第一篇：掌握這5大關鍵點,商鋪首開必大賣

徐方宇：掌握這5大關鍵點，商鋪首開必大賣

商鋪難賣，是行業內的普遍難題。

上周在浙江某市開了一個購物中心商業步行街商鋪項目。推廣一個月，認籌200組，推190套，共3層的分層鋪，內部認購3天去化約140套，去化率超過七成，總銷2.5億，二三樓基本清空。

一般商鋪的認籌轉化率超過50%就算正常，超過60%就非常好，能超過七成，實屬罕見。而在現今的市場下，一個綜合體項目能一次性去化超過一百套商鋪，也不多見。

商鋪不同于住宅，住宅可以通過續銷解決去化問題，無非就是產品和價格。但商鋪更講究首開起勢，首開能否一炮而紅，直接決定了整個項目的命運。靠續銷來解決商鋪的去化問題？只能說很傻很天真。徐方宇

企業商學院建設導師！

中國“大培訓”和“人才適配度”概念提出者！

管理學博士

資深人力資源專家、營銷專家、金融專家 國際職業培訓師

中國人才熱線特聘專家 國采金融控股集團執行董事 香港大學中國發展研究中心教授

深圳大學，深圳市職業訓練學院兼職教授

曾擔任香港科技大學、北京大學、清華大學、中國人民大學、北京交通大學、南京大學、北京理工大學、云南大學等多所大學客座教授

《團隊職業化訓練營》培訓大綱

《非HR經理的HR管理》課程大綱

《工作分析》課程大綱

《績效管理》課程大綱

《運營管理》

《企業文化建設與核心競爭力》

《薪酬管理》課程大綱

《營銷談判策略》課程大綱

《卓越的客戶價值管理——打造企業基業長青的秘訣》課程大綱

《總裁班》課程介紹

那么，在這個項目上，我們又何以能取得成功？是運氣足夠好？還是花了足夠的功夫？

總結一下，商鋪首開，有五大方面的關鍵點，需要把握好。

首先，品牌形象要高大飽滿，招商要給力，讓客戶有投資信心。

雖然說營銷就是講故事，但講故事絕不等同于忽悠。中國房地產發展了三十年，客戶早就不是傻子，誰把客戶當傻子，他就是真正的傻子。

客戶購買商鋪，買的是什么？是未來的租金回報和升值空間。既然是商業項目，就應該按照商業的邏輯來操作。開發商的品牌實力強不強？商業運營有沒有經驗？招商有沒有進展？主力店品牌都有哪些？號召力夠不夠？都會是客戶關心的問題，也是投資信心的源頭。

在萬達賣商鋪，從來不需要操心主力店的事情，萬達影院、大玩家、大歌星、萬達百貨、酒店等等，都是萬達自己的品牌，銷售員會很自豪的講述萬達“按時滿鋪開業”的故事。（大歌星、萬達百貨關門只是歷史使命的結束，但不可否認它們對營銷的促進作用）但是，在其他開發商操作商業項目，還是得對客戶關心的招商問題，重點推動和宣傳。不然，誰信你？

因此，商鋪銷售，是個系統工程，需要招商的支持，工程的配合。光靠營銷解決銷售問題，很不現實。

一句話——包裝產生價值，信心勝過黃金。

其次，團隊銷售能力很重要。

很多人會操盤住宅項目，但是商鋪并不是人人都會。很多滯銷的商鋪項目，都是按住宅的方法操盤，搞死的。說賣住宅是大學生干的活，銷售商鋪則是研究生干的活，雖然會讓人聽了不舒服，但并不為過。

管理學上有個“二八法則”，20%的員工決定了80%的成效。放在商鋪銷售上也通用。20%的銷售員占了80%的銷售業績。在南寧的時候，有四五個銷售同事特別厲害，占了一半多的銷售業績。這次浙江項目商鋪開盤，200個認籌，有一個銷售員就認了近80個籌。事實證明，商鋪銷售，銷售員間的水平差距遠比住宅大。營銷關鍵就是解決來人和留人（成交）的問題，最怕就是策劃同事把客戶邀約上門了，銷售團隊臨門一腳搞不定，成交不了，也是白搭。因此，團隊有幾個商鋪銷售能力強的同事，作用巨大。

