第一篇：信托方式解決個人集資建房難題的初步設想

信托方式解決個人集資建房難題的初步設想

作者：蘇州信托 林海（項目管理部）

第一部分 前言

自2003年12月北京的于凌罡首倡個人集資建房計劃以來，尤其是進入2005年后，引發了全國各地紛紛效仿，在網上略一搜索，可以看到上海、成都、南京、石家莊、杭州、青島、廈門等地均有發起個人集資建房的倡議，也吸引了眾多參與者。這一現象經過新聞媒介的報道，引起了廣泛的關注。這股熱潮也蔓延到了蘇州本地，據2005年3月31日《城市商報》A2版的報道，蘇州的俞偉、呂啟順、彭軍三個30多歲的小伙子也發起了自建住房的倡議，他們還發起成立了“天堂家園”合作自建房俱樂部，并在“今日蘇州”網站上建立了自己的“陣地”—“天堂家園”合作自建房俱樂部網站，迄今已有40多人響應。

“于凌罡現象”的背后表現出的是中低收入群體對現今高房價的不滿，是對現在的房地產開發商牟取暴利的房地產開發模式的反抗。然而正如很多分析文章所討論的，于凌罡式的個人合作建房模式存在著太多的缺陷和困難，歸納起來主要有以下幾方面：

一、首先，如果采取非盈利的運作方式，在組織和操作上具有極大的難度。建造住房是一項涉及到許多環節的復雜的系統工程，成立公司、通過競拍或談判獲取土地、籌集資金、委托規劃設計、通過政府相關部門審批、組織招投標、監督工程施工和資金使用、驗收和前期物業管理，等等，缺乏專業經驗和有效組織的俱樂部很難勝任。

二、許多參與者都是抱著能買到一套便宜的房子的最基本的想法參與的，但這并不意味著即使能使成本最大限度地降低就能使這些參與者接受，可以預見，土地的價格和地段、規劃、戶型、配套設施等品質上的要求也將最終左右參與者的購買決定，要想使有足夠數量的參與者達成一致意見是非常不容易的，并且這些能達成一致意見的參與者還必須滿足有足夠的支付能力這一前提。能夠找到一種合適且被大家都接受的規則，將是成功運作的先決條件。

三、撇開能力不說，俱樂部發起人的公信力也受到質疑。由于個人的資信條件有限，眾多參與者匯集而來的巨額資金缺乏可靠的安全性保障。如果發生卷款逃跑或挪作它用造成損失，將會引發嚴重的社會問題。

難道個人集資建房就只能成為“烏托邦”式的夢想，最終歸于失敗的結果嗎？或者，如某些媒體所分析，“于凌罡”們被房地產開發商“招安”，演變為“團購”的妥協結局。那么，有沒有既能夠規避龐大的廣告宣傳費用、開發利潤，又能夠讓集資者們享受專業化服務的途徑呢？這是問題的關鍵。

第二部分 信托方式建房的可行性

信托公司是國家批準設立的、可以通過發行集合資金信托計劃合法募集資金投向信托合同指定用途上的專業金融機構，在中國銀監會的嚴格監管下向社會提供規范化、專業化的委托理財服務。信托公司開展委托理財服務的業務范圍十分廣泛、方式十分靈活，各家信托公司根據自己的戰略選擇和核心能力的不同而體現出不同的特色，有些信托公司已經具備了為集資建房提供全過

程、綜合性服務的能力。以蘇州信托為例，蘇州信托自2002年重新登記以來，在房地產行業上成功開發運作過多個項目，積累了比較豐富的房地產金融服務經驗。而且蘇州信托還成功為蘇州市政府代建了蘇州市疾病預防控制中心、蘇州市殯儀館新館兩個項目，并作為財務代理參與蘇州市博物館建設，在此過程中培養了一批工程管理、技術、財務人員，與政府及各類中介機構建立了良好的互信、合作關系，是推動蘇州市政府工程代建制的主體之一。在此基礎上，2004年底蘇州信托還成立了專業的工程項目管理公司，以更好地拓展和管理今后的工程代建項目。

可見，如果蘇州信托作為專業的服務機構介入個人集資建房有著天然的優勢。首先是資金的管理運用上，合法而且規范，蘇州信托可以通過集合資金信托計劃、集合資金信托合同的方式明確資金的用途和管理運用方式，明確界定委托人、受托人的權利義務，蘇州信托按照計劃、合同的約定并在政府的嚴格監管下進行運作，因此委托人們不用擔心自己的資金被挪用乃至卷逃；其二是專業化的管理貫穿項目建設的始終，使委托人避免了直接參與各個環節工作的煩累之苦，以及組織松散、專業水平低而很可能造成的成本上升；其三是充分運用信托制度的靈活性和公司的資源解決各種可能發生的問題，最大限度地降低成本并保證整個計劃的順利實施，等等。

然而，肯定會有人問，即便蘇州信托作為專業機構有實現整個項目從頭到尾運作的能力，那么最終委托人能夠以什么樣的價格拿到自己的房子呢？也就是說，最終的房價與市場價相比能夠便宜多少，如果最終房價與市場價相差不多，那由蘇州信托來運作這件事就失去了意義。在這里就有必要了解蘇州信托的盈利模式：簡單地說，蘇州信托發起設立的集合資金信托計劃，是一種特定目的信托，相當于一個向特定委托人群體發起設立的房地產投資基金，蘇州信托管理運作這個基金收取相當于整個計劃資金總額5%的固定報酬，由于不需要廣告宣傳和房地產開發利潤，所以作為委托人的購房人就不需要承擔后面這部分的成本。

需要提起注意的是，蘇州信托將該項目交給旗下的項目管理公司代建，項目管理公司需要收取工程預算總額的3%作為代建管理費，此外在項目籌建過程中發生的建設單位管理費是在工程建設成本中列支的、不超過工程總造價的10%?？梢员容^一下，這與北京萬通公司為于凌罡們代建所收取的10～15%的代建服務費是一個道理?？梢岳斫?，這些費用即便是委托人自己成立組織來運作也是要發生的必須支出。也就是說，信托方式建房比自己組織建房，購房人多支出的成本只是蘇州信托按集合資金信托計劃總額的5%收取的管理報酬，這是選擇這種市場化運作方式所必須付出的代價，但它要遠遠小于目前已知的其他市場化或非市場化運作方式需要付出的代價。在這里還需要解釋一下，集合資金信托計劃募集的資金總額也并非項目建設的全部成本費用，而只是項目前期必要的投入；作為計算代建管理費基數的工程總造價中也不包括取得土地的成本。

信托公司傳統的房地產信托業務的共同特點是，為市場上現有的房地產商服務，信托公司實際上象銀行一樣，在不同程度上成為房產開發商轉嫁風險的工具，尤其是房價已在高位運行的今天，信托公司再開展此類業務將承擔更大的風險。當前各家信托公司都在努力探索最適合自己的發展模式，其中房地產基金業務是業界備受青睞的一個發展方向，然而信托公司開展房地產基金業務主流的思路要么是通過發起設立房地產投資基金成為開發商，象現在的房產開發商那樣造房賣房；要么是通過發起設立房地產投資基金購買現成的物業，長期持有以獲取穩定的租金收入回報。這些思路都還沒有跳出現有的房地產開發模式的框框，在根本上存在著很大的風險隱患?，F在，在中國的房地產市場上存在著一個很大的空白：由于居民收入差距較大，中低收入者感到房價過高，上漲過快，高收入者可以通過市場途徑解決住房問題，低收入及特困家庭有廉租住房等相應的住房保障制度，只有中低收入者缺少專門的住房保障渠道。所以，無論從房地產市場發展的需要，還是從滿足中低收入者的住房需求來看，市場上應該有適應不同消費層次需求的住房制度和相應的住房供應體系，以政府的觀點來看也是建設和諧社會的需要。如果信托公司能夠成功地以信托方式為這部分群體解決建房、購房、住房需求，既是現有的住房供應體系的一個創新性的有益補充，也為信托公司拓寬業務范圍、構建適合自身特點的核心競爭力奠定了一定的基礎。

