第一篇：小區營銷策劃方案模版

小區營銷策劃方案

一、前言

主要介紹營銷策劃理念、整體思路、目標等，略。

二、項目概況

1.項目地理位置

××小區地處×市西南角，北臨×市主干道××西路，東臨城市次干道××路；西邊緊靠擬修建的二環路干道，南依××鎮××村，小區地理位置較好。

2.項目簡介

××小區是由××集團—××房地產開發企業投資開發建設的大型生態人文居住社區。以市場化運作為主，主要面向中高檔消費群體。

該項目占地××畝，總建筑面積××萬平方米，容積率為××%，建筑密度××%，綠化率達××%，總戶數為××戶。

三、本省房地產發展狀況

1.省會城市—××市的房地產發展狀況。（略）

2.本案所在—××市的房地產發展狀況。（略）

四、本案周邊消費群、地產情況分析

1.本案周邊消費群調查分析。（略）

2.××市房地產價格水平說明。（略）

3.住宅類物業近期市場特點。（略）

4.區域市場（××市城西區）主要樓盤概況。（從發展商、地位位置、占地面積、總建筑面積、綠化率、規模、物業收費等方面進行對比分析，略）

五、本案SWOT分析

（略）

六、本案市場定位及項目定位

（一）市場總定位

（二）項目定位

1．形象定位

2．戶型定位

①一室一廳（××余平方米）占5%左右。

②二室二廳（××余平方米）占50%左右。

③三室二廳（××余平方米）占35%左右。

④三室三廳（××余平方米）占10%左右。

（三）客戶群定位：從地域分布、職業特征、消費形態等方面進行目標客戶定位。

七、價格及價格策略

經過我部門周密調研，并結合××城西周邊主要競爭物業的銷售價格，我們認為，本案的全程控制均價為××元/平方米。

具體的定價參考因素有以下四個方面。

（一）制定價格策略時，須考慮市場競爭業態的變化，迎合消費者的購買心理因素。

（二）根據項目開發、工程進度及整體價格策略需要，在確保銷售率實現的基礎上進行考慮。

（三）項目前期如何在市場競爭中確立自己的品牌優勢，鞏固及塑造開發商自己的品牌形象，為日后的銷售及發展打下良好的基礎，并且明確遠期的目標。

（四）單位定價原則

1．增大景觀、中庭花園與其他單位的價差。

2．定價時注重采光、日照對單位的影響。

3．注重公共配套對住宅的影響。

4．注重兩棟樓宇之間交匯處和距離、采光、通風、隱私的影響。

5．復式單位與標準層單位的價差。

以上是作為定價時的一個參考因素，最終還須在定價時做一個適當的調整，務求整體價格合理。

八、銷售策略

（一）銷售時機選擇，銷售分期建議。（略）

（二）推盤方式

為了降低項目的市場風險，實現利潤目標最大化，建議制訂如下的推盤計劃。

1．保留部分景觀、區位等因素好的單元，后期可根據市場情況和銷售進度追加部分套型。

2．做到“步步為營、穩扎穩打”，依次實現減小尾盤壓力、不斷支撐售價的目的。

（三）銷售方式

目前，各地樓盤所運用的銷售方式包括按號排隊購房、以排隊形式優先購房、以抽簽形式購房、普通的展銷會、戶外及各種媒介廣告宣傳、先到先購房等。

針對本項目的特殊條件，采用排隊或者展銷會形式的銷售手法，并不適合本項目的目標消費群，因為：

1．目標消費群購房比較冷靜，應避免采用針對買家的疲勞戰術；

2．普通的展銷會不能快速聚集人氣，產生羊群效應。

因此，通過專業房地產展銷會、戶外及各種媒介廣告宣傳、先到先購房的方式較為適宜。

（四）付款方式

1．銀行按揭：按揭年限由購房者自主選擇，按揭金額不超過所購樓款的70%。

2．一次性付款：采取購房者一次性付清房款的付款方式時，要求購房者在交納定金后30天內付清全款。

3．分期付款。

在銷售時，幾種付款方式可靈活運用，結合購房者的具體情況，建議其使用恰當的付款方式，以便迅速促成交易。在銷售過程中，可考慮給予購房者一定的價格折扣，盡可能鼓勵或引導客戶采取一次性的付款方式。

（五）優惠政策（價格折扣）

結合本案前期的銷售優惠政策以及周邊別墅類主要競爭物業的具體情況，建議采取以下優惠措施：

1．一次性付款XX折；

2．銀行按揭XX折；

3．其他付款方式無折扣；

4．在市場認知階段或特殊活動期間，實行“折上折（96×98，98×98）”的優惠政策，也可采取“贈送一定年限的物業管理費、免入伙費用、贈家電”等促銷優惠政策。

（六）銷售計劃

計劃本案銷售周期為12個月，根據銷售各階段的劃分，具體的銷售計劃如下：

1．認購期（200×年×月～×月），擬售出10％；

2．開盤期及強勢熱銷期（200×年×月～×月），擬售出20％；

3．持續期及銷售調整期（200×年×月～200×年×月），擬售出30%；

4．第二輪強勢熱銷期（200×年×月～×月），擬售出30%；

5．持續期和收尾期（200×年×月～×月），售出剩余部分。

注：上述銷售比例中不含企業已售出套型單位。

（七）銷售策略

1．傳統靜態銷售與動態銷售相結合。

2．SP促銷與DS直銷相結合。

3．活動引爆樓市。

第二篇：優秀市場營銷策劃方案

市場營銷策劃就是明確企業營銷的目標市場是什么市場，如何進行市場定位，確定何種市場形象;企業擬采用什么樣的產品、渠道、定價和促銷策略。以下是小編精心收集整理的市場營銷策劃方案，下面小編就和大家分享，來欣賞一下吧。

市場營銷策劃方案1

一、促銷計劃目的：

1、通過在元旦春節期間找準重點消費機會，達到提升真心產品銷量和市場占有率。

2、利用元旦和中國最重要的節日春節，將真心品牌與消費者緊密連接，建立真心品牌忠誠度。

3、與佳節家庭團聚的氛圍相聯系，提高真心品牌親和力。

4、借助新形象代言人，新包裝，全面打造真心品牌新形象。

二、促銷計劃策略：

1、在元旦春節期間通過真心產品全面讓利來吸引家庭主婦的購買和優惠消費者。

2、在各渠道以不同促銷形式全方位傳遞真心新年新春的喜慶表現，提升產品銷量。

三、促銷地點：

1、直轄市：北京、天津、上海、重慶，共計4個

2、省會城市：合肥、石家莊、太原、呼和浩特、沈陽、長春、哈爾濱、南京、杭州、福州、南昌、濟南、鄭州、武漢、長沙、廣州、南寧、成都、貴陽、昆明、西安、蘭州，共計22個

3、一般地級市：銷售一部：65個

銷售二部：65個

銷售三部：65個

共計195個(各銷售部根據市場狀況進行調配)

四、促銷時間：

1、生動化陳列：2011年12月20日—2011年2月23日

2、KA賣場促銷：2011年12月20日—2011年2月23日

3、B類商超促銷：2011年12月20日—2011年2月23日

4、批市陳列促銷：2011年12月20日—2011年2月4日

五、促銷方式：

(一)促銷方式

1、促銷內容：在允許張貼的小餐館內張貼真心新版產品海報，同時在KA、BC、D類店開展生動化陳列展示。

2、啟動目標餐館：直轄市600家/市_4個城市=2400家省會城市300家/市_22個城市=6600家

3、海報張貼要求：

(1)必須張貼在小餐館室內。

(2)張貼距離地面1.5米左右墻面上。

(3)每個小餐館張貼海報2張。

(4)我司人員必須親自將海報張貼在店內。

(5)張貼要有記錄。(見《戶外海報張貼登記表》)

(6)所有張貼均爭取免費張貼。

4、賣場貨架陳列要求：

(1)陳列位置：真心產品必須擺放在炒貨區貨架上，位于炒貨區貨架的第一個或第二個位置。

(2)陳列面積：真心產品必須集中陳列，每個規格不低于4個陳列面，產品陳列飽滿。

(3)陳列氛圍：產品必須有明確的價格牌，陳列整齊干凈，產品貨齡小于三個月，包裝一律正面朝向消費者。每個賣場不低于5個跳跳卡，5個插卡。

5、BC店陳列要求：

(1)陳列位置：真心產品必須擺放在炒貨區貨架上，位于炒貨區貨架的第一個或第二個位置。

(2)陳列面積：真心產品必須集中陳列，每個規格不低于3個陳列面，產品陳列飽滿。

(3)陳列氛圍：產品必須有明確的價格牌，陳列整齊干凈，包裝一律正面朝向消費者,產品貨齡小于三個月。B類商超不低于5個跳跳卡，5個插卡。C類超市戶外墻體不少于2張產品海報張貼。

6、D類店陳列要求：

(1)陳列位置：真心產品必須擺放在消費者最容易看到和拿到的地方。

(2)陳列面積：真心產品必須集中陳列，每個規格不低于2個陳列面，產品陳列飽滿。

(3)陳列氛圍：陳列整齊干凈，包裝一律正面朝向消者。D類店戶外墻體不少于2張產品海報張貼，海報張貼要有記錄。(見戶外海報張貼登記表))

(二)促銷方式

1、促銷內容：在K/A賣場進行堆頭展示，同時在進場新規格340g、240g中選擇規格開展特價活動，并在重點K/A賣場安排導購員。

2、340g、240g未進的活動賣場，開展383g或300g堆頭陳列，零售價格不變。(要標明優惠價)

3、堆頭陳列規定：活動城市堆頭全部爭取為異型堆頭陳列，最低異型堆頭數量不得低于開展堆頭數量的60%。各省根據公司異型堆頭統一風格在當地制作完成，憑正規發票報帳。

4、特價規定：

(1)340g原賣場供價5.7元/袋，售價6.6元/袋，活動期間供價下調至5.4元/袋，售價5.5元/袋。

(2)240g原賣場供價4.3元/袋，售價4.9元/袋，活動期間供價下調至3.9元/袋，售價4元/袋。

5、堆頭陳列標準：

a、陳列位置：真心產品堆頭必須位于人流密集的購物主通道上。

b、陳列面積：堆頭面積不小于1.2米_1.2米，堆頭上產品陳列要飽滿。

c、陳列氛圍：堆頭上方必須有明確的價格牌和吊旗，四周要有香瓜子產品帷幔，堆頭上陳列促銷產品，產品貨齡小于三個月，陳列要整齊干凈。

(三)促銷方式

1、促銷內容：活動期間，B類商超開展240g或340g捆綁45g香瓜子活動。

2、說明：240g和340g都進店的商超，必須選擇340g進行捆綁。

(四)促銷方式

促銷內容：選擇當地批發市場選擇一定數量批發商開展生動化陳列競賽。陳列合格批發商將在其被告之合格的2天內獲得2件45g_90真心香瓜子。

六、公司資源支持：

1、直轄市：

a、15000張產品海報

b、戶外墻體不少于2張產品海報張貼2000張空白海報

c、2卷帷幔

d、500個插卡

e、500個跳跳卡

f、500個吊旗

g、20個賣場特價費用(有客戶城市，公司承擔50%)

h、20個賣場堆頭費用(有客戶城市，公司承擔50%)

i、10名導購員兩個月工資(有客戶城市，公司承擔50%)

j、8個商超捆綁費用(有客戶城市，公司承擔50%)

k、30家批發客戶陳列費用(有客戶城市，公司承擔50%)

