第一篇：房開企業不同性質地下車位銷售涉及的稅金處理

房企地下車庫土地增值稅涉稅解析

房企地下車庫（位）收入的確定，是計算土地增值稅應納稅額的重要依據，直接影響和決定著土地增值稅稅負的高低。目前，我國相關法律對地下車位（庫）的產權歸屬尚沒有明文規定。地下人防工程設施，是房地產開發公司的重點配套項目和涉稅處理難點。不同類型的地下車位，各地采取不同的土地增值稅涉稅處置方式。一般而言，房地產開發項目全部竣工、完成銷售的，或整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的，或直接轉讓土地使用權的，應進行土地增值稅清算即應確認清算收入。隨著“營改增”企業試點的不斷深入，與之相關的土地增值稅政策，特別是土地增值稅清算收入的政策法規，發生了一些明顯的變化。

一、銷售：取得的收入計算繳納土地增值稅

（一）有產權：應按非住宅類計算收入，并準予扣除成本費用

房地產開發企業利用地下建筑和按政府規定建造的地下人防工程改造的地下車庫（位），出售并辦理產權證的，計算土地增值稅時，應按非住宅類計算收入，并準予扣除成本、費用，其成本包含土地成本。房地產企業出售的地下停車位，以轉讓有限產權或永久使用權方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。對其取得的銷售收入應繳土地增值稅。對于房地產開發企業銷售車庫的行為，無論其將來在民事法律上如何處理，在該行為發生時應當視為房地產開發企業在房價之外另立名目向購房者加收房款，應當征收土地增值稅。凡房地產開發企業與購房人簽訂銷售合同，約定將地下車庫所有權（使用權）轉讓給購房人的，取得的收入視同向購房人收取的價外費用，應按所購房屋的類型預征土地增值稅。單獨辦理產權（所有權、使用權）轉移的車庫、儲藏間等輔房及停車位、地下停車場所，按其他類型房產預征土地增值稅。

（二）無產權：有償轉讓的應計算收入，準予扣除成本費用 轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不能辦理權屬登記手續的車庫（車位、儲藏室等），按照《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第四條第（三）項的規定執行。即房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：

? 建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除；

? 建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除；

? 建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

（三）贈送使用權：土地增值稅已在銷售的商品房中實現 房開企業與購房人簽訂銷售合同，并簽訂轉讓地下車位使用權協議，約定將上述地下車位的使用權贈送給購房人，附贈的車位因未取得轉讓收入，按出售開發產品計算銷售收入，因車位使用權價款包含在商品房總價之中，其土地增值稅已在所銷售的商品房中體現。

二、視同銷售：開發產品發生所有權轉移確認收入 《國家稅務總局關于印發〈土地增值稅清算鑒證業務準則〉的通知》（國稅發[2007]132號）第二十三條規定：納稅人將開發的房地產用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其視同銷售收入按下列方法和順序審核確認：

（一）按本企業當月銷售的同類房地產的平均價格核定。

（二）按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確認。

（三）參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確認。《土地增值稅清算管理規程》國稅發[2009]91號第十九條第一款規定：房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產。其收入按下列方法和順序確認：1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

三、自營自用：稅款清算時不列收入不扣除相應的成本和費用

房地產開發企業將開發的部分地下車庫轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。由此可見，對開發的商品房轉為自用或出租等，不論是否辦理產權，只要產權沒有發生轉移的，不征收土地增值稅。企業自用：自用的具有產權的地下車庫，其處理應同房開企業自用開發產品相同，在自用時將開發產品-----地下車庫轉為固定資產，并計提折舊。自用部分按財稅［2005］181號相關規定，對自用部分房產計征房產稅。土地使用稅同出租處理相同，單獨建造的地下車庫應按應征稅款的50%申報城鎮土地使用稅。不涉及其他稅種。開發自用地下人防設施，如作為倉庫，或作為物業用房等等。而土地增值稅由于未發生產權轉移，不涉及申報繳納土地增值稅。需要注意的是，實際工作中會出現房開企業建造的地下人防設施面積超過按項目建筑面積實際應建造的面積，對于超過地下人防設施實際面積部分的地下車庫，是可以辦理產權證明的。房開企業也有權進行出售、出租或自用。

用于出租：根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的有關規定，土地增值稅是對出售或者以其他方式有償轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物的行為所征收的稅。出售或轉讓應當以辦理相應產權為標志，產權未發生轉移就不構成出售或轉讓。只出租地下車位的行為，因為沒有發生使用權的轉移，不需要繳納土地增值稅。

四、名租實售：視同銷售繳納土地增值稅

名租賃實銷售車位，其實質是永久轉讓車位使用權，即通常所說的銷售地下車位(庫)。房地產企業將地下車位(庫)租賃給客戶，與客戶簽訂租賃協議，協議規定客戶預付租金，使用車位(庫)20年(或20年以上)后，車位(庫)歸客戶所有。這種業務名義上雖是租賃，但其性質與銷售已無實質區別。因此，這種租賃應開銷售不動產發票，按銷售不動產繳納土地增值稅。參照《遼寧省地方稅務局轉發<國家稅務總局關于印發土地增值稅清算管理規程>的通知》（遼地稅函[2009]188號）第一條規定，對房地產開發企業長期出租地下停車位、一次性收取的租金相當于停車位銷售價值的，視同銷售，征收土地增值稅。根據我國《合同法》第二百一十四條規定：租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過20年。也就是說，法律只能保護車庫擁有20年的租賃使用權，超過20年的，法律不予保護。

