第一篇：物業公司不應承擔自來水收費差額等額外義務

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物業公司不應承擔自來水收費差額等額外義務

物業公司不應承擔自來水收費差額等額外義務

案情概況：

大連弘達房地產經營管理有限公司(以下稱弘達公司)自1998年11月負責管理中山區竹青街12號3棟樓，并代大連市自來水集團公司(以下稱自來水集團)向該區域的全體業主收取水費。該小區安裝了一塊總水表，小區業主則分別安裝了分戶水表，總水表與分戶水表的指針數存在差異，自來水集團按照總水表計算水費，弘達公司則一直根據分戶水表的指針數向小區業主收取水費，并將代收水費轉交給自來水集團。從1998年11月到2007年10月，總水表與分戶水表形成的水費差額大約為70余萬元，自來水集團認為70余萬元的水費差額應當由弘達公司承擔，弘達公司認為不應當由其承擔而拒絕支付。2008年1月，自來水集團向法院提起訴訟，要求弘達公司承擔上述消費差額，法院經審理后，認自來水集團與弘達公司不存在供用水合同關系，依法判決駁回了自來水集團的訴訟請求。

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律師點評

一、人民法院判決物業服務企業不承擔自來水差額費用是正確的。結合該案的實際情況分析如下：

1.弘達公司與自來水集團之間不存在供用水合同關系，弘達公司沒有交納水費的合同義務。

根據《合同法》第十章中關于供用電、水、氣、熱力合同的規定，供用水合同是供水人向用水人供水，用水人支付水費的合同。結合該案實際情況可以認定，自來水集團與小區業主之間存在供用水合同關系，自來水集團是供水人，小區業主是用水人。自來水集團與小區業主之間存在供用水的法律關系，雙方應當按照國家規定及合同約定履行各自的義務，具體到該案中，自來水集團應當及時履行供水義務，小區業主應當及時履行交納水費的義務。如果自來水集團認為存在拖欠水費情形，也應當向用水人催要，顯然，這里的用水人是小區業主，而不應當是弘達公司。雖然，該案中存在弘達公司為自來水集團向小區業主代收水費的事實，但并不代表弘達公司是實際用水人，更不能因此改變小區業主是實際用水人的法律事實。同時，《物業管理條例》也明確規定，物業管理區域內，供水單位應當向最終用戶收取有關費用。可見，小區業主才是交納水費的義務人，而弘達公司作為小區的物業服務提供者，并非用水人，當然也就不存在交納水費的義務，因

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此，自來水集團主張弘達公司拖欠水費就更無從談起了。

2.弘達公司對于自來水的自然損耗沒有過錯，不應承擔交費責任。

該案中，小區總水表與業主分戶水表的用水量存在差異，實際是供水過程中發生的自然損耗。弘達公司作為小區物業服力提供者，主要負責對小區房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，以及維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序，而對于自來水輸送過程中發生的自然損耗并不過錯，因此，也就不應承擔任何責任，所以，自來水集團要求弘達公司承擔由于自然損耗而產生的水費差額，是沒有法律依據的。

3、自來水集團在履行供水義務過程中，因自然損耗造成的損失應自行承擔。

根據合同法的規定，在雙方沒能約定或者約定不明確的情況下，供水設施的產權分界處(大連市規定為建筑物墻外1.5米處)就是合同的履行地點，換言之，自來水集團應當將自來水供至建筑物1.5米處時方認定其履行了供水義務。小區業主作為用水人則應當在自來水集團履行了供水義務后，才有交納水費的義務。根據我國合同法的一般理念以及供水合同的特點，供水人在履行供水義務之前，自來水的法律咨詢s.yingle.com

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任何損失包括自然損耗理應由供水人自行承擔，當供水人履行供水義務后，用水人履行交費義務，并享有用水的權利。但顯而易見的是，無論供水義務履行前后，弘達公司都不是供用水合同的當事人，對于合同項下的自來水既沒有使用的權利，也不存在交費的義務。

綜上，自來水集團向弘達公司主張水費，既無合同依據，也無法律上的依據。因此，法院在準確認定該案的法律關系后，正確適用法律，判決駁回了原告的訴訟請求。

二、物業服務企業在代收水費等相關費用中的權利和義務

1.物業服務企業在代收水費等相關費用過程中的權利。

根據《物業管理條例》第四十五條規定：“物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。”物業服務企業在提供物業服務的物業管理區域內，凡遇有自來水公司等公用事業企業要求代收費用時，有權依法告知供水、供電、供氣、供熱、通信、有限電視等費用應向業主直接收取，不應向物業公司收取。如果請物業服務企業代收費用，應簽訂委托代理協議，約定雙方的權利義務。