從另一方面看，雖然用信托方式造房理論上能夠鎖定銷售風險，但在實際操作中銷售風險是否可控還有待嚴密地論證和設計方案，顯而易見的原因主要出自于購房人的個性化需求差異和支付能力上，而這又與土地的取得和確定規劃設計方案等前期工作密切相關的。能否鎖定銷售風險，這是這種模式能否取得得到信托公司支持的關鍵，也是這種模式不同于其他房產開發模式最顯著的特點。

第三部分 方案設計及相關問題分析

信托公司可以運用信托制度很靈活地設計方案解決個人集資建房問題，以下提出的方案可以說只是其中一兩種可能性設想。

一、整體操作流程

第一種方案：

1.前期溝通解決必要問題。

2.符合條件的委托人與蘇州信托簽署集合資金信托合同。3.蘇信項目公司取得房地產開發資質。

4.蘇州信托與蘇信項目管理公司簽署委托開發代建協議，將信托資金以零利率貸款給蘇信項目管理公司。

5.蘇信項目公司參加土地拍賣，取得土地。

6.項目建成后蘇信項目公司將住宅以成本價賣給委托人，將經營性物業向社會出售或出租，所有回款在扣除成本后均返回蘇州信托信托專戶。

7.蘇信項目公司負責前期物業管理，發生的相關費用經蘇州信托審核后在信托專戶中支出。在條件成熟時物業管理移交給小區業主委員會。

8.物業管理移交后，蘇州信托進行清算，將剩余收益向委托人分配，信托終止。

第二種方案：

1.前期溝通解決必要問題。

2.符合條件的委托人與蘇州信托簽署集合資金信托合同。3.蘇州信托以信托資金發起設立房地產開發公司。4.房地產開發公司參加土地拍賣，取得土地。5.房地產開發公司與蘇信項目公司簽署代建協議。

6.項目建成后房地產開發公司將住宅以成本價賣給委托人，將經營性物業向社會出售或出租。成本價中應包含將來房地產公司解散時安置人員可能會發生的費用。

7.房地產公司負責前期物業管理，在條件成熟時移交給小區業主委員會，房地產公司解散并進行信托計劃的清算。

8.清算后信托公司將剩余資金向收益人分配，信托計劃終止。

其他：

1.蘇州信托按房地產開發公司的用款進度向房地產開發公司撥付資金。蘇州信托可以將閑置資金投向債券、貨幣市場基金、蘇州信托發行的其他信托計劃等低風險和可以隨時變現的產品，獲得的收益超過銀行活期存款利率的部分委托人與受托人按6：4的比例分享。

2.如果受托人未能在信托計劃規定的時間內取得符合委托人要求的土地，則可以有幾種方案①信托計劃終止，清算后將資金返還委托人；②信托計劃展期，不愿繼續加入該計劃的委托人可以將信托受益權轉讓；③其他。

3.如果需要蘇州信托或蘇信項目公司代管小區內未出售的經營性物業，則蘇州信托或蘇信項目公司在經營收益中提取一定比例作為報酬，蘇州信托將剩余收益定期向受益人分配。4.如果出現資金瓶頸，蘇州信托可以另外發行信托計劃為項目開發提供資金支持，如項目開發貸款、購房抵押貸款等。

二、前期溝通中必須解決的問題

1.委托人能否達到計劃的足夠人數，并且具有相同或接近的意向。委托人應當能通過購房貸款資格審查，并能按期足額支付信托資金。

2.溝通機制：委托人表達意愿的規則，爭議的解決方式。3.與愿意支持的銀行達成合作意向。4.集合資金信托計劃和信托合同的最終定稿。

三、解決相關問題的初步設想

1.“天堂家園”俱樂部應當發揮的作用

“天堂家園”俱樂部以吸納會員的方式聚集有參加意愿的委托人，并協助蘇州信托調查委托人的需求、協商解決遇到的問題、在信托成立后協助組織委托人大會、選舉代表監督信托項目運行全過程。

2.委托人的權利

委托人有權查閱該信托項目下所有資料，按信托計劃約定的規則監督檢查受托人的工作，按約定的規則提出意見或建議。

為了不影響受托人的工作，可以采取委托人大會選舉代表的方式行使這些權力。

委托人可以聘請中介機構對工程建設情況和信托項目清算報告進行審計。

委托人可以按照信托計劃約定的方式退出。3.委托人的義務

委托人須明確提出自己的要求。

委托人須按合同約定繳納信托資金、辦理銀行抵押貸款。

委托人須服從委托人大會的決議。

委托人須承擔因自己的原因形成的各種可能不利的結果，如意見分歧導致的進展緩慢。4.銷售風險的控制

委托人承諾最終購買房屋是控制銷售風險的根本保證，也是實施該計劃的出發點和意義所在。為了避免出現房子建好后委托人放棄購買的情況，可以考慮用以下幾方面的措施進行控制：

①委托人前期必須投入一定資金加入信托計劃方可獲得購買權，若將來放棄購買則給予相當的處罰，處罰條款在信托合同中事先約定。

②為了既保證整個計劃的順利實施，又能給予委托人一定的選擇權，可以在信托合同中約定委托人若能將受益權轉讓則免于處罰。5.土地的獲取

在信托方式解決個人集資建房中前期最關鍵的環節就是取得土地，且有足夠人數的符合條件的委托人愿意接受在該塊土地上建造的房屋。由于能取得的土地在地段、價格都等方面都存在很大的不確定性，在操作上可能必須采取先成立信托計劃、再想法獲得土地的方式。目前來看取得土地最可行的途徑是參加土地競拍，由于土地供應計劃掌握在政府手中，且有眾多的市場參與者，所以必須對政府的土地供應計劃和歷史成交情況進行比較全面的分析，才能預測可能獲得的土地情況。另一個途徑是從有地的房產開發商手中協議購買，這是組織上困難較小的方式，但可能性也較小。

如果采取先確定土地競拍意向，再發起信托計劃的方式，對控制銷售風險有利，但考慮到政府公告土地拍賣到競拍結束的時間是否足以完成信托計劃的發起，這種方式是否可行還需進一步分析。

注意：由于建房過程中其他的成本支出都有比較明確的或成熟的控制手段，所以最終購買價主要取決于土地的獲取成本。此外，獲得什么樣的土地還將影響小區的規劃設計。5.如何確定讓委托人滿意的戶型

如果僅僅是滿足讓委托人獲得低于市場價的房子這一條件，可以采取受托人直接委托設計院進行戶型設計的方法，這種方法的效率應是最高的，只需要事先收集好各個集資者的面積需求就行了。

但是，一旦委托人有個性化的需求，這個問題就會變得復雜起來，而這種情況現實中恐怕是難以避免的，必須提前策劃好解決辦法。一種思路是各個委托人明確提出自己的需求，在統計和溝通的基礎上提出一個綜合的設計要求，然后由蘇州信托全權負責委托設計，中間組織一到兩次設計溝通。另一種思路是由委托人自己委托設計并組織討論、修改，直到有足夠數量的人能夠達成一致意見再將方案交給蘇信項目公司報批和實施，但這種方式可能效率較低，時間會拖很長。還有一種方法是委托人選舉一到兩個代表，全權委托負責與設計院溝通并決定設計方案。6.工程建設成本如何控制

比照政府代建制的要求全部實行招投標。7.工程建設質量如何保證

蘇信項目管理公司的專業化管理，并受到政府、蘇州信托和委托人自己三方面的監督。8.前期投入和最終購買價估算模型

第一種假設

假設購買一塊30畝（20000㎡）的土地，土地價格為2000元/㎡，總價為4000萬元。信托成立時委托人數量為200人，則人均信托資金為20萬元。

住宅建筑面積20000㎡，200套住宅，戶均建筑面積100㎡；公共建筑面積4000㎡，商鋪建筑面積2000㎡?？偨ㄖ娣e26000㎡，住宅容積率1.0，建筑容積率1.3，綠化率35%。平均建筑成本1200元/㎡，工程總造價則為3120萬元，由于這部分資金須靠融資解決，融資成本按5.5%計，另有代建管理費3%，則建設總成本=3120×（1+5.5%+3%）=3385.2萬元。

