第一篇：中天·桂湖云庭商鋪推廣策略案

中天·桂湖云庭商鋪推廣策略案第一部分：市場分析

一、項目概況

二、項目SWOT分析

三、項目定位及USP導向

四、推廣思路

第二部分：整體推廣策略

一、商鋪推廣策略

1、策略的選擇

2、具體執行的策略分析

3、廣告推廣策略

4、SP活動策略

5、銷售計劃

前 言

針對本項目的商業店面的推廣,本方案重點在整合推廣方面進行了全面的策劃，而對于項目市場分析及目標客戶分析等進行了簡要的分析。

本案主要由市場分析、整合推廣方案及兩部分組成，具體包括項目概況、SWOT分析、項目定位及“USP”導向、推廣思路及項目建議；項目的整合推廣策略。

本案僅僅是體現了我司對于貴項目在運作過程中的一些思路和操作手法，并且也未與貴公司進行深入且具有針對性的討論，難免有不足和偏差之處，因此具體的一些執行方案還須經雙方協商達成一致意見后另行制定。

本項目前期通過住宅的銷售來營銷造勢，以此帶動商鋪銷售。而通過住宅的銷售勢頭，可以帶來商鋪的價值最大化。因為本項目具有比較獨特的項目特色，須通過營銷造勢來形成影響力，并推動項目的整體銷售。

第一部分 市場分析

一、項目概況：

本項目地處五四北山北路尊貴中心原點，毗鄰居住主題公園，坐擁約200畝的桂湖和約2000公頃的北峰。本案占地約50畝，桂湖云庭的建筑是由聯體別墅和純復式洋房構成。

二、項目SWOT分析：（商業物業分析）

S(優勢分析)： 1）區位優勢

位于五四北高尚生活區商業繁華地，其商業資源優勢無可比擬。2）配套優勢

周邊配套日趨完善：商業、教育、醫療等生活配套將一應俱全。3）交通優勢

本項目交通便利，出入方便。W(劣勢分析)： 1）消費群劣勢

目前商業氛圍不夠，消費者接受有一定難度。如何引導消費者轉變消費觀點是關鍵。2）市場劣勢

項目所在地所屬板塊，目前還沒有形成濃厚的人氣，投資價值沒有完全浮出水面。O(機會分析)： 1）市場機會

隨著五四北板塊的成熟，作為五四北山北路這一高尚生活區，這里將聚集著眾多城市精英，他們消費層次高，消費力旺盛，他們將有力的拉動此板塊商業物業的繁榮。

2）稀缺性

本項目五四北高尚板塊唯一高層、與居住主題公園商業街相同物業形態的稀缺性，通過新聞媒體的推廣將此稀缺性灌輸于消費群體，從而為營銷造勢。強調未來的升值潛力。

3）隱性機會（引導消費）

對于五四北板塊，已規劃居住主題的商業街，而本項目商業物業的跟進引導，容易造成規模效應。對于消費者的接受也就會更加容易一些（采用跟進戰術，對于自己而言降低了成本）。

T威脅分析： 1）潛在競爭威脅

居住主題公園在本項目附近也規劃了商業街，這對本案存在了機遇，也潛在存在競爭威脅。如果居住主題公園商業物業的成功推出，其可能會分流大部分有購買此地塊商業物業的投資者，從而構成競爭威脅。2）消費者的認知程度不高

對于此地塊的投資價值市場存觀望態勢。如何引導消費，讓更多的人予以關注是化解本風險的唯一途徑（可以通過新聞媒介、廣告宣傳推廣）。

通過上述分析，在本項目商業物業的實際推廣中優勢和劣勢共存，機會和威脅同在，如何化劣勢為優勢，如何最大限度的規避風險，并挖掘本項目所具有的所有機會，如何將本項目的各種資源全面整合將成為本項目成功的關鍵。

三、商鋪的定位及USP導向

我司經過多年的實踐，并對于各地項目進行的深入研究，認為本項目的商業物業前景良好，且本案也已具備定位高檔的基礎；同時本項目作為高端的別墅和高層來發展，也是正確的市場定位。如萬科在深圳開發的目前中國最為豪華的“俊園“的成功正是基于對成功人士這種新的住房需求的準確判斷。商業物業也將隨著成功人士的大批入住，繁榮起來。

因此本案商鋪定位：

五四北山北路高尚生活區的品牌商業街

以下是具體的市場定位實施： ① 形象定位

1）優良的建筑品質---------以建造五四北高尚生活區為目標，品質自然有保證。2）品位CLD生活--------創新城市精英時尚購物生活概念。

3）情感享受---------高檔生活社區滿足你情感的需要（成就感）和日常休閑購物需求。4）文化社區---------位于學校的附近，其文化教育氛圍濃郁。② 功能定位

1）自由空間、自由組合---------框架結構設計，空間規劃靈活。2）投資潛力大---------地處高尚生活區繁華地段。3）生活的便利---------社區便利店，提供生活的便利。4）盡享高尚生活區準繁華---------坐擁繁華景象。

③ 品牌定位

通過對本項目商業物業部分的整合推廣，使本項目成為福州五四北的品牌商鋪，同時也促進住宅的銷售，從而達到雙贏的目的。

項目“USP”的提煉

通過對于項目的分析以及市場定位，我司認為如何提升項目的“USP”是關鍵。

● 突出功能訴求，以項目功能特點來提升USP。（核心地段、全框架結構，分割組合自由）● 高位嫁接，從形象上提升USP。① 時尚性（外觀設計的前瞻性）

② 舒適性（遠離了城市的喧囂，獨享寧靜生活）③ 高貴性（生活品質的全面提升）④便利性（交通的便利，生活的便捷）

四、商鋪的推廣思路

總的思路：

以住宅的旺銷帶動商鋪的銷售，同時通過住宅的銷售促進商鋪的最大價值化。（并且通過商鋪的營銷造勢，反過來將帶動住宅的銷售。）

具體的推廣思路： 1）商鋪

對于商鋪采用整體銷售或分體銷售兩種進行（操作方法見推廣策略）采用市場行銷推廣策略，對于單個投資者進行（操作方法見行銷推廣策略）

第二部分 商鋪整體推廣策略

（一）商鋪推廣策略

一、策略的選擇

我司認為采用“概念策劃”的策略較為適宜：（本項目定位于五四北的高檔社區，通過概念炒作來吸引目標客戶群體,并且通過概念策劃能夠成就項目品牌。項目的品牌效益，同時也拉動商業物業的價值提升。）

