第一篇：深圳房地產律師：二手房買賣如何防詐騙及交易注意事項(買方篇)

二手房買賣如何防詐騙及交易注意事項（買方篇）

文/深圳方俊律師

二手房買賣流程和環節比較復雜，涉及的問題、法律關系和國家政策比較多，很多購房者在購買二手房的時候對有關的交易流程和交易政策不熟悉，過于信任中介人員及其他人員的口頭承諾，導致交易發生風險和糾紛，也給自己造成損失。

在此，本律師就二手房買賣如何防詐騙及交易注意事項的有關問題，結合以往代理購房者買房及二手房訴訟辦案經驗作出以下總結，希望對廣大購房者有所裨益：

一．定金應當要求在查檔明晰后再放給業主。

由于多數業主的房產證在銀行抵押，手上只有復印件，無法核實原件及產權的真實性。因此，有些大的地產中介公司會負責托管定金并在國土局查檔明晰后再放款給業主，這樣就可以防止個別假冒業主的詐騙分子借賣房之名進行詐騙。當然，即使是業主房產證紅本在手，為了防止偽造的房產證，最好還是查檔屬實后再將定金放給業主。

二．對自己的購房資格予以充分認識和了解

目前，深圳等城市均實施限購令，非深圳戶籍人員沒有一年以上的社保和納稅證明，不準購房。很多屬于限購范圍的人員，聽信中介人員有關補稅、補社保等口頭承諾，最終又因為無法補辦、或只能補養老保險無法補醫療保險、或繳費年限不連續等原因失敗，并導致自己構成違約，無法購房還要賠償業主違約金。此外，目前對于房貸和房屋套數的認定是以家庭為單位，有些人聽信中介辦理假離婚，最終被產權登記中心查出拒絕過戶，同樣造成無法購房還要賠償業主違約金的后果。

三.對自己的付款能力和申請貸款資格予以充分認識和了解

按照目前的二套房認定政策，有些已經有過房貸記錄（即便已經還清），或配偶有過房貸記錄的購房者，再買房時候申請房貸就按二套房貸對待（即便名下實際沒有房子了），但很多購房者資金不足以支付二套房首付六成的要求，或聽信中介可以做到三成（甚至更低），最終因違規無法實現又無法補足房款，而造成自己的違約和損失。

而很多異地置業者，由于沒有當地戶籍或社保繳納證明，按照國務院的規定，銀行不得向此類人員發放住房貸款，最終不得不被要求一次性付款，而大多數購房者是沒有一次性付款的能力的，最終無法購房還要損失定金或巨額違約金。

四．對現行稅收政策予以充分認識和了解

很多購房者不清楚現行稅收政策，或者即便有所了解但聽信中介人員的口頭承諾，導致仍然產生問題和糾紛。此前，本律師代理一位購房者在福田區購房，雖然當時中介人員反復強調此房無營業稅和個人所得稅，但在簽合同的時候又寫明營業稅和個人所得稅由買方承擔，本律師當即要求刪掉了該條款。后來在交易過程中房價上漲，業主雖有毀約的想法但找不到任何毀約的理由，本律師代理的購房者最終順利購房過戶入住。如果不是在合同簽訂過程中把關，業主一旦提出買方承擔實際成交價過戶的幾十萬營業稅和個人所得稅，買方必定無法辦到甚至自己還有違約的風險。

五.不要聽信不符合常規交易的“新鮮事物”

我們建議常規交易最安全，不要聽信不符合交易常規的補辦證明、造假手續、裁決過戶、見證產權、消費貸等“新鮮事物”，雖然可能有過辦成的先例，但由于本身違規違法，保證都能辦成是不可能的，中介人員也不可能出具書面承諾，因此，這種做法風險不可預估。

六.其他細節問題

其他細節方面，購房者還應當了解二手房買賣流程和知識，并及時跟進交易，很多購房者付款后認為房子馬上就是自己的了，認為中介公司會在從中把關而無后顧之憂，最后竟然發現違約甚至涉嫌詐騙的業主竟然已經把房子高價過戶給了其他人，甚至自己的房款都拒絕退還。

