第一篇：【推薦下載】個(gè)人房屋買賣合同流程及注意事項(xiàng)

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【推薦下載】個(gè)人房屋買賣合同流程及注意事項(xiàng)

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個(gè)人房屋買賣在日常生活中非常常見，但有很多人并不知道個(gè)人房屋買賣合同流程及注意事項(xiàng)，以至于在具體進(jìn)行房屋買賣交易的時(shí)候走了很多彎路，或者是多掏了一些不必要的錢。下面，小編就為您詳細(xì)介紹個(gè)人房屋買賣合同流程及注意事項(xiàng)。

一、個(gè)人房屋買賣之前一定要了解這些

1、售方提供的房屋產(chǎn)權(quán)證是否屬實(shí)？

2、房產(chǎn)面積多大？

3、該房產(chǎn)用途是什么？是辦公還是居住，或是其他？

4、該房產(chǎn)有沒(méi)有被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利？

5、該房產(chǎn)是否已設(shè)定抵押？

根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。在這里，如果該房產(chǎn)已設(shè)定抵押，那么抵押方即為售房者，抵押權(quán)人就是售房者將該房產(chǎn)抵押的第三方即某人、某公司或某銀行;受讓人就是購(gòu)房者。

這個(gè)規(guī)定的意思也就是售房者已將該房產(chǎn)抵押給第三方，在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時(shí)，并未通

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知第三方或未告知購(gòu)房者此房已設(shè)定抵押，那么轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。只有在抵押登記注銷或抵押權(quán)人同意的情況下，此房產(chǎn)方可進(jìn)行買賣。

二、個(gè)人房屋買賣流程(一)咨詢、了解信息

對(duì)于房屋買賣的雙方來(lái)說(shuō)，了解信息是第一步的。買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。(二)尋找房源

尋找房源可通過(guò)下面途徑

1、通過(guò)親朋介紹;

2、通過(guò)報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)信息或登出求購(gòu)信息進(jìn)行了解和尋找;

3、選擇有資質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司代理購(gòu)買。

三、找到房源之后實(shí)地去看房

選擇好目標(biāo)房源后，您需要親自到現(xiàn)場(chǎng)查看。專家提醒您：一定要與產(chǎn)權(quán)所有人親自面談，落實(shí)好房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，是否已具備上市交易條件。對(duì)已裝修的房屋，要查看水、電、天然氣、暖氣等設(shè)施是否能夠正常使用，房屋有無(wú)明顯質(zhì)量問(wèn)題等。

四、簽合同

賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購(gòu)房定金(交納購(gòu)房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

五、辦理過(guò)戶

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買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。

六、辦理貸款

對(duì)貸款的買受人來(lái)說(shuō)在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。

七、完成交易

買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

八、個(gè)人房屋買賣注意事項(xiàng)有哪些

1、房屋手續(xù)是否齊全(房產(chǎn)證，土地證，個(gè)別地區(qū)還有契稅證)

2、產(chǎn)權(quán)是否明晰無(wú)糾紛(是否有離婚析產(chǎn)，繼承，共有權(quán)人)

3、交易房屋是否在租(須注意：買賣不破租賃)

4、土地情況是否清晰

5、市政規(guī)劃是否影響

6、房屋是否合法，(不要有違規(guī)搭建等，無(wú)法辦理過(guò)戶)。

7、單位房屋是否侵權(quán)

8、水電氣暖物業(yè)費(fèi)用是否拖欠，戶口遷移

9、中介公司是否違規(guī)

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10、合同約定是否明確

綜上所述，在進(jìn)行個(gè)人房屋買賣時(shí)，一定要及時(shí)了解信息，更重要的是看證，包括房產(chǎn)證，身份證以及其他合法證件，以免上當(dāng)受騙。在簽合同時(shí)要注意合同中規(guī)定明確，是否含有其他附加條款，是否會(huì)損害個(gè)人的合法權(quán)益。因?yàn)?，房屋買賣涉及數(shù)額交大，所以必須慎重。以上，就是小編對(duì)于個(gè)人房屋買賣合同流程及注意事項(xiàng)的詳細(xì)介紹。

第二篇：房屋買賣合同注意事項(xiàng)

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房屋買賣合同注意事項(xiàng)

一、房屋買賣合同定義

房屋買賣合同是一方轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于另一方，另一方支付價(jià)款的合同。轉(zhuǎn)移所有權(quán)的一方為出賣人或賣方，支付價(jià)款而取得所有權(quán)的一方為買受人或者買方。

二、房屋買賣合同注意事項(xiàng)

(1.)房屋手續(xù)是否齊全

房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。

(2.)房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰

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有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。

(3.)交易房屋是否在租

有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

(4).土地情況是否清晰

二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。

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(5.)市政規(guī)劃是否影響

有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購(gòu)買時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。

(6).福利房屋是否合法

房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定，買受人購(gòu)買時(shí)要避免買賣合同與國(guó)家法律沖突。

(7.)單位房屋是否侵權(quán)

一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。買受人如果沒(méi)有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。

(8)物管費(fèi)用是否拖欠

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有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買受人不知情購(gòu)買了此房屋，所有費(fèi)用買受人有可能要全部承擔(dān)。

(9).中介公司是否違規(guī)

有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買受人提供零首付的服務(wù)，即買受人所支付的全部購(gòu)房款均可從銀行騙貸出來(lái)。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。

(10.)合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問(wèn)題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應(yīng)全面考慮。

三、房屋買賣合同應(yīng)具備的條款

1、合同雙方當(dāng)事人。買賣雙方的名稱(姓名)、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話。如果有委托代理人的話，那么還包括委托代理人的名稱(姓名)、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話。

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2、標(biāo)的。標(biāo)的是合同當(dāng)事人雙方權(quán)利義務(wù)共同指向的對(duì)象。在房屋買賣合同中，標(biāo)的就是房屋。這主要包括以下內(nèi)容：

房屋的坐落位置;

所買賣房屋的面積，應(yīng)分別注明實(shí)得建筑面積和所分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e;

房屋是現(xiàn)房，還是期房;