如何解決團隊能力問題？兩個辦法：

1、挖人！挖人！挖人！

2、培訓！培訓！培訓！（據說重要的話要說三遍）。

挖人比較簡單，就是直接找商鋪銷售高手，最好是本地的，手上有一批高端客戶資源的資深銷售員，高傭金高獎金，重賞之下必有勇夫，召之能來，來之能戰。如果本地人員難招，則可以學萬達或碧桂園，從全國各地項目調高手坐陣，提高成交效率。

培訓比較講技巧。如果銷售員水平參差不齊，則有兩種處理方法：一是將銷售團隊分組，安排能力強的銷售員做組長，設立小組之間的競賽規則和獎勵。組長會主動幫助能力弱的組員梳理客戶，幫忙成交，這適用于客戶量比較大的情況。

二是組建商鋪銷售尖刀連，由高手組成，將所有的商鋪客戶資源統一交給這個小組，從接待、梳理、引導、落位直到成交。這適用于客戶量比較小的情況。至于傭金分配，可以通過設定分配方案解決，不贅述。

一句話——團隊不行，努力白費。

第三，扎實的客戶梳理、排摸、引導是關鍵。

商鋪房源特點和住宅不一樣，住宅戶型選擇面多，8樓不行選9樓，而商鋪則具有唯一性，客戶落位沖突可能性大，引導的難度也更大。許多客戶就認某個位置的鋪子，買不到就情愿不買。這也是商鋪認籌客戶成交率不高的原因。

如果客戶數量有限，而又想多賣，唯一辦法就是提高成交率，減少客戶因為位置沖突而放棄的現象。而要提高成交率，則要做大量而扎實的客戶前期梳理工作。真真實實的摸清客戶的購買意向，決定了開盤銷售的成敗。

這些問題包括但不限于：客戶的年齡身份職業交通工具？客戶的來訪途徑和到訪次數？是否有投資商鋪的經歷？家庭主要決策人是誰？是否到場？有何意見？決定客戶購買的因素是哪些？購買預算多少？價格承受力如何？投資還是自營？購鋪落位位置在哪里？是否有購買多間的潛力？有無其他備選位置？有無找內部關系購買？??以上問題，沒有最細，只有更細，越細越好。

對客戶進行仔細排摸后，需要將客戶分類，一般分成ABCD四類。A類是鐵桿客戶，不求最貴，只求買到，預期成交率80%以上。B類客戶是意向強，但對價格敏感，預期成交率50%左右。C類客戶是游離客戶，意向一般，價格敏感，預期成交率30%左右。D類是基本無意向客戶。（分類方法各不相同，但目的一致）

對客戶進行分類，有兩大目的：一是甄別客戶誠意度和價格敏感度，尤其是大客戶。夯實客戶落位。二是對有位置沖突的客戶，進行分流和引導，提高成交率。商鋪開盤，只是一個形式，最重要是開盤前一個月的扎實工作，磨刀不誤砍柴工。

一句話——功夫在詩外，功到自然成。

第四，首次開盤精準的定價策略，是決定項目成敗的關鍵因素。

營銷有句話叫“沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格”，只適用于住宅。對商鋪而言，如果首開定價失誤，銷售遇阻，則有可能陷入深淵萬劫不復。商鋪本來就是價值投資品，追高不追低，不像股市低了還有人抄底，商鋪價格高開低走，無疑是自斷后路和自尋死路。

由此可見，首開定價策略是多么關鍵！

商鋪和住宅的定價方法也有很大差別。住宅多用比較法，綜合考慮競品樓盤和成本因素等等，套系數工時定價。但如果商鋪定價也采用住宅這一套系數定價法，則顯得相當不專業。

一般而言，除市場比較法外，商鋪定價還有幾個技術性的大原則：

1、位置差異定價法：金角銀邊草肚皮，鋪以稀為貴。角鋪由于昭示面大，數量少，價值最高。位置差異決定價值不同。

2、產品差異定價法：每間鋪的形狀、開間、進深、柱網分布、消防水管、店招設置、靠近電梯或者人流通道，甚至與洗手間的距離，都可能決定商鋪的價格不一。

3、客戶落位差異定價法：客戶落位越多的區域，價格越高，這是簡單道理，不贅述。但有時也會人為拉高某個區域鋪子價格，做成價格標桿，分流和引導客戶，這是操盤技術問題，不能言傳，只能身教。