商鋪出售價格5000元/㎡，銷售總價1000萬元。則向住宅購買者出售的價格為[4000萬元×（1+5%）+3385.2萬元-1000萬元]/20000㎡=3292.6元/㎡。

注：該地塊附近新建商品房銷售均價估計為4200～4400元/㎡。按4300元/㎡計算，房價降低了（4300-3292.6）/4300=23.43%，100㎡的總房價降低了10萬元。

第二種假設

假設購買一塊30畝（20000㎡）的土地，土地價格為3000元/㎡，總價為6000萬元。信托成立時購房委托人數量為190人，人均信托資金20萬元；融資委托人10人，人均信托資金（6000萬元-190×20萬元）/10=220萬元，融資成本5%。

住宅建筑面積20000㎡，200套住宅，戶均建筑面積100㎡；公共建筑面積4000㎡，商鋪建筑面積2000㎡?？偨ㄖ娣e26000㎡，住宅容積率1.0，建筑容積率1.3，綠化率35%。平均建筑成本1200元/㎡，工程總造價則為3120萬元，由于這部分資金須靠融資解決，融資成本按5.5%計，另有代建管理費3%，則建設總成本=3120×（1+5.5%+3%）=3385.2萬元。

商鋪出售價格8000元/㎡，銷售總價1600萬元。則向住宅購買者出售的價格為[3800萬元×（1+5%）+2200×（1+5%）+3385.2萬元-1600萬元]/20000㎡=4042.6元/㎡。

注：該地塊附近新建商品房銷售均價估計為5400～5600元/㎡。按5500元/㎡計算，房價降低了（5500-4042.6）/5500=26.5%，100㎡的總房價降低了14.57萬元。

第四部分 后記

前面雖然提出了以信托方式實現個人集資建房夢想的框架性構想，初步論證了這種模式是可行的選擇，對委托人來說具有安全、高效、專業和低成本等益處，但總體來說還是粗略的。本文作者希望有更多的專業人士和希望以集資建房方式圓住房之夢的普通人關注這種方式，積極參與討論，為完善并最終實現這一構想共同努力。

第二篇：北京市建委上報個人集資合作建房方案

北京市建委上報個人集資合作建房方案———

近日建設部住宅與房地產業司向北京、成都、南京、廈門市建委和上海市房屋土地資源管理局了解關于個人集資合作建房的情況，并征求這五大城市建設主管部門對此事的意見和建議。據了解，北京市建委已經把北京個人集資合作建房的詳細情況和對個人集資合作建房工作的建議和意見上報到建設部了，基本意見是否定。

從2004年開始風起云涌的個人集資建房熱潮在2005年愈演愈烈，除北京外，上海、南京、成都、杭州、廈門等城市都出現了“于凌罡”，各地相應的購房人都很多。在這種情況下，近日建設部向北京、成都、南京、廈門市建委和上海市房屋土地資源管理局發出“關于請報送個人集資合作建房有關情況的函”，了解關于個人集資合作建房的情況，征求這五大城市建設主管部門對此事的意見和建議。

最先掀起個人集資合作買地建房的北京，據相關管理部門有關負責人透露，北京已經向建設部上報了相關信息，基本持否定態度。一位不愿意透露姓名的負責人告訴記者：首先，在這個特定的時期出現這種個人集資合作買地建房現象是一件正常的事，說明社會有需求，但這種需求絕不是市場的主流，而且和瑞典、德國歷史上曾經出現的“個人集資建房”情況不同的是，北京“集資合作建房”的這個群體不像瑞典、德國“個人集資合作建房”的那個群體，是一個穩定的中低收入群體，北京的這個群體是一個在網絡上形成、并能在很多地方都買到房的群體，不具備穩定性。其次，于凌罡這個模式在很多方面面臨質疑：第一就是前面說的群體問題，不具備穩定性；而且像于凌罡所宣揚的那樣的話，如果都是一群中等收入的群體，應該到市場中去購買商品房解決住房問題；第二，對于凌罡模式的實現力的質疑：于凌罡不能證明他這種模式沒有風險，而考慮到老百姓的財產問題，個人集資合作買地建房已經不只是一項經濟活動，也是一個社會問題。

這位負責人還向記者證實，也正是這些原因，于凌罡對外所說的已經開始辦理相關注冊手續實際上根本沒有開始進展。

觀點交鋒

張先生：家庭月收入在5000元上下的購房人

我們的房子我們自己蓋

放心、便宜、能決定自己的房子蓋成什么樣是我們全家都熱衷這件事的動力?！捌诜俊弊兂伞捌鄯俊?、質量沒譜等都是我們平時耳聞目睹的常事。在這種背景下，這種自己的房子自己來蓋的模式當然吸引了我們。

張寶全：今典集團董事長，有開發商品房和經濟適用住房兩種經歷

想得太簡單

于凌罡等人現在致力的個人集資合作買地建房是一種建立在對房地產市場不信任的不成熟情緒之下的“簡單”想法，房地產開發是一個系統工程，沒有像他們想象得那樣簡單。

張寶全認為，首先，市場經濟條件下房地產開發多種方式并存不是不可能的事，不用對特定背景之下、特定人群中出現的個人集資合作買地建房大驚小怪，沒必要說好，也沒必要說不好，好不好，得看它未來的走勢。

其次，個人集資合作買地建房不可能成為市場主流，因為房地產開發是一項系統工程，個人集資合作買地建房雖然不排除有它本身的優勢，但不可能把市場資源優化，而在市場經濟的環境下，市場資源優化則是節省成本的有效途徑。最現實的是，現有的市場環境，房地產開發涉及到規劃、設計、配套、施工、質量等系統工程，沒有一定的力量，光有“好心”是不能“做成好事”的。事實上，很多初衷想把房子建好的開發商已經嘗到了“無奈”———于凌罡們不做不知道，做了就知道，他們把開發想得太簡單了。

李文杰：北京中原地產總經理，房地產資深人士

想得太簡單 個人合資建房根本沒戲

2005年02月08日 07:26

余美英

政府應該加大監管力度

從社會各方面的反應看，于凌罡們所倡導的“個人自己合作買地建房”最大的賣點是低價格。但是讓人深思的是，他們設想的操作模式讓人對其是否能真正帶來“低價”產生懷疑。

于凌罡的模式是社會上的人集資，形成管理機構，請專業人士設計等，而在這一系列活動中，各個環節都需要把關，沒有專業的管理機構顯然對成本的控制沒有優勢；而且在各個環節中，相關的人要涉及利潤問題，如何監管也是問題，如果監管不力，把握不好，就有可能走向極端，損害出資人的利益，而這將最終造成社會問題。因此，政府應該對這種現象加大管理力度。如果在房價走高的背景下，這種個人集資合作買地建房的需求越來越多，那么，政府應該考慮牽頭加大調控力度，如加強對經濟適用住房的銷售管理，讓更多應該買經濟適用住房的老百姓買得到經濟適用住房。

至于對參與“個人集資合作買地建房”的個人而言，我認為，還是買在一定游戲規則之下興建的經濟適用住房比較“靠譜”。

胡晶：具有十年房地產項目運作經驗的業內資深人士

個人集資合作買地建房好壞因人而異

個人集資合作買地建房比較復雜，是好還是壞，可不可取，具體情況得具體分析。

對有需求，同時也有資源的人而言，個人集資合作建房肯定是好事。在這種情況下，個人集資合作買地建房相當于“廠家直銷”，中間省略了很多流通環節，因此，能大大降低成本，成功的案例是：有一人在通州北關環島東北有一塊地，他分別找了建筑設計、施工等房地產開發各個環節有資源的10個人“合作”開發了10棟別墅，最后每棟別墅的綜合成本價是27萬元，“合作建房”模式讓這10個有需求有資源的人住上了便宜且是“自己做主”的房子。