2、省會城市：

a、8000張產品海報

b、1000張空白海報

c、1卷產品帷幔

d、500個插卡

e、500個跳跳卡

f、100個產品吊旗

g、10個賣場特價費用(有客戶城市，公司承擔50%)

h、10個賣場堆頭費用(有客戶城市，公司承擔50%)

i、5名導購員兩個月工資(有客戶城市，公司承擔50%)

j、5個商超捆綁費用(有客戶城市，公司承擔50%)

k、20家批發客戶陳列費用(有客戶城市，公司承擔50%)

3、一般地級市：

a、5000張產品海報

b、1卷產品帷幔

c、公司承擔5個賣場特價費用50%

d、公司承擔5個賣場堆頭費用50%

e、公司承擔15家批發客戶陳列費用50%

七、方案執行：

1、各城市根據城市級別參照執行。

2、為了實現2021年新年新春促銷活動規范和統一，方便公司集中進行資源規劃和配置，全國市場自2020年12月12日起停止提報2020年12月份—2021年2月份所有地級市以上市場促銷方案。(刮卡和經銷商進貨搭贈除外)

3、各省區必須在2020年12月12前，按公司元旦春節促銷執行標準，提報省區活動參與城市及活動明細。逾期不報的公司將不予受理。(詳見《2021年新年新春促銷城市提報表》)

4、深圳、大連、青島、蘇州4城市參照省會城市標準執行。

5、各城市根據公司零售業態劃分標準，確定當地K/A、BC、D數量。活動終端必須符合公司零售業態劃分標準，活動開展按客觀數量執行。

6、各城市必須嚴格按照活動內容方式執行，不得隨意修改。如需調整必須以書面形式向銷售部說明，報市場部備案，報營銷總經理批準。

7、導購員上班放假時間安排：

2011年12月20日—2021年2月7日：正常上班

2011年2月8日—2021年2月13日：春節休息

2011年2月14日—2021年2月23日：正常上班

8、導購員工作時間安排(各城市根據賣場營業時間參照安排)

上午：10：00—12：00

下午：13：00—21：009、導購員工資：

導購員工資采用底薪+提成方式，導購員憑賣場電腦銷售清單，每月進行提成核算。

直轄市：700元/月+每銷售1件獎勵1元。

省會城市：500元/月+每銷售1件獎勵1元。

10、導購員必須每日填寫工作日報表。

11、分公司、辦事處商超業代負責無駐店導購員賣場的理貨工作。

八、活動監控：

1、各省區經理負責活動具體統籌安排。

2、各省區活動城市檢查：

(1)生動化檢查不得低于5次/月。

(2)KA、B類商超活動檢查不得低于5次/月。

(3)批市活動不得低于3次/月。

3、檢查必須按表填寫檢查記錄。

4、公司相關領導將進行不定期抽查。

5、市場專員負責活動最終真實性核查。

6、公司活動督戰小組成員：

(1)活動總指揮：曹恒廣

(2)活動監督：張先義、王祥云、市場專員

(3)活動第一負責人：

銷售一部：吳孝純、楊福裕

銷售二部：單祥進、王化松、方高忠

銷售三部：顧軍、劉學兵

(4)活動第一執行人：各省區經理

(5)活動協助：李童、謝孟生、吳召蘭

九、費用預算：

(一)單個城市費用預算：

1、直轄市：

a、海報費用：0.7元/張_15000張=10500元

b、空白海報：0.7元/張_2000張=1400元

c、帷幔：180元/卷_2卷=360元

d、500個插卡：0.16元/個_500個=80元

e、500個跳跳卡：0.22元/個_500個=110元

f、吊旗：0.52元/個_100個=260元

g、賣場特價費用：900件/月/店_2個月_90元/件_20店_6.35%=205740元

h、賣場堆頭費用：5000元/月/店_2個月_20個店=200000元

i、導購員工資：1500元/月/名_2個月_10名=30000元

j、商超捆綁費用：300件/月/店_2個月_8個_90元/件_11.67%=50414.4元

k、批發客戶陳列費用：63元/件_2件_30家=3780元

費用合計：502，644.4元

2、省會城市：

a、海報費用：0.7元/張_8000張=5600元

b、空白海報：0.7元/張_1000張=700元

c、帷幔：180元/卷_1卷=180元

4、插卡：0.16元/個_500個=80元

d、跳跳卡：0.22元/個_500個=110元

e、吊旗：0.52元/個_500個=260元

f、賣場特價費用：600件/月/店_2個月_90元/件_10店_6.35%=68580元

g、賣場堆頭費用：3000元/月/店_2個月_10個店=60000元

h、導購員工資：1000元/月/名_2個月_5名=10000元

i、商超捆綁費用：200件/月/店_2個月_5個_90元/件_11.67%=21006元

j、批發客戶陳列費用：63元/件_2件_20家=2520元

費用合計：169，036元(公司承擔50%為84，518元)

3、一般地級市：

a、產品海報：0.7元/張_5000張=3500元

b、帷幔：180元/卷_1卷=180元

c、賣場特價費用：200件/月/店_2個月_5個店_90元/件_6.35%=11430元

d、賣場堆頭費用：1500元/月/店_2個月_5個店=15000元

e、批發客戶陳列費用：63元/件_2件_15家=1890元

費用合計：32，000元(公司承擔50%為16，000元)

(二)活動全國銷量及費用預算：

1、活動期間全國銷量：

(1)直轄市：200萬元_2個月_4個城市=1600萬元

(2)省會城市：40萬元_2個月_22個=1760萬元

(3)一般低級市：20萬元_2個月_195個=7800萬元

銷量總計：11160萬元

2、全國費用預算：

(1)直轄市：502644.4元_4個直營城市=2010577.6元

(2)省會城市：169036元_10個直營城市+84518元_16個非直營城市=3042648元

(3)一般地級市：16000元_191個城市=3056000元

費用合計：8109225元(810.92萬元)

3、費用率：810.92萬元/11160萬元=7.26%

市場營銷策劃方案2

一、前言

近年來，校園經濟越來越為商家所重視，校園經濟最明顯的增長點就是高考以后的會餐、畢業會餐。包括我們口頭說的“班級聚餐”和“謝師宴”等各種形式，我們的單店應對這一現象引起足夠的重視。

二、活動時間：高考時的春招和秋招前后15天或適當延長

三、傳播途徑：

1)店前的板宣傳。

2)向所在區域的高中學校發送邀請函。

3)當地電視臺的點歌節目傳播信息。

4)店內老顧客幫助宣傳。

5)店面的橫幅宣傳。內容：“祝各位學子金榜題名，渝德居火鍋靜候你們的到來，一起分享成功的喜悅。”

6)其他傳播方式的選擇。

四、行銷分析

1、班級聚餐：畢業會餐是所有會餐之后最后一次全體性會餐，因為班級中友誼、愛情、師生情的緣故，所以這樣的聚餐一般可以承受相對高的價格，多數是“就餐+娛樂+餐后娛樂”的形式來完成整個過程。

2、全校聚餐：多處于畢業階段，參與者是全體師生，因為學生數量大，又以系為單位進行分散消費，數量仍是很大，這樣的聚餐對價格有一定要求，屬于一般性消費，但對商家的環境有一定要求，希望優惠的價格，高質量的環境。

3、謝師宴：分成中、高考以后時期和大學畢業期間。表現原因是中、高考考生取得好的成績而答謝教師、班主任，大學生因被保送或經過努力取得碩士學位而答謝輔導員和有關授課教師等，這類宴會的顯著特點是要求高檔消費，完全排斥普通的環境服務和低價格的菜品。

五、行銷方略

因為校園經濟的特點，我們建議單店在行銷時做到區別對待。

首先：班級聚餐我們提供中檔菜品價格和特色菜并提，提供滿意服務，對較高檔的菜品采用特價形式。

1、主題：關愛莘莘學子，共創模范班級

2、促銷方式：

1)凡來店進行班級聚會的班級，均免費使用本店舞臺，本店提供全面的娛樂設備和齊全的歌曲伴舞。

2)免費贈送友情卡并協助策劃班級娛樂活動。

3)部分菜品實行打折優惠，酒水8.8折優惠。

其次，學校聚餐要求有實惠的價格，單店在宣傳中應注重價格和餐后娛樂，因為單店娛樂方式和場地有限，可要提供其他場地，如包場(按時段包場，應注意進行成本核算)。

1、主題：學校聚餐，本店提供娛樂中心時至時的免費娛樂包場。

2、促銷方式：

(1)單店提供全部菜品8.8折優惠(不含酒水)。

(2)在單店舉行學校聚餐。本店提供娛樂中心時至時的免費娛樂包場券。

最后：謝師宴應立足于菜品、服務、檔次上的宣傳。

1、主題：重慶渝德居火鍋店恭喜各位學子學業有成，向培養出出色“將軍”的老師們表示衷心的祝賀并致以深深的敬意。“將軍風范，百年火鍋”。

2、促銷方式：

(1)單店提供、等標準包房、豪華包房。

(2)單店向師生推薦特色菜，新菜品。

(3)您可以告訴我們您將要支出的消費金額，店方將為您配上豐盛的菜品。

(4)贈送謝師卡、紀念品及鮮花。

企劃部提供的方案旨在提醒單店應重視此經濟增長點，具體在實施中會因為學校和單店的路程，學生們的消費習慣，當地的經濟狀況，競爭狀況等因素而不同，所以我們建議單店在行銷時應符合當地的特征，目的只是把那些學生和老師吸引到我們店內進行消費。

大客戶營銷方案參考

在企業營銷中，大客戶營銷尤其顯得重要，大客戶帶給企業的利潤往往占所有客戶利潤的80%，20/80理論非常適用。而相比于公司各種營銷策略，大客戶營銷對于開局顯得非常重要。針對大客戶，我們應該需要注意哪些呢?怎樣開局才會更有利于下一步的開展?