五、售后回租：以取得的全部價款作為轉讓收入

對于售后返租收入，以轉讓房地產的全部價款及有關的經濟利益作為轉讓收入，依法計征土地增值稅。參照《江蘇省地方稅務局關于土地增值稅有關業務問題的公告》（蘇地稅規[2012]1號），對售后返租收入的確認：單位和個人轉讓房地產，同時要求購房者將所購房地產無償或低價給轉讓方或者轉讓方的關聯方使用一段時間，其實質是轉讓方獲取與轉讓房地產有關的經濟利益。對以此方式轉讓房地產的行為，應將轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益確認為轉讓收入，依法計征土地增值稅。如轉讓地下車位房地產價款以外的有關經濟收益無法確認的，應判斷其轉讓價格是否明顯偏低。對轉讓價格明顯偏低且無正當理由的，應采用評估或其他合理的方法確定其轉讓收入，依法計征土地增值稅。

第二篇：房開企業裝修費涉及的電器問題增值稅問題

房地產開發企業取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用，在計算銷售額時扣除應提供哪些憑據？

根據《關于明確金融 房地產開發 教育輔助服務等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）規定：房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規定扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。

具體為以下資料：

（1）房地產開發企業與被拆遷單位或個人簽訂的拆遷協議。（2）房地產開發企業通過銀行轉賬方式向被拆遷單位或個人支付拆遷補償費用的轉賬付款憑據。

（3）被拆遷者為單位的，提供收取房地產開發企業拆遷補償費用的收款憑據；被拆遷者為個人的，提供個人簽收的收條。

房地產開發企業未直接進行拆遷還建工作，而是將拆遷還建工作交給城中村的房地產開發企業等其他開發企業來完成，開發企業將拆遷補償費用支付給其他開發企業，由其他開發企業與被拆遷單位或個人簽訂拆遷補償協議，并支付拆遷補償費用。其他開發企業適用一般計稅方法的，開發企業支付給其他開發企業的拆遷補償費用，由其他開發企業全額開具增值稅專用發票，開發企業憑增值稅專用發票抵扣進項稅額。其他開發企業適用簡易計稅方法的，開發企業支付給其他開發企業的拆遷補償費用，其他開發企業已在2016年5月1日前繳納營業稅未開具發票的，開發企業可以憑其他開發企業補開的增值稅普通發票（商品和服務稅收分類與編碼為“603已申報繳納營業稅未開票補開票”）在計算銷售額時予以扣除。

房地產開發企業中的一般納稅人如何扣除土地價款？ 房地產開發企業為取得土地使用權支付的費用主要包括土地出讓金、拆遷補償費、征收補償款、開發規費等。

土地出讓金通常是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向買受人收取的土地出讓的全部價款。土地出讓金根據批租地塊的條件，可以分為“熟地價”（即提供“七通一平”的地塊價，包括土地使用費和開發費）、“毛地”或“生地”價。其票據由財政部門出具。

拆遷補償費通常是指拆建單位依照規定標準向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的各種補償金，主要包括房屋補償費、周轉補償費和獎勵性補償費三方面。

征收補償款通常是指政府先將土地拍賣出讓，再由政府出面征收拆遷但由房地產開發企業承擔、并通過政府向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的款項。其票據為政府財政部門出具的非稅收入票據。

開發規費通常是指在房地產開發過程中，房地產開發企業按照項目所在地的收取標準向政府多個部門繳納若干項的各種規費。其票據為政府部門出具的非稅收入票據。

目前，房地產開發企業中的一般納稅人允許扣除土地出讓金、拆遷補償費、征收補償款。開發規費不得扣除。

房地產開發企業從二級土地市場取得的土地使用權，憑取得的增值稅專用發票抵扣進項稅額。

房地產開發企業中的一般納稅人一次購地、分期開發的，其支付的土地價款如何分攤？

房地產企業一次性購地，分次開發，可供銷售建筑面積無法一次全部確定的，按以下順序計算當期允許扣除分攤的土地價款：

（1）首先，計算出已開發項目所對應的土地出讓金和拆遷補償款

已開發項目所對應的土地出讓金和拆遷補償款=（土地出讓金+拆遷補償款）×（已開發項目占地面積÷開發用地總面積）

（2）然后，再按照以下公式計算當期允許扣除的土地價款： 當期允許扣除的土地價款=已開發項目所對應的土地出讓金和拆遷補償款×（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）

當期銷售房地產項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。房地產項目可供銷售建筑面積，是指房地產項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。（3）按上述公式計算出的允許扣除的土地價款要按項目進行清算，且其總額不得超過支付的土地出讓金和拆遷補償款總額。

