第一篇：二手房屋買賣正規合同

房屋買賣合同

賣方：___________，身份證號碼：____________________ 身份證地址：_____________________________________________

現住址：_________________________________________________________ 家庭電話：______________;手機：______________ 買方：___________，身份證號碼：____________________ 身份證地址：_____________________________________________

現住址：_________________________________________________________ 家庭電話：______________;手機：______________

根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、及其他有關法律、法規的規定，在平等、自愿、公平、協商一致的基礎上，就房屋買賣事宜達成如下協議：

第一條 房屋基本情況

(一)賣方所售房屋地址為，建筑面積共___________平方米(以房產證為準)。

(二)隨該房屋同時轉讓的房屋附屬設施設備、裝飾裝修、相關物品清單等。

第二條 房屋權屬情況

該房屋所有權證證號為：________________________，賣方保證對該房屋享有完整處分權，保證該房屋沒有被司法機關查封，且出售該房屋沒有侵犯第三人權利，并保證該合同所載有關該房屋之情況以及所提供的全部資料均真實、合法、準確、完整，否則賣方承擔由此引發的一切責任。由于賣方的原因，造成該房屋不能辦理交易過戶手續或與第三人產生糾紛的，由賣方承擔全部責任。

第三條 成交價格和付款方式

(一)經買賣雙方協商一致，該房屋成交價格為：人民幣

元整(￥______________元)二手房房屋買賣合同上述房屋價格包括了該房屋附屬設 施設備、裝飾裝修、相關物品和其他與該房屋相關的所有權利。

(二)買方付款方式如下：

1、買賣雙方一致同意由買方按現金或銀行轉賬方式付款。

2、定金：人民幣：

元整(￥

元)，買方應在簽署本合約同時交付給賣方。

3、定金余額：人民幣：

元整(￥

元)，買方應在****年**月**日前交付給賣方。

4、樓款余額：人民幣：

元整(￥

元)，在辦妥房屋過戶手續后，由銀行直接轉賬給賣方。

(三)賣方同意買方可將款項存入下述賬號，視同賣方已收款項：

開戶行名稱：

戶名：

賬號：

第四條 戶口遷出

賣方應當在收齊房款總額之日起

日內，向房屋所在地的戶籍管理機關辦理完成原有戶口遷出手續。如賣方未按期將與本房屋相關的戶口遷出的，每逾期一日，賣方應向買方支付全部已付款萬分之五的違約金。如逾期超過90日，買方有權解除本合同，賣方應收到解除通知之日起3日內退還買方全部已付款，且向買方支付房價總額10%的違約金。

第五條 房屋產權及具體狀況的承諾

賣方保證該房屋沒有產權糾紛，因賣方原因造成該房屋不能辦理產權登記或發生債權債務糾紛的，賣方應支付房價總款10%的違約金，并承擔其他賠償責任。賣方保證自本合同簽訂之日起至該房屋驗收交接完成，對已納入附件一的各項房屋附屬設施設備及其裝飾裝修保持良好的狀況。

在房屋交付日以前發生的【物業管理費】【供暖】【水】【電】【燃氣】【有線電視】【電 信】：___________________________費用由賣方承擔，交付日以后(含當日)發生的費用由買方承擔。賣方同意將其繳納的該房屋專項維修資金(公共維 2 修基金)的賬面余額在房屋過戶后10日轉移給買方。如賣方未按期完成專項維修資金過戶的，每逾期一日，賣方應支付已交付房價款萬分之五的違約金。

第六條 房屋的交付和驗收

賣方應當在房屋過戶到買方名下后______日內將該房屋交付給買方。該房屋交付時，應當履行下列各項手續：

1、賣方與買方共同對該房屋附屬設施設備、裝飾裝修、相關物品清單等具體情況進行驗收，記錄水、電、氣表的讀數，并交接附件一中所列物品;

2、買賣雙方在房屋附屬設施設備、裝飾裝修、相關物品清單上簽字;

3、移交該房屋房門鑰匙;

4、按本合同規定辦理戶口遷出手續;

5、本合同規定的相關費用的支付和房屋專項維修資金的過戶;