房屋的配套設(shè)施和維修標(biāo)準(zhǔn)。

3、房屋的價(jià)格及付款時(shí)間約定。一般新建的商品房及預(yù)售的商品房都是按所買賣房屋的建筑面積來(lái)計(jì)算房屋的價(jià)格，即約定每平方米建筑面積的售價(jià)為多少元，然后用單價(jià)乘以建筑面積來(lái)計(jì)算房屋所需支付的價(jià)款。舊房的買賣有時(shí)就直接約定每套房屋或每幢房屋所需支付的價(jià)款。在合同中一般要列一個(gè)付款時(shí)間進(jìn)度表，買方按該進(jìn)度表將每期所需支付的價(jià)款交付賣方。

4、交房期限。賣方應(yīng)在某日期之前，將房屋交付買方。買方應(yīng)在實(shí)際接收該房屋之日起，在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)向房地產(chǎn)

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產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬登記，賣方應(yīng)給予必要的協(xié)助。或者由賣方代理買方進(jìn)行上述工作。在交房的同時(shí)或一段時(shí)間后將房屋所有權(quán)證(所有權(quán)人為買方)交付買方，由買方支付有關(guān)的費(fèi)用。

5、權(quán)利擔(dān)保。賣方保證在交付房屋時(shí)，該房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛，保證在交付時(shí)已清除該房屋上原由賣方設(shè)定的抵押權(quán)。如房屋交付后發(fā)生該房屋交付前即存在的權(quán)利糾紛，由賣方承擔(dān)全部責(zé)任。

6、違約責(zé)任。違約責(zé)任是違反合同的當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。違約責(zé)任的規(guī)定為督促當(dāng)事人自覺(jué)而適當(dāng)?shù)芈男泻贤?，保護(hù)非違約方的合法權(quán)益，維護(hù)合同的法律效力起著十分重要的作用，同時(shí)也能避免日后雙方互相扯皮的情況。在合同中應(yīng)明確約定買方不按期支付購(gòu)房款所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，賣方不按期交付房屋所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，以及賣方所交付的房屋不符合合同約定所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任等。

7、合同雙方認(rèn)為應(yīng)當(dāng)約定的其他事項(xiàng)。如房屋的保修責(zé)任、物業(yè)管理以及小區(qū)內(nèi)公用配套設(shè)施等。

四、房屋買賣合同范本(僅供參考)

方：_______________________________(以下簡(jiǎn)稱甲方)

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買方：_______________________________(以下簡(jiǎn)稱乙方)

一、為房屋買賣有關(guān)事宜，經(jīng)雙方協(xié)商，訂合同如下：甲方自愿下列房屋賣給乙方所有：

1.房屋狀況：(請(qǐng)按《房屋所有權(quán)證》填寫)房屋座落

幢號(hào)室號(hào)套(間)數(shù)建筑結(jié)構(gòu)總層數(shù)建筑面積(平方)用途

2.該房屋的土地使用權(quán)取得方式“√”：出讓()、劃撥()。

二、甲乙雙方商定成交價(jià)格為人民幣_(tái)_______元，(大寫)_____佰_____拾_____萬(wàn)_____仟_____佰_____拾元整。

乙方在__________年_____月_____日前分_____次付清，付款方式：

三、甲方在__________年_____月_____日將上述房屋交付給乙方。該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。

四、出賣的房屋如存在產(chǎn)權(quán)糾紛，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。

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五、本合同經(jīng)雙方簽章并經(jīng)嘉興市房地產(chǎn)交易管理所審查鑒定后生效，并對(duì)雙方都具有約束力，應(yīng)嚴(yán)格履行。如有違約，違約方愿承擔(dān)違約責(zé)任，并賠償損失，支付違約費(fèi)用。

六、雙方愿按國(guó)家規(guī)定交納稅、費(fèi)及辦理有關(guān)手續(xù)。未盡事宜，雙方愿按國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理。如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方協(xié)商解決;協(xié)商不成的，雙方愿向(___________)仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。

七、本合同一式四份，甲、乙雙方及稅務(wù)部門各一份，房管部門一份。

八、雙方約定的其它事項(xiàng)：_____________________________________

甲方(簽名或蓋章)_______________乙方(簽名或蓋章)_______________監(jiān)證機(jī)關(guān)：_______________

代理人(簽名或蓋章)_____________________代理人(簽名或蓋章)______________________

簽訂日期：___________年____月____日

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第三篇：房屋買賣合同注意事項(xiàng)

一、房屋買賣合同定義

房屋買賣合同是一方轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于另一方，另一方支付價(jià)款的合同。轉(zhuǎn)移所有權(quán)的一方為出賣人或賣方，支付價(jià)款而取得所有權(quán)的一方為買受人或者買方。

二、房屋買賣合同注意事項(xiàng)

(1.)房屋手續(xù)是否齊全

房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。

(2.)房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰

有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。

(3.)交易房屋是否在租

有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能

及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

(4).土地情況是否清晰

二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。

(5.)市政規(guī)劃是否影響

有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購(gòu)買時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。

(6).福利房屋是否合法

房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定，買受人購(gòu)買時(shí)要避免買賣合同與國(guó)家法律沖突。

(7.)單位房屋是否侵權(quán)

一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。買受人如果沒(méi)有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。

(8)物管費(fèi)用是否拖欠

有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買受人不知情購(gòu)買了此房屋，所有費(fèi)用買受人有可能要全部承擔(dān)。

(9).中介公司是否違規(guī)

有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買受人提供零首付的服務(wù)，即買受人所支付的全部購(gòu)房款均可從銀行騙貸出來(lái)。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。

(10.)合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問(wèn)題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應(yīng)全面考慮。

三、房屋買賣合同應(yīng)具備的條款

1、合同雙方當(dāng)事人。買賣雙方的名稱(姓名)、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話。如果有委托代理人的話，那么還包括委托代理人的名稱(姓名)、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話。

2、標(biāo)的。標(biāo)的是合同當(dāng)事人雙方權(quán)利義務(wù)共同指向的對(duì)象。在房屋買賣合同中，標(biāo)的就是房屋。這主要包括以下內(nèi)容：

房屋的坐落位置;

所買賣房屋的面積，應(yīng)分別注明實(shí)得建筑面積和所分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e;

房屋是現(xiàn)房，還是期房;