（4）從政府部門取得的土地出讓金和拆遷補償款的返還，可不從支付的土地價款中扣除。

房地產公司銷售自行開發的在建項目，該項目選擇一般計稅方法的，在計算繳納增值稅時，其對應的土地價款能否差額扣除？

根據《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》（總局公告2016年第18號）第二條規定，房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目，適用本辦法。該房地產項目包括完工項目與在建項目。因此，房地產公司銷售自行開發的在建項目，該項目選擇一般計稅方法的，在計算繳納增值稅時，其對應的土地價款可以差額扣除。房地產企業進行土地一級開發，適用一般計稅方法的，其銷售額能否扣除相應的土地價款？

可以扣除。

房地產開發企業將自行開發的房地產項目轉為自有或者自用的，是否需要繳納增值稅？

房地產開發企業將自行開發的房地產項目轉為自有或者自用的，雖然按規定以房地產開發企業名義辦理了產權登記，但是不屬于增值稅的應稅行為，不需要繳納增值稅，也不需要開具發票。房地產開發企業將自行開發的房地產項目轉為自有或者自用以后再對外銷售的，按照房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目繳納增值稅。

房地產開發企業向被拆遷業主交付還建房如何計稅？ 房地產開發企業向被拆遷業主交付還建房，應以每套還建房為單位，分別計算繳納增值稅。

房地產開發企業向被拆遷業主交付還建房，實際面積大于拆遷還建協議約定的面積的，應以實際收取的超出部分面積的平均單價作為還建房屋的計稅價格；實際面積與拆遷還建協議約定的面積相同的，以同樓層相同或者類似房屋的平均單價作為計稅價格；實際面積小于拆遷還建協議約定的面積的，以房地產開發企業向被拆遷業主實際退還的不足部分面積的平均單位作為還建房屋的計稅價格。

還建房屋的計稅價格不得低于房屋的成本價格。納稅人將無產權的停車位、地下室、架空層和人防工程等房地產對外出租時，如何計算繳納增值稅？

納稅人將無產權的停車位、地下室、架空層和人防工程等房地產對外出租時，所簽訂租賃合同約定租期為20年（含）以上,并一次性收取租金的，按轉讓建筑物永久使用權，依銷售不動產的規定征收增值稅；否則，按不動產租賃征收增值稅。

房地產企業將建設的醫院、幼兒園、學校、供水設施、變電站、市政道路等配套設施無償贈送（移交）給政府的，是否視同銷售？

房地產企業將建設的醫院、幼兒園、學校、供水設施、變電站、市政道路等配套設施無償贈送（移交）給政府的，如果上述設施在可售面積之外，作為無償贈送的服務用于公益事業，不視同銷售；如果上述配套設施在可售面積之內，則應視同銷售，征收增值稅。

房地產企業銷售不動產的同時，無償提供家具、家電等貨物如何計稅？

房地產企業銷售不動產，將不動產與貨物一并銷售，且貨物包含在不動產價格以內的，不單獨對貨物按照適用稅率征收增值稅。例如，隨精裝房一并銷售的家具、家電等貨物，不單獨對貨物按17%稅率征收增值稅。房地產企業銷售不動產時，在房價以外單獨無償提供的貨物，應視同銷售貨物，按貨物適用稅率征收增值稅。例如，房地產企業銷售商品房時，為促銷舉辦抽獎活動贈送的家電，應視同銷售貨物，按貨物適用稅率征收增值稅。

第三篇：房開企業工程綠化合同簽訂內容涉及不同的稅種稅率問題

園林綠化公司綠化工程和養護工程節稅的合同簽訂技巧

園林公司從事園林綠化和養護服務，存在兩種情況：一是有苗圃的園林公司從事園林綠化養護服務；二是沒有苗圃的園林公司從事園林綠化養護服務。營改增后，園林公司應如何交稅，交多少稅，主要取決于園林公司如何簽訂合同。因此，園林公司應根據發包方的要求，盡量選擇稅負低的合同簽訂技巧。

一、綠化工程的稅收法律依據分析

1、《中華人民共和國增值稅暫行條例》第八條第（三）項的規定

《中華人民共和國增值稅暫行條例》第八條第（三）項規定，購進農產品，除取得增值稅專用發票或者海關進口增值稅專用繳款書外，按照農產品收購發票或者銷售發票上注明的農產品買價和13%的扣除率計算的進項稅額。進項稅額計算公式：進項稅額=買價×扣除率。

2、財稅[2016]36號附件1：《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第二十七條第（三）項的規定

財稅[2016]36號附件1：《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第二十七條第（三）項規定：“購進農產品，除取得增值稅專用發票或者海關進口增值稅專用繳款書外，按照農產品收購發票或者銷售發票上注明的農產品買價和13%的扣除率計算的進項稅額，準予從銷項稅額中抵扣。”

3、財稅〔2008〕81號的規定

《財政部國家稅務總局關于農民專業合作社有關稅收政策的通知》（財稅〔2008〕81號）第一條規定：“對農民專業合作社銷售本社成員生產的農業產品，視同農業生產者銷售自產農業產品免征增值稅。”第二條規定：“自2008年7月1日起，增值稅一般納稅人從農民專業合作社購進的免稅農業產品，可按13%的抵扣率計算抵扣增值稅進項稅額。”

