第一篇：農(nóng)村私有房屋及宅基地買(mǎi)賣(mài)合同效力問(wèn)題

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農(nóng)村私有房屋及宅基地買(mǎi)賣(mài)合同效力問(wèn)題

作者： 盧榮 劉慶華 發(fā)布時(shí)間： 2010-08-20 15:08:18

【基本案情】

原告孫元珍與被告朱茂海系夫妻關(guān)系與被告皮遠(yuǎn)桂系姑侄關(guān)系。1994年孫元珍、朱茂海購(gòu)買(mǎi)戴成然房屋從事建材生意，2006年原告孫元珍放棄家中的生意前往長(zhǎng)沙照顧兒女，并電話通知被告皮遠(yuǎn)桂，接手自己的建材生意并將自己的房屋無(wú)償租給皮遠(yuǎn)桂經(jīng)營(yíng)。

2007年3月17日被告皮遠(yuǎn)桂給付被告朱茂海購(gòu)房款65000元，被告朱茂海將戶(hù)主為朱茂海座落于中武鄉(xiāng)玉圃村二組建筑面積227.20㎡住宅房屋所有權(quán)證及土地使用者朱茂海地址中武鄉(xiāng)關(guān)堰村九組地號(hào)06-20-120205用地面積三百㎡住宅用地集體土地建設(shè)用地使用證交給被告皮遠(yuǎn)桂，朱茂海將65000元匯給在長(zhǎng)沙的兒子朱召生，朱茂海出具了：皮老三購(gòu)買(mǎi)房屋現(xiàn)金65000元且收款人為朱茂海的收條一份并口頭約定朱茂海夫婦有居住權(quán)。

2008年11月16日朱茂海與皮遠(yuǎn)桂簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)一份，朱茂海將二間三層樓房賣(mài)給皮遠(yuǎn)桂，記占地面積148㎡，總計(jì)房屋售款90000元，2007年3月17日已付65000元，其余欠款25000元，于2008年11月17日付款5000元，--------------------------精品

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2009年付款10000元，2010年付款10000元，有在場(chǎng)人孫元柱、孫元成的簽名。嗣后，孫元珍夫婦多次從長(zhǎng)沙返回澧縣中武鄉(xiāng)玉圃村，因居住權(quán)問(wèn)題，孫元珍與皮遠(yuǎn)桂夫妻發(fā)生分歧。

另：被告朱茂海系中武鄉(xiāng)關(guān)堰村村民1994年購(gòu)買(mǎi)中武鄉(xiāng)玉圃村二組戴成然住宅，經(jīng)中武鄉(xiāng)玉圃村村民委員會(huì)同意辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)，但未辦理土地變更登記，其土地性質(zhì)仍屬中武鄉(xiāng)玉圃村民集體所有;被告皮遠(yuǎn)桂系中武鄉(xiāng)玉圃村二組村民未分得宅基地;在本案訴訟過(guò)程中皮遠(yuǎn)桂向中武鄉(xiāng)玉圃村民委員會(huì)申請(qǐng)了一處宅基地并按正常的審批手續(xù)，已經(jīng)辦理了國(guó)有土地使用證(土地性質(zhì)為租賃);此前朱茂海經(jīng)中武鄉(xiāng)關(guān)堰村村民委員會(huì)同意將中武鄉(xiāng)關(guān)堰村9組的房屋賣(mài)給了朱召將(未辦理變更登記)。

【焦點(diǎn)問(wèn)題】

本案的焦點(diǎn)即被告朱茂海將夫妻共有的房屋轉(zhuǎn)賣(mài)給被告皮遠(yuǎn)桂是否合法，也就是皮遠(yuǎn)桂取得孫元珍和朱茂海夫妻共有的房屋是否應(yīng)當(dāng)受法律保護(hù)。《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)婚姻法>若干問(wèn)題的解釋(一)》第十七條(二)項(xiàng)規(guī)定：夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見(jiàn)。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人。《中華人民共和國(guó)合同法》也對(duì)善意取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的予以保護(hù)。本案中，其

一、原告孫元珍無(wú)證據(jù)證實(shí)皮遠(yuǎn)桂是惡意取得房屋，其

二、本案所涉及的房屋的產(chǎn)權(quán)證明的戶(hù)主為朱茂海，且第一--------------------------精品

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次給付行為在2007年3月1日，至訴訟2009年3月31日其間的時(shí)間有2年之久不符合行使撤銷(xiāo)權(quán)的相關(guān)規(guī)定，其

三、房屋轉(zhuǎn)讓的價(jià)格90000元是朱茂海與皮遠(yuǎn)桂協(xié)商的價(jià)格，原告也無(wú)確鑿證據(jù)證實(shí)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格不合理，故皮遠(yuǎn)桂是善意取得房屋的第三人，原告不得以不同意或不知道朱茂海轉(zhuǎn)讓房屋為由來(lái)對(duì)抗皮遠(yuǎn)桂受讓房屋。其

四、本案原告孫元珍明知房屋買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)的始終。其理由有

1、朱茂海2007年3月17日轉(zhuǎn)賬65000元給在長(zhǎng)沙的兒子朱召生的事實(shí) 與原告陳述自己在長(zhǎng)沙照顧兒女的事實(shí)一致;