對客戶而言，不是要買便宜的東西，更重要是占便宜。因此，商鋪定價最高境界就是讓客戶不糾結，一分錢一分貨，不同位置的鋪子，價格差異合理，占不到便宜，則成交速度可以更快。

因此，我通常的定價做法是，在一張空白的鋪位平面圖上，用鉛筆直接標上價格。然后結合客戶落位圖，反復跟銷售骨干討論去化的可能性，不斷修正價格，最后匯總算總銷金額及均價。說來簡單，做到卻不容易，需要對客戶有精準的把握，才能定出合理的價格。

此次浙江項目開盤，梳理完客戶，我果斷要求二三樓商鋪加價銷售，事實證明，三天內二三層商鋪依然基本售罄。價格策略還略顯保守了。（面對弱市，一般營銷總是不敢加價的）

一句話——臨場指揮，拼的就是膽識和經驗。

第五，一鼓作氣才能一炮而紅，優先拿下大客戶，則可保首戰成功。

春秋時魯國與齊國作戰，來自鄉間的曹劌以出色的才智幫助弱小的魯國打敗了強大的齊國。為后世留下了“一鼓作氣，再而衰，三而竭”的真知灼見。這句話翻譯過來是“作戰是靠勇氣的。第一次擊鼓振作了勇氣，第二次擊鼓勇氣低落，第三次擊鼓勇氣就枯竭了。他們的勇氣消失了，我軍的勇氣正旺盛，所以戰勝了！

每一次銷售開盤都是一場戰爭。“紙上得來終覺淺，絕知此事要躬行”，再好的策略、方案，最后都必須要經過實戰的檢驗。而能否一鼓作氣一氣呵成一炮而紅，是決定整個項目首開成敗的關鍵。

浙江項目之所以首開成功，有幾個關鍵點：

1、銷售時間節點選擇非常重要。

商鋪開盤最忌“倉促上陣”和“夜長夢多”。從開始認籌到開盤，時間不宜太短也不宜太長。太短客戶量不足，準備不充分，培訓不到位，倉促上陣勝算不大；太長則客戶新鮮感下降熱情消失，甚至流失嚴重，夜長夢多，后果不測。從浙江項目來看，認籌到開盤一個多月時間，200個認籌，時間點和認籌量都具備首開條件，公司果斷決策。

2、拿下大客戶非常重要。

商鋪銷售沒有絕對的公平公開公正可言。通常是：大客戶優先；付款好的客戶優先，關系戶優先。大客戶很重要，但一定不能捧著他們，必須先拿下！事關首開成敗，至關重要。浙江項目的做法是，本來周六開始認購的，周四晚上開會，要求銷售員通知購買3套以上的客戶，在周五晚上帶錢過來提前定鋪。先到先選。結果周五上午就有客戶跑來交錢了，周五當天認購破百。周五沒來的客戶，周六周日聞風上門，帶動周末持續熱銷。三天動作一氣呵成非常連貫。

3、及時的銷售激勵非常重要。

商鋪當日熱銷后，士氣正旺，宜趁熱打鐵，抓緊續銷。這時，及時出臺銷售激勵政策非常重要。最粗暴惡俗的做法是——現金獎勵。如浙江項目的激勵辦法是：每成交二三樓商鋪獎勵現金500元/套。成交一樓商鋪獎勵現金1000元/套。（一樓鋪總價高去化相對慢）。重賞之下必有勇夫，銷售團隊立刻士氣大振，奮起追殺未成交客戶，持續熱銷，捷報頻傳。

一句話——只有一鼓作氣，方可一炮而紅。

有人感嘆，房地產進入白銀時代，營銷越來越難做了。過去坐在售樓處，吹著空調喝著可樂守著電話，等客戶上門，等風來的好日子已經一去不復返了。現在的營銷，是“體力+腦力”相結合的工作，營銷人從未像今日這么苦逼。

而難易之別，在乎一心。營銷是一門很專業的技術工作。只有在潮水退去的時候，才能看出誰在裸泳。只有在市場不好的時候，才能看出技術的高低。不能說就天下無敵，做就有心無力。唯有熱銷，只有大賣，才是硬道理。

稻盛和夫說，要奮戰到老天爺出手相助的那一刻！與所有地產營銷人共勉！

第二篇：全域旅游規劃如何做好“旅游 ”？三大關鍵點必掌握[最終版]