一.事先的信息收集及分析。

在開始大客戶營銷/拜訪前，一定要進行信息收集及分析，為制定大客戶營銷策略提供堅實的基礎。信息收集包括：

第一、大客戶的行業情況，如發展趨勢，競爭情況，大客戶在行業中的地位等;

第二、大客戶的組織情況，如組織結構，采購決策流程等;

第三、大客戶高層(決策者)的情況，如他的背景信息，關心的問題，對他有影響力的人等;

第四、大客戶存在的問題(跟你所銷售產品有關的);

第五、大客戶與你公司之前的交往情況(如果有的話);

第六、你自己所營銷的產品及你的公司的情況分析;

第七、你的競爭對手情況分析;

......二.制定大客戶營銷策略及計劃。

在信息收集及分析的基礎上，制定一份合適的大客戶營銷策略及計劃。在營銷策略里面，有6個關鍵的要素，需要營銷策劃人員加以注意：

1、營銷策略人員要明確誰是購買的影響者，即客戶企業對于購買的決策者，這些人有哪些特征。

2、要明確自己在營銷策略中的強項。在銷售時，要時刻注意可能存在的問題。一旦發現了問題，首先要標明問題所在，然后利用自己的強項解決問題，確保營銷戰略能夠成功地進行。

3、要注意反饋的模式。在與客戶溝通交流的過程中，時刻要注意客戶的反饋，從客戶的反饋中不斷驗證自己原先對客戶的判斷，最終得出是否能夠針對這個客戶進行成功營銷的結論。如果不注意客戶的反饋，營銷人員往往在付出了大量的精力和時間后，卻得不到想要的結果。

4、要明確贏的標準。包括自己贏的標準以及客戶贏的標準。只有明確了客戶贏的標準，才能成功地與客戶進行交流和溝通，從而實現成功的銷售。

5、理想型的客戶。在面對眾多類型的客戶時，營銷人員要善于判斷哪些是理想型的客戶，只有這樣，銷售才能夠有主有次，有更大的機會取得成功。

6、漏斗原則。營銷人員在面對企業下達的高額銷售指標時，往往感覺要完成比較困難。在這種情況下，銷售人員既不能不顧客觀困難，硬著頭皮接受任務，也不宜輕易地要求企業降低銷售指標。正確的方法是，營銷人員要與企業進行“討價還價”，向企業合理地要求更多的資源，以確保自己能夠按時按量完成任務。

三.根據策略、計劃，進行大客戶營銷開局工作。在開局工作時，要注意2點：

1、在開始基礎的營銷工作(如與技術部門，采購接觸/談)的同時，要(開始)推進與大客戶高層(決策者)的關系，即要與他們打交道。很多營銷人員常犯的錯誤是：只與大客戶的一般人員聯系，而不進行，或者說忽視與大客戶高層的工作。結果是花了大量的時間、精力，甚至金錢，只得到了低層次的關系。

在實際工作中經常會出現這樣的情境：一個營銷人員(或者說一家公司)與大客戶做了很長時間的生意，似乎關系基礎不錯。但競爭對手換了一個營銷人員后，就輕易地將單拿走了。為什么?很常見的原因就是：之前的營銷人員與這位銷售人員一樣，都是做低層的關系，結果輸了。而營銷的銷售人員多做了大客戶高層(決策者)的關系，就輕易地贏了。

從這里我們可以總結到：只有影響客戶企業最重要的企業管理決策者，才有可能進行成功的營銷。對于營銷人員來說，客戶企業最重要的決策者往往并不是企業的總裁，而是與某一個具體項目有關的的決策者。這類人被稱為是非常重要的高層官員，對于營銷人員來說是最關鍵的人，其重要性甚至超過客戶企業的總裁。營銷人員如果能夠與這類人會面，進行效果良好的交流和溝通，那么營銷成功的幾率就會極大地增加。

2、做大客戶高層(決策者)的關系，要做就要做好，不然會起反作用。關于這點可以點擊“大客戶營銷中如何與客戶高層保持關系”，有詳細說明!

最后要強調的是：大客戶營銷的開局很重要，但關鍵是在之前的信息收集、分析，以及策略、計劃的制定。只有做好了這些工作，才能找到好的切入點，及按計劃、步驟推進大客戶營銷工作，并且同時與高層保持良好的關系，大客戶營銷才能事半功倍。

市場營銷策劃方案3

一、計劃概要

1、銷售目標600萬元;

2、經銷商網點50個;

3、公司在自控產品市場有一定知名度;

二、營銷狀況

空調自控產品屬于中央空調等行業配套產品，受上游產品消費市場牽制，但需求總量還是比較可觀。隨著城市建設和人民生活水平的不斷提高以及產品更新換代時期的到來帶動了市場的持續增長幅度，從而帶動了整體市場容量的擴張。湖南地處中國的中部，空調自控產品需求量比較大：1、夏秋炎熱，春冬寒冷;2、近兩年湖南房地產業發展迅速，特別是中高檔商居樓、別墅群的興建;3、湖南納入西部開發、將增加各種基礎工程的建設;4、長株潭的融城;5、郴州、岳陽、常德等大量興建工業園和開發區;6、人們對自身生活要求的提高;綜上所述，空調自控產品特別是高檔空調自控產品在湖南的發展潛力很大。

營銷方式總體來說，空調自控產品銷售的方式不外三種：工程招標、房產團購和私人項目。工程招標渠道占據的份額很大，但是房產團購和私人項目兩種渠道發展迅速，已經呈現出多元發展局面。

從各企業的銷售渠道來看，大部分公司采用辦事處加經銷商的模式，國內空調自控產品企業2007年都加大力度進行全國營銷網絡的部署和傳統渠道的鞏固，加強與設計院以及管理部門的公關合作。對于進入時間相對較晚的空調自控產品企業來說，由于市場積累時間相對較短，而又急于快速打開市場，因此基本上都采用了辦事處加經銷制的渠道模式。為了快速對市場進行反應，凡進入湖南市場的自控產品在湖南都有庫存。湖南空調自控產品市場容量比較大而且還有很大的潛力，發展趨勢普遍看好，因此對還未進入湖南市場的品牌存在很大的市場機會，只要采用比較得當的市場策略，就可以擠進湖南市場。目前上海正一在湖南空調自控產品市場上基礎比較薄弱，團隊還比較年輕，品牌影響力還需要鞏固與拓展。在銷售過程中必須要非常清楚我公司的優勢，并加以發揮使之達到極致;并要找出我公司的弱項并及時提出，加以克服實現的價值;提高服務水平和質量，將服務意識滲透到與客戶交流的每個環節中，注重售前售中售后回訪等各項服務。

三、營銷目標

1.空調自控產品應以長遠發展為目的，力求扎根湖南。2009年以建立完善的銷售網絡和樣板工程為主，銷售目標為600萬元;

2.擠身一流的空調自控產品供應商;成為快速成長的成功品牌;

3.以空調自控產品帶動整個空調產品的銷售和發展。

4.市場銷售近期目標：在很短的時間內使營銷業績快速成長，到年底使自身產品成為行業內知名品牌，取代省內同水平產品的一部分市場。

5.致力于發展分銷市場，到2009年底發展到50家分銷業務合作伙伴;

6.無論精神,體力都要全力投入工作，使工作有高效率、高收益、高薪資發展;

四、營銷策略

如果空調自控產品要快速增長，且還要取得競爭優勢，的選擇必然是——“目標集中”的總體競爭戰略。隨著湖南經濟的不斷快速發展、城市化規模的不斷擴大，空調自控產品市場的消費潛力很大，目標集中戰略對我們來說是明智的競爭策略選擇。圍繞“目標集中”總體競爭戰略我們可以采取的具體戰術策略包括：市場集中策略、產品帶集中策略、經銷商集中策略以及其他為目標集中而配套的策略四個方面。為此，我們需要將湖南市場劃分為以下四種：

戰略核心型市場---長沙，株洲，湘潭,岳陽

重點發展型市場----郴州，常德，張家界，懷化

培育型市場-----婁底，衡陽，邵陽

等待開發型市場----吉首，永州，益陽，總的營銷策略：全員營銷與采用直銷和渠道營銷相給合的營銷策略

1、目標市場：

遍地開花，中心城市和中小城市同時突破，重點發展行業樣板工程,大力發展重點區域和重點代理商，迅速促進產品的銷量及銷售額的提高。

2、產品策略：

用整體的解決方案帶動整體的銷售：要求我們的產品能形成完整的解決方案并有成功的案例，由此帶動全線產品的銷售。大小互動：以空調自控產品的銷售帶動閥門及其他產品的銷售，以閥門及其他產品的項目促進空調自控產品的銷售。

3、價格策略：

高品質，高價格，高利潤空間為原則;制訂較現實的價格表：價格表分為兩層，媒體公開報價，市場銷售的最底價。制訂較高的月返點和季返點政策，以控制營銷體系。嚴格控制價格體系，確保一級分銷商，二級分銷商，項目工程商，最終用戶之間的價格距離級利潤空間。為了適應市場，價格政策又要有一定的能活性。

4、渠道策略：

(1)分銷合作伙伴分為二類：一是分銷客戶，是我們的重點合作伙伴。二是工程商客戶，是我們的基礎客戶。

(2)渠道的建立模式：A.采取逐步深入的方式，先草簽協議，再做銷售預測表，然后正式簽定協議，訂購第一批貨。如不進貨則不能簽定代理協議;B.采取尋找重要客戶的辦法，通過談判將貨壓到分銷商手中，然后我們的銷售和市場支持跟上;C.在代理之間挑取競爭心態，在談判中因有當地的一個潛在客戶而使我們掌握主動和高姿態。不能以低姿態進入市場;D.草簽協議后，在我們的廣告中就可以出現草簽代理商的名字，挑取了分銷商和原廠商的矛盾，我們乘機進入市場;E.在當地的區域市場上，隨時保證有一個當地的可以成為一級代理的二級代理，以對一級代理成為威脅和起到促進作用。

(3)市場上有推，拉的力量。要快速的增長，就要采用推動力量。拉需要長時間的培養。為此，我們將主要精力放在開拓渠道分銷上，另外，負責大客戶的人員和工程商的人員主攻行業市場和工程市場，力爭在三個月內完成4~5項樣板工程，給內?a href='//www.tmdps.cn/yangsheng/kesou/' target='_blank'>咳嗽焙頭窒淌髁⑿判摹５僥甑孜梗瓿勺約旱撓ǘ睢?/p>