2、法庭查明原告經(jīng)常往返于長(zhǎng)沙與中武鄉(xiāng)玉圃村2組的家中，當(dāng)時(shí)皮遠(yuǎn)桂夫婦就在購(gòu)買(mǎi)的宅基地上做生意，孫元珍的偏屋就在皮的隔壁;

3、孫元珍并無(wú)證據(jù)證實(shí)自己不知情;

4、朱茂海與孫元珍至今還系夫婦關(guān)系，雙方是一個(gè)利益的共同體，正如朱茂海所說(shuō)正是由于被告皮遠(yuǎn)桂夫婦不讓自己夫婦在家里居住由此引發(fā)關(guān)系不和，據(jù)此推論孫元珍也應(yīng)知道賣(mài)房的始終。

但善意第三人取得不動(dòng)產(chǎn)，須登記過(guò)戶(hù)才產(chǎn)生法律效力，本案的特殊性在于，本案涉案的標(biāo)的物并非國(guó)有土地而是農(nóng)村的宅基地，目前法律無(wú)農(nóng)村宅基地過(guò)戶(hù)登記的強(qiáng)制性的規(guī)定。

本案所涉宅基地上的房屋，目前朱茂海并未全部賣(mài)出，靠北邊山墻一間平房仍然為朱茂海夫婦所有。

【觀點(diǎn)分歧】

案件所涉及農(nóng)村私有房屋及宅基地買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題。

第一種意見(jiàn)：此類(lèi)合同無(wú)效。

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農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)定無(wú)效，其理由有：首先，房屋買(mǎi)賣(mài)必然涉及宅基地買(mǎi)賣(mài)，而宅基地買(mǎi)賣(mài)是我國(guó)法律法規(guī)所禁止的，根據(jù)土地管理法的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)管理。其次，宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許轉(zhuǎn)讓。目前農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)買(mǎi)房人名義上是買(mǎi)房，實(shí)際上是買(mǎi)地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時(shí)也處分了宅基地，損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的合法權(quán)益，況且本案中二被告朱茂海與皮遠(yuǎn)桂房屋及土地買(mǎi)賣(mài)的行為未征得當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)的同意，也未到相關(guān)部門(mén)辦理土地變更登記等手續(xù)。

第二類(lèi)意見(jiàn)：此類(lèi)合同有效。

《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定農(nóng)村宅基地屬農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有，只有該組織成員才享有宅基地使用權(quán);農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地;農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的不予批準(zhǔn)。從上述規(guī)定來(lái)看，法律雖未禁止農(nóng)村村民出賣(mài)、出租宅基地上所建住宅，但對(duì)售房主體卻有限制。本案被告皮遠(yuǎn)桂系中武鄉(xiāng)玉圃村2組村民未分的宅基地，其符合買(mǎi)房人的主體。本案涉及只是未經(jīng)村里同意雙方私自買(mǎi)賣(mài)的行為。對(duì)于此點(diǎn)，要尊重歷史，照顧現(xiàn)實(shí)。農(nóng)村私有房屋交易是在城鄉(xiāng)人口流動(dòng)加大、居住區(qū)域界限打破和城鄉(xiāng)一體化的大背景下產(chǎn)生的，相關(guān)部門(mén)監(jiān)管不力、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織相對(duì)渙散是造成這種現(xiàn)狀的制度誘因，只要交錢(qián)就可蓋章并同意申報(bào)。對(duì)于此事我們咨詢(xún)了澧縣國(guó)土部門(mén)。他們對(duì)于此事的處理：

1、孫元珍買(mǎi)賣(mài)戴成然的土地是不合法的，如果他們發(fā)現(xiàn)這個(gè)情況，將對(duì)其處理是：責(zé)令停止違法行為、沒(méi)收違法所得、罰款以后再補(bǔ)辦--------------------------精品

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手續(xù)，將其辦理為國(guó)有;

2、朱茂海將房屋賣(mài)給皮遠(yuǎn)桂不合法，他們買(mǎi)賣(mài)土地的行為是《土地管理法》不允許的，2008年以后集體土地才可以辦理抵押、流轉(zhuǎn)、交易等。如果國(guó)土部門(mén)當(dāng)時(shí)查處應(yīng)當(dāng)沒(méi)收非法所得、責(zé)令停止違法行為，然后補(bǔ)辦成國(guó)有手續(xù)。如果是現(xiàn)在可以辦理集體土地流轉(zhuǎn)或者國(guó)有手續(xù)。綜合國(guó)土部門(mén)及村里的咨詢(xún)意見(jiàn)來(lái)看，對(duì)其違反土地管理法的問(wèn)題均可以通過(guò)上述方式解決問(wèn)題。

