第一篇：遺產歸誰所有？

老人去世后留下房產一處，物歸何主存在難題：一方是生前簽訂有遺贈撫養協議的親侄子，一方是共同生活了十年的再婚老伴。雙方將遺產“爭奪戰”打到了昆山法院。最終昆山法院判決侄子享有房屋55%的產權，再婚老太享有45%的產權，雙方均表示滿意。

居住在昆山的老夫妻胡老漢和劉老太膝下沒有子女，兩人逐漸年老體弱。幸運的是親侄子小劉很孝順，在劉老太生病住院之時，都風雨無阻地悉心照顧，使得劉老太 轉危為安。二老甚為感動，遂與小劉簽訂了一份遺贈撫養協議，約定由小劉照顧二老直到百年終老，為表感謝，二老去世后將房子留給小劉。三年后，劉老太去世，胡老漢與上海的董老太再婚結成夫妻，搬去上海同住。自此，因分居兩地，劉阿東再未照顧過胡老漢。后來，胡老漢身患癌癥，董老太不離不棄，借錢給他治病。胡 老漢感動不已，遂與侄子協商解除遺贈撫養協議，將房子留給董老太。小劉當即表示同意，因未帶協議原件故未當場撕毀。胡老漢公證了遺囑，將房子留給董老太。胡老漢去世后，小劉想起自己盡了照顧老夫妻二人的義務，應該也享有房屋的份額，遂將董老太告到法院。

法院經開庭審理查明本案涉案房屋系胡老漢、劉老太的夫妻共同財產，二老與原告簽訂的遺贈扶養協議合法有效。所以對于劉老太的遺產，應優先按照協議辦理。根 據協議原告對涉案房屋一半產權享有受遺贈的權利。劉老太去世后，胡老漢解除了遺贈扶養協議，并立遺囑，但屬胡老漢的遺產僅為涉案房屋50%產權。原告在胡 老漢解除遺贈撫養協議前，對胡老漢所盡的照顧義務，胡老漢依法應作相應補償，現胡老漢已去世，故應在其遺產中先行扣除適當份額補償原告，本院確定以胡老漢 在涉案房屋享有的5%產權份額作為補償為宜。胡老漢去世后，其享有的房屋產權份額扣除應補償原告的部分后，計45%的產權份額應根據遺囑由其配偶董老太繼 承。即對于涉案房屋原告享有55%產權，被告享有45%產權。一場復雜的遺產爭奪戰就此停息，雙方都滿意而歸。參考資料：臺州律師 china.findlaw.cn/taizhou

法官說法：公民可以與扶養人簽訂遺贈扶養協議。按照協議，扶養人承擔該公民生養死葬的義務，享有受遺贈的權利。繼承開始后，按照法定繼承辦理；有遺囑的，按照遺囑繼承或者遺贈辦理；有遺贈扶養協議的，按照協議辦理。本案的爭議焦點在于遺贈扶養協議是否已于胡老漢生前解除。根據庭審中原被告認可的事實，原告 劉阿東已作出了解除遺贈扶養協議的意思表示。又因為公證書中胡老漢表示其生前無遺囑，亦未與他人簽訂遺贈扶養協議，進一步證實了其解除遺贈扶養協議的意 思，故遺贈扶養協議已于其生前解除。但涉案房屋畢竟系胡老漢和劉老太的夫妻共同財產，且劉老太所做的遺贈撫養協議意思表示真實，應該按照協議履行。同時，劉阿東對胡老漢也盡到了照顧義務，按照公平合理原則，理應自胡老漢遺產房屋份額中補償一部分給他。

第二篇：物業管理用房歸誰所有

趙向標：物業管理用房的產權歸誰所有

全國人大常委會辦公廳日前公布的物權法草案，內容涉及物業管理的許多方面。其中第七十六條規定“建筑區劃內的綠地、道路以及物業管理用房，屬于業主共有，但屬于市政建設的除外”。我認為 “物業管理用房，屬于業主共有”這個提法在目前的現實中很難得到尊重和維護，為合理保護各方權益，并在實踐中避免和解決各種糾紛，還需要進一步加以斟酌明晰。

