第一篇：物業管理服務合同的違約責任

物業管理服務合同的違約責任

物業管理服務合同是物業管理活動得以實現的一個基本的法律文件，依法共同遵守并履行物業管理服務合同的約定是業主、業主大會與物業管理公司雙方合同當事人的基本義務。只要合同的雙方當事人中有一方違反合同規定，另一方就可以按照法律的規定追究對方的合同違約責任。在物業管理不斷走入市場化的今天，對物業管理服務合同的違約責任的正確認識，對于依法行使和維護業主、業主大會以及物業管理公司的合法權益有著重要的現實意義。

一、違約責任的概念和特征

違約責任是指合同當事人因違反合同即不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定條件而所應承擔的繼續履行、賠償損失等民事責任。為了維護合同行為的公開、公平、公正的經濟秩序，確保合同基本原則的實現，各國民事法律都建立了違約責任制度。以為合同中民事權利的實現提供切實保障。《中華人民共和國民法通則》第一百一十一條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定條件的，另一方有權要求履行或者采取補救措施，并有權要求賠償損失。”《中華人民共和國合同法》第一百零七條也明文規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”

違約責任是一種民事責任，與其他民事責任相比，具有以下特征：

1.違約責任是合同當事人違反合同而發生的責任。違約即是指當事人違反其約定的義務。因此，違約責任以存在合同義務為前提。例如，物業管理服務合同中約定業主要按月交納物業管理費、維修基金，如果業主不按時交納就構成違約責任，物業管理公司就可以依據物業管理服務合同要求業主履行按時交納物業管理費、維修基金的違約責任，同時要業主承擔繳納滯納金的違約責任。當事人間無約定的合同義務，也就不會發生違約，當然也就不能成立違約責任。

2.違約責任是財產責任。違約當事人一方依法應承擔違反合同的不利后果，這種后果為財產性的。因此，違約責任是財產責任，而不能是非財產責任。

3.違約責任只能發生在特定當事人之間。因違約責任以合同義務存在為前提，而合同義務只能發生在合同當事人之間。不為合同義務人的，不承擔違約責任。物業管理服務合同的特定當事人就是業主、業主大會和物業管理公司。當然，當事人一方違約可能是因第三人的行為或者上級機關的行為造成的，但于此情形下也應由違約方向對方承擔違約責任，違約方可以在承擔責任后以債務的形式向第三人或上級機關追償。例如，業主用租約或其他形式約定由租戶或非業主使用人交納物業管理費，而租戶或非業主使用人卻不按時交納，造成了物業管理費、維修基金的拖欠，物業管理公司自然要依據物業管理服務合同找業主承擔未按時交費的違約責任，業主也只有先承擔違約責任后，再追討租戶或非業主使用人。

4.違約責任可由當事人約定。違約責任不同于侵權的民事責任，當事人可以在合同中約定。當事人既可以在合同中約定違約的責任形式，也可以約定違約責任的范圍及損失的計算方法等。但是，違約責任可由當事人約定，決非是說當事人未約定違約責任的，不發生違約責任。當事人一方違約應承擔違約責任，這是法律賦予合同的效力。即使當事人未在合同中規定違約責任，違約方也須依法律的直接規定承擔違約責任。

二、違約責任的構成要件

違約責任的形式不同，所要求的責任構成要件也不同。就各種違約責任的共同要件而言，違約責任的構成要件為違約行為和過錯兩類：

(一)違約行為

違約行為，又稱為違反合同的行為，是指合同當事人不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的條件。所謂不履行合同義務，是指義務人完全未履行合同義務，例如，義務人拒絕履行合同義務或者因無能力履行合同義務。所謂履行合同義務不符合條件，是指義務人雖履行合同義務，但其未按照合同約定或者法律規定的要求履行合同義務，例如，業主雖然履行了交納物業管理費的合同義務，但交納的物業管理費卻遠低于物業管理服務合同中規定的應該交納的標準，或者不按規定的時間交納等等。

違約行為可以是積極的行為，也可以是消極的行為。例如，業主違反物業管理服務合同不得違章裝修的規定，違章裝修，為積極的違約行為;業主違反交納物業管理費的義務，而不交納物業管理費的。為消極的行為。

廣義的違約包括預期違約。所謂預期違約，是指在合同履行期到來之前合同當事人一方無正當理由而向另一方明確表示不履行合同或者以其行為表明不履行合同義務。例如，在物業管理招投標中標后，要求更改物業管理費收費標準等標的的行為就是典型的預期違約。發生預期違約時，另一方當事人可以在合同履行屆滿前請求違約方承擔違約責任。又例如，在物業管理服務合同未屆滿，物業管理公司自動撤除自己公司的員工，而停止物業管理服務工作也屬于預期違約。

違約行為是多種多樣的，常見的違約形態有以下三種：

1.拒絕履行，是指合同履行屆滿至后，合同當事人無正當理由拒不履行合同的行為。拒絕履行是一種公然毀約行為，因而是一種極嚴重的違約，違約的過錯程度較重，應承擔的法律責任也重。

2.不適當履行，有廣義與狹義之分，廣義的不適當履行包括履行合同義務不符合約定的或者規定的條件的行為;狹義的不適當履行僅指合同當事人未按照規定或約定的質量要求履行合同的行為。

3.遲延履行，是指超過合同規定的時間期限而延遲履行合同的行為。

(二)過錯

過錯，包括故意和過失。違約責任也以過錯責任為原則。除法律另有規定外，只有違約方有過錯時，才能發生違約責任。但是，在違約責任中，實行過錯推定原則。也就是說，只要當事人一方有違約行為，就推定其有過錯，違約方須證明自己在違約上沒有過錯。

除上述條件外，違約方承擔賠償損失的違約責任時，還須具備以下兩個條件：

1.當事人另一方受到損失。損失僅指當事人的財產利益的減少，而不包括精神損害。這里的損失既包括現有財產利益的損失，也包括可得利益的損失。

2.另一方的損失與一方的違約行為有因果關系。只有另一方的損失是因違約方違約造成的，即違約與損失間有因果關系時，才能構成賠償損失的違約責任。因為違約當事人只對自己的違約行為所造成的損失負責。如果合同當事人的損失并非違約方的違約行為造成的，則違約方并不承擔賠償損失的違約責任。

三、物業管理的違約責任形式

物業管理合同的違約責任具體的形式就是指業主、業主大會、物業管理公司違反物業管理服務合同所應承擔的繼續履行、采取補救措施、支付違約金、賠償損失等民事責任。

1.繼續履行合同，即強制履行合同，是指業主、業主大會或物業管理公司違約后，另一方得請求強制違約方繼續履行未履行的物業管理服務合同的合同義務，以實現物業管理服務合同預期目標。從合同的本質看，合同之所以存在，主要在于促進交易、保護交易、救助交易。當一項交易出現問題時，合同的作用就象醫生治病一樣盡力使交易脫離危險及重新獲得新生，而不是動輒將其扼殺。繼續履行合同是合同當事人不履行或不完全履行下的一種補救方法。在合同當事人一方違約后，請求強制履行合同是法律賦予另一方當事人的一項權利。

2.采取補救措施，是指合同當事人一方違約，另一方有權要求違約方采取補救措施予以補正。例如，物業管理公司未按物業管理服務合同的規定作好公用設施維修養護，業主、業主大會可以要求采取補救措施對公用設施重新進行維修養護或者進行修理、更換等等。合同當事人采取補救措施若于履行期內完成予以補正的，不承擔其他違約責任;若于履行期屆滿后完成的，違約的合同當事人還應承擔延遲履行的違約責任。

3.違約金，是指合同當事人在合同中約定的或者法律規定的一方違約后應向另一方支付的金額。例如，業主、業主大會違反招投標法的規定，不與中標的物業管理公司簽署物業管理服務合同，或者在中標后要更改物業管理費這種招投標的核心內容，物業管理公司就有權按照招投標的約定要求違約的業主、業主大會支付違約金。又例如，在物業管理服務合同中雙方約定，經過約定的期限，物業管理服務要達到某種程度的水平，而在期限屆滿后未達到，則應按照合同的約定，由違約方支付違約金。

4.賠償損失，是指一方違約給對方造成損失時依法應承擔的賠償對方損失的違約責任。賠償損失是最常用的重要救濟措施。它既可以與其他責任形式并用，也可以單獨適用。

賠償損失的范圍，在物業管理服務合同中有約定的依其約定。在物業管理服務合同中對賠償范圍的約定，可以是對具體賠償數額的約定，也可以是對損失計算方法的約定。只要合同中有關于賠償的約定，當事人就有權依約定請求違約方賠償。在物業管理服務合同中未約定賠償范圍的，違約方應賠償因違約所造成的全部損失，包括合同履行后可以獲得的可得利益損失，但不能超過違反合同一方訂立合同時能夠預見到的損失。

違約方違約后，對方可以采取適當措施防止損失的擴大而沒有采取適當措施的，無權就因此而擴大的損失要求賠償。合同當事人因違約方違約同時受到損失和利益的，在計算損失時應扣除其所受利益。

賠償損失，除物業管理服務合同另有約定外，應以支付賠償金的方式進行。

四、物業管理違約責任的免責條件

違約責任是以國家強制力保證實施的民事權利救濟措施，是合同權利的公力救濟，違約方只能無條件地接受，沒有討價還價的余地。這就是法律的強制性。合同法將違約責任的歸責原則明文表述為嚴格責任，即不以過錯為要件，當然也不需要證明什么過錯。當事人只要違反合同就要承擔責任，沒有價錢可講。要求免責，唯一的一個途徑是證明自己有免責事由。如果證明了有免責事由就給予免責，證明不了，就追究責任。這有利于促使當事人認真地對待合同，嚴格遵守合同、合同法、合同紀律。按照誠實信用原則和民法的精神，自己約定的違約責任一旦具備了該條件就要承擔責任，不需要講其他什么理由，這本身就具有合理性。這一點與一般的侵權責任不一樣，因為侵權責任通常發生在沒有權利義務關系的當事人之間。

通常物業管理違約責任的免責條件有以下三個方面：

1.不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀現象。當事人一方因不可抗力不能履行合同的，不承擔民事責任。但是，在因不可抗力不能履行合同時，第三人應當及時通知另一方，以減輕可能給另一方造成的損失，并且應當在合理期間內提供有關機構出具的證明。當事人未及時通知的，應就未及時通知而給另一方造成的損失承擔民事責任。具體而言，以下情況屬于不可抗力：⑴.自然災害，即天災人禍類的事實，例如，地震、臺風、洪水等，但對臺風而言，明知臺風可能會使廣告牌或建筑物的某一部分吹落而墜地，卻不采取有效的防護措施，這種不作為的行為屬于濫用不可抗力的免責權，同樣也要承擔違約責任;⑵.某些政府行為。指當事人在訂立合同后，政府頒布新政策、法律和采取行政措施而導致合同不能履行;⑶.社會異常事件。例如罷工、戰爭等。