【律師建議】二手房買賣流程和環節比較復雜，涉及的問題和國家政策比較多，建議廣大購房者在實際交易過程中多了解有關知識或尋求幫助，切勿過于信任中介人員。

第二篇：二手房買賣如何防詐騙及交易注意事項(買方篇)

二手房買賣如何防詐騙及交易注意事項（買方篇）

文章來源/作者：深圳方俊律師網

二手房買賣流程和環節比較復雜，涉及的問題、法律關系和國家政策比較多，很多購房者在購買二手房的時候對有關的交易流程和交易政策不熟悉，過于信任中介人員及其他人員的口頭承諾，導致交易發生風險和糾紛，也給自己造成損失。

在此，本律師就二手房買賣如何防詐騙及交易注意事項的有關問題，結合以往代理購房者買房及二手房訴訟辦案經驗作出以下總結，希望對廣大購房者有所裨益：

一．定金應當要求在查檔明晰后再放給業主。

由于多數業主的房產證在銀行抵押，手上只有復印件，無法核實原件及產權的真實性。因此，有些大的地產中介公司會負責托管定金并在國土局查檔明晰后再放款給業主，這樣就可以防止個別假冒業主的詐騙分子借賣房之名進行詐騙。當然，即使是業主房產證紅本在手，為了防止假證，最好還是查檔屬實后再將定金放給業主。

二．對自己的購房資格予以充分認識和了解

目前，深圳等城市均實施限購令，非深圳戶籍人員沒有一年以上的社保和納稅證明，不準購房。很多屬于限購范圍的人員，聽信中介人員有關補稅、補社保等口頭承諾，最終又因為無法補辦、或只能補養老保險無法補醫療保險、或繳費年限不連續等原因失敗，并導致自己構成違約，無法購房還要賠償業主違約金。

此外，目前對于房貸和房屋套數的認定是以家庭為單位，有些人

聽信中介辦理假離婚，最終被產權登記中心查出拒絕過戶，同樣造成無法購房還要賠償業主違約金的后果。

三.對自己的付款能力和申請貸款資格予以充分認識和了解

按照目前的二套房認定政策，有些已經有過房貸記錄（即便已經還清），或配偶有過房貸記錄的購房者，再買房時候申請房貸就按二套房貸對待（即便名下實際沒有房子了），但很多購房者資金不足以支付二套房首付六成的要求，或聽信中介可以做到三成（甚至更低），最終因違規無法實現又無法補足房款，而造成自己的違約和損失。

而很多異地置業者，由于沒有當地戶籍或社保繳納證明，按照國務院的規定，銀行不得向此類人員發放住房貸款，最終不得不被要求一次性付款，而大多數購房者是沒有一次性付款的能力的，最終無法購房還要損失定金或巨額違約金。

四．對現行稅收政策予以充分認識和了解

很多購房者不清楚現行稅收政策，或者即便有所了解但聽信中介人員的口頭承諾，導致仍然產生問題和糾紛。此前，本律師代理一位購房者在福田區購房，雖然當時中介人員反復強調此房無營業稅和個人所得稅，但在簽合同的時候又寫明營業稅和個人所得稅由買方承擔，本律師當即要求刪掉了該條款。后來在交易過程中房價上漲，業主雖有毀約的想法但找不到任何毀約的理由，本律師代理的購房者最終順利購房過戶入住。如果不是在合同簽訂過程中把關，業主一旦提出買方承擔實際成交價過戶的幾十萬營業稅和個人所得稅，買方必定無法辦到甚至自己還有違約的風險。

五.不要聽信不符合常規交易的“新鮮事物”

我們建議常規交易最安全，不要聽信不符合交易常規的補辦證明、辦假證明、裁決過戶、見證產權、消費貸等“新鮮事物”，雖然可能有過辦成的先例，但由于本身違規違法，保證都能辦成是不可能的，中介人員也不可能出具書面承諾，因此，這種做法風險不可預估。

六.其他細節問題

其他細節方面，購房者還應當了解二手房買賣流程和知識，并及時跟進交易，很多購房者付款后認為房子馬上就是自己的了，認為中介公司會在從中把關而無后顧之憂，最后竟然發現違約甚至涉嫌詐騙的業主竟然已經把房子高價過戶給了其他人，甚至自己的房款都拒絕退還。

【律師建議】二手房買賣流程和環節比較復雜，涉及的問題和國家政策比較多，建議廣大購房者在實際交易過程中多了解有關知識或尋求幫助，切勿過于信任中介人員。

第三篇：二手房交易常見糾紛處置(買方篇)

在二手房交易中，買方反悔的原因有哪些?該如何應對?