在物業管理區域內為物業管理人提供必要的物業管理用房，是其實施物業管理活動最基本的保證，也是最重要的條件之一。雖然我國法律已經明確規定物業管理用房歸業主共有，但現實生活中，由于相關法律規定不夠完善，購房者在購買房屋之后，經常會因建筑區劃內物業管理用房的所有權和使用權問題而與房地產開發商發生各種糾紛。有些時候，物業管理單位也會因為各種原因而涉入這些糾紛，與業主和房地產開發商產生一些不必要的矛盾。

實踐中物業管理用房糾紛的表現形式很多，最常見的如發展商不按規定提供足量的物業管理用房，或將其轉作它用，致使物業管理用房短缺。由于信息不對稱，作為所有者的業主大多數并不明白歸自己共有的物業管理用房究竟位于何處，面積有多大。這就使發展商或物業管理單位隨意改變管理用房的用途成為可能，而且一旦出現也難以及時得到制止。如2003年，蘇州高新區馨泰花苑的業主委員會與新港物業公司展開了一次物業管理用房之爭。原因就是物業管理公司將面積僅有140多平方米管理用房出租給他人，準備開一家美容美發店，且未事先征得業主同意。更為嚴重的是，由于掌握著產權證明，有時開發商甚至會將物業管理用房違法出賣給他人。如2004年9月，長春市二道區萬勝花園小區的開發商將該小區的物業管理用房（居民自己掌管的業主管理辦公室）出賣給他人，買主隨后即拿到新的產權證號，而開發商則突然之間不見了蹤影。又如北京市內某小區，在規劃時原來有兩層共1261.7平方米是作為物業管理用房的。但2005年物業管理公司卻把其中三分之二以上面積以商場的房屋用途，以私有的房屋所有權性質賣給了他人，從而引發了發生物業管理用房之爭。現實中也不乏因違法抵押物業管理用房而引發的糾紛。大慶市開發龍鳳精品大廈的瑞興房地產開發有限責任公司將面積為150平方米物業管理用房提供給物業管理單位龍鳳第二物業管理處（產權歸屬甲方）使用，繼而又將該房抵押給物業管理單位。2004年9月，龍鳳業主、物業分家，龍鳳精品大廈、隆府樓招聘到新的物業公司之后，業主委員會成員找到第二物業要求收回物業管理用房。“老管家”卻拿出開發商已將物業管理用房產權抵押給自己的《協議書》，聲稱物業管理用房的產權已經歸自己所有，從而使業主聘來的“新管家”面臨無家可歸的尷尬，引發了建設單位、物業管理單位和小區業主對物業管理用房所有權的復雜糾紛。

上述案例說明，“物業管理用房屬于業主共有”這個提法確實與當前的實際情況不太相符。上述矛盾與糾紛的產生決不是偶然的，其根源在于對物業管理用房權屬關系缺乏明晰規定，從而導致產權關系不十分明朗。基于法律規定和事實上的占有，業主和開發建設單位均認為物業管理用房應當屬于自己所有，理應由自己進行處分，勢必會引發各種糾紛。目前我國的大多數住宅小區，業主對房屋的所有權都是通過購買關系獲得的。開發商正是據此堅持，如果業主要對物業管理用房真正享有事實上的共有權利的話，他們必須為此而支付金錢。相反，如果業主沒有付這部分錢，他們對管理用房就沒有事實上的權利！客觀事實是，從物業管理進入我國以來，物業管理用房一直算入買房公攤面積。但2000年，國家有關部門下發了有關減少公攤面積的文件，其中就包括物業管理用房不算在買房公攤面積之內。根據國家標準GB/T17986-2000《房產測量規范》，單幢的值班警衛室以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積可以計入分攤面積，為多幢服務的警衛室和管理用房則不計入共有建筑面積。基于此，各地大多都對此做了類似規定。正是基于此種規定，購房人鑒署的購買合同或約定大多沒有標明業主對物業管理用房具有共有權。在這種背景下，即便法律規定物業管理用房歸業主共有，業主亦可依法通過不同途徑主張這種權利，并得到人民法院的支持，但他卻不可能真正取得物業管理用房的權屬證明。即便訴至法院，他們若提出移交物業管理用房權屬證明的要求也不會得到支持。福建XX山莊業主委員會訴廈門XX企業發展有限公司物業管理用房糾紛案的審判結果，可以證實筆者的上述推斷。廈門百士德樓宇管理有限公司（下稱百士德公司）于2001年接受被告委托對XX山莊進行前期物業管理。原告登記成立后繼續委托百士德公司對該山莊進行物業管理。同年，原告向廈門市湖里區人民法院提起訴訟，請求判令被告移交物業管理用房及其權屬證明。被告辯稱本公司已經提供物業管理用房給原告使用，但因該房費用并未分攤計費到戶，故其產權仍屬自己所有。一審法院認為原告請求被告移交物業管理用房的訴訟請求符合法律規定，應予支持。其請求被告移交物業管理用房的 權屬證明沒有法律依據，不予支持。12月法院作出一審判決，判令被告向原告業委會移交面積為140平方米的房屋作為物業管理用房，并駁回原告的其他訴訟請求。宣判后，原被告均不服一審判決，向福建省廈門市中級人民法院提起上訴。二審法院于2004年終審判決，判令駁回雙方上訴，維持原判。