2.合同約定的免責條款中免責事由出現。免責條款是合同條款之一，其目的是免除或者限制合同當事人的責任，因而當免責條款中約定的免責事由出現時，第三人可依其約定不承擔民事責任或者減輕責任。但是，免責條款與合同其他條款一樣，必須具有合法性、公平合理性，否則不能有效，違約方仍應承擔違約責任。

3.另一方當事人的過錯。合同當事人一方不履行合同或未按合同的要求履行合同，是因另一方當事人的過錯造成的，不承擔民事責任。但是。若雙方都有過錯，都違反合同，則應當分別承擔各自應承擔的違約責任。

第二篇：保安服務合同違約責任

有權對乙方所派駐的保安人員的工作進行監督檢查，對乙方及其人員提供的保安服務的質量提出異議；對表現不好的人員，甲方可直接向乙方提出退換調整的意見，乙方應及時做出調整。、告知乙方應遵守的甲方有關規章制度及安全守則。

第六條

乙方保安人員的具體崗位、事務安排，由甲乙雙方在法律法規允許的范圍內協商確定，作為本合同的附件。

四、違約責任

第七條乙方提供虛假資質證明文件或隱瞞真實情況，不具備合法資質或甲方要求資質的，甲方有權解除合同；乙方應向甲方支付違約金

元。

第八條

在未取得對方書面同意的情況下，任一方均不能將本合同有關權利義務轉讓給第三方，否則視為根本違約，另一方可以立即解除合同，并要求違約方承擔因此造成的損失。

第九條

甲方在對乙方服務質量考評中發現未達到合同約定的，以視情從服務費用中扣除部分金額。

第十條

乙方人員在服務過程中發生重大失職、嚴重違紀的，甲方可以提出退換要求，乙方應予以支持并于日內給予調換。遇乙方保安辭職的，乙方應及時補充人員。乙方未及時予以調換或補充人員的，甲方有權視情減少支付服務費。

第十一條

因乙方未完全履行義務，導致甲方發生安全事故（包括但不限于人身財產損失、單位秘密泄露）的，乙方應承擔賠償責任；或者由于乙方未完全履行義務致使事故損失擴大的，乙方應就擴大的損失承擔賠償責任。在發生前述兩種情況時，乙方還需按本合同總服務費用的 %向甲方支付違約金，且甲方有權單方解除合同。

十二條

如果因乙方原因導致其派往甲方的保安人員不能提供優質服務，影響到甲方工作的，甲方有權向乙方詢問、調查原因，也有權了解向乙方支付的服務費的使用情況，必要時甲方可以視情暫停支付服務費用。如經甲方催告，乙方限期仍不能改正的，甲方有權

終止本合同。

第十三條本合同中乙方應承擔的賠償金、違約金，甲方有權從未支付的服務費用中予扣除。

泰德苑小區保安外包服務合同（2017）

發包方（甲方）：某物業公司

承包方（乙方）：某保安公司

項目方（丙方）：泰德苑業委會

第一條 保安范圍、工作量及質量標準

保安范圍：為泰德苑所有公共區域提供日常保安及階段性保安。

質量標準：乙方應具有行業一級資質，乙方向丙方提供加蓋公章的營業執照、組織機構代碼證復印件及相關秩序維護資質的證明文件。監控崗從業人員應持有專業崗位資質證書，應按甲方承諾丙方的物業服務標準進行保安，保證達到上海市房地局物業服務分等收費標準中秩序維護服務標準四級的約定。詳見合同附件一《秩序維護服務的標準》。

合同期內的工作量及工作范圍以合同附件二《2017保安服務費用清單》、附件三《2017保安崗位設置》、附件四《2017保安工作項目明細表》的設定為準，包含但不限于工作項目明細表所列。乙方對員工的保安服務時間、保安崗位、保安服務工作內容及次數可按實際情況適當調配及更改，這種調配及更改將不會影響本合同內議定的保安服務費用，并征得甲方、丙方同意。

如合同期內發生重大變更對保安費用產生重大影響，須由乙方向甲方提出書面申請，由甲方予以核實，報丙方同意后簽署三方補充合同。

第二條 保安服務費用金額及付款方式與期限

本合同根據甲乙雙方協商達成，經丙方同意。在合同期內，泰德苑小區保安工作設置5個保安崗位，編制11人（詳見附件三），東南兩處保安崗辦公室，其中東門24小時值班，南門12小時值班。保安人員年齡在45周歲以下。

合同期間，乙方先行提供7人，其余4人暫由甲方保安人員擔任。以下價格為單價固定，合同期間如有調整，按協商確認的乙方實際派駐人員結算。合同期間，丙方委托甲方支付給乙方保安費用含稅總價為： 352800 元（大寫：叁拾伍萬貳仟捌佰圓）。

其中，保安費用為

4200 元/人/月，此項保安服務費用包含但不限于：

1)

員工基本工資 2)

社會保險、意外保險 3)

工作餐、通訊費、員工高溫費 4)

國定節假日加班費、服裝裝備、清洗費 5)

住宿費、員工上崗證培訓費 6)

保安服裝/器材費 7)

管理費 8)

稅金

乙方于每月10日前向甲方提交正式有效的增值稅專用發票，稅率 3 %。甲方于收到乙方增值稅專用發票后，將應付乙方上月的保安服務費轉劃到乙方指定賬戶，若有變更，變更方需提前一個月，以書面形式通知對方。

第三條 考核及獎金

乙方接受甲方每日監督考評，接受丙方或其委托的第三方不定期抽查。甲方接受丙方或其委托的第三方不定期抽查。乙方向甲方或丙方提供專業保安的有效建議，應納入考評結果。

每季度結束后30日內，由乙方提報工作報告，經甲方審核并將該季度考核結果與獎勵方案報丙方核準，丙方由其委托的第三方根據抽查結果發表是否達到質量標準的顧問意見，考核結果須達到四級服務標準方能發放獎金。獎勵金額由丙方按甲方考評得分予以衡量確認。乙方的考核結果同時作為甲方保安服務工作考核結果，由丙方按約處理。

由丙方委托甲方支付乙方的考核獎金不超過

5000 元/季，該類獎金由公益性收入支付，獎金付款時間為該獎金方案經丙方同意后的30天內支付。

第四條 甲方的權利和義務

一、甲方根據《服務標準》所列工作范圍和質量標準考核乙方的工作。甲方接受丙方及其指定的第三方顧問機構的考核評價。

二、甲方安排專人負責檢核乙方員工到崗情況、檢查、監督服務質量，發現問題及時向乙方提出，包括對違章違紀、工作不力、屢教不改的員工更換要求，因工作人員或崗位頻繁更換影響服務質量等情況，甲方須提出整改意見。乙方對甲方的書面整改要求須及時書面回復，回復時間不得超過3個工作日。

甲方有權對不合格項目按 50-1000 元/項計列罰金，在應付乙方當月保安服務費中累計扣除，同時要求乙方整改直至檢查通過。若有住戶對保安工作有效投訴，經確認后，視情況按50-1000元/次扣款。對操守不良、違反操作、嚴重違反規章制度的乙方員工，甲方可向乙方提出更換要求，乙方應在收到書面通知后三個工作日內，重新派遣合格的保安員。（詳見附件五）

三、丙方同意甲方提供給乙方員工更衣、就餐、存放工具、駐場休息的場所，除崗位責任需要，甲方不得提供乙方員工在小區住宿。

四、丙方同意甲方提供乙方在保安服務過程中所需的水、電等必要的設施設備，根據本合同規定乙方的保安工作所消耗的水、電費用統一由丙方繳納的物業管理費支付。

五、保安服裝器材由甲方清點后交乙方使用和保管。涉及固定資產設備的由甲方須納入統一的資產管理，建立設備臺賬，乙方使用固定資產須辦理出入庫手續。甲方和乙方應保障固定資產完整其完好，損壞或丟失須按責任歸屬照價賠償。

六、未經丙方書面許可，乙方不得將保安人員、保安器材及固定資產設備等借給其他小區或人員使用。經許可的轉借人員或物品的收入歸全體業主所有，計入公益性收入。

第五條 乙方的權利和義務

一、乙方在規定區域中必須遵守丙方及甲方的管理制度，按照本合同規定的要求與標準進行保安服務。乙方知悉泰德苑小區為實施酬金制物業管理的高檔住宅小區，所有保安費用，均由甲方代理泰德苑業主大會支付給乙方，所有費用明細中的工具、服裝、器材、設備等均歸全體業主所有。

二、乙方接受甲方及丙方指定第三方顧問機構的考核評價。

三、乙方根據本合同和《服務標準》的要求，結合小區的實際情況編制崗位責任書，含崗位職掌、上下班時間、工作流程表等，如有修改，須提前通知甲方。

四、乙方提供身體健康能勝任本職工作的保安員工，并確保駐場保安工按時到崗，乙方保安員工須穿著統一的制服上崗作業，并保證于上崗前制服干凈整潔。乙方須向甲方提供保安人員的相關人事信息資料。乙方負責對員工進行培訓，并遵循丙方所提供的與保安工作相關的規章制度。乙方對人員或崗位的更換，須提前告知甲方。

五、乙方在保安服務過程中，不得損壞丙方設施、物品，節約各類資源。在進行保安工作時，乙方須做好相關的安全防范措施，確保員工的安全，否則，由此引起的一切責任由乙方承擔。乙方負責提供保安工的人身安全及第三方責任險，乙方員工在泰德苑小區工作場地因非丙方、甲方原因的意外事故或違法行為所造成的后果均由乙方自行承擔。乙方員工在泰德苑工作場地因乙方原因造成丙方、甲方以及工作場地內的人員受傷或財產損失，由乙方承擔責任及賠償費用。

六、乙方駐小區員工在保安過程中，發現公共部位的設施、設備發生故障或損壞，以及發現業主單元有異常現象，有義務向甲方現場管理處報修及報告，報修及報告內容填寫在《工作聯系單》，交現場管理處前臺。

七、乙方在合同期限內所需的服裝器材費用清單包含在本合同中，乙方保證所采買并使用的服裝器材均達到國家標準。

八、乙方保安人員與丙方、甲方之間不存在任何勞動合同關系，乙方人員的工資、福利、勞動保護、保險等待遇由甲方負責按時支付。嚴禁本項目保安人員在泰德苑小區工作時間內向其他單位或個人提供有償服務。

九、乙方員工須遵守丙方之管理規定，服從甲方及丙方的合理指示和管理。未經甲方許可，乙方不得擅用丙方委托甲方管理的任何設備和物品或擅入任何禁入場所。乙方員工不得在丙方工作范圍內口出污言穢語，酗酒、賭博、吸毒、打架。（包括向客戶索取任何金錢、財產、禮物或擅自處理，倒賣甲甲方財產等）由此引起的一切責任由乙方承擔。