6、本合同規定的其他應完成的事項。

本條規定的各項手續均完成后，才視為該房屋驗收交接完成。

第七條 本合同簽訂后，賣方再將該房屋出賣給第三人，導致買方不能取得房屋所有權證的，買受人有權解除本合同，賣方應當自收到解除通知之日起2日內退還買方全部已付款，并按買方累計已付房價款的一倍支付違約金。

第八條 稅、費相關規定

本合同履行過程中，買賣雙方應按照國家及地方相關規定繳納各項稅、費，買賣雙方承擔稅費的具體約定如下：

此次交易所產生的稅費、土地出讓金金以及房改房公用分攤面積費用地產(如有)以

方式支付。

因一方不按法律、法規規定繳納 相關稅費導致交易不能繼續進行的，其應當向對方支付相當于房價總款10%的違約金。

第九條 違約責任

(一)逾期交房責任

除不可抗力外，賣方未按本合同第六條約定的期限和條件將該房屋交付買方的，按照如下規定處理。

1、逾期在30日之內，自第七條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，賣方應按日計算向買方支付已交付房價款千分之一的違約金，并于該房屋 3 實際交付之日起3日內向買方支付違約金，合同繼續履行;

2、逾期超過30日后，買方有權退房。買方退房的，賣方應當自收到退房通知之日起3日內退還全部已付款，并按照買方全部已付款的10%向買方支付違約金。

(二)逾期付款責任

買方未按照第三條約定的時間付款的，按照以下規定處理：

1、逾期在30日之內，自約定的應付款期限屆滿之次日起至實際支付應付款之日止，買方按日計算向賣方支付逾期應付款千分之一的違約金，并于實際支付應付款之日起3日內向賣方支付違約金，合同繼續履行;

2、逾期超過30日后，則視為買方違約。賣方有權解除合同，并沒收買方應付之定金。且有權再將該物業售予任何人。但賣方不得再為此向買方進一步追究責任或再要求賠償。

第十條 爭議解決方式

本合同項下發生的爭議，由雙方協商解決;協商不成的，依法向房屋所在地人民法院起訴;第十一條 本合同自雙方簽字(蓋章)之日起生效。雙方可以根據具體情況對本合同中未約定、約定不明或不適用的內容簽訂書面補充協議進行變更或補充。對本合同的解除，應當采用書面形式。本合同附件及補充協議與本合同具有同等法律效力。本合同附件為本合同的一部分，與本合同具有同等法律效力。

賣方：

買方：

賣方受理人：

買方受理人：

日期：

日期

第二篇：房屋買賣正規合同

房 屋 買 賣 合 同

甲方(賣　方)：身份證號：

乙方(買　方)：身份證號：

根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等有關法律、法規規定，甲乙雙方本著平等、自愿、協商一致的原則，就下列房屋買賣，訂立本合同，共同信守。

一、房屋基本情況

1、甲方所有房屋，座落于武漢市區，為結構、建筑面積平方米、樓層、房型、權屬、裝修狀況。

2、甲方保證上述房屋權屬清晰，甲方房屋產權現狀為，經甲、乙雙方核實，同意交易該房屋。

3、甲方房屋主要轉讓設施有：。

4、甲方房屋產權有效證件有：。

二、房屋買賣價格

該房屋買賣價格為人民幣(大寫)。

三、房屋買賣稅費

甲、乙雙方達成一致意見，雙方交易稅費由方負擔。

四、付款方式。

五、辦理過戶期限

甲、乙雙方約定此協議簽定后日內，在房地產交易所辦理過房登記手續。

第三篇：二手房屋買賣中介合同

房屋買賣中介合同書

甲方（賣方）：身份證號碼：乙方（買方）：____________________身份證號碼：丙方（中介方）：__________________身份證號碼：根據《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規的規定，經丙方提供居間服務，甲、乙雙方在平等自愿的基礎上，就乙方購買甲方房產事宜，為明確雙方權利義務，經協商一致，訂立本合同。

第一條房地產基本情況

甲方同意將其所擁有的佛山市______區路______號號樓單元______戶住房出售給乙方。該房地產基本情況如下：建筑面積：___________㎡,房屋所有權證號：______________________。附隨該房屋一并轉讓的設施、設備包括：