那么，在什么條件下業主才能真正享有對物業管理用房事實上的所有權，并獲得其權屬證明呢？筆者以為，解決這個問題的最佳途徑就是規定由開發建設單位將物業管理用房按建設成本價轉讓給業主，并依法完成其所有權及權屬證明的轉移。廣東茂名首期安居房物業管理用房糾紛順利解決可以證明這一點。根據當地法規，物業管理用房由每戶各分攤１平方米構成，開發商應在小區業委會成立后，移交管理用房給業委會，再由業主委員會提供給所聘的物業管理公司使用。2003年3月，由開發商指定的物業管理公司因種種原因自動撤出，業主委員會隨后正式成立，并依法要求開發商移交物業管理用房產權，卻遭遇諸多阻礙。后來，在各方壓力下開發商終于將管理用房６２１平方米移交給業委會，并辦理了移交手續。很明顯，這一糾紛之所以能夠得到有效化解，根源在于此前業主已經為６２１平方米的物業管理用房買了單，或者說他們已經事實上擁有這部分房屋的所有權！在實踐中，如果業主確實沒有付成本價款給開發商，人民法院在依法判決物業管理用房產權歸業主共有的同時，還可設法促使其產權歸屬進一步明晰化，從根本上消除糾紛發生的根源。浙江省溫州市黎明南僑村管理服務用房使用權糾紛案可以視為這方面的一個范例。溫州市鹿城區人民法院受理黎明南僑村管理服務用房使用權糾紛案，小區住戶要求開發商將物業管理用房轉交自己使用。審理結果是：物業管理服務用房應轉交小區住戶使用；鑒于出售給該小區住戶的商品房售價中不包括訟爭的房屋建造成本，故房屋建造成本由該小區住戶返還開發公司。隨后法院委托有關部門對建房成本進行了核算、鑒定，最后開發公司和黎明南僑村住戶達成調解協議，物業管理用房歸住戶所有，住戶返還建房成本18萬元。

綜上所述，建議在草案第七十六條已有內容基礎上增補新的一款：開發建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房，并以建造成本價轉讓給本區域的全體業主，物業管理人可以無償用于日常管理并負責其維修和養護。物業管理用房不得買賣、轉讓、抵押，未經業主同意不得改作他用。

第三篇：電視訪談節目著作權歸誰所有

電視訪談節目著作權歸誰所有？

徐卓斌近十幾年來，俗稱“脫口秀”的電視訪談節目在我國悄然興起，從中央電視臺到各地方電視臺，紛紛創辦名稱各異的訪談欄目。1993年上海東方電視臺推出的《東方直播室》，是我國內地最早的電視訪談節目，此后各種各樣的電視訪談節目紛紛涌現。此外，由于訪談節目的時效性不強，適合獨立電視節目制作公司以制播分離的運營方式制作和發行，不少節目制作公司推出了各具特色的電視訪談節目，如《超級訪問》、《天下女人》等等。目前，包括電視臺制作播出和獨立的節目公司制作發行的電視訪談節目大約有數百個之多。然而，隨著受眾觀看習慣的變化和網絡視頻行業的發展，未經授權在互聯網上傳播電視訪談節目視頻的侵權行為時有發生。筆者認為，要對此類著作權侵權行為作出判斷，清晰界定電視訪談節目著作權的權利性質和權利歸屬則是關鍵。

