辦理，房管部門應在拆遷期限內辦理相關手續。

第三十七條 拆遷私有非住宅房屋的貨幣補償價格參照房地產市場價格單獨評估確定。

第三十八條 拆遷私有非住宅房屋，其房屋所有人持有的房屋所有權證書用途欄內標明營業內容的，應當按照營業用房給予補償。

第三十九條 拆遷的住宅房屋未經規劃、房管等部門批準擅自改為營業用房的，按照原產權登記性質認定。

對有營業執照、納稅記錄且和房屋登記地點一致的，根據營業、納稅時間的長短，給予適當補償，但最多不超過該房屋評估價格的百分之五。

第四十條 被拆遷房屋的評估，由拆遷人委托具有相應資質的評估機構實施。拆遷當事人對評估結果有異議的，可以在收到評估結果之日起十日內向原評估機構申請復核，也可以另行委托評估機構重新評估。

允許誤差范圍由房屋拆遷主管部門會同物價部門確定并向社會公布。重新評估的結果在允許誤差范圍內的，原評估結果有效，重新評估費用由提出異議的拆遷當事人承擔。超出允許誤差范圍的，由拆遷當事人協商解決；經協商仍達不成一致意見的，提出異議的拆遷當事人可以向評估專家委員會申請技術鑒定。評估專家委員會的鑒定結論作為最終裁決結果。重新評估和專家鑒定費用由未被采用評估結果的評估機構承擔。

第四十一條 被拆遷房屋實行房屋產權調換的地點，應當根據城市規劃對拆遷范圍的要求和建設工程項目的性質確定。

拆遷住宅房屋，拆遷范圍用于住宅房屋建設，被拆遷人要求就地實行房屋產權調換安置且按照批準的建設工程規劃能夠滿足被拆遷人房屋產權調換安置要求的，拆遷人應當就地安置。

拆遷住宅房屋，拆遷范圍用于非住宅建設，實行異地安置。

安置房屋在被拆遷房屋原區位范圍內的為就地安置；安置房屋不在被拆遷房屋原區位范圍內的為異地安置。

第四十二條 拆遷人提供的安置房屋的套型設計應當滿足被拆遷人對房屋建筑面積的不同需求。拆遷人提供的安置房屋應當產權明晰，無權利負擔，并符合城市規劃確定的配套要求和建筑質量、安全、技術標準。

拆遷人提供的安置房屋的價值由評估機構按照房地產交易價格評估確定。

就地安置的房屋應具備規劃管理部門審定的建筑設計方案。異地安置的房屋應是新建房屋，并具備《房屋所有權證》或者房屋確權登記的條件。提供其他房屋的，應在協議中明確交房時間和交房條件。

第四十三條 拆遷非公益事業房屋附屬物，由拆遷人對被拆遷人進行貨幣補償。拆遷房屋附屬物補償標準由房屋拆遷主管部門會同物價部門制定，報市人民政府批準后公布執行。

第四十四條 拆遷用于公益事業的房屋及其附屬物，拆遷人應當依照有關法律、法規的規定和城市規劃的要求予以重建，或者參照本 辦法拆遷非公益事業房屋及其附屬物的規定進行貨幣補償。

第四十五條 拆除未超過批準期限的臨時建筑，由拆遷人按照其重置成新價值結合剩余批準期限進行貨幣補償。沒有批準期限的臨時建筑，其批準期限按兩年確定。

拆除違法建筑不予補償安置。建造者應在拆遷期限內自行拆除；逾期不自行拆除的，由拆遷人向城市管理綜合執法機關申請依法查處。

第四十六條 被拆遷房屋具備合法規劃、建設批準手續，但尚未辦理確權登記的房屋，以批準建設文件載明的建筑面積為準予以補償安置。改、擴建房屋實建面積與批準面積不符的，超出批準面積的部分，按重置成新價格予以補償。