房屋的配套設(shè)施和維修標(biāo)準(zhǔn)。

3、房屋的價(jià)格及付款時(shí)間約定。一般新建的商品房及預(yù)售的商品房都是按所買賣房屋的建筑面積來(lái)計(jì)算房屋的價(jià)格，即約定每平方米建筑面積的售價(jià)為多少元，然后用單價(jià)乘以建筑面積來(lái)計(jì)算房屋所需支付的價(jià)款。舊房的買賣有時(shí)就直接約定每套房屋或每幢房屋所需支付的價(jià)款。在合同中一般要列一個(gè)付款時(shí)間進(jìn)度表，買方按該進(jìn)度表將每期所需支付的價(jià)款交付賣方。

4、交房期限。賣方應(yīng)在某日期之前，將房屋交付買方。買方應(yīng)在實(shí)際接收該房屋之日起，在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬登記，賣方應(yīng)給予必要的協(xié)助?；蛘哂少u方代理買方進(jìn)行上述工作。在交房的同時(shí)或一段時(shí)間后將房屋所有權(quán)證(所有權(quán)人為買方)交付買方，由買方支付有關(guān)的費(fèi)用。

5、權(quán)利擔(dān)保。賣方保證在交付房屋時(shí)，該房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛，保證在交付時(shí)已清除該房屋上原由賣方設(shè)定的抵押權(quán)。如房屋交付后發(fā)生該房屋交付前即存在的權(quán)利糾紛，由賣方承擔(dān)全部責(zé)任。

6、違約責(zé)任。違約責(zé)任是違反合同的當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。違約責(zé)任的規(guī)定為督促當(dāng)事人自覺(jué)而適當(dāng)?shù)芈男泻贤Ｗo(hù)非違約方的合法權(quán)益，維護(hù)合同的法律效力起著十分重要的作用，同時(shí)也能避免日后雙方互相扯皮的情況。在合同中應(yīng)明確約定買方不按期支付購(gòu)房款所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，賣方不按期交付房屋所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，以及賣方所交付的房屋不符合合同約定所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任等。

7、合同雙方認(rèn)為應(yīng)當(dāng)約定的其他事項(xiàng)。如房屋的保修責(zé)任、物業(yè)管理以及小區(qū)內(nèi)公用配套設(shè)施等。

第四篇：房屋買賣合同注意事項(xiàng)

一、房屋買賣合同定義

房屋買賣合同是一方轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于另一方，另一方支付價(jià)款的合同。轉(zhuǎn)移所有權(quán)的一方為出賣人或賣方，支付價(jià)款而取得所有權(quán)的一方為買受人或者買方。

二、房屋買賣合同注意事項(xiàng)

(1.)房屋手續(xù)是否齊全

房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。

(2.)房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰

有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。

(3.)交易房屋是否在租

有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

(4).土地情況是否清晰

二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。

(5.)市政規(guī)劃是否影響

有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購(gòu)買時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。

(6).福利房屋是否合法

房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定，買受人購(gòu)買時(shí)要避免買賣合同與國(guó)家法律沖突。

(7.)單位房屋是否侵權(quán)

一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。買受人如果沒(méi)有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。

(8)物管費(fèi)用是否拖欠

有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買受人不知情購(gòu)買了此房屋，所有費(fèi)用買受人有可能要全部承擔(dān)。

(9).中介公司是否違規(guī)

有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買受人提供零首付的服務(wù)，即買受人所支付的全部購(gòu)房款均可從銀行騙貸出來(lái)。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。

(10.)合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問(wèn)題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應(yīng)全面考慮。

三、房屋買賣合同應(yīng)具備的條款

1、合同雙方當(dāng)事人。買賣雙方的名稱(姓名)、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話。如果有委托代理人的話，那么還包括委托代理人的名稱(姓名)、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話。

2、標(biāo)的。標(biāo)的是合同當(dāng)事人雙方權(quán)利義務(wù)共同指向的對(duì)象。在房屋買賣合同中，標(biāo)的就是房屋。這主要包括以下內(nèi)容：

房屋的坐落位置;

所買賣房屋的面積，應(yīng)分別注明實(shí)得建筑面積和所分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e;

房屋是現(xiàn)房，還是期房;

房屋的配套設(shè)施和維修標(biāo)準(zhǔn)。

3、房屋的價(jià)格及付款時(shí)間約定。一般新建的商品房及預(yù)售的商品房都是按所買賣房屋的建筑面積來(lái)計(jì)算房屋的價(jià)格，即約定每平方米建筑面積的售價(jià)為多少元，然后用單價(jià)乘以建筑面積來(lái)計(jì)算房屋所需支付的價(jià)款。舊房的買賣有時(shí)就直接約定每套房屋或每幢房屋所需支付的價(jià)款。在合同中一般要列一個(gè)付款時(shí)間進(jìn)度表，買方按該進(jìn)度表將每期所需支付的價(jià)款交付賣方。

4、交房期限。賣方應(yīng)在某日期之前，將房屋交付買方。買方應(yīng)在實(shí)際接收該房屋之日起，在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬登記，賣方應(yīng)給予必要的協(xié)助?；蛘哂少u方代理買方進(jìn)行上述工作。在交房的同時(shí)或一段時(shí)間后將房屋所有權(quán)證(所有權(quán)人為買方)交付買方，由買方支付有關(guān)的費(fèi)用。

5、權(quán)利擔(dān)保。賣方保證在交付房屋時(shí)，該房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛，保證在交付時(shí)已清除該房屋上原由賣方設(shè)定的抵押權(quán)。如房屋交付后發(fā)生該房屋交付前即存在的權(quán)利糾紛，由賣方承擔(dān)全部責(zé)任。

6、違約責(zé)任。違約責(zé)任是違反合同的當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。違約責(zé)任的規(guī)定為督促當(dāng)事人自覺(jué)而適當(dāng)?shù)芈男泻贤Ｗo(hù)非違約方的合法權(quán)益，維護(hù)合同的法律效力起著十分重要的作用，同時(shí)也能避免日后雙方互相扯皮的情況。在合同中應(yīng)明確約定買方不按期支付購(gòu)房款所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，賣方不按期交付房屋所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，以及賣方所交付的房屋不符合合同約定所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任等。

7、合同雙方認(rèn)為應(yīng)當(dāng)約定的其他事項(xiàng)。如房屋的保修責(zé)任、物業(yè)管理以及小區(qū)內(nèi)公用配套