5、人員策略：

營銷團隊的基本理念：A.開放心胸;B.戰勝自我;C.專業精神。

(1)業務團隊的垂直聯系，保持高效溝通，才能作出快速反應。團隊建設扁平。

(2)內部人員的報告制度和銷售獎勵制度

(3)以專業的精神來銷售產品。價值=價格+技術支持+服務+品牌。實際銷售的是一個解決方案。

(4)編制銷售手冊;其中包括代理的游戲規則，技術支持，市場部的工作范圍和職能，所能解決的問題和提供的支持等說明。

五、營銷方案

1、公司應好好利用上海品牌，走品牌發展戰略;

2、整合湖南本地各種資源，建立完善的銷售網絡;

3、培養一批好客戶，建立良好的社會關系網;

4、建設一支好的營銷團隊;

5、選擇一套適合公司的市場運作模式;

6、抓住公司產品的特點，尋找公司的賣點。

7、公司在湖南宜采用直銷和經銷相結合的市場運作模式;直銷做樣板工程并帶動經銷網絡的發展，經銷做銷量并作為公司利潤增長點;

8、直銷采用人員推廣和部分媒體宣傳相結合的方式拓展市場，針對空調自控產品，我們可以采用小區推廣法和重點工程機項目樣板工程說服法;

9、為了盡快進入市場和有利于公司的長期發展，應以長沙為中心，向省內各大城市進軍，其中以長沙為核心，以地市為利潤增長點;

10、湖南的渠道宜采用扁平化模式并作好渠道建設和管理，在渠道建設方面可以不設省級總經銷商，而是以地市為基本單位劃分，每個地級市設二個一級經銷商，并把營銷觸角一直延伸到具有市場價值的縣級市場，改變目前湖南其他空調自控產品品牌在地級市場長期以來的游擊戰方式，采用陣地戰，建立與經銷商長期利益關系的品牌化運作模式，對每個地區市場都精耕細作，穩扎穩打。

市場營銷策劃方案4

一、汽車網絡營銷狀況分析

目前國內汽車企業對網絡營銷模式還處于實踐摸索和向國外同行企業學習的階段，還沒有形成一整套適合我國國情的汽車網絡營銷指導策略。一些汽車企業只習慣于沿用過去傳統實體市場的營銷策略，不熟悉與網絡營銷相適應的營銷策略，不注意在經營過程中提高企業經營水平、培育企業顧客資源、革新企業技術、擴大企業競爭優勢等等，同國外汽車公司相比較還有較大的差距，因而網絡營銷的諸多優勢在國內汽車營銷中尚未體現出來。

網絡營銷賴以生存的品牌基礎有待繼續夯實，品牌經營是市場營銷的高級階段，是網絡營銷的基礎與靈魂。網絡營銷只有建立在知名度高、商業信譽好、服務體系完備的汽車品牌的基礎上，才能產生巨大的號召力與吸引力，廣大用戶才能接受網上購車等新的交易方式，擯棄傳統的實物現場購車等習慣。而我國的部分汽車品牌缺乏科學化、現代化、規范化的動作系統，品牌實力還有待提升。

網絡營銷的具體業務還處在初級階段，目前國內大部分汽車企業只是建立了一個網站，借助網絡技術做做網絡廣告、促銷宣傳、車型介紹、信息發布、價格查詢以及收發電子郵件等簡單業務，有的企業甚至只是將企業的廠名、簡介、車型、研發成果、通信地址、電話等簡單信息掛在網上而已。事實上，以上所述的幾種網絡業務根本不能等同于網絡營銷。企業只有通過大力探索各種具體的營銷業務，如網上調研、網上新產品開發、網上分銷、網上服務等等，才能充分利用網絡資源，并不斷向網絡營銷靠攏。

二、__網絡營銷現狀分析

目前__網站主要設有產品展示、專家應答、車友社區、營銷網絡(需要帳號登錄)、經銷商、服務商查詢。在這些功能當中只有專家應答是可以和顧客互動的(營銷網絡不清楚，需帳號登錄)，其他的都是介紹性信息，車友社區里提供一些下載，如鈴聲、MV、廣告片、屏幕保護、經典圖片;有一個在線游戲，都是Flash的很簡單的游戲，有一個《__風云碰撞試驗實景模擬游戲》其實只是一個Flash展示汽車撞車試驗而已;另外有一個是定制郵件信息的功能。

三、競爭對手網絡營銷狀況調查分析

競爭對手主要選了幾個大眾型車輛進行調查，因為就目前而言__汽車的競爭對手主要來自大眾型的汽車公司，高檔車型的暫不考慮，選取對象情況如下：

1、上海大眾：主要設有《員工車主俱樂部》、相關信息、經銷商查詢、服務站查詢查詢，情況和__差不多，在主頁沒有找到在線咨詢之類的信息，估計在《員工車主俱樂部》里(需要帳號登錄)。

2、本田：在線咨詢、購買咨詢、售后服務、感想及意見建議、公司相關信息及新聞，也是以介紹企業相關信息為主，比__多了購買咨詢、售后服務、感想及意見建議。

3、豐田：全部都是公司相關信息及新聞，未找到在線咨詢之類信息。

4、上海通用：在線聯系、產品召回管理(具體情況不清楚，介紹鏈接無效)，整體以介紹產品為主，多出鏈接無效。

四、網絡營銷目的：

使更多人了解__，人們更了解__，更加關注__，從而達到更高的銷售量及節省推廣成本。

對于汽車企業來說，沒有比網絡更有效的溝通渠道了。有調查顯示，76%的車主在購車前瀏覽汽車企業的網站，67%的人會到一個第三方網站查看相關評論。現在，也有很多汽車企業采用博客的網絡營銷方式，使汽車企業有了一個更直接與客戶溝通的渠道。

被主流媒體評選為“國民車”的__。__也應該走在了汽車營銷模式變革的浪尖。按照部門對于__銷售環節的整體統計，復雜的銷售環節在汽車的整個銷售成本中消耗了大約25%的利潤。按照這個數字來測算，如果采用網絡訂購的模式，在國內__汽車銷售中，__可以節省25%的整車推廣與銷售成本。這不僅可以是減少的成本返回給消費者，同時可以增加__的利潤率。

五、網站策劃分析

(一)對__公司網站的建設

1、增加FAQ：目前只有在線咨詢系統，可以對自己本人提的問題進行查詢，而不能對別人提的問題進行查詢，如果顧客遇到的是非常常見的問題，那么使用在線咨詢會使人感到麻煩，并且需要等待時間，針對該類問題__應該做的是把常見的問題整理做成系統方便顧客快速查詢，即做個FAQ，使用FAQ可以幫助顧客盡快解決問題且可以節省咨詢經費，同時也應提供查詢其他顧客曾經提問過的問題，而不是只允許查詢自己的問題。

2、增加虛擬試駕：目前只有《__風云碰撞試驗實景模擬游戲》，實際上只是一個Flash的演示，可以嘗試用Flash做一個可以人為控制各種數據的仿真試車，不是單純的試驗撞車，而應該提供更多的測試選擇，還應該有在不同環境下的測試，以及以不同車速進行不同的開車方法的測試，讓客戶更好的了解車輛性能，同時也可以吸引一些未打算買車網民的眼球，但這也是潛在用戶，除了試車之外還要提供通過游戲中的Flash進行3D觀察汽車內部布局以及汽車的構造，讓網民得到由里到外對__汽車的認識。

3、提供申請試駕：購買__汽車的人只要登陸其規定的網站，在看過汽車的詳細資料后，便可以向__的4S店申請試駕，如果試駕滿意，購車者可以從網站直接預訂。在得到__的電子回復函件后，購車者便可以在__指定的4S店預付訂金，在__根據購車者的訂單完成生產之后，付全款提車。而4S店最后將蛻化成專門負責接收訂單和收款的服務部門，當然，其之前的售后維修服務功能將繼續保留，并且同時也可以采用網上售后服務。訂單式銷售模式同時為經銷商節約了推廣與營銷成本，使其與廠家達到了的雙贏模式。

如果這一切順利，這將是個完美的營銷模式，對于__而言，全部銷售的訂單式生產將實現該產品“零庫存”的銷售結果，而銷售鏈條節約的成本可以讓其獲得同類產品競爭力的價格，__公司在國內率先通過網絡客戶訂單銷售這一模式來受益更多的用戶和經銷商。通過與用戶的互動和溝通，享受便捷的服務和優惠的折扣，不斷滿足用戶個性化需求，提高產品的“新鮮”度，使新產品能夠在最短的時間到達直接用戶的手中”。同時，節省的利潤可以用來研發并繼續提高產品質量，從而提高產品的整體競爭實力。同時__公司建立一個大型的售后服務網站，在汽車售后的幾天之內對用戶進行網上或則是電話的進行售后的汽車使用調查。同時也可以讓用戶把使用后的信息反饋到__公司服務部。這樣不僅可以讓用戶更加的滿意，也可以讓__公司更加了解__汽車在市場上的概況。

4、博客宣傳：把企業博客的介紹及鏈接放到主頁上，讓更多人了解該博客，更多人直接與__對話。在“奧運”時真正體現出它巨大的商業價值和獨有的戰略魅力。這種方式主要是體現了博客公關在網絡營銷這的巨大作用。__汽車通過網絡會議室創造一個直接的形式，通過這一形式，與通用汽車有關的社會各界人士都有機會直接與__汽車對話。借助于這些來自客戶、員工、投資人等的反饋，促進__汽車成長為一個更好的公司，為客戶提供更好的產品。通過博客，__的管理者可以用他們自己的語言表達他們的觀點，不經過任何人的過濾，并且直接聽取對__有熱情的和對公司所做的事情有興趣的人的反饋。

(二)建一個社區——__在線

建一個社區成本不大，經費主要花在社區的推廣上，而且有__汽車做為強大后盾，勝算很大，即使失敗也只是損失建設經費，推廣只需附加在企業產品推廣中即可，故可不算在社區建設經費中，產品本來就需要花錢做廣告。如果社區做好了，直接的好處就是可以獲得一個很好的網上做廣告的平臺，這是使用別人的網站做廣告所不能比擬的，同時可以很好的了解顧客需求，掌握大量的網民信息，還可以將經營模式和方針在網絡環境中重新規劃整合一番，使企業營銷體系與互聯網的各種功能有機結合成新的網絡營銷體系。該體系中包括尋找新的商機，抑制競爭對手，發現、吸引并留住顧客，通過不斷增加的產品和服務為自己的品牌增值等等。如何做這個社區呢，社區的模式大都相同，主要是為了實現和網民更好的互動，所以社區應該提供一個較全面的BBS，功能強大界面美觀的博客，還有就是音樂、影視、游戲之類來吸引網民。這些都只是初期的構建，整個社區要根據網民的需要而進行更新升級，確保留住用戶。