拆遷下列未辦理確權登記的房屋，根據不同情況分別處理：

（一）單位或者個人因市政公用工程建設拆遷需要另行建設的房屋，由區建設管理部門對原拆遷情況進行審查并出具證明，在房屋所在地公示無異議后，參照現行規定給予補償；

（二）企事業單位在有使用權的國有土地上建設并安置職工居住的房屋，房屋承租人按照政府規定標準繳納租金且有五年以上記錄的，可參照對公有住宅房屋承租人的規定進行補償安置，對房屋建設單位不再給予補償。

第四十七條 拆遷產權不明的房屋，拆遷人應當提出補償、安置方案，報房屋拆遷主管部門同意后實施拆遷。拆遷前，拆遷人應當就被拆除房屋的有關事項向公證機關辦理證據保全。

第四十八條 拆遷設有抵押權的房屋，抵押人與抵押權人應當依照國家有關法律、法規規定，就抵押權及其所擔保債權的處理問題協商一致，并向拆遷人提供書面協議，拆遷人應當按照雙方協議執行。

抵押人與抵押權人達不成協議的，實行貨幣補償時，拆遷人應當將貨幣補償款向公證機關辦理提存。

第四十九條 拆遷人應當向被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。

拆遷人提供的產權調換房屋和安置房屋是待建或在建房屋的，拆遷當事人應當在拆遷補償安置協議中約定過渡期限；被拆遷人或者房屋承租人選擇貨幣補償或者自行尋找過渡用房的，拆遷人應當向其支付臨時安置補助費。因拆遷人的責任延長過渡期限的，對自行尋找過渡安置用房的被拆遷人或者房屋承租人，應當從逾期之月起增加臨時安置補助費；對使用拆遷人提供的過渡安置用房的，應當從逾期之月起支付臨時安置補助費。

因拆遷非住宅房屋造成停產、停業的，拆遷人應當給予被拆遷人或者房屋承租人適當補償。

本條第一款規定的搬遷補助費標準、第二款規定的臨時安置補助費標準、第三款規定的停產停業補償費標準由房屋拆遷主管部門會同物價部門制定，報市人民政府批準后公布執行。

對選擇貨幣補償的被拆遷人、房屋承租人，拆遷人可給予適當獎勵。

拆遷人對在拆遷期限內簽訂拆遷補償安置協議并完成搬遷的被拆遷人或者房屋承租人，可以根據情況發給搬遷獎勵費。貨幣補償費、搬遷補助費、臨時安置補助費、停產停業補償費、獎勵費按照國家有關規定免交個人所得稅，用于購買商品房的免交契稅。

第五十條 被拆遷房屋的建筑面積以該房屋所有權證載明的建筑面積為準；房屋所有權證載明的建筑面積與房屋測繪機構實際測量的建筑面積不符的，以房屋測繪機構實際測量的合法建筑面積為準。拆遷按政府規定租金標準分戶承租的公有房屋，每戶承租房屋的建筑面積按承租證載明的建筑面積為準；按使用面積承租的，每戶承租房屋的建筑面積按承租證載明的使用面積對應的建筑面積計算，其換算公式為：每戶承租房屋的建筑面積=該戶承租證載明的使用面積X整幢房屋建筑面積與使用面積的比值。

第四章 罰 則

第五十一條 違反本辦法規定，未取得房屋拆遷許可證，擅自實施拆遷的，由城市管理綜合執法機關責令停止拆遷，給予警告，并處已經拆遷房屋建筑面積每平方米二十元以上五十元以下的罰款。

第五十二條 拆遷人違反本辦法規定，以欺騙手段取得房屋拆遷許可證的，由城市管理綜合執法機關吊銷房屋拆遷許可證，并處拆遷補償安置資金百分之一以上百分之三以下的罰款。

第五十三條 拆遷人違反本辦法規定，有下列行為之一的，由城市管理綜合執法機關責令停止拆遷，給予警告，可以并處拆遷補償安 置資金百分之三以下的罰款；情節嚴重的，吊銷房屋拆遷許可證：