全域旅游規劃如何做好“旅游 ”？三大關鍵點必掌握

導 讀2015年，前國家旅游局局長（現文化和旅游部副部長）李金早發表署名文章《開明開放開拓 迎接中國“旅游 ”新時代》，提出了旅游 ”是需求拉動、市場推動的“ ”、是創造價值、放大價值的“ ”、是以人為本、全民參與的“ ”。、是可以充分拓展的“ ”四個特征。奠定了“旅游 ”在全域旅游中的重要地位。

2014年，來也股份在《榮成市全域旅游規劃》中，針對全域旅游中的產業融合創造性的提出“旅游 ”理念，通過“旅游 ”與當地優勢產業相融合，在產業轉型升級、新業態產品策劃方面提出解決方案。本文從邏輯、構建、實施三個關鍵方面探討“旅游 ”。

一、“旅游 ”的邏輯

李金早提出：從人的需求出發，旅游可以 新生活方式，包括交通、教育、購物、養老等各種領域，這是產品思維、市場導向。作為專業規劃人員，應該貫徹產業思維，從產業優勢、產業融合、產業延伸方面入手，提出“旅游 ”的可行性路徑。

首先，產業融合是基礎。通過產業融合、生態建設、科學發展、資源整合，構建以觀光、文化娛樂、康療、體育運動為主導產業的旅游產業集群。以旅游產業為引領實現區域產業的轉型升級和區域產業的優化重構。形成以旅游為引導的產業集群生長模式，統籌城鄉發展和產業發展，以“產業高端和高端產業”為理念，實施產業融合發展策略。產業融合模型圖

其次，價值最大化是核心訴求。分別對第一產業、第二產業、第三產業其中的產業結構、產業優勢進行研究，結合市場需求熱點，判斷其“旅游 ”的可行性與必要性。需要強調，不是所有產業都需要“旅游 ”，對那些實施難度高、市場效益差的產業門類要果斷放棄。產業融合路徑圖

第三，要設計合理的路徑。不同的產業門類融合方式、融合性質、融合效應、融合目標等方面差異較大。從融合目標看：第一產業是延伸第一產業附加值，提升農業產業競爭力，開拓貧困村民脫貧新路，實現土地物產的多次增值和創意旅游項目。第二產業是推動傳統工業的生態轉型，實現工業企業創新經營，吸引投資商目光，促進“旅游 工業”新業態的誕生。第三產業是通過“旅游 ”催生新業態，改變或改善旅游產品體驗方式，創新產品。

二、“旅游 ”的產品構建

新業態產品不是憑空產生的，切忌紙上談兵，要對現狀產業的優勢、劣勢、市場機遇與需求、“旅游 ”的可行性與必要性進行充分論證，同時要輔以業主訪談等手段確保項目能夠順利執行實現落地。為了便于理解，摘取《榮成市全域旅游規劃》中的海洋漁業“旅游 ”進行解讀。

1、現狀優勢、問題與難點 休閑漁業在榮成的發展很快，目前已掛牌3個省級休閑海釣基地（西霞口、天鵝湖、桑溝灣）、3個國家級休閑漁業基地（好當家、鳳凰湖、泓泰），同時發布了休閑漁業的扶持政策。

榮成發展休閑漁業的優勢（1）漁船漁港眾多，基礎條件完善；（2）漁業養殖規模大，基礎好，可充分利用現有設施進行提升改造，投資小；（3）島嶼多，岸線類型多樣，可提供不同的休閑選擇；（4）洋流活動頻繁，水產資源豐富，魚類品種繁多；（5）氣候和水質條件良好，全年大部分時間適宜開展海上活動。

從已開發的產品上看，還存在以下問題 ：（1）產品的檔次不高，類型少，配套設施不完善，尚未形成成熟、影響力高的品牌；（2）企業認識不到位，旅游產品大多作為漁業養殖附屬產品進行開發，發展動力不足；（3）缺乏行業標準、評定標準、品牌意識，榮成發展海洋旅游的優勢尚未發揮出來。