【案件評(píng)析】

筆者同意第一種意見(jiàn)。

1、目前，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)變更登記，故買(mǎi)賣(mài)雖完成，但買(mǎi)受人無(wú)法獲得所有權(quán)人的保證，該合同因合同標(biāo)的不能而無(wú)效，所謂標(biāo)的的可能是指合同規(guī)定的債權(quán)人的權(quán)利或債務(wù)人的義務(wù)在客觀上有成為現(xiàn)實(shí)的可能，如果標(biāo)的無(wú)法實(shí)現(xiàn)則不發(fā)生法律上的效力，當(dāng)事人簽訂的宅基地上買(mǎi)賣(mài)合同，其標(biāo)的是買(mǎi)受人交付價(jià)款，出賣(mài)人移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)，但現(xiàn)實(shí)生活中，房產(chǎn)管理部門(mén)要么只辦理了城市國(guó)有土地上所建房屋的權(quán)屬證書(shū)，要么依據(jù)有關(guān)法律不予辦理，導(dǎo)致農(nóng)村房屋及土地?zé)o法辦理過(guò)戶(hù)登記。

2、此類(lèi)合同違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，《土地管理法》規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓?zhuān)D(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，農(nóng)村村民一戶(hù)只能申請(qǐng)一處宅基地，在一定程度上，宅基地具有社會(huì)福利和社會(huì)保障的功能，因而不具有可交易性，應(yīng)該說(shuō)明的是本院在審理中查明，原告孫元珍是中武鄉(xiāng)關(guān)堰村村--------------------------精品

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民，非玉圃村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，于1994年購(gòu)買(mǎi)了玉圃村村民戴成然的房屋(本案爭(zhēng)議的房屋)，在征得當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)同意后，辦理了房屋所有權(quán)的變更登記，土地未過(guò)戶(hù)也沒(méi)有辦理集體土地使用權(quán)證，且一直在玉圃村居住至今，其實(shí)際屋主身份已得到當(dāng)?shù)卣J(rèn)可。其夫妻共同享有的位于關(guān)堰村的宅基地已轉(zhuǎn)讓給他人。本案中訴爭(zhēng)房屋系孫元珍、朱茂海唯一居所。其次，被告皮遠(yuǎn)桂在中武鄉(xiāng)玉圃村2組另有一處新建房屋已竣工，并辦理了該房屋國(guó)有土地使用權(quán)證，其土地來(lái)源據(jù)玉圃村支部書(shū)記王軍林反映，今年上半年，皮遠(yuǎn)桂向玉圃村村民委員會(huì)提出宅基地申請(qǐng)，經(jīng)村委會(huì)同意，該宗土地出讓后變更為國(guó)有土地，屬于租賃土地。

3、認(rèn)定農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效不利于保護(hù)出賣(mài)人的利益，在現(xiàn)實(shí)中出賣(mài)人相對(duì)處于弱勢(shì)地位，其要求返還私有房屋的要求關(guān)涉到其生存權(quán)利，認(rèn)定此類(lèi)合同無(wú)效，從客觀上相對(duì)公平，有利于社會(huì)的和諧穩(wěn)定。

綜上，本案原、被告爭(zhēng)議的房屋未經(jīng)村委會(huì)書(shū)面同意，亦未辦理審批、過(guò)戶(hù)手續(xù)，被告皮遠(yuǎn)桂已經(jīng)在中武鄉(xiāng)玉圃村有一處房產(chǎn)，雖土地性質(zhì)為國(guó)有租賃土地，但該宗土地的初始登記是玉圃村集體所有的土地。根據(jù)《合同法》第五十二條、《中華人民共和國(guó)土地管理法》第八條、第十條、第六十二條、第六十三條的規(guī)定，違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效，由此就可以得出此類(lèi)合同無(wú)效的結(jié)論。

來(lái)源： 中國(guó)法院網(wǎng)澧縣頻道

責(zé)任編輯： 邊江

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第二篇：農(nóng)村私有房屋及宅基地買(mǎi)賣(mài)合同效力問(wèn)題

農(nóng)村私有房屋及宅基地買(mǎi)賣(mài)合同效力問(wèn)題

案件所涉及農(nóng)村私有房屋及宅基地買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題。

第一種意見(jiàn)：此類(lèi)合同無(wú)效。

農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)定無(wú)效，其理由有：首先，房屋買(mǎi)賣(mài)必然涉及宅基地買(mǎi)賣(mài)，而宅基地買(mǎi)賣(mài) 是我國(guó)法律法規(guī)所禁止的，根據(jù)土地管理法的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)管理。其次，宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織 成員享有的權(quán)利與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許轉(zhuǎn)讓。目前農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)買(mǎi)房人名義上是買(mǎi)房，實(shí)際上是買(mǎi)地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時(shí)也處分 了宅基地，損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的合法權(quán)益，況且本案中二被告朱茂海與皮遠(yuǎn)桂房屋及土地買(mǎi)賣(mài)的行為未征得當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)的同意，也未到相關(guān)部門(mén)辦理土地變更登記 等手續(xù)。