優點：推薦項目優點，對于銷售起引導作用，購房者容易產生對概念有一個直觀的認識，而樓盤的品牌價值同時得以提高；其能夠達到促銷的目的，減少開發商的成本。缺點：商鋪其概念較為單一，延續性較差。

推廣概念設計

概念設計之一：以“五四北首席高檔住宅”形象為商鋪品牌推廣基墊。概念設計之二：以“品位CLD生活”為主題進行宣傳設計 概念設計之三：以“新生活、新主張”為主題設計

概念設計之四：以“商住兩用的SOHO社區”為主題設計等等……

二、商鋪功能策劃：

1）對于商鋪，建議以“服飾精品街”、“小吃一條街”、“文化一條街”“體育一條街”來作為招商重點宣傳；主要基于該商鋪位于高尚生活區人群聚集地，且招商對象可以擴大為各區的個體商人和連鎖品牌經營者。

2）商鋪的推廣方式

① 整體推出：如銀行、證券所等金融機構；大型的商場、連鎖店等商業設施；大型的餐飲娛樂設施；主要通過關系營銷予以推廣。

② 分體推出：將商鋪的功能細分化，并且予以分隔推出。可以將其分隔為以下幾個功能區，時尚坊（通訊器材、音響制品等），童趣坊（兒童服飾、玩具、文化用品等）、麗人坊（服飾、化妝品、時裝包等）文化坊（圖書、音像制品等）體育用品商店…………..二、定價原則：

建議針對于商鋪采用變動定價原則，對于銷售的不同階段采用不同的價格進行銷控； 1）如果整體推出，可以采用最高定價策略，而后可以進行調整；

2）如果進行分割招商可以采用價格系數定價原則，不同商位采用不同定價策略，從而避免了死角的產生；并且對于營銷造勢也不無裨益。

三、價格策略

（1）“低開高走”策略：即以優惠甚至以震撼價入市，以優質優價的形象打入市場，搶占人份額，獲得市場關注，聚集人氣。實踐證明，這種策略是最為保險而且容易造成樓盤熱銷效果的方法。

（2）不宜將好的鋪位一窩蜂推出，應結合價格低開高走的策略，先以較有吸引力的價格推出位置相對較差的鋪位，再隨著市場的響應推出相對較好的鋪位，價格亦做相應提升。（3）“特價單位”策略：以部分位置極差且面積較大的鋪面以最低起價出售，作為“特價單位”，以超低價造成熱銷、搶購場面。

（4）消化風險單位促銷策略：在一定階段對質素較差的單位制定一套促銷方法，以低價限

時、限量的形式轟動推出，達到暢銷的目的。

四、市場行銷推廣策略：

1、通過關系營銷及市場營銷分階段進行推廣

主要通過新聞等方式將項目整體形象傳播出去，吸引目標客戶通過各種渠道前來洽談，培養市場饑渴感，以利于銷售的主動性，而市場營銷則是以單個鋪面銷售為主。

2、先關系營銷，后市場營銷

關系營銷主要是針對于大宗的購買客戶，而市場營銷則是針對于單個客戶。

3、以賣為主，以租為輔

對于本案的商鋪可以采用以賣為主，而以租為輔，當市場旺銷時全力銷售，而市場反應冷清則可采用租賃為主（應急策略）。

（二）付款方式策略

付款方式：一次性付款、銀行按揭、特惠分期付款（側重考慮一次性付款和銀行按揭方式）

付款策略 ：

簽認購書交定金 30000元 折扣 95 97 99 100 七日內簽署正式合同 10%、30%、30%、30% 余款支付方式：70%作按揭 20%入一次繳清；

50%作按揭 余款一年內免息付清。

說明：

（1）特惠分期付款方式不對外公布，但如果客戶有這方面的要求，亦可根據實際情況個別處理。

（2）銀行按揭

（二）付款方式要求20%一次性付清。

（三）商鋪廣告推廣策略

一、媒體分析及策劃 1.媒體選擇：

1）報紙媒體：大眾傳媒，具有覆蓋面廣的特點；

2）電視媒體：通過福州“房產報道”新聞欄目（收視率遙居榜首）3）燈箱廣告：給人以視覺沖擊（多為形象廣告）

媒體策劃：報紙廣告：（商鋪的各賣點宣傳）通過銷售進度進行調整，以市場的變化為導向； 電視廣告：（以概念、事件宣傳為主）體現樓盤形象，展現其商業價值的升值潛力 DM單廣告：具有快速、便捷的滲透效果，同時節約成本。

2.廣告推廣策略

●備注：以下為簡要策劃，各階段廣告策劃見詳細整合推廣方案 主導思想：以住宅的旺銷來成名，而后通過造勢來進行廣告宣傳； 廣告訴求點：（“以倡導新生活方式”為主線設計）

1）地段訴求；主要表現手法通過同“南京的湖南路，成都的春熙路”進行類比，來說明本案

所具備的升值潛力；

2）新生活方式訴求：首倡CLD生活品質，而后通過“金山聚焦”欄目進行推廣； 3）教育文化訴求，展現本案的文化底蘊；

4）商業的附中心和教育文化中心的完美結合；

第二篇：裙樓商鋪市場定位與推廣策略分析

一、項目基本概況

××花園位于＊＊中心城龍城大道與龍福路交匯處，總占地面積５萬平方米，總建筑面積11萬平方米，共分四期開發，目前一、二期已入伙。其裙樓商鋪計有35間，總面積約1944.35平方米，商鋪目前基本上空置。

