第一篇：購買尚未辦理產權證的房屋,且賣房人拒絕配合辦證,買房人如何取得房屋所有權民商事裁判規則

購買尚未辦理產權證的房屋,且賣房人拒絕配合辦證,買房人如何取得房屋所有權民商事裁判規則

編者按：

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出賣人以尚未取得房屋產權證為由拒絕繼續履行合同，法院可以依職權追加開發商為第三人，判令其協助辦證??作者：唐青林 李舒

張燁（北京兩高重大疑難案件律師團隊）

閱讀提示：生活中經常會出現買房人購買“無證房屋”后，出賣人以自己尚未取得房屋產權證為由拒絕繼續履行房屋買賣合同的情形。此時如果買房人將出賣人告上法庭，法院在經審理認為房屋買賣合同不存在其他履行障礙的前提下，可以依職權追加房地產開發公司為第三人參加訴訟，并判令該開發商協助出賣人辦理房屋產權證，使得房屋買賣合同得以繼續履行。裁判要旨

房屋買賣合同簽訂后，出賣人以標的房屋尚未取得房屋產權證為由拒絕繼續履行合同，買房人訴至法院要求繼續履行，法院可以依職權追加開發商為第三人，判令其協助辦證，房屋買賣合同繼續履行。案情簡介

一、2003年12月15日，李穎與青遠公司簽訂《拆遷認購（期房）購銷合同》，2007年9月4日雙方又簽訂《補充協議》，約定李穎購買海淀區×樓10層11P室房屋一套（即涉案房屋）。

二、2009年10月25日，李穎與李才簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，將涉案房屋售與李才，成交價133萬元，合同中并未約定房屋交付時間。合同簽訂當日，李才向李穎支付了定金7萬元。

三、2010年1月，李才以李穎遲遲未予辦理房產過戶手續為由訴至法院，要求李穎繼續履行合同。該案經北京市海淀區法院一審、北京市一中院二審，最終法院以李穎因開發商的原因尚未取得房屋產權證、涉案房屋尚不具備交付條件為由，判決駁回李才的訴訟請求。李才敗訴后，該房屋一直由李穎居住。

四、2014年，李穎詢問開發商青遠公司得知，涉案房屋已經可以辦理產權登記手續，因此再次向法院起訴，要求繼續履行合同。

五、本案庭審中，李才提出可以一次性支付剩余購房款126萬元，青遠公司述稱涉案房屋房款已經付清，已經具備了辦理房產證的條件。六、一審法院北京市海淀區法院依職權追加青遠公司為第三人，經審理法院認為李才與李穎間房屋買賣合同進一步履行的條件已成就，最終判決青遠公司協助李穎辦理房屋產權證，李穎與李才簽訂的房屋買賣合同繼續履行。

七、李穎不服，提起上訴。北京市一中院二審判決駁回上訴，維持原判。裁判要點

本案中，李穎與李才簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》屬于合法有效的合同，雙方均應當遵照執行。李才作為買受人在一次性支付全部剩余購房款后，有要求李穎協助其辦理過戶手續的權利。此時李穎尚未取得房屋產權證是阻礙該合同繼續履行的唯一障礙，而辦理房屋產權證需要開發商的協助，因此，本案審理法院就依職權追加青遠公司為第三人，并最終判決青遠公司先協助李穎辦理房屋產權手續，之后李穎再為李才辦理房屋產權過戶手續。實務經驗總結

前事不忘、后事之師。為避免未來發生類似敗訴，提出如下建議：

1、房屋買賣雙方就尚未取得房屋產權證書的房屋簽訂房屋買賣合同的，該合同不會因標的房屋為無證房屋而無效（參見民商事裁判規則公眾號2018年3月31日推送的文章??出售無證房產的房屋買賣合同是否有效?）。

2、買房人在簽訂買賣合同時應當全面考慮交易風險，盡量避免購買無證房屋。確有必要在標的房屋取得所有權證之前簽訂買賣合同的，應當在合同中明確約定出賣人取得房屋產權證的期限以及協助買受人辦理房屋過戶登記手續的時間，并約定相應的違約責任條款，以便在出現本案類似的情況時可以更好的維護自己的合法權益。

3、出賣人以自己尚未取得房產證為由拒絕繼續履行房屋買賣合同的，如果買受人直接起訴要求開發商為其辦理房屋產權證有悖于合同相對性原理，有被法院裁判不予支持的風險。此時買受人的正確做法是以出賣人為被告向法院起訴，要求繼續履行合同，此時法院可依職權追加開發商為第三人，判決其協助出賣人辦理房屋產權證，以便合同繼續履行。相關法律法規

《中華人民共和國合同法》第六十條

當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。第一百零七條

當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。第一百三十五條

出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證，并轉移標的物所有權的義務。法院判決

北京市海淀區法院一審認為：現依據已生效的（2011）一中民終字第3077號民事判決書的論述，李穎與李才于2009年10月25日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》合法有效，應得到履行。在庭審中，青遠公司認可與李穎之間的《購銷合同》無其他糾紛，現可以辦理產權證，則李才與李穎間交易進一步履行的條件已成就，則雙方應繼續履行《北京市存量房屋買賣合同》。在本次訴訟中，李才為順利的履行完畢與李穎簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》，當庭正式提出可采用一次性的方式支付李穎126萬元的剩余購房款，屬于情事變更情況下對合同做出的合理調整，該調整并不損害李穎之利益，也符合合同履行的對等性。在此前提下，為維護市場交易的穩定與安全，李穎也應按合同約定配合協助李才辦理116號房屋的產權過戶手續，并在房屋過戶完畢后及時交付116號房屋。??另，因現訴爭房屋李穎未取得產權證，故李才起訴要求李穎協助辦理過戶手續，須有第三方的協助，并依次辦理產權過戶手續。故法院在訴訟過程中，依職權追加青遠公司作為第三人參加訴訟。在庭審中，青遠公司認可與李穎之間的《購銷合同》無其他糾紛，現可以為其辦理產權證。故青遠公司應當協助李穎辦理產權手續。北京市一中院二審認為：前案中李才起訴要求李穎協助辦理產權過戶手續，本院因過戶條件尚不具備，未予支持。在本案中法院查明，辦理產權過戶手續的條件已經具備，因此應當對李才的請求予以支持。李穎主張法院不應再次審理，依據不足。因李才已經在前案中提出該訴訟請求但因存在客觀障礙暫時無法履行，所以該請求沒有超過訴訟時效。雙方簽訂的房屋買賣合同已經本院生效判決認定有效，李穎堅持主張該合同無效，法院不予支持。案件來源

李穎與李才房屋買賣合同糾紛二審民事判決書[北京市第一中級人民法院（2015）一中民終字第1791號]（本文責任編輯：李元元）