一、買方因缺少支付房款能力而對房屋買賣合同反悔。房屋買賣合同簽訂后，因買方經濟狀況惡化或缺少后續支付房款能力而無法支付合同約定房款，導致違約。

律師觀點：簽訂房屋買賣合同后，由于買方經濟能力關系而導致無法繼續履行合同，構成合同違約，這應當對賣方承擔違約責任。所以，買方在簽訂合同前，首先要對購買房屋的品質和環境做認真的考察;其次，一定要仔細考慮自己的房款來源以及后續支付能力，防止陷入因為一時沖動而購房，導致違約的尷尬境地。如果確實履行不能，要勇于承擔違約責任，盡快解除房屋買賣合同，防止陷入債務泥潭而無法自拔。

二、以賣方房屋質量瑕疵為由，要求解除房屋買賣合同。二手房不同于預售商品房，一般已使用一定年限，并存在裝修、裝飾等現狀，所以，或多或少會存在一些質量瑕疵。如果買方認為賣方售房時故意隱瞞房屋質量瑕疵或者房屋存在違章搭建等情況，就可能導致買賣糾紛產生。

律師觀點：根據上海市高級人民法院相關的司法文件，房屋買賣合同的賣方應就買賣標的物向買方承擔質量瑕疵擔保責任。但由于二手房一般已使用一定年限，并存在裝修、裝飾等現狀，買方對房屋的瑕疵狀況也應有理性的判斷。因此，對于賣方故意隱瞞房屋質量瑕疵的，應承擔賠償責任。但對于賣方已如實告知瑕疵或買方已明知瑕疵的，則賣方不承擔責任。

對于房屋的隱蔽瑕疵，如并非賣方在裝潢、使用過程中所產生，而系房屋本身所固有的，若沒有證據證明賣方對此是知曉的，賣方亦不承擔瑕疵擔保責任;但買方可以房屋所有人身份，依據因合同轉讓而取得的權利，向開發商主張保修責任或賠償責任。

由于買方在簽訂房屋買賣合同時通常會到現場查看，所以，以賣方故意隱瞞房屋質量瑕疵為由要求解除合同往往舉證不能，因為民事欺詐訴請撤銷房屋買賣合同的主張難獲法院支持。為了避免產生房屋買賣糾紛，買方除了到現場仔細查看房屋、了解房屋現狀外，還可以向附近居民了解該房屋的有關情況，到物業公司調查所購房屋的真實情況，獲取房屋的維修信息，必要時聘請專業人員陪同看房，做到心中有底。

在合同里，要約定賣方對其交付的房屋如果出現質量問題應如何承擔法律責任。比如要求賣方保證房屋無滲漏，無違章搭建等情況;保證管線暢通，設施完備;房屋出現質量瑕疵，由賣方進行修復，并承擔賠償責任等內容;如果房屋質量問題嚴重影響房屋的正常居住使用，買方可以解除合同，并要求賣方賠償損失。

第四篇：二手房交易重要事項告知書-深圳房地產中介協會

二手房交易賣方重要事項告知書

（試行）

重要提示：

作為二手房交易的賣方，您在委托出售房屋時有義務提供房地產中介業務所必需的材料，并對所提供材料的真實性和合法性負責。

1、您所選擇的中介方是否已懸掛有效的《深圳市房地產經紀機構備案證書》：□是 □否

2、為您服務的中介人員是否已向您出示有效的《深圳市房地產中介人員星級服務牌》： □是 □否

3、您在委托時是否已向中介方提供或出示房產證明文件和身份證明文件：□是 □否 根據《深圳市房地產市場監管辦法》第三十六條規定，房地產經紀機構接受委托代理或者提供居間服務的，應當對房地產權利的真實性、委托方的財產處分權限進行查驗。中介方根據《辦法》要求核實上述信息時,需您提供房產證明文件的，您應予以配合。