二、項目的swot分析

雖然本項目地段位置較為優越，但現實又存在著一些影響項

目形象的因素，以至裙樓商鋪目前處于滯銷狀態。所以我們只有充分認識到該項目的優缺點，并充分發揮其的優勢，才是本項目在后期的營銷過程中制勝的關鍵所在。

（一）優勢點（s）：

1、項目當前交通較為便利，地處龍城大道與龍福路交匯處；

2、項目地處＊＊中心城一級黃金旺地，發展前景看好；

3、本項目目前為現樓，滿足部分自用型商家即買即用的需求，降低購買者的置業風險；

4、商鋪層高5.4米，設有夾層，可融合商鋪、倉儲、家居為一體；

5、項目開發商母公司城建集團在深圳具有一定的知名度，對項目的推廣具有一定的優勢；

◆發揮優勢：

a、在項目裙樓的運作過程中，充分渲染項目的區位優勢、交通的便利；

b、在項目裙樓的運作過程中，強調該區域的發展前景和由此帶來的商機；

c、在項目的推廣時，利用城建集團的品牌優勢，增加置業者與投資者的信心；好范文版權所有

（二）局限性（w）

1、項目所處地段目前人氣不旺，尚不具備以人氣帶動商鋪銷售的條件；

2、本項目周邊是長著茅草的待開發地塊，因而顯得較為荒涼，對發展商業略為不足；

3、該項目以建成多時，但裙樓商鋪一直滯銷，造成一定的負面影響；、項目裙樓商鋪缺乏整體形象定位，主題不鮮明；

5、項目裙樓商鋪規模不大，不利于整體推廣；

◆解決方法：

（1）重新對裙樓商鋪進行市場定位，明確目標客戶；

（2）確定經營主題，從而以有特色的經營方向帶動商鋪的銷售；

（3）加大推廣力度，擴大商鋪的暴光率與市場知名度；

（4）設立部分“免息分期付款方式”，降低購房者的置業門檻，吸引其入市；

（三）機會點（o）

1、區位優勢的發揮，輻射周邊地區；

2、隨著周邊各大住宅小區相繼建成與入伙，將帶動周邊的人氣，從而帶動裙樓商鋪的銷售；

3、中國的入世，推動經濟的發展，商業物業前景看好；

（四）威脅點（t）

1、周邊現推向市場的歐景城裙樓商鋪、碧湖花園商鋪等商業物業較多，形成很大的競爭力與市場壓力；

2、碧湖康馨園空置的裙樓商鋪，從而形成直接的競爭；

三、商業模式分析：

就目前的商業模式來看，主要有三種：一是綜合性商業模式，二是主題性商業模式，三是專業性商業模式。

（一）綜合性商業模式

這一模式奉行的是購物、休閑通吃，衣、食、住行一條龍服務。商場內行業種類眾多、品牌蕪雜、檔次齊備，可以滿足任一層次消費者的任一生活需求，并且在購物的同時能夠進行飲食、品茗等休閑活動，拉動場內群體消費。從這一個角度去分析，此種模式似乎能夠以全面網絡住所有的消費者，而且聚人氣、提消費，應該是理想的商場模式。但是，實際上這以模式已經在全球的經濟態勢里遭遇了嚴峻考驗，中國亦不例外，而且越是類似于深圳這樣的經濟發達地區，這一模式所表現出來的老舊之態就越明顯，所面臨的危機就越大。

究其因，在于品牌市場的進一步細分，消費者的需求不斷的向個性化發展，使得任何全面式的經營都失去了銷售點的深化機會。不僅僅是因為不愿意，而是因為以目前的商業品種、品牌發展速度，沒有任何一個商場的規模能夠全部承載得下。在每一次割舍之間，都失去了一部分客戶的青睞，從而使之在與各行業專業市場的直接競爭中失去了一條又一條的陣線。時至今日，電子通訊、家電家私、大眾服裝，都已紛紛淡出各大綜合賣場。近兩年以來，各名牌綜合商場的整體銷售額持續萎縮，尤其是自去年下半年開始，深圳各大有名望的商場，均只有食品超市仍然維持人銷兩旺的局面，其余品種的同比額度全面下降。面對這樣一種形勢，大的品牌商場利用早期積累的財力與知名度，采取了圈地擴張、活動造勢的手法，力求站穩腳跟，在市場重新洗牌之前充實內力，再謀求變革性的發展。而中、小型的綜合商場雖然明知危機在即，但由于實力的原因，在目前除了苦苦支撐之外，也無其他應變之法。

這種綜合性商業模式適合于大規模的裙樓商場和大型純商業物業，對于本項目的裙樓商鋪從設計上、規模上都不適合發展綜合商場。

（二）主題性商業模式

主題的確定范圍很廣，無論是從文化層次還是人群分類亦或商品檔次等任何一個角度去發揮，都能找到相應主題

。然后以該主題為核心以及規則，展開經營。比如女人世界、男人世界、兒童世界，就是以人群分類為主題，圍繞某一類人群的用品，這一特定范圍對品種、品牌進行篩選、過濾，進行有針對性的經營。

這類模式與其它商業模式相比，主要在于目標客戶群以及滿足需求上的區別。它不局限于某以個行業，在商品種類上不具備占絕對優勢的市場平臺，但它的目標客

戶群卻是一定的，或是某一文化層次、或是某一性別、或是某一經濟群體，等等。對于這些群體來說，主題商場能夠盡可能的滿足他們的異質化需求和個性化心理訴求，針對性強。

但由于這種商業模式針對性強的負面影響，客戶范圍窄，未來發展前景難以預料，市場風險相對較高。并且這種商業模式要求：

⑴規模化，主題經營獨占面積龐大，與本項目規模不匹配；

⑵規范化，主題經營從管理到經營行為都比較規范，甚至進行網絡運作，所涉及成本高昂、費用巨大。

⑶租金低廉，主題商場通常以較低租金吸納商家聚集入場的經營，這對投資者說是最不愿意看到的情況，于本項目銷售也不利。

所以，這種商業模式也不適合本項目的群樓商鋪。

（三）專業性商業模式

這一類型商業以某一行業為主要依托，加深品牌與檔次的細分，集中力量滿足全體消費者的某一種特定需求，尤其是個性化、異質化的心理訴求。如深圳有名的中電信息時代廣場，就是借電子科技、通訊產品的市場風云之勢，在華強北這個大的商圈背景下站穩了腳跟；再比如順電家居廣場，以家電市場為主要平臺，全力攬括行業內的品牌精英，加大消費者的選擇余地，力求做到使每個想買家電的消費者都不會轉投其他商場的懷抱。

這類商業模式的優勢就在于針對性強，專業化程度高。某一行業的發展將直接影響到該行業專業市場的經營能力與盈利空間。所以，對于目前＊＊蓬勃發展的房地產，它必將帶動其他相關行業的蓬勃發展，如建材業、裝飾材料業等的發展。因此，對于××花園的商鋪，發展裝飾材料專業性商業模式較為可行。

四、項目整體定位

（一）項目的經營業態定位——裝飾材料專業商業模式

基于上面對本項目的swot分析及各種商業模式的分析，并結合我司對該片區的調查分析，同時綜合我司在該片區及以往的操盤經驗，我司建議對該項目重新進行市場定位，確定商鋪的經營主題，明確商鋪的經營方向，從而帶動商鋪的銷售。