4、財稅〔2017〕37號的規定

（1）自2017年7月1日起，簡并增值稅稅率結構，取消13%的增值稅稅率，將13%稅率改為11%。《財政部 國家稅務總局關于簡并增值稅稅率有關政策的通知》（財稅〔2017〕37號）第一條規定：“納稅人銷售或者進口農產品（含糧食）、自來水、暖氣、石油液化氣、天然氣、食用植物油、冷氣、熱水、煤氣、居民用煤炭制品、食用鹽、農機、飼料、農藥、農膜、化肥、沼氣、二甲醚、圖書、報紙、雜志、音像制品、電子出版物，稅率為11%。

（2）農產品進項稅額抵扣新規定

《財政部 國家稅務總局關于簡并增值稅稅率有關政策的通知》（財稅〔2017〕37號）第二條第（一）規定：自2017年7月1日起，納稅人購進農產品，按下列規定抵扣進項稅額：

①取得一般納稅人開具的增值稅專用發票或海關進口增值稅專用繳款書的，以增值稅專用發票或海關進口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額為進項稅額；

②從按照簡易計稅方法依照3%征收率計算繳納增值稅的小規模納稅人取得增值稅專用發票的，以增值稅專用發票上注明的金額和11%的扣除率計算進項稅額；

③取得（開具）農產品銷售發票或收購發票的，以農產品銷售發票或收購發票上注明的農產品買價和11%的扣除率計算進項稅額。（3）農產品“銷售發票”的界定

財稅〔2017〕37號第二條第（六）項《中華人民共和國增值稅暫行條例》第八條第二款第（三）項和本通知所稱銷售發票，是指農業生產者銷售自產農產品適用免征增值稅政策而開具的普通發票。

5、農業產品的界定

財政部、國家稅務總局關于印發《農業產品征稅范圍注釋》的通知（財稅字[1995]52號）第一條規定：“《中華人民共和國增值稅暫行條例》第十六條所列免稅項目的第一項所稱的“農業生產者銷售的自產農業產品”，是指直接從事植物的種植、收割和動物的飼養、捕撈的單位和個人銷售的注釋所列的自產農業產品；對上述單位和個人銷售的外購的農業產品，以及單位和個人外購農業產品生產、加工后銷售的仍然屬于注釋所列的農業產品，不屬于免稅的范圍，應當按照規定稅率征收增值稅。”

根據《農業產品征稅范圍注釋》的規定，農業產品是指種植業、養殖業、林業、牧業、水產業生產的各種植物、動物的初級產品。植物類包括人工種植和天然生長的各種植物的初級產品。植物類包括“其他植物”，所謂的“其他植物”是指除上述列舉植物以外的其他各種人工種植和野生的植物，如樹苗、花卉、植物種子、植物葉子、草、麥秸、豆類、薯類、藻類植物等。

6、綠化工程稅收法律依據分析結論

根據以上稅收法律依據，自2017年7月1日起，有關苗木、樹苗的銷售、種植和植保服務的增值稅政策，總結如下：

（1）農業合作社、農民和苗圃公司銷售自產的林木、苗木和樹苗免增值稅。

（2）一般納稅人的房地產公司或購買者從農業合作社、農民和苗圃公司采購林木、苗木和樹苗，依照農產品銷售普通發票或收購發票上注明的農產品買價和11%的扣除率計算進項稅額，用來抵扣增值稅進項稅。（3）農業合作社、農民和苗圃公司銷售自產的林木、苗木和樹苗，因適用免增值稅政策而向購買方開具零稅率的增值稅普通發票或開具農產品收購發票。根據《增值稅發票開具指南》第四條“收購業務發票開具”的規定，納稅人通過新系統使用增值稅普通發票開具收購發票，系統在發票左上角自動打印“收購”字樣。

（4）從事苗木、林木和樹苗銷售并具有一般納稅人資格的貿易公司或者中介手中購買苗木、林木和樹苗，憑借貿易公司或中介開具的增值稅專用發票，以增值稅專用發票上注明的增值稅額為進項稅額，用于低扣增值稅銷項稅額。

（5）從小規模納稅人手中采購苗木、林木和樹苗，必須憑借小規模納稅人到當地稅務機關代開的增值稅專用發票，以增值稅專用發票上注明的金額（不含增值稅額）和11%的扣除率計算進項稅額，用于低扣增值稅銷項稅額。特別要注意的是，在計算抵扣額時按金額*11%計算，比如某公司從甲小規模納稅人手上取得專票，票面金額1000元，稅額30元，價稅合計1030元，這時候，該公司能抵扣的進項稅＝1000*11%＝110元，而不是1030*11%。

（6）從農民手中購買苗木、林木和樹苗的開票方法：一是必須憑與農民簽訂的收購合同和農民身份證到農民所在地的國稅局購買農產品收購發票，開給農民；二是要求農業生產者個人到其所在的稅務機關代開普通發票，依照農產品收購發票或代開的增值稅普通發票上注明的農產品買價和11%的扣除率計算進項稅額，用來抵扣增值稅進項稅。案例分析