十、乙方不得將本合約所述內容全部轉包或部分轉包或分包。

第六條 丙方的權利和義務

一、丙方委托甲方按合同約定監督管理并考評甲方的保安服務工作，代付保安服務費。

二、丙方委托第三方按合同約定監督并考評甲方的保安服務工作，審核保安服務費用水平及安保方案的合理性。

第七條 合同期限

一、自

2017 年 月 日至

2017

年 12 月

日止。二、三方可于合同期滿前兩個月，就續約事宜進行協商，續簽服務合同。

第八條 合同的變更、終止及解除

一、本合同有效期內，任何一方未經對方同意，不得擅自變更或終止本合同。確因不可抗力或者其他因素致使本合同無法繼續履行的，經雙方協商一致后，可另行簽訂補充條款。

二、若乙方因工作完成情況不能令丙方或甲方滿意，丙方或甲方均可提前一個月通知乙方，終止本合同的履行，并結清實際保安費用，丙方或甲方對此不承擔其他任何責任與費用。若因乙方或乙方員工發生重大錯誤，或給丙方或甲方帶來重大損失的，丙方或甲方可解除本合同，并追償乙方造成的損失。

三、合同有效期內，經雙方協商一致可以解除本合同。但合同的解除不影響違約責任和糾紛解決條款的效力。

四、如果有丙方發現乙方、甲方有重大違約行為，丙方有權單方面解除合同，并要求違

約方支付違約金。

五、若甲方連續三個月未支付保安費，乙方有權解除合同，并有權向丙方主張除付清保安費用以外的違約金。如乙方因其他事項提出解除合同，須提前一個月通知甲方，由甲方報告丙方協商解決。

六、若甲方發生物業服務合同解約或到期不續約，影響本合同正常履行，甲方應按《物業服務合同》的約定通知丙方，并應在確認該項事件的10天內通知乙方。各方可隨時單方面解除本合同，且不承擔任何違約責任。

第九條 違約責任

一、甲方違反本合同的約定，使乙方未能完成規定管理目標的，乙方有權要求甲方在一定期限內解決。逾期未解決的，乙方有權終止合同；造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方經濟賠償。

二、乙方違反本合同的約定，使甲方未能完成規定管理目標的，甲方有權要求乙方在一定期限內解決。逾期未解決的，甲方有權終止合同；造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。

三、在本合同有效期內，如因一方發生根本性違約導致合同目的無法實現的，經協商后仍無法解決，守約方有權以書面方式通知對方后解除本合同，違約方應向守約方支付違約金，本合同自守約方通知到達違約方處自動解除。本合同違約金按合同總金額的20%計算。

第十條 附加條款

一、本合同附件一《公共區域秩序維護服務標準》、附件二《2017保安服務費用清單》、附件三《2017保安崗位設置》、附件四《2017保安管理方案》、附件

五、《2017年保安考核獎懲制度》。

二、所有附件與本合同有同等法律效力。

三、本合同未盡事宜雙方協商解決，可簽訂補充合同，補充合同與本合同具有同等法律

效力。

第十一條 其他事項

一、合同自簽訂之日起生效。

二、本合同一式叁份，甲乙丙三方各執一份。

甲方：

乙

方：

地址：

詳細地址：

電話：

聯系電話：

代表人：

附件一：《公共區域秩序的維護服務》

服務要求

1人員要求

（1）專職保安人員，身體健康，工作認真負責并定期接受培訓。

（2）能處理和應對小區公共秩序維護工作，能正確使用各類消防、物防、技防器械和設備，能夠熟悉、掌握各類刑事、治安案件和各類災害事故的應急預案。

（3）上崗時佩帶統一標志，穿戴統一制服（精致），裝備佩戴規范，儀容儀表規范整齊，當值時坐姿挺直，站崗時不倚不靠。

（4）配備對講裝置和其他必備的安全護衛器械。

2門崗

（1）主出入口（匯站街主入口）24 小時值班看守，主出入口雙人值勤，至少保證高峰時段7:00-9:00以及16：00-18：00兩次立崗；次出入口（蒲匯塘路入口）一人值勤，值勤時段為7：00-19：00；所有出入口要有詳細交接班記錄和外來車輛的登記記錄。

（2）對外來人員進入小區，通過對講系統聯系住戶，決定是否放行。

（3）對進出小區的車輛進行管理和疏導，保持出入口環境整潔、有序、道路暢通；對大型物件搬出實行記錄。

3巡邏崗

（1）保安人員手持巡更采集器，按指定的時間和路線每二小時巡查一次，重點部位（小區道路、單元出入口、樓層和地下車庫）應設巡更點，在正常情況下到達每個巡更點的時間誤差不超過二分鐘，監控中心有巡更記錄。

（2）接到火警、警情后五分鐘內到達現場，協助保護現場，并報告管理處與警方。

（3）在遇到異常情況或住戶緊急求助時，五分鐘內趕到現場，采取相應措施。

4技防設施和救助

（監控崗）（1）小區設有監控中心，應具備錄像監控（監控點至少覆蓋單元進出口、小區主要道路出入口）、樓宇對講（可視）、周界報警（全封閉）、住戶（100%安裝）報警（對講功能）、門鎖智能卡等五項以上技防設施，24小時開通，并有人駐守，注視各設備所傳達的信息。

（2）監控中心接到報警信號后，保安人員五分鐘內趕到現場進行處理，同時中心應接受用戶救助的要求，解答用戶的詢問。

（3）小區應有火警、水警、警情應急預案，并在監控中心控制室內懸掛；每年應組織不少于一次的應急預案演習。

5車輛管理

（1）地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標，車輛行駛有規定路線，車輛停放有序。

（2）有專職人員24小時巡視和協助停車事宜。

（3）收費管理的車庫應24小時有專人管理，車輛停放有序，車庫內配置道閘和錄像監視，地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標，照明、消防器械配置齊全，車庫場地每日清潔一次，無滲漏，無積水，通風良好，無易燃、易爆及危險物品存放。

附件二：2017保安服務費用清單

項目說明

金額

工資

隊長1人，8小時白班，保安員白班4個人（東門/南門各一個），夜班2個人（東門一個），365天，12小時/班，做一休一，其中至少4人擁有監控機房資格證書，即每班配備至少1人持證、注：甲方保安部門總編制為11人，調整期乙方提供7人，其余4人暫由甲方保安人員擔任。以上價格為單價固定，如有調整，按協商確認的乙方實際派駐人員結算。

附件三：2017保安崗位設置

1.根據《中華人民共和國勞動法》規定和現場管理的需要，入駐現場我司總共擬安排 11名保安人員，竭力完成現場的保安工作。

2.以上人員配置及崗位職責僅限于目前乙方對泰德苑項目考察后所初定的人員和時間安排，乙方可在實際操作中進行調整，以確保乙方對保安合同的履行。

3.休息時間不得作為工作未完成或應急事件不處理的借口，乙方應合理安排員工彈性休息時間。

附件

四、2017保安管理方案

（一）保安主管崗位職責

1.在甲方專業對口人員及物業總部直管領導下，全面負責區域保安人員之日常工作。2.協助與有關甲方及物業相關部門及公安機關等其他部門間的協調工作。3.熟悉并掌握所轄區域保安動態及消防工作性能等。

4.編制保安輪值表，作出精細安排，如需要時，調派適量員工當值，避免有人手不足或人員過多的情況。

5.定期檢討班組工作表現，確保班組運作的正常及有效。

6.合理安排好保安人員之輪值，并做好保安人員的培訓及教育工作。

7.負責制定保安及消防管理制度及各項應急方案，并定期檢查所屬區域保安及消防設施設備巡檢落實情況，組織消防演習。

8.所轄區域內發生治安、消防方面突發事件時，應立即赴現場并組織員工及時處理，事后應配合有關部門做好調查、取證等相應工作。

9.定期檢討保安員的工作表現，確保所轄區域保安工作的正常及有效開展。10.負責起草有關所轄區域保安、消防方面的有關文件、報告及有關報表。11.要定期對消防物品、器材進行檢查，及時更換，過時失效的器材。

12.定期向所轄區域甲方物業直管，人員書面匯報所轄區域保安工作的情況。

A.每日應不低于3次到各崗位檢查隊員形象、著裝、服務質量及崗位操作規范等情況，對存在的問題立即整改。

B.每日早晚到物業部聽取物業工作安排及匯報工作。C.每日定時檢查宿舍衛生情況，發現問題立即整改。D.每日參加早晚交接班召開的班前班后會議。(二)、領班崗位職責

1.執行主管的工作指示，監督下屬完成工作，及時查處偏差行為，并積極向主管提供合理有效的建議。

2.協助主管確保所有隊員按編寫時間值勤，如遇病、事假時，及時合理調動其他隊員補位。或請求主管安排其他組調配人員支援。

3.巡視所轄區域并檢查巡邏記錄是否正常，如有疑點立即跟進了解情況，并采取適當措施修正。

4.定時巡查所轄區域公共區域和設施，如發現有任何損壞或潛在危險，應立即通知相關部門采取適當措施。

5.協助主管對當值隊員之工作安排、監督、檢查、考核和違紀隊員的處理。6.協助相關部門對所轄區域各公共區域的門鎖進行檢查。7.做好值班記錄，定時巡查各崗位。8.切實落實治安、消防報警的查處工作。

9.注意各項不安全因素和可疑事故隱患，對可疑人員進行布控并報告管理處。

10.保持各崗位的通訊聯系，協調對突發事件處理，在緊急情況下可全按突發事件應急方案處理(一般以甲方公司已定的預案實施)。

11.對所轄區域內各區域的清潔和綠化進行檢查，發現問題告知相關清潔人員及報告貴司相關負責人。

12.協助主管督促各組隊員保持各自按照執勤區域的環境衛生和對保安用具的管理。[作業規范要求] A、每日應不定時到各崗位檢查隊員形象、著裝、服務質量及崗位操作規范等情況，對存在的問題立即整改。

B、每日定時檢查宿舍衛生情況，發現問題應立即整改。

C、每日組織早晚交接班并召開的班前班后會議，布置和總結當日工作情況。D、利用工作間隙和休息時間找隊員進行工作交流、談心、幫助隊員解決一些問題、做好留人、用人和培養人的工作。

E、做好當班員工的考勤記錄，領班交接班記錄。[白班工作安排操作流程] 7:20帶領全班人員集合，召開班前會。7:30由白、夜班領班帶隊，逐崗位進行交接崗。

7:45領班清點所有移交物品，安排巡邏崗對小區內所有設施設備、車輛進行檢查。同時在主門崗增加副崗，主要由隊長和領班擔任，提高服務質量。

8:20領班到各崗亭檢查物品擺放、衛生狀況和交接班登記情況是否按規定填寫。9:00帶領領班到各崗位查看執勤情況，巡視小區內設施設備是否有損壞現象。

11:00安排領班配送午餐并做好相關工作記錄，調節人員到指定地點就餐。12:30監督督促所有員工是否履職情況，包括物品擺放及執勤登記情況。

14:00帶領領班巡視小區內各處是否有違規堆放物品及周邊環境設施設備的檢查，出現情況及時與向物業匯報。

16:00帶領領班巡視小區，檢查設施設備是否有損壞并做好登記，出現問題及時向物業前臺匯報。

18:00巡視小區和崗亭內的物品擺放、登記情況是否合格。

19:00對全天各崗位執勤質量情況進行匯總，準備班后會及點評內容，整理交接班事宜。19:30帶隊交接崗，與夜班領班進行各項工作交接。19:40帶領全班人員集合，召開班后會及常規的訓練培訓。20:00準時下班帶隊返回宿舍。