第二類(lèi)意見(jiàn)：此類(lèi)合同有效。

《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定農(nóng)村宅基地屬農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有，只有該組織成員才享有 宅基地使用權(quán);農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地;農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的不予批準(zhǔn)。從上述規(guī)定來(lái)看，法律雖未禁止農(nóng)村村民出賣(mài)、出租宅 基地上所建住宅，但對(duì)售房主體卻有限制。本案被告皮遠(yuǎn)桂系中武鄉(xiāng)玉圃村2組村民未分的宅基地，其符合買(mǎi)房人的主體。本案涉及只是未經(jīng)村里同意雙方私自買(mǎi)賣(mài) 的行為。對(duì)于此點(diǎn)，要尊重歷史，照顧現(xiàn)實(shí)。農(nóng)村私有房屋交易是在城鄉(xiāng)人口流動(dòng)加大、居住區(qū)域界限打破和城鄉(xiāng)一體化的大背景下產(chǎn)生的，相關(guān)部門(mén)監(jiān)管不力、農(nóng) 村集體經(jīng)濟(jì)組織相對(duì)渙散是造成這種現(xiàn)狀的制度誘因，只要交錢(qián)就可蓋章并同意申報(bào)。對(duì)于此事我們咨詢(xún)了澧縣國(guó)土部門(mén)。他們對(duì)于此事的處理：

1、孫元珍買(mǎi)賣(mài)戴 成然的土地是不合法的，如果他們發(fā)現(xiàn)這個(gè)情況，將對(duì)其處理是：責(zé)令停止違法行為、沒(méi)收違法所得、罰款以后再補(bǔ)辦手續(xù)，將其辦理為國(guó)有;

2、朱茂海將房屋賣(mài) 給皮遠(yuǎn)桂不合法，他們買(mǎi)賣(mài)土地的行為是《土地管理法》不允許的，2008年以后集體土地才可以辦理抵押、流轉(zhuǎn)、交易等。如果國(guó)土部門(mén)當(dāng)時(shí)查處應(yīng)當(dāng)沒(méi)收非法 所得、責(zé)令停止違法行為，然后補(bǔ)辦成國(guó)有手續(xù)。如果是現(xiàn)在可以辦理集體土地流轉(zhuǎn)或者國(guó)有手續(xù)。綜合國(guó)土部門(mén)及村里的咨詢(xún)意見(jiàn)來(lái)看，對(duì)其違反土地管理法的問(wèn) 題均可以通過(guò)上述方式解決問(wèn)題。

第三篇：農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的認(rèn)定

農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的認(rèn)定

作者：張英周 楊小花發(fā)布時(shí)間：2009-07-22 15:52:

42一、基本案情

原告孫某某訴稱(chēng),原告與被告于1988年9月21日協(xié)商，由被告購(gòu)買(mǎi)原告位于北京市石景山區(qū)某村的房屋，原告收取被告購(gòu)房款7000元。1988年11月雙方立契。當(dāng)時(shí)原告系板凳溝生產(chǎn)隊(duì)村民，此房宅基地屬農(nóng)民集體所有，而被告為城市居民。根據(jù)我國(guó)土地管理法的相關(guān)規(guī)定，宅基地屬農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)管理。被告買(mǎi)受農(nóng)村房屋，損害了集體經(jīng)濟(jì)組織及原告的合法權(quán)益，原被告之間買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村房屋的行為不符合法律規(guī)定。故訴請(qǐng)判令：

一、確認(rèn)原、被告之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效；

二、被告立即騰退返還房屋。

二、審判結(jié)果

一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，孫某某與趙某某就訴爭(zhēng)房屋已形成買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，該合同系雙方真實(shí)意思表示，且已履行完畢，至今已有二十年。雖然孫某某系農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，趙某某系城鎮(zhèn)居民，但該合同在當(dāng)時(shí)已經(jīng)政府房地產(chǎn)管理部門(mén)審核并登記備案。就此，可以認(rèn)定雙方買(mǎi)賣(mài)行為并不違反當(dāng)時(shí)國(guó)家有關(guān)政策；目前，本區(qū)農(nóng)村房屋辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)尚未開(kāi)展，雙方履行上述房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，即無(wú)相關(guān)部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)。基于此，本院認(rèn)為，原、被告間買(mǎi)賣(mài)行為已完成。從尊重歷史、照顧現(xiàn)實(shí)出發(fā)，該買(mǎi)賣(mài)行為有效。最后，趙某某已對(duì)訴爭(zhēng)房屋進(jìn)行了翻、擴(kuò)建，訴爭(zhēng)的房屋七間現(xiàn)已不存在，現(xiàn)孫某某主張確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效并由趙某某返還訴爭(zhēng)房屋亦已無(wú)法實(shí)現(xiàn)。結(jié)合以上幾點(diǎn)，對(duì)于原告上述訴訟請(qǐng)求，不予支持。

三、分析意見(jiàn)

本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是對(duì)城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村集體組成成員的私有房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議效力的認(rèn)定問(wèn)題。

繼“畫(huà)家村”系列案件出現(xiàn)后，隨著農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房糾紛不斷，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛成為當(dāng)前司法實(shí)踐中的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題。在司法實(shí)踐中，由于涉農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛法律關(guān)系復(fù)雜，涉及相關(guān)法律、法規(guī)眾多，不同階位的立法規(guī)范之間

存在矛盾和沖突，造成司法機(jī)關(guān)對(duì)此類(lèi)案件裁判標(biāo)準(zhǔn)的不統(tǒng)一。由于司法實(shí)踐對(duì)私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力認(rèn)定的不統(tǒng)一，造成司法實(shí)務(wù)上的困惑。

對(duì)于如何確認(rèn)此類(lèi)合同的效力，存在兩種不同的觀點(diǎn)：

觀點(diǎn)一認(rèn)為：農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)確認(rèn)無(wú)效