設(shè)施等。

四、房屋買賣合同范本(僅供參考)

方：_______________________________(以下簡(jiǎn)稱甲方)

買方：_______________________________(以下簡(jiǎn)稱乙方)

一、為房屋買賣有關(guān)事宜，經(jīng)雙方協(xié)商，訂合同如下：甲方自愿下列房屋賣給乙方所有：

1.房屋狀況：(請(qǐng)按《房屋所有權(quán)證》填寫)

房 屋 座 落

幢號(hào) 室號(hào) 套(間)數(shù) 建筑結(jié)構(gòu) 總層數(shù) 建筑面積(平方)用途

2.該房屋的土地使用權(quán)取得方式“√”：出讓()、劃撥()。

二、甲乙雙方商定成交價(jià)格為人民幣_(tái)_______元，(大寫)_____佰_____拾_____萬(wàn)_____仟_____佰_____拾元整。

乙方在__________年_____月_____日前分_____次付清，付款方式：

三、甲方在__________年_____月_____日將上述房屋交付給乙方。該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。

四、出賣的房屋如存在產(chǎn)權(quán)糾紛，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。

五、本合同經(jīng)雙方簽章并經(jīng)嘉興市房地產(chǎn)交易管理所審查鑒定后生效，并對(duì)雙方都具有約束力，應(yīng)嚴(yán)格履行。如有違約，違約方愿承擔(dān)違約責(zé)任，并賠償損失，支付違約費(fèi)用。

六、雙方愿按國(guó)家規(guī)定交納稅、費(fèi)及辦理有關(guān)手續(xù)。未盡事宜，雙方愿按國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理。如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方協(xié)商解決;協(xié)商不成的，雙方愿向(___________)仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。

七、本合同一式四份，甲、乙雙方及稅務(wù)部門各一份，房管部門一份。

八、雙方約定的其它事項(xiàng)：_____________________________________

甲方(簽名或蓋章)_______________ 乙方(簽名或蓋章)_______________ 監(jiān)證機(jī)關(guān)：_______________

代理人(簽名或蓋章)_____________________ 代理人(簽名或蓋章)______________________

簽訂日期：___________年____月____日

第五篇：簽訂房屋買賣合同注意事項(xiàng)

簽訂房屋買賣合同注意事項(xiàng)

簽訂房屋買賣合同注意事項(xiàng)

“一房二賣”、“定金退還”、“房屋無(wú)法過(guò)戶”、“戶口無(wú)法遷出”及“學(xué)區(qū)房”等問(wèn)題在二手房買賣糾紛中所占比例最高。為什么這類問(wèn)題層出不窮，無(wú)法杜絕呢？究其原因就在于這一紙“房屋買賣合同”書寫不規(guī)范、約定不明確所致。因?yàn)橘I賣雙方所簽訂的房屋買賣合同絕大部分都來(lái)自于中介公司的或者網(wǎng)上的范本，而這類格式性合同的內(nèi)容或多或少都會(huì)存在一些問(wèn)題。俗話說(shuō)：“授人以魚不如授人以漁”，筆者希望通過(guò)對(duì)“房屋買賣合同”粗淺的剖析，能夠教會(huì)大家如何正確的簽訂“房屋買賣合同”并達(dá)到防患于未然的目的。由于篇幅有限，筆者只能就重點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行講解，難免有所疏漏，還望大家多多諒解。

一、簽訂合同前應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)

1、核對(duì)《房屋所有權(quán)證》（以下簡(jiǎn)稱“房證”）上的房屋所有權(quán)人姓名與賣方的身份證信息是否一致，核對(duì)“房證”與“契稅完稅憑證”記載信息是否相一致。

法律風(fēng)險(xiǎn)提示：仔細(xì)核對(duì)上述信息可以盡量避免無(wú)處分權(quán)人擅自出售父母的房屋、兄弟姐妹的房屋、朋友的房屋等情形的發(fā)生。

2、核實(shí)房產(chǎn)證上共有情況是“單獨(dú)所有”還是“共同所有”。（注：一些時(shí)間比較久的“老房證”上并未記載房屋產(chǎn)權(quán)的共有情況，需要親自核實(shí)）

法律風(fēng)險(xiǎn)提示：如果在事先未查明房屋“共有情況”就簽訂房屋買賣合同，很可能發(fā)生夫妻一方未經(jīng)對(duì)方同意而擅自出售房屋的情況，而這種處分行為由于侵犯了夫妻另一方的財(cái)產(chǎn)共有權(quán)，極有可能被認(rèn)定為房屋買賣合同無(wú)效，從而引發(fā)不必要的爭(zhēng)端。

律師支招：當(dāng)該房屋是“共同所有”時(shí)，買方一定要調(diào)查清楚該房屋的全體共有權(quán)人是否都同意出售此房屋。

3、查明該房屋是否存在按揭貸款尚未還清或者抵押給第三人的情形，是否存在被司法機(jī)關(guān)查封等限制過(guò)戶的情形。

法律風(fēng)險(xiǎn)提示：大家一定要特別注意，若該房屋有部分銀行貸款尚未還清，是無(wú)法完成過(guò)戶手續(xù)的，只有在償還全部貸款并解除抵押的情況下才能過(guò)戶。如果買方在房屋不能過(guò)戶的情況下先交付了房款，將面臨著“房屋無(wú)法過(guò)戶”或者是“一房二賣”的法律風(fēng)險(xiǎn)。也許有的人會(huì)說(shuō)：“房子雖然沒(méi)過(guò)戶，但是我都搬進(jìn)去住了好幾年了，這樣應(yīng)該沒(méi)什么問(wèn)題了吧？”答案是否定的，因?yàn)榉课莶煌谄渌话闵唐?，房屋的所有?quán)以登記為準(zhǔn)。如果該房屋未經(jīng)過(guò)戶登記，從法律上講該房屋的所有權(quán)還是別人的，風(fēng)險(xiǎn)之大顯而易見。