4、您是本房產的： □業主

□共有權人，您是否已征得共有人一致同意：□是 □否 □其他：，您是否已獲得業主委托：□是 □否

5、您出售房屋的產權狀況為：

□紅本在手且無抵押、查封等權利受限制情形 □查封 □抵押 □其他導致轉讓受限制的情形

6、您出售的房屋目前是否附有租約：□是 □否。若有租約，您是否已經獲得了承租人明示或者默示放棄優先購買權的聲明：□是 □否

7、房地產中介方是否已向您說明服務項目、內容、流程和完成標準：□是 □否

8、房地產中介方是否與您約定收費項目、計費標準、支付時間：□是 □否

您支付傭金、合規代繳費用及托管資金時，應直接在中介機構或其分支機構通過POS機刷卡支付或通過銀行轉帳等方式支付至中介機構的指定帳戶，并索取中介機構開具的蓋有財務專用章的收款收據或發票。切勿向中介人員個人支付前述款項，勿接受中介人員以個人名義開具的收據，否則因此造成的損失將由賣方自行承擔。

9、房地產中介方是否向您介紹了房地產交易的一般程序及可能存在的風險：□是 □否

10、房地產中介方是否向您說明了房屋的市場參考價格和交易過程中涉及的稅費：□是 □否

11、房地產中介方是否向您說明了其他關聯服務（如贖樓服務等）內容及約定收費標準：□是 □否

12、房地產中介方是否向您介紹了房源信息編碼的作用，或現場生成房源信息編碼：□是 □否

13、房地產中介方是否向您說明了如最終不按實際成交價格簽訂《深圳市二手房買賣合同》，產生的風險將由業主方承擔：□是 □否

14、房地產中介方是否向您告知：如因房地產調控政策原因，導致您不能履行合同的, 您應通知對方，以減輕可能給對方造成的損失,否則，對方可請求損失賠償責任：□是 □否

15、房地產中介方是否向您告知:如因房地產調控政策變動等非中介方原因，導致交易最終未能履行的，中介方有權按合同約定收取相關費用：□是 □否

16、您是否清楚在接受交易雙方的委托時，中介方無權向交易雙方承諾交易必然成功，或者承諾房屋交易稅費金額、貸款審批時間、貸款額度、交易完成時間等事項： □是 □否

17、如房地產中介方買房的，應在簽訂買賣合同前書面告知。您是否已了解上述信息：□是 □否

請認真閱讀并據實勾選本告知書各項提示，如您在下方簽字，表示您對上述內容已經全面理解并予確認。

本告知書一式貳份，賣方、中介方各執一份，均具同等效力。

賣方簽名（蓋章）：

日期：

****年**月**日

中介機構（蓋章）：

日期：

****年**月**日

中介人員姓名：

星級服務牌號：

二手房交易買方重要事項告知書

（試行）

重要提示：

作為二手房交易的買方，為保障您的交易能夠正常履行，在首次接受房地產中介方服務時，您應如實告知自身有無購房資格，有義務提供房地產中介業務所必需的材料，并對所提供材料的真實性和合法性負責。

1、您所選擇的中介方是否已懸掛有效的《深圳市房地產經紀機構備案證書》：□是 □否

2、為您服務的星級人員是否已向您出示有效的《深圳市房地產中介人員星級服務牌》： □是 □否

3、房地產中介方是否向您說明限購、限貸等調控政策對買受人購房和申請按揭貸款的影響：□是 □否

4、您在委托時是否已向中介方明確告知您具有購房資格：□是 □否

5、房地產中介方是否向您說明如因您的原因導致按揭貸款銀行無法為您提供按揭貸款的，后果將由您自行承擔：□是 □否

6、房地產中介方是否已向您說明服務項目、內容、流程和完成標準：□是 □否

7、房地產中介方是否與您約定收費項目、計費標準和支付時間：□是 □否

您支付傭金、合規代繳費用及托管資金時，應直接在中介機構或其分支機構通過POS機刷卡支付或通過銀行轉帳等方式支付至中介機構的指定帳戶，并索取中介機構開具的蓋有財務專用章的收款收據或發票。切勿向中介人員個人支付前述款項，勿接受中介人員以個人名義開具的收據。以免造成資金損失。