本項目位于＊＊中心城，龍城大道與龍福路交匯處，從地理位置這一角度來看，目前地段繁華程度不夠，項目裙樓商鋪規模不夠大，結合商鋪成功運作模式的分析，我司建議將本項目裙樓商場定位為裝飾材料一條街。

a、標榜＊＊中心城首個專業裝飾材料一條街，為該區域樹立起第一面旗幟。

b、這樣定位的優勢

a.為客戶規避市場風險，堅定投資信心，增加銷售熱度。因為這樣定位，可以減少與直接競爭對手（如碧湖花園商鋪、碧湖康馨居商鋪）的接觸面。目前，無論是碧湖康馨居、碧湖花園的群樓商鋪，還是紫薇花園的群樓商鋪，都以滿足消費者的日常生活需求為突破口，且目前空置量較大，如果本項目的群樓商鋪雷同于周邊其他項目，必將增加市場的壓力，加劇市場競爭。在這方面，本項目明顯處于不利地位；

b.有深厚的市場容量：我們的這個定位就目前情況，＊＊的房地產蓬勃發展將帶動裝飾業的發展，并且本項目周邊在建或在售的樓盤較多，這些樓盤入伙后對裝飾材料的需求量較大；

c.目前在該區域專業的裝飾材料街（城）較少，有著很大的發展空間；

d.項目周邊雖人氣不旺，但交通條件較為理想，且商鋪前面步行道空間較大，滿足發展裝飾材料業的硬件需要；

e.良好的市場操作性：我們的這一定位，是基于詳細的市場市場調查和商戰實例整合出來的，有良好的前瞻性。同時，我們在定位的過程中，逐漸賦予和加深了它所包容的內涵，并準備一套有邏輯、有秩序的銷售、促銷準備活動。

（二）價格定位

房地產租金是售價的晴雨表，租賃市場的行情直接反映了供求關系，售價曲線與租賃價格曲線是同步變化的，租賃價格是售價的真實反映，租賃市場是房地產市場的真實體現，以收益價格對商業價格進行評估，收益價格對物業使用者和投資者都是一個基本的心理預期價格。

根據調查區域內商業物業的租金情況，該區域商業物業的租金水平一般在25-90元/m2月之間，通過對本地段的商業分析，本地段街鋪的平均租金為60元/m2。

a、確定年收益：60元/m2月×1m2×12=720元；

b、確定還原利率：我們采用中國人民銀行一年期存款利率綜合物價上漲因素和風險系數取還原利率為8

c、使用年限：70年

d、收益價格確定

運用公式：

v＝a/r×[1-1/(1 r)n]

式中v：房地產的價格

a：房地產年純收益

r：還原利率

n：未來可取得收益的年限

可測算出本項目裙樓商鋪的平均售價為8000元/m

2從上面的價格分析，并結合目前的市場狀況，我司建議××花園群樓的商鋪均價在8000-8200元/m2。

（三）客戶定位

購買本項目商鋪的客戶主要有以下幾類：

(1)本區域的商鋪投資者或裝飾材料經營者；

(2)看好本區域裝飾材料業發展前景的其他投資者或經營者；

(3)經營知名裝飾材料品牌的加盟者或連鎖店；

(4)一些為設立辦事處的裝飾公司；

五、營銷推廣策略好范文版權所有

（一）推廣主題

基于以上的分析及本項目的定位，并結合目前商業物業市場的實際情況，在項目的推廣宣傳時，主要圍繞下面幾個方面進行：

1、宣傳本項目裙樓商鋪為龍城專業建筑裝飾材料一條街，突出其市場的發展前景及投資價值；

2、宣傳該區域房地產的蓬勃發展，必將帶動裝飾業與裝飾材料業的長足發展，從而帶出投資該商鋪的的發展前景與潛力；

3、交通便捷：本項目位于龍城大道與龍福路交匯處，交通條件較為便捷，且商鋪前面的步行道空間較大，對發展裝飾材料業極具潛力；

4、由于本商鋪層較高，并設有夾層，可集商鋪、倉儲、家居為一體，所以，在宣傳時可突出“賣一層送一層”的優勢。

(二)項目形象包裝

1、主題廣告主導語：

項目目前無主題廣告主導語，廣告訴求不明顯，我司建議以“××花園專業裝飾材料一條街”為主題，進行廣告訴求；

2、項目導視系統

目前項目的導視系統表現手法不理想，未能將本項目的形象及主題表現出來，反而產生負面影響，建議在面向龍城大道的裙樓上懸掛條幅，并在深惠公路與龍城大道等客流量多的地方設導視牌；

3、現場包裝

1）條幅：

目前項目現場的條幅廣告幾乎沒有，無法引起客戶的關注。實際上條幅廣告是項目最快，費用最省的廣告形式之一。建議條幅廣告重點在深惠公路與龍城大道交匯處及項目群樓樓體上，掛出“××花園專業裝飾材料一條街隆重發售”、“××花園專業裝飾材料一條街優惠招租”及租售熱線等內容的條幅，2）道旗：

為營造現場氣氛，引起人們的關注，吸引更多的人氣，我司建議在深惠公路與龍城大道上布設道旗，道旗內容以發布××花園裙樓裝飾材料一條街租售的信息為主，如“龍城裝飾材料街——××花園裙樓商鋪”“城龍鋪王，一鋪富三代”、“城龍裝飾材料街，商家投資的潛力股”“××花園商鋪，低風險高回報”等等。

（三）總體宣傳策略月供款

單張建議板開數可選擇8k或16k雙面制作數量1000份。

四）銷售策略

1）“以租金代首期”銷售策略

這是針對一些對未來商鋪價格走勢把握不定的商家所采取的銷售策略，租用本項目商鋪的客戶在一年或兩年內決定購買的，采用已繳付的一定期限內的租金可作為購買單位的首期款，刺激租戶的消費心理，促使他們由租客變業主，消化一部分面積。

2）推出“首期兩成，三成免息分期付款”促銷方案

為降低置業門檻，建議在付款方式上，提供十年，五成按揭；并且在宣傳上，推出“首期兩成”促銷方案，其余三成在兩年（或一年）內免息分期付清，降低業主置業門檻，引起大量消費者的關注，從而達到促銷的目的；

3）推出品牌商家進駐優惠策略

品牌商家的品牌效應能給投資者及經營者增強置業的信心，從而有力地促進銷售，所以，我司建議，對于有意進駐的品牌裝飾材料商及裝飾公司設立辦事處，在售價或租金上給予一定比例的優惠，如在售價上給予一定的折扣或在租金上給予3個月或半年的免租期，利用其品牌效應來帶動其它商鋪的發售與招租；

4）“客戶領袖”獎勵計劃

針對目前裙樓商鋪人氣不足，為達到帶動人氣，我司建議對此推行“客戶領袖獎勵計劃”，凡已認購的客戶若能帶領其它客戶，進行認購并成交者，發展商將按所規定的標準獎勵予領袖客戶，如按其所購買的商鋪以2的優惠價獎勵.5）低開高走，分期銷售