(一)委托不具有拆遷資格的單位實施拆遷的；

(二)未按房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施房屋拆遷的；

(三)擅自延長拆遷期限的。

第五十四條 拆遷人在拆遷期間，違反本辦法第二十一條規定的，由房屋拆遷主管部門責令停止拆遷，恢復原狀；給被拆遷人、房屋承租人造成損失的，拆遷人應當依法予以賠償；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五十五條 拆遷人違反本辦法規定，將拆遷補償安置資金挪作他用的，由城市管理綜合執法機關給予警告，責令限期改正；逾期仍未改正的，處挪用資金金額百分之三以上百分之十以下的罰款。

第五十六條 接受委托的拆遷單位違反本辦法的規定，轉讓拆遷業務的，由城市管理綜合執法機關責令改正，沒收違法所得，并處合同約定的拆遷服務費百分之二十五以上百分之五十以下的罰款。

第五十七條 房屋拆遷主管部門違反本辦法規定，有下列情形之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；情節嚴重，致使公共財產、國家和人民利益遭受重大損失，構成犯罪的，依法追究刑事責任：

（一）違反規定核發房屋拆遷許可證以及其他批準文件的；

（二）核發房屋拆遷許可證以及其他批準文件后不履行監督管理職責的；

（三）未按規定受理房屋拆遷糾紛申請并依法作出裁決的；

（四）接受拆遷委托或者作為拆遷人實施拆遷的；

（五）其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊行為。

第五十八條 圍攻、辱罵、毆打房屋拆遷主管部門工作人員，影響正常拆遷工作秩序的，由公安機關依照《中華人民共和國治安管理處罰法》給予行政處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五章 附 則

第五十九條 房屋拆遷評估管理的有關規定和房屋拆遷管理的具體實施意見，由房屋拆遷主管部門根據本市實際制定，報市人民政府批準后公布執行。

第六十條 本辦法自公布之日起施行。2003年8月12日濟南市人民政府發布施行的《濟南市城市房屋拆遷管理辦法》同時廢止。

第五篇：山東省城市房屋拆遷評估管理辦法2

山東省城市房屋拆遷評估管理辦法

頒布日期：二○○七年四月九日

文號：魯建發〔 2007〕1號

各市建委（建設局）、房管局：

為規范本省城市房屋拆遷評估行為，維護拆遷當事人的合法

權益，根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》、《山東省城市房屋拆

遷管理條例》、建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》和國家標準

《房地產估價規范》（GB／T50291 － 1999）的有關規定，省建設廳制定了《山東省城市房屋拆遷評估管理辦法》，現印發給你們，請認真貫

徹執行。

二○○七年四月九日

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山東省城市房屋拆遷評估管理辦法

第一條 為規范本省城市房屋拆遷評估行為，維護拆遷當事

人的合法權益，根據《城市房屋拆遷管理條例》、《山東省城市房屋

拆遷管理條例》、建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》和國家標準

GB T50291 1999

《房地產估價規范》（／

－）的有關規定，結合本省實際

情況，制定本辦法。

第二條 凡在本省城市規劃區內國有土地上實施房屋拆遷評

估的，適用本辦法。

因城市建設需要使用城市規劃區范圍內的集體土地，應當依

法辦理土地征收手續，拆遷該集體土地上房屋實施房屋拆遷評估的，參照本辦法執行。

第三條 省人民政府建設行政主管部門負責對全省城市房屋

拆遷評估工作進行監督管理。

設區的市、縣（市）房屋拆遷管理部門負責對本行政區域內的城市房屋拆遷評估工作進行監督管理。

第四條 本辦法所稱城市房屋拆遷評估（以下稱拆遷評估），是指房地產評估機構依據建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》、《山東省城市房屋拆遷管理條例》的有關規定，對被拆遷房屋評估