備注：領班每2小時對各崗位巡查一次，并做好登記，隊長每天不低于三次巡查。巡邏崗，領班保證服務質量，服務速度，保證小區地面不出現長時間停車現象。物業管理圈。主門崗要保證車輛臨時卡，發票要有備用。不間斷的查看收費情況，任何人員不得動用收費物資。監控室不得隨意人員進入，頂崗由領班擔任，進入監控室要及時登記，保證監控系統運行正常。保證門崗雙人雙崗。

[夜班安排及操作流程] 19:10帶領全班人員集合，召開班前會。19:20由領班組織本班隊員進行訓練及培訓。19:30帶隊交接崗，與白班領班進行各項工作交接。19:50夜班領班巡視檢查各崗位交接及執勤情況。

23：00進入人員詢問、確認身份后放行，保證人員進出安全。

24:00至06:00組織每半小時報崗一次，保證在監控下面報崗，領班每兩小時巡視查看各崗位執勤情況一次。

6:00領班安排巡邏崗根據天氣情況關閉大堂燈和路燈，組織各崗位開始打掃崗亭衛生。7:00在會議室對本班各崗執勤質量情況進行匯總，準備班后會及點評內容，整理交接班事宜。

7:30帶隊交接崗，與白班領班進行各項工作交接。

7:45帶領全班人員集合，召開班后會,準時下班帶隊返回宿舍。領班巡視五要點

1、人員形象及精、氣、神，儀容儀表是否規范。

2、勞動紀律遵守是否嚴格。

3、崗位執勤登記是否及時規范。

4、崗位操作是否標準規范。

5、崗亭（位）及周邊衛生和物品擺放是否達標。(三)固定崗位職責

1、立崗時間：

白班：1號崗（主門崗崗）07：30--19：30立崗，每1小時互換，確保執勤形象。2號崗（非機動車崗）07：30--19：30立崗，由領班進行互換。

夜班:2號崗晚班19:30--07:30，晚19：30—22：00，早上06:00--07:30為立崗。其余時間為坐崗。

2、崗位職責： 2號崗：（立崗）

1、對來人及非機動車進行識別、詢問、核實、登記、指引、跟進、反饋。

2、對小區門口收廢品等無關人員控制至監管區外。

3、對外出人員、物品、進行觀察、詢問、查看外出物品是否使用的本服務中心的出門單、業主及服務中心經辦人是否簽字蓋章確認、外出物品與出門單上的物品是否一致。

人員管控崗操作流程

1、（小區業主）由跨立換成立正——敬禮——問好！

2、（內部工作人員）由跨立換成立正——敬禮——您好！請出示工作證——謝謝您的配合請進。

3、（中介人員）由跨立換成立正——敬禮——您好！請問您看幾號樓幾單元的房，——麻煩您登記一下，這邊請——謝謝您的配合請進（對所帶客戶人數確認）——通報中控跟進。

4、（訪客人員）由跨立換成立正——敬禮——您好！請問您到幾號樓幾單元——我幫您聯系一下，請稍等，——麻煩您登記一下，這邊請——謝謝您的配合請進（若無法聯系，不好意思我們無法與業戶聯系，請您自己和他聯系）。

5、（閑雜人員）由跨立換成立正——敬禮——您好！都必須進行核實——確認——登記——引導放行——通報中控跟進。（收廢品的三輪車不得進入小區）。

6、（外出攜物人員）對攜帶和貴重物品外出人員必須開具《物品出門單》確認無誤后方可放行。

備注：裝修施工人員必須上午9點至12點進入，下午必須14點至18點，其余時間和

節假日不可進入。若有業主接領進入，門崗必須做好登記并及時通報當值領班。

主門崗：（立崗）

1、做好來車的禮儀接待服務。

2、對行來車輛進行識別、（對有證車輛行舉手禮放行、對無證車輛示意停止，進入第二步詢問）詢問、（對訪客和外來車輛進行詢問，詢問至具體樓號、單元、樓層室號、及訪客的姓氏，進入第三步驟核實）核實、（利用電話呼叫業戶是否吻合），登記、跟進（由地庫崗跟進到訪客車位、指引到目的地）、反饋（地庫巡邏崗、中控崗將信息反饋至門崗）。

3、指引行人按規定通道行走，并協助其他崗位完成門崗各項工作。

4、出現行人問路，禮節周到，動作規范，體現出保安人員服務質量。主門崗：（坐崗）

1、對發放記時卡的車輛做好登記，對執勤中發生的事物認真填寫到執勤記錄本上。

2、對外出記時卡的車輛付費后放行，并使記時卡有效循環使用。

3、配合協助門崗做好人員及車輛的疏導指引工作。機動車進口操作流程：

1、（業主車輛）敬禮——您好！

2、（外來車輛）指引手勢示意停車——敬禮——您好！請問您到幾號樓幾單元，——請稍等（發記時卡）請妥善保管好此卡，謝謝您的配合請慢行——登記（時間、車牌號、所到樓號及單元）——通報巡邏崗跟進。

3、（載客出租車）指引手勢示意停車——敬禮——您好！請問您到幾號樓幾單元，謝謝您的配合請慢行——通報巡邏崗跟進。

4、（電調出租車）指引手勢示意靠邊停車——敬禮——您好！請靠邊停車——請問是幾

號樓叫車，我們需要核實一下，請稍等——呼叫迎賓崗核實，待確認無誤后請其進入。

5、（特種車輛：公、檢、法車輛、120救護車、消防車、燃氣公司車、電力公司車、自來水公司車輛、）指引手勢示意停車——敬禮——您好！請問您到幾號樓——登記（時間、車牌號、樓號）——放行、通報車管崗跟進——立即通報當班領班和項目隊長——當班領班和項目隊長迅速趕往現場了解情況，待了解清楚后立即上報部門經理或項目經理，并做好詳細記錄。

備注：所有送貨車輛必須從車行崗進入，如有特殊情況呼叫當值領班前來處理，并做好詳細記錄。

主門崗出口操作流程：

1、（業主車輛）您好！敬禮。

2、（記時卡）指引手勢示意停車——您好！請稍等，（電腦顯示收費，必須按指定金額收取，若有異議及時通報領班。如：您好！請付費10元。）請拿好發票，謝謝您的配合請慢行——登記（時間、車牌號、收費、發票號碼填寫到備注欄內）特種車輛和出租車直接放行，對所有外出車輛行舉手禮（敬禮）。

3、（無物品車輛）指引手勢示意停車——敬禮——您好！我們需要對您的車輛進行開箱檢查——登記——謝謝您的配合請慢行。

4、（有物品車輛）指引手勢示意停車——敬禮——您好！我們需要對您的車輛進行開箱檢查——收取 《物品出門單》核對物品——登記——謝謝您的配合請慢行。

備注：裝修及建筑材料（水泥、黃沙、紅磚、一律確認好后進入，若有業戶帶領進入立即通報當值領班前來處理，并做好詳細記錄）。易燃、易爆（煙花爆竹、液化氣瓶、氧氣鋼瓶）等違禁物品一律不得進入，若有業戶帶領進入立即通報當值領班前來處理，并做好詳細記錄。

[作業規范要求]

A.服從命令、聽從指揮、言行一致。B.著裝整齊、精神振作、工作細致。C.提高警惕、發現問題立即上報。[車管崗操作內容]

1、對進入小區車輛做好指揮手勢，指引車主有序停放到自己車位或訪客車位，不得出現占道占位現象，跟進工作。指引其停放在車位上。

2、當車輛停放好后如有車主忘記關門窗時要提醒車主及時關上，無人時報監控聯系業主完成安全工作。

3、對進入地庫的來訪車輛進行指引到訪客車位，并帶領訪客人員到達訪客樓棟。

4、對地面及地庫進行不定時安全巡查如有人員在地下車庫吸煙時要及時制止、并告知為了安全起見請到吸煙點去吸煙。

5、在巡查時仔細檢查地庫消防設施有無損壞嚴禁擅自挪用消防器材等設備。嚴禁堵塞消防通道及安全防火門。或隊長通知工程部前來查看并及時處理排除故障。

6、做好按時登記制度、關注人員和車輛動態，保證巡邏區域的衛生整潔。

7、如遇到車被劃或有任何異常，車輛爆胎立即上報領班、監控，通過車牌聯系業主，及時處理。隨時掌握車輛信息，如遇有變動，及時上報領班，并做好登記。

8、查看和清理本崗位本區域的衛生清潔工作，保證執勤及監管區域內的良好環境，做好地面車輛停放的引導及交通秩序的維護工作。

[中控管理員操作程序] 崗位職責

概述：中控員在中央控制室崗位職責主要涵蓋消防與監控兩大部分，在實際工作中應分

清所屬類型予以認真處理。

監控室職責如下：

1、做好交接班交接工作，查看物品是否齊全，衛生是否干凈，設施設備是否運轉正常，有無遺留未盡事宜需要處理。

2、在崗期間對業主來電做好傳達，上報，解釋工作并做好登記。

3、在崗期間提醒隊員按時開燈及其他注意事項。

4、在崗期間做好監控室人員的管控，進出人員應予以登記。

5、對監控視頻應恪守職業道德，不私自下載，不外傳，無關人員無物業領導簽字批準嚴禁查看，下載監控視頻。

6、在崗期間對設施設備運轉情況應按時予以記錄，對出現故障的應及時保修。

7、在崗期間配合地庫巡邏隊員處理好車位問題，及時提供信息以及聯系車主。

8、在崗期間配合好地面巡邏隊員處理好地面秩序以及發現的問題，對其反應的問題及時上報，對監控畫面發現的問題及時通知跟進。

9、在崗期間配合好車輛進出崗工作，提供給其需要的車輛信息，對監控畫面發現的問題及時向其通知。

10、在崗期間配合好人員進出崗工作，提醒其注意事項，配合其進行人員跟進。

11、完成好領導交代的其他任務及配合協調好各崗位進行工作。消防控制室職責

1.2人24小時值班，須持證上崗，嚴禁脫崗。

2.消防控制柜可置于手動狀態，消防泵開關必須置于自動狀態。

3.接到火警信息，第一時間通知隊員趕赴現場，如為誤報，查明原因，做好登記。4.確認火警信息屬實后，第一時間將消防柜控制開關從手動狀態切換到自動狀態，撥打119電話，詳細說明起火地點，燃燒物，燃燒情況并留下報警人的姓名及聯系方式，上報公司領導，啟動本單位火警應急預案。

5.本崗位須嚴守職業道德，嚴禁玩忽職守，敷衍了事，發生火警必須通知人員到位，確認情況，一旦發生警情，本崗位人員要堅守崗位，做好聯系、匯報工作，嚴禁私自離崗。

情況處置：

1、當有送快遞人員進入小區時，非機動車崗通過對講機匯報，接到通知后，及時調整監控畫面予以跟進，查看送快遞人員是否到達該樓層，有無逗留現象，當任務結束后及時向門崗反饋。