六、網站推廣方法

第一階段：建設好__網站后利用某款新車的推出期間舉行網上游戲或者調查即得購車優惠活動，在騰訊QQ、盛大浩方之類投放廣告吸引網民瀏覽__主頁。

第二階段：在吸引了網民之后立即推出__在線，在__的所有廣告中加上__在線的廣告內容，社區方面與游戲運營商、某些軟件經營商聯手合作，通過__在線限量向網民提供某些游戲、收費軟件產品的激活碼、使用權之類的虛擬物品，以吸引更多的顧客。

總結：

一個網絡營銷事件的成功必然有他獨特之處。無論是從正面、側面還是從反面推廣、炒做，都要有大眾網民耳熟能詳的事件、新聞，能有網民易記且能產生正面或者反面的共鳴。才能把推廣的事件、產品引起大眾關注、討論。

以個別網絡推廣公司的力量是有限的，即使用上網絡所有渠道，媒體宣傳也不能達到預定效果。只有依靠當時的熱點新聞、事件的強大力量，與其精密的聯系，帶動推廣的速度與范圍的擴大。通過在網絡、媒體熱點新聞事件中有效的插足，有效的共鳴，從而以小的投入、操作產生大的效果。

對于網絡視頻營銷，是一種很好的新型營銷模式，優酷、土豆等視頻網站發布簡單而人流量大，加上做標題與事件新聞的相關性，視頻的外部推廣，能夠很好的提升視頻的觀賞率。不失為網絡營銷推廣的一個強有力途徑。

市場營銷策劃方案5

一、U-PVC管材市場概況

20__年我國新住宅室內80%將采用塑料管，城市供水50%采用塑料管。1994年我國塑料管材產量只有14萬噸，經過短短幾年發展，目前已近150萬噸。

塑料管材在今天的生活和工業領域中，以其耐腐蝕、耐老化、環保安全而越來越受青睞。特別是在建筑業，新型塑料管材不僅能大量替代鋼、木等傳統建材，而且還具有節能、節材、保護生態、改善居住環境、提高建筑功能與質量、降低建筑物自重、竣工便捷等優點，廣泛應用于建筑給排水、城鎮給排水以及燃氣管等領域，成為新世紀管道發展的潮流。

據了解，塑料管材市場的增長速度約為管材市場平均增長速度的4倍，遠遠高于各個國家國民經濟的發展速度。塑料管材在發達國家，特別在歐洲得到了很好的發展和成功的應用。在我國，塑料管道近兩年迅速發展，已成為建筑業的新興材料。

傳統的給水管網主要以鋼管、鑄鐵管、混凝土管等傳統材料為主，從20世紀中期開始，世界各國普遍應用塑料管材代替傳統管材，塑料管材一直保持著較高的增長速度，其中亞太地區的管材市場在今后增長速度最快。

塑料管道近兩年在我國的發展已是勢不可擋，特別是國家化學建材產業制定'十五'計劃和2015年發展規劃綱要以來，在管道行業掀起了一股又一股的投資熱潮，如鋁塑管、交聯管、PP-R管、PE燃氣管、PE給水管、排水排污管等等，給我國管材行業的發展創造了一次又一次騰飛的機遇。我國管材樹脂用量逐年增加，增速很快，近幾年塑料管材增長的速度達20%以上。

目前，國內塑料管材已形成了系列化，包括農用管材、建筑用冷熱水PP管材等，一些企業目前正在進行埋地排水管專用料的開發。這一切都來自于市場的巨大需求。

二、本公司PVC管材生產銷售狀況(公司，產品，定位，市場走勢)

1.產品

品牌是企業整體產品的一個組成部分。目前我公司已有自己的主打產品荊沙，由于在做工上區別于其他品牌，質量好，已有較不錯的口碑。由于價格的偏高，面向中高端市場，其市場占有率偏低。公司的其他品牌、質量居中，價格不高，面對中低端市場，銷售量較大。

本公司管材規格齊全，可以滿足客戶的不同需求。管材的包裝多為薄膜，在裝卸的過程中容易破損，影響產品外觀。就目前的銷售范圍來看我們可以對所有的經銷商需要的管材實現當天供貨，產品服務及時有效。

綜合來看本公司管材產品在同質產品中具有相當大的競爭力，特別是在公司物流輻射區內競爭力尤為明顯。

2.價格

a)價格是企業的生存的重要問題。

生活大好的的情勢下人們對住房的需求越來越高。PVC管材作為一種新建筑材料越來越受到歡迎，PVC管材市場需求是不斷增長的。據此我們預測，消費者將對PVC管材的價格將越來越具有彈性。我們以生產成本加銷售成本為準，價格按消費者、經銷商接受能力為限，中間選擇以競爭情況為依據。管材價格根據公司主要競爭者對價格的調整而調整。(附現階段公司管材價格表)在產品進入某一市場初期(如咸寧市場)，為迅速擴大銷售，在不影響利潤的前提下，可采取低價策略。

b)產品價格調整

企業制定價格以后，當營銷環境發生變化，對價格予以適當調整

l削價策略

原因：A企業急需回籠大量現金

B企業通過削價來開拓新的市場

C企業決策者決定排斥現有市場邊際生產者

D企業生產能力過剩，產品供過于求、產品促銷手段失敗

E預期削價，擴大銷售，擴大生產規模、特別成熟期、更多市場份額

F成本降低、費用降低有條件削價

G考慮中間商的要求，減少中間商資金占用，良好的關系

H政治、法律以及經濟環境的變化，迫使企業降價……政府物價下調、保護需求、限價、市場疲軟、不景氣、蕭條.當公司遇到上述情況時使用銷價策略。具體方法有：直接目錄價格、標價。間接折扣方式、變相(送贈品、樣品、有獎、免費服務等)

l提價策略

原因：A產品成本增加、原材料價格上漲、生產費用提高

B通貨膨脹、減少損失、轉嫁損失

C產品供不應求、遏制過渡的消費、需求旺盛、生產規模不能及時擴大，供求矛盾環節，高額的利潤。

D顧客心理、優質效應。漲價形象、優質優價

時機：A產品市場上優質地位

B成長期

C銷售旺季

D對手提價

3.渠道

公司的銷售渠道除在大冶本地有自己的直銷網絡外，其他銷售渠道則為一、二級的批發商。直銷(零)渠道的缺失、生產量的擴大以及利潤目標的實現，使企業必須依賴一、二級，甚至三級批發商的訂單。企業無精力開發短渠道。

公司已有渠道有些還不完善，亟待改進。選擇信譽較好的，去掉一些銷售額差信譽差的經銷商。

就公司目前戰略來看，須主要發展的長渠道。即，企業——地區級代理商、經銷商、經紀人——二批發——零售

4.促銷

由于我企業實力的、人才和經營理念的限制，企業較難開啟和運行自己的企業網站，進行網上促銷，也不可能斥巨資投放電視廣告。所以公司應采取推式促銷策略，即以直接方式，運用人員推銷手段，把產品推向銷售渠道。另外做一些必要的營業推廣，如各種商品展示會。還有一種就是汽車廣告。

優秀市場營銷策劃方案

第三篇：火鍋店營銷策劃方案

火鍋店營銷策劃方案

一、公司概述

xx市“128”涮羊肉火鍋店位于xx人民路120號，在市內可乘31路公交車，城里十字站下即到。草原鮮羔樓，這名字對普通食客來說可能還比較陌生，在像xx這樣的內地城市,這樣的正宗的內蒙古涮羊肉更是少之又少。

128于2001年12月創立于內蒙古大草原上的“火鍋之都”包頭。以其新穎的三味火鍋，獨特的五種湯汁口味，八種鍋底組合方式，品質優異的內蒙古特制鮮羔樓肉，加之濃厚的中國傳統飲食文化氣息同深邃的現代市場營銷管理而一舉成功。在競爭激烈的火鍋業異軍突起，從而成為一顆璀璨的餐飲之星。

總部設在內蒙古包頭的內蒙古128餐飲有限責任公司，已經國家工商總局商標注冊，三味火鍋和羊肉加工新工藝已獲國家兩項專利。2003年12月又被中國烹飪協會評為“綠色餐飲企業”稱號。鮮羔樓人憑著高度的責任心和敬業精神，以質量樹品牌、以誠信求發展，同時逐步形成一整套加盟、策劃、培訓、配送、管理、營銷的專業化管理模式。現已在全國發展加盟店300多家，90家地區總代理。并正以勢不可擋的速度向全國迅速擴展。

公司目標是：打造中國火鍋業第一品牌。服務宗旨是：顧客至上,在各方面實現顧客滿意率百分百。鮮羔樓在2001年創建以來，生產理念不斷推陳出新，在全國創以300余家加盟連鎖店。公司在迅速發展的過程中，保持踏實、穩重的一貫風格，以求實、創新的作風帶動企業整體面貌的提高，推動著鮮羔樓連鎖事業邁進了新的臺階。

二、環境分析

1、宏觀/微觀 環境分析

要了解涮羊肉，就先得了解涮羊肉的起源。涮羊肉傳說起源于元代。當年元世祖忽必烈統帥大軍南下遠征。在一次行軍中，他猛想起家鄉的菜肴——清燉羊肉，于是吩咐部下殺羊燒火。廚師知道他性情暴躁，于是急中生智，飛刀切下十多片薄肉，放在沸水里攪拌幾下，待肉色一變，馬上撈入碗中，撒下細鹽。忽必烈連吃幾碗翻身上馬率軍迎敵，結果旗開得勝。在籌辦慶功酒宴時，忽必烈特別點了那道羊肉片。廚師忙迎上前說：“此菜尚無名稱，請帥爺賜名。”忽必烈笑答：“我看就叫‘涮羊肉’吧！”從此，“涮羊肉”就成了宮廷佳肴。

涮羊肉講究刀工細，肉片薄而完整，調料適口。調料一般有芝麻醬、紹興黃酒、醬豆腐、辣椒油、腌韭菜花、鹵蝦油、特制醬油等。食時，顧客圍坐火爐四周，將羊肉片夾入滾沸的湯里一涮，再蘸上佐料，隨涮隨吃，味道鮮美。涮羊肉四季皆宜，但以冬天最佳。窗外大雪紛紛，一片寒冷景象；室內卻熱氣騰騰，幾個好友邊吃邊侃，又是一派火熱的景象。經過數百年的發展，涮羊肉在人們的日常外出餐飲中已經成為了不錯的很受歡迎的選擇。

