第一篇：借名購買兩限房協(xié)議被判無效 購房款應(yīng)返還

標(biāo)題:借名購買兩限房協(xié)議被判無效購房款應(yīng)返還 靳雙權(quán)律師點評兩限房借名糾紛之財產(chǎn)返還

房產(chǎn)律師靳雙權(quán)談拆遷后獲得兩限房購房指標(biāo)的專屬性 兩限房購買對象具有專屬性，借名購買違反國家政策

北京房地產(chǎn)專業(yè)律師靳雙權(quán)（***），專業(yè)代理二手房買賣、借名買房、房產(chǎn)繼承、確權(quán)、騰退房屋、公房糾紛、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房等房產(chǎn)糾紛案件。從業(yè)十二余年，帶領(lǐng)專業(yè)房產(chǎn)團(tuán)隊，辦理了大量房地產(chǎn)案件，積累了豐富的訴訟經(jīng)驗，現(xiàn)在將這些案件改編為房地產(chǎn)糾紛案例，希望可以幫助到你。

（為保護(hù)當(dāng)事人隱私安全及避免不必要紛爭，以下當(dāng)事人姓名均為化名，如果雷同，可以我們聯(lián)系，我們將予以撤銷。）

一、原告訴稱

王凌訴稱：2009年5月，王凌1號的房屋被拆遷，王凌因拆遷獲得購買X室房屋的兩限房資格。王凌將兩限房指標(biāo)交由其女兒去購買。誰知石夏天的朋友暗中與王凌的女兒達(dá)成口頭協(xié)議，使得石夏天無償使用王凌的兩限房指標(biāo)購房，當(dāng)時沒有簽訂書面合同，也未獲得王凌允許。石夏天明知此房為兩限房、其不符合購買條件，仍享有的限價商品房并一直占有、使用，其甚至暗中通過非法手段將房產(chǎn)證領(lǐng)取到自己手中。王凌多次與石夏天協(xié)商，未果。請求：

1、確認(rèn)王凌和石夏天之間關(guān)于X室房屋的口頭轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效；

2、合判令石夏天立即將X室的房屋騰退給王凌；

3、判令石夏天給付王凌房屋占用費十萬元。

二、被告辯稱

石夏天辯稱：不同意王凌的訴訟請求。

一、2013年王凌訴石夏天物權(quán)保護(hù)糾紛案件中，王凌已經(jīng)當(dāng)庭承認(rèn)該購房指標(biāo)系其自愿轉(zhuǎn)讓，雙方的買賣協(xié)議是雙方意思自治的結(jié)果。

二、王凌、石夏天雙方就涉案房屋之間存在口頭買賣協(xié)議，該事實已經(jīng)經(jīng)過了X區(qū)法院生效判決的確認(rèn)，王凌的主張與其訴訟請求互相矛盾，也與王凌在之前訴訟中的陳述相違背。

三、王凌與石夏天雙方口頭協(xié)議并不具有合同無效的情形，口頭協(xié)議有效，雙方應(yīng)該繼續(xù)履行口頭協(xié)議的內(nèi)容。限價商品房本質(zhì)上也是商品房的一種，只是在價格上、戶型上有所限制，其他與商品房無本質(zhì)差異。相關(guān)法律規(guī)定并未限制限價商品房禁止交易，只是規(guī)定了5年內(nèi)若需要交易則需要政府回購而已。石夏天支付了全部購房款、稅費，辦理了裝修和入住，石夏天完全是依法依約入住涉案房屋，王凌僅作為名義上產(chǎn)權(quán)登記人不僅無權(quán)要求石夏天騰房，更無權(quán)要求石夏天支付房屋占用費。

三、審理查明

2009年8月28日，王凌與X房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《商品房預(yù)售合同》，約定王凌購買X室房屋。現(xiàn)該房屋的房屋產(chǎn)權(quán)證、購房發(fā)票、契稅發(fā)票及其他相關(guān)票據(jù)原件均在石夏天處。關(guān)于購房款的支付情況系石夏天的愛人直接向X房地產(chǎn)開發(fā)有限公司刷卡支付。