2、當有送外賣人員進入小區時，通過對講機匯報，接到通知后，及時調整監控畫面予以跟進，查看送外賣人員是否到達該樓層，有無逗留現象，當任務結束后及時及時通知人行崗人員做好檢查工作。

3、當有訪客人員進入小區時，通過對講機匯報，接到通知后，及時調整監控畫面予以跟進，查看訪客人員是否到達該樓層，當訪客人員為初次進入小區不熟悉所訪人員所住樓層時，及時通知巡邏崗進行跟進指引。

4、當有人員進入小區推銷物品時，應及時調整監控畫面，觀察并通知巡邏隊員及時進行跟進，上報領班員和隊長，并做好記錄事情經過。

5、當有外來人員進入小區向信箱投放廣告時，確認后通知領班員和巡邏崗到達現場，做好監控畫面跟進，配合巡邏崗和領班員進行巡查并及時通知保安主管，認真做好詳細記錄和事情經過。

6、當小區內發生車禍時及時聯系領班員和巡邏崗到達現場，提醒維護好現場的正常秩序并做好監控畫面跟進，通知物業管理處相關領導，并做好詳細記錄。

7、當公共部位財產發生損壞時，根據巡邏崗匯報，及時報告物業前臺和相關負責人，調取監控畫面做好證據采集工作，記錄詳細經過。

8、當防區系統顯示業主家發生警情時，應第一時間致電詢問，確認誤操后，通知領班員前往其家做系統恢復工作，如若事實警情應及時通知上級領導，根據領導指示做好下一步工作，并做好登記。

9、當有業主需要幫忙叫出租車時，應問清目的地，然后聯系門崗人員進行出租車代叫，叫到出租車進入小區后通知該業主，調整畫面認真做好觀察跟進工作。出租車離開時做好反饋。

10、當小區車庫發生占位現象時，應第一時間通知地庫巡邏崗到達占位地點，安撫好業主，報上占位車牌號到監控，通知占位車主挪車并做好登記。

11、當監控畫面顯示小區有單元門大門未關時，及時通知地面巡邏隊員前去關閉，杜絕安全隱患（同時提醒相關人員請隨手關門），監控員可以利用電梯對講提醒未關門人員。

12、當監控畫面發現有業主將機動車停放在小區道路或單元門口時，通知巡邏隊員上前詢問是否是短暫停留?若停留時間較長，可指引其停到地庫訪客車位。

13、若發現保安、家政、外送人員從小區帶有可疑包裹以及其他物品時，及時通知門崗人員進行查驗核實，確認后予以放行。

14、當有周界防區報警信息顯示后，及時通知巡邏隊員前去警情發生地點，確認是否誤報，如誤報查明原因做好登記，如警情屬實上報領導，根據指示采取相應的措施并做好登記。

15、當有業主未帶門卡時，做好確認并及時通知巡邏隊員予以刷卡，并提醒巡邏崗跟進上樓，待業主將家中房門打開，確認后方可離開，任務完成。

16、當有業主投訴所住樓層有噪音發出時，及時通知巡邏崗前去確認是否屬實，然后致電噪音發出住戶的對講進行聯系，告知其家噪音已經影響到鄰居，如該住戶家對講無法接通，通知巡邏隊員前去其家敲門通知，并做好記錄。

17、當小區突然停水停電時，監控員要做好安撫業主的工作，并通知領班或小區工程人員，查看停水停電的原因，并通知相關部門做好值班記錄。

18、當電梯在運行期間出現人員困在轎廂內，立即撥打該轎廂內的電話，安撫被困人員，并通知巡邏崗、工程人員、電梯維護人員進行解救并詢問被困人員的身體狀況做好記錄。

19、當監控發現有人員堆物、車輛占用消防通道、消防門或各樓棟的消防登高點時，立即通知巡邏崗或領班員前去處理，實施監控跟進，并做好處理結果記錄。

20、當遇到雷、雨、雪、冰雹、霧霾天氣或臺風黃色預警及時在 LED屏幕上呈現，通知小區業主提前做好防范工作，并通知巡邏崗查看各樓層的門窗是否關閉，查看業主陽臺是否有花盆和各種雜物避免高空墜物的危險。

21、監控定期通知巡邏崗對感溫、感煙探頭敏感的測試，對樓宇間消防通道消防報警器的測試，并做好測試結果記錄。

22、當監控員接到消防主機火警信息時，先消音，并立即通知巡邏崗到報警區域查看，是否發生火警，如發生火警，及時通知上級領導，并啟動火警緊急預案。如出現誤報應及時上報物業前臺，并做好記錄，23、當監控發現小區業主有醉酒狀態時，立即通知巡邏崗跟進，詢問確切住址并通知其家人，陪同護送其安全回家，并做好記錄。

24、當監控發現小區內有打架斗毆現象時，立即通知巡邏崗或領班前去了解情況，必要時報警處理，并做好詳細記錄。

25、當監控發現小區內有燃放鞭炮或煙花爆竹時，立即通知巡邏崗前去制止，說明原因，并引導到指定地點燃放，安排人員擺放木板，并做好記錄。

26、當監控接到小區老年人、兒童、孕婦或殘疾人求助電話時，立即通知巡邏崗或領班員前去了解情況必要時撥打相關部門的電話，并做好記錄。

27、對進入小區的行政、公益等相關部門車輛，進行監控跟進并通知巡邏崗進一步了解情況，并做好記錄。、當監控接到業主保修電話時，首先做好記錄，通知巡邏崗或領班前去了解情況并聯系工程人員上門維修。

29、當監控發現電梯發生故障無法正常運行時，通知巡邏崗或領班員前去查看核實，并擺放好明顯提示牌聯系工程人員前去維修，并做好記錄。、監控員配合車庫巡邏崗，對業主車輛未關車燈或車窗的，通過對講電話告知業主，同時做好記錄，并通知巡邏崗做好跟進。

31、配合地面巡邏崗對小區垃圾亂扔亂放、未入桶的現象進行管理，調取監控錄像，找到責任人，向管理處領導匯報。

32、當有盜竊警情發生時，及時通知巡邏崗及領班員趕到現場做好現場維護，上報領導同時調取監控畫面，了解事發概況并做好登記。

33、當有大卡車進入小區送貨時調整監控畫面配合巡邏崗進行跟進，卡車離開時通知門崗人員做好檢查。

34、當有施工材料進入小區時，及時通知巡邏崗進行跟進，調整監控畫面，防止出現公共設施損壞并做好記錄。

35、當有保安人員進入監控室更換電板時，應告知其該換幾號電板并詢所充電板號碼然后做好時間登記。

36、當有人員進入監控室需要領取鑰匙時，應問其原由并做好登記。

37、當有公司及客戶公司領導進入監控室檢查指導工作時，應轉體面向領導敬禮問好，然后向領導介紹監控室基本概況。

[交接班制度]

1、按時交接班，接班人員應提前二十分鐘到達崗位，由領班組織召開班前會議，明確工作任務及工作要求。

2、交班人在下班前必須填好值班記錄，應做到三清，并做好交班后的簽收確認。

3、接班人員要詳細了解上一班值勤情況和本班應注意事項，應做到三明：上班情況明，本班接辦的事情明，物品、器械清點明，并做好接班后的簽收確認。

4、交接班時，交班人員有未完成的工作可視情移交接班人員協助處理，有重大或他人委托的問題和事情時要及時處理直至完成，不能移交給接班人員處理。

5、在交接班過程中，如有物品、器械出現損壞時，接班人員要向交班人員查詢清楚，并及時做好詳細記錄，否則責任由接班人員負責。

6、接班人員未到達前，當班人員不能擅自離崗，否則按脫崗予以處理。

7、每班交接班之前，由交班人員打掃好值勤區域的環境衛生，否則接班人員可拒絕接班。

保安隊員基本要求

白班：年齡：18-40歲 身高172cm以上，品行端正，無犯罪前科。

晚班：年齡：20-45歲 身高170cm以上，品行端正，無犯罪前科。

現場管理重點及崗位常見情況

1、對進出裝修人員及車輛進行嚴格查證和開箱檢查工作。

2、做好進出人員車輛的詢問、核實、登記、指引、跟進工作。

3、對小區外裝修、收垃圾人員嚴格控制在監管區域外。

4、對外出人員、物品、進行觀察、詢問、查看外出物品是否使用的本服務中心的出門單、業主及服務中心經辦人是否簽字蓋章確認、外出物品與出門單上的物品是否一致。

5、對小區內的設施設備看管、檢查、防損、防盜、保修等。保證各防線正常運轉。執勤崗亭物品擺放及衛生標準

執勤物品：桌子、凳子、登記本、筆、電話、電腦、水杯、抹布、滅火器。

衛生標準：物品擺放整齊、有序、無灰塵，地面干凈無雜物，周邊15米以內無雜物。

備注：人員做到分工不分家，保證執勤安全。

現場管理機制

1、主管每天不定時對現場進行3次檢查。主要檢查內容“崗位五要點”。

2、主管每月夜查不少于4次，并有書面的夜查報告上交物業。

3、領班每天對現場進行巡查，巡查頻率按2小時一次，對現場各崗位進行“崗位五要點”檢查。

4、領班每天于晚19:00向主管匯報當班各崗位工作情況及各類突發事件。

5、夜班每天于早7:30向主管匯報當班各崗位執勤情況及各類突發事件。

6、主管每周向物業部門領導匯報當周工作情況，如有突發事件，第一時間通知物業相關負責人。

裝修管理

裝修管理的目的：為了更好的維護所轄區域的正常辦公和生活，本著預防為主的指導方針，立足安全本職，開展有針對性的裝修現場巡視檢查工作，降低由現場裝修管理引來的各種突發事件的頻發率，做好現場裝修工作的監督、指引及相互配合的工作，形成一種積極】有力、和諧、健全的安全現場裝修管理服務秩序。

(一)裝修管理的內容

1、是否辦理《裝修許可證》，并張貼在門上、玻璃等明顯位置。

2、裝修人員是否辦理《人員臨時出入卡》，并對人員、照片、日期、管理處公章進行仔細禮貌的檢查。

3、消防設施的配備及日檢，根據裝修現場的面積和不同的裝修環境配置相應的滅火器具。

4、裝修材料的把控，現場所有的裝修材料進行登記詢問，對違章材料一經發現，靈活制止，同時通知相關人員進行處理。

5、現場裝修產生的垃圾統一實行裝袋制，必須存放在指定的垃圾堆放地點。

6、嚴格控制裝修時間，特殊情況可相應放寬裝修時間。前提是要做到客戶不投訴，不影響正常的生活和辦公秩序。

7、嚴禁裝修人員現場違章留宿或在現場生火做飯，特殊情況需得到業主的許可和物業管理處的同意。

8、著重核實現場裝修人員的數量檢查相應的有效證件，對不符合或者身份不明的人員立即進行處理或者進行跟蹤處理。特殊情況可以求助于執法部門進行配合處理。

9、高度留意裝修現場是否超出裝修申請內容，如：亂接電線，鉆孔，破壞防水層等嚴重影響房屋結構和整體環境的現象出現。一經發現應立即通知物業管理處裝修相關負責人進行處理。