第二條甲方承諾

甲方對轉讓房地產的權屬提供如下承諾：

1、保證該房地產一切情況介紹屬實，符合國家及本市關于房屋上市的有關規定及政策，否則，由甲方承擔全部責任；

2、若該房地產在交易前已存在有關稅費及設施安裝費等債務糾紛，甲方應在申請辦理房屋產權過戶前辦妥結清并辦理好過戶手續（將產權和房屋一并過戶到乙方名下為準），如有未清事項，由甲方承擔全部責任。

第三條成交價格

經買賣雙方協商一致，該房屋成交總價為人民幣元整

【￥】，該成交價款包括：【□A僅指該房地產及其附屬設施本身價格；□B還包含附隨房屋一并轉讓的設施、設備價格】

第四條付款方式

（一）本合同簽訂之日，乙方應向甲方支付定金元整，作為購房擔保。在申請辦理房屋產權過戶前，甲方毀約的，雙倍返還乙方定金，乙方毀約的，無權要求甲方返還定金。完成房屋產權過戶申請手續簽字后，定金抵作購房款。

（二）為督促甲方及時履約，乙方可以預留元整作為履約保證金，此款在甲方實際交付房屋、結清應付費用、房地產權全部過戶至乙方名下之日結清。

（三）除定金、保證金之外的剩余房款元整【￥】，甲乙雙方約定采取以下第種付款方式：

□A.乙方應于甲乙雙方完成房屋產權交易過戶申請手續簽字之日一次性付清。□B.乙方采取貸款方式付款

1、乙方應于給付甲方首付款元整，剩余房款元整申請貸款。

2、乙方應于向貸款機構提交貸款申請的相關資料，并配合貸款機構進行貸款調查、審查和審批等手續，甲方應協助乙方辦理貸款手續。貸款部分的房款應于貸款機構放款的當日直接給付甲方。

房屋買賣合同書第 1 頁（共 3 頁）

3、如貸款機構實際審批貸款額不足以支付房款余額或貸款未獲批準的，雙方約定按以下第種方式處理：

a.乙方應于貸款機構出具貸款承諾函之日起三個工作日內補足應交款。

b.合同終止，甲方應在合同終止之日起三個工作日內退還乙方已付所有款項，雙方互不承擔違約責任。

□C.甲乙雙方約定的其他付款方式：。

第五條產權過戶

（一）甲乙雙方同意于,共同應攜帶相關資料向房屋權屬登記機關申請辦理房屋所有權轉移登記。

（二）房產登記機關準予登記的，雙方提出申請的時間為該房屋權利轉移時間。

（三）辦理產權交易過戶手續所發生的稅費，由__承擔,合同簽訂后如遇到國家及本市稅費調整，增加的部分，由甲乙雙方協商按規定繳納，退還的部分歸繳納者所有。

（四）在房地產權過戶未辦理完畢前，如遇規劃拆遷，甲方應積極協助乙方辦理相關拆遷手續，有關拆遷安置補償的權利和義務均歸乙方享有和承擔。

第六條房屋交付

（一）甲方應于騰出該房屋，交付給乙方占有、使用，并移交該房屋房門鑰匙，作為房屋轉移占有的標志。

（二）該房屋交付時，甲乙雙方應共同對附隨該房屋一并轉讓的設施、設備及裝飾裝修情況進行清點查驗，并辦理書面交接手續。

（三）交付日前，房屋所產生的水、電、有線電視、通訊、物業等各項費用由甲方承擔，應在房屋交付前結清；以上費用的付訖憑證交乙方查驗，如有未清事項，乙方有權從履約保證金中直接抵扣上述欠費。交付日后所產生費用由乙方承擔。

（四）房屋風險責任自房屋交付之日起轉移給乙方承擔。

（五）甲方應于前將落戶于該房屋的戶籍關系遷出。

第七條違約責任

（一）除貸款機構的原因外，乙方未按本合同約定期限付款的，每逾期一日，乙方應按逾期未付款的萬分之五向甲方加付違約金；逾期超過日的，甲方有權解除本合同；甲方解除合同的，應書面通知乙方。乙方應按該房地產成交總價的20%向甲方支付違約金，并承擔此次交易中雙方的全部交易稅費。甲方應自解約通知送達之日起三個工作日內退還乙方除違約金和應付稅費之外的已付款。