房地產公司購買苗木的不同合同簽訂方法的增值稅抵扣案例分析

1、案情介紹

甲房地產公司在開發一個項目時，需要進行綠化，該綠化項目總投資10000萬元（含增值稅），其中苗木9000萬元，人工費用（植樹勞務費用）1000萬元，房地產公司面臨以下幾種合同簽訂方法：

第一種合同簽訂方法：房地產公司直接與苗圃公司簽訂苗木采購合同，合同約定苗木9000萬元，然后房地產公司與勞務公司簽訂勞務合同，合同約定勞務款1000萬元，勞務公司給房地產企業開3%的增值稅專用發票。

第二種合同簽訂方法：房地產公司直接與苗圃公司簽訂苗木采購合同，合同約定苗木9000萬元，然后房地產公司與自然人包工頭簽訂勞務合同，合同約定勞務款1000萬元，包工頭到當地稅務部門代開增值稅發票給房地產公司。

第三種合同簽訂方法：房地產公司直接與擁有苗圃的園林公司簽訂10000萬元的包工包料合同，合同約定：苗木價款9000萬元、植樹勞務款1000萬元，園林公司給房地產公司開具9000萬元的零稅率的增值稅普通發票，1000萬元11%的增值稅增值稅專用發票。

第四種合同簽訂方法：房地產公司直接與擁有苗圃的園林公司簽訂兩份合同：一份是苗木采購合同，合同約定：苗木價款9000萬元；另一份是苗木植樹勞務合同，合同約定勞務款是1000萬元。園林公司給房地產公司開具9000萬元的零稅率的增值稅普通發票，1000萬元3%的增值稅增值稅專用發票。第五種合同簽訂方法：房地產公司直接與沒有苗圃的園林公司簽訂簽訂10000萬元的包工包料合同，園林公司外購苗木進行施工，合同約定：苗木價款9000萬元、植樹勞務款1000萬元，園林公司給房地產公司開具10000萬元11%的增值稅增值稅專用發票。以上合同中約定的數字都是含增值稅的，請分析比較房地產企業簽訂哪一種合同方法的稅負更低？

2、不同簽訂合同方法下的增值稅成本分析（1）第一種合同簽訂方法下的增值稅成本分析：

由于苗圃公司銷售苗木是免增值稅的，苗圃公司向房地產企業開具零稅率的增值稅普通發票，根據《財政部國家稅務總局關于簡并增值稅稅率有關政策的通知》（財稅〔2017〕37號）第二條第（三）項的規定，取得（開具）農產品銷售發票或收購發票的，以農產品銷售發票或收購發票上注明的農產品買價和11%的扣除率計算進項稅額。

根據《銷售服務、無形資產、不動產注釋》的規定，“其他建筑服務”，是指上列工程作業之外的各種工程作業服務，如鉆井（打井）、拆除建筑物或者構筑物、平整土地、園林綠化、疏浚（不包括航道疏浚）、建筑物平移、搭腳手架、爆破、礦山穿孔、表面附著物（包括巖層、土層、沙層等）剝離和清理等工程作業。財稅[2016]36號文件附件2：《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第一條第（七）項第1款規定：“一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。以清包工方式提供建筑服務，是指施工方不采購建筑工程所需的材料或只采購輔助材料，并收取人工費、管理費或者其他費用的建筑服務?！被谝陨隙愂照咭幎?，勞務公司從事植樹勞務是建筑服務，可以選擇簡易計稅方法，按照3%計征增值稅。

因此，房地產企業可以抵扣的增值稅為：9000×11%+1000÷（1+3%）×3%=990+29.13=1019.13(萬元)。

（2）第二種合同簽訂方法下的增值稅成本分析： 根據《增值稅發票開具指南》的規定，依法不需要辦理稅務登記的單位和個人，臨時取得收入，需要開具增值稅普通發票的，可以向稅務機關申請代開增值稅普通發票。同時根據《中華人民共和國發票管理辦法》的規定，個人到當地稅務部門代開發票時，只能申請代開增值稅普通發票，不能代開增值稅專用發票。因此，本案例中的包工頭代開的增值稅普通發票，房地產企業不可以抵扣增值稅進項稅額。

因此，房地產企業可以抵扣的增值稅為：9000×11%=990(萬元)。

（3）第三種合同簽訂方法下的增值稅成本 由于園林公司擁有自己的苗圃，與房地產公司簽訂包工包料的園林綠化工程，所以園林公司實質上發生了銷售自產貨物并提供建筑勞務的行為。根據《國家稅務總局關于進一步明確營改增有關征管問題的公告》（國家稅務總局公告2017年第11號）第一條和第四條的規定。納稅人銷售活動板房、機器設備、鋼結構件等自產貨物的同時提供建筑、安裝服務，不屬于《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發）第四十條規定的混合銷售，應分別核算貨物和建筑服務的銷售額，分別適用不同的稅率或者征收率”?；诖艘幎?，園林公司發生的樹苗植樹勞務可以選擇11%的稅率計征增值稅。由于園林公司銷售苗木是免增值稅的，發生植樹勞務選擇11%稅率計征增值稅，所以園林公司發生了兼營行為，根據財稅[2016]36號文件附件2：《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第一條第(一)項的規定，試點納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或者不動產適用不同稅率或者征收率的，應當分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額，未分別核算銷售額的，從高適用稅率?；诖艘幎?，園林公司給房地產企業開具9000萬元零稅率的增值稅普通發票和1000萬元11%稅率的增值稅專用發票。