確定其貨幣補償金額的活動。

— 2 —

第五條 從事拆遷評估的評估機構應當具備下列條件：

（一）取得三級（含三級）以上房地產評估資格等級。

（二）有三名以上具有三年拆遷評估工作經驗且經過省建設行

政主管部門組織的拆遷法規、政策和拆遷專業知識系統培訓并達 —

到合格要求的注冊房地產估價師。

取得三級（含三級）房地產評估資格等級的評估機構只能在本

市、縣轄區內從事拆遷評估業務。二級（含二級）以上的，可以在全

省范圍內從事拆遷評估業務。

第六條 設區的市、縣（市）房屋拆遷管理部門應當每年向社

會公示一批符合本辦法第五條規定條件的評估機構，供拆遷當事

人選擇。

未經當地房屋拆遷管理部門公示的評估機構，不得接受拆遷

評估委托，不得出具拆遷評估報告。

第七條 拆遷評估機構應當由拆遷當事人協商或被拆遷人投

票的方式確定。協商或投票不成的，由拆遷當事人抽簽確定，抽簽

由被拆遷房屋所在地的房屋拆遷管理部門組織進行。拆遷當事人

放棄抽簽的，由房屋拆遷管理部門指定。

房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內的被拆遷房屋，原則

上由一家評估機構評估。需要由兩家或者兩家以上評估機構評估的，評估機構之間應當就拆遷評估的依據、原則、程序、方法、參數

選取等進行協調并執行共同的標準。

第八條 評估機構確定后，由拆遷人委托。委托人應當與評

— 估機構簽訂書面拆遷評估委托合同，并自合同簽訂后

日內報當

地房屋拆遷管理部門備案。評估費用由拆遷人承擔，但被拆遷人

自行委托或本辦法另有規定的除外。

第九條 受托評估機構不得轉讓、變相轉讓受托的評估業務。

評估機構和評估人員與拆遷當事人有利害關系或者是拆遷當

事人的，應當回避。

第十條 拆遷當事人應當向評估機構如實提供房屋拆遷許可

證、拆遷范圍規劃紅線圖及各類房屋的產權性質、面積、用途等拆

遷評估所必須的依據、資料及有關數據，并協助評估機構做好實地

查勘記錄、拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料等工

作。實地查勘記錄由實地查勘的評估人員、拆遷人、被拆遷人簽字

認可。

因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影

像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的，拆遷人應

當邀請公證機關工作人員或由除拆遷人和評估機構以外的無利害

關系的第三人到場見證，并在分戶評估報告中做出相應說明。評

估機構可以依據被拆遷房屋的相關權屬資料，參照同區域該類房

屋進行評估。

第十一條 拆遷當事人或受托評估機構和評估人員需要查閱

被拆遷房屋的房地產權屬檔案和相關房地產交易信息資料的，憑

拆遷委托的有關證明，當地房地產管理部門應當協助查閱。

評估機構評估測算新建普通商品房價格時，如需向有關房地 —

— 4 —

產開發企業征詢銷售價格，房地產開發企業應當如實提供。

第十二條 拆遷評估時點一般為房屋拆遷許可證頒發之日。

拆遷規模大、分期分段實施的，以當期（段）房屋拆遷實施之日為評

估時點。