法律依據(jù)：《物權(quán)法》第九條：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。

律師支招：如何才能避免此類問(wèn)題的發(fā)生呢？一方面，買賣雙方最好協(xié)商持房產(chǎn)證原件一起到房管局查詢房屋權(quán)屬登記信息（俗稱“查檔”），親自確認(rèn)該房屋不存在影響房屋過(guò)戶的情形，順便還可以確認(rèn)一下房產(chǎn)證的真?zhèn)巍Ａ硪环矫?，如果無(wú)法確認(rèn)該房屋是否能解貸過(guò)戶，不要輕信賣方的承諾而交付房款。（至于房屋解貸的方法，后文有詳細(xì)敘述）

4、確認(rèn)該房屋是否存在租賃給他人的情形。

法律風(fēng)險(xiǎn)提示：很多買方都比較重視房屋過(guò)戶、交付等重要問(wèn)題，而往往忽略一些細(xì)節(jié)問(wèn)題。例如：如果該房屋存在租賃給他人使用的情形，極有可能出現(xiàn)買方買到了房子卻無(wú)法入住的局面。原因就在于，我國(guó)合同法遵循“買賣不破租賃”原則，簡(jiǎn)而言之就是：“房屋的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移后，原承租人仍可繼續(xù)在租賃期限內(nèi)使用該房屋，而買方無(wú)權(quán)要求承租人搬出去”。再加上賣方在出售該房屋時(shí)，原承租人還享有在同等條件下的“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”，如果處理不當(dāng)，極易引發(fā)不必要的糾紛。

律師支招：所以買方有必要事先查明該房屋的租賃情況，再?zèng)Q定是否購(gòu)買，如果打算購(gòu)買已經(jīng)租賃出去的房子，最好讓房主提供一份該房屋承租人的“聲明”主要內(nèi)容表明：承租人承諾在同等條件下放棄行使“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”即可。

5、買方要睜大雙眼謹(jǐn)防“定金”陷阱，支付大額定金前一定要三思而后行，因?yàn)橐坏╊A(yù)先支付數(shù)額較大的“定金”非常容易喪失主動(dòng)權(quán)，從而陷入被賣方和中介牽著鼻子走的尷尬境地。

【關(guān)鍵詞：定金】

（1）什么是房屋買賣合同里的“定金”？

是指房屋買賣合同的雙方當(dāng)事人為了確保合同的履行，在尚未簽訂合同前由

買方預(yù)先支支付賣方一定數(shù)額的金錢作為擔(dān)保。

（2）房屋買賣合同里的“定金”有什么用？

該“定金”作為一種擔(dān)保，當(dāng)給付定金的一方（買方）不履行合同時(shí)，無(wú)權(quán)要求賣方退還定金；當(dāng)收受定金的一方（賣方）不履行約定的內(nèi)容時(shí)，應(yīng)雙倍返還定金。

范例：甲乙簽訂了一份50萬(wàn)元的房屋買賣合同，乙支支付甲5萬(wàn)元定金。如果乙不履行約定的內(nèi)容，則無(wú)權(quán)要求甲退還該5萬(wàn)元定金。如果甲不履行約定的內(nèi)容，則須雙倍返還乙10萬(wàn)元。

（3）交付定金時(shí)需注意的事項(xiàng)。

①該“定金”的具體數(shù)額由合同雙方當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)房屋總價(jià)款的20%，超過(guò)的部分，人民法院不予支持。

范例：甲乙簽訂了一份50萬(wàn)元的買賣合同，最多只能約定10萬(wàn)元的定金，超過(guò)10萬(wàn)元的部分不適用定金的相關(guān)法律規(guī)定。

②不要將“定金”寫成“訂金”，雖然只是一字之差，但是訂金不適用上述介紹的“雙倍罰則”的法律規(guī)定。

法律風(fēng)險(xiǎn)提示：“定金”在二手房買賣過(guò)程中很常見，現(xiàn)實(shí)生活中買方一旦交付了定金，事后想要退回來(lái)，那都是相當(dāng)困難的，因?yàn)檫@小小的“定金”里邊可是大有門道。也許有的人會(huì)產(chǎn)生疑問(wèn)：“如果交易失敗，是由于賣方或者中介的原因所致，那么定金能退回來(lái)嗎？”答案是：不一定！大家看了下面這兩個(gè)小例子就會(huì)明白“定金”的水到底有多深了??

例一：如果賣方或者中介公司隱瞞了一些房屋的真實(shí)信息，很容易給買方造成誤解，當(dāng)買方交付定金后才發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，若此時(shí)買方提出：之前對(duì)該房屋存在誤解，現(xiàn)在知道真相后不想購(gòu)買了并要求退還定金，對(duì)方往往會(huì)以買方先違約為由，不予退還定金。

例二：房屋買賣雙方談好價(jià)格后，買方交付了定金，一些不講誠(chéng)信的房主有時(shí)會(huì)覺(jué)得房?jī)r(jià)賣低了，不想賣了，于是就會(huì)千方百計(jì)的找理由提出苛刻的條件或者要求增加交易成本，使得買方知難而退，從而達(dá)到不退還定金的目的。類似上述的例子還有很多，結(jié)果要么是走上漫長(zhǎng)的法律維權(quán)之路，要么是自認(rèn)倒霉任對(duì)方宰割??

律師支招：那么究竟大家該如何約定定金呢？一方面，由于我國(guó)法律目前對(duì)于交付“定金”的數(shù)額沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，只有一個(gè)不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的20%的上限限制。買方在需要交付定金的情形下，要爭(zhēng)取跟房主協(xié)商適當(dāng)交付一些定金表明誠(chéng)意即可，盡量不要約定大額定金，否則一旦發(fā)生糾紛，可能會(huì)增加不必要的損失。另一方面,一定要在合同中明確約定：如果買方交付了定金，賣方應(yīng)在一定期限內(nèi)（比如30日內(nèi)）與買方簽訂房屋買賣合同，否則定金交給誰(shuí)誰(shuí)就有責(zé)任如數(shù)退還。（買方一定要保留好交付定金的收據(jù)，而且收據(jù)上一定要明確交付定金的時(shí)間及接收定金的主體）

二、簽訂合同時(shí)應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)

1、核對(duì)買賣雙方的基本信息是否填寫完整，與身份證記載是否相一致。

法律風(fēng)險(xiǎn)提示

（一）：在簽訂《房產(chǎn)買賣合同》時(shí)要求房屋共有人都要到場(chǎng)，如果有特殊情況確實(shí)不能到場(chǎng)的，可以要求其代理人出具“授權(quán)委托書”（該委托書經(jīng)過(guò)公證法律效果更佳）。