10、如有進行高空或明火作業時，必須告知注意事項及鑒定《高空作業責任書》《明火作業責任書》并讓責任人簽字，在施工現場設立明顯的警戒標識。

(二)方法控制與過程

1、查驗施工人員有無出入證證件與所持有人是否相符有無過期，發現情況應立即與裝修現場負責人進行核實。無關人員應當立即清理出場。

2、檢查施工場地是否按照要求配備滅火器，所用易燃易爆物品是否妥善安置到安全區域，施工過程是否違反裝修深秋所核定的內容。如有違反，立即通知物業管理處相關裝修負責人進行處理。

3、檢查施工現場從事特殊工種人員（電工、電焊工）相關資質，是否在物業管理處進行登記備案。

4、監督施工人員只能使用貨梯和指定通道進出，搬運材料，裝修施工人員搬運垃圾按照物業管理處規定的時間進行，禁止裝修人員在垃圾清運車進場之前，把垃圾搬出戶外。

5、發現超時施工應當予以制止，同時督促無留宿證明人員立即離開管理區域，如需留宿的施工人員應當出示物業管理處開出的留宿證明。在指定的時間對所有非留宿人員進行清場，同時檢查門窗是否關閉，上鎖，照明系統是否關閉，玻璃是否完好，配套設施等。如發現問題，做好記錄，上報物業管理處。

后勤建設管理及衛生標準

宿舍管理集體化，床鋪上不得有任何雜物，只有蓋被、墊背、床單、枕頭。

學習室有電視、會議桌、凳子。洗刷用具擺放整齊，舍內無異味，地面無雜物、積水，衛生值日表，宿舍管理制度，部分文化娛樂物品，給所有員工提供，干凈整潔，安全和諧的生活環境。

應急預防

?

發現或接到報警后，當班領班和當班保安隊員迅速趕赴現場，同時立即通過對講機呼叫或求援或立即打“110”報警。

?

秩序維護人員要保持鎮靜，在保障他人及自身安全的前提下設法制止犯罪行為。?

當班領班接到呼叫求援后，應組織人員趕到現場及時疏散圍觀群眾，對現場進行警戒，避免現場遭到破話。

?

發現打架斗毆的現象時，設法制止以達到和解、防止人身傷害的目的，持有器械的，須注意自身防護。

?

保安隊員趕到現場后應聽從現場指揮員的統一指揮。

?

若犯罪分子逃跑，一時追趕不上時，要看清人數、衣著、相貌、身體特征、所用交通工具及特征等，并及時報告當班領班和客戶方管理處，并接受公安部門的詢問。

?

如現場有傷者，應立即撥打“120”盡快送醫院搶救。

?

有案發現場，要保護現場，任何人不得擅自移動任何東西，包括罪犯留下的一切手痕、腳印、煙頭等。將案發現場圍護起來，不得讓其他人員進入現場，公安機關人員現場勘察未結束前不能蠻干。

?

若是運動過程作案無固定現場的，對犯罪份子遺留下的各種物品作案工具等，應帶手套、用鉗子或其他工具提取，然后放進塑料袋內妥善保存交公安機關處理。

?

做好現場記錄并在《保安員值勤交接班記錄》中反映時間、地點、事件過程、處理結果等，填寫《突發事件應急處理報告》報管理處。

附件

五、2017年保安考核獎懲制度

一、獎勵

序號

員工符合下列條件之一者給予嘉獎并通報，頒發獎金

（獎金隨當月工資發放）

獎

勵

對工作方面有益的改進，提出合理化建議并取得成效時

100元—500元的經濟獎勵、100元—300加薪、通報表揚

2預防災害或救災有功時

3為公司的社會形象做出重大貢獻者、為公司爭得重大榮譽者 4對公司業務推進有重大貢獻者

5為公司節約大量成本支出或挽回重大經濟損失者

6對突發事件、事故妥善處理者；妥善平息重大客戶投訴事件者 7培養和舉薦人才方面成績顯著者

8工作努力、業務純熟，能適時完成重大或特殊任務 9品行端正，恪盡職守，堪為全體員工楷模 10全年滿勤，無遲到、早退、病假、事假

11工作認真、忠于職守成為公司楷模者（頒發榮譽證書）50元—200元的經濟獎勵、50元—200元加薪、通報表揚

12領導有方、落實公司制度有相當成效者 13參與、協助事故、事件救援工作者 14遵規守紀，服從領導，敬業楷模者 15拾金（物）不昧者

二、處罰

序號

員工違反下列條件之一者給予處罰并通報

經濟處罰

50—200元 1遲到、早退、不著工裝，不戴工牌。儀容儀表不合格者

2不能及時、認真清掃執勤區域衛生、執勤區內（桌面、地面）凌亂，不整潔者 3在執勤區域抽煙、扔廢紙等垃圾、吃零食者 4接聽電話不禮貌，使用不規范用語，影響公司形象者 5上班時間串崗聊天者。說臟話、粗話者

6工作時間和工作場所，衣冠不整、奇裝異服影響公司形象者 7在執勤區內打鬧，大聲喧嘩者

8在執勤區域內，有長明燈、長流水者。離開現場所用電器電源未切斷者 9未能及時傳達、執行公司下發的文件者200—300元 10私自留客在員工宿舍留宿者

11工作時間內手機關機，無法取得聯絡者

12工作時間看與本職工作無關的書籍、網站、做與工作無關事情者 13上班時間打私人電話時間半小時以上者 14紀律松散，當月內累計遲到三次以上者 15未經批準擅自串崗怠慢工作者

16對上級交辦的工作不及時辦理，不能按時完成任務，又不及時復命者 17私自移動消防設施，因操作不當，造成設備損壞，經濟損失在500元以下者 18工作中發生意外卻不及時報告公司者

300—500元

19損壞公物，影響公司正常秩序者 20管理不力，對下屬放任自流者 21知情不舉，隱瞞他人的違紀行為者

22搬弄是非、挑撥離間、中傷他人、損害團結、互相謾罵吵鬧，影響正常工作秩序者 23不認真執行公司規定，推卸責任，刁難顧客，使矛盾上升造成顧客不滿或投訴，產生惡劣影響者

24工作時間睡崗、酗酒者

25不服從主管人員合理指導，屢勸不聽者

26對能夠預防的事故不積極采取措施致使公司利益受到損失者 27泄露公司秘密事項者 500—1000元

28不服從安排，對上級指示或有期限命令，無故未能如期完成致影響公司發展 29違反部門工作流程，給工作造成損失的 30偽造病假單證明或提供虛假病歷者 31私自將客人或同事遺忘的物品收歸己有者

32對同事暴力威脅、恐嚇、惡意攻擊或誣害、偽證、制造事端、妨害團體秩序者 辭退

（對造成的損失，公司將依法追究其法律責任）

33對下屬正常申訴打擊報復經查事實情節嚴重者

34擅自挪用公款和同事財物或者有貪污盜竊行為者（同時移交司法機關處理）35工作時間聚眾打牌、玩麻將者

36無理取鬧、聚眾鬧事、打架斗毆、影響工作秩序和社會秩序者 37故意損壞公司重要文件或公物者

38攜帶公安管制刀具或易燃、易爆、危險品入公司者 39在職期間刑事犯罪者

40因違反國家法律法規被司法機關拘留、審查或追究刑事責任者 41以不正當手段竊取公司機密，并向外界泄露、宣示、收受好處者 42擅自涂改各種原始記錄、單據、合同者

43為謀私利，利用公職權力或工作時間為其他公司工作，從事第二職業者 44嚴重違反公司勞動紀律及各項規章制度者 45嚴重失職，營私舞弊，對公司利益造成重大損害者 46在公司內煽動怠工或罷工者

第三篇：物業管理服務合同

物業管理服務合同

物業管理單位：臨江市**物業管理有限公司（以下簡稱甲方）

購房人：（以下簡稱乙方）

根據有關法律、法規，雙方在自愿、平等，協商一致辭的基礎上，就乙方選聘甲方為東嘉花園小區提供物業管理服務事宜，訂立本合同。

第一條 物業公司基本情況

物業名稱：臨江市東嘉物業管理有限公司

資質類型：暫定三級

坐落位置：臨江市新市大街

建筑面積：約735平方米

乙方所購買房屋銷售合同編號：房屋位置號樓單元室建筑面積平方米。

第二條 雙方的權利和義務

（一）乙方的權利和義務

1．審定甲方制定的物業管理服務工作計劃，聽取物業管理情況報告。

2．確定物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面規章制度。

3．決定專項維修資金的使用、統籌方案并監督實施。

4．審查甲方提出的財務預算和決算。

5．參加業主大會或業主代表大會，享有選舉權、被選舉權和監督權。

6．監督甲方物業管理服務行為，并就有關問題向甲方提出意見和建議。

7．依據本合同向甲方繳納物業管理服務費和物業公司收取的相關費用及需要代繳的供電費、供水費、供暖費、衛生費等相關費用。

8．裝飾裝修房屋時，就遵守國家及吉林省《城市住宅室內裝飾裝修管理辦法》，遵守業主與物業公司簽訂的《望到裝飾裝修管理協議》。

9．不得占用、損壞本物業公司部位，公用設施設備的，就事先通知乙方征得同意，并在約定的期限內恢復原狀，造成損失的應給予賠償。

10．嚴禁高空拋物，嚴禁向窗臺外側，無護欄平臺、露臺、陽臺等無保護設施的地方放置物品否則應承擔因故意或過物向地面拋棄物品而發生的一切后果。

11．轉讓房屋時，事先通知甲方與甲方簽訂本協議。

12．對承租人、使用人及訪客等違反本物業管理制度造成的損失、損害，承擔民事責任。

13．按照安全公平、合理的原則，正確處理物業的給排水、通風、采光、維修、通行、衛生、環保等方面的鄰里關系，不得分割他人的合法權益。

（二）甲方的權利和義務

1．根據甲方的授權和有關法律、法規及本合同的約定，在本物業區域內，提供物業管理服務。

2．有權要求乙方、業主委員會、業主及房屋承租人配合甲方的管理服務行為。

3．向業主和交費義務人收取物業服務費。

4．甲方可采取批評、規勸、公示等必要措施，制止業主、物業使用人違反業主公約和物業管理規章制度及合同的行為。甲方根據違約情節給予相應的處罰。

5．每向乙方報告物業管理服務實施情況。

6．每年向乙方公布物業管理收支帳目。

7．提前交裝飾裝修房屋的注意事項和限制條件書面通知乙方，并與乙方簽訂《房屋裝飾裝修管理協議》。

8．根據甲方的決定，申請和使用專項維修基金。

9．不得占用本物業的公用部位，公用設施、設備或改變其使用功能。

10．向乙方提供自用部位，自用設施、設備維修養護等有償服務。

11．本合同終止時，應移交物業管理權，撤出本物業管理區域，協助業主委員會做好物業服務的交接和善后工作，移交管理用房和物業管理的全部檔案資料、專項維修資金及帳目。

第三條甲方的業主委員會作為執行機構，具有以下權利和義務：

1．根據業主大會的授權，代表業主大會簽訂本合同。

2．檢查、監督和協助甲方旅行物業服務合同。

3．督促全體業主遵守《業主公約》《業主議事規則》，和物業管理規章制度。

4．督促業主和交費義務人按規定交納物業服務費。

第四條物業管理服務內容

1．在物業管理區域內，甲方提供的物業管理服務包括在下內容：

（1）物業共用單位的維修、養護和管理，包括房屋承重結構、房屋主體結構、公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、內天井、戶外墻面、屋頂等。