第十三條 被拆遷房屋的性質和面積一般以房屋權屬證書及

權屬檔案的記載為準。各地對被拆遷房屋的性質和面積認定有特

別規定的，從其規定。拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質或

者面積協商一致的，可以按照協商結果進行評估。

對被拆遷房屋的性質不能協商一致的，應當向城市規劃行政

主管部門申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協商一致的，可以

向依照《房產測繪管理辦法》設立的房屋面積鑒定機構申請鑒定；

沒有設立房屋面積鑒定機構的，可以委托具有房產測繪資格的房

產測繪單位測算。

第十四條 拆遷評估一般應當采用市場比較法。不具備采用

市場比較法條件的，可以采用其他評估方法，并在評估報告中充分

說明原因。

第十五條 住宅房屋拆遷評估時，其測算的基本技術路線為：

（一）確定房屋類別。即根據房屋的性質、用途確定其所屬類 別為住宅。

（二）確立評估基準價格。即確定被拆遷住宅房屋所處區位該 類新建普通商品住宅房屋的市場價格。

該區位或者該區域有已建成該類普通商品住宅房屋的，應當

依據其銷售均價，確定該區位的新建普通商品住宅房屋市場銷售

價格；該區位沒有的，可以依據規劃部門批準的該項目的施工圖及

配套設施標準，推算該項目的普通商品住宅房屋的市場銷售價格。

（三）測算價差。即確定被拆遷住宅房屋與該類新建普通商品 住宅房屋的價差。

根據被拆遷住宅房屋的結構、成新、樓層、朝向等房地產狀況 調整因素確定被拆遷住宅房屋與該類新建普通商品住宅房屋的價

差。

（四）依據評估確定的被拆遷住宅房屋的貨幣補償價格，結合 其建筑面積計算確定被拆遷住宅房屋的貨幣補償金額。

被拆遷房屋的貨幣補償價格不得低于設區的市人民政府確定的拆遷房屋的最低貨幣補償價格。

（五）確定產權調換住宅房屋的價格。依據評估確定的該區位 該類新建普通商品住宅房屋的不同樓層的價格，結合被拆遷人選

擇的調換安置住宅房屋建筑面積計算調換安置住宅房屋的價款。

第十六條 拆遷非住宅房屋評估時，應當按照下列程序進行：

（一）根據房屋的性質、用途等因素，確定非住宅房屋的類別。非住宅房屋包括營業性用房和非營業性用房，營業性用房劃分為

商場類建筑（大型百貨商場、超市等）、商鋪類建筑（門面房、商鋪 —

—

等）、商務類建筑（金融、證券、商業寫字樓等）、旅館類建筑、餐飲類

建筑、娛樂類建筑；非營業性用房劃分為工業性建筑（廠房、倉庫

等）、辦公性建筑（行政辦公樓）、公共性建筑（圖書館、博物館等）。

— 6 —

（二）非住宅房屋的貨幣補償價格，應當按照建設部《城市房屋

GB T50291

拆遷估價指導意見》和國家標準《房地產估價規范》（／

－

1999）的規定，采用市場比較法或收益法評估確定。不能采用市場

比較法或收益法的，也可采用成本法或其它方法評估確定。

第十七條 被拆遷住宅房屋和非住宅房屋的貨幣補償價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業的經營性補助費，以及被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償