但對于凌罡這種模式，個人看法是不敢茍同。且不說這里面有沒有陷阱的問題，單從專業、資質、責任等問題看，房地產開發也絕不是有沒有資金的問題，它還有工期問題、質量問題、財務問題、風險控制問題等等，如果最后實現不了了，如何賠付？

無論如何，個人集資建房對政府而言都不是好事，而是件壞事。政府對房地產開發有行業引導、宏觀調控、資質審核等手段來監管，但個人自己合作買地建房出問題怎么辦？它涉及到了群眾的財產問題，是個社會問題。

李忠：華高萊斯國際地產投資顧問公司北京總經理

于凌罡模式還沒有成功

我個人對于凌罡的做法一直持反對的態度。現在全國出現的于凌罡模仿熱不能說明什么問題，只能說明中國的購房人有點“盲從”，因為于凌罡模式還沒有成功。

于凌罡模式的核心有兩點：一是自己的房子自己建，自己的房子有自己的意愿；二是自己不賺自己的錢。但商業運營的規則是：利潤是風險的補償機制，否定這條商業規則本身就不科學。除此之外，群體決策在運作中不可能實現以及缺乏退出機制也是這種模式的致命弱點。從這個層面上看，政府對此事責任重大。

之所以出現“于凌罡熱”還說明了一點：社會對房地產行業認識不夠，更多的人認為房地產行業是“低技術”行業，誰都可以做，沒見過房子，還沒住過房子？這里需要大家重新認識的是：房地產是“規模經濟”，不達到一定經濟規模，運轉不起來；另外，房地產需要專業———于凌罡說可以請專業公司來做，但大家都知道，專業公司目前魚龍混雜，水平各不相同，那么，誰來甄別？

第三篇：個人集資建房是對商業社會的反動

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個人集資建房是對商業社會的反動

作者：喬景中

來源：《現代工商》2005年第04期

前不久，報上報道北京有人自己集資建造房子，稱這樣做的目的是為節省買房的支出，少花錢，同樣也可住好房。開始，我認為這不過是個人對目前過高的房價所作出的一種“抗議”，并不覺得它會成為事實。然而，個人集資建房傳開后，各地都有人仿效，有干柴遇烈火之勢。最近我又看到了這則新聞的續聞，說那位動議集資建房的人動真格了，準備注冊公司正式上馬，我不覺為他捏了一把汗：朋友，你這事做不得。

我說這事他做不得，是因為他想得太簡單，太書生氣了。從理論上說，也許說得通。房產公司賣10000元一平方米給你，而他們的成本只有6000、7000元，你也想用6000、7000元的成本建你的房，可以省下3000、4000元的購房費用，這樣算錯不錯？沒錯。但他把一個最重要的“關鍵問題”給忽視了：房產公司用6000、7000元能造下這棟樓，是因為他們有成熟的建房經驗、建筑公司有一整套的科學管理方法，有技術有設備的支撐，而他什么都沒有。一個零基礎的造房者，他憑什么能做到成熟房產公司6000、7000元的建房成本？因此，他的美麗的想法只能是個空中樓閣。既然做不到房產公司的成本價，而就算他房子造成了，成本卻在9000、10000元，那么，他這么辛苦地去操勞，還有什么意義呢？除了多此一舉，沒有別的解釋。

這位個人集資造房者，可能不會同意我以上的分析。他可以擺出許多節省成本的具體辦法，比如，集資人中什么人才都有，都可以為我所用，省去了設計費什么等等等等。這又是一個不切實際的天真想法。大家同樣出資，享受同樣的權利，我是設計師，憑什么我要為這棟樓出義工。我同樣是設計，為別的單位設計我可以拿錢拿酬勞，我出義工何苦來著。以此類推，所謂用義工來節省成本也只能是他的一相情愿，是根本不可能實現的。更不可設想的是他的幾百個集資人，是“烏合之眾”，形不成團隊，真要操作，不是問題成堆、矛盾百出、不出亂子才怪呢？

個人集資造房，說嚴重點是逆歷史潮流，是對現代商業社會的一種反動，不值得提倡。社會的進步之一，是社會分工的越來越細，做什么都越來越專業，讓人們生活得越來越精細，充分享受到物質文明的快樂。而個人集資造房，是小農經濟的反映，與當今現代發達的商品社會格格不入，硬要反商品社會的潮流，回到自給自足的年代去，那是自討苦吃，自找沒趣。信不信？咱們走著瞧。