2、市場前景與機遇

（1）休閑漁業類型眾多，包括海釣、趕海、漁家樂、漁港漁市等，海釣是目前休閑漁業旅游市場的熱點。（2）海釣與高爾夫、騎馬、網球被列入四大貴族運動，被稱作“海上高爾夫”。據中國釣魚協會不完全統計，全國共有一億多海釣愛好者，平均每人每年有1-4次海釣經歷，且數量以每年20%的速度增加。在歐美發達國家，有海釣體驗的人群占總人口比例達到27%，而中國還遠低于這個比例。（3）國內知名的海釣目的地主要集中在我國南方地區，包括海南萬寧、浙江舟山、漁山列島少數幾個區域。目前，山東省正在大力發展海釣基地，榮成具有成為中國北方最大海釣基地的潛力。（4）產業鏈帶動效應明顯，對釣具銷售租賃、游船銷售租賃、安全防護、教育科普、技能培訓、餐飲住宿、體育競技等都有明顯的促進作用。

3、新業態類型與布局

針對重點融合項目，需要繪制概念性規劃圖或效果圖，便于實施。

三、“旅游 ”的實施保障

在“旅游 ”實施過程中，需要充分體現政府引導作用，制定扶持政策、配套引導資金、跟進技術智力支持，優先安排有實力、有意愿的企業打造樣板示范項目。以下四個方面需要重點考慮：

（1）優勢產業優先融合。優勢產業代表了當地的核心競爭力，對優勢產業的融合能夠實現更大的帶動作用，同時易于打造品牌。

（2）及時出臺配套政策。“旅游 ”是催生出來的，對政策的依賴度更高，前期需要政府做大量的扶持引導工作。一般在“旅游 ”前，大部分產業自身已經能夠實現較好效益，業主普遍缺乏再創業動力。許多業主不理解、不樂意、不專業，這就要求配套資金、政策、技術能夠及時跟進。

（3）分步實施。突出重點做樣板，對產業融合度高，資金實力強，有強烈的旅游開發動力的企業重點扶持，能夠實現較好的帶動作用。

（4）邊溝通、邊論證、邊設計、邊落地。在新業態開發過程中，需要通過大量的前期工作逐步淘汰可行性差、市場規模小的項目，同時統籌用地、人才、資金、政策等因素，實現落地。

本文為原創，轉載請注明“來也股份”編輯：YM

第三篇：商鋪投資的16個關鍵點

商鋪投資的16個關鍵點

除了繼承祖上的鋪面和因經濟自然發展造成的價值大幅上升，大部分成功的商鋪投資行為有賴于投資人敏銳的市場洞察力和對城市規劃的先知先覺、以及對經濟發展的準確預期。

投資商鋪與投資住宅有很大的不同，可以說：“投資商鋪是一種藝術，是一門學問。”其操作的難度遠遠大于住宅投資。如果我們將時間的因素考慮進去，住宅投資幾乎毫無風險，商鋪投資則充滿了風險，在巨大收益的誘惑下蘊含著極大的損失。除了繼承祖上的鋪面和因經濟自然發展造成的價值大幅上升，大部分成功的商鋪投資行為有賴于投資人敏銳的市場洞察力和對城市規劃的先知先覺、以及對經濟發展的準確預期。下面就讓我們從16個方面對商鋪投資進行詳細的分析吧：

1、地段：“地段可以說是投資商鋪的第一先決條件，也是決定商鋪價值的首要條件。”市中心的繁華鬧市區可能是商鋪最貴的地方，而在偏遠的、人跡罕至的臨街門面，我們只能稱其為倉庫，價值甚至要低于同地段的住宅。繁華地段的商鋪雖好，但價格也極高。如果花了過高的代價買到的商鋪，其他各方面的條件不好，造成租金太低，投資收益率就會大打折扣。可能還不如地段稍次、但其他各方面條件較好、租金收益也不錯的商鋪。事實上，確實有很多一類地段的鋪面單價和租金收益率都比不上二類地段的鋪面。畢竟，最熱鬧的地方不能與賣東西最多的地方劃上等號。

2、臨街狀況：“商鋪正因為臨街才稱之為商鋪，大部分的人不是因為購物而購物，他們是在逛街的過程中產生了購買欲望才發生購買行為，有85%的人會在逛商場的過程中臨時改變購買計劃。”因此，在投資商鋪中要注意：“盡量購買臨大街，人們容易看見，也方便走到的鋪面。臨大街比臨小街要好，在路口臨兩面街比臨一面街要好，走的人多的那一面比較好。”當然，這一切必須靈活對待。在市場中的商鋪是另一種形式，也許面臨的只是一個過道，這種投資除了考慮以上原則，更要多方考慮其他因素。