王凌、石夏天雙方均陳述于2009年8月達(dá)成口頭協(xié)議，但是對口頭協(xié)議的內(nèi)容雙方表述不一，王凌主張系無償將購房指標(biāo)及房屋轉(zhuǎn)讓給石夏天，石夏天主張雙方系房屋買賣關(guān)系，石夏天向王凌支付了1萬元轉(zhuǎn)讓費。

另查，X室的房權(quán)證所載明的所有權(quán)人為王凌，房屋性質(zhì)為限價商品住房，登記時間為2012年11月2日。2012年10月11日，上述房屋取得契稅專用稅收繳款書。

四、法院判決

1、王凌與石夏天之間的口頭協(xié)議無效；

2、石夏天向王凌返還X室房屋；

3、駁回王凌的其他訴訟請求。

五、房產(chǎn)律師點評

房產(chǎn)專業(yè)律師靳雙權(quán)點評：

當(dāng)事人對自己的主張有責(zé)任提供證據(jù)予以證明。

本案爭議的焦點系王凌與石夏天雙方達(dá)成的口頭協(xié)議的內(nèi)容及性質(zhì)。對此雙方均未提供充分證據(jù)證明各自主張。

首先，購房款的支付方式系石夏天的愛人向開發(fā)商直接交付；其次，房屋的占有使用及購房票據(jù)、產(chǎn)權(quán)證書的持有人均為石夏天；結(jié)合雙方口頭協(xié)議達(dá)成的時間綜合考慮，應(yīng)認(rèn)定雙方系借名買房關(guān)系，雙方達(dá)成的口頭協(xié)議內(nèi)容即石夏天借用王凌名義購買房屋。

限價商品住房是政府采取招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓商品住房用地時，提出限制銷售價格、住房套型面積和銷售對象等要求，由建設(shè)單位通過競爭方式取得土地，進(jìn)行開發(fā)建設(shè)和定向銷售的普通商品住房，其購買對象具有專屬性，借名購買限價商品住房的行為本身違反了國家相關(guān)政策法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)屬無效。

合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，石夏天應(yīng)返還王凌房屋。關(guān)于返還時間，因雙方還存在出資問題尚未解決，故應(yīng)由法院酌情確定。關(guān)于王凌要求石夏天支付房屋使用費，無事實及法律依據(jù)，故無法得到支持。提示：限價商品房是政府提供政策優(yōu)惠，具有社會保障性質(zhì)的政策性住房，國家對該類房屋的交易有特殊的規(guī)定和限制，其購買人必須滿足國家規(guī)定的條件，其購買資格具有專屬性。同時，在房屋的轉(zhuǎn)讓方面，政府有明確的政策性規(guī)定，建議借名購房人慎重選擇。

第二篇：借名購買車位協(xié)議

借 名 購 買 車 位 協(xié) 議

甲方： 乙方：

甲乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，乙方以甲方名義購買位于瀘州市江陽區(qū)江南路三段南岸花城春天里車位事宜達(dá)成一致，訂立如下條款，共同遵照執(zhí)行：

一、基本事實

1、乙方因故不便以自己名義購買

，現(xiàn)委托甲方以甲方名義購買位于

車位一個。

2、甲方接受乙方的委托，以甲方名義簽訂房屋買賣合同，但實際購買車位款75000元及相關(guān)費用全部由乙方支付，乙方是實際出資人和該車位的實際所有人。

3、基于以上事實，雙方特簽訂本協(xié)議，明確相關(guān)權(quán)利義務(wù)，和具體操作方案，共同遵守。

二、購車位手續(xù)

1、甲方愿意配合乙方辦理上述相關(guān)購車位手續(xù)，包括：簽訂購車協(xié)議等相關(guān)協(xié)議，也包括辦理繳納和支付相關(guān)稅費手續(xù)、申請辦理車位產(chǎn)權(quán)證過戶等手續(xù)。