我之所以撰文反對個人集資建房，一是因為這是一件徒勞無益的蠢事，給熱心這件事的人潑盆冷水；二是它給社會傳導的消費信息是有害的，任其發展，會讓社會倒退。

第四篇：個人集資買地建房 能否終結開發商一統天下

個人集資買地建房 能否終結開發商一統天下 據經濟參考報報道，在越來越多的人質疑畸形的高房價和中國房地產泡沫的今天，北京首例個人集資買地建房事件備受社會關注，人們急切地想知道當事人是如何籌劃合作建房的，其間經歷了怎樣的過程，此事現在進展又如何?? 向傳統開發模式宣戰 2004年12月29日，在北京市朝陽區華嚴北里小區，記者見到了北京首例個人集資買地建房的倡導人于凌罡，一個為了能有自己理想的居住生活而執著奮斗的年輕人。他告訴記者，搞合作建房，首先是為了讓大家用最少的錢買到最舒適的住宅。其次是嘗試一種合作建房的新模式。合作與購買不同，它不僅是資金層面的交易，更是參與者在權利、責任、義務方面的一種合作關系。隨著社會文明的進步，相信會有更多的人接受合作的概念，以達到在消費過程中減少投入、選擇更多自由和得到更好服務的目的。于凌罡是供職于聯想集團的一位30出頭的工程師，2003年12月1日，他將自己的合作建房倡議書在網上公布，并很快得到了眾多網友的響應和支持。對于合作建房，于凌罡更喜歡用合作蓋樓來表達。他說，這是一種在資金、權利、義務、責任等方面全方位合作的蓋樓模式，是由一群志同道合、接受合作蓋樓制度的業主共同實施的。其宗旨為：在遵守國家有關法律法規的前提下，依托銀行服務，公開所有賬目，賦予每個參與者協作監督權和建議權。對于建成的住宅樓，根據事先協議的合理分配原則，業主們可以得到：價格便宜、底商分紅和物業自主服務的回報。與直接購買商品房相比，合作蓋樓具有明顯的價格優勢和利益回報。于凌罡回憶說，在過去的一年多里，他和一些志同道合者“討教”了所有與房地產開發相關的部門，包括北京市規劃局、國土房管局、銀行及開發商等。他們首先探討了合作建房的合法性。有關部門解釋說，在法律法規層面，合作建房沒問題。國家和北京市發布的《城鎮住宅合作社管理暫行辦法》和《北京市城鎮住宅合作社管理辦法》兩個文件，規定了居民可以通過成立住宅合作社，集資建設屬于自己的住宅。政策允許了，可建房的地在哪兒呢？于凌罡的解決方案是，以房地產開發公司的名義，參加政府的土地競拍。具體而言，在正式報名參加合作建房結束后，報名的人將作為股東，共同注冊一個房地產開發公司。房地產公司的注冊資金要求不低于1000萬元，這部分錢將由報名者共同籌集——如果有300人報名，每人需要一個3萬多元的存折，并被凍結。當然，這部分錢在公司注冊成功后將物歸原主。按照工商部門的要求，每個公司的股東數不能超過50人。那么，讓這300人誰做股東似乎也是一個頭疼事。不過，于凌罡等人想出了一個辦法——所有人自愿組成50個組，并選出組長，組長就是名義上的股東。當然，每個小組成員都會與組長簽訂另外一份契約。如此，確保每個人都是實際上的股東。按照公司章程約定，這將是一個非營利的組織。也就是說，于凌罡等人成立的這個公司，將可能成為中國第一個非營利性的房地產開發公司。[!--empirenews.page--] 有消息說，于凌罡他們目前關注的土地有好幾塊：一塊在西城區官園附近，樓面地價在4000元到4500元之間；還有一塊在霄云路附近，樓面地價是3000元到5000元之間；此外北京市土地市場正在掛牌公示的中關村幾塊地，也被列入考慮范圍。對此，于凌罡告訴記者，這些說法都不太確切，他已經聯系了七八塊地，并且已經看了五六塊地，但最后確定哪塊地還很難說，“我們想稍微等一等，根據參與的人數和大家的要求最后確定?！?在合作建房的旗幟下 “我原來的想法是堅決不買房，挺到高昂的房價崩盤為止，直到合作建房的倡議發布后，才發現原來可以這樣買房！”一位不愿意透露姓名的志愿者說。如今，在于凌罡合作蓋樓的旗幟下聚集了越來越多的人。他們中有建筑設計師、城市規劃設計師，也有注冊會計師、律師等。當然，他們都有一個共同的名字叫“志愿者”。于凌罡說，這個團隊囊括了房地產開發需要的各類專業人才約百人。城市規劃設計師李先生是這個項目的“鐵桿”支持者。他說，這次合作建房更大的意義在于給政府做試驗田，好讓政府調整一些目前不合理的規章制度。在互聯網上，于凌罡的大部分支持者都抱怨目前的房地產市場不規范，“看看福布斯富豪榜，上榜的人有多少是搞房地產發起來的。”一位網友在于凌罡的倡議書后面發牢騷。他認為，在一個近乎壟斷的市場里，商人的暴利一定是從消費者身上榨出來的。盡管于凌罡不認可“合作建房能省很多錢”的看法，但對許多支持者來說，省錢可能是合作建房方案最吸引人之處。于凌罡算了一筆賬：預計招募資金500份，每份合作資金15萬元，自籌資金可達7500萬元，可向銀行貸款1.125億元，即項目最多可承擔資金1.875億元。如果購買霄云路附近的那塊地，購地費用預算在9000萬元以內，工程造價約為7000萬元，基本符合資金預算。于凌罡表示，由于是非營利集資建房，這個項目可以省掉購買商品房時需要承擔的4筆費用——廣告銷售費用、機構維持費用、項目貸款利息和開發商利潤，因此房價肯定比商品房要低。還是以霄云路附近的地塊為例，粗算下來，該項目加上精裝修每平方米的價格在6000元左右，應為周邊商品房價格的60%至80%.“最重要的是，業主擁有樓盤底商的收益權和物業等多方面的自主選擇權，這在某種意義上更有價值。” 于凌罡的合作建房設想在業界引起了爭議。因帶領業主維權而聞名北京的中國人民大學公共政策研究中心研究員舒可心認為，這是對目前極不規范的房地產市場的反抗。北京市國土局政策法規處處長丁世華表示，對于個人集資買地，從土地市場法規方面來說是行得通的，至于后期開發是否符合開發土地的資質要求，目前相關法律還不是很明確。國家開發銀行相關負責人也表示，于凌罡倡導的是非營利集資建房，不屬于非法集資。建設部政策研究中心主任陳淮表示，合作建房的專業術語應該叫做“合伙建房”，是目前房地產市場所欠缺的一個部分。它是房地產市場發展的一種細分或者說一種補充，是房地產市場發展到一定程度上的正常產物。探索資本運作的“方程式” 據了解，不少對此項目感興趣的人多少有些擔心，“我把錢交給你，你們會不會跑掉？”對此，于凌罡向記者講述了他在合作建房方案中提出的“分次定向轉賬付款模式”。這種財務模式可以有效控制投資人的風險。他說，在合作建房項目中，根本沒有現金流，所有的資金都是通過銀行轉賬匯款來完成的。按照他的計劃，從允許合作建房的參加者支付當月賬目開始，有9天的審計期，由正規的財務審計公司進行審計。在審計完成前，業主辦理的匯款轉賬根本無法動用，而且業主有權辦理停匯來保證自己的資金安全。審計完成后，業主交納的款項會直接用于支付提交的《當月轉賬明細表》中的項目開銷。沒有現金流、轉賬前經過嚴格的審計、賬目透明、每個月參加者的資金使用還有上限——于凌罡試圖用這樣的制度來保證項目資金不被卷走或被轉賬。[!--empirenews.page--] 有人還提出，如果合作建房是走建經濟適用房的路子，可以不繳土地出讓金，成本會更低。于凌罡解釋說，之所以不那樣做，一是為了打破購房的戶籍限制，讓更多的外地來京人員圓上自己的購房夢；二是土地出讓金是政府的重要收益來源，我們應該主動交納，只有國富才能民強；三是只有交納了土地出讓金，所建的房才是真正的產權房。更多的人質疑，這么多分散的個體，該怎樣實現合作建房的目標？于凌罡表示，合作建房會遵循以下步驟進行，首先是制定一套符合大多數參加合作建房業主們的意愿的協議文本草案，然后召集足夠數量的志愿參與者，共同討論并完善這個協議草案，使之成為具有法律效力的、能真正代表業主意愿的一整套協議。之后，進行協議公證，并組織大家按照協議的規定，辦理驗資手續，成立合作建房的公司，招聘有關工作人員，競標購地，招標有關設計、建筑、施工、監理、審計等供應商和服務商，實施大樓的建設，并進行合理的規劃和分配，最終辦理全部商品房手續，安排業主入住，并提供相關的物業服務和管理服務。理想距離現實還有多遠 于凌罡自2003年底發出倡議之后，開始變得像位布道牧師，一遍又一遍向別人介紹合作建房是怎么一回事，一次講上兩三個鐘頭是常有的事，從那時到現在，于凌罡已記不清和多少人聊過這事?！巴獠凯h境越來越好，我們已經越來越接近理想實現的那一天。” 一年多來，于凌罡已經為他們的宏偉計劃開過不下100次會。截至2004年12月29日，于凌罡已經接待了數千名來訪者，其中400名來訪者通過填寫合作蓋樓申請表等形式表達了明確的參與意向。如今，于凌罡越來越有信心了，“這個項目征集到300戶沒有問題?！彼嬖V記者，他們初步計劃在2005年春節前后成立機構，“五一”前后具備拿地實力，如果能按計劃順利競拍到土地，樓盤將在2006年“五一”前后蓋成。于凌罡的具體設想是：需要集資蓋房人，每人先交出15萬元，利用這15萬元，每個業主可從銀行貸到22.5萬元，用這筆錢支付買地和建房的費用。建好房后，因底層商鋪和附屬商業設施也屬于業主，可以用從商業設施中獲得的租金來沖抵銀行貸款，這樣自己蓋的房子比買開發商的房子要便宜40%左右。于凌罡向記者表示，他倡導的合作建房最想體現出兩點不同：一是在房產價值上，改變以往業主們只看到房產自身的貨幣價值，而忽略了房產的價值實際上是由“房產價值+物業服務+底商收益”三個部分組成的錯誤認識。二是在操作模式上，改變以往房地產建設中，開發商自籌資金、購買土地、規劃項目、開發建設、銷售服務的固定模式，通過賬目透明和良好的團隊管理制度以及 項目非營利的操作原則降低成本，并通過透明的物業服務賬單和協助監督權、建議權、彈劾權保證業主在物業的地位。為此，他要走的路雖還很遠，但距離其目標卻越來越近了。