法律風(fēng)險(xiǎn)提示

（二）：如果父母以未成年子女名義購(gòu)房，由于未成年人是限制民事行為能力人，不能以自己的名義單獨(dú)簽訂房屋買賣合同，此時(shí)需要法定代理人與其一起簽署。

2、核對(duì)房屋的基本狀況（主要包括：房屋的坐落位置、房屋所有權(quán)人、所有權(quán)證書編號(hào)、規(guī)劃用途和建筑面積等信息）與房產(chǎn)證記載內(nèi)容是否相一致。

三、房屋交易稅費(fèi)承擔(dān)應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)

1、明確房屋交易所產(chǎn)生的稅費(fèi)由雙方共同承擔(dān)，還是各自承擔(dān)。（主要是指：契稅、交易費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅等）

法律風(fēng)險(xiǎn)提示：現(xiàn)實(shí)生活中普遍存在因稅費(fèi)約定不明而導(dǎo)致的糾紛，所以稅費(fèi)由誰(shuí)承擔(dān)一定要約定清楚。

律師支招：一方面除了上述主要稅種外，還有必要在“合同其他約定”中對(duì)工本費(fèi)、土地增值稅、查檔費(fèi)、印花稅等小額稅種進(jìn)行約定，具體細(xì)化應(yīng)由哪一方承擔(dān)。另一方面，還要明確約定:如果在合同簽訂后辦理過(guò)戶前，遇國(guó)家、本地區(qū)房產(chǎn)政策調(diào)整，造成交易費(fèi)用增加時(shí)由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)。如果雙方解除合同，由某一方承擔(dān)，還是由雙方按比例共同承擔(dān)。

2、一定要查明該房屋是否有拖欠物業(yè)費(fèi)、水電煤氣費(fèi)等費(fèi)用的情形，而不能輕信房主一面之詞。

法律風(fēng)險(xiǎn)提示：有個(gè)別房主可能會(huì)隱瞞拖欠上述費(fèi)用的事實(shí)，尤其是在高檔的小區(qū)拖欠數(shù)年的物業(yè)費(fèi)很可能一筆不小數(shù)目。所以買方在尚未查明上述費(fèi)用拖欠情況前不要盲目支付全款，否則當(dāng)你知道真相時(shí)，追悔莫及??

律師支招：一方面，買賣雙方可以明確約定，在辦理房屋交接手續(xù)前該房屋發(fā)生的水電煤氣費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、有線電視收視費(fèi)、寬帶費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用由賣方承擔(dān)，而交接完畢后發(fā)生的費(fèi)用由買方承擔(dān)（具體細(xì)節(jié)可以自行協(xié)商）。另一方面，一定在交付房款時(shí)預(yù)留尾款，以防止賣方有陳欠。

3、明確約定“公共維修基金”的歸屬問(wèn)題，還要約定賣方應(yīng)協(xié)助買方辦理公共維修基金的過(guò)戶手續(xù)

法律風(fēng)險(xiǎn)提示：“公共維修基金”需要買賣雙方的配合才能過(guò)戶，現(xiàn)實(shí)生活中經(jīng)常會(huì)發(fā)生因買方拿不出來(lái)交款憑證，而無(wú)權(quán)享用該公共維修基金的情形，再加上時(shí)間久了，很可能聯(lián)系不到原房主，從而無(wú)法對(duì)“公共維修基金”進(jìn)行過(guò)戶。

律師支招：由買賣雙方或任何一方攜帶買賣雙方身份證復(fù)印件、公共維修基金發(fā)票、房產(chǎn)證復(fù)印件等材料及時(shí)到相關(guān)單位辦理更名手續(xù)。

四、房屋總價(jià)款及付款方式應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)

1、寫明房屋的“總價(jià)款”，同時(shí)應(yīng)注意將“總價(jià)款”的大小寫填寫完整。

2、注明簽訂合同之前交付了多少定金，同時(shí)約定該定金抵作同等金額的購(gòu)房款。

3、在介紹購(gòu)房的付款方式之前，大家有必要了解一下什么是“資金監(jiān)管”。

（注：目前我國(guó)不同城市對(duì)資金監(jiān)管的規(guī)定和做法不一致，僅供參考）。

【關(guān)鍵詞:資金監(jiān)管】

（1）為什么要“資金監(jiān)管”？

因?yàn)槎址抠I賣雙方從簽訂買賣合同到完成過(guò)戶交易，期間往往需要1-3個(gè)月的時(shí)間，由于買賣雙方缺乏足夠的信任，對(duì)于“先過(guò)戶”還是“先給錢”的問(wèn)題一直存在爭(zhēng)議，而且對(duì)買賣雙方都存在著風(fēng)險(xiǎn)。

（2）什么是“資金監(jiān)管”？

通俗來(lái)講“資金監(jiān)管”是指，在二手房買賣過(guò)程中，購(gòu)房者在房產(chǎn)交易中心辦理完相關(guān)過(guò)戶手續(xù)后，需要將先支付的房款直接打入銀行的“資金監(jiān)管賬戶”，由銀行暫時(shí)將該房款凍結(jié)，若買賣雙方在規(guī)定的期限內(nèi)完成過(guò)戶手續(xù)，購(gòu)房者拿到新房產(chǎn)證的同時(shí)，銀行會(huì)自動(dòng)將該“資金監(jiān)管賬戶”內(nèi)的房款劃轉(zhuǎn)到賣方的賬戶下，如果交易失敗，則該筆房款會(huì)自動(dòng)退還至購(gòu)房者賬戶下，這樣做可以極大的保證雙方的交易安全。

4、簡(jiǎn)單介紹一下幾種常見付款方式應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)。（注：以下賣方簡(jiǎn)稱“甲方”，買方簡(jiǎn)稱“乙方”）

（1）一次性支付方式付款應(yīng)當(dāng)注意的主要事項(xiàng)。

①明確約定甲乙雙方過(guò)戶的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

范例：甲乙雙方約定年月日之前去房產(chǎn)交易中心辦理過(guò)戶手續(xù)。

②明確約定乙方支付甲方房款的前提條件和期限。

范例：在乙方新契稅證明下發(fā)日內(nèi)支付甲方購(gòu)房款元整（別忘了大小寫）同時(shí)根據(jù)國(guó)家政策，甲乙雙方辦理資金監(jiān)管手續(xù)。