上述手續(xù)，視情況由甲方親自出面辦理，或由甲方出具授權(quán)委托書給乙方，由乙方具體辦理。相關(guān)協(xié)議的內(nèi)容所涉及的條件及相關(guān)手續(xù)辦理條件等，由乙方?jīng)Q定。

2、乙方以甲方名義與賣方簽訂車位買賣協(xié)議后，包括但不限于購車位款、契稅、個人所得稅、中介費等一切與購車位相關(guān)的所有費用支出均是由乙方承擔(dān)。與此車位相關(guān)的購車位合同、車位產(chǎn)權(quán)證書、車位收據(jù)、契稅憑據(jù)等所有付款憑據(jù)和證件均由乙方持有和保管。

3、如因本次購車位與賣方或中介等相關(guān)方產(chǎn)生糾紛，由乙方承擔(dān)相關(guān)費用并代為處理，甲方提供相應(yīng)手續(xù)配合，一切后果實際由乙方承擔(dān)。

三、車位的所有權(quán)和使用情況

1、該車位登記在甲方名下，尚未辦理產(chǎn)權(quán)證書。車位實際所有權(quán)歸乙方所有。由乙方實際占有使用該車位。即乙方享有該車位的占有、使用、收益及處分的權(quán)利。

2、因該車位所產(chǎn)生的所有費用，包括物業(yè)費、水電費、維護(hù)費等，包括將來可能發(fā)生的因持有該車位所產(chǎn)生的所有稅費，均由乙方實際承擔(dān)。

3、乙方有權(quán)將該車位出租，需要時甲方應(yīng)當(dāng)配合辦理相關(guān)手續(xù)。出租所得收益歸乙方所有，但因此產(chǎn)生的稅費及出租產(chǎn)生的一切需要由產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)的費用，均由乙方實際承擔(dān)。

四、車位所有權(quán)的處分

該車位的實際處分權(quán)歸乙方，視乙方意愿，甲方配合乙方按以下方式處分該車位：

1、乙方認(rèn)為可以將該車位轉(zhuǎn)移到乙方或乙方指定的其他人名下時，甲方配合按買賣或贈與等方式將該車位過戶給乙方或乙方指定的其他人。

2、如乙方需要出售該車位，由乙方確定買家和相關(guān)交易事項，甲方配合辦理車位出售的相關(guān)手續(xù)，售房所得款項歸乙方所有。

3、在車位登記在甲方名下期間，可根據(jù)乙方需要將該車位抵押給乙方或乙方指定的其他人，用于辦理借款、貸款或相關(guān)乙方認(rèn)為需要的事項。

4、因辦理本條上述1至3的相關(guān)事項，所產(chǎn)生的一切費用，由乙方承擔(dān)，因處分該房所得收益，也歸乙方所有，產(chǎn)生的糾紛，也由乙方負(fù)責(zé)處理。

五、費用及違約責(zé)任

甲方方應(yīng)當(dāng)恪守誠信，受乙方委托購買的車位在其名下時不得侵害乙方的利益。如甲方或與甲方有關(guān)的原因?qū)е略撥囄粰?quán)益受損，導(dǎo)致乙方無法按本協(xié)議約定的條款行使對車位的權(quán)利，甲方除按權(quán)利受損時車位市場價格（雙方認(rèn)定的價格不一致，以評估價為準(zhǔn)）給予乙方賠償外，還應(yīng)按權(quán)利受損時車位市場價格的的20%為標(biāo)準(zhǔn)，支付違約賠償金給乙方。

六、其他約定

1、甲方應(yīng)將本協(xié)議約定的相關(guān)內(nèi)容告知甲方的相關(guān)利害關(guān)系人（包括但不限于父母、配偶、子女），確保其相關(guān)利害關(guān)系人不對該車位主張權(quán)利。

2、本協(xié)議自雙方簽字之日起生效，至上述車位按乙方意愿通過買賣、贈與、繼承等方式轉(zhuǎn)到乙方或其他乙方指定人的名下后，本協(xié)議自動失效。