第五篇：個人集資建房主要法律問題與風險全面分析

個人集資建房主要法律問題與風險全面分析

一、引言

個人集資建房，自去年下半年來在北京亮相以來，現已成為房地產界最引人注目的熱點，雖然其組建模式和參與人群結構不盡相同，但已形成了我國房地產市場中的另類潮流。各地電臺、報刊雜志、網絡等媒體更是炒的不亦樂乎。但從眾多城市個人集資建房案例分析，其實這根本就不是法律意義上的個人集資建房，集資建房人對此存在許多法律認識方面的誤解。更讓人擔心的是，相當部分的集資人對投資與出資購買的區別與風險完全沒有概念或者相當平淺，這很有可能會涉及到社會穩定問題。因此，我認為，有必要對個人集資建房的主要法律問題作全面的分析，以此提醒那些盲目的集資人，對集資建房失敗后會對社會產生不良后果作些預測，以期望引起政府關注。

二、個人集資建房的出現背景分析

目前，我國城市個人要獲得居住房屋，不外乎以下五種方式：購買商品房，購買公房，公房承租，單位集資建房，購買二手房。但實際上，除以上四種外，還有一種方式，也是我國法律允許的，那就是個人自建房屋。但由于目前我國在城市規劃區內的國有土地上建造房屋，首先必須要取得合法的土地使用權，而要取得合法的土地使用權，則必須要通過出讓手續獲得土地使用權，這對個人來說，無疑是天方夜譚。因此，個人自建房屋理論上可以，但實際上已行不通。

應該說，在市場經濟中，購買商品房是個人獲得居住房屋的最佳方式，也是市場經濟發展的必然趨勢。但由于政府的積極作為導致目前的商品房價不斷上漲，已遠遠超過了普通工薪階層的經濟承受能力。再加上自1998年1月起我國停止貨幣分房政策以來，又堵住了許多職工尤其是在1998年后參加工作的國有企業職工通過單位謀求居住房的通路。在這種情況下，個人集資建房行為出現也可謂順應潮流。簡言之，之所以在購買商品房改善居住生活已成為主流的情況下出現個人集資建房現象，主要責任就在于地方政府的行政作為與行政不作為。我這里說的地方政府行政作為，就是地方政府不斷出臺推動商品房價上漲的重要政策，比如說土地儲備制度和取消商品房土地使用權的協議出讓。由于這些行政政策的出臺，使得在商品房價中占據絕大成本的土地成本猛增，從而直接導致了房價的猛漲。至于這兩個政策是否合法性，不在這里討論范圍。但地方政府的積極行政行為是推動商品房價上漲是不爭的事實。

我這里說的地方政府行政不行為，就是地方政府為了謀取更大的經濟利益，為了實施經營城市的戰略決策，對我國早就出臺的對城市中低收入階層的個人合作建房的優惠政策傾斜和相關政策規定不予以實施。在目前個人集資建房的呼喊日益高漲之際，地方政府仍然裝聾賣啞，還大發空彈，說具體實施細則正在研究討論等，說這是計劃經濟時代的政策目前已經不適用等，這不能不讓人感到非常地失望。

三、個人集資建房的政策與法律支持 前面已經說過，城鎮居民個人造房在我國是允許的。

政策支持： 1991年12月31日，由國務院住房制度改革領導小組頒發的《關于全面推進城鎮住房制度改革的意見》第六條：“住房投資和建設體制問題。住房投資和建設體制的改革，就是把現行由國家、企業統包的住房投資體制，轉換成國家、集體、個人三方面共同負擔的住房投資體制。各地政府應大力支持單位或個人的集資、合作建房，特別是結合“解?！?、“解困”進行的集資、合作建房。計劃、金融、財政、稅收、城建、規劃、土地等有關部門應該積極配合、支持，通過減免稅費等扶持政策，努力降低建房造價。??” 1994年7月18日，由國務院發布的《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》第二十六條：“鼓勵集資合作建房，繼續發展住房合作社，在統一規劃的前提下，充分發揮各方面積極性，加快城鎮危舊住房改造?！币陨蠌恼呱详U述了國家對個人集資建房的態度是鼓勵與支持的。

法律支持： 依據是《中華人民共和國城市規劃法》和《中華人民共和國建筑法》。這兩個法律是目前我國對城市建設管理的最重要的法律，是直接適用各種建筑物的統籌規劃、立項許可、施工審批等法律。在這兩部法律中，沒有任何禁止個人可以建房的規定。

行政法規支持： 依據是國務院頒發的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》行政法規。該條例的第二條非常明確規定了“中華人民共和國境內外的公司、企業、其他組織和個人，除法律另有規定者外，均可依照本條例的規定取得土地使用權，進行土地開發、利用、經營?！?也就是說，以上法律從理論上支持了個人建房的行為是合法有效的。

具體實施方案支持：這就是1992年2月14日，由國務院住房制度改革領導小組、建設部、國家稅務局聯合印發的《城鎮住宅合作社管理暫行辦法》。該《辦法》的宗旨：“為了鼓勵城鎮職工、居民投資合作建造住宅，解決城鎮居民住房困難，改善居住條件，加強對城鎮住宅合作社的組織與管理，制定本辦法?！痹摗掇k法》共計30條，對城鎮居民合作建造住宅的成立、行政管理、如何運行、減免稅費的優惠政策、及建造后的房屋歸屬問題等都作了詳細的規定。這些規定，是完全可以具體操作的。而且，其實，該《辦法》的出臺背景，是國家在結合北京、上海、沈陽、武漢、昆明等城市的實踐運作情況的成功經驗之基礎上才制訂出來，并向全國范圍內推廣應用的。但是，遺憾的是，地方政府為了提高地方財政收入，改善公務管理經濟，一直就沒有很好地來執行這規章。

四、個人集資建房的概念與主要內容

真正法律意義上的個人集資建房，是指城鎮職工、居民為了改善居住條件，共同投資合作建造住宅，在政府指導和管理下成立城鎮住宅合作社，在國有劃撥土地上建造自用房屋的行為。這與目前社會上流行的個人集資建房是兩碼事，是完全不同的兩種行為。他們的唯一相似之處就是都需要個人出資。兩者之間的主要區別： 1）土地：（法律）個人集資建房的建造土地是政府劃撥的；而（社會）個人集資建房的建造土地是通過出讓競得；

2）實施主體：（法律）個人集資建房要在政府房管局的指導下成立非贏利性組織即城鎮住宅合作社來運轉整個建造過程；而（社會）個人集資建房沒有這規定；

3）優惠政策：（法律）個人集資建房可以享受國家的稅費減免的優惠待遇；而（社會）個人集資建房不能享受；

4）資金來源：（法律）個人集資建房資金來源于：社員交納的資金，銀行低息貸款、政府和社員所在單位資助的資金，其他合法收入的資金；而（社會）個人集資建房只能是個人出資，更無法享受銀行低息貸款。

5）房屋產權：（法律）個人集資合作建造好的住宅產權根據不同出資形式，有合作社所有、社員個人所有、住宅合作社與社員個人共同所有等形式；而（社會）個人集資合作建造好的住宅歸自己所有。

6）房屋流通：（法律）個人集資合作建造好的住宅不得向社會出租、出售。社員家庭不需要住宅時，須將所住住宅退給本住宅合作社。住宅合作社以重置價結合成新計算房價，按原建房時個人出資份額向社員個人退款；而（社會）個人集資合作建造好的住宅和商品房一樣，可以自由流通。

通過以上分析，我們可以很明確的得出結論：如果是（法律）個人集資建房，那么建造好的住宅的價格會遠遠低于同期同等商品房價，換句話說，建造這樣的房屋只需要房屋的建造成本。如根據目前杭州普通商品房的平均建造成本，則不會超過每平方米1000元。而（社會）個人集資建房，省下的只是開發商的銷售成本、可得利潤和契稅。

五、社會上流行的個人集資建房的模式

從目前個人集資建房的組建模式來看，有以下幾種方式：

第一種，成立公司（有限責任公司與股份有限公司）。由于集資合作建房需要的投入資金巨大（大中城市一般至少在1000萬元以上），這就需用更多的集資人參與。那么，如果是成立有限責任公司，要受到股東50人的限制（隱性股東由于不受法律保護，這里暫不討論）。如果是成立股份有限公司，那么又受到嚴格的控制與管理。

