第一篇：戴雪飛訴蘇州華新國際公司房屋買賣預約合同定金糾紛案

戴雪飛訴蘇州華新國際公司房屋買賣預約合同定金糾紛案

【要點提示】

商品房買賣定購合同是相對于商品房買賣合同這一本約合同的預約合同，其意義和作用主要在于設定了合同當事人按照公平、誠信原則進行磋商以達成本約的權利和義務。因此，確定買賣合同訂約不成違約責任之構成及歸責，不僅要看當事人是否違反定購合同確定的義務，還要考量其確定的義務是否對公平誠信地磋商本約形成影響。只有當當事人明確具有可歸責于己的原因而導致簽約不成，方承擔本約簽約不成的違約責任。

【案例索引】

一審：江蘇省蘇州市蘇州工業園區人民法院[2004]園民一初字第0339號（2004年9月10日）

二審：江蘇省蘇州市中級人民法院[2005]蘇中民一終字第0068號（2005年5月18日）

【案情】

原告（上訴人）戴雪飛，香港居民。

被告人（被上訴人）江蘇省蘇州市蘇州工業園區華新國際城市發展有限公司（下稱華新國際）。

本案一、二審法院審理查明以下事實：2004年4月18日，原告與被告簽訂《都市花園天域住宅定購協議（紅表）》一份。約定由原告向被告定購蘇州工業園區星漢街189號都市花園，天域2幢203室住宅一套，面積約為248．26平方米，銷售單價為每平方米7720元。同時約定原告在簽訂該協議時需向被告繳交納定金50 000元。若原告在被告通知規定的簽約日前選擇放棄選定物業購買權或者到期不簽約，50 000元定金不予退還，若被告在通知規定的簽約日前將該房屋賣于他人，則雙倍返還定金。當日，原告向被告交納了50 000元定金，被告出具了收據，并通知原告于2004年4月25日至天域會所簽訂正式商品房預售合同。5月7日，原告在被告處書面提出，其在該日與被告簽約時，要求所購房屋裝修標準與樣板房一致，需刪除合同中“樣板房僅供參考”、“華新國際保留最終解釋權”等條款，華新國際不能給予明確答復，需另擇日簽約。被告銷售人員在該書面材料上寫明“該客戶意見已收到”。5月9日，被告通知原告，因其未按約于4月25日到被告處簽訂預售合同，已違反定購協議之約定，因此所交定金予以沒收。雙方交涉未果，原告遂向法院提起訴訟。

關于4月25日戴雪飛到華新國際簽約一節，二審法院查明，戴雪飛于當日前往華新國際售樓處協商訂約事宜，雙方未能協商達成一致意見，故未簽訂預售合同。對訂約不成的原因，雙方各執一詞，且都不能舉證證明。

【審判】

蘇州市蘇州工業園區法院經審理認為，原、被告簽訂的商品房定購協議依法成立，雙方在該協議中約定的定金為訂約定金，是雙方真實意思表示，合法有效，對雙方產生拘束力。按照協議約定，原告應當在被告通知的2004年4月25日到被告處與其協商簽訂商品房預售合同，但在被告否認的情況下，原告不能說明其已于當日實踐了訂約行為。同時，原告就其與被告商定推遲到5月7日辦理訂約事宜的主張，因無足夠證據證明，該主張不能成立。因此，原告應當就其未能于4月25日與被告協商訂約事宜承擔相應的民事責任，其要求雙倍返還定金的請求不予支持。判決：駁回原告戴雪飛的訴訟請求；案件受理費人民幣3510元，由原告戴雪飛負擔。

戴雪飛不服一審判決，向蘇州市中級人民法院上訴稱，一審法院忽略了本案重要事實，即2004年4月25日上訴人到被上訴人處，當日被上訴人未出示《商品房預售合同》，而直至5月7日才出示該合同；一審法院認定上訴人未能于4月25日與被上訴人協商訂約事宜與事實不符；5月7日雙方就簽約事宜進行協商，因被上訴人提供的格式合同附件中有“樣板房僅供參考”、“華新國際保留最終解釋權”等內容，完全違背法律規定，上訴人要求修改并希望繼續協商，而被上訴人不顧上訴人的合理要求，于5月9日通知上訴人沒收定金，房屋另售他人。請求二審法院撤銷原判，判令被上訴人雙倍返還定金，承擔本案一、二審訴訟費。