3、本協(xié)議一式兩份，雙方各執(zhí)一份，效力相同。

甲方：

乙方：

二〇一

****年**月**日

利害關(guān)系人承諾：本人已知悉乙方實際出資以甲方名義購車位一事，并表示認(rèn)可該房實際歸乙方所

第三篇：借名購買房屋協(xié)議

甲方： 身份證號： 乙方： 身份證號：

一、甲乙雙方基于客觀真實的情況共同作出以下約定： 1、2012年 月 日，甲方委托乙方以乙方名義為甲方購買北京市 路 號流星花園 號樓 單元 號房屋一套，乙方接受甲方的委托。

2、甲方已于 年 月 日以乙方名義與 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“開發(fā)商”)簽訂認(rèn)購協(xié)議書并交納購房定金 元，該認(rèn)購協(xié)議書的權(quán)利義務(wù)由甲方享有及承擔(dān)。

3、由甲方以乙方名義簽訂《商品房買賣合同》、申請銀行按揭貸款及辦理購房的所有相關(guān)手續(xù)，甲乙雙方均認(rèn)可銀行首付款及每月的按揭貸款等所有購房相關(guān)費用全部由甲方支付，甲方是實際出資人。

二、甲乙雙方經(jīng)協(xié)商一致、誠實信用的基礎(chǔ)上達(dá)成如下協(xié)議，雙方共同嚴(yán)格遵守。

1、乙方代甲方購買的北京市 路 號流星花園 號樓 單元 號房屋所有權(quán)歸甲方所有，甲方享有該房屋占有、使用、收益及處分的權(quán)利，乙方對受甲方委托購買的房屋無權(quán)行使甲方享有的前述權(quán)利，亦不得對受甲方委托購買的房屋進(jìn)行侵占、破壞、轉(zhuǎn)賣、出租、抵押及贈與。

2、購房首付款、按揭還款、抵押費、保險費，所有交款憑據(jù)由甲方保管，乙方有義務(wù)協(xié)助甲方辦理交款手續(xù)。

3、北京市 路 號流星花園 號樓 單元 號房屋產(chǎn)權(quán)證暫辦至乙方名下，產(chǎn)權(quán)證由甲方保管，甲方有權(quán)在任何時間將產(chǎn)權(quán)變更至本人名下，或轉(zhuǎn)讓、出租及抵押該房屋，乙方應(yīng)當(dāng)協(xié)助甲方辦理相關(guān)手續(xù)，不得拒絕。

4、乙方因代理甲方購房的合理交通費、誤工費、通訊費等費用由甲方承擔(dān)。

5、乙方有義務(wù)將本協(xié)議代理購房事宜通知乙方的所有利害關(guān)系人(包括但不限于父母、子女及配偶)，保證其利害關(guān)系人不得主張北京市 路 號流星花園 號樓 單元 號房屋所有權(quán)利。

6、甲方有權(quán)隨時解除本協(xié)議，解除本協(xié)議后，乙方有義務(wù)協(xié)助將受甲方委托購買的房屋更名到甲方指定名下。

7、甲方對該房屋進(jìn)行的裝修及在該房屋內(nèi)添置的所有家具、家電及物品均歸甲方所有。

8、乙方應(yīng)當(dāng)恪守誠信，受甲方委托購買的房屋在其名下時不得侵害甲方的利益，如果乙方對受甲方委托購買的房屋進(jìn)行毀損，乙方應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)全額賠償;如乙方惡意侵占、轉(zhuǎn)賣、抵押及贈與該房屋，乙方應(yīng)當(dāng)按房屋當(dāng)時市場價格給予甲方賠償。

9、乙方不得隨意解除本協(xié)議，不得拒絕、拖延履行代理購房的協(xié)助義務(wù)，如隨意解除本協(xié)議或拒絕、拖延履行代理購房的協(xié)助義務(wù)給甲方造成損失的，乙方負(fù)責(zé)全額賠償。