金額。

被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額，由拆遷人和被拆

遷人協商確定；協商不成的，可以通過委托評估確定。

第十八條 違章建筑和超過批準期限的臨時建筑不予評估。

拆除未超過批準期限的臨時建筑應當按照工程造價結合剩余

使用年限，評估其貨幣補償金額。

第十九條 拆遷評估應當遵循獨立、客觀、公正、合法的原則。拆遷評估機構應當如實出具評估報告，不得與拆遷當事人一方串

通損害另一方的合法權益，不得以給予回扣等不正當手段獲取拆

遷評估業務。任何組織或者個人不得非法干預拆遷評估活動和評

估結果。

評估報告必須由兩名以上專職注冊房地產估價師簽字，并加

蓋注冊房地產估價師專用章。

第二十條 拆遷評估報告只作為被拆遷房屋貨幣補償的依

據。評估報告中估價目的統一載明為：房屋拆遷補償評估。

拆遷評估價格應當以人民幣為計價貨幣單位，精確到元。

第二十一條 評估機構應當將初步評估結果向被拆遷人公示日，并進行現場說明，聽取有關意見。

公示期滿后，評估機構應當向拆遷當事人提供委托范圍內被

拆遷房屋的整體評估報告和分戶評估報告。符合出具條件的分戶

評估報告應當在公示期滿后

日內送達被拆遷人。

整體評估報告是關于拆遷范圍內所有被拆遷房屋貨幣補償金

—

—

額的評估報告。

分戶評估報告是按房屋所有權證劃分的被拆遷房屋貨幣補償

金額的評估報告。

第二十二條 整體評估報告和分戶評估報告要符合國家標準

GB T50291 1999

《房地產估價規范》（／

－）規定的規范格式要求。

第二十三條 拆遷人或被拆遷人對評估報告有疑問的，可以

向評估機構咨詢。評估機構應當解釋拆遷評估的依據、原則、程

序、方法、參數選取和評估結果產生的過程。

第二十四條 拆遷當事人對評估結果有異議的，應當通過協

商解決。經協商仍達不成一致意見的，提出異議的當事人應自收

到評估報告之日起 日內，可以向原評估機構書面申請復核評估，也可以另行委托符合本辦法規定條件的其它評估機構評估。

第二十五條 拆遷當事人向原評估機構申請復核評估的，該

評估機構應當自收到書面復核評估申請之日起 日內給予答復。

評估結果改變的，應當重新出具評估報告；評估結果沒有改變的，— 8 —

出具書面通知。

拆遷當事人另行委托評估機構評估的，受托評估機構應當在日內出具評估報告。重新評估結果與原評估結果的差異在允

許誤差范圍內的，原評估結果有效，重新評估費用由提出異議的拆

遷當事人承擔。

第二十六條 拆遷當事人對原評估機構的復核結果有異議或

者另行委托評估的結果與原評估結果在允許誤差范圍外且協商達

不成一致意見的，自收到復核結果或者另行委托評估機構出具的

評估報告之日起 日內，可以向被拆遷房屋所在地的房屋拆遷評

估專家委員會（以下簡稱評估專家委員會）申請技術鑒定。

第二十七條 評估專家委員會應當自收到申請之日起

日

內，對申請鑒定的評估報告的評估依據、評估技術路線、評估方法

選用、參數選取、評估結果確定方式等評估技術問題出具書面鑒定

意見。

評估報告不存在技術問題的，應維持評估報告；評估報告存在 技術問題的，評估機構應當改正錯誤，重新出具評估報告。

重新評估和專家鑒定費用由未被采用評估結果的評估機構承

擔。

第二十八條 省建設行政主管部門和設區的市房屋拆遷管理

部門，應當成立由資深專職注冊房地產估價師及房地產、城市規

劃、法律等方面專家組成的評估專家委員會，對拆遷評估進行技術

指導，受理拆遷評估技術鑒定。

—

—

第二十九條 受理拆遷評估技術鑒定后，評估專家委員會應

當隨機抽取 人以上（含 人）單數成員組成鑒定組，處理拆遷評

估技術鑒定事宜。

鑒定組成員與原評估機構、拆遷當事人有利害關系或者是拆

遷當事人的，應當回避。

原評估機構應當配合評估專家委員會做好鑒定工作。

第三十條 評估專家委員會成員、評估機構、評估人員應當回

避而未回避的，其鑒定意見或者評估結果無效。

拆遷當事人不如實提供有關資料或者不協助評估機構實地查

勘而造成評估失實或者其他后果的，應當承擔相應責任。

第三十一條 對有下列行為之一的評估機構和評估人員，依

據《山東省城市房屋拆遷管理條例》和建設部《房地產估價機構管

理辦法》、《房地產估價師注冊管理辦法》等規定進行處罰并記入其

信用檔案：

（一）出具不實評估報告的；

（二）與拆遷當事人一方串通，損害對方合法權益的；

（三）以回扣等不正當競爭手段獲取拆遷評估業務的；

（四）允許他人借用自己名義從事拆遷評估活動或者轉讓、變

相轉讓受托的拆遷評估業務的；

（五）不履行評估技術咨詢或者解釋義務的；

（六）不配合評估鑒定專家小組進行鑒定，以及多次被申請鑒

定，經查證，確實存在問題的；

— 10 —

GB T50291

1999

（七）違反國家標準《房地產估價規范》（／

－）和

本辦法其他規定的；

（八）法律、法規規定的其他情形。

2007

第三十二條 本辦法自

年 月 日起施行。此前已頒

發房屋拆遷許可證的拆遷項目，其拆遷評估不適用本辦法。