第一篇：解讀最高法指導案例：借款合同到期經對賬協商轉變為商品房買賣合同,對合同效力以及轉化為已付購房款的借款

解讀最高法指導案例：借款合同到期經對賬協商轉變為商品房買賣合同，對合同效力以及轉化為已付購房款的借款...導讀：以房抵債是解決欠款糾紛的常見方式，借款合同到期后借款人難以償還借款時，常將借款人的房屋出售給出借人，原借款本息轉化為購房款，以達到清償欠款之目的。2016年12月28日，最高人民法院發布指導案例72號，明確了借款合同到期后雙方經對賬協商建立的商品房買賣合同具有法律效力，但對于轉化為已付購房款的借款本息的數額應予以審查。本期小編圍繞最高法指導案例72號的裁判要點，整理相關案例、專家觀點和法律依據，供您參考。指導性案例72號

· 相關案例

· 專家觀點

1.在債務期滿后約定以物抵債，性質上屬于折價協議而非流抵契約 以物抵債從時間上區分也有兩種情形：一是債務未屆清償期，雙方約定以物抵債消滅債務。對此存在兩種觀點，一種觀點認為這種約定雖源于債權糾紛，但落腳點卻在物權的變動，體現了物的價值權，具有一定的債的擔保性質。因債務未屆清償期，該約定具有流抵性質，應認定為無效。另一種觀點認為，流抵只存在于抵押或質押關系之中，以物抵債不是擔保，且抵債有對價，并非直接約定所有權的歸屬，故不應承認其流抵性質。二是債務已屆清償期，雙方約定以物抵債消滅債務。對此，普遍的觀點認為根據物權法第一百九十五條、擔保法第五十三條規定，債務履行期屆滿抵押權人未受清償的，可以與抵押人協議以抵押物折價。因此，債權人與債務人在債務期滿后約定以物抵債，性質上屬于折價協議而非流抵契約，在不違反其他禁止性法律規定情形下，雙方的約定合法有效。當然，無論是抵押物還是以物抵債的協議折價，如果協議損害其他債權人利益的，其他債權人可以行使撤銷權。（摘自《以物抵債的性質及法律規制》，夏正芳，潘軍鋒，載《人民司法（應用）》2013年21期）2.年利率24%以下之民間借貸利率可申請司法強制執行盡管央行目前最近一次調整貸款基準年利率是2015年6月28日的4.85%，然而，根據央行貨幣政策司的統計數據顯示，自2002年2月以來至2012年7月的10年間，盡管貸款基準利率存在一定的波動，但總體維持在5%～7.5%的水平內基本保持在6%左右。則依照“四倍紅線”的計算原則，民間利率的最高限制為24%。事實上，盡管“四倍”算法的由來并未有一個官方的說明，理論界和學術界也未有一個較為權威的解釋。江平教授談及《民法通則》起草時說：“在當時，有人問多少算高利貸，銀行回答說超過銀行利率4倍算高利貸。”那么按照“四倍紅線”的計算原則，民間借貸利率應則保持在20%～30%的范圍之內，而2012 年7月至今，央行也再未對其貸款基準利率作出調整，由此，我們認為，6%的貸款基準利率在較長一段時期內保持穩定，因而，可以將“四倍紅線”原則確定的數額作為未來立法規定民間借貸利率上限之參考，認為利率在24%以下的民間借貸，其利息應受法律強制力之保障。（摘自《最高人民法院民間借貸司法解釋理解與適用》，杜萬華主編，最高人民法院民事審判第一庭編著，人民法院出版社2015年8月出版）

· 法律依據

1.《中華人民共和國物權法》第一百八十六條 抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。

2.《中華人民共和國合同法》第五十二條

有下列情形之一的，合同無效：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會公共利益；

（五）違反法律、行政法規的強制性規定。第二百一十一條 自然人之間的借款合同對支付利息沒有約定或者約定不明確的，視為不支付利息。自然人之間的借款合同約定支付利息的，借款的利率不得違反國家有關限制借款利率的規定。

3.《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》 第二十四條 當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關系審理，并向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。按照民間借貸法律關系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務。就拍賣所得的價款與應償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權主張返還或補償。

4.《第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀要》17.當事人在債務清償期屆滿后達成以房抵債協議并已經辦理了產權轉移手續，一方要求確認以房抵債協議無效或者變更、撤銷，經審查不屬于合同法第五十二條、第五十四條規定情形的，對其主張不予支持。

5.《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》（京高法發［2014］489號）二

十五、民間借貸與以房抵債的處理當事人在民間借貸債務履行期限屆滿前簽訂合同約定，借款人逾期不償還借款即愿意以自己所有（或經第三人同意以第三人所有）的房屋抵償歸貸款人所有，該合同實為基礎借貸債權的擔保，應當根據當事人的真實意思表示認定雙方之間系民間借貸法律關系。貸款人可以選擇行使以下權利：（1）貸款人依原基礎借貸法律關系主張償還借款的，應予支持；（2）貸款人在履行清算義務的前提下，要求借款人辦理房屋過戶登記手續的，應予支持。房屋價值超過擔保基礎借貸債權（貸款本金、合法利息等）的，貸款人應將剩余款項返還給借款人。房屋價值以貸款人要求借款人辦理房屋過戶登記時予以確定。當事人在民間借貸債務履行期限屆滿后簽訂合同約定以房抵債，性質上屬于債務履行方式的變更，貸款人要求繼續履行合同辦理房屋過戶登記手續的，應予支持。借款人認為抵債價格明顯過低，顯失公平的，可以參照本紀要第24條第2款規定處理。葛磊律師團隊是致力于為企業客戶提供房地產與建筑工程、公司法律顧問、爭議解決等法律服務的商事律師團隊。團隊現有成員十人，其中主辦律師五人，助理律師五人。目前團隊為多家政府部門、央企二級子公司、民營集團公司提供常年及專項法律服務。葛磊團隊秉承誠信、專業、高效、合作的服務理念，為企業客戶提供優質及有價值的法律服務。