10、爭議的解決方式：

1)雙方友好協(xié)商。)訴至房產(chǎn)所在地的人民法院。

11、本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，雙方簽字后成立。

12、本協(xié)議自路 號號樓 單元 號房屋商品房買賣合同簽訂之日起生效。

甲方： 乙方：

年 月 日 年 月 日

第四篇：資深房產(chǎn)律師點評房屋買賣糾紛：兩限房買賣合同無效后的賠償

胡麗與李大普房屋買賣合同糾紛一審民事判決書

一、原被告訴求

原告胡麗訴稱：2011年7月24日，通過朋友介紹，我與被告李大普簽訂了《存量房屋買賣合同》，雙方約定李大普將其因拆遷所得三居室樓房一套以每平方米八千元的價格轉(zhuǎn)讓給我，我已付房款三十萬元。后由于房屋升值，李大普在利益驅(qū)動下反悔，《存量房屋買賣合同》已經(jīng)被法院判決無效，現(xiàn)該判決已經(jīng)生效。為維護(hù)我的合法權(quán)益，現(xiàn)訴至法院要求：

1、被告李大普返還購房款三十萬元及相應(yīng)利息，利息自2011年8月11日起至實際給付之日；

2、被告李大普賠償房屋增值損失三十萬元；

3、本案訴訟費由被告李大普負(fù)擔(dān)。

被告李大普辯稱：我不同意原告李大普的訴訟請求。對于購房款三十萬元我同意返還，利息不予認(rèn)可。在2013年我就與胡麗聯(lián)系退款事宜，但是胡麗一直拒絕，如果有損失也是胡麗自己造成的。我不同意賠償房屋損失，我與胡麗簽訂的房屋買賣協(xié)議是因為違反合同法的規(guī)定才導(dǎo)致無效的，我不存在違約，不存在過錯，故不應(yīng)當(dāng)賠償。我也不同意承擔(dān)訴訟費及評估費。

經(jīng)審理查明：2011年，因房屋拆遷，被告李大普選擇保障性房屋置換作為房屋拆遷安置補(bǔ)償方式，并選擇北京林家公司開發(fā)建設(shè)的華遠(yuǎn)銘悅園，后簽訂了選房意向單。2011年7月24日，通過朋友介紹，李大普與原告胡麗簽訂了《房屋買賣協(xié)議》，雙方約定甲、乙雙方就房屋買賣事項經(jīng)過協(xié)商，一致同意訂立合同條款如下，以資共同遵守。

一、李大普以八千元／平方米價格出售給胡麗。

二、付款方式：甲胡麗在簽訂雙方協(xié)議后，先交定金五萬元；胡麗在2011年8月11日前將先期購房款人民幣三十萬交李大普，李大普收到后出具收據(jù)。若胡麗單方反悔約定，所有預(yù)付定金不予退還。

三、李大普與房地產(chǎn)開發(fā)商正式簽訂房屋買賣合同后，胡麗要把未付房款一次性付清現(xiàn)金。甲乙雙方約定待甲丙雙方簽訂房屋買賣合同后，甲乙雙方立即辦理房屋買賣公證手續(xù)，費用由胡麗承擔(dān)，李大普配合辦理。

四、李大普房屋在符合國家法規(guī)政策可以轉(zhuǎn)讓后，立即配合胡麗辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)，過戶費用由胡麗來承擔(dān)。

五、李大普與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂購房合同且李大普所取到房屋鑰匙，只要胡麗把房款交清，李大普把鑰匙交與胡麗，由此開始，房地產(chǎn)開發(fā)商向李大普所取的一切費用都由胡麗支付。協(xié)議簽訂后，胡麗按照約定給付李大普房款三十萬元。2014年年初，李大普反悔，拒絕出售房屋，雙方協(xié)商未果，后李大普訴至法院要求確認(rèn)雙方所簽訂的房屋買賣協(xié)議無效。2015年4月7日，法院作出民事判決書，判決李大普與胡麗于2011年7月24日所簽訂的《房屋買賣協(xié)議》無效，現(xiàn)該判決已發(fā)生法律效力。