第二種，成立個人合伙企業。但由于個人合伙需要承擔無限責任的風險，集資合作建房的人又都處于城鎮中低階層的收入水平，因此，不可能來冒這個風險。實際上無法實施。

第三種，成立社團法人。首先，我國政府對社團組織設立非常嚴格（硬控制與軟控制），在沒有獲得政府或事業單位的支持下，全靠自然人發起設立一個社團組織，困難可想而知；其次，能否成立以建造房屋為目的的社團法人，在目前法律體制下，更是個大大的未知數；再次，就算審批通過，那么又如何取得立項審批、建筑規劃許可、施工許可等行政許可？在建造過程中，又如何避免出現經營性行為，比如說勘察設計、工程監理、采購建筑材料、與建筑公司簽訂施工承包、雇傭人員等等，這些都是存在的大問題。如果成立社團法人組織只是負責籌備集資建房的前期事務，再以社團法人的名義與房地產合作開發，這實際上又成了經營性行為，是社團法人所不容許的。

第四種，與房地產公司合作。這種形式，首先就需依法成立一個法人組織，否則不可能有合作關系。因為讓房地產公司與上百個集資人分別簽訂合作合同來運作房地產開發項目，這在實踐中顯然是行不通的。根據以上分析，我們基本上就排除了可以個人合伙、社團法人形式集資合作建房的可能性。因此，下面就僅就以成立公司形式的個人集資建房的實踐風險予以簡要分析。

六、成立有限責任公司集資合作建房的實踐風險

如果集資人出資成立有限責任公司，存在的主要法律問題：

首先，由于建造房屋需要大量的資金，因此，集資人低于50人，就無法達到建造房屋的資金規模，集資人高于50人，又受到我國《公司法》的限制。那么，只能把人數按照比例分組，然后以組（第三人）的名義入資，這實際上就成了隱性投資入股，其股東的合法權益就不受公司法的保護，一旦發生糾紛，只能按照民法通則來解決。其次，隱性股東無法直接管理公司，更無法直接參與資金流向與使用決策。如果發生卷資外逃或者轉移資產、揮霍公司資產等嚴重危害性的行為，又不能立即制止，只能假借第三人向違法人追究責任。這里，第三人的及時行使決策權和管理義務就成了至關重要的條件，而約束第三人的違法和不良行為，只能按照民法通則的相關條款來行使，即實際上就演繹成了債權債務關系。這對集資人用辛辛苦苦賺來的錢來投資建房來說，是個極大的風險。再次，由于集資人不是以股東形式參與，又不是公司的職工，因此，假如房屋真的建造完工，則其交付又成了問題。因為我國法律明確規定，只有依法取得房地產開發資質的公司才能依法公開出售沒有產權證的房屋。這些集資人既然不是公司股東，也不是公司職工，那么獲得房屋，只能通過轉移方式獲得，這就需要繳納各種各樣的稅費。

這里還存在一個問題值得探討也值得一提：在房屋竣工驗收完工，可以交付使用之時，假如房產的價格又上漲了許多，那么，又如何來保證公司的決策人會按時交付房屋，而不會向社會其它人公開銷售以獲取巨額利潤？因為對公司的決策人來說，他只需要對公司的股東負責即可，無須考慮幕后真正的集資人存在。從社會倫理道德來說，如果面對所獲得的巨額利益遠遠超過其所需付出的代價，那么，十之八九都會選擇利益。綜上，我認為以成立有限責任公司來運轉，對集資人來說風險太大，可省的費用又少，可操作性太小。

七、成立股份有限公司集資合作建房的實踐風險 如果以成立股份有限公司來運轉集資建房流程，在政策法律上沒有什么障礙，但其存在的風險仍然比一般的公司要多的多。

首要問題，就是公司注冊風險。

成立股份有限公司，必然要先募集至少1000萬元的注冊資金，上報審批，租賃場所，購買辦公設備等。由于目前法律對設立股份有限公司控制的嚴格，因此，設立時間漫長（少則1年多則達2年以上），注冊費用昂貴，審批手續繁雜。成立股份有限公司后，取得房地產開發資質、辦理固定資產投資立項、建造規劃許可、土地出讓手續、簽訂施工承包合同等等一系列房地產開發項目的辦理也是相當繁瑣且費時間的。這就會產生一個大問題：就是如何防止在公司注冊過程中集資人退出。由于集資人只是出于建造廉價的商品房而加入，因此，誰也無法保證集資人會心甘情愿等待如此久長的時間。

第二個問題，公司管理風險

公司設立后，必然需要各種專業管理人員來專心操作，所以必然需要聘請相當量的外來人員來管理公司的日常運轉。如果所有的股東都不參與公司的日常管理，這簡直是兒戲。如果需要股東參與公司日常管理，那么，就需要既懂公司管理的又愿意放棄目前工作的股東擔任，且該股東應有全心全意參與管理的意愿。那么，這樣的股東是否會有，有多少，少了什么辦，多了又該如何分配名額？集資人自己參與管理，是否需要薪水？集資人為了投資建造該房，放棄目前的職業，對此如何補償，又如何平衡發放薪水與原單位收入的不平衡等等。這些都是很現實的問題，而且一旦出現問題無法妥當解決，那么勢必影響整個公司的管理。如果讓集資人兼職管理，根本無法保證他的管理是否到位。

第三個問題，公司決策權行使的風險

由于每個人的出資額相等或大致相等，即每人持有的股權相等，這就必然會造成決策與管理上的巨大難度與混亂。我們知道股份有限公司的決策權取決于股東大會。一般的股份有限公司，其決策權是由持較大股份的股東來行使，且兼任董事會的董事和公司的日常執行人（總經理）。由于決策權與自己所承擔的風險責任相適應（比如說如果虧損1000萬，那么他由于股份所占比例大，其虧損額也就最大），這就使得權力能緊緊跟隨公司的業務發展變化，權力決策也無可置疑。但如果所有的股東所持有的股份相同或大致相同，那么，由誰來代表公司決策和管理日常運轉，就只能通過股東表決選舉來決定。由于該代表人的股份與其它股東相同或大致相同，于是就會產生一個關鍵問題：由誰來保證他的決策意思與自己所承擔的風險責任相適應？誰能保證他的公正合理決策選擇？又誰能保證董事長、董事、監事、高級管理人員等不會利用自己在公司中地位和職權為自己謀取私利？尤其是公司的董事長，作為公司的法定代表人，他的對外合同簽字是具有法律效力的。

其實，這個由集資人共同組建的股份有限公司在運轉過程中存在的風險，與國有企業有些類似，都是授權與自己利益無至關重要的他人來管理公司。但如何來約束國有公司的管理人腐敗和謀取私利，目前并沒有良策。更何況，監管國有公司的管理運轉還有大量的專業政策法律法規來制約，而集資人組建的股份有限公司只能依靠公司法的相關規定來防范，風險當然更讓人深感不安。

當然，辦法是有的，可以在公司章程中具體詳細地擬定條款來制約。姑且不說能否窮盡規避這些風險，但關鍵問題是如何來實施這些條款？我我國對于反腐敗的政策法律法規的規定多如牛毛，結果又什么樣呢？不能真正落實到人，所有的法律法規都是廢話而已。這就是下一個風險。

第四個風險，如何有效保證股東大會的決策權和監督權。

由于集資人的分布非常分散，且來自社會各階層，又都有自己的工作單位，組建這股份有限公司無非是為了獲得一個房屋，并無其它目的。那么，如何及時召開股東大會？如何能讓所有集資人都可以在約定的時間內集合在指定的地方？如何表決？如何授權表決權？如何讓通過的決議不讓集資人產生不滿情緒，如何來避免集資人思想動搖等？