以低價入市，利用羊群心理制造搶購熱銷的氣氛；然后視市場反應，逐步提高售價，迫使客戶迅速作出選擇的決定；

6)針對目標客戶采用dm策略

對于一些目標客戶，我司將通過直郵（dm）或直接派人上門向各商家派發單張、海報等方式將有關資料傳給客戶，爭取他們成為××花園裙樓商鋪的業主或租戶

《裙樓商鋪市場定位與推廣策略分析》

第三篇：裙樓商鋪市場定位與推廣策略分析

裙樓商鋪市場定位與推廣策略分析

一、項目基本概況

**花園位于＊＊中心城龍城大道與龍福路交匯處，總占地面積５萬平方米，總建筑面積11萬平方米，共分四期開發，目前一、二期已入伙。其裙樓商鋪計有35間，總面積約1944.35平方米，商鋪目前基本上空置。

二、項目的SWOT分析

雖然本項目地段位置較為優越，但現實又存在著一些影響項目形象的因素，以至裙樓商鋪目前處于滯銷狀態。所以我們只有充分認識到該項目的優缺點，并充分發揮其的優勢，才是本項目在后期的營銷過程中制勝的關鍵所在。

（一）優勢點（S）：

1、項目當前交通較為便利，地處龍城大道與龍福路交匯處；

2、項目地處＊＊中心城一級黃金旺地，發展前景看好；

3、本項目目前為現樓，滿足部分自用型商家即買即用的需求，降低購買者的置業風險；

4、商鋪層高5.4米，設有夾層，可融合商鋪、倉儲、家居為一體；

5、項目開發商母公司城建集團在深圳具有一定的知名度，對項目的推廣具有一定的優勢；

◆發揮優勢：

A、在項目裙樓的運作過程中，充分渲染項目的區位優勢、交通的便利；

B、在項目裙樓的運作過程中，強調該區域的發展前景和由此帶來的商機；

C、在項目的推廣時，利用城建集團的品牌優勢，增加置業者與投資者的信心；

（二）局限性（W）

1、項目所處地段目前人氣不旺，尚不具備以人氣帶動商鋪銷售的條件；

2、本項目周邊是長著茅草的待開發地塊，因而顯得較為荒涼，對發展商業略為不足；

3、該項目以建成多時，但裙樓商鋪一直滯銷，造成一定的負面影響；、項目裙樓商鋪缺乏整體形象定位，主題不鮮明；

5、項目裙樓商鋪規模不大，不利于整體推廣；

◆解決方法：

（1）重新對裙樓商鋪進行市場定位，明確目標客戶；

（2）確定經營主題，從而以有特色的經營方向帶動商鋪的銷售；

（3）加大推廣力度，擴大商鋪的暴光率與市場知名度；

（4）設立部分“免息分期付款方式”，降低購房者的置業門檻，吸引其入市；

（三）機會點（O）

1、區位優勢的發揮，輻射周邊地區；

2、隨著周邊各大住宅小區相繼建成與入伙，將帶動周邊的人氣，從而帶動裙樓商鋪的銷售；

3、中國的入世，推動經濟的發展，商業物業前景看好；

（四）威脅點（T）

1、周邊現推向市場的歐景城裙樓商鋪、碧湖花園商鋪等商業物業較多，形成很大的競爭力與市場壓力；

2、碧湖康馨園空置的裙樓商鋪，從而形成直接的競爭；

三、商業模式分析：

就目前的商業模式來看，主要有三種：一是綜合性商業模式，二是主題性商業模式，三是專業性商業模式。

（一）綜合性商業模式

這一模式奉行的是購物、休閑通吃，衣、食、住行一條龍服務。商場內行業種類眾多、品牌蕪雜、檔次齊備，可以滿足任一層次消費者的任一生活需求，并且在購物的同時能夠進行飲食、品茗等休閑活動，拉動場內群體消費。從這一個角度去分析，此種模式似乎能夠以全面網絡住所有的消費者，而且聚人氣、提消費，應該是理想的商場模式。但是，實際上這以模式已經在全球的經濟態勢里遭遇了嚴峻考驗，中國亦不例外，而且越是類似于深圳這樣的經濟發達地區，這一模式所表現出來的老舊之態就越明顯，所面臨的危機就越大。

究其因，在于品牌市場的進一步細分，消費者的需求不斷的向個性化發展，使得任何全面式的經營都失去了銷售點的深化機會。不僅僅是因為不愿意，而是因為以目前的商業品種、品牌發展速度，沒有任何一個商場的規模能夠全部承載得下。在每一次割舍之間，都失去了一部分客戶的青睞，從而使之在與各行業專業市場的直接競爭中失去了一條又一條的陣線。時至今日，電子通訊、家電家私、大眾服裝，都已紛紛淡出各大綜合賣場。近兩年以來，各名牌綜合商場的整體銷售額持續萎縮，尤其是自去年下半年開始，深圳各大有名望的商場，均只有食品超市仍然維持人銷兩旺的局面，其余品種的同比額度全面下降。面對這樣一種形勢，大的品牌商場利用早期積累的財力與知名度，采取了圈地擴張、活動造勢的手法，力求站穩腳跟，在市場重新洗牌之前充實內力，再謀求變革性的發展。而中、小型的綜合商場雖然明知危機在即，但由于實力的原因，在目前除了苦苦支撐之外，也無其他應變之法。

這種綜合性商業模式適合于大規模的裙樓商場和大型純商業物業，對于本項目的裙樓商鋪從設計上、規模上都不適合發展綜合商場。

（二）主題性商業模式

主題的確定范圍很廣，無論是從文化層次還是人群分類亦或商品檔次等任何一個角度去發揮，都能找到相應主題。然后以該主題為核心以及規則，展開經營。比如女人世界、男人世界、兒童世界，就是以人群分類為主題，圍繞某一類人群的用品，這一特定范圍對品種、品牌進行篩選、過濾，進行有針對性的經營。

這類模式與其它商業模式相比，主要在于目標客戶群以及滿足需求上的區別。它不局限于某以個行業，在商品種類上不具備占絕對優勢的市場平臺，但它的目標客戶群卻是一定的，或是某一文化層次、或是某一性別、或是某一經濟群體，等等。對于這些群體來說，主題商場能夠盡可能的滿足他們的異質化需求和個性化心理訴求，針對性強。