另查，2015年5月26日，李大普與北京林家公司簽訂了《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》，雙方約定，由李大普購買位于北京市某區(qū)666號房屋，總價五十四萬元。現(xiàn)李大普已將該房屋裝修完畢并居住使用。經(jīng)原告胡麗申請，2015年8月2日，經(jīng)法院委托，北京大地盛業(yè)房地產(chǎn)土地評估有限公司對666號房屋可上市價值進(jìn)行了評估，結(jié)果為房屋總價為一百七十萬元。胡麗當(dāng)庭表示，房屋增值部分為九十七萬元，但其綜合情況僅主張損失三十萬元，且合同中也有約定雙倍返還購房款。

三、判決如下：

1、被告李大普返還原告胡麗購房款人民幣三十萬元；

2、被告李大普于本判決生效之日起七日內(nèi)給付原告胡麗購房款人民幣三十萬元的利息；

3、被告李大普給付原告胡麗房屋增值損失人民幣三十萬元。

四、資深房產(chǎn)律師靳雙權(quán)點評

資深房產(chǎn)律師靳雙權(quán)認(rèn)為：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。根據(jù)本案查明的事實，原告胡麗與被告李大普之間的房屋買賣協(xié)議已經(jīng)法院生效判決確認(rèn)無效，李大普應(yīng)當(dāng)返還胡麗購房款。故對胡麗要求李大普退還購房款并支付相應(yīng)利息的訴訟請求，理由正當(dāng)，證據(jù)充分，于法有據(jù)。合同被確認(rèn)無效后，有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。考慮到李大普作為李大普在出賣時即明知其無權(quán)出賣該房屋，故其應(yīng)賠償胡麗作為胡麗信賴?yán)鎿p失，該損失應(yīng)當(dāng)全面考慮李大普因房屋升值所獲利益，以及胡麗因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異所造成損失兩方面因素予以確定。此外，訴爭房屋性質(zhì)系限價商品住房，購房人在取得房屋權(quán)屬證書滿5年后是可以轉(zhuǎn)讓的，李大普如果想履行協(xié)議是可行的，可見李大普作為李大普過錯程度明顯大于胡麗。就本案而言，對于李大普信賴?yán)鎿p失的賠償，應(yīng)考慮李大普因房屋升值的因素，參照評估報告并綜合限價商品住房轉(zhuǎn)讓時應(yīng)交納一定比例的土地收益等價款予以確定胡麗的房屋增值部分損失。故對胡麗要求李大普賠償房屋增值損失的訴訟請求，理由正當(dāng)，證據(jù)充分，于法有據(jù)。