兩種作品形式難區分

權利性質決定了權利內容。電視訪談節目制作固定后，其性質無非可分為兩種：以類似攝制電影的方法創作的作品和錄像制品。

以類似攝制電影的方法創作的作品和錄像制品最重要的區別在于，以類似攝制電影的方法創作的作品受狹義著作權的保護，錄像制品受鄰接權的保護，前者的權利內容大于后者。而且，他人進行商業性使用時許可方式也不一樣，以類似攝制電影的方法創作的作品須獲得該作品制片者的許可，而使用錄像制品則還需獲得原著作權人的許可。不過，要準確區分以類似攝制電影的方法創作的作品和錄像制品，卻是一件難事。

從形式上看，很難對以類似攝制電影的方法創作的作品和錄像制品作出區分。根據著作權法實施條例的規定，錄像制品是指電影作品和以類似攝制電影的方法創作的作品以外的任何有伴音或者無伴音的連續相關形象、圖像的錄制品。可見，要界定錄像制品，須先界定電影作品和以類似攝制電影的方法創作的作品。同樣，根據著作權法實施條例的規定，電影作品和以類似攝制電影的方法創作的作品是指攝制在一定介質上，由一系列有伴音或者無伴音的畫面組成，并且借助適當裝置放映或者以其他方式傳播的作品。從字面上看，該行政法規的條文除了指出區分的關鍵是作品和制品之別外，對于如何區分作品和制品仍懸而未決。

獨創性具有高低之別

有學者認為，作品和制品之別關鍵在于獨創性，獨創性高的屬于作品，除此之外屬于制品。對表演者表演活動、人類生活中聲音和畫面、純粹自然界聲音和畫面的錄制，雖然包含了錄制者的個性化選擇，而且往往有錄制者的后期制作和剪輯，但由于獨創性不夠，不能歸入作品之列。對于獨創性之高低如何判斷，則以其主觀性之強而落入法官自由裁量范圍之內，司法實踐中并無統一的客觀標準。

判斷文學藝術和科學領域內的智力成果是否屬于著作權法意義上的作品，首要標準是獨創性。但是，不僅作品和制品之間存在著獨創性高低之別，作品和作品之間也存在著獨創性高低之別。筆者認為，從內容的獨創性角度區分作品和制品，判斷標準的客觀性很難掌握，而從智力成果產生的過程判斷其獨創性之高低，未嘗不是一個可行的替代辦法。以一部電影作品產生的過程為例，資金投入、編劇、導演、表演、攝像、作詞作曲、后期制作等環環相扣，動輒投資上億元，是一項復雜的系統工程，整個電影作品的獨創性是以攝制過程中各個環節的創作人

員的獨創性勞動為基礎的。

遵循公平原則

著作權法及其實施條例專設電影作品和以類似攝制電影的方法創作的作品類型，并規定著作權歸制片者享有，其目的是保護投資者的利益，從而鼓勵文藝創作、繁榮文化市場、促進經濟發展，而導演、編劇、作詞作曲者等僅享有署名權，是合乎公平原則、符合行業發展規律的特別制度安排。

該制度安排有重要的現實意義，如將電影作品視作普通的演繹作品，則對電影的使用要經過電影作者和原作作者的雙重許可；如將電影作品視為合作作品，則對電影的使用要經過制片者、編劇、導演、作詞作曲者等付出獨創性勞動的全體合作者的共同授權，顯然會給電影作品的使用和糾紛解決帶來極大障礙。伯爾尼公約規定電影應作為原作品受到保護，無疑具有合理性。

筆者認為，立法意圖是保護電影作品投資者，攝制過程足以客觀判斷作品的獨創性，那么區分作品還是制品，從攝制的投資、攝制的過程等進行具體分析，而不是從內容判斷智力成果的獨創性，是一個更加客觀合理的區分標準。以此標準，攝制投資較大、攝制過程合乎行業慣例的，宜認定為電影作品或以類似攝制電影的方法創作的作品。司法實踐中，電影作品的認定問題爭議不大，但對于哪些作品屬于以類似攝制電影的方法創作的作品認識不一，比如對于電視訪談節目如何認定就存在不同觀點。

由攝制過程判斷作品性質

以類似攝制電影的方法創作的作品的認定，同樣不宜從內容判斷作品的獨創性，而應從攝制過程判斷其獨創性，其具體判斷依據為是否以類似攝制電影的方法創作。電影的攝制，綜合了投資方的資金投入、劇本的寫作、演員的表演、導演的協調指揮、攝影師的拍攝以及后期的技術加工、剪輯等，從以類似攝制電影的方法創作的作品的定義可以看出，攝制方法對于認定是否屬于作品具有根本意義。所謂的“以類似攝制電影的方法創作”，基本應包含上述的電影攝制過程。