首先，根據(jù)“地隨房走”的原則，農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)涉及到宅基地買(mǎi)賣(mài)，而宅基地買(mǎi)賣(mài)為我國(guó)法律、法規(guī)所禁止。我國(guó)《物權(quán)法》第153條明確規(guī)定了宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓?zhuān)贤恋毓芾矸ǖ确珊蛧?guó)家有關(guān)規(guī)定。《土地管理法》第62條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。”“宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理。”國(guó)務(wù)院辦公廳1999年頒布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”；國(guó)家土地管理局《關(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應(yīng)用問(wèn)題請(qǐng)示的答復(fù)》也明確規(guī)定：原宅基地使用者未經(jīng)依法批準(zhǔn)通過(guò)他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權(quán)，是屬“以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”的違法行為之一。因此，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第52條第5項(xiàng)規(guī)定，農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同由于違反了國(guó)家政策和相關(guān)法律、法規(guī)應(yīng)確定無(wú)效。

其次，宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許轉(zhuǎn)讓。農(nóng)村私房買(mǎi)賣(mài)中買(mǎi)房人名義上是買(mǎi)房，實(shí)際上是買(mǎi)地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時(shí)也處分了宅基地，損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益，是法律法規(guī)明確禁止的。

再次，由于目前農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)變更登記，受人無(wú)法獲得所有權(quán)人的保護(hù)。

最后，認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同有效不利于保護(hù)出賣(mài)人的利益，在許多案件中，出賣(mài)人相對(duì)處于弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求更關(guān)涉到其生存權(quán)益。

觀點(diǎn)二認(rèn)為：農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力應(yīng)以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外。

首先，我國(guó)法律沒(méi)有明確規(guī)定城市居民不得購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋。在當(dāng)前司法實(shí)踐中，法院對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的認(rèn)定問(wèn)題主要是適用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、誠(chéng)實(shí)信用，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)體現(xiàn)了當(dāng)事人意思自治的原則，但由于我國(guó)“房、地所有權(quán)分離”模式使得農(nóng)民處理自己的房產(chǎn)受到限制。而目前有關(guān)土地管理法規(guī)關(guān)于農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的規(guī)定皆為禁止性規(guī)定，而不是強(qiáng)制性效力規(guī)范，不能以次確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同的效力，而國(guó)務(wù)院辦公廳的兩個(gè)通知不能算作法規(guī)，不能作為合同無(wú)效的依據(jù)。而房屋出賣(mài)方在違規(guī)出賣(mài)房屋獲得利益后又因房屋增值、拆遷補(bǔ)償?shù)仍蛑鲝埡贤瑹o(wú)效，無(wú)疑是違反了誠(chéng)實(shí)信用原則，其直接后果是違反誠(chéng)實(shí)信用賣(mài)房者獲益，而恪守誠(chéng)實(shí)信用買(mǎi)房者卻蒙受損失。因此，當(dāng)前司法判決確認(rèn)此類(lèi)合同無(wú)效導(dǎo)向的后果是嚴(yán)重?fù)p害社會(huì)的公序良俗和誠(chéng)實(shí)信用的社會(huì)根基，應(yīng)當(dāng)引起司法決策者的高度重視。

其次，農(nóng)村私有房屋買(mǎi)受人買(mǎi)受方為長(zhǎng)期居住，甚至已經(jīng)將城鎮(zhèn)房屋變賣(mài)，在法院認(rèn)定合同無(wú)效后，雖然賣(mài)方贏得了訴訟卻要承擔(dān)高額的締約過(guò)失賠償責(zé)任，而買(mǎi)房者雖獲得了賠償卻要面臨騰房搬遷，在其居無(wú)住所的情況下，不利于社會(huì)的穩(wěn)定。

再次，在我國(guó)房屋被賦予了很多的社會(huì)意義，不僅是安身立命之所，更體現(xiàn)為居住人的密切財(cái)產(chǎn)、社會(huì)依附關(guān)系。尤其當(dāng)前房屋買(mǎi)賣(mài)大多發(fā)生在幾年甚至十幾年前，經(jīng)過(guò)多年的經(jīng)營(yíng)，房屋買(mǎi)受人對(duì)涉案房屋已具有了強(qiáng)烈的認(rèn)同感，建立了較為穩(wěn)定的社會(huì)關(guān)系，確認(rèn)協(xié)議無(wú)效意味著買(mǎi)受人穩(wěn)定的生活狀態(tài)將面臨巨大改變，在感情上難以接受。

最后，在買(mǎi)受人占有房屋后，一般會(huì)對(duì)房屋進(jìn)行修繕、裝修，甚至擴(kuò)建、翻建，確認(rèn)協(xié)議無(wú)效還要涉及對(duì)因房屋翻建、擴(kuò)建、添附等價(jià)值評(píng)估鑒定、費(fèi)用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)難題，甚至遭遇執(zhí)行難題，如此判決的結(jié)果很難實(shí)現(xiàn)法律效果與社會(huì)效果的有機(jī)統(tǒng)一。這都在“畫(huà)家村”案件中得到充分的體現(xiàn)。