但由于這種商業模式針對性強的負面影響，客戶范圍窄，未來發展前景難以預料，市場風險相對較高。并且這種商業模式要求：

⑴ 規模化，主題經營獨占面積龐大，與本項目規模不匹配；

⑵ 規范化，主題經營從管理到經營行為都比較規范，甚至進行網絡運作，所涉及成本高昂、費用巨大。

⑶ 租金低廉，主題商場通常以較低租金吸納商家聚集入場的經營，這對投資者說是最不愿意看到的情況，于本項目銷售也不利。

所以，這種商業模式也不適合本項目的群樓商鋪。

（三）專業性商業模式

這一類型商業以某一行業為主要依托，加深品牌與檔次的細分，集中力量滿足全體消費者的某一種特定需求，尤其是個性化、異質化的心理訴求。如深圳有名的中電信息時代廣場，就是借電子科技、通訊產品的市場風云之勢，在華強北這個大的商圈背景下站穩了腳跟；再比如順電家居廣場，以家電市場為主要平臺，全力攬括行業內的品牌精英，加大消費者的選擇余地，力求做到使每個想買家電的消費者都不會轉投其他商場的懷抱。

這類商業模式的優勢就在于針對性強，專業化程度高。某一行業的發展將直接影響到該行業專業市場的經營能力與盈利空間。所以，對于目前＊＊蓬勃發展的房地產，它必將帶動其他相關行業的蓬勃發展，如建材業、裝飾材料業等的發展。因此，對于**花園的商鋪，發展裝飾材料專業性商業模式較為可行。

四、項目整體定位

（一）項目的經營業態定位——裝飾材料專業商業模式

基于上面對本項目的SWOT分析及各種商業模式的分析，并結合我司對該片區的調查分析，同時綜合我司在該片區及以往的操盤經驗，我司建議對該項目重新進行市場定位，確定商鋪的經營主題，明確商鋪的經營方向，從而帶動商鋪的銷售。

本項目位于＊＊中心城，龍城大道與龍福路交匯處，從地理位置這一角度來看，目前地段繁華程度不夠，項目裙樓商鋪規模不夠大，結合商鋪成功運作模式的分析，我司建議將本項目裙樓商場定位為裝飾材料一條街。

A、標榜＊＊中心城首個專業裝飾材料一條街，為該區域樹立起第一面旗幟。

B、這樣定位的優勢

a.為客戶規避市場風險，堅定投資信心，增加銷售熱度。因為這樣定位，可以減少與直接競爭對手（如碧湖花園商鋪、碧湖康馨居商鋪）的接觸面。目前，無論是碧湖康馨居、碧湖花園的群樓商鋪，還是紫薇花園的群樓商鋪，都以滿足消費者的日常生活需求為突破口，且目前空置量較大，如果本項目的群樓商鋪雷同于周邊其他項目，必將增加市場的壓力，加劇市場競爭。在這方面，本項目明顯處于不利地位；

b.有深厚的市場容量：我們的這個定位就目前情況，＊＊的房地產蓬勃發展將帶動裝飾業的發展，并且本項目周邊在建或在售的樓盤較多，這些樓盤入伙后對裝飾材料的需求量較大；

c.目前在該區域專業的裝飾材料街（城）較少，有著很大的發展空間；

d.項目周邊雖人氣不旺，但交通條件較為理想，且商鋪前面步行道空間較大，滿足發展裝飾材料業的硬件需要；

e.良好的市場操作性：我們的這一定位，是基于詳細的市場市場調查和商戰實例整合出來的，有良好的前瞻性。同時，我們在定位的過程中，逐漸賦予和加深了它所包容的內涵，并準備一套有邏輯、有秩序的銷售、促銷準備活動。

（二）價格定位

房地產租金是售價的晴雨表，租賃市場的行情直接反映了供求關系，售價曲線與租賃價格曲線是同步變化的，租賃價格是售價的真實反映，租賃市場是房地產市場的真實體現，以收益價格對商業價格進行評估，收益價格對物業使用者和投資者都是一個基本的心理預期價格。

根據調查區域內商業物業的租金情況，該區域商業物業的租金水平一般在2590元/M2月之間，通過對本地段的商業分析，本地段街鋪的平均租金為60元/M2。

a、確定年收益：60元/M2月×1 M2×12=720元；

b、確定還原利率：我們采用中國人民銀行一年期存款利率綜合物價上漲因素和風險系數取還原利率為8%

c、使用年限：70年

d、收益價格確定

運用公式：

V ＝a/r×11/(1+r)n

式中V：房地產的價格

a：房地產年純收益

r：還原利率

n：未來可取得收益的年限

可測算出本項目裙樓商鋪的平均售價為8000元/M

2從上面的價格分析，并結合目前的市場狀況，我司建議**花園群樓的商鋪均價在80008200元/M2。

（三）客戶定位

購買本項目商鋪的客戶主要有以下幾類：

(1)本區域的商鋪投資者或裝飾材料經營者；

(2)看好本區域裝飾材料業發展前景的其他投資者或經營者；

(3)經營知名裝飾材料品牌的加盟者或連鎖店；

(4)一些為設立辦事處的裝飾公司；

五、營銷推廣策略

（一）推廣主題

基于以上的分析及本項目的定位，并結合目前商業物業市場的實際情況，在項目的推廣宣傳時，主要圍繞下面幾個方面進行：

1、宣傳本項目裙樓商鋪為龍城專業建筑裝飾材料一條街，突出其市場的發展前景及投資價值；

2、宣傳該區域房地產的蓬勃發展，必將帶動裝飾業與裝飾材料業的長足發展，從而帶出投資該商鋪的的發展前景與潛力；

3、交通便捷：本項目位于龍城大道與龍福路交匯處，交通條件較為便捷，且商鋪前面的步行道空間較大，對發展裝飾材料業極具潛力；

4、由于本商鋪層較高，并設有夾層，可集商鋪、倉儲、家居為一體，所以，在宣傳時可突出“賣一層送一層”的優勢。

(二)項目形象包裝

1、主題廣告主導語：

項目目前無主題廣告主導語，廣告訴求不明顯，我司建議以“**花園專業裝飾材料一條街”為主題，進行廣告訴求；

2、項目導視系統

目前項目的導視系統表現手法不理想，未能將本項目的形象及主題表現出來，反而產生負面影響，建議在面向龍城大道的裙樓上懸掛條幅，并在深惠公路與龍城大道等客流量多的地方設導視牌；

3、現場包裝

1）條幅：

目前項目現場的條幅廣告幾乎沒有，無法引起客戶的關注。實際上條幅廣告是項目最快，費用最省的廣告形式之一。建議條幅廣告重點在深惠公路與龍城大道交匯處及項目群樓樓體上，掛出“**花園專業裝飾材料一條街隆重發售”、“**花園專業裝飾材料一條街優惠招租”及租售熱線等內容的條幅，2）道旗：