3、人流：“你可以站在想要投資的商鋪門前，統計每個時段路過的行人有多少。”走過的行人越多，該商鋪的潛力也就越大。一般不統計路過的車輛，因為行走的人才是購買的主體。

但是需要注意的是，絕對不是路過的人多，買東西的人就會多，購買行為與諸多要素有密切聯系。人流僅可以作為購買商鋪的一個重要指標。

4、駐留性：“想使人在你這里購物，要看人們愿不愿意在你這里停留。”附近沒有停車的地方，首先就不能指望會有人來逛，門前人行道狹窄、來往的人流永遠只是路過，也不能產生好的銷售業績。要知道，人們都是在悠閑的或受到某種刺激的情況下才容易產生購買沖動所以，鋪面是否讓人們愿意逗留，不產生匆忙離開的念頭很重要。

5、購買習慣：你買服裝會到哪里去買呢？買電器、買家具、買二手房會去哪里買呢？所以如果人們買服裝都去服裝一條街的話，又新開了一條服裝街，那么，在這里投資就值得商榷。人們的購買習慣一旦確定，要想改變非常不易。不要以為附近沒有同行跟你競爭就沾沾自喜，要知道，大部分的購買行為都發生在成行成市的地方。所以，新開發的商鋪一旦定錯位，可能面臨門庭冷落的風險。投資商鋪必須仔細研究人們的購買習慣。

6、購買力：同樣地區的兩個小區，一個全是購置的商品房，另外一個大部分是舊房的拆遷戶，那么，商品房的小區就具有更大的購買力，生意也會好做，鋪面價值也相對較高。猶太人說過：“做生意要針對女人與嘴巴。”那么，女人常去逛的地方也就是購買力集中的地方，餐飲比較集中的地方也是購買力集中的地方，有錢人多的地方就更不用說了。投資商鋪要選購買力強的地方。

7、便利性：“一個很好的服務，一定要使需要它的人方便地得到。”比如說，家具市場，如果附近交通不利，那么，如何運輸呢？一個不錯的酒樓，但是停車位不足；一個非常好的商場，但是要到達，一定要經過兩條地下過道。這樣的商鋪，能令人滿意嗎？

8、商圈：“每一個繁華的地方，都會形成一定的商圈。那里是人們吃喝玩樂、購物的天堂。”并不一定局限于在城市的商業中心，在一個新的城區形成的時候，一個新的商圈就形成了，往往集中在娛樂場所、餐飲場所或公司集中地。在偏城區，人口密集的地方，也有不同大小的商圈，那里也就是人們活動的中心地帶。當然也是商鋪贏利的保證。

9、規劃：現在看起來一切都很好，以后會不會改變呢？城市在變遷之中，本來熱鬧的市場，因為附近居民的遷移，生意可能一落千丈。原來毫不起眼的鋪面，也可能因為附近某個市場的興建而變得炙手可熱，價格翻倍上漲。道路的改建、拓寬，城市的整體規劃，都對商鋪的價值有極大的影響。如果能預先了解城市規劃，提前進行投資，可以獲得豐厚回報，如果對此毫不關心，必將蒙受巨大損失。

10、地勢：鋪面不能低于門前的道路，凹下去的鋪面給人感覺不好，也不能上了幾級臺階才進入鋪面，使人覺得不便。最好是與道路同高或稍高一兩級。千萬不要小看這一點，根據以往的經驗，每登上兩級臺階，鋪面價值將下降一成。

11、凈高：“商鋪的凈高要超過住宅的高度，使人沒有壓抑感，當然太高也毫無用處。”一般有3.2米到3.8米就可以了。大型商場要有更高的空間。

12、開間：“商鋪的開間越大，價值越高。門口很小，進深很深的門面價值相應降低。”在同等條件下，盡量選擇開間較大的商鋪。

13、朝向：“盡量避免朝正西或正西南的門面。”陽光太烈，會造成商品褪色，空調費也會多出不少。光過于刺眼，也會影響客戶購物。萬一當地不許安裝遮陽蓬，則更難辦。太陽光不能直射入店內的情況除外。