因此，房地產公司可以抵扣的增值稅為：9000×11%=990(萬元)+1000÷（1+11%）×11%=990+99.1=1089.1（萬元）。

（4）第四種合同簽訂方法下的增值稅成本分析：

園林公司與房地產企業簽訂的兩份合同，一份是苗木采購合同，合同約定：苗木價款9000萬元；另一份是苗木植樹勞務合同，合同約定勞務款是1000萬元。對園林公司而言，實質是“甲供材”合同，根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》“財稅[2016]36號”附件2《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第一條第（七）款“建筑服務”第2項的規定，一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

因此，房地產公司可以抵扣的增值稅為：9000×11%=990(萬元)+1000÷（1+3%）×3%=990+99.1=1019.13(萬元)。

（5）第五種合同簽訂方法下的增值稅成本分析：

財稅[2016]36號文件附件1：《營業稅改征增值稅試點實施辦法》 第四十條規定：“一項銷售行為如果既涉及服務又涉及貨物，為混合銷售。從事貨物的生產、批發或者零售的單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅；其他單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務繳納增值稅?！被诖艘幎ǎ谖宸N合同簽訂方法下的園林公司發生了混合銷售行為，按照11%稅率計征增值稅，向房地產企業開具11%的增值稅專用發票。因此，房地產公司可以抵扣的增值稅為：10000÷（1+11%）×11%=991(萬元)。

3、分析結論

在五種不同合同簽訂方法中，通過以上增值稅成本計算可以得出以下結論：

（1）對房地產企業而言，最節約增值稅的是第三種合同簽訂方法；其次是第一種和第四種合同簽訂方法；稅負最重的是第二中合同簽訂方法。

（2）對于擁有自己苗圃的園林公司而言，最節約增值稅的是第四種合同簽訂方法。

三、園林公司養護工程節稅的合同簽訂技巧

1、法律依據分析

財稅[2016]36號附件3：《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》第一條第（十）規定：“農業機耕、排灌、病蟲害防治、植物保護、農牧保險以及相關技術培訓業務，家禽、牲畜、水生動物的配種和疾病防治，免增值稅?！?/p>

《國家稅務總局關于進一步明確營改增有關征管問題的公告》（國家稅務總局公告2017年第11號）第五條規定：“納稅人提供植物養護服務，按照“其他生活服務”繳納增值稅。”根據以上稅收政策規定，一般納稅人資格的園林公司從事植物養護服務，應按照6%稅率計征增值稅，但是，在植物養護服務中，發生的植物保護服務（簡稱為植保勞務）免增值稅。

2、園林公司養護工程節稅的合同簽訂技巧 財稅[2016]36號文件附件1：《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十一條 納稅人兼營免稅、減稅項目的，應當分別核算免稅、減稅項目的銷售額；未分別核算的，不得免稅、減稅。根據此條的規定，園林公司在簽訂養護工程合同時，應將免稅的植物保護業務和不能免增值稅的非植物保護業務在合同中分別約定價款，否則不能享受免增值稅的待遇從而要多繳納增值稅。

案例分析

某園林綠化企業簽定養護工程節稅的合同簽訂技巧

（1）案情介紹

某企業承接了一項綠化養護工程，為一小區栽種水杉樹苗，并在工程完工后1年內提供樹苗日常養護。綠化工程價款750萬元（含增值稅），養護勞務收入100萬元（含增值稅），其中養護勞務收入中提供的病蟲害防治、植保勞務收入50萬元（含增值稅）。假設不考慮增值稅進項稅額的抵扣，請問應該如何簽訂合同使該企業的稅負最低？（2）法律依據

財稅[2016]36號附件3：《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》第一條第（十）規定：“農業機耕、排灌、病蟲害防治、植物保護、農牧保險以及相關技術培訓業務，家禽、牲畜、水生動物的配種和疾病防治，免增值稅。”

《國家稅務總局關于進一步明確營改增有關征管問題的公告》（國家稅務總局公告2017年第11號）第五條規定：“納稅人提供植物養護服務，按照“其他生活服務”繳納增值稅?！?/p>

（3）簽定合同技巧的涉稅分析

①第一種簽訂合同的技巧：在合同中約定綠化工程價款750萬元，養護勞務收入100萬元。

②第二種簽訂合同的技巧：在合同中約定綠化工程價款750萬元，養護勞務收入50萬元，提供病蟲害防治、植保勞務收入50萬元。

基于以上法律規定，第一種合同簽訂技巧：則應納增值稅=750÷（1+11%）×11%+100÷（1+6%）×6%=74.32+5.66=79.98（萬元）。第二種合同簽訂技巧：則應納增值稅=750÷（1+11%）×11%+（100-50）÷（1+6%）×6%=74.32+2.83=77.15（萬元）。第二種合同簽訂技巧比第一種合同簽訂技巧節約營業稅2.83萬元。