8、房地產中介方是否向您介紹了房地產交易的一般程序和可能存在的風險：□是 □否

9、房地產中介方是否向您說明了房屋的市場參考價格和交易過程中涉及的稅費：□是 □否

10、房地產中介方是否向您說明了其他關聯服務（如按揭申請服務等）內容及約定收費標準：□是 □否

11、房地產中介方是否向您介紹了房源信息編碼的作用，或現場告知房源信息編碼：□是 □否

12、房地產中介方是否向您告知:如因房地產調控政策原因，導致您不能履行合同的, 您應通知對方，以減輕可能給對方造成的損失,否則，對方可請求損失賠償責任。□是 □否

13、房地產中介方是否向您告知:如因房地產調控政策等非中介方原因，導致交易最終未能履行的，中介方有權按合同約定收取相關費用：□是 □否

14、您是否清楚在接受交易雙方的委托時，中介方無權向交易雙方承諾交易必然成功，或者承諾房屋交易稅費金額、貸款審批時間、貸款額度、交易完成時間等事項： □是 □否

15、如房地產中介方本身賣房的，應在簽訂買賣合同前書面告知。您是否已了解上述信息：□是 □否

請認真閱讀并據實勾選本告知書各項提示，如您在下方簽字，表示您對上述內容已經全面理解并予確認。

本告知書一式貳份，買方、中介方各執一份，均具同等效力。

買方簽名（蓋章）：

日期：

****年**月**日

中介機構（蓋章）：

日期：

****年**月**日

中介人員姓名：

星級服務牌號：

第五篇：深圳2009年二手房買賣流程(賣方紅本在手買方貸款非常真實)

下面以通過中介交易二手房為例，來介紹一下交易過程。

1選房：深圳的炒房客和投資客極多，因此二手房源很多，選擇面也很大。尤其是關內，目前幾乎已經沒有普通住宅的新盤了，只能選擇二手房。你可以去滿大街的地產中介去看，也可以自己在網上搜，如搜房網。需要注意的是，地產中介門上貼的房源，一般都是假的，故意報個低價吸引你注意，然后給你推薦其他房源。網絡上的二手房源，大部分都是中介放出來的，價格一般都比實際價低，有的甚至低的離譜，目的也是吸引你。找二手房需要碰運氣，所以需要長期關注，多看，這樣“碰”到好房子的幾率會大一些

2價格博弈：在中介選好房后，中介會約賣方過來，這時買方、賣方和中介，會坐在一起進行一次利益博弈。如果是你自己聯系的賣家，則你們雙方也要進行一次博弈。需要注意，作為買方，從賣方那里可能獲得的利益有：降低價格，送家私（這個一般都會，也有例外），稅費各付（這個難度很大，一般都是賣方“實收”，即所有的費用都要買方承擔），從中介那里能獲得的利益有：降低傭金（一般可打八折）。當然賣方和中介也不是吃素的，會拼命維護自己的利益。這里需要提醒買房者的是，有時不要因為一點小錢錯失一套好房子，該讓步時就要讓步。一般到了買賣雙方見面的地步，其實離成交已經不遠了，中介會在此時使出渾身解數，用盡各種手段，力促成交。