以演播室拍攝為例，電視訪談節目的制作一般經歷以下過程：確立節目主題，草擬節目腳本，擬定拍攝計劃，選定導演、嘉賓、主持人，配備制作團隊，選擇拍攝場地；化妝、服裝、布景、道具、舞美等準備到位后，節目參加人員在導演指揮下練習走位、表情、動作等，有的經過數次排練后，才開始正式訪談并由攝像機拍攝；對畫面進行編輯，審看結構是否合理，段落層次是否清楚，將解說詞、效果聲、音樂進行混錄，進行音調、音量等處理。制作基本完成后，負責人審看并提出意見，按意見修改后才能最終定稿。

從以上電視訪談節目的制作過程看，基本類似于電影的攝制過程，而完成一起電視訪談節目，制作方需投入相當的人力物力是顯而易見的。因此，電視訪談節目是以類似攝制電影的方法創作出來的，應歸入電影類作品之列。

合作作品與單獨作品之爭

解決了電視訪談節目的性質問題，認定其屬于以類似攝制電影的方法創作的作品，那么其著作權的歸屬問題就迎刃而解了。根據著作權法第十五條的規定，電視訪談節目的著作權由制片者享有，實踐中制片者一般就是制作該節目的電視臺或獨立制作公司。節目中其他可以單獨使用的作品，其作者仍享有獨立的著作

權。

有觀點認為，被采訪的嘉賓往往對節目的獨創性內容做出了實質貢獻，電視訪談節目是一個合作作品，嘉賓也是作者之一，筆者認為，此觀點有待商榷。正如一部電影中，演員特別是主演的具有豐富藝術內涵的表演是電影作品的主要內容之一，但演員并不是電影作品的作者，演員的權利已經通過表演者權、獲取演出報酬等途徑獲得了保障。

當然，電視訪談中的嘉賓不能簡單認為是演員。演員的表演主要是按照劇本展開的，而訪談嘉賓則是在主持人的提問引導下，結合自身的經歷、學識，發表對某一問題的個人觀點，一般并非按照事先準備的文稿宣講，帶有濃厚的即興發揮色彩，應屬于口述作品。訪談節目被錄制后，視為該口述作品被固定在有形載體上。

在電視訪談中，往往會有數個嘉賓、主持人在其間穿針引線，該口述作品可能是單獨作品，也可能是合作作品。如果主持人在訪談中的作用僅是按照事先設計好的問題簡單提問，而且這些問題也是泛泛而談的，訪談主體內容是被訪談嘉賓的自由發揮，那么該口述作品的作者就是被訪談嘉賓。如果主持人根據訪談情境、嘉賓反應、現場氣氛等，引導甚至掌控著整個訪談的節奏、過程，對整個訪談的主體內容有實質貢獻，由于訪談節目由電視臺或制作公司組織完成，代表了單位意志，那么就應認為主持人所屬的單位也是作者之一，該口述作品成為嘉賓個人與單位法人的合作作品。

權利分配兼顧各方利益

電視訪談節目制作完成后，實際上存在兩個作品：口述作品和以類似攝制電影的方法創作的作品。口述作品可能是單獨作品或合作作品，而整個電視訪談節目作為以類似攝制電影的方法創作的作品，實際上又使用了訪談中產生的口述作品。作為一個特殊的演繹作品，根據法律規定，以類似攝制電影的方法創作的作品的著作權由制作單位享有，因此電視訪談節目的著作權由制作該節目的電視臺或制作公司享有，被訪談嘉賓對電視訪談節目不享有著作權，其參加該訪談的行為應視為默示同意節目制作者使用訪談中產生的口述作品。事實上，嘉賓通過獲取報酬或在電視媒體上亮相揚名的機會獲得了回報，其利益需求已經得到滿足。

由此，筆者認為，電視訪談節目是一種以類似攝制電影的方法創作的作品，其著作權屬于制作節目的電視臺或獨立制作公司。訪談中同時形成了一個口述作品，該口述作品的著作權視具體情況，或是被訪談嘉賓的個人獨立作品，或是被訪談嘉賓與制作單位的合作作品，電視訪談節目使用了該口述作品。