為營造現場氣氛，引起人們的關注，吸引更多的人氣，我司建議在深惠公路與龍城大道上布設道旗，道旗內容以發布**花園裙樓裝飾材料一條街租售的信息為主，如“龍城裝飾材料街——**花園裙樓商鋪” “城龍鋪王，一鋪富三代”、“城龍裝飾材料街，商家投資的潛力股”“**花園商鋪，低風嶄呋乇ā鋇鵲取?/p>

（三）總體宣傳策略

根據本項目所在區域的現狀及項目自身的特點，我司在控制廣告宣傳費用的同時，將采用有針對性的宣傳策略，加大廣告宣傳力度，并使之按步就班，有的放矢，使整個宣傳策略與銷售策略緊密配合，從而達到熱銷的效果，具體計劃如下：

1）“造勢”策略

針對本項目目前的銷售狀況，為渲染市場氣氛，我司建議有針對性地在媒體上發表有關本項目的新聞撰稿，如＊＊報、＊＊有線電視臺等，內容主要以宣傳介紹該項目地理位置及專業裝飾材料街的發展前景，從而引出本項目裙樓商鋪巨大的升值潛力，以令市場更加注目該物業，加強客戶的投資信心。

2)常規宣傳策略

廣告宣傳以報紙廣告、電視廣告為常規宣傳，屬最有效的宣傳方式，但由于電視廣告的成本較高，而本項目裙樓商鋪的規模不大，又屬于尾盤期，因而我司建議不在電視上進行廣告宣傳，主要進行必要的報紙廣告與軟性文章炒作，從而緊密配合銷售策略采用，令常規宣傳效果發揮至最大并控制廣告費的投入量。

廣告宣傳安排如下：

報紙廣告：

主要以當地的＊＊報為主，逢周二或周五軟硬廣告結合，主要為10×15或15×20的版面作廣告（這樣費用不大，可集中在一個階段連續進行），訴求項目地理位置及專業裝飾材料街的發展前景，從而引出本項目巨大的升值潛力。這樣廣告費不大，卻能達到我們的預期效果。

軟性文章：

報紙軟性文章目標性較強，所以我司在接手**花園裙樓商鋪的銷售工作后，將在＊＊報、深圳晚報有針對性的發表軟性廣告，內容同樣訴求**花園的地理位置及專業裝飾材料街的發展前景。

宣傳單張：

（1）由于宣傳單張的制作成本只需幾毛錢，適合廣范的大量派發，并且，本項目目前的單張在內容、色彩上不具有較強的視覺沖擊力，因此，我司建議重新制作本項目商鋪的銷售宣傳單張，制作要求能體現本項目的優越的地理位置、項目的定位及專業裝飾材料街的經營發展前景，同時附上商鋪的投資分析案例，如：以業主投資某一商鋪為例

售價：8000元/ M2 面積：29.75 M

2總價：8000×29.75=238000元

首期5成：238000×50%=11900元

貸款：238000×50%=11900元

10年期月供款：11900×0.010892311(月供系數)=1296.2元/月

按目前該階段租金保守估計為：60元/ M2，所以月出租可獲得收益為：

29.75×60=1785元/月

結論:月租金>月供款

單張建議板開數可選擇8K或16K雙面制作數量1000份。

四）銷售策略

1）“以租金代首期”銷售策略

這是針對一些對未來商鋪價格走勢把握不定的商家所采取的銷售策略，租用本項目商鋪的客戶在一年或兩年內決定購買的，采用已繳付的一定期限內的租金可作為購買單位的首期款，刺激租戶的消費心理，促使他們由租客變業主，消化一部分面積。

2）推出“首期兩成，三成免息分期付款”促銷方案

為降低置業門檻，建議在付款方式上，提供十年，五成按揭；并且在宣傳上，推出“首期兩成”促銷方案，其余三成在兩年（或一年）內免息分期付清，降低業主置業門檻，引起大量消費者的關注，從而達到促銷的目的；

3）推出品牌商家進駐優惠策略

品牌商家的品牌效應能給投資者及經營者增強置業的信心，從而有力地促進銷售，所以，我司建議，對于有意進駐的品牌裝飾材料商及裝飾公司設立辦事處，在售價或租金上給予一定比例的優惠，如在售價上給予一定的折扣或在租金上給予3個月或半年的免租期，利用其品牌效應來帶動其它商鋪的發售與招租；

4）“客戶領袖”獎勵計劃

針對目前裙樓商鋪人氣不足，為達到帶動人氣，我司建議對此推行“客戶領袖獎勵計劃”，凡已認購的客戶若能帶領其它客戶，進行認購并成交者，發展商將按所規定的標準獎勵予領袖客戶，如按其所購買的商鋪以2%的優惠價獎勵.5）低開高走，分期銷售

以低價入市，利用羊群心理制造搶購熱銷的氣氛；然后視市場反應，逐步提高售價，迫使客戶迅速作出選擇的決定；

6)針對目標客戶采用DM策略

對于一些目標客戶，我司將通過直郵（DM）或直接派人上門向各商家派發單張、海報等方式將有關資料傳給客戶，爭取他們成為**花園裙樓商鋪的業主或租戶。

第四篇：硅藻泥互聯網營銷推廣方 案營銷策略!

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第五篇：裙樓商鋪市場定位與推廣策略分析（最終版）

一、項目基本概況

**花園位于**中心城龍城大道與龍福路交匯處，總占地面積5萬平方米，總建筑面積11萬平方米，共分四期開發，目前一、二期已入伙。其裙樓商鋪計有35間，總面積約1944.35平方米，商鋪目前基本上空置。

二、項目的swot分析

雖然本項目地段位置較為優越，但現實又存在著一些影響項目形象的因素，以至裙樓商鋪目前處于滯銷狀態。所以我們只有充分認識到該項目的優缺點，并充分發揮其的優勢，才是本項目在后期的營銷過程中制勝的關鍵所在。

(一)優勢點(s)：

1、項目當前交通較為便利，地處龍城大道與龍福路交匯處;

2、項目地處**中心城一級黃金旺地，發展前景看好;

3、本項目目前為現樓，滿足部分自用型商家即買即用的需求，降低購買者的置業風險;

4、商鋪層高5.4米，設有夾層，可融合商鋪、倉儲、家居為一體;

5、項目開發商母公司城建集團在深圳具有一定的知名度，對項目的推廣具有一定的優勢;

◆發揮優勢：

a、在項目裙樓的運作過程中，充分渲染項目的區位優勢、交通的便利;

b、在項目裙樓的運作過程中，強調該區域的發展前景和由此帶來的商機;

c、在項目的推廣時，利用城建集團的品牌優勢，增加置業者與投資者的信心;