第四篇：房地產開發企業銷售(出租)地下(人防工程)車位的稅務難題

房地產開發企業銷售（出租）地下（人防工程）車位的稅務難題

房地產開發企業銷售（出租）地下（人防工程）車位的稅務難題作者：畢君業

★ 可能有兩種情況：

A、購買（銷售）永久使用權

B、長期租賃30年或50年………

人防工程：對房地產企業來說，如果開發面積達不到規模，要繳納“人防費”，達到規定的，必須建造（人防工程）。實質開發權是房地產，費用成本屬于全體業主（成本由全體業主分分攤了）。所有權屬于“人防辦”。開發商無權買。所以——不能辦理產權：

買時——是否開發票？開什么發票？

沒人能回答，如果要開，只能開稅目：銷售不動產。子目：永久使用權。如果有明確使用年限的——可開租賃業發票。

一、出租的

國稅函[2005]83號：“對具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認定為轉讓不動產永久使用權，應按照“服務業－－租賃業”征收營業稅?！边@個文件是對“有明確租賃年限的房屋租賃合同”而言。

1、企業出租地下車位，應當按場地出租對待，繳納稅營業稅、城、教、教（5.6%）。取得租金時一次性繳納。（企業所得稅可按國稅函[2010]79號：“在租賃期內，分期均勻計入相關收入”。）。

2、對該車位形成的（地下）房產，屬于房屋，應對其整體按原值計算繳納房產稅。（視同商業企業出租柜臺），根據吉地稅發[2006]42號和財稅〔2006〕186號以及財稅[2005]181號和吉財稅[2006]119號這幾個文件繳納房產稅）

吉地稅發[2006]42號：對商（市）場或其他納稅人將部分房屋整間出租，應按租金收入征收房產稅；對未構成房屋的柜臺、鋪面、場地等出租的，仍按房產的原值征收房產稅。

（這里談到了場地）

具體計算方法按財稅[2005]181號和吉財稅[2006]119號規定計算。

A、工業用途房產，以房屋原值的50%作為應稅房產原值；

B、商業和其他用途房產，以房屋原值的70%作為應稅房產原值。應納房產稅的稅額=應稅房產原值×（1－30%）×1.2%。（2006年1月1日執行）

出租地下車位屬于商業用途，假如原值600萬元，應納房產稅？

600×70%×（1－30%）×1.2% = 3.528（全年的）

【上述處理應當是正確的】

3、是否繳納土地使用稅？

先看一下《財政部 國家稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關政策的通知》（財稅〔2006〕186號）經研究，現對房產稅、城鎮土地使用稅有關政策明確如下：

對居民住宅區內業主共有的經營性房產，由實際經營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納房產稅。其中自營的，依照房產原值減除10%至30%后的余值計征，沒有房產原值或不能將業主共有房產與其他房產的原值準確劃分開的，由房產所在地地方稅務機關參照同類房產核定房產原值；出租的，依照租金收入計征。

雖然這個文件是關于“房產稅、城鎮土地使用稅有關政策”，但只說了房產稅，為什么沒說土地使用稅？我想（下發文件的人也不是傻子）是因為房地產開企業的土地使用權，在開發產品全部銷售后，土地使用權就屬于全體業主所有，對居民住房用地免征土地使用稅。所以，沒說征土地使用稅的事。

以下是關于地下建筑用地征收土地使用稅的文件：

（財稅[2009]128號）關于地下建筑用地的城鎮土地使用稅問題

對在城鎮土地使用稅征稅范圍內單獨建造的地下建筑用地，按規定征收城鎮土地使用稅。其中，已取得地下土地使用權證的，按土地使用權證確認的土地面積計算應征稅款；未取得地下土地使用權證或地下土地使用權證上未標明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計算應征稅款。

對上述地下建筑用地暫按應征稅款的50%征收城鎮土地使用稅。自2009年12月1日起執行。

如果按這個文件分析，應當——按地下建筑垂直投影面積計算應征稅款。

這就難了，如果按186號反向推理可以不征，按128號應當征。所以——這是個難題。

怎么辦？

作為納稅人，如果不差錢——就交了吧（反正沒幾個錢）

如果差錢——挺著吧——讓稅務檢查時判定吧，說不定判定不交。（即使補交也沒多少滯納金，再說，你不給檢查人員留下點錯誤的地方也不行，不查出問題顯不出水平。）

二、企業銷售永久使用權的，應當按銷售不動產對待，雖然新修改的《營業稅條例》和《細則》沒有談到“永久使用權”這幾個字，但是，總局的《營業稅釋義》中說：取消原條例中的“永久使用權”是因為在149號文件《營業稅稅目注釋》中就已經明確——銷售永久使用權屬于“銷售不動產的子目”所以，納稅人可以按銷售不動產繳納營業稅。