（作者單位：上海市高級人民法院）

第四篇：區綠地等公共設施產權歸誰所有

小區綠地等公共設施產權歸誰所有

鑫報訊(記者張藝鳴 見習記者 張萍)蘭州某小區的張先生近日咨詢稱，他去年購買了一套商品房，在開發商的宣傳單和建筑平面圖上，公寓樓周圍有數個面積較大的綠地。但入住不到一年，小區公寓樓周邊僅殘存了零零星星的小塊綠地，大部分綠地變成了停車廠，據估計綠化率僅有9%，與開發商當初宣傳的40%差距甚大。張先生認為：“綠地是小區品質的一個關鍵性指標，我們買房的房款中有相當一部分就是用來買綠的，而房子之所以能賣高價，開發商打的是‘綠’牌。但是，等到房子建成，我們看到的卻是綠地上蓋起了其他建筑。”看著綠地一點點的從眼前消失，小區的居

民十分憤怒，可是卻找不到相應的解決措施。請問：小區綠地等公共設施產權歸誰所有？

蘭州商學院法學副教授郎全發認為：根據新出臺的《物權法》的有關規定，建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所，公用設施和物業服務用戶，屬于業主共有。公共設施是樓盤一個不可分割的附件，其建筑成本包括在房價里，開發商向廣大業主出售房產的同時也轉讓了土地使用權，以及與住宅同時建筑的公共配套設施。業主付款取得房屋所有權之后，公共設施的產權就應該歸全體業主共有，業主可以根據其設計用途合理使用，開發商、物業管理公司或者其中任何一個業主都無權擅自處分。如果要改變公共設施或將公共設施交于業主之外的人使用，應提交業主大會進行決議表決。業主要依法確實改變公共建筑和公共設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業管理企業；物業管理企業確需改變公共設施和公共設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。根據相關規定，凡是為房屋的所有人共同所有的、房屋以外的地上建筑物、其他附著物都屬于小區的公共財產。例如小區內的上下水管道、水箱、加壓水泵、電梯、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、綠地、道路、公益性文體設施等。在這些公共設施中，最容易引起業主關心的是小區里的綠地，開發商也習慣于利用綠地吸引消費者買房。本案中，張先生作為小區業主，對于小區的綠地問題具有發言權，張先生可先向業主委員會提出請求，由業主委員會出面與開發商協商解決，協商不成，張先生便可以自己或者全體業主的名義向法院提起訴訟，法院會依據《物權法》的相關規定，判決小區

綠地及其他公共設施歸全體業主共有。

第五篇：商品房買賣合同無效房屋升值部分應歸誰所有（推薦）

商品房買賣合同無效房屋升值部分應歸誰所有

如皋市人民法院許夕坤

[案情介紹]

2000年初如皋李某等向某房產公司購買商品房一套，此后購房戶要求辦理房產證一直未果，2003年6月，房產公司通知李某等16戶居民，由于建房審批手續不合法，未能取得用地許可證，也一直未能補辦，房屋買賣行為無效，要求將已經出售的十余套商住樓房全部收回，同時表示愿退還購房戶當時的購房款18萬元，房產公司下達限期搬離通知，經有相應資質的評估機構評估，此房現實際價值為45萬余元。對房屋升值部分歸誰所有雙方存在爭議，李某等十戶面臨被趕出賴以生存和生活的居住場所，同時只能拿到相當于現實房屋價值三分之一多一點的“賠償”，無奈之下，將房產公司告上了法庭，要求法院確認房屋買賣合同無效，判令房產公司返還購房款及其利息，并按照現房屋的實際價值給予賠償；在庭審中，房產公司承認在當時的賣房行為中存在著過錯，同意表示在購房戶交還房屋的前提下，返還購房款、但認為損害的賠償應僅包括購房款和利息，而不應包括房屋的升值部分。

[爭議焦點]

上述案例中，房屋買賣合同無效后的關鍵問題是，房屋升值部分的歸屬問題。對無過錯的受損方損害賠償的范圍應包括哪些？房屋升值部分算不算買房人的可得利益損失？

[評析]

一、一般合同的無效，損害賠償范圍如何確定

根據合同法相關理論，一般合同的損害賠償范圍根據合同是被解除還是被宣告無效、被撤銷的不同而有所區別，前者大致應包括積極損失和可得利益損失的賠償；而后者則僅限于對信賴利益損失的賠償。