關(guān)于如何確認(rèn)農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力，筆者應(yīng)綜合上述觀點(diǎn)，結(jié)合具體案情，區(qū)分不同情況，以認(rèn)定農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外。

首先，要堅(jiān)持尊重歷史，照顧現(xiàn)實(shí)原則。由于農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛主要發(fā)生在村民和城鎮(zhèn)居民之間，這類(lèi)房屋買(mǎi)賣(mài)行為多發(fā)生在上世紀(jì)90年代，至今時(shí)隔10年以上，大多買(mǎi)賣(mài)行為依約履行了合同義務(wù)，出賣(mài)人交付了房屋，買(mǎi)受人入住并給付了房款，并且辦理了房屋登記變更或宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù)；甚至

房屋已經(jīng)過(guò)裝修、翻建、改建等添附行為。因此，農(nóng)村私房買(mǎi)賣(mài)合同的效力應(yīng)視雙方的具體情況處理，一是要充分考慮當(dāng)事人主體身份、主張無(wú)效的實(shí)際原因等具體認(rèn)定。二是需要認(rèn)真審查房屋買(mǎi)賣(mài)的現(xiàn)實(shí)情況，包括協(xié)議履行、房屋的權(quán)屬、是否經(jīng)過(guò)審批、登記、有無(wú)翻建、擴(kuò)建是否具備騰房條件等進(jìn)行綜合衡量。其次，要堅(jiān)持綜合利益衡量，實(shí)現(xiàn)利益平衡的原則。確認(rèn)農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力，要全面考慮到合同無(wú)效對(duì)雙方當(dāng)事人利益影響，尤其出賣(mài)人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買(mǎi)受人因房屋現(xiàn)值和原買(mǎi)賣(mài)價(jià)格差異受到的損失；對(duì)買(mǎi)受人翻建、擴(kuò)建房屋的，還要考慮對(duì)其添附價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償；對(duì)主張返還、騰退房屋德，要考慮到對(duì)房屋買(mǎi)受人的妥善安置問(wèn)題，避免單純判決騰退房屋造成“案結(jié)事起”的后果。

最后，注重實(shí)現(xiàn)裁判的法律效果和社會(huì)效果有機(jī)統(tǒng)一。判決要以“有利于妥善解決現(xiàn)有糾紛、有利于規(guī)范當(dāng)事人交易行為”為指導(dǎo)，起到制約農(nóng)民審慎處分自己房屋的積極效果。在司法實(shí)踐中認(rèn)定私有房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議有效案件呈逐年上升趨勢(shì)。這主要是因?yàn)椋阂皇遣糠殖擎?zhèn)居民在購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋后進(jìn)行了依法登記和產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)；二是出賣(mài)方已經(jīng)轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民；三是法院認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)行為發(fā)生的時(shí)間較長(zhǎng)，購(gòu)買(mǎi)方已經(jīng)在農(nóng)村長(zhǎng)時(shí)間居住，且房屋已經(jīng)翻蓋或者重建，從保障當(dāng)事人居住權(quán)和穩(wěn)定農(nóng)村社會(huì)關(guān)系的角度認(rèn)定有效。這樣更能為社會(huì)大眾所能接受。結(jié)合本案的處理，從尊重歷史、照顧現(xiàn)實(shí)出發(fā)，確認(rèn)該賣(mài)賣(mài)協(xié)議有效，實(shí)現(xiàn)了法律效果與社會(huì)效果的有機(jī)統(tǒng)一。

第四篇：農(nóng)村宅基地買(mǎi)賣(mài)合同效力

主張合同無(wú)效者認(rèn)為，作為宅基地的集體土地的轉(zhuǎn)讓不符合《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。

從合同法自身的無(wú)權(quán)處分、禁止或限制流通物等角度考量，認(rèn)定農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效尚缺乏充分理由。

1.現(xiàn)行法律、行政法規(guī)并沒(méi)有禁止農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)，行政法與合同法共同作用下的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同作有效處理更為有理。

2合同效力原本脫離于物權(quán)變動(dòng)之外，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同不因法律禁止或限制宅基地使用權(quán)而受影響。

3.只要合同是雙方真實(shí)意思表示，不違反法律和行政法規(guī)，法院就應(yīng)認(rèn)定合同有效，以維護(hù)交易秩序的穩(wěn)定和安全。

無(wú)效主要理由是：1.房屋買(mǎi)賣(mài)必然涉及宅基地買(mǎi)賣(mài)，而宅基地買(mǎi)賣(mài)是我國(guó)法律、法規(guī)所禁止的；2.農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)變更登記。

4.浙江省高院制定的《關(guān)于審理房屋糾紛案件研討會(huì)紀(jì)要》（浙高法[１９９２]82號(hào)文件）規(guī)定：“買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村的私有房屋，如雙方自愿并立有契約，買(mǎi)方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒(méi)有其他違法行為，只是買(mǎi)賣(mài)手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)。”