(二)局限性(w)

1、項目所處地段目前人氣不旺，尚不具備以人氣帶動商鋪銷售的條件;

2、本項目周邊是長著茅草的待開發地塊，因而顯得較為荒涼，對發展商業略為不足;

3、該項目以建成多時，但裙樓商鋪一直滯銷，造成一定的負面影響;、項目裙樓商鋪缺乏整體形象定位，主題不鮮明;

5、項目裙樓商鋪規模不大，不利于整體推廣;

◆解決方法：

(1)重新對裙樓商鋪進行市場定位，明確目標客戶;

(2)確定經營主題，從而以有特色的經營方向帶動商鋪的銷售;

(3)加大推廣力度，擴大商鋪的暴光率與市場知名度;

(4)設立部分“免息分期付款方式”，降低購房者的置業門檻，吸引其入市;

(三)機會點(o)

1、區位優勢的發揮，輻射周邊地區;

2、隨著周邊各大住宅小區相繼建成與入伙，將帶動周邊的人氣，從而帶動裙樓商鋪的銷售;

3、中國的入世，推動經濟的發展，商業物業前景看好;

(四)威脅點(t)

1、周邊現推向市場的歐景城裙樓商鋪、碧湖花園商鋪等商業物業較多，形成很大的競爭力與市場壓力;

2、碧湖康馨園空置的裙樓商鋪，從而形成直接的競爭;

三、商業模式分析：

就目前的商業模式來看，主要有三種：一是綜合性商業模式，二是主題性商業模式，三是專業性商業模式。

(一)綜合性商業模式

這一模式奉行的是購物、休閑通吃，衣、食、住行一條龍服務。商場內行業種類眾多、品牌蕪雜、檔次齊備，可以滿足任一層次消費者的任一生活需求，并且在購物的同時能夠進行飲食、品茗等休閑活動，拉動場內群體消費。從這一個角度去分析，此種模式似乎能夠以全面網絡住所有的消費者，而且聚人氣、提消費，應該是理想的商場模式。但是，實際上這以模式已經在全球的經濟態勢里遭遇了嚴峻考驗，中國亦不例外，而且越是類似于深圳這樣的經濟發達地區，這一模式所表現出來的老舊之態就越明顯，所面臨的危機就越大。

究其因，在于品牌市場的進一步細分，消費者的需求不斷的向個性化發展，使得任何全面式的經營都失去了銷售點的深化機會。不僅僅是因為不愿意，而是因為以目前的商業品種、品牌發展速度，沒有任何一個商場的規模能夠全部承載得下。在每一次割舍之間，都失去了一部分客戶的青睞，從而使之在與各行業專業市場的直接競爭中失去了一條又一條的陣線。時至今日，電子通訊、家電家私、大眾服裝，都已紛紛淡出各大綜合賣場。近兩年以來，各名牌綜合商場的整體銷售額持續萎縮，尤其是自去年下半年開始，深圳各大有名望的商場，均只有食品超市仍然維持人銷兩旺的局面，其余品種的同比額度全面下降。面對這樣一種形勢，大的品牌商場利用早期積累的財力與知名度，采取了圈地擴張、活動造勢的手法，力求站穩腳跟，在市場重新洗牌之前充實內力，再謀求變革性的發展。而中、小型的綜合商場雖然明知危機在即，但由于實力的原因，在目前除了苦苦支撐之外，也無其他應變之法。

這種綜合性商業模式適合于大規模的裙樓商場和大型純商業物業，對于本項目的裙樓商鋪從設計上、規模上都不適合發展綜合商場。

(二)主題性商業模式

主題的確定范圍很廣，無論是從文化層次還是人群分類亦或商品檔次等任何一個角度去發揮，都能找到相應主題。然后以該主題為核心以及規則，展開經營。比如女人世界、男人世界、兒童世界，就是以人群分類為主題，圍繞某一類人群的用品，這一特定范圍對品種、品牌進行篩選、過濾，進行有針對性的經營。

這類模式與其它商業模式相比，主要在于目標客戶群以及滿足需求上的區別。它不局限于某以個行業，在商品種類上不具備占絕對優勢的市場平臺，但它的目標客戶群卻是一定的，或是某一文化層次、或是某一性別、或是某一經濟群體，等等。對于這些群體來說，主題商場能夠盡可能的滿足他們的異質化需求和個性化心理訴求，針對性強。

但由于這種商業模式針對性強的負面影響，客戶范圍窄，未來發展前景難以預料，市場風險相對較高。并且這種商業模式要求：

⑴ 規模化，主題經營獨占面積龐大，與本項目規模不匹配;

⑵ 規范化，主題經營從管理到經營行為都比較規范，甚至進行網絡運作，所涉及成本高昂、費用巨大。

⑶ 租金低廉，主題商場通常以較低租金吸納商家聚集入場的經營，這對投資者說是最不愿意看到的情況，于本項目銷售也不利。

所以，這種商業模式也不適合本項目的群樓商鋪。

(三)專業性商業模式

這一類型商業以某一行業為主要依托，加深品牌與檔次的細分，集中力量滿足全體消費者的某一種特定需求，尤其是個性化、異質化的心理訴求。如深圳有名的中電信息時代廣場，就是借電子科技、通訊產品的市場風云之勢，在華強北這個大的商圈背景下站穩了腳跟;再比如順電家居廣場，以家電市場為主要平臺，全力攬括行業內的品牌精英，加大消費者的選擇余地，力求做到使每個想買家電的消費者都不會轉投其他商場的懷抱。

這類商業模式的優勢就在于針對性強，專業化程度高。某一行業的發展將直接影響到該行業專業市場的經營能力與盈利空間。所以，對于目前**蓬勃發展的房地產，它必將帶動其他相關行業的蓬勃發展，如建材業、裝飾材料業等的發展。因此，對于**花園的商鋪，發展裝飾材料專業性商業模式較為可行。

(4)一些為設立辦事處的裝飾公司;

五、營銷推廣策略

(一)推廣主題

基于以上的分析及本項目的定位，并結合目前商業物業市場的實際情況，在項目的推廣宣傳時，主要圍繞下面幾個方面進行：

1、宣傳本項目裙樓商鋪為龍城專業建筑裝飾材料一條街，突出其市場的發展前景及投資價值;

2、宣傳該區域房地產的蓬勃發展，必將帶動裝飾業與裝飾材料業的長足發展，從而帶出投資該商鋪的的發展前景與潛力;

3、交通便捷：本項目位于龍城大道與龍福路交匯處，交通條件較為便捷，且商鋪前面的步行道空間較大，對發展裝飾材料業極具潛力