（2）物業共用設施設備的運行、維修、養護和管理，包括綠地、道路、化糞池、污水池、雨水池、垃圾中二輕局、水泵、水箱、電梯、信報箱、消防設施、公共照明設備、監控設施、避雷設施、共用天線、機動車庫、露天停車場、共用設施設備用房、物業管理用房等。

（3）物業共用部位和相關場地的清潔衛生，垃圾的收集、清運及污水管道的疏通。

（4）公區秩序維護、安全防范等事宜的協助管理。

（5）公共綠地的養護和管理。

（6）車輛行駛、停放管理。

（7）裝飾裝修管理服務。

（8）檔案資料管理。

第五條物業管理服務質量標準

1．甲方提供的服務質量按《吉林省物業服務等級》等級執行。（服務等級標準見市價｛2007｝71號《臨江市物業服務收費管理實施辦法》）

2．甲方提供服務質量執行雙方約定的物業質量標準，具體為：

（1）房屋外觀

A 房屋外觀完好、整潔；公共樓梯間墻面、地面無破損；外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、無懸掛現象；室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置、整齊有序。

B 陽臺封閉（防盜網）、空調安裝統一有序。

C 房屋裝修符合規定，有裝修管理服務制度與業主、裝修管理協議，查驗裝修公司的違規行為并有權制止；對進出小區的裝修車輛、裝修人員衽出入證管理；對裝修現場進行巡視與檢查，有日常巡查記錄及驗收手續；對私拆亂改管線、破壞房屋結構的損害他人利益的現象及時勸告，問題嚴重的報告有關部門處理。

（2）設備運行

A 公共設施設備項目配套建設管理責任分工運轉正常，維護良好，對設備、故障及重大突發事件有應急方案和現場處理措施、處理記錄。

B 實行24小時報修值班制度。急修報修半小時到達現場，預約維修報修按雙方約定時間到達現場，回訪率85%以上。

C 水、電、電梯、監控等設備運行，人員技能熟練，嚴格遵守操作規則。

D 樓道燈、公共照明設備完好率95%以上。

E 雨水井、化糞池每季檢查一次，根據需要定期清理疏通，保持通暢，無堵塞外溢。F 在接到相關部門停水、停電通知后，按規定時間通知用戶。

G 道路平整暢通，停車泊位劃定整齊。

（3）公共秩序維護

A 門崗室整潔，人員統一著裝、設專人24小時值勤。對本區機動車出入驗證；對外來機動車登記換證。

B 按規定線路和時間進行巡邏，每日不少于8次，對小區重點部位每三小時巡查一次，并做好巡查記錄。

C 對出入住宅區內的機動車進行引導，行駛有序并停放在指定位置，非機動車停放整齊

D 中央監控室初稿24小時安全監控并及時記錄。

E 管理好公共財產，包括消防器材及表、井蓋、雨篦子、花劃、樹木等。對火災、水災等突發事件有應急處理預案。

F 定期對服務人員進行消防培訓，保證消防通道暢通，消防器材能隨時啟用。

（4）保潔服務

A 住宅區內公共區域（硬化地面、主次干道）每日清掃一次，干凈整潔，室外標識、宣傳欄、信報箱等每周擦拭一次。

B 公共區域日常設專人保潔，保護干凈整齊無雜物。

C 公共樓道每周清掃兩次，扶手每周擦拭兩次，保持干凈整潔。

D 合理布設垃圾筒、果皮箱，每天定時收集垃圾。

E 公共區域玻璃每月擦試兩次，對小區內主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時清掃。F 進行保潔巡查，樓道內無亂懸掛、亂貼亂現、亂堆放現象。

G 建立消殺制度根據實際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑螂、蚊、蠅等害蟲滋生。

H 飼養寵物符合有關規定，對違反者進行勸告，并報告有關部門進行處理。

（5）綠化養護管理

A 花草樹木生長正常，綠化效果好，有較好 的觀賞效果。無枯死，樹木無歪斜。發現死樹及時清除補種。

B 草坪生長整齊，及時修剪，無雜草、無垃圾、無煙頭紙屑。

C 根據氣候季節變換，適時組織灌溉、施肥、松土，防凍和預防病蟲害，花草樹木長勢良好。

D 園林建筑和輔助設施完好整潔無損。

E 綠化地設有提示人們愛護綠化的宣傳牌。

（6）綜合管理服務

A 按規定簽訂物業管理服務合同，并按約定公布物業管理服務項目、內容及物業管理服務費標準。

B 服務人員統一著裝、配戴標志、語言規范、文明服務。

C 建立完善的檔案管理制度（包括物業竣工驗收資料、設備管理檔案、業主資料、日常管理檔案等）各種基礎資料、臺帳報表、圖冊建全、保存完好。

D 設置“服務中心”，公示服務聯系電話，受理住戶咨詢和投訴，有效投訴處理率90%。E 提供有償特殊服務和代辦服務，公示服務項目及收費標準。

F 建立共用部位設施設備維修基金臺帳，帳目清楚、準確。每年公布一次物業管理服務費收支情況。按規定使用設施設備維修基金，定期公布維修基金和使用情況。

第六條服務費用

1．物業服務費由業主按其擁有的建筑面積和房屋用途交納。管理服務費按國家和省市物價規定收取，具體標準如下：

（1）住宅：每月每平方米0.6元，電梯費每月每平方米0.35元（一、二樓免交）

（2）商企用房物業費每月每平方米1.5元/平方米。

（3）辦公樓、商場、商廈等物業管理費每月每平方米2.2元。

2．甲方出租物業時，物業服務費由四方交納。

3．四方轉讓物業時，須交清轉讓之前的物業服務費用。

4．物業服務費標準按省、市物價部門有關規定調整。

5．乙方每年8月1日交納物業管理服務費。逾期不交的，甲方有權采取停水，停電，直到繳費為止，并自行承擔一切損失。

6．乙方占用車位收費，按省、市物價局，《關于規范我市住宅區車輛停放服務費標準的通知》規定標準收取。

7．乙方自用部位的維修服務及特殊服務項目的收費標準，按市場價確定。

8．代收代繳的消費、電費、燃氣費、供熱費、衛生費等收取標準，按政府及有關部門的最新文件規定執行。

9．維修基金的管理和使用，按照國家和省、市政府有關規定執行。

10．業主、物業使用人，門、走廊、室外照明的耗電、樓宇對講門損壞等所產生的費用，由業主、物業使用人分攤。

11．乙方的家庭財產與人身安全的保險由乙方自行辦理。

第七條 違約責任

1．甲方的管理服務達不到本合同約定的服務內容和質量標準，乙方有權要求甲方限期改正，逾期未改正，給乙方造成損失的，甲方承擔相應的經濟及法律責任。

2．四方違反合同約定，擅自提高物業服務費用標準的，業主和物業使用人就超額部分有權拒絕交納；甲方已經收取的，業主和物業使用人有權要求甲方返還。

3．甲方違反合同，使乙方未達到管理服務質量約定目標的，乙方有權要求甲方限期改正，逾期未改正給乙方造成損失的，甲方承擔相應的經濟及法律責任。

4．業主及物業使用人不按合同約定，未按足額交納物業服務費等相關費用的，甲方有權要求乙方補交，并按每日千分之五支付違約金。

5．為維護公眾、業主、物業使用人的切身利益，在不可預見的情況下，如天然氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、救助生命，協助公安機關執行任務等突發事件，甲方采取緊急措施造成乙方財產損失的，由責任方或事件引起方承擔責任。

6．本合同執行期間，如遇見不可抗拒的因素等自然災害導致物業管理服務中斷的，雙方按有關法律規定處理。

7．甲方因維修養護共用單位、共用設備需要事先告知業主和物業使用人，暫時停水、停電、停止共用設施設備使用造成損失的，甲方不承擔責任。

8．因非甲方責任出現供水、供電、供熱、天然氣、通訊、有線電視及其它共用設施設備運行障礙造成損失的，甲方不承擔責任。

9．本合同中未規定的事宜，均遵照國家有關法律、法規和規章執行。

10．本合同在履行中發生爭議時，甲乙雙方協商解決或向物業管理行政主管部門申請調解，協商調解無效時，可向人發法院訴訟。

本合同一式兩份，甲乙雙方各執一份，自雙方簽字之日生效。

甲方：乙方：

執行機構：法定代表人：

負責人：年月日

第四篇：物業管理服務合同

物業管理服務合同

甲方：

乙方：

根據《物業管理條例》和相關法律、法規，甲乙雙方協商一致，就甲方選聘乙方對其居住環境的衛生、安全、綠化管理服務達成一致，訂立本合同。

第一章服務內容與質量

第一條乙方提供的物業管理服務包括以下內容：

1、水電設施設備維修，包括管、線、常用水電設施維修更換，消防設施設備的維護保養。

2、小區內門衛安全及公共區域的清潔和保潔工作。

3、物業共用部位排雨排污管道（含陰溝、化糞池）等的疏通工作。

4、對院內綠化進行除草、施肥、修剪整型、防蟲打藥等管理。

5、公共秩序維護、安全防范管理。

6、交通與車輛停放秩序的管理。

7、物業檔案資料管理。

第二條乙方提供的物業管理服務應達到約定的服務質量標準，物業管理服務質量標準見附件一。

第三條甲方可委托乙方對本合同未約定的服務內容提供服務，其費用由雙方另行商定。

第二章服務費用

第四條本物業管理區域物業收費以包干制方式收取。甲方應向乙方支付物業管理服務費為：每戶統一按0.40元/m計算，每月一次性交納物管費。

第五條其他項目費用約定

1、房屋維修和設施設備、給排水管道及龍頭、供電線路的大中型維修、更新、改造。根據甲方提出的項目及標準，在甲乙雙方就維修事宜達成一致意見后，由乙方負責維修，甲方支付費用。

2、房屋、車位、設備設施、外墻的保險、建筑物維修、改造以及設備的更新、改造，綜合治理、城市綠化、外墻清洗等均由甲方負責。

第三章物業的使用與維護

第六條委托管理期間，甲乙雙方可根據實際情況考試是否共同制定有利于加強管理、可操作性強的各項規章制度，要求業主與物業使用人共同遵守。

第七條乙方應及時向甲方通告本物業管理區域內有關物業管理的重大事項，及時處理業主和物業使用人的投訴，接受甲方、業主和物業使用人的監督。

第四章違約責任

第九條以下情況乙方不承擔責任：

1、因不可抗力導致物業管理服務中斷的；

2、因維修養護物業公共部位、公共設施設備需要且事先告

2知甲方，暫時停水、停電、停止設施設備使用等造成損失的；

3、因非乙方責任出現供水、供電、通訊及其他共用設施設備運行障礙造成損失的。

第五章其他事項

第十條本合同期限自年月日起至年月日止。

第十一條本合同終止時，乙方應將物業管理用房、物業管理相關資料等屬于甲方業主所有的財產及時完整地移交給甲方。

第十二條本合同未盡事宜，雙方可另行以書面形式簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等法律效力。