（二）除不可抗力影響外，甲方未按本合同約定期限交付房屋或遷出戶籍關系的，每逾期一日，甲方應按乙方已付房款的萬分之五支付違約金，違約金可從履約保證金中直接抵扣；逾期交房超過日的，乙方有權退房；甲方應自退房通知送達之日起三個工作日內退還乙方全部已付款及利息（按月利率1%計算），并按該房地產成交總價的20%向乙方支付違約金，且承擔此次交易中雙方的全部交易稅費。

（三）甲方或乙方未如約履行義務，造成交易過戶延期的，每逾期一日，違約方應向對方支付100元違約金，直至實際履行完畢之日止。因甲方過錯造成乙方不能在本合同簽訂之日起天內完全取得房地產權屬證書的，乙方有權退房。甲方應自退房通知送達之日起三個工作日內退還乙方全部已付款及利息（按月利率1%計算），并按該房地產成交總價的20%向乙方支付違約金，且承擔此次交易中雙方的全部交易稅費。

（四）本合同簽訂時甲方故意隱瞞該房屋已出賣給第三人或已抵押的事實，或者本合同簽訂后甲方又將該房屋出賣或抵押給第三人，導致本合同目的不能實現的，乙方有權退房。甲方應自退房通知送達之日起三個工作日內退還乙方全部已付款及利息（按月利率1%計算），并按照乙方已付購房款的一倍支付違約金。

（五）甲方或乙方不履行本合同其它約定或違背誠信原則，導致本合同目的不能實現的，另一方有權解除合同；本合同被解除的，參照本條第1、2款執行。

第八條中介服務

（一）丙方為甲乙雙方提供以下服務：充當訂約介紹人和撮合人；提供法律咨詢，擬定合同文本并協助、指導訂立合同；協助辦理或代辦交房、過戶及貸款等手續；為雙方簽訂和履行房屋買賣合同創造便利。

（二）中介服務費按房屋成交總 3% 收取，共計元整

【￥】，由承擔，應于甲乙雙方達成本協議并簽署后付清或是在付清甲乙雙方未能交易成功的，中介費不予減免；甲乙雙方自愿解除合同的，雙方各承擔50%；若甲方或乙方違約或違背誠信原則導致未能交易成功的，由違約方或過錯方承擔全部中介費。

（三）甲方或乙方不按時支付中介費的，每逾期一日，應按未付費用的3%向丙方加付違約金；本合同簽訂后，甲乙雙方不付清中介費而私下交易或通過其他居間方成交的，應共同向丙方承擔雙倍中介費。

（四）在本合同簽訂之日，甲方應將房屋所有權證、土地使用權證、原購房合同書及房款（含車庫等）交付憑證、契稅發票以及其它一切交易過戶所需的資料交給丙方暫時代為保管，丙方出具收到憑證。辦理產權過戶手續時，丙方及時提供。若以上證件不能交給丙方保管，甲乙雙方商定，將定金交給丙方代為保管，待房屋產權過戶至乙方名下后，丙方將定金交付給甲方抵作購房款，若甲方或乙方毀約，適用定金罰則。

第九條補充或變更約定事項（對以上條款的變更約定，效力優先于原約定）。

第十條其他條款

（一）本合同未盡事項，由當事方另行議定，簽訂補充協議。

（二）本合同在履行中發生爭議，三方應協商解決。協商不成時，可依法起訴。

（三）為辦理貸款或產權過戶手續，甲乙雙方另行簽訂的房屋轉讓合同與本合同不

一致的，以本合同為準。

（四）本合同自三方簽字或蓋章之日起生效；本合同一式三份，三方各執一份。

甲方：乙方：丙方代表：

甲方代理人：乙方代理人：

簽約時間：年月日

第四篇：二手房屋買賣合同范本

房屋買賣合同

賣方：___________，身份證號碼：____________________

身份證地址：_____________________________________________

現住址：_________________________________________________________ 家庭電話：______________；手機：______________

買方：___________，身份證號碼：____________________

身份證地址：_____________________________________________

現住址：_________________________________________________________

家庭電話：______________；手機：______________

根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、及其他有關法律、法規的規定，在平等、自愿、公平、協商一致的基礎上，就房屋買賣事宜達成如下協議：