華新國際則辯稱：根據定購協議，被上訴人通知上訴人于2004年4月25日簽訂正式商品房預售合同，而上訴人該日到被上訴人處試圖對房價進行壓價。不論上訴人的行為是談價格還是要求延期簽訂正式合同，其行為均是對原定購協議確定內容的變更，顯然違反定購協議約定，屬違反誠信原則的惡意磋商，被上訴人沒收上訴人的定金合理合法。請求二審法院駁回上訴，維持原判。

蘇州市中級人民法院認為，戴雪飛與華新公司于2004年4月18日簽訂的《都市花園天域住宅定購協議（紅表）》系相對于正式商品房預售合同這一本約合同而言的預約合同，其作用及意義在于為當事人按公平、誠信磋商達成本約奠定基礎、創造條件。預約合同對雙方當事人具有約束力。預約合同中的已決條款，非經當事人協商一致不得更改，否則則構成對預約合同的違約。對預約合同中的未決條款，則由雙方當事人繼續談判，以達成正式、完備的本約。在無悖于公平原則情況下磋商不成，或因不可歸責于雙方當事人的原因未能訂立本約，則不存在違約，預約合同相應解除，如附定金擔保的，已付定金應予返還。一方當事人主張對方當事人違反預約合同，應承擔相應的舉證責任。本案上訴人主張4月25日、5月7日雙方進行商品房預售合同的訂約協商而未達成一致的事實足以認定，但其認為對方違反預約協議以至訂約不成也無證據，故對其上訴請求中返還定金部分予以支持。被上訴人認為4月25日因上訴人壓價而未能定約，并無證據證實；其主張上訴人延期訂約即構成違約，理由也不能成立。當事人均履行了訂約行為，對本約訂約不成的原因，雙方都不能舉證證明，應合理推定為磋商不成。被上訴人主張上訴人違反預約，因無相應證據證實，不予支持。蘇州市中級人民法院根據《中華人民共和國擔保法》第八十九條、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項之規定判決：撤銷蘇州工業園區人民法院[2004]園民初字第0339號民事判決；被上訴人蘇州工業園區華新國際城市發展有限公司于本判決生效后三日內返還上訴人戴雪飛定金50 000元；一審案件受理費3510元、二審案件受理費3510元均由雙方當事人各半負擔。

【評析】

本案是一起較為典型的商品房定購合同糾紛案件。雙方當事人簽訂商品房定購協議后，未能訂立正式的商品房預售合同。雙方爭議的焦點主要集中在，訂約不成的原因何在，哪一方構成對定購協議的違約而應承擔定金責任。要正確處理本案，主要涉及到三個方面的問題：

1．預約合同的性質及其效力

按照傳統民法理論，契約可分為本約和預約，本約是相對于預約而言的，而預約中約定將來要訂立的契約為本約，而約定將來訂立一定契約的契約為預約。預約以將來訂立一定的契約為目的，因此其所形成的債務應為契約之債，應當適用有關債權契約的法律規定。一般認為，預約合同具有以下法律特征：第一，預約合同為諾成性合同。雖然當事人訂立預約合同的目的在于為訂立本約創造條件，但這并不意味著預約合同為本約合同之補充或所附條件，更不應視為是本約合同之擔保，預約合同應為獨立有效的合同。雙方當事人經協商達成一致，合同即成立。第二，預約合同是對訂立本約相關事項的預先規劃。預約既可以明確本約的訂約行為，也可以是對本約內容進行預先設定。對經協商一致設定的本約內容，本約應當直接確認，而對有關未決事項，則留待訂立本約時繼續磋商。第三，預約合同之標的是當事人為將來訂立本約合同而進行磋商。這是預約合同最突出的特征。預約合同的主要意義就在于為當事人設定了按照公平、誠信原則進行磋商以達成本約的義務。因此，當事人是否承擔預約合同的違約責任，亦應以是否違反公平誠信磋商義務為要件。第四，預約合同必須具備書面形式。第五，有效的預約對當事人具有約束力。當事人非經協商一致不得更改，任一方違反合同義務，都將依法承擔違約責任。