最高院于1963年作出的《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策幾個(gè)問(wèn)題的意見(jiàn)》規(guī)定：“宅基地上的附著物如房屋、樹(shù)木、廠棚、豬圈、廁所等永遠(yuǎn)歸社員所有，社員有買(mǎi)賣(mài)或租賃房屋的權(quán)利。房屋出賣(mài)以后，宅基地的使用權(quán)即隨之轉(zhuǎn)移給新房主，但宅基地的所有權(quán)仍歸生產(chǎn)隊(duì)所有。”最高院于1984年作出的《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第60條規(guī)定：“村鎮(zhèn)公民之間由于買(mǎi)賣(mài)房屋轉(zhuǎn)移宅基地使用權(quán)而發(fā)生的糾紛，應(yīng)根據(jù)國(guó)務(wù)院《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》中規(guī)定的審查、批準(zhǔn)手續(xù)辦理。”

與農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力有直接關(guān)聯(lián)的合同法規(guī)范主要涉及以下幾個(gè)方面：（1）《合同法》第五十一條規(guī)定的無(wú)權(quán)處分；（2）《合同法》第五十四條規(guī)定的合同撤銷(xiāo)制度和第九十四條規(guī)定的合同解除制度；（3）《合同法》第一百三十二條第二款規(guī)定的禁止或限制流通物制度；（4）《合同法》第五十八條規(guī)定的無(wú)效返還制度。以下分別作簡(jiǎn)要分析。

1、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)不屬于無(wú)權(quán)處分

首先，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬由房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)構(gòu)成，是否有權(quán)處分應(yīng)當(dāng)看房屋和土地使用權(quán)。

其次，一旦宅基地通過(guò)審批取得，宅基地的使用權(quán)與所有權(quán)即分離，村集體經(jīng)濟(jì)組織只在名義上享有所有權(quán)，使用、收益、占有和處分（用益物權(quán)意義上）的權(quán)利均歸宅基地使用權(quán)人享有。

再次，從物的利用角度看，原申請(qǐng)人利用宅基地或是由第三人利用，對(duì)所有權(quán)人而言并沒(méi)有事實(shí)上的利害關(guān)系.2、農(nóng)村房屋不屬于禁止或限制流通物

3、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的撤銷(xiāo)與解除

合同無(wú)效不是解決合同效力爭(zhēng)議的唯一途徑。適用無(wú)效制度，對(duì)守約人利益保護(hù)極為不利，不合正義要求。

4、買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效與農(nóng)村房屋的原物返還

合同法第五十八條規(guī)定，合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。就農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)而言，認(rèn)定合同無(wú)效將面臨兩難的處境：如果不判決返還，則對(duì)于出賣(mài)人來(lái)說(shuō)，其主張合同無(wú)效將失去意義。如果判決返還，對(duì)于已經(jīng)交付或已辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的農(nóng)村房屋，判決的執(zhí)行困難甚至無(wú)法執(zhí)行；尤其是買(mǎi)受人居住、使用多年并已改善或增設(shè)他物的情況，還涉及到相互返還或折價(jià)返還的問(wèn)題，返還判決的妥當(dāng)性值得懷疑。筆者認(rèn)為，即便認(rèn)定合同無(wú)效，還應(yīng)當(dāng)作“沒(méi)有必要返還”處理。[12] 理由是：對(duì)出賣(mài)人而言，真正的訴訟動(dòng)機(jī)和目的在于出賣(mài)后房屋增值利益，并不是因?yàn)闊o(wú)居住場(chǎng)所或生活無(wú)著落；對(duì)買(mǎi)受人而言，返還不僅失去增值利益，還會(huì)失去占有利益。對(duì)國(guó)家和社會(huì)而言，返還房屋的結(jié)果不僅沒(méi)有給國(guó)家?guī)?lái)利益，反

而給社會(huì)誠(chéng)信造成損害 [13]。

違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的合同效力的判斷需要通過(guò)對(duì)合同法規(guī)范與行政法規(guī)范一同觀察才能確定。

（一）合同效力與行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)范

通過(guò)檢索相關(guān)的法律、行政法規(guī)后可以發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)行法律、行政法規(guī)對(duì)于宅基地和農(nóng)村房屋的規(guī)定只有三個(gè)法律規(guī)范，列舉如下：（1）《土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，其宅基地面積??。農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。”（2）《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?”；（3）《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)〔2004〕28號(hào),以下簡(jiǎn)稱(chēng)《決定》）第十條規(guī)定：“?改革和完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。”

首先，《土地管理法》第六十二條規(guī)定是同時(shí)調(diào)整農(nóng)村宅基地和房屋的規(guī)范。該條包括三層含義：一是，農(nóng)村宅基地使用權(quán)分配實(shí)行“一戶(hù)一宅”原則；二是，允許農(nóng)村房屋的買(mǎi)賣(mài)；三是，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)的法律后果是不得再申請(qǐng)宅基地。

其次，《土地管理法》第六十三條只調(diào)整宅基地以外的其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地。（1）從條文的前后分別設(shè)置的情況分析，六十二條與六十三條是并列關(guān)系，而不是種屬關(guān)系。（2）從條文調(diào)整對(duì)象分析，該條只是針對(duì)土地使用權(quán)，沒(méi)有對(duì)房屋作出安排；（3）從條文內(nèi)容分析，“非農(nóng)業(yè)建設(shè)”不應(yīng)當(dāng)包括村民住房用地，否則與該條中但書(shū)部分“因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外”的內(nèi)容不相吻合。因此，將《土地管理法》作為禁止農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)的法律規(guī)范看待，并不妥當(dāng)。