綜上，資深房產(chǎn)律師靳雙權(quán)認(rèn)為法院的判決是正確的。

第五篇：借名買學(xué)區(qū)房,兩家庭陷產(chǎn)權(quán)歸屬旋渦

文／秦風(fēng) 為了解決幼子未來的教育難題，李林夫婦借用姐夫的名字買下一套學(xué)區(qū)房。姐夫提出的條件是讓自己的兒子先入學(xué)，等到李林的兒子到了入學(xué)年齡，再辦理房屋過戶手續(xù)。沒想到，姐姐、姐夫中途離婚，這套借名購置的學(xué)區(qū)房險些成為他們夫妻的共同財產(chǎn)進(jìn)行分割。借名買房埋下隱患 2007年4月，李林一家在浙江省杭州市喬遷新居，這套新房是以其妻子王蘭的公積金貸款購得。面對火爆的房地產(chǎn)市場，李林打算投資再次置業(yè)。他跑遍了當(dāng)?shù)馗鞔髽潜P，最終看上了杭州市江干區(qū)的一處學(xué)區(qū)房。該樓盤緊鄰杭州城區(qū)的一所著名小學(xué)，坐擁優(yōu)質(zhì)教育資源。在此置業(yè)，能提前解決兒子李平的教育問題。李林是現(xiàn)役軍官，暫時沒有身份證。夫妻二人決定先由王蘭申請商業(yè)貸款，按揭一套三居室，并將產(chǎn)權(quán)登記在王蘭及兒子李平名下。恰在此時，中國人民銀行和中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，規(guī)定已利用貸款購買住房又申請購買第二套以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于同期同檔基準(zhǔn)利率的1.1倍。這個消息讓李林夫婦有點兒猝不及防。在新政下，他們的首付款“縮水”了10萬元。王蘭的姐姐王芳、姐夫趙剛居住在離杭州不遠(yuǎn)的郊縣。他們聽說李林夫婦準(zhǔn)備買學(xué)區(qū)房的消息后，對李林說，他們的兒子小明已經(jīng)兩周歲了，打算將來送他到杭州接受良好的教育，遂建議王蘭夫婦暫時把產(chǎn)權(quán)證登記在趙剛名下，可以用趙剛的名義申請公積金貸款，能解決李林夫婦首付款短缺的困難。待李平到了上小學(xué)的年齡，趙剛再去變更權(quán)屬登記。這樣，兩家人都受益。李林夫婦一聽，欣然接受。2007年5月12日，李林、王蘭及其兒子李平為甲方，趙剛、王芳為乙方，雙方訂立協(xié)議。雙方明確，房屋首付款由甲方支付，后續(xù)付款也由甲方出資。產(chǎn)權(quán)證做成乙方姓名的權(quán)屬證書，以便乙方的兒子小明入學(xué)之需。但該房產(chǎn)的所有權(quán)歸甲方，與乙方無關(guān)。今后，李平入學(xué)就讀時或甲方有其他需要，乙方應(yīng)及時將房產(chǎn)轉(zhuǎn)歸甲方名下登記辦證。協(xié)議簽訂當(dāng)天，李林夫婦以趙剛夫婦的名義與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了《商品房買賣合同》。房屋總價款91萬余元，李林支付了首付款29萬元，余款以趙剛的名義申請了為期20年的公積金貸款。每月等額還本付息，由趙剛的公積金賬戶支出，但李林每月都將當(dāng)期的還款額如數(shù)匯人趙剛的公積金賬戶。在辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記前，王芳還出具了一份書面承諾書給王蘭，上邊記載著用趙剛公積金貸款實屬趙剛自愿，王蘭無須對其進(jìn)行任何補(bǔ)償。離婚觸發(fā)產(chǎn)權(quán)訴訟 世事難料。2013年，趙剛夫婦的婚姻亮起了“紅燈”，兩人協(xié)議離婚。雙方簽訂的《離婚協(xié)議》第5條規(guī)定，杭州市江干區(qū)的房屋是女方的妹妹王蘭用趙剛的名字購買，趙剛應(yīng)協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶事項，所需費用由妹妹王蘭承擔(dān)。當(dāng)年12月，趙剛與王芳辦理了離婚登記，兒子小明的監(jiān)護(hù)權(quán)歸趙剛。2014年3月，李林夫婦以趙剛的名義一次性提前還清了公積金貸款余額。緊接著，李林夫婦要求趙剛協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶時，趙剛卻提出自己在離婚財產(chǎn)分割中吃了虧，除非重新分割原家庭財產(chǎn)，否則不予辦理過戶。