14、比價：在投資商鋪之前，可以參考附近的商鋪價格，也可參考類似的鋪面。開發商的定價，往往都高于市場價，動人的廣告宣傳，不能保證良好的投資收益。

15、收益率：“根據附近商鋪的租金，可以了解商鋪的投資收益率。”年收益率20%或更高，基本上都是動人的神話故事。年收益率能達到10%以上就很不錯了，相對應的就是100萬的商鋪年租金在10萬以上。現在大部分的商鋪年收益率在7%左右。低于5%的商鋪我們認為是較差的，可能還比不上較好的住宅。必須注意的是，專業市場中的商鋪收益率應當高一些，因為誰也不能預料得到，一個紅火的市場會不會突然冷下來？風險會大于獨立的臨街鋪面。

16、發展：“能夠預料得到商鋪將來的發展，那才是投資高手。”人口會不會增多？市場已經建好，會不會紅火？一條街都很冷清，有人低價拋售商鋪，價格會不會更低？積累長期的經驗，擁有對市場準確的判斷，超人的膽略，才能獲得不流于平庸的業績。

第四篇：轉行面試要掌握的三大關鍵點

轉行面試要掌握的三大關鍵點

記著最近接觸到一個轉行面試失敗的小吳，她在在最近的一次面試中，自尊心受到了傷害，因為她是轉行人士，所以被面試官無情地嘲笑了!“今天我去面試人事管理，面試官從頭到底都在嘲笑打擊我：‘你看你專業念的不是人事管理，工作經歷也雜七雜八的，這算什么?你完全沒有優勢!’”

小吳表示自己以前是做總監助理和項目管理的，平時部門里的招聘、考勤、培訓、績效她都會負責，自己還有項目管理的經歷，然而她所從事的項目管理非常冷門，因此她想轉行做人事，尤其是招聘管理業務模塊。

畜牧人才網人力資源部的HR們也紛紛為她打氣，冷靜客觀地為她分析情況：正視轉行者“沒有優勢”并解決這個問題

HR王某：“其實你自己心里沒有底，所以才會很介意聽到這樣的話。把面試官所說的‘你沒有任何優勢’這句話變成一個疑問句去思考：在HR這一塊，你有哪些優勢或做得很好的事情?當我們決定跨專業、跨行業、跨職位時，別人覺得我們做不來或沒優勢，這是很正常的想法。你需要的是去正視這個問題，并解決它，不然你下次還會遇到這樣的問題的。希望你在每一次的面試中都可以獲得成長，不然你這次面試就白去了。”

招聘不是缺人了才去招人

HR孫經理”：“很多年輕的求職者以為做招聘的HR要做的事情，就是公司缺人去招人。事實上，根本不是這樣的。尤其是在大型制造類企業中，負責招聘的HR要成為生產單位的戰略合作伙伴;要提供有價值的管理資訊，而不是缺人了才招;要在不缺人的情況下，預先判斷什么時候會缺人，提前招人。其中問題點有很多，依照你現在的實力，確實做不了招聘。”沒有10年工作經驗不敢稱HR

經常負責出外招聘的王老師說：“雖然我現在做的是人事的工作，但是我從內心都還不

能完全認可自己可以配得上‘人事’這兩個字。如果沒有10年的工作經驗，我覺得自己是稱不上真正的HR的。HR的知識還有很多要我們去學習，我們不足的、沒學到的就應該虛心接受，然后著手去學習、補充我們沒有的知識。”

畜牧人才網小編華仔曾在《5招讓你入門“感興趣但陌生”的職業》一文中，請教了中國畜牧獸醫人才網職場專家，為轉行者們支招：

1.明確你的職業興趣

職業興趣，需要“持續力”。工作不是靠三兩天的興奮勁兒，你要想清楚自己是不是真的對這個興趣有持續的熱情，有沒有耐心和毅力繼續下去。

2.了解職業所需的軟性要求

一個職業對應聘者的要求，既包括你可以從人才市場的招聘啟事上或者前程無憂的職業搜索器上看到的崗位硬性指標，也包括一些軟性要求，比如個人的認識和情感、家庭環境、人際關系、價值觀等等。這些軟性要求可能不是直觀描述所能反映的，但在你的職業發展過程中它起到的作用或許會更為重要。