位于王府井大街東安市場附近的東來順飯莊歷史悠久，是品涮羊肉的首選之地。此外，在北京、上海這樣的街頭，涮羊肉的店隨處可見，足以看出涮羊肉已經在人們心中占有了很高的地位。在新鄉這樣的內地，涮羊肉也有很強的號召力，這點從人們對火鍋店的熱情就足以可以看出。

在新鄉這樣的內地城市，人們接觸草原副產物的機會并不是很多，相比于牛奶等已經內地很普及來說，涮羊肉在市民心中有很強的吸引力。據調查所知，尤其是在冬天，人們非常喜歡吃完后可以讓人們的身體發熱的東西，而火鍋當然是人們的首選。而像羊肉、牛肉這樣的溫性補品，也有益于人們的健康。

因此，xx地區的客觀環境十分有益于這家新開的鮮羔樓分店，在涮羊肉在新鄉還不是很普及的情況下開涮羊肉館，更是一個不錯的打入市場的時機。

2、競爭者,機會威脅 分析(OT分析)

在北京乃至全國地區，東來順涮羊肉館是出名和歷史最悠久的涮羊肉館。它由名叫丁德山的回民始創于1903年。東來順涮羊肉的做法也幾乎成了國內作羊肉的典范。1989年該店的涮羊肉榮獲商業部系統優質產品金鼎獎；1994年在首屆全國清真烹飪技術競賽中，又被認定為清真名牌風味食品。

但xx本地，還沒有東來順的分店。xx市歷史較長，規模較大的涮羊肉為主的火鍋店主要有位于新鄉市人民路中段的，總店在北京的“口福居”火鍋店。它成立于1998年，在xx市區已經開了四家分店，在xx市火鍋業中有較強的影響力，當年金庸在口福居的北京總店品嘗了口福居的羊肉后，對此贊不絕口，并在店里題詞。正式口福居的良好的飯菜質量換來了大眾的口碑。此外在xx還有“老北京”涮肉坊，“草原興發”火鍋店，“常來順”紅燜羊肉，竹園火鍋城等火鍋店在xx市區的不同地區都有一定的影響力和不錯的口碑及影響力。

在這樣激烈的市場競爭下，若128沒有一定獨特的優勢，很難在這樣的競爭下生存下去，鮮羔樓也已經充分認識到了這一點，逐漸發展了自己的涮羊肉獨特的制作方法，也是自己的內蒙古的羊肉在這樣的烹制下有了育種不同的純正的口感。

128擁有萬畝羔羊生產基地，您所品嘗的每份羊肉，都是精心挑選的現屠宰、現加工和削片的純鮮羔樓肉。鮮羔樓全部挑選一歲以內羔羊通過去酸、去筋、排毒等多道工序精制而成。其特點為肉質鮮嫩、久涮不老。常食之具有補氣益腎、滋陰壯陽、暖胃健體之功效，對病后初愈者效果尤佳。首家獨創的三味火鍋已在全國連鎖，占領了一定的市場，贏得了口碑。而店里附帶推出的山珍湯，只喝不涮，具有養顏保健、養目、潤肺理氣、排除體內毒素之功效，十分適合上班族食用。推出的孜然紅湯色澤紅亮、麻辣爽口、回味香醇幽長、有開胃健脾、除濕祛風、消除疲乏之功效，為在周末休閑事的商家食品。此品油而不膩、辣而不燥、久吃不厭。人們在鮮羔樓店里感受到的不僅是可口的食品，還有無微不至、面面俱到的服務，讓人們有了在家吃飯一樣的愜意。正是這樣的好產品和好服務，是現在和以后鮮羔樓立足的根本。

堅持以顧客為上帝的原則，全心全意以顧客為中心開展服務和業務，是每個商家都必須堅持的準則。128在這樣做的同時，相鄰的競爭對手們也都在推出自己新的菜系，新的食品和新的吃法。因此，128必須意識到這一點，長期堅持下去，永遠走在市場競爭的前列。

三、4p分析

在企業的營銷過程中，4p此過程中具有重大的影響。在市場營銷組合觀念中的4p 分別是產品(product), 價格(price), 地點(place), 促銷(promotion)。此4p(產品、價格、地點、促銷)是市場營銷過程中可以控制的因素, 也是企業進行市場營銷活動的主要手段, 對它們的具體運用, 形成了企業的市場營銷戰略；對它們運用的好壞，也深刻影響著企業未來的命運。

1、產品(product)

128作為一個火鍋店，主營產品無疑是與火鍋有關的產品。128的特色是涮羊肉，這是鮮羔樓的優勢，也是鮮羔樓應該主營的招牌食品。此外鮮羔樓的一切食品都應該以涮羊肉為中心開展，這是現在和以后時期鮮羔樓應該堅持的方向，其它毫無疑問都應該以此為中心。

2、價格(price)

128的店面面積為230平方米，客容量為150平方米，由于此店的規模和xx市人的消費習慣，鮮羔樓的人均消費僅為25元每人。這個價格對于一般的消費者來說，是完全可以接受的。因此，相對于其它的大規模店鋪來說，鮮羔樓明顯具有一定的價格優勢。鮮羔樓應該抓住此優勢，在不降低飯菜質量和服務質量的情況下，吸引更多的中低層消費者。

3、地點(place)

128位于新鄉市人民路120號，人民路是新鄉新建的較為繁華的街道，客流量十分大，尤其是在周末和夜晚，在此路上有眾多的消費者。一些較為高檔的住宅小區距128很近，加上人民路在xx的重要的地理位置和周圍發達的交通環境，都為鮮羔樓的經營帶來了一定優勢，十分有利于宣傳企業的文化和在廣大人民群眾中豎立良好的口碑。

4、促銷(promotion)

要想在短期內樹立企業良好的形象和堅實的基礎，采取一定的促銷手段是必不可少的，這樣有利于人們對鮮羔樓的了解；因此，在開業之初的促銷手段，對企業的宣傳是必不可少的。宣傳是企業必不可少的擴大企業知名度的手段，尤其在開業之初，企業必須把此當作營銷方案制定的重點，其它活動應以此為中心來開展。

四、Action

紙上談兵不會給企業帶來任何效益，只有實際的行動才能給企業帶來利益。鮮羔樓應根據自己本身的客觀情況，制定符合當地環境的營銷策略，為企業的下一步發展作鋪墊。具體來說，可以采用以下的幾種策略：

（1）開業之初，在集貿市場、商場、小區設起臨時或固定攤點。（也可尋求合伙或零售商）

（2）在店面附近拉橫幅，發宣傳單。

（3）成立一些群眾組織，發優惠卡，憑卡消費可優惠打折。

（4）建立密切的客戶關系，在客戶生日、結婚紀念日或生病時，我們贈送一份小禮品。

（5）新品推出時，配合小袋免費贈品。

（6）請當地名人或政府官員參觀、題詞、留影。

（7）在當地舉辦素食文化活動，如重陽節舉辦百歲老人聚會等，擴大素食及店面影響。

（8）在節假日開展“獻愛心”、“孝心”活動，讓子女為父母送健康。

（9）參與有關健康、養生、美容、健身的公益活動。

（10）節假日跟當地媒體合作，推出火鍋講座，火鍋專欄，火鍋菜譜。

五、目標

公司在發展事業的同時，應是中遵循 “ 品質為本、誠信至尚、偉業恒績、決勝千年 ” 的企業精神，把 “ 精、誠 ” 二字做為公司的經營理念，以顧客為關注焦點，奉行 “ 產品質量是生命，優質服務是基礎，現代化管理是手段，顧客滿意是目標 ” 的經營宗旨。“ 鮮羔樓 ” 在推行國家質量管理體系的基礎上，為了保持良好的聲譽和形象，總部設在內蒙古包頭市的鮮羔樓總公司，對全國的連鎖店原材料統一配送，對各酒店實行統一的、強有力的技術指導和監督以及服務。

堅持“顧客至上,在各方面實現顧客滿意率百分百”的服務宗旨，不斷提高產品質量，最終達到“打造中國火鍋業第一品牌”的企業目標，是128奮斗的方向，也是對消費者的承諾。

第四篇：房地產營銷策劃方案范文

房地產營銷策劃方案范文

策劃書是目標規劃的文字書，是實現目標的指路燈。下面是東星資源網小編整理的關于房地產營銷方案，歡迎閱讀。

房地產營銷方案1

一、項目簡介：

鳳凰城項目位于鄭州房地產市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺路（在建）和青年路三條路呈型將社區同周邊的商品大世界、名優建材市場等分開。

鳳凰城現有的物業形態由連排別墅、普通現房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發生失誤，出現了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓，以超低價位入市，順利的實現了

銷售，但沒有為開發商實現預期的利潤，沒有樹立中、高檔物業的品牌形象，無意中形成鳳凰城下一期小戶型開發和小高層開發的品牌障礙。

現在，一期多層尚有37套現房、準現房，銷售額850萬元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主；127m2的三室兩廳7套；這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%。

二期小戶型總銷售金額預計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元。預售許可證預計年5月底辦下。

由此可見，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業組成：期房小戶型、現房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對的重大挑戰之一。

二、市場概況及基本競爭格局：

a、東南板塊及鄭汴路商圈。

鄭州房地產市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。

鄭汴路沿線主要由建業、英協、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經成為明確的高尚住宅區。鳳凰城位于這一區位之內。與英協、建業幾乎是一路之隔。但鳳凰城在操盤過程中，沒有除理好商務環境與居住環境的品牌區分與借勢，純粹以低價位的品牌內涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價格優勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。

東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。

航海東路與107國道沿線是年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和鳳凰城一期159、127平米現房形成明確的競爭關系。

b、小戶型市場概況。

自年底時尚party介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業形態迅速發展起來。尤其是年初，青年居易（easy-go）以1900余套的投放量沖擊市場，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實現了小戶型從供小于求到供大于求的轉變。今年4月份更是破天荒地出現了小戶型銷售量的急劇下降局面。

燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產公司開發，已成功實現一期的開發，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，現在燕歸二期正在認購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認識到小戶型的主力市場是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調結果完全一致。此次燕歸二期開發的正是此類戶型（兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米）。可以說，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優勢。

c、商鋪市場

商鋪是一個比較特殊的物業形態，商鋪的價格是由商鋪能為房東帶來的租金多少決定的。目前鄭州的商鋪市場尚處于起步階段。鳳凰城二期商鋪位于商品大世界、名優建材市場南端，即將建成的大賣場的商業價值將會決定二期商鋪的價格。人們對大賣場的商業認同也將影響二期商鋪的價格。

和二期商鋪有競爭的主要樓盤是建業新天地的臨街商鋪、英協尚未售出的部分商鋪。

三、項目swot分析

一）優勢

1）鄭汴路商圈天然的地段優勢，這里是財富的俱樂部，富翁的制造廠，在這里百萬富翁比比皆是，每年都有新一代需求產生，源源不斷的需求是我方樓盤最有力的支撐2016房地產營銷策劃書策劃書。

市場細分如下：

a、高端市場被英協、建業等高檔樓盤滿足，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業，是終極消費，10年內不會再置業。

b、中端市場被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤滿足，屬過度消費和終極消費的結合c、復合市場。鳳凰城一期是一個大眾樓盤，從價位角度劃分，屬中低檔樓盤。鳳凰城二期小戶型項目的目標群，預計業主身份復雜，置業心理不盡相同，故推廣過程中，不能拘泥于單一的推廣主線。

本區域年輕人多為收入較低的藍領階層，有效需求不足。如果鳳凰城二期銷售象青年居易一味的向年輕時尚族訴求，我方樓盤銷售可能面臨比較嚴峻的局面

房地產營銷方案2

在去年金融危機之前，我們國家的房地產市場一片繁榮，樓房的價格被炒到了歷史，不過在我看來只不過是虛假的繁榮，果然自從全球金融危機到來之后，我們國家的樓市持續低迷，雖然房地產廠家想出了多種促銷方式，不過似乎作用一直不大。

房地產的持續低迷也影響了國家經濟的發展，所以很多地產商在投資的時候更加謹慎了，一般的地段是不會再投資了，不過已經蓋好的樓房卻需要銷售，我做房地產策劃工作已經很多年了，奉命寫出了房地產公司營銷策劃書。

一般說來，“營銷策劃書”并沒有統一的格式和內容，但是，大部分的“營銷策劃書”都是針對發展商的需要而撰寫的，通常包括下列內容：

一、研展部分

1、項目簡介。其內容包括開發商、基地面積、總建筑面積、住宅面積、公建面積、容積率、綠化率、建筑密度、停車位、自行車停放面積、住宅總套數、地理位置等。

2、區域市場分析。其內容包括地理位置、交通配套、個案市調等。

3、swot分析。主要是在區域市場分析的基礎上分析本案的優勢（strength）、弱點（weakness）、機會點（opportunist）及存在的問題（threats）。

4、客源分析。包含客層分析、年齡層分析、客戶來源分析等。通過對目標客戶的分析，從而可以對產品進行定位。這部分內容通常可以用餅圖來顯示，較直觀。

5、產品定位。包括產品建議、價格建議及付款建議。在產品建議中必須羅列出為什么這樣定論的理由和房型配比建議，在價格建議中也要羅列出定價的理由和隨工程進度和銷售率可能達到的價格。

二、企劃部分

包括：

1、廣告總精神。

2、訴求重點。

3、np稿標題初擬。

4、媒體計劃。

三、業務部分

主要包括銷售階段的分析、業務策略及執行計劃兩大部分。其中銷售階段分析一般分為三階段（引導期、強銷期、持續期）做詳細闡述。業務策略及執行計劃也分為三部分：策略擬定、銷售通路及業務執行等做一一陳述。

完成了以上研展、企劃、業務三大部分的報告后，一份提案報告書基本上出來了，但最后不要忘記還有一個關鍵的事情必須在報告書里涉及，那就是與開發商的“合作方案”，營銷公司一般可以有三種代理的方式：

（1）純代理；

（2）代理（即包括廣告）；

（3）包銷。這三種方式的代理價格與傭金提取方式都是不同的，可以在報告書中羅列出來，由發展商去選擇，雙方再做進一步的商討。“提案報告書”寫出來后，做一個閃亮的包裝也是很必要的。這可以給開發商一個醒目的感覺，使開發商感覺營銷公司對提案報告是相當重視的，也可以讓開發商對營銷公司的實力有充分的了解。從而贏得開發商的信任。

總之，撰寫“提案報告書”的主要目的在于能夠成功地取得銷售代理權，讓開發商覺得“非你莫屬”。

“以正合，以奇勝”房地產策劃之體會

成功的房地產策劃最重要的不是靠什么高招奇招，最重要是靠踏踏實實的規范操作；只要在每一步的操作都到位的基礎上，再加上一些突破之舉，策劃才能綻放異彩，取得成功！策劃工作中應把握以下關鍵要點：

一、定位（市場定位、產品定位及規劃設計等）

你的市場定位是否適應市場的需求，產品定位是否滿足目標客戶需求，這是項目成敗的關鍵所在。“金×豪園”失敗的定位是一個有力的反面例證。

二、時機（投資開發的時機）

投資時機的決定是建立在房地產市場把握的基礎上。如果對投資開發時機的決策失誤，則你所策劃的項目很可能在未出世前已注定失敗。“匯展閣、東海一期”的成功正是很好地把握時機的結果；“爵×大廈、中×時代廣場”的失敗正是生不逢時的例證。對時機的把握關鍵的要點是你要清楚在什么時候應投資開發什么類型的房地產，還要清楚在不同的時期，房地產投資的利潤水平會有所不同。因此，做好項目的前期分析是策劃的第一步工作。

三、位置（項目開發所在的地理位置）

位置的選擇取決于發展商的投資眼光。同樣一塊地，對于不同的投資者有不同的價值；不同位置的地塊，其地價水平也不同，在選擇位置時要清楚地價成本是樓宇總建造成本中決定的因素，能否取得物有所值的地塊將直接影響著投資的利潤水平。因此，了解發展商地價水平，做好項目的可行性分析是策劃的第二步工作。“羅湖商業城”地塊是物業集團在90年以4億2千萬的天價投標所得，這在當時被認為是一個失敗的投資項目，但現在看來，再沒人懷疑其敏銳的投資眼光了。

在接受代理樓盤時，發展商往往會要求其寫出“營銷策劃書”。根據“提案報告書”的好壞，發展商決定由哪一家營銷公司來代理其樓盤，所以，“提案報告書”制作的好壞，基本上決定了營銷公司生存的命運。一份好的“營銷策劃書”，必須由營銷公司的研展部門、企劃部門、業務部門通力合作，才能很好地完成。撰寫“營銷策劃書”來時，首先必須要求發展商提供個案資料、建筑規劃設計初稿或藍圖，以及其他相關資料。在此基礎上，再收集個案所處區域的都市計劃圖、人口統計資料、交通建設計劃、公共工程建設計劃及其他利多利空資料。同時，還要收集該個案區域市場的市場調查資料表，作為“營銷策劃書”的附表，據以作為提出“價格建議”、“產品定位”的數據資料。

其實我感覺策劃書并不是最重要的，最重要的還是樓房的設計和地位問題，策劃書只不過是一個參考，明眼人都知道策劃書的作用只不過是一種宣傳，至于宣傳的效果，樓房的質量問題是最重要的。

做房地產策劃已經還是不錯的，不過最近的房地產市場普遍低迷，我知道這也許是暫時的，不過樓房確實要降價了，現在的房子實在太貴，超出了一般人的承受范圍。我會在今后的工作中繼續努力的！

房地產營銷方案3

尊敬的公司領導、各位同仁：

晚上好！

今天在臺上向各位作10年的工作總結，是我人生經歷中的第一次，內心緊張而激動。

總覺得還沒來得及細細揣摩自己在這一年中的所獲得的千般感受，10年已經進入了倒計時的階段。當我坐在電腦前回首這一年走過的路，總能讓自己陷于不可自拔的回憶和感嘆中。o8年是我人生旅程中轉折的一年，我在這一年中迎接了新的城市、新的生活和新的工作，適應了新的工作環境，結識了新的工作伙伴。o8年也是我從事房地產行業后挑戰的一年，我在這一年里看到了房產市場走到了大歷史的拐點，房地產市場高位萎縮態勢進一步明顯，意味著這是一個機遇和挑戰并存的年代。

而踏入公司已經有五個月的時間了，過去的五個月對我的人生來說亦是一次全新的開始，空閑之余我常常在思考著要以何種心情來詮釋剛剛過去的五個月。回想起五個月以前，我還是一個剛剛在這個城市開始自己人生的過路人，而現在，我已經蛻變成為在這個城市、這個公司忙碌的一份子。這些轉變都是不知不覺中積累出的，或者說是冥冥之中的一種人生選擇。過去的那些工作的日子里，充滿了激情，也飽含著淚光，甚至也有過掙扎，在一次次推動自己前進的路上，我面對著從來沒有面臨過的境遇，在領導的指引下和同事的幫助下，學會了如何做好本職的那些工作，懂得了應該品味的人生滋味。

一、個人工作回顧

（一）銷售工作

作為營銷策劃部的一員，剛剛進入公司半個月的時候就經歷了公寓開盤的整個過程，這是我從事房產銷售工作以來第一次經歷強銷的過程，在那時候近半個月的強銷時間內，我感覺像是經歷了一次漫長而又短暫的難得的機遇和挑戰，在工作的挑戰中我認識到了工作的意義和樂趣。

從事銷售工作，不僅僅是做好來電、來訪客戶的接待，更要做好客戶的分析、追訪和洽談。在公寓的強銷期內，根據分工，我從事的是一線的銷售工作，直接面對客戶，進行戶型引導，為客戶下單。在平銷期里，做好意向客戶的接待、追訪記錄，以銷售人員的本職工作為重心做好客戶跟蹤，完成了成交。

此外，完成與銷售相關其他工作有：協助新綠園參加義烏房展會、參加集團組織的雙聯展活動、參加杭州10年秋季房展會、玉蘭公寓前往城東汽配城的推介活動、每天市場重點信息的關注以短信的方式告知邵經理等。

（二）客戶服務工作

在今年9月受到萬科打折和市場轉變的影響，我們的工作重點之一也轉向了客戶服務方面。我在客戶服務方面的工作主要有：

（1）公寓業主qq群和業主論壇的日常維護工作。在9月下旬，公司專門成立了業主群和業主論壇，通過網絡的交流平臺加強與客戶的溝通和信息對接。作為公寓與業主網絡交流的直接管理和維護者，我每天及時關注來自qq群和業主論壇的重要信息，回復業主提問，定期將業主反映的主要問題進行匯總、登記。對于這項工作，我之前從來沒有接觸過，對論壇維護的工作了解較少，但是在這項工作中逐漸轉變成我的樂趣之一，每天與業主通過這種方式的溝通既便捷又輕松，同時也加深了感情的交流，為日后的交房工作做好了一定的基礎。目前公寓的準業主里，已經了一小部分成員與我建立起超出銷售人員與客戶之間的關系，成為真正的朋友般的友誼，與他們的溝通十分順暢。