一般合同解除后的損害賠償采用完全賠償原則，根據我國《合同法》113條規定“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失”，其賠償范圍不僅應包括無過錯方積極損失的賠償，還應當包括可得利益損失即期待利益損失的賠償，其結果是實現合同如約履行后的狀態。積極損失的賠償也稱為直接損失的賠償，由于它是一種現實財產的直接損失，范圍、數額較易確定，爭議不大。但是，合同解除后的損害賠償與合同無效、被撤銷不同，合同解除并不當然具有溯及力，在不具有溯及力的情況下，合同本身是有效的，而可得利益的認定基于這種合同有效的前提下，無過錯方完全有理由要求根據有效的合同實現合同完全履行后的狀態，并且其賠償數額也可以根據合同的約定來確定。當然，這里可得利益數額的確定應該根據《合同法》113條的規定，嚴格限制在違約方在訂立合同時預見或應當預見的違反合同所造成的損失的范圍內。

合同法第五十八條規定的，“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或沒有必要返還的，應當折價補償，有過錯的一方應當賠償對方因此受到的損失。” 如果合同被確認無效或被撤銷，承擔過錯賠償責任的范圍除積極損失外，僅限于信賴利益，且僅以履行利益為限，其結果是恢復到合同訂立以前的狀態。即當事人因信賴合同有效而履約，當合同被確認無效或

撤銷后，為訂立和履行合同所支出的各種費用和代價即為當事人的損失。信賴利益與可得利益不同，具體包括當事人在訂立合同過程中支出的合理費用；準備履約所支出的費用；為支付上述費用所失去的利息等合理的間接損失，而對于其他諸如可得利益等一般不包括在損害賠償范圍內。

二、對商品房買賣合同無效損害賠償范圍確定的分析

商品房買賣合同訂立后尚未履行前由于出賣人的過錯而被確認無效、撤銷和解除的情況，其處理的辦法與一般合同并無明顯不同。但是，如果合同成立并實際開始履行，比如買受人已支付了大部分的房款，出賣人已將房屋交付使用，甚至如上述案件中，買受人已入住三年之久，其損害賠償的范圍就不能再按照一般合同的損害賠償來確定了。因為目前商品房普遍升值較快，合同被確認無效以后，除返還購房款及其相應利息以外，房屋升值部分的歸屬問題就成為關鍵。

（一）房屋升值部分的定性

有人認為，無效合同具有不可履行性，當事人在訂立無效合同以后不得履行合同。但是，如果作為房屋開發商的出賣人故意隱瞞致使合同無效的事實，而買受人對此又并不知情，則這份無效合同將必然履行。而同時，由于合同本身的違法性，確認無效合同的請求權不存在訴訟時效的問題，有很多無效合同在訂立以后很久才被確認為無效，此時的房屋很可能已經升值至原購房價格的數倍。按照前述一般無效合同的原則，想要恢復到合同訂立以前的狀態是不可能，房屋升值部分也顯然不能作為買受人的信賴利益予以賠償。

還有人認為應將過錯因素作為合同無效的構成要件，盡量認定合同有效，而賦予無過錯的買受人合同解除權，以此來保護無過錯的合同買受人。因為如果合同解除后，買受人即可將房屋升值部分作為可得利益損失要求出賣人賠償。但是，可得利益是當事人在訂立合同時期望通過合同履行而獲得，由于違約行為發生而未實際發生的利益，具有未來性、期待性和現實性。可見，此時買受人實際獲得的現實的房屋升值部分不符合可得利益的特點，不能作為可得利益要求出賣人賠償。