2．對本案預約合同文義之解釋與辨析

本案雙方當事人在預定協議中約定：若戴雪飛在華新國際通知規定的簽約日前選擇放棄已取得的物業購買權，或者到期不簽約，50 000元定金不予返還。此定金罰則的理解和適用與否，既是當事人糾紛的起因，也是本案實體裁判的關鍵。以上當事人的約定并不十分明晰，對此，需要根據《中華人民共和國合同法》有關合同解釋的規則作合理的解釋和補充釋義。戴雪飛在簽訂本約日前選擇放棄物業購買權，構成違約，適用定金罰則，文義明確，無需再作進一步解釋。而戴雪飛也自始至終愿意購買選定物業，華新國際也未證明其棄權，故此種違約情況顯然不存在。至于戴雪飛到期不簽約，50 000元定金不予返還的約定，其含義卻不十分明確，需要作進一步解釋。（1）根據《中華人民共和國合同法》第一百二十五條第一款規定，以誠實信用原則來解釋該款，其中未約明但必然隱含與涉及買受人到期不簽本約的原因因素。若理解為買受人無論出于何種原因到期不簽約都構成違反預約，顯悖公平誠信，違背承擔違約責任的基本法理，也與合同法有關免責事項等具體規定不符。再以有關預約合同的性質以及交易習慣解釋，預約合同當事人約定的是為特定行為的義務，而并非對行為結果的直接確認。只有當買受方違背公平磋商本約的義務，以致到期不簽約，方合乎該款應有之義。（2）根據《中華人民共和國合同法》第四十一條的規定，定購協議應屬出賣方作成的格式合同，對約定不明確的條款文義應作有利于相對方的解釋。本案上述約定，含有要求買受方按時接受并簽訂出賣方提供的格式預售合同之意，體現了對買受方本約內容磋商權利的限制與排斥，應作有利于買受方而不利于出賣方的限縮解釋，亦即所謂買受方如期簽約應指雙方經協商一致后簽約，而非無條件接受出賣方的格式合同。因此，適用此定金罰則應排除買受方在不違反公平誠信前提下，因磋商不成而到期未簽約的情形。

3．對預約協議實際履行情況的認定

承擔預約協議違約責任的前提應為當事人違反公平誠信磋商的義務，那么本案雙方是否違反這一義務了呢？（1）2004年4月25日雙方磋商情況。根據預約合同約定，戴雪飛應在華新國際通知確定的簽約日簽訂商品房預售合同。訴訟中，雙方當事人一致確認通知簽約日為2004年4月25日，戴雪飛曾于當日至被上訴人處協商簽約事宜，但終未訂立預售合同。雖然其中原因各執一詞，但可以確認的是：第一，戴雪飛是如期前往磋商，這有別于到期不去簽約；第二，戴雪飛該日磋商是愿意購房的，而非明確拒簽預售合同；第三，對于未簽的原因雙方對各自陳述均不能舉證證明，應合理推定為磋商未成；第四，戴雪飛稱要求延期簽約之原因是需要與丈夫商定，此應屬于對預售合同內容磋商之合理因素，尚不構成違反公平磋商的預約義務；第五，即使按照華新國際所述簽約不成是因戴雪飛試圖要求減讓房價，房價屬于預約協議中的已決條款，華新國際對此要求有權拒絕，但其并不能證明因其拒絕減價而對方不予簽約。（2）同年5月7日雙方協商情況。該日，戴雪飛對預售合同有關格式條款提出異議的書面意見，華新國際工作人員在書據上簽字收到。對此當然不能視同華新國際同意戴雪飛的異議，但卻可以證明戴雪飛確對預售合同條款不能全面接受。而關于樣板房裝修以及解釋權等問題的條款顯失公平，戴雪飛的異議具有合理性，對此應當認為雙方并未協商一致，同時也間接反映出戴雪飛并未惡意磋商。這一具有本約磋商性質的事實可資合理推斷與印證4月25日磋商未達成一致。（3）本案一、二審期間，戴雪飛一直明確表示愿意繼續完成交易，而華新國際則拒絕繼續交易，此亦可佐證戴雪飛并非無故違反預約協議。因此，本案本約簽約不成的原因應當認定為出于正常磋商不成的原因，雙方當事人在不能證明可歸責于對方的情況下，要求適用定金罰則條款的主張均不應予以支持。

（編寫人：江蘇省蘇州市中級人民法院 鐘 毅 劉正方

劉冬梅

責任編輯：黃 斌）

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