（2）園區體驗游活動的配合。園區體驗游活動在今年10月份開展，項目公司配合進行專線的游園活動組織、帶團參觀、項目解說等工作。部門指派我負責該項工作的接洽人，我參加了這項活動組織的培訓、例會等，也在周末帶領過游園團參加了東部幾個項目的線路。在這個過程中進行綠城品牌的宣傳，讓意向客戶體驗品牌的服務。

除了以上列舉的客戶服務方面的工作外，在日常的接待中對準業主的來電、來訪均做好登記工作，定期匯總、報告，同時對他們提出的問題進行跟蹤回復和解答；定期與工程部人員對接，了解公寓最新工程進度，整理拍攝工程進度形象照片和文字，及時向業主傳達工程情況；持續進行準業主和意向客戶參加體檢報名工作、組織落實業主懇談會相關工作等。

（三）內務工作

在強銷期以后，我又承擔了一些工作，主要是客戶接待和銷售、合同資料的整理、各類表單臺帳的建立和整理、會入會和積分資料的統計與對接、每周會議紀要的編寫以及一些內務工作。主要有以下方面：

（1）合同資料的整理。剛進入公司的時候，部門就交給了我一項重要的工作任務，就是對公寓合同資料的整理。當時我還不清楚所謂的合同資料都包含哪些內容、需要哪些手續，對一系列工作的流程更是不知曉，可以說是一頭霧水。在同事的講解、指導下才對這項工作有了初步的概念。緊接著就進入到了公寓的開盤，同樣也面臨著大量合同資料的整理，這時候經歷了一些過程性的工作，在腦海中對如何做好合同資料整理也逐漸形成了思路，通過與其他同事的配合才把這項工作持續性的做好。在這個過程中同時完成與財務部、按揭銀行的合同移交。

（2）各類表單臺帳的建立和整理。除了傳統的銷售合同資料的整理，支撐起各項工作流程的依據是各類型的表單，如退房程序表單、換房程序表單、延期簽約審批單等，表單也要進行統一的管理，建立臺帳、定期梳理。另外，我對申請參加會的客戶、會員要求積分資料進行統計，完成與會的對接。（3）會議紀要的編寫。部門每周都會舉行銷售周例會，我負責每周會議紀要的擬寫和歸檔工作。

二、工作中的不足及需要改進的地方

在公寓強銷期內，我認識到團隊的力量和自我的不足。在強銷期過后的很長一段時間里面，我都在對自己進行反思，希望可以實現對自己的一些突破。我想要改變身上一些局限我自己展現的因素，改變原有的工作方式，要求自己在團隊的協助中達到的狀態。有時候我在默默的注視著自己，對自己的一言一行又像一個旁觀者在監督著自己，這些在我以往的工作經歷中都是沒有的，都是在進入以后自己有所感悟后對自我的要求。我認為自己工作中的不足之處有：

（一）銷售技巧欠缺

曾經聽從事過多年房產銷售工作的前輩們講過，一個好的銷售人員不需要太多的技巧，關鍵是你能不能用真誠去打動客戶。我相信這句話是沒錯的，在以前也認為確實憑借著親和力和真實、誠意便可以與客戶順暢交流，至于客戶心態的多樣化卻沒有認真去想過。在遇到的客戶多了以后，才發覺有些客戶的心理具有很大的不確定性，也就是他對房產品的方方面面，例如品質、價值、前景、性價比的認識是不具體的，對自己的意向也會存在猶豫，這個時候就需要銷售人員使用技巧性的引導、逼單等方式，或者換句話說“客戶是需要被教育的”。而我在這個方面是做得不夠到位的，我與客戶的溝通方式比較直接，不太會“引客入境”。我想這與我從事這個職業經歷太淺、個人性格有關。我個人偏向比較直率的溝通方式，不善于迂回地向客戶討巧。在日后的工作中，我想要加強自己銷售風格的變換嘗試，適時運用恰當的方式方法完善自己在銷售方面的能力。

（二）工作中缺乏創新思維

還記得剛進公司的時候，曾經擔心因為是新來的，和同事之間還不熟，所以做事也是戰戰兢兢，說話和交流也不多。但是通過接觸，發現情況并非如此，同事們之間的合作非常好，關系也很融洽，而且也沒有因為我是新員工而冷落我。相反地，不管是日常生活中還是工作中，他們都很熱心的幫助和指導我，使我很快的適應了這個新環境，進入了角色。部門里員工們積極的工作態度和高度的工作責任心是給我印象最深的地方，這樣自然而然讓我提高了對工作的謹慎態度，養成了凡事要問清楚，做事前想要有所借鑒的習慣，本來這是件好事，但是卻會產生一定反方向的影響，那就是缺少了創新意識。工作的積極性和主動性是建立在對工作負責的態度上，而不是建立充分地出色完成工作的基礎上，這樣變會限制自己主觀新思維的發生。按部就班地去工作只是一名稱職員工起碼要做到的事，而他永遠不可能成為一名優秀員工，真正的優秀員工是需要有創新意識，在工作方式、工作效率上的不斷革新。對于這一點，我也需要在日后的工作中讓自己慢慢轉變，自我挖掘有利于工作開展的思路。

（三）對數字的敏感度偏低

銷售人員對房價、貸款計算、稅費計算等業務技能要十分嫻熟，這是在平時銷售工作中常會遇到的，而在內務工作方面，因為也接觸過銷售日報表的更新工作，與各種類型的數字打過交道，也在這其中發現了自己的一些問題，那就是對數字的極度不敏感。其實我一直知道自己對數字不在行，因此對計算客戶付款、銷售日報中資金回籠等時常常不自信，而且效率也比較低，甚至出現失誤。以至于我總是會想起讀書時數學成績一向不好的陰影，對于這點，我會在日后的工作中加強自己對數字的敏感度，加強邏輯思維能力的鍛煉，保證銷售工作的順利開展。

以上列舉的不足之處，是我自我反思后認為自身在工作中存在的問題和需要改進之處，在日后的工作，也希望部門領導和其他成員能夠幫助我一同發現問題、解決問題。

三、今后提高工作水準的舉措

10年即將遠去，面對09年不難發覺房地產市場仍處于疲軟期的可能性較大，這給我們從事該行業的人員帶來的是迷霧和無限遐想。在上個月我們曾討論過如何在淡市做好銷售工作，而現在卻要以展望的新姿態去思考下一年如何做好本職工作。在這里，我從個人的角度談談自己09年要為工作的努力：

關鍵詞一：蛻變

任何改變對于一個人都是艱難的。我曾經想過進入綠城工作后，我的工作、生活以及其他方面會有一個很大的轉變，而我也試圖按照新的工作路徑去改變一些態度、方式或思路。在這方面，我認為自己已經在慢慢嘗試和接受新的轉變，例如與新的團隊成員的工作配合，新的工作流程、方法的采納等，但是仍然存在不足的地方。我的成長、工作和生活經歷讓我習慣性的去一個人完成某項事件或任務，這樣的結果會有兩種：要么順

房地產營銷方案4

在已過去的20年里，做為一名房產銷售人員，我所在的銷售部在公司領導的正確帶領下和各部門的積極配合下提前完成了全年的銷售任務，房產銷售員工作計劃。這一年全球的經濟危機蔓延，房地產市場大落大起，整個銷售團隊經歷了房地產市場從慘淡到火爆的過程。準備明年在中國經濟復蘇和政府調控房地產市場的背景下，銷售工作將充滿了機遇和挑戰。

一、加強自身業務能力訓練。在20年的房產銷售工作中，我將加強自己在專業技能上的訓練，為實現20年的銷售任務打下堅實的基矗進行銷售技巧為主的技能培訓，全面提高自身的專業素質。確保自己在20年的銷售工作中始終保持高昂的斗志、團結積極的工作熱情。

二、密切關注國內經濟及政策走向。在新的一年中，我將仔細研究國內及本地房地產市場的變化，為銷售策略決策提供依據。目前政府已經出臺了調控房地產市場的一系列政策，對20年的市場到底會造成多大的影響，政府是否還會繼續出臺調控政策，應該如何應對以確保實現20年的銷售任務，是我必須關注和加以研究的工作。

三、分析可售產品，制定銷售計劃、目標及執行方案。我在20年的房。產銷售工作重點是公寓，我將仔細分析可售產品的特性，挖掘產品賣點，結合對市場同類產品的研究，為不同的產品分別制定科學合理的銷售計劃和任務目標及詳細的執行方案。

四、針對不同的銷售產品，確定不同的目標客戶群，研究實施切實有效的銷售方法。我將結合20年的銷售經驗及對可售產品的了解，仔細分析找出有效的目標客戶群。我將通過對工作中的數據進行統計分析，以總結歸納出完善高效的銷售方法。

五、貫徹落實集團要求，力保銷售任務圓滿達成。我將按計劃認真執行銷售方案，根據銷售情況及市場變化及時調整銷售計劃，修正銷售執行方案。定期對階段性銷售工作進行總結，對于突然變化的市場情況，做好預案，全力確保完成銷售任務。

六、針對銷售工作中存在的問題及時修正，不斷提高銷售人員的業務技能，為完成銷售任務提供保障。明年的可售產品中商鋪的所占的比重較大，這就要求我要具更高的專業知識做保障，我將在部門經理與同事的幫助下，進行相關的專業知識培訓，使銷售工作達到銷售商鋪的要求，上升到一個新的高度。

第五篇：營銷策劃方案要點

主題：（大標題）

前言：（概述）

開展活動意義：（為什么開展活動）

活動內容：（詳情講述該項活動的步驟及活動項目）

活動執行時間：（包括時間段）

活動范圍：（觀看所針對的對像、區域）

人員配置：（按職就分，所有的工作任務細分至每位工作人員身上）前期準備：（做好對活動前期的調查、宣傳推擴、活動設備的安排等）工作內容：（提出工作要求，細分工作任務以及提出所完成要求）活動目的：（做出所想達到的效果）

效果評估（效益分析）：（預想活動后所得到的反應及達到的效果）物料清單：（對所有用到的宣傳材料、物品等做好登記