現實生活的需要推動著法律的新陳代謝，合同過錯方對受損方損害賠償的范圍，包括在合同無效情況下信賴利益的賠償和合同解除情況下可得利益的賠償，關鍵在于受損方在合同履行后所能獲得的利益是否能夠確定以及為此付出的相應的社會成本。房屋買賣合同成立并實際開始履行后，房價大幅上漲，升值部分的數額不僅是完全可以確定的，而且已為買受人實際享有。此利益依附于不動產之上，當買受人占有此不動產并隨后取得房屋所有權時，此利益與不動產并不分離。但是，一旦合同被確認無效，不動產需要返還時，就要對返還財產的價值進行分析，首先是原價值，其次是增值的部分。對于原價值部分應于返還并無異議，而對于增值部分應結合案情具體分析，在出賣人有過錯而買受人無過錯的情況下，增值部分應不再依附于不動產返還給有過錯的出賣人，而應該視為無過錯的買受人在占有此房期間內的無論是經營還是居住所產生的自然孳息，以保護事實物權占有人也即買受人的合法權益。也可以說，由原先無效的合同行為產生的債權行為僅是物權行為的原因行為，兩者截然分開，各自獨立，物權行為并不因原因行為無效而無效，即使原因行為無效，作為物權的所有權仍然有效，此即為物權行為的獨立性、無因性。并且此種損失由于出賣人的過錯或其他惡意行為直接產生，不存在出現其他因素共同導致的可能。故當房屋買賣合同被確定無效后，被買受人實際享有的升值部分應該作為直接損失要求出賣人予以賠償。當然，此時的房屋升值部分歸買受人所有，應該符合以下幾個條件：

1、商品房買賣合同

成立并實際履行，買受人已交付了大部分房款，出賣人已將房屋交付使用；

2、商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷，不動產財產確需返還；

3、房屋自然升值，升值部分的確定需要由有法定資質的評估機構進行合法評估。

4、商品房買賣合同無效過錯地于出賣方，買受人無過錯。

根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中，對出賣人存在欺詐行為，導致合同無效或被撤銷、解除的，買受人可以要求出賣人給付不超過已付購房款一倍的賠償責任，但是，如果此賠償仍然不足以補償買受人對房屋升值部分的損失時，在解釋中并未給予說明，盡管這一懲罰性賠償與出賣人的其他賠償是可以并存的，并不因出賣人承擔了懲罰性賠償責任而免除其他的賠償責任。但懲罰性賠償最終還是取決于買受人的個人意愿和法官的自由裁量。

（二）將升值部分作為出賣人的賠償范圍符合公平原則

德沃金在《法律帝國》一書中曾引格雷大法官的一句話，“法律不能讓過失方因自己的過失而得到利益，也不能讓善意方因自己的善意而喪失利益。”可以很好的說明這一問題。如果商品房買賣合同無效的后果是由于出賣人的過錯造成，并且在確認合同無效后，要求買受人退還此房，即出賣人得到房屋升值部分，就會產生有過錯的一方不僅不會為自己的違法行為付出任何代價，相反還可以得到“意外豐厚的利潤”，而其違法行為的否定后果則完全由無過錯的買受人來承擔，這無疑是有悖于法律基本的公平原則的。

同時可以看到，即使讓有過錯的出賣人來承擔賠償買受人房屋升值部分的損失，從法律上講，也并不會加重出賣人的責任，因為出賣人收回了房產，他完全可以同樣的價格再將其賣出。事實上，就如本案的情況，有不少出賣人正是本著這個目的，才在若干年以后申請法院確認商品房買賣合同無效的。故在司法實踐中，也應本著不讓過錯方獲利，不讓無過錯方遭受損失的原則進行裁判。

（三）將升值部分作為出賣人的賠償范圍有利于維護社會交易秩序的穩定房屋乃百姓安居樂業之本，與人民生活休戚相關，買房置業是關乎民生民計的大事，所以，法律應保護相對處于弱小地位的買受人的生存利益。當前房屋升值是普遍現象，而由于法律規范的缺失，產權證滯后辦理等現狀的存在，使得大量的商品房買賣行為十分不規范，加之近幾年過分膨脹的房地產開發熱潮，手續不規范、不完備比比皆是，新的矛盾與糾紛層出不窮，訴諸法院屢見不鮮。在此情況下，房屋升值部分的歸屬就顯得至關重要，謀取利潤的最大化是出賣人違法、違約操作的直接動因。如果對買受人所有的房屋升值部分不予保護，那就會產生出賣人即使違法、違約，也完全可以以此堂而皇之的理由收回房屋，再出售給第三人，謀取其中暴利。顯然這將刺激出賣人實施違法、違約行為，于穩定社會交易秩序是不利的。

[結語]

在商品房買賣合同無效，而過錯完全在于開發商的情況下，從維護公正與正義、保護相對方的合法權益出發，超出原買賣合同價款的房屋升值部分應歸買受人所有，以利于和諧社會的構建。

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