第一篇：二手房屋買賣合同法

二手房屋買賣合同法

篇一:二手房買賣中賣方之違約成本分析 二手房買賣中賣方之違約成本分析 王麗英

《2015年百城房價盤點》揭示,自2015年下半年始,全國房價一片大漲,蘇州也不例外。房價居高不下一直是普通大眾面臨的嚴峻問題,而近期房產稅收新政的出臺無疑又使房屋買賣交易風頭更勁。隨著房價的一路飆升,由于房屋買賣交易周期持久,買賣雙方從定金交付到過戶手續完成的過程中,房價已經升了好幾倍,此時賣方面對房價上漲的誘惑,不愿再以雙方初始商談的價格進行交易,繼而房屋買賣中賣方違約的現象發生。而賣方違約,一般分為以下兩種狀況:

1、買方交付定金后,賣方拒絕繼續履行后續義務;

2、雙方簽訂正式的《房屋買賣合同》并辦理資金托管后,賣方拒絕履行后續義務。

針對以上兩種現象,要如何維護守約方的利益,追究違約方的責任呢? 針對第一種情形,我們建議買方主張雙倍返還定金或者違約金,并賠償房價上漲差價損失;針對第二種情形,我們建議買方主張繼續履行。

司法實踐中,由于第二種情形的解決方式爭議不大,下面僅針對第一種情形,附以案例說明: 買方劉某與賣方田某以及居間方中介公司簽訂《房屋買賣居間協議》(以下簡稱“協議”),約定房屋總價款120萬元,定金5萬元,雙方約定簽署本協議后30天內“簽訂正式的房屋買賣合同??“協議”簽訂后,劉某即支付定金5萬元給田某。但臨近簽署正式買賣合同之日,田某通過中介方提出要求劉某增加房價20萬元,劉某予以拒絕,最終雙方未能完成房屋買賣交易。后知悉,劉某為了購房,已將原有的唯一一套住房出售,現租房居住。就本案而言,作為守約方的買方可以通過以下主張來維護自己的合法權益:主張解除合同,要求賣方雙倍返還定金,并賠償租金和房價上漲的差價損失。分析如下:

1、買方可要求返還雙倍定金 ,并主張租金損失賠償;我國《合同法》第116條規定,當事人既約定了違約金又約定定金的,那么,一方違約時,對方可以選擇適用違約金或者定金條款。而在本案中,買方交付定金旨在促成房屋買賣,而賣方以其行為明確表明其不繼續履行合同義務,依據《合同法》第115條之規定,“當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后,定金應當抵作價款或者收

回。給付定金的一方不履行約定的債務的,無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的,應當雙倍返還定金。”因此,買方可以適用定金罰則要求賣方雙倍返還定金。

而且,本案買方為了買房,已將自己的住房出售,現租房居住,正是由于賣方跳價致使合同無法繼續履行,也致使原告的訂約目的落空,期待利益受損,且買方因此遭受的實際損失遠高于賣方承擔的雙倍返還定金。因此,就本案而言,若賣方僅雙倍返還定金,明顯有失公平,對買方不利。應當根據填平原則,對于房租之類的買方為買房實際支出的合理的實際損失,賣方應當予以賠償。

另,賣方除雙倍返還定金以及賠償買方的實際損失外,還應當支付買方房屋交易過程中的房價上漲的差價損失。

2、買方享有獲得房價上漲差價賠償的權利;房屋買賣交易中,雙方簽訂協議并在其中約定定金或者違約金的主要目的是為了促使雙方辦理過戶手續,順利完成房屋的物權轉移。

本案中,因賣方的違約行為致使雙方最終未能簽訂房屋買賣合同,使得買方喪失一次以同等價格購買涉案房屋的機會,而賣方之所以不繼續履行合同,主要原因是因為房價上漲。在現實社會中,房屋屬于稀缺不動產,房價上漲本是賣方應當預見的。根據《合同法》第113條規定:“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定,給對方造成損失的,損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失,包括合同履行后可以獲得的利益,但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。”因此,賣方違約必須承擔房價上漲的差價賠償責任。

此外,賣方違約給買方造成的損失已超過雙倍返還定金的金額。本案劉某支付的定金5萬元,僅占房屋總價120萬元的3%,況且,待賣方違約時,房價又上漲了20萬,故買方要求賣方支付房價上漲的差價損失理應得到支持。