第十三條本合同在履行中發生爭議，由雙方協商解決，協商不成，雙方可選擇以下兩種方式處理：

1、向宜賓縣仲裁委員會申請仲裁；

2、向宜賓縣人民法院提起起訴。

第十四條本合同一式四份，甲方雙方各執兩份，經雙方簽字蓋章后生效。

附件：物業管理服務質量標準

物業服務理賠范圍：

本全區無專用車場，業主車輛自行停放，產生損失自行負責。

甲方（蓋章）：乙方（簽章）：

物業管理服務內容及標準

1、設施的維修、管理

（1）負責院內的公用、燈架、插座、開關、裝飾燈具等的日常維護和更換。

A、保證院內的燈、燈架、插座、開關等隨時處于正常狀態

B、對出現異常的部分及時處理修復、更換。

（2）負責院內戶外水管的日常維護和更換

A、按規定經常對上下水管道進行巡視，檢查球閥的使用情況，管道有無破裂、滲水、漏水、積水、有無堵塞等異常情況，并進行及時處理。

B、負責一般水龍頭、掛鉤的更換。

上述所列各項，若因物管人員在維修過程中，工作失誤或操作不當所造成的損失由物管賠償；若因建筑、安裝或設備提供方施工質量、設備質量造成的損失，損壞由該責任方負責。

2、安全范圍工作

（1）車輛停放與先例秩序的管理

A、自行車、機動車分別按照規定停放在小區內指定位臵；

B、做好停放車輛的出入檢查、登記工作；

C、負責所有出入大院車輛無亂停和堵塞交通的現象發生。

（2）維修公共秩序的管理

A、門崗實行24小時秩序維護服務；

B、夜間巡邏人員實行不定時、不定路線，對小區內責任范

圍進行全方位巡視，發現異常及時向管理人員、業主單位及公共機關報告并采取措施；

C、對可疑人員及車輛進行查詢，如有異常及時向管理人員及業主單位及派出所報告并采取措施。

（3）安全防范的管理

A、大院內嚴禁小商販進入，對可疑人員仔細查問，出現異常情況及時向管理人員、業主單位或公關機關報告并采取措施；

B、對小區內、治安、公共衛生等突發事件及時處理，同時報告業主和有關部門，并協助采取相應措施；

C、積極配合公安機關加強院內的安全工作，預防各類治安案件的發生。

注：乙方相關專業技術人員需持證上崗。

3、衛生清掃保潔工作

（1）小區內公共地段、院壩、樓梯間、過道、欄桿及戶外燈具；

A、地面無果皮、紙屑、煙頭、痰跡等；

B、欄桿清潔、無灰、無水跡；

（2）院壩：

A、保持環境幽雅整潔；

B、院壩地面無果皮、紙屑、煙頭、痰跡等；

4、綠化工作

對院內綠化帶進行除草、施肥、修枝整形、防蟲打藥。

小主物業總代理人：

第五篇：物業管理服務合同

物業管理服務合同

物管方：

業主方：

為加強小區物業管理，保障小區內房屋及公用設施的正常使用，為業主創造優美、整潔、舒適、文明的居住環境。資陽市世紀房地產開發建設有限公司的委托資陽市恒誠物業有限公司對世紀城三區桂花苑組團二棟單元層號，建筑面積m2的房屋進行物業管理，現與業主（使用人）簽訂本物業管理服務合同，以下由雙方共同遵守。

一、物業管理公司的職責

1、負責小區各類房屋其附屬設施、設備的日常管理，房屋裝修進行監督管理，保證房屋整體結構不受損壞，保證住宅內整體功能的正常使用。

2、負責小區內房屋及水、電共用部位、公共設施、共用設備的保養、維護。如需維修、大修或個更新改造其費用在房屋維修基金中支付，未預付維修基金的，其費用由相關業主戶數按住宅面積分攤支付。

3、負責小區內公共場所、道路、綠化（地帶）、建筑景點等管理與維護。

4、負責小區內公共場所、通道、梯步等公共地方的環境衛生。

5、協助有關行政管理部門搞了安全防范工作，維護小區公共秩序，協助業主（使用人）處理公眾突發事件，做好室內大件物品出大門登記。

6物業管理公司未提供人身安全和財產保管和保險的專項服務業務故不承擔業主（使用人）的人身安全和財產保險保管、保險責任。

7、業主房屋在保修期間，若出現房屋質量問題，物業管理公司有義務與開放、建筑單位聯系，按《建筑保修辦法》的規定，為乙方提供免費維修（認為損壞由責任人自負）。超過保修期或不屬保修范圍的，物業管理公司只受理有償維修。

8、協助市房管局房屋安全管理科搞好房屋裝飾裝修管理工作，審核裝修方案，填報裝修手續，簽訂《住宅室內裝飾裝修管理服務協議》，收取裝修保證金、裝修管理服務費，實施裝飾裝修全過程的監督管理。禁止拆打房屋主體結構（屋蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接點和基礎等），改變房屋使用功能等及禁止在房屋、私家花園內搭建房屋（硬化地面）、遵守城市管理的有關規定。

二、業主（使用人）的權利、義務

1、依法享有房屋的所用權、使用權，享有小區內公共設施、公共設備的使用權和維護

權，承擔共用部位、公共設施、共同設備的維護費用，凡屬人為損壞的由肇事責任人承擔賠償責任。

2、遵守《物業小區管理規約》、《治安消防安全管理公約》、《關于創建平安小區加強治安防范的通知》和物業管理的各項規章制度，以及各級政府對物業管理所頒布的政策法規等。

3、有權對物業管理公司的工作提出合理化建議和意見。

4、在房屋保修期內，房屋若出現質量問題，業主有權委托物業管理公司與開發、施工單位聯系，按建設部有關規定維修。

5、業主（使用人）如需裝修房屋，應嚴格按建設部（2002）110號令《住宅室內裝飾裝修管理辦法》、資陽市房地產管理局《關于切實加強住宅室內裝飾裝修管理的通知》精神和物業管理公司制定的《住宅室內裝飾裝修管理規定》及相關的法規執行。禁止拆打房屋主體結構（屋蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接點和基礎等）。改變房屋使用功能等，禁止在屋面、私家花園內搭建房屋（硬化地面），遵守城市管理的有關規定。

裝飾裝修前應辦理的相關手續（詳見相關資料）：填寫《裝飾裝修申報表》、《住宅室內裝飾裝修承諾書》、簽訂《裝飾裝修管理服務協議》，如需改變房屋主體結構，應填寫《城市房屋裝修結果安全申請表》經市房管局房屋安全管理科審查批準后實施，動工前應向物業管理公司暫交裝修保證金1000元/戶，依法裝修，接受物業管理公司的監督管理；支付管理服務費150元/戶；辦理裝修工人臨時出入證、轉公休出入證押金10.00元/人，其中收取工本費、管理費2元；裝修建渣清運費2.00元/m2收取，特殊裝修按3.00元/m2以上收取，其金額在保證金中扣除，如無違章裝修行為余額退還。

業主（使用人）如因裝修造成下水管阻塞或損壞防水層、地面、滲漏、停電、火宅、損壞他人財產及氣體影響相鄰業主利益的，由裝修業主及時負責修復或賠償經濟損失，情節嚴重的，應承擔法律責任。

6、業主（使用人）不得隨意增大用電負荷和加大導線直徑。未經允許擅自增大用電負荷，造成停電或損壞公共設施的，由當事人賠償全部損失，直至移交司法機關處置。

7、業主（使用人）在自身物業使用過程中，應提高警惕，增強治安防范意識，門、窗鎖是否保持堅固結實，安全可靠，勤檢查、勤完善；貴重物品妥善保管，現金應及時存入銀行；室內大件物品出入大門應進行登記，做好防火防盜工作。

8、業主（使用人）應自覺遵守《物業小區車輛停放管理規定》等各項物業管理制度和相關規定。

9、業主（使用人）積極參與市委、政府關于創建開展“城市環境綜合治理”“文明衛生

城市”活動，將自行車、電瓶車、摩托車停入專用停車庫內（由守車人承擔保管理責任），不得隨意亂停阻礙交通秩序，影響小區園林景觀，執意亂停亂放如丟失責任由車主自負。汽車停入停車線內，請車主謹慎駕駛，如發生車輛擦掛、損壞由車主相互協商解決。努力保持小區良好的交通秩序，創建和諧、平安、文明小區。

10、禁止在消防通道內停放一切車輛，保持道路暢通，確保消防車和其他特種車輛能及時進入現場，以便處理一切突發事件。預防治安翟海事故是每個公民應盡的義務，執意阻塞相仿通道的車主，如影響搶險救災等、將承擔相應的民事責任和法律責任。

11、本小區物業服務收費參照物價局核定的標準，每戶每月按房屋建筑面積每平方元，全額想物業管理公司交納物業管理公共性服務費（含電梯費、二次共水電費、電梯維保費及年檢費）共計元/月；從接房之日起計繳。

12、發電費用由業主分攤。

13、垃圾處理費：業主按市環衛主管部門、物價部門核定的收費標準，按時全額交納，符合優惠免交條件，憑有效證件報環衛部門核準免交。

14、業主（使用人）應積極支持物業管理服務企業工作，按時交納應交的費用、如逾期不交者，物業管理公司每天按應交總額的1%向業主（使用人）方收取滯納金；逾期不繳，物業公司發催款通知催收，仍不交費者物業公司停止服務，并通過法律程序追究違約方的一切經濟責任。

15、業主（使用人）每月按時繳納小區公用（含梯步間）路燈電費。

16、使用電梯搬運灰、沙、水泥時，必須實行袋裝，不得污染環境，如因使用不當損壞電梯設施、設備者承擔經濟和法律責任。

17、電梯使用人必須遵守電梯使用守則，熟悉勒戒電梯乘客須知，患有心臟病、高血壓等高危病人應有人陪伴乘用，自行做好安全保護工作。

三、本合同有效期

甲、乙雙方從合同簽字生效之日起至日常物業管理合同簽訂之日止。

四、其他約定事項

1、本合同未盡事宜，以業主公約、政策法規及有關文件規定為準。

2、本合同執行期間，如遇人力不可抗拒的自然災害致使無法履行時，雙方均不承擔違約責任，并按有關法規、政策規定及時協商處理。

3、本合同執行過程中如出現國家市場物價指數上漲，物管費應相應上調。

4、糾紛解決方式：業主之間，業主與物業管理公司之間出現糾紛，若協商不成，提請市

物業管理主管部門調解或向人民法院提請訴訟解決。

5、本合同一式兩份，由雙方各持一份，雙方簽字蓋章之日起正式生效。

物業管理公司（簽章）業主方：

聯系電話：

簽訂時間： 代表方： 聯系電話年月日