3.提升自己的能力

這其中的能力包括職業要求的硬性專業技能，以及一些軟性能力，比如表達能力、理解能力、分析能力、學習能力、執行力、記憶力等等，尤其是溝通能力、合作能力、管理能力、領導能力、適應能力等。

雖然遇到了一場這樣的面試，但小吳仍舊不想放棄：“因為種種原因不能學習自己喜歡的專業，不能從事自己想做的工作。但是我們都在努力，在奮斗，在爭取。雖然我們沒有所謂的優勢，我們仍然有奮斗的權利。我希望那些和我一樣，專業不吃香、工作經驗也不夠硬實的求職大軍們，一起努力，不要因為別人的打擊或者工作的不如意而放棄自己的目標。”

【本文由畜牧人才網http://xmzyrc.com/職場專家整理】

第五篇：2017銀行春招面試技巧：無領導面試必知的“七個關鍵點”

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2017銀行春招面試技巧：無領導面試必知的“七個

關鍵點”

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無領導小組討論的面試形式在銀行的面試中一直沒有落下帷幕，不僅僅如此，更多銀行如工商銀行等都在無領導小組討論的面試形式基礎之上還創新了一些新的形式，如分組對抗、辯論、角色扮演等。五花八門的面試形式，多輪的面試過程，壓迫著每一個通過筆試的考生，簽約究竟還有多遠?無領導小組討論究竟又是什么鬼?其實，每一個考生首先要知道的就是無領導小組討論里，并非真的沒有領導，只是考官不指定領導而已，所以今天就給大家說明下幾個關鍵之處。

1.無討論結果則無再見機會。

銀行面試中切忌無法完成任務。無領導小組討論的根本目標是完成任務，如果無法完成考官的任務，那么即使過程表現再好那么也是徒勞。曾經有些考生全場表現很好，但是整組沒有討論出最終的結果，雖然最終作為總結匯報人，但是結果都和自以為感覺良好的其他組員一樣，整組out。

2.無修養則無法獲取考官好感。

修養風度是考官最看重的一個方面。最奇葩的是曾經是一個全場沒怎么說話的組員在一組討論中竟然勝出，因為更多的人都事過于“積極努力”地去爭取自己的觀點，因此忽略了自己的修養，態度惡劣，所以語氣上過于強勢的基本上都會淘汰。

3.無發言則無錄用。

發言次數決定命運，而且發言更多的是看重有效發言。其實不妨把大家討論的過程全程記錄下來，換個幽默的方式進行復述，其實都會覺得自己的發言非常無厘頭，對自己當場的表現不明所以，就像吵架結束之后才想到該如何應對一樣，后知后覺，這樣又如何把握每次發言的意義和有效性呢? 4.無控場則無下文。

正是因為領導是自發形成的，無領導小組討論就是要更多的考驗團隊以及領導技能，所以必要的一些引導討論還是需要的，也會被考官看好，包括處理好討論過程中的各種冷場過熱以及突發情況，討論的進展等等。

5.敢于總結但仍需強大。

總結發言人往往能夠順利過關，但是在整組討論不佳的情況下，如果總結發言依然不精彩，還是可能面臨整組out，所以不能預計面試現場討論的進程和結果的情況下，每個人都必須努力嘗試做好總結發言。

6.多余討論時間需充分利用。

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空出來的時間不要急于去向考官總結匯報，可以在內部進行總結、補充等，對于討論的內容進行細化、層次化、條理化，不僅能夠使討論更加充分，而且讓匯報工作更輕松也更具全面性。

7.標準決定全場。

為了讓討論更加順利，以及自己的觀點能夠更為多數觀點，需要在自由討論階段提出標準，只要第一個提出了標準，并且標準的內容比較合適，那么很容易得到考官的青睞，但是一定要注意標準討論的時間，盡可能控制在自由討論的時間的1/3以內。

最后，想提醒每一位考生，舉手表決要慎重。這雖然是解決問題的一種方法，但是難免過于直接，使自己的才能都無法得到更好的體現和發揮。無領導小組討論是一場硬仗，打不贏可能全軍覆沒，團結協作才是關鍵。祝大家能夠取得完美的成績!江蘇中公金融人提醒考生銀行校園招聘考試涉及內容較多，需提前做好備考，大家可通過銀行招聘考試題庫學習。

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