至于差價損失賠償的范圍,在司法實踐中,根據最高人民法院《民商事合同糾紛指導意見》第10條之規定:“人民法院在計算和認定可得利益損失時,應當綜合運用可預見規則、減損規則、損益相抵規則等,從非違約方主張的可得利益賠償總額中扣除違約方不可預見的損失、非違約方不當擴大的損失、非違約方因違約獲得的利益、非違約方亦有過失所造成的損失以及必要的交易成本。”旨在實現相對公平,不讓違約方從不當行為中獲利,亦不讓守約方因守約而受損。確定損失賠償數額的方法,大致有對比法(差別法)、估算法和約定法1三種。司法實踐中,法官通常會選擇估算法,即人民法院在難以確定損失數額或者難以1奚曉明主編、最高人民法院民事審判第二庭編:《最高人民法院關于買賣合同司法解釋理解與適用》。

準確地確定可得利益的損失數額時,可根據案件的具體情況,責令違約方支付一個大致相當的賠償數額。

另外,買方也可以選擇主張違約金,由于賣方的違約行為,導致雙方無法按約定履行房屋買賣合同,違約方應當承擔相應的違約責任。一般房屋買賣雙方簽訂的協議或者買賣合同中均規定有違約金的條款,根據法律規定,違約金數額一般不超過合同標的額的30%。至于違約方承擔的具體數額,由于房價上漲,所以,具體數額的確定比較困難。根據《合同法》第114條之規定,“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金,也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。”因此,針對個案來說,賣方承擔違約金后,如果違約金不能彌補損失,守約方可依據該條款主張適當增加違約金。

同樣,作為守約方的買方在主張了違約金后,仍不足以彌補自身遭受的損失的話,同樣可以主張賠償實際損失。

篇二:二手房(經濟適用房)買賣合同(法務擬定)

第二篇：房屋買賣合同法

為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律，結合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業（以下統稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。

第二條 出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

第四條 出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

第五條 商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。

第六條 當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。

當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。

被拆遷人請求解除拆遷補償安置協議的，按照本解釋第八條的規定處理。

第八條 具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；

（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；

（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

第十條 買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。

第十一條 對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。

房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

第十二條 因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

第十三條 因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

第十四條 出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對值在３％以內（含３％），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；

（二）面積誤差比絕對值超出３％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內（含３％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出３％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內（含３％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

第十五條 根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。

法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。

第十六條 當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失３０％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。

第十七條 商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：

逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

第十八條 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：

（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；

（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；

（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。

合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

第十九條 商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

第二十條 出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發建設的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買，但當事人另有約定的除外。

第二十一條 出賣人自行銷售已經約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請求出賣人賠償損失的，應予支持，但當事人另有約定的除外。

第二十二條 對于買受人因商品房買賣合同與出賣人發生的糾紛，人民法院應當通知包銷人參加訴訟；出賣人、包銷人和買受人對各自的權利義務有明確約定的，按照約定的內容確定各方的訴訟地位。

第二十三條 商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

第二十四條 因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。

第二十五條 以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。

商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。

第二十六條 買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔保權人辦理商品房抵押登記手續，擔保權人起訴買受人，請求處分商品房買賣合同項下買受人合同權利的，應當通知出賣人參加訴訟；擔保權人同時起訴出賣人時，如果出賣人為商品房擔保貸款合同提供保證的，應當列為共同被告。

第二十七條 買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，但是已經取得房屋權屬證書并與擔保權人辦理了商品房抵押登記手續，抵押權人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優先受償的，不應當追加出賣人為當事人，但出賣人提供保證的除外。

第二十八條 本解釋自２００３年６月１日起施行。

《中華人民共和國城市房地產管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋。

《中華人民共和國城市房地產管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，在本解釋公布施行前已經終審，當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的，不適用本解釋。

《中華人民共和國城市房地產管理法》施行前發生的商品房買賣行為，適用當時的法律、法規和《最高人民法院〈關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答〉》。

第三篇：二手房屋買賣補充協議[定稿]

二手房屋買賣補充協議

出售方（甲方）：

買受方（乙方）：

居間方（丙方）：

根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其它有關法律法規之規定，甲、乙、丙三方在平等、自愿、公平、協商一致的基礎上，對所簽訂的關于之房產買賣事宜的《北京市存量房屋買賣合同》作如下補充：

1、甲乙雙方協商一致，乙方應支付甲方的總房款為￥（大寫：），現乙方已支付甲方房款￥（大寫：），剩余房款￥（大寫：）甲乙雙方約定，乙方應于甲方辦理房屋過戶（過戶日期為：）之日起5日內支付給甲方。