2014年7月23日，李林夫婦多次催促趙剛協(xié)助進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過戶無果后，以王蘭、李平為原告，列李林為第三人，向浙江省杭州市江干區(qū)人民法院起訴，要求趙剛、王芳兩人協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。針對原告王蘭、李平的起訴，王芳的書面答辯意見中陳述的事實與原告完全一致，并同意原告的請求。而趙剛的書面答辯意見則提出，王芳與王蘭系親姐妹關(guān)系，其言辭不能作為認(rèn)定事實的依據(jù)。涉案房屋是以趙剛購房公積金按揭貸款的方式購得，而所用的公積金賬戶完全是趙剛個人的住房公積金賬戶，因此他是涉案房屋的產(chǎn)權(quán)人之一。2014年9月15日，杭州市江干區(qū)人民法院作出缺席判決，確認(rèn)涉案房屋歸原告王蘭、李平所有，被告趙剛、王芳協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。一審判決后，趙剛不服，向杭州市中級人民法院提出上訴。趙剛認(rèn)為，自己與曾經(jīng)的妹夫一家在2007年的協(xié)議中約定，該房產(chǎn)證做成趙剛與王芳的權(quán)屬證書，以便兒子小明讀書之需。為了取得名義產(chǎn)權(quán)人的資格，實現(xiàn)兒子讀書的目的，其按照李林夫婦的要求將公積金貸款資格讓渡給對方。李林夫婦已實際取得了因公積金貸款而少支付數(shù)萬元貸款的利益，自己卻因已使用公積金貸款而失去通過該渠道購房的資格。同時，兒子小明現(xiàn)年已7周歲，正準(zhǔn)備入學(xué)。產(chǎn)權(quán)過戶后，孩子將無法到該房屋所屬學(xué)區(qū)上學(xué)。李林夫婦單方面推翻協(xié)議的行為侵害了未成年兒童的合法權(quán)益。趙剛要求二審法院駁回王蘭等人的訴訟請求。王蘭對此辯稱，涉案協(xié)議是基于趙剛是其姐夫而簽訂的。現(xiàn)趙剛與姐姐王芳已經(jīng)離婚，該事實可以成為其要求產(chǎn)權(quán)過戶的原因。趙剛之子小明事實上已經(jīng)在居住地就近入學(xué)，趙剛實際放棄了登記房產(chǎn)可能帶來的政策利益。公積金貸款也是趙剛的自愿行為，不存在補(bǔ)償問題。浙江省杭州市中級人民法院經(jīng)審理后認(rèn)為，根據(jù)在案協(xié)議等有效證據(jù)，結(jié)合購房款支付情況，可以認(rèn)定趙剛、王芳僅為涉案房屋的名義所有人。而實際所有人為王蘭等人，其作為房屋產(chǎn)權(quán)人，可以依法行使物權(quán)，包括將房屋登記在自己名下的權(quán)利。考慮到趙剛、王芳已經(jīng)離婚的客觀事實，王蘭、李平要求辦理過戶的理由正當(dāng)，應(yīng)予支持。2015年3月23日，杭州市中級人民法院作出駁回上訴、維持原判的終審判決。提示 借名買房下的政策利益不能成為合同義務(wù) 借名買房是指房屋的實際出資人借用他人名義購房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為。房屋的實際出資人為事實購房人或者真正購房人，被借名之人為登記購房人。現(xiàn)實生活中，借名買房的緣起有多種，通過房屋登記行為獲得本不應(yīng)享有的政策利益是其一。但借名后可能帶來的政策利益由于缺乏合法性，因而不能成為合同的附隨義務(wù)，得不到法律的支持。本案中，趙剛所稱的“因乙方（趙剛、王芳）子女讀書需要”的內(nèi)容，僅是簽訂協(xié)議的目的之一，不能成為約束協(xié)議相對方即李林夫婦的一種合同義務(wù)，且該約定有違我國義務(wù)教育的政策。因此，趙剛以此抗辯協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)變更的義務(wù)沒有得到法院的支持。此外，借名買房的風(fēng)險也難以預(yù)料，可能發(fā)生如下情況：如登記購房人反悔，出資人不能證明雙方之間的委托代理關(guān)系和支付購房款的事實，要想取得房屋產(chǎn)權(quán)或收回購房款都很困難；如登記購房人有對外債務(wù)，債權(quán)人可以要求法院查封并拍賣該房產(chǎn)；如名義產(chǎn)權(quán)人意外死亡，該房屋可能會因為繼承關(guān)系而被其他人繼承；如銀行最后查實實際購房人與借款人不是同一個人，銀行也可以依據(jù)貸款合同的有關(guān)規(guī)定，要求提前解除貸款合同。因此，投資置業(yè)者莫因貪圖小利吃大虧，謹(jǐn)慎簽訂房屋買賣合同。