第一條 房屋基本情況

(一)賣方所售房屋(以下簡稱該房屋)坐落為：____________【區(縣)】 __________________________【小區(街道)】________【幢】【座】【號(樓)】_________單元 _________號(室)。該房屋所在樓層為 _________層，建筑面積共___________平方米。

隨該房屋同時轉讓的房屋附屬設施設備、相關物品清單等具體情況見附件一。

第二條 房屋權屬情況

(一)該房屋系賣方于 年 月 日與 簽訂《商品房買賣合同》（合同編號：）取得的所有權，現房產證正在辦理中。

(二)土地使用狀況

該房屋占用的國有土地使用權以________(出讓或劃撥)方式獲得。土地使用權年限自________年_______月_______日至_______年 月_______日止。相關土地之用權屬證書正在辦理中。

(三)該房屋性質為清水商品房（未裝修）。

(四)該房屋的抵押情況為未設定抵押。

(五)該房屋的租賃情況為賣方未將該房屋出租。

第三條 成交價格和付款方式

(一)經買賣雙方協商一致，該房屋成交價格為：人民幣￥28,2000.00元(小 寫)，貳拾捌萬貳仟元整(大寫)。

上述房屋價格包括了該房屋附屬設施設備和其他與該房屋相關的所有權利。

(二)買方付款方式如下：

1、本合同簽訂后，買方當日向賣方支付購房款￥272,000.00元（大寫：貳拾柒萬貳仟元整）。賣方收到該購房款以后，與買方共同確定時間前往房屋所在地辦理房屋交付并簽訂《房屋交付確認書》。剩余購房款￥10,000.00元（大寫： 2 壹萬元整）在買方取得房屋和土地權屬證書并通知買方后2日內支付，買方收到全部購房款后應及時協助賣方辦理權屬轉移登記的相關手續。

第四條 權屬轉移登記和戶口遷出

(一)雙方同意，自賣方取得房屋和土地權屬證書并收到全部購房款之日起________內，雙方共同向房屋和土地權屬登記部門申請辦理房屋和土地權屬轉移登記手續。

(二)賣方承諾未在該房屋辦理上戶手續，故不存在因此造成戶口遷出。

第五條 房屋產權及具體狀況的承諾

賣方保證該房屋沒有產權糾紛，并已如實陳述該房屋權屬狀況、附屬設施設備、裝飾裝修情況和相關關系，該房屋附屬設施設備隨同該房屋一并轉讓給買方。

在房屋交付日以前發生的【物業管理費】【水】【電】【燃氣】費用由賣方承擔，交付日以后(含當日)發生的費用及風險由買方承擔。

第六條 房屋的交付和驗收及風險轉移

（一）賣方應當在取得首筆購房款￥272,000.00元后 內將該房屋交付給買方。該房屋交付時，應當履行下列各項手續：

1、賣方與買方共同對該房屋附屬設施設備（如有）進行驗收，記錄水、電、氣表的讀數;

2、買賣雙方共同簽署《房屋交付確認書》;

3、移交該房屋房門鑰匙;買賣雙方簽署完畢《房屋交付確認書》后即視為房屋交付完畢。

（二）買賣雙方同意自簽署完畢《房屋交付確認書》后房屋毀損滅失等風險和房屋原因造成買方或者第三人損失等的相關法律責任也從簽署《房屋交付確認書》后轉移至買方。

第七條 本合同簽訂后，賣方再將該房屋出賣給第三人，導致買方不能取得房屋所有權證的，買受人有權解除本合同，賣方應當自收到解除通知之日起2日內退還買方全部已付款，并按買方累計已付房價款的20%支付違約金。

第八條 稅、費相關規定

本合同履行過程中，買賣雙方應按照國家及地方相關規定繳納各項稅、費，買賣雙方承擔稅費的具體約定如下：發生房屋權屬轉移的相關稅費全部由買方承擔。

第九條 違約責任

（一）逾期交付房屋責任

除不可抗力外，由于賣方原因未按本合同第七條約定的期限和條件將該房屋交付買方的，按照如下規定處理。

（1）逾期在30日之內，自第七條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，賣方應按日計算向買方支付已交付房價款萬分之五的違約金，并于該房屋實際交付之日起3日內向買方支付違約金，合同繼續履行;