再次，《決定》第十條“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地”是指禁止直接從村集體經(jīng)濟(jì)組織審批或購(gòu)買(mǎi)宅基地（原始取得），并沒(méi)有明確禁止已獲合法批準(zhǔn)的宅基地的轉(zhuǎn)讓?zhuān)ɡ^受取得），至少?zèng)]有禁止農(nóng)村房屋的買(mǎi)賣(mài)。因?yàn)椋浣鼓康氖歉母锖屯晟普亍皩徟贫取保?guī)范性質(zhì)為對(duì)宅基地的管理性規(guī)范，違反禁止的結(jié)果為購(gòu)置宅基地申請(qǐng)不予審批。如果該條有禁止農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)的意思，必然與《土地管理法》第六十二條“村民出賣(mài)、出租住房”的規(guī)定相矛盾。換一角度分析，對(duì)房屋所有權(quán)、宅基地使用權(quán)的禁止或限制，已超出宅基地管理范疇，屬于民事基本制度，根據(jù)《立法法》的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)通過(guò)制定法律解決。

（二）合同效力與部門(mén)規(guī)章、地方性法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)范

《安徽省集體建設(shè)用地有償使用和使用權(quán)流轉(zhuǎn)試行辦法》第二十七條第一款規(guī)定：“農(nóng)村村民宅基地使用權(quán)可以進(jìn)行流轉(zhuǎn)，但是，農(nóng)村村民宅基地實(shí)際占用面積超過(guò)法定標(biāo)準(zhǔn)的部分應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納土地有償使用費(fèi)。農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。”

合同效力的判斷而言，部門(mén)規(guī)章和地方性法規(guī)的禁止性規(guī)定不能作為認(rèn)定合同效力的依據(jù)，合同法及司法解釋均作出了明確的規(guī)定，不論是理論界或是實(shí)務(wù)界，遵循這一規(guī)定是不容置疑的。當(dāng)然，將《通知》中“有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”作為禁止物權(quán)變動(dòng)的規(guī)定，其效力應(yīng)當(dāng)承認(rèn)。

（三）適用《合同法》第五十二條規(guī)定的審判理念與方法論思考

《合同法》第五十二條規(guī)定“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的合同無(wú)效，不得隨意擴(kuò)大適用范圍，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照《合同法》及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，將強(qiáng)制性規(guī)定限制在制定法和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)上。

對(duì)于《合同法》第五十二條的理解，不能通過(guò)簡(jiǎn)單的形式推理得出所有違反強(qiáng)制性規(guī)定的合同均為無(wú)效的結(jié)論。不難通過(guò)反證法證明 “并非所有違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同都是無(wú)效” 的命題是真的，這意味著必然有部分違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同是有效的。針對(duì)這一法律漏洞，法官應(yīng)當(dāng)通過(guò)目的性限縮的方法填補(bǔ)漏洞，將該條規(guī)定的強(qiáng)制性限制在效力性規(guī)范中。《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條轉(zhuǎn)讓條件規(guī)定，不屬于效力性規(guī)范，不能以些認(rèn)定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。

（四）行政法與合同法共同作用下的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同

合同有效并不表示其行政違法性消失，只是表明違法性不足以導(dǎo)致合同無(wú)效，原本又產(chǎn)生的行政法律關(guān)系并不因?yàn)楹贤行Фl(fā)生變化。

第五篇：私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同

私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同

買(mǎi)方：_________（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方）

賣(mài)方：_________（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方）

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及相關(guān)法律的規(guī)定，甲、乙雙方在平等自愿的基礎(chǔ)上，就乙方將房屋賣(mài)給甲方事宜。經(jīng)協(xié)商一致，特訂立本合同。

第一條 房屋的坐落、面積

1.乙方售給甲方的房屋位于_______________________面積___________

2.房屋產(chǎn)權(quán)證號(hào)為_(kāi)___________

第二條房屋由乙方售給甲方，全部?jī)r(jià)款共計(jì)人民幣：_________元。

第三條 本契約簽訂之日起_________內(nèi)，甲方應(yīng)將上列價(jià)款付與乙方，乙方收到全部?jī)r(jià)款后，應(yīng)將房屋在一個(gè)星期內(nèi)騰出交給甲方。

第四條 本契約簽訂后，甲方應(yīng)向房屋主管部門(mén)申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)登記，所需費(fèi)用由甲方承擔(dān)，在取得房屋所有權(quán)證后，產(chǎn)權(quán)歸甲方所有。

第五條 甲方應(yīng)遵守國(guó)家和本市有關(guān)房屋管理的政策和規(guī)定，未經(jīng)市有關(guān)部門(mén)及乙方同意，不得對(duì)上述房屋加層和改建。

第六條 本契約簽訂之日起，在兩年內(nèi)屬于原乙方使用不當(dāng)造成的質(zhì)量問(wèn)題，由乙方負(fù)責(zé)保修；屬于人為的損壞由甲方自行負(fù)責(zé)。

第七條 本契約一式三份，乙方一份，甲方兩份.甲方（簽章）：_________乙方（簽章）：_________

_________年____月____日_________年____月____日