③明確約定乙方支付尾款及雙方房屋交接的前提條件和期限（要堅(jiān)持一個(gè)原則：一手交錢，一手交房，同時(shí)盡量預(yù)留尾款，以防止賣方房屋有陳欠而引發(fā)不必要的糾紛）。

范例：在乙方新房證下發(fā)日內(nèi)給付甲方購(gòu)房尾款元整（注明:大小寫）同時(shí)，甲乙雙方按照合同約定交接房屋。

注：因?yàn)橐曳叫路孔C下發(fā)后，銀行會(huì)將資金監(jiān)管賬戶內(nèi)的錢自動(dòng)轉(zhuǎn)入甲方賬戶下，所以無(wú)需約定乙方下發(fā)新房證后將資金監(jiān)管轉(zhuǎn)入甲方賬戶的具體時(shí)間。

（2）商業(yè)貸款方式付款應(yīng)當(dāng)注意的主要事項(xiàng)。

①明確約定乙方辦理貸款審批的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，以及辦理過(guò)戶的前提條件和期限。

范例：甲乙雙方于年月日之前一同到銀行辦理貸款審批手續(xù)，待貸款審批通過(guò)個(gè)工作日內(nèi)，甲乙雙方一同到房產(chǎn)交易部門辦理過(guò)戶手續(xù)。

②明確約定乙方支付甲方第一筆購(gòu)房款的前提條件和期限。

范例：在乙方新契稅證明下發(fā)日內(nèi)支付甲方第一筆購(gòu)房款元整（注明:大小寫），同時(shí)根據(jù)國(guó)家政策，甲乙雙方須在房管局辦理資金監(jiān)管手續(xù)。

③明確約定乙方下發(fā)新房證且貸款下發(fā)后個(gè)工作日內(nèi)由銀行直接將貸款作為第二筆購(gòu)房款支付甲方。（注意：不要具體約定銀行貸款的放款日期，這個(gè)日期甲乙雙方無(wú)法確定）

④明確約定乙方支付尾款及雙方房屋交接的前提條件和期限。

范例：在甲方收到銀行的放款后個(gè)工作日內(nèi)，乙方支付甲方購(gòu)房尾款元整（注明大小寫）同時(shí)，甲乙雙方按照合同約定交接房屋。

⑤為了保險(xiǎn)起見，最好在“合同的其他約定”中明確：如果乙方無(wú)法貸款或者貸款金額不足的，乙方用現(xiàn)金補(bǔ)齊。

（3）由于公積金貸款與商業(yè)貸款的注意事項(xiàng)大同小異，在此就不做過(guò)多贅述。

5、【特殊】：所購(gòu)房屋存在“貸款尚未還清”情形下，過(guò)戶和付款應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)。

如同前文所述貸款尚未還清的房子是無(wú)法過(guò)戶的，此時(shí)想要過(guò)戶一般有兩種做法：由“賣方自行還款解貸”或者由“買方替賣方還款解貸”。由于采用后者方式購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)很大，所以本文主要介紹一下如何防范“買方替賣方還款解貸”帶來(lái)的法律風(fēng)險(xiǎn)。

①買方替賣方還款之前一定要按照前文所述的做法去房管局“查檔”,核實(shí)一下是否存在影響過(guò)戶的情形

②明確約定甲乙雙方去銀行還款及“注銷抵押備案”的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

范例：甲乙雙方約定于年月日之前去銀行辦理還款及注銷手續(xù)，辦理當(dāng)日乙方支付甲方第一筆購(gòu)房款人民幣元整（注明:大小寫）用于銀行還款，同時(shí)甲方辦理該房屋的抵押備案注銷。

③明確約定甲乙雙方辦理過(guò)戶及乙方支付第二筆購(gòu)房款的期限。

范例：甲乙雙方約定該房屋抵押備案注銷后的工作日內(nèi)去房產(chǎn)交易中心辦理過(guò)戶手續(xù)，在乙方新契稅證明下發(fā)當(dāng)日，乙方支付甲方第二筆購(gòu)房款人民幣元整（注明:大小寫），同時(shí)根據(jù)國(guó)家政策，甲乙雙方需要在房管局辦理資金監(jiān)管手續(xù)。

④明確約定乙方支付尾款及雙方房屋交接的前提條件和期限。

范例：在乙方新房證下發(fā)后個(gè)工作日內(nèi)，乙方支付甲方購(gòu)房尾款元整（注明:大小寫）同時(shí)，甲乙雙方按照合同約定交接房屋。

五、房屋的戶口遷出應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)

1、一定要查明該房屋是否存在“戶口遷出”的問(wèn)題，如果存在需要戶口遷出的情況時(shí)，一定要明確約定該“戶口遷出”的期限和違約責(zé)任。

法律風(fēng)險(xiǎn)提示：如果買賣雙方在合同中對(duì)于戶口的遷出問(wèn)題沒(méi)有明確約定，一旦發(fā)生戶口遷出的糾紛后，報(bào)警和起訴都不能直接解決。因?yàn)閼艨诘倪w入和遷出要受到很多戶籍政策的限制，所以公安機(jī)關(guān)在一般情況下，不會(huì)直接將賣方的戶口強(qiáng)行遷出。如果去法院起訴要求將賣方的戶口遷出，法院一般會(huì)以“戶口遷出問(wèn)題”屬于行政管理范疇，不屬于民事案件的受理范圍為由不予受理。

律師支招：一方面，可以直接去當(dāng)?shù)嘏沙鏊樵兘灰追课莸膽艏疇顩r，另一方面，可以約定戶口遷出的期限和戶口無(wú)法按期遷出時(shí)的違約責(zé)任。到時(shí)候以賣方違約為由，向法院提起民事訴訟，在這種訴求之下，法院是予以受理的。

六、購(gòu)買“學(xué)區(qū)房”應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)

1、什么是學(xué)區(qū)房？

顧名思義“學(xué)區(qū)房”是歸屬于一些教學(xué)質(zhì)量好、水平高的中小學(xué)學(xué)區(qū)地段的房產(chǎn)。所謂的教學(xué)質(zhì)量?jī)?yōu)劣實(shí)質(zhì)上是教育資源分配不均衡所致，家長(zhǎng)們?yōu)榱俗尯⒆硬惠斣诮逃钠鹋芫€上，不惜花費(fèi)重金購(gòu)置“學(xué)區(qū)房”，也是拼了??