3簽訂二手房交易合同：價格談攏后，就要簽訂三方合同了，注意要簽深圳國土局提供的標準合同，不要用中介自己的。簽訂前需要首先仔細核對對方的房產證（復印件）及身份證，注意物業名稱及面積，簽合同時需要注意：物業名稱（必須與原房產證上的一字不差），將來房產證上的人的姓名及身份證號碼（這個要仔細核對），交易價格，各項稅費（主要有契稅和營業稅，后者09年暫不收），中介傭金（一般是交易金額的3%，可打折，若是買賣雙方已經協商好送上門的，則只收5K），定金，首期款繳款時間，交房時間，違約處理等，一些細節有房子上是否落有戶口，有的話要協商遷出時間，寫入合同，還有學位。然后簽字，按一大堆手印，繳納定金。這時如果賣方房產證在手里（無貸款），中介會拿走，有貸款則會拿走按揭合同，此舉是限制賣方違約或一房多賣的方法。然后你就可以回家籌備首期款了，還要準備收入證明。賣方最好在此期間做個房產交易委托公證（公證費300），即把你房子買賣的后續手續委托給專門的擔保機構去做，不然后續手續需要你多次親自到場，這些手續只能在工作日辦，你就只能請假了，尤其是如果原房產證上是兩個人的名字（夫妻雙方），則必須雙方都到場，很麻煩的。深圳的擔保機構很規范，大可以放心。

4繳納首期款：首期款籌好后，即可通知中介去銀行做資金監管，最好是你將來的貸款銀行，注意必須是去銀行，不能把錢打到中介的帳戶上（這一點政府已經明令禁止

了）。資金監管的意思是，你把首期款放到銀行專門的監管帳戶上，等到房產過戶完成后，你的新房產證出來，銀行才會把錢打給賣家，類似于支付寶，這樣雙方都可以安心。

5簽訂貸款協議：這一步需要你出示自己的收入證明，一般收入證明上的月收入金額，要超過月供款的2倍，即月供占月收入的比例不得超過50%。這一點很容易，很多小公司的收入證明上面的月工資都是瞎寫的，你讓寫多少都可以，咱們公司以前也可以，但現在不行了，只能按實際收入寫。需要注意的是選擇貸款利率調整的方式，央行的利率會根據經濟形勢的變化隨時調整，那么你房貸的利率也要跟著調，何時調，有不同的方式：按貸款日一年一調（貸款日按當時最新的利率調整），每年1月1日調整，按季度調整。各銀行支持的方式不同，需要注意進行選擇。一般降息周期內調整越頻繁越好，而升息周期內則越少越好。

6繳納傭金：給中介的傭金要這個時候交，否則中介不會帶你去過戶的。

7過戶：這一步要跑國土局和產權交易中心兩個地方，產權交易中心會驗證買賣雙方的身份證，如果你將來房產證上是兩個名字（夫妻雙方，一般女方都會要求加上自己名字），則兩人必須都到場（注意，不僅這一步，所有的步驟都要求兩人到場）；賣方如果做了委托公證，就不用來了，由擔保機構出具委托公證書即可。然后你就等待產權交易中心出你的新房產證，關內要5個工作日，關外要一個自然月（據說寶安也改成5個工作日了）。４－７步可以同一天進行。

8拿新房產證：新房產證出來后，中介會帶你去拿，同樣，如果你房產證上是兩個名字，則兩人必須都到場（后面不再說了，太羅嗦）。產權交易中心會驗證你的身份證，沒問題就會給你房產證。注意此時別高興太早，趕快去復印若干張，因為你的房產證馬上要被銀行拿走進行抵押，你下次見到它是在你還清所有貸款后：（。賣方在這一步完成后就可以拿到首期款了。

9抵押登記：如果不貸款則沒這一步。有貸款的話，你剛剛拿到手的房產證，又要交回給產權交易中心，因為你已經把它抵押給銀行了。這一步簡單，簽字按手印即可，緊隨上一步進行。

10銀行放款：銀行進行抵押登記后，會放你的貸款給賣家，一般要5個工作日左右，這一步不需要你參與。

11水電過戶：賣家在收到全款后，就可以把房子交給你了，不過要首先把水電費物業管理費帳戶改成你的帳戶，這個需要跑幾個地方，中介會有專門的水電專員帶你去。

12驗房收房：在上述所有步驟完成后，最后就是驗房收房，有家私的注意要按家私清單核對是否齊全，電器是否正常。如果一切OK，賣家會交鑰匙給你。恭喜你，房子是你的了！