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2.物業服務企業在代收水費等相關費用過程中的義務。

物業服務企業在同意為自來水公司等公用事業代收費用時，就應按照委托代理協議的約定，認真履行代收費用的義務。作為代理人，應該對委托人負責，出現業主拒繳費用或少繳費用時，應及時告知自來水公司等委托人，以便這些公用事業企業及時維護其合法權益。當然，如果在委托代理協議中還約定有其他合同義務，物業服務企業也應依法履行。

法律建議

建議一：物業服務企業在同意為自來水公司等公用事業企業代收費用時，可以要求與其簽訂書面的委托代理協議。物業服務企業應注意在協議中按照合同法的有關規定，對雙方具體的權利和義務條款進行詳細和明確的約定。物業服務企業可以要求這些公用事業企業給付一定的委托代理費用，用以支付代收消費等費用的勞動報酬和管理費用。另外，雙方也可以探討按照統一規定的收費標準、總額度包干、足額收取費用后給予獎勵等委托管理和經營的方式進行合作。

建議二：物業服務企業在與相關公用事業企業簽訂委托代理協議時，對于對方提供的協議文本應認真審查，對于自己不應承擔的合同義務或無力履行的合同義務避免寫在協議中，防止日后產生糾紛。同

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時，積極適用物業管理領域的法律規定，最大限度的維護自己的合法權益。

來源：（物業公司不應承擔自來水收費差額等額外義務http://s.yingle.com/s/373353.html）心懷法治.相關法律知識

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第二篇：物業公司究竟需要承擔多大的維修義務

物業公司究竟需要承擔多大的維修義務 2008-09-04 21:59 眾所周知，小區的物業公司在向業主收取物業管理費的同時，不僅肩負著管理小區衛生、維護小區治安等責任，而且對小區內的一些建筑物還負有維修的義務。這里提到的“一些建筑”究竟指的是哪些建筑？對于這個問題，業主們普遍存在著一定的誤區，他們往往將“一些建筑”的范圍進行“擴大”，認為物業公司既然向業主收取物業費，就要對小區內的所有建筑物負有維修的義務。這個觀點顯然是錯誤的??案件回放：

2000年，某貿易公司購買了科技大廈的地下室作為廠房，三年后，該廠房的天花板開始出現漏水現象。貿易公司要求物業公司對此進行維修，物業公司進行幾次維修后未能根本的解決問題，經鑒定，該漏水現象是由房屋自身存在的質量問題造成的。此后，貿易公司再三要求物業公司對漏水進行維修但均被物業公司拒絕。為此，貿易公司要求減少支付物業費，物業公司不同意。于是，貿易公司停止了支付物業費。

2007年底，物業公司將貿易公司起訴至法院，要求其依照約定支付物業費。

法院經審理查明，根據雙方簽訂的“物業管理服務合同”，物業公司僅對該建筑的公共部分負有維修義務。貿易公司上層并非大廈的大堂之類的公用部分，而是屬于另外一家企業所有，即漏水部位并非大廈的公共部位，物業公司對該部位沒有維修義務。因此，貿易公司應當按照合同約定的數額支付物業費。

最終，法院支持了物業公司的訴訟請求。提示：

建筑物根據所有權的歸屬可以分為公共部位和專有部位。根據住房和城鄉建設部2004年印發《前期物業服務合同（示范文本）》及住房和城鄉建設部、國家工商行政管理局1997年印發的《物業管理委托合同（示范文本）》的規定：“物業公司的維修義務是指對小區建筑物公共部位的維修。共用部位包括房屋承重結構、房屋主體結構、公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、內天井、戶外墻面、屋面、樓蓋、屋頂傳達室及其他約定的公共部位。”此外，物業公司對共用設施設備也負有維修義務，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、樓內消防設施設備、電梯。而且，對相關的市政共用設施和附屬建筑物、構筑物物業公司同樣負有維修義務：包括小區道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場等。業主所交納的物業費中，已經包含了對物業公司履行這類維修義務的費用。對于小區建筑物的專有部分，即各業主享有私人所有權的部分，通常情況下并沒有包括在物業公司的維修義務范圍內。單個業主可以委托物業公司對自己所有的小區建筑物專有部分提供維修養護等服務，服務內容和費用由雙方另行商定。也就是說，在沒有特別約定的情況下，物業公司沒有義務對業主的房屋的自用部位、自用設施進行維修，如果物業公司應業主的要求進行了維修服務，有權要求業主支付相應的費用。

因此，如果物業公司沒有履行對公共部位、公共設施的維修義務，那么業主有權要求減少相應的物業費。但是，在沒有約定物業公司對業主專有的房屋或設備進行維修的情況下，業主不能以物業公司未履行維修義務為由要求減、免物業費。