2、逾期付款責任：

乙方未按照約定的時間付款的，按照逾期時間分別處理（（1）和（2）不作累加）。

（1）逾期在15日之內，自約定的應付款期限屆滿之次日起至實際支付應付款之日止，乙方按日計算向甲方支付總房款0.5%的違約金，并于實際支付應付款之日起5日內向甲方支付違約金，合同繼續履行；

（2）逾期超過15日后，甲方有權解除合同。甲方解除合同的，甲方應當書面通知乙方，乙方應承擔賠償責任，賠償金額為總房款的35%。甲方有權從乙方已付款中扣除相當于賠償金部分的價款，余款返還乙方，已付款不足賠償金部分的，乙方應在接到書面通知之日起5日內向甲方支付。

3、本協議空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

4、本協議是甲、乙雙方簽訂的編號為：的《北京市存量房買賣合同》的補充部分，具有同等法律效力，如本協議與之前雙方所簽協議有所沖突，以本協議為準，本協議一式三份，甲乙丙三方各執一份，簽字生效。

出售方（甲方）簽章：

買受方（乙方）簽章：

居間方（丙方）：

年月日

第四篇：二手房屋買賣協議書

房屋買賣協議書

賣方(以下簡稱甲方)：

姓名：XXX身份證號碼：

買方(以下簡稱乙方)：

姓名：XXX身份證號碼：

第一條：甲方房屋坐落于XXXXXXX小區12幢7號，位于第壹層，房屋結構為一間半，房產屬于安置房。房屋的面積以雙方看樣為準。該房屋售價總金額人民幣三十萬元整。

第二條：甲方保證出賣的房產產權清晰，不存在第三人對該房產有任何糾紛；否則，所產生的法律后果全部責任由甲方承擔。

第三條：：乙方于本合同簽訂之日向甲方支付定金人民幣貳元整，作為首付款的一部分；剩余房款二十八萬元整在簽訂合同后的兩個月內支付完結。甲方應于房款交付完結之日將該房屋交付乙方。

第四條：乙方如未按本合同第三條規定的時間付款，甲方對乙方的逾期應付款有權追究違約責任。自本合同規定的應付款限期之第二天起至實際付款之日止，每逾期一天，乙方按累計應付款的10%向甲方支付違約金。逾期超過30日，即視為乙方不履行本合同，甲方有權解除合同，追究乙方的違約責任。甲方如未按本合同規定的期限將該房屋交給乙方使用，乙方有權按已交付的房價款向甲方追究違約責任。每逾期一天，甲方按累計已付款的10%向乙方支付違約金。逾期超過15日，則視為甲方不履行本合同，乙方有權解除合同，追究甲方的違約責任。

第五條：甲方應在政府規定可以辦理房屋產權證的前提下及時辦理，并積極配合乙方辦理產權過戶手續。權屬過戶登記過程中所產生的費用由乙方自行承擔。

第六條：本合同未盡事項，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補充協議。

第七條：本合同一式二份，甲、乙雙方各執一份，甲、乙雙方簽字之日起生效。

甲方：乙方：

在場人：

年月日

第五篇：二手房屋買賣委托書

房屋買賣委托書

委托人：________，性別：____，________年____月____日出生，身份證號碼：________________________。

委托人：________，性別：____，________年____月____日出生，身份證號碼：________________________。

受托人：________，性別：____，________年____月____日出生，身份證號碼：________________________。

委托原因、事項、權限：

委托人______是位于北海市___________________________________號房屋的所有權人(產權證號為：_________________)，______是產權共有人。現我們同意出售上述房產。因為我們______________，不能親自辦理該房產的買賣及相關手續，故委托__________為我們的合法代理人，全權代表我們辦理如下事項：

1、在符合依法出售的前提下，代我們辦理此房的買賣交易手續;代為簽署以上房屋的買賣合同;

2、代為到房地產交易管理部門辦理此房產權轉移、過戶等相關事宜;

3、代為辦理與出售此房相關的物業管理費、水電、燃氣、暖氣、公共維修基金等交割手續;

4、協助買方以買方名義辦理銀行貸款相關手續并簽署相關文件;

5、代為收取相關售房款;

受托人在上述委托范圍內所進行的一切行為和所簽署的一切文件我們均予以承認，并承擔由此產生的一切法律后果。

委托期限：自委托之日起至上述委托事宜辦完為止。

代理人無轉委托權。

委托人：

委托人：

年 月 日