(2)逾期超過30日后，買方有權退房。買方退房的，賣方應當自收到退房通知之日起3日內退還全部已付款，并按照買方全部價款的30%向買方支付違約金。

（二）逾期付款責任

買方未按照約定的時間付款的，按照以下規定處理：

4（1）逾期在30日之內，自約定的應付款期限屆滿之次日起至實際支付應付款之日止，買方按日計算向賣方支付逾期應付款萬分之五的違約金，并于實際支付應付款之日起3日內向賣方支付違約金，合同繼續履行;（2）逾期超過30日后，賣方有權解除合同。賣方解除合同的，買方應當自解除合同通知送達之日按照房屋全部價款的30%向賣方支付違約金，賣方扣除違約金后退還買方剩余款項。

（三）如發生其他違約（如單方解除合同等），除本合同另有規定外應由違約方按照房屋全部價款的30%向守約方支付違約金。

第十條 不可抗力

因不可抗力不能按照約定履行本合同的，根據不可抗力的影響，部分或全部免除責任，但因不可抗力不能按照約定履行合同的一方當事人應當及時告知另 一方當事人，并自不可抗力事件結束之日起3日內向另一方當事人提供證明。上述房屋風險責任自該房屋交付完成之日起轉移給買方。

第十一條 爭議解決方式

本合同項下發生的爭議，由雙方協商解決;協商不成的，依法向房屋所在地有管轄權的人民法院起訴;第十三條 其他

1、本合同自雙方簽字(蓋章)之日起成立并生效。

2、雙方可以根據具體情況對本合同中未約定、約定不明或不適用的內容簽訂書面補充協議進行變更或補充。

3、本合同附件及補充協議與本合同具有同等法律效力。本合同附件為本合同的一部分，與本合同具有同等法律效力。

（本頁無正文）

賣方：

買方：

合同簽訂日期：2017年____月____日合同簽訂地點：

附件一 房屋附屬設施設備、裝飾裝修、相關物品清單等具體情況

(一)房屋附屬設施設備：

1、供水：【自來水】【礦泉水】【熱水】【中水】：___________

2、供電：【220V】【380V】【可負荷_________KW】：____________

3、供燃氣：【天燃氣】【煤氣】：_________________________________

4、其他：

(二)房屋配套物品

1、【房屋鑰匙】【單元門鑰匙(或磁卡)】

2、【水IC卡】【電IC卡】【氣IC卡】;

第五篇：二手房屋買賣合同法

二手房屋買賣合同法

篇一:二手房買賣中賣方之違約成本分析 二手房買賣中賣方之違約成本分析 王麗英

《2015年百城房價盤點》揭示,自2015年下半年始,全國房價一片大漲,蘇州也不例外。房價居高不下一直是普通大眾面臨的嚴峻問題,而近期房產稅收新政的出臺無疑又使房屋買賣交易風頭更勁。隨著房價的一路飆升,由于房屋買賣交易周期持久,買賣雙方從定金交付到過戶手續完成的過程中,房價已經升了好幾倍,此時賣方面對房價上漲的誘惑,不愿再以雙方初始商談的價格進行交易,繼而房屋買賣中賣方違約的現象發生。而賣方違約,一般分為以下兩種狀況:

1、買方交付定金后,賣方拒絕繼續履行后續義務;

2、雙方簽訂正式的《房屋買賣合同》并辦理資金托管后,賣方拒絕履行后續義務。

針對以上兩種現象,要如何維護守約方的利益,追究違約方的責任呢? 針對第一種情形,我們建議買方主張雙倍返還定金或者違約金,并賠償房價上漲差價損失;針對第二種情形,我們建議買方主張繼續履行。

司法實踐中,由于第二種情形的解決方式爭議不大,下面僅針對第一種情形,附以案例說明: 買方劉某與賣方田某以及居間方中介公司簽訂《房屋買賣居間協議》(以下簡稱“協議”),約定房屋總價款120萬元,定金5萬元,雙方約定簽署本協議后30天內“簽訂正式的房屋買賣合同??“協議”簽訂后,劉某即支付定金5萬元給田某。但臨近簽署正式買賣合同之日,田某通過中介方提出要求劉某增加房價20萬元,劉某予以拒絕,最終雙方未能完成房屋買賣交易。后知悉,劉某為了購房,已將原有的唯一一套住房出售,現租房居住。就本案而言,作為守約方的買方可以通過以下主張來維護自己的合法權益:主張解除合同,要求賣方雙倍返還定金,并賠償租金和房價上漲的差價損失。分析如下:

1、買方可要求返還雙倍定金 ,并主張租金損失賠償;我國《合同法》第116條規定,當事人既約定了違約金又約定定金的,那么,一方違約時,對方可以選擇適用違約金或者定金條款。而在本案中,買方交付定金旨在促成房屋買賣,而賣方以其行為明確表明其不繼續履行合同義務,依據《合同法》第115條之規定,“當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后,定金應當抵作價款或者收

回。給付定金的一方不履行約定的債務的,無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的,應當雙倍返還定金。”因此,買方可以適用定金罰則要求賣方雙倍返還定金。

而且,本案買方為了買房,已將自己的住房出售,現租房居住,正是由于賣方跳價致使合同無法繼續履行,也致使原告的訂約目的落空,期待利益受損,且買方因此遭受的實際損失遠高于賣方承擔的雙倍返還定金。因此,就本案而言,若賣方僅雙倍返還定金,明顯有失公平,對買方不利。應當根據填平原則,對于房租之類的買方為買房實際支出的合理的實際損失,賣方應當予以賠償。

另,賣方除雙倍返還定金以及賠償買方的實際損失外,還應當支付買方房屋交易過程中的房價上漲的差價損失。

2、買方享有獲得房價上漲差價賠償的權利;房屋買賣交易中,雙方簽訂協議并在其中約定定金或者違約金的主要目的是為了促使雙方辦理過戶手續,順利完成房屋的物權轉移。

本案中,因賣方的違約行為致使雙方最終未能簽訂房屋買賣合同,使得買方喪失一次以同等價格購買涉案房屋的機會,而賣方之所以不繼續履行合同,主要原因是因為房價上漲。在現實社會中,房屋屬于稀缺不動產,房價上漲本是賣方應當預見的。根據《合同法》第113條規定:“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定,給對方造成損失的,損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失,包括合同履行后可以獲得的利益,但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。”因此,賣方違約必須承擔房價上漲的差價賠償責任。

此外,賣方違約給買方造成的損失已超過雙倍返還定金的金額。本案劉某支付的定金5萬元,僅占房屋總價120萬元的3%,況且,待賣方違約時,房價又上漲了20萬,故買方要求賣方支付房價上漲的差價損失理應得到支持。

至于差價損失賠償的范圍,在司法實踐中,根據最高人民法院《民商事合同糾紛指導意見》第10條之規定:“人民法院在計算和認定可得利益損失時,應當綜合運用可預見規則、減損規則、損益相抵規則等,從非違約方主張的可得利益賠償總額中扣除違約方不可預見的損失、非違約方不當擴大的損失、非違約方因違約獲得的利益、非違約方亦有過失所造成的損失以及必要的交易成本。”旨在實現相對公平,不讓違約方從不當行為中獲利,亦不讓守約方因守約而受損。確定損失賠償數額的方法,大致有對比法(差別法)、估算法和約定法1三種。司法實踐中,法官通常會選擇估算法,即人民法院在難以確定損失數額或者難以1奚曉明主編、最高人民法院民事審判第二庭編:《最高人民法院關于買賣合同司法解釋理解與適用》。

準確地確定可得利益的損失數額時,可根據案件的具體情況,責令違約方支付一個大致相當的賠償數額。

另外,買方也可以選擇主張違約金,由于賣方的違約行為,導致雙方無法按約定履行房屋買賣合同,違約方應當承擔相應的違約責任。一般房屋買賣雙方簽訂的協議或者買賣合同中均規定有違約金的條款,根據法律規定,違約金數額一般不超過合同標的額的30%。至于違約方承擔的具體數額,由于房價上漲,所以,具體數額的確定比較困難。根據《合同法》第114條之規定,“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金,也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。”因此,針對個案來說,賣方承擔違約金后,如果違約金不能彌補損失,守約方可依據該條款主張適當增加違約金。

同樣,作為守約方的買方在主張了違約金后,仍不足以彌補自身遭受的損失的話,同樣可以主張賠償實際損失。

篇二:二手房(經濟適用房)買賣合同(法務擬定)