集資人素質的參次不齊，每個集資人持有的股份又相同或者大致相同，更是直接影響到股東大會的決策權和監督權如何不遲滯的執行。簡而言之，就是集資人如何建立相互信任、相互配合解決利益沖突問題。這決不是以區區公司章程可以解決的。就算能解決，這宏偉浩蕩的章程由誰來起草，由誰來監督執行，更是個大大的問題。

第五個風險，建造房屋的土地面積獲得風險。

由于集資建房人數是預先約定好的，且資金相當有限。因此，如果是100人，就只要100人或者稍微多個房屋的土地面積即可。那么，如何來保證在一定的期限內恰到好處獲得這樣的土地面積？大家都知道，位于市區的土地出讓金，每平方米是以萬元計算的，多100個平方米，就是多100萬元。如果先拍賣獲得土地再邀請集資人，那么拍賣獲得土地的巨額土地出讓金（預繳部分）由誰先來承擔？是無償承擔還是有償承擔？如果集資人無法湊成數目，那么豈不是由發起人承擔這巨額土地出讓金的風險了？誰有能力承擔？誰會愿意來承擔這風險？

其次，我國對國有土地上建造房屋都有詳細的控制參數，也就是說你獲得土地后必須要按照這些控制參數進行房屋建造。這就使得集資人要事先完全商談好應采取何種建造規劃標準：比如說，集資建房的容積率、綠化率、住宅建筑套密度、公建配套設施等。否則，就算拿到土地，也會因為各人的標準不同而鬧矛盾拖延時間。如果以股東大會通過的決議，不贊成的股東就不得不無條件服從，這顯然就與集資人團結互助共同建造房屋的初衷相違背了，這對以后合作建造會造成很大的不利影響。后面有詳細的分析。所以，集資人獲得適當的土地本身就是個非常不確定的因素。

第六個風險，中途增資和集資人中途退出風險。根據我國《公司法》規定，發起人的股份在三年內是不能轉讓的。由于集資人都是發起人，那么在三年內，任何一個集資人的股份都不能轉讓。這里就會產生一個問題：如果在以后的建造房屋過程中，需要增加出資額，那么，如有集資人已有退出之意，他就不存在還會及時增資，這就勢必會影響其它集資人的再出資。而這種可能性是很大的，比如說房價下跌，政府加大力度建造經濟適用住房，其它原因導致資金短缺等等。由于集資人的特殊性，其資金鏈是相當脆弱的。一旦發生增資困難，那么就會直接影響到房屋的建造進度。隨之而來的，就是各種各樣的停工待料、合同違約、行政處分等等。房地產開發商因為資金短缺導致的困境都有可能發生。

但公司面臨風險后采取措施和后果顯然是不同的。房地產開發商一般都是幾個人的合作，且大家目標很明確，就是投資房地產以獲取投資收益，此類風險是在預期之內，出現問題，由于人少，解決溝通相對而言就簡單容易的多，且由于是投資人，心理承受能力強，采取措施相對而言就會很果斷。但集資建房就不同，首先大家的資金都不寬裕，再增加出資就會顧慮重重；其次，集資人都是普普通通的工薪階層，心理承受能力差，認為既然出資了就應獲得相應的房屋，一旦發生這種風險，就會很容易動搖人的情緒（相當部分的人甚至還不了解投資建房與出資購房的風險區別）；再次，集資人數又眾多，出現問題，相互之間的溝通難度很大，更不要提還需要增加投入資金了。另一方面，如果自公司成立后三年內，房屋還不能竣工交付使用，那么，集資人轉股就會成為一個大問題，這問題麻煩更大。這里就不再展開論述了。從目前有經驗的房地產開發樓盤的進展速度來說，三年應能滿足一個樓盤的開發時間。但集資人自己組建公司開發建造，由于有以上不同于房地產開發公司的風險存在，且設立股份有限公司本身就需要相當長的時間，又需要謀求適當的土地，因此，三年能完工的可能性幾乎不存在。

如果集資人事先的預算資金寬裕，在一次實額出資后即無需再增資。這顯然大家都高興。但這里的假設很勉強：因為，由于房地產開發建造整個過程，相當復雜，誰也無法很準確預算需要多少的工程款項，許多需要費用都是臨時增加的。這就需要集資人在第一次出資時的預算應超過實際計劃資金，但這與集資人經濟不寬裕會沖突。其次，根據目前我國的基礎建設投資和能源、資源的供應，以及世界普遍存在的能源危機，電力、鋼材、水泥等的建造房屋的主要成本上漲的可能性遠遠大于下跌。再次，一個樓盤從立項開工到竣工交付使用，相當部分費用是隱性支出，是事先無法預測到的。如果是募集設立，那么更是有大問題。集資人互相不認識，后購買股票的集資人可以隨時轉讓股份，這就根本無法控制投機取巧所產生的風險。而且，募集設立，國家對此控制的很嚴格，審批難度非常復雜和非常大，以建造個人居住房屋為目的，十之八九國家不會允許。

第七個問題，集資建房費用與廉價控制風險

個人集資建房的最誘惑人心的就是建造后的房屋比市場出售的商品房價格要低，至少要低20%以上。果真如此？答案是否定的。根據我國法律的相關規定，辦理股份有限公司的各種審批、執照、股票發行所需要費用是相當可觀的；辦理房地產開發項目所需要的各種審批、執照費用也是相當可觀的；股份有限公司的日常管理費用也是相當不菲的。也就是說，在房屋建造項目獲得正式立項動工之前，所需要非房屋直接建造費用就至少在上百萬元人民幣以上，這筆錢，集資人是否愿意繳納或者說能否理解該費用支出的合理性？

以上計算還不包括隱性創業成本，因為這些隱性成本對沒有實踐的人士來說，是無法估算的。其實，大家都明白，我國目前各項審批制度都不是完全透明的，又由于法律規定的過于簡陋，許多具體的審批手續和獲準條件都是授權地方政府自定，當地政府又授權主管部門決定。這又給權力尋租提供了廣泛的空間。如果把這些費用全部攤入開發成本核算中，再加上管理成本（公司運轉、人員薪水）和管理風險，估計集資建房比市場價格低不了多少，甚至有可能高于市場銷售價格。因為，房地產開發公司一般都是有限責任公司，公司設立和管理成本遠遠低于股份有限公司；其次，開發的項目一般都是連續性的，許多開發費用都是可以作為成本平均分攤每個項目中，比如說開辦公司費、辦公費、管理費、技術資料費、行政管理費、公共關系費、設備材料進貨費等。這些費用在一個工程完工后，緊接的后面開工的項目照樣可以繼續使用。而集資建房需要一個項目就完全承擔。這成本顯然會大幅度增加。再次，由于是有經驗的業內人士，隱性創業成本和公司運轉操作非正常費用（比如說尋租費用）也可以省卻或者說平均攤派到每個項目中，就不會顯得費用過高問題。但更大問題是，如果在建造過程中遇見房產價格下跌，下跌后的房價與集資建造成本相差無幾或者更低，這時候，又該如何來解決集資人的思想動搖問題？或者說，在建造過程中遇見不在預見之內的問題（施工風險、銀行貸款政策性調整等）需要增加出資時，又如何來說服集資人繼續出資？ 以上幾個方面，都是主要的風險問題，還有其它風險這里不多說了。

七、個人集資建房的必要性

綜上所述，我的觀點，個人自主集資合作建房，實在是個天上的月亮，好看不中用。但這并不是說集資建房就沒有理由存在了。相反，從我國國情及社會根本制度出發，人人皆有住所居住，是社會主義本質所決定的，這是不容置疑的。因此，在當前，國家已經取消公房承租和購買房改房政策的情況下，商品房價格又遠遠高于工薪階層的可支配收入，經濟適用住房的建造量又無法滿足正常需求量，那么，另一種解決居住問題的方式就應該啟動，這就是由政府牽頭組織個人集資合作房屋。這即可避免盲目集資建房的風險，減輕政府財政支付負擔，同時又解決了無住房階層的需要，還可以成為間接地調控房價上漲的政策。要實施該工程，就需要政府的明確支持與參與管理。