2、購(gòu)買學(xué)區(qū)房需要注意哪些事項(xiàng)？

(1)確認(rèn)所購(gòu)房屋是否屬于入讀學(xué)校的學(xué)區(qū)，有時(shí)候所購(gòu)房屋雖然距離學(xué)校僅一墻之隔，但不一定是“學(xué)區(qū)房”。

律師支招：不能輕信賣方或者中介關(guān)于“學(xué)區(qū)房”的口頭承諾，也不能僅憑距離遠(yuǎn)近就判斷其是否屬于“學(xué)區(qū)房”，最好實(shí)地考察一番，親自咨詢一下將要入讀的學(xué)校最靠譜。

(2)了解所購(gòu)買的“學(xué)區(qū)房”落戶時(shí)間是否符合入讀學(xué)校的要求。

律師支招：家長(zhǎng)們有必要在購(gòu)房之前到將要入讀的學(xué)校詳細(xì)詢問(wèn)落戶的年限、入學(xué)的年限、同一套房的名額標(biāo)準(zhǔn)等問(wèn)題，確定自己的購(gòu)房條件和學(xué)校入學(xué)要求相吻合，此外還要咨詢學(xué)校有沒(méi)有充足的名額可以讓孩子入學(xué)等，確保買的安心、住的放心。

（3）一定要對(duì)所購(gòu)房屋的戶口遷入遷出問(wèn)題高度重視?！皩W(xué)區(qū)房”不同于一般的房屋，如果孩子戶口無(wú)法遷入，那么孩子的名校夢(mèng)，只能去夢(mèng)中實(shí)現(xiàn)了。

（4）將賣方對(duì)“學(xué)區(qū)房”的承諾寫進(jìn)合同里去，并約定好違約責(zé)任。（口說(shuō)無(wú)憑，寫進(jìn)合同里也算有個(gè)保障）

（5）最后，筆者還是忍不住要提醒一下，房屋主要還是用來(lái)居住的，所購(gòu)房屋的質(zhì)量、周邊環(huán)境、交通便利程度等因素同樣重要，切勿一味追求“學(xué)區(qū)房”而因小失大。

七、合同的違約責(zé)任和解除條款應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)

1、對(duì)于合同的違約行為，買賣雙方一定要明確其所適用的違約責(zé)任，否則合同內(nèi)容約定的再詳細(xì)、再明確都是徒勞的。

律師支招：對(duì)前文所述的稅費(fèi)問(wèn)題、延期付款、延期辦理房證、房屋質(zhì)量、延期交房等細(xì)節(jié)問(wèn)題或者因賣方隱瞞事實(shí)而致使合同無(wú)法履行等問(wèn)題，都要事先約定“違約的處理方式”和“違約責(zé)任的承擔(dān)方式”，以便于日后維護(hù)自身的合法權(quán)益。

2、最好明確約定解除合同的具體情形以及合同解除后的責(zé)任劃分問(wèn)題。

八、房屋的交付應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)

1、詳細(xì)約定房屋交付的標(biāo)準(zhǔn)并列出清單。要將房屋的裝修情況、附屬設(shè)施、家電設(shè)備、家具等留存物品都在合同附件清單中詳細(xì)列出，千萬(wàn)不要圖省事。

法律風(fēng)險(xiǎn)提示：如果買賣雙方僅是在合同中約定“保持房屋原樣進(jìn)行交付”這樣的約定太過(guò)于模糊，往往很難起到保障作用，請(qǐng)大家看一則小例子。

例子：曾經(jīng)發(fā)生過(guò)這樣的事情，買方實(shí)地參觀完所購(gòu)房屋后對(duì)房屋的裝修非常滿意，于是很快簽訂了買賣合同，在房屋交付條件中注明“按現(xiàn)狀交付”，但是買方交完房款、辦理完畢過(guò)戶手續(xù)后，在辦理房屋交接時(shí)，發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)的精裝修都被拆除，空調(diào)等設(shè)備也被拆走。當(dāng)買方提出強(qiáng)烈質(zhì)疑時(shí)，中介公司及賣方都一口咬定當(dāng)初就是這樣的，房?jī)r(jià)款中不包括精裝修的，這種情況讓買方始料不及，又無(wú)話可說(shuō)，因?yàn)樵诤贤袥](méi)有明確約定交付的標(biāo)準(zhǔn)所以起訴也不能保證勝訴。

2、有必要約定該房屋受損或滅失的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)情況。

范例：甲乙雙方約定該房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自房屋交付日起轉(zhuǎn)移給買方，在此之前房屋滅失損毀的風(fēng)險(xiǎn)由賣方承擔(dān)。

3、在交接房屋時(shí)候清點(diǎn)房屋的鑰匙、門卡、各種繳費(fèi)憑證以及其他與該房屋有關(guān)的物品是否齊全。

4、在合同中應(yīng)當(dāng)明確約定逾期交房的法律后果。

范例：賣方未按照合同約定的時(shí)間過(guò)戶并交付房屋，逾期超過(guò)一定期限的，買方有權(quán)要求解除合同、退房并返還已付房款及相應(yīng)的利息，同時(shí)要求賣方承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

5、最后提醒一下賣方，在房屋沒(méi)有完成過(guò)戶手續(xù)之前，最好不要輕易將房屋交付買方。

法律風(fēng)險(xiǎn)提示：如果賣方提前交房，一旦出現(xiàn)買方無(wú)法過(guò)戶等情形，雙方很可能會(huì)產(chǎn)生糾紛。俗話說(shuō)：請(qǐng)神容易送神難，打算提前交房的賣方，最好權(quán)衡一下利弊再做決定。

九、合同尾部簽章應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)

1、買賣雙方簽章和按手印要確保清晰，禁止代簽代按。

2、買賣雙方的通訊地址和聯(lián)系方式要詳細(xì)填寫完整。

3、準(zhǔn)確填寫合同簽訂時(shí)的具體日期。