涉及房產稅、土地使用稅同上。

三、地下人防車庫轉讓收入是否預征土地增值稅？（這是我們12366的問答庫中的題）

房地產開發企業利用地下人防改造成地下車庫，將開發地下車庫轉讓，轉讓收入是否預征土地增值稅？

答：國稅發[2006]187號文件第四條第三款：房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：

1.建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除；

2.建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除；

3.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

提示：2008年9月18日疑難轉辦單08047號省局財行處回復類似問題：參照國稅發[2006]187號文件執行，對清算時準予扣除成本、費用的情況，轉讓收入應預征土地增值稅。

由于銷售地下車庫屬于公共設施，所以應預征土地增值稅。

四、有人說“人防”不是免征房產稅嗎？

答：不是的，這個文件只是對“各級人防主管部門及其事業單位”而言?？窗l下文件

吉地稅發〔2009〕69號：經研究決定，從2009年1月1日起，對全省各級人防主管部門及其事業單位平時開發利用的人民防空工程（含口部偽裝房、管理房）暫免征收房產稅。

以上解析，只是個觀點，供納稅人參考，供稅務同仁參考。供制定政策的業內人士探討

第五篇：房開企業土地價款含稅不含稅在不同環節的計算口徑

房開企業收入確認問題 1.土地增值稅清算收入的確認 根據《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》(國家稅務總局公告2016年第70號)規定，適用簡易計稅方法的房地產開發企業納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅清算收入不含增值稅應納稅額，即: 土地增值稅清算收入=含稅銷售收入÷(1+5%)

采用一般計稅方法計稅的房地產開發企業納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅清算收入不含增值稅銷項稅額，即：

土地增值稅清算收入=含增值稅銷售收入-銷項稅額=含稅銷售收入-銷售額×稅率=含稅銷售收入-(全部價款和價外費用-土地價款以及拆遷補償費用)÷(1+11%)×11% 根據上述分析，按規定允許土地價款扣減銷售額而減少的銷項稅額，應調增土地增值稅清算收入，不是調減納稅人在土地增值稅清算時確認的土地成本。2.采用一般計稅方法，計算繳納土地增值稅的影響分析(1)按照《土地增值稅暫行條例實施細則》規定，對從事房地產開發的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和加計20%扣除。按規定選擇“允許以本項目土地價款扣減銷售額而減少的銷項稅額, 應調增土地增值稅清算收入”，而不是選擇“調減納稅人在土地增值稅清算時確認的土地成本”，雖收入調增和土地成本調減數額大小一樣，但是計算“其他扣除項目”時，土地成本可以加計20%扣除，進而放大土地成本調減數額為原數額的120%。(2)根據《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)第三條第(一)項規定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算扣除。

第(二)項規定，凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除。因此，按規定允許以本項目土地價款扣減銷售額而減少的銷項稅額，應調增土地增值稅的清算收入，而不是選擇調減納稅人在土地增值稅清算時確認的土地成本，進而影響“房地產開發費用”或“其他房地產開發費用”的計算基數，選擇“調增土地增值稅清算收入”比選擇“調減納稅人在土地增值稅清算時確認的土地成本”，在計算土地增值稅時，“房地產開發費用”或“其他房地產開發費用”扣除金額大。

(3)通過上述兩項分析，按規定允許以本項目土地價款扣減銷售額而減少的銷項稅額，應調增土地增值稅的清算收入，而不是選擇調減納稅人在土地增值稅清算時確認的土地成本，既影響了房地產開發企業一般計稅方法計稅項目在計算土地增值稅的可扣除成本，又影響了土地增值稅計算的增值額。

同時考慮到土地增值稅實行四級超率累進稅率，以增值額與扣除項目金額的比例確定企業適用的稅率，所以上述因素還影響了土地增值稅清算適用的稅率。案例分析

甲房地產開發企業為增值稅一般納稅人，開發的A項目是按一般計稅方法計稅，土地增值稅清算時，取得項目銷售收入(含增值稅)88.8億元。假設增值稅允許扣除的土地價款和拆遷補償費用為27.75億元，房地產開發成本15億元，甲企業不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明，房地產開發費用按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除，不考慮其他情況，則：

(1)土地增值稅清算收入=88.8-(88.8-27.75)÷(1+11%)×11%=88.8-6.05=82.75(億元)。(2)計入取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本(開發土地和新建房及配套設施的成本)中土地價款和拆遷補償費用為27.75億，不是25億元〔27.75-(27.75÷1.11×11%)〕，則： 其他扣除項目=(取得土地使用權所支付的金額+開發成本)×20%=(27.75+15)×20%=8.55(億元)，并不是8億元〔(25+15)×20%〕。

(3)房地產開發費用=(27.75+15)×10%=4.275(億元)。3.其他需要關注事項

(1)在計算土地增值稅清算收入(不含稅銷售額)時，含稅銷售額減除的不是銷售發票上注明的增值稅額，而是根據含稅銷售額減去上述差額計稅辦法計算出的銷項稅額，換算為不含稅銷售額。

(2)《財政部關于印發〈增值稅會計處理規定〉的通知》(財會〔2016〕22號)明確，增值稅差額納稅的，按照規定土地價款等允許抵扣的稅額，沖減房地產企業存貨成本(即土地成本)，實務中需要注意土地增值稅清算時的稅務處理和會計處理的差異。