第一篇：2012年2月11日杭州關于進一步規范商業辦公等非住宅類項目規劃設計與管理的實施意見

《關于進一步規范商業辦公等非住宅類項目規劃設計與管理的實施意見》

《意見》將于2012年2月11日正式實施，實施范圍包括杭州上城區、下城區、江干區、拱墅區、西湖區、杭州高新開發區（濱江），而蕭山區、余杭區和各縣（市）將參照執行。

商業辦公等非住宅類項目，主要包括購物中心、商業街、專業市場、綜合體、酒店式公寓、商鋪和寫字樓等多種類型，都是不受限購影響的商業地產。現在市面上，購房者購買最多的當數酒店式公寓、商鋪和寫字樓這三種。

酒店式公寓可能沒有獨立衛生間

從《意見》來看，目前市場上商業辦公等非住宅類項目里，酒店式公寓類產品受到影響最大，主要有三點：

第一，傳統的酒店式公寓都有獨立的衛生間，《意見》規定，以后非住宅類項目的衛生間要按每層集中設置，以常規的單層1000平方米的商業建筑為例，每層最多隔出3個帶獨立衛生間的單元。今后在非住宅類項目中，將禁止設置外挑式陽臺和飄窗。

辦公等非住宅類項目中，除了特別規定的以外，其他只能按幢整體轉讓（銷售）、辦證，不得分割轉讓（銷售）、辦證。此外，對于許多打著公寓旗號的非住宅項目來說，以后想叫“公寓、家園、花園、花苑”等名字都不行了。在廣告和樓書里，也不能暗示有居住功能了。而且，想靠非住宅項目來完成入戶或入學也行不通了。

去年賣的房中酒店式公寓占兩成目前的酒店式公寓既有出租回報，又具備日常居住功能，由于不受限購影響，很受市場歡迎。

去年，錢江新城、大城西、城東新城、下沙等熱門的居住板塊，都有酒店式公寓類產品面市，銷售勢頭很好。不過，業內人士表示，酒店式公寓的保值增值速度一直都比不過住宅，在二手市場上的交易也不活躍，投資酒店式公寓的收益主要還是靠出租回報率，因此項目的地段很要緊。

有利于今后物業上的統一管理

這次出臺的《意見》，杜絕了開發商想把寫字樓等商業產品做成住宅類型的“打擦邊球”做法。從源頭的土地出讓到設計、審批、銷售、宣傳各方面都做了嚴格的規定。如果開發商想在使用上做些小動作，比如預留排氣管道等，都會受到處罰。

此舉一方面為了規范市場，避免開發商鉆法律空子誤導購房者，產生不必要的麻煩。另一方面，住宅樓和辦公樓的物業管理要求是不一樣的，此舉有利于今后物業上統一管理，減少糾紛和安全隱患。

中天〃西城紀是去年賣得較好的酒店式公寓項目，負責人表示，如果今后酒店式公寓“大變臉”，對自己項目來說是一大利好。按照新規定，陽臺、飄窗、衛生間這些功能都取消了，酒店式公寓的居住性質也就沒了，只能做單純的辦公場所。

新聞助讀

我國多地嚴控酒店式公寓審批

近日，天津市相關部門下發《關于加強酒店型公寓建設管理有關要求的通知》，要求嚴格控制酒店型公寓審批。天津財經大學經濟學院副院長叢屹在接受采訪時表示，天津對于酒店式公寓的新規，是為了讓其回歸商務屬性的本質，使這種介于住宅和商業之間的物業更規范，避免未來買房人與開發商因政策不明產生糾紛。

北京市住房城鄉建設委員會聯合多部門出臺《完善商業、辦公類項目管理的通知》，已于2011年6月1日起正式執行，全面叫停“商改住”項目。

青島則在2011年限購政策中將居住型和商務型酒店式公寓嚴格區分，酒店式公寓認定為住宅受限購政策約束，公寓式酒店認定為非住宅不受限購政策約束。

第二篇：關于進一步規范商業辦公等非住宅類項目規劃設計與管理的實施意見

杭州市人民政府辦公廳轉發市建委市規劃局

關于進一步規范商業辦公等非住宅類項目

規劃設計與管理實施意見的通知

杭政辦函〔2012〕2號

各區、縣（市）人民政府，市政府各部門、各直屬單位：

市建委、市規劃局《關于進一步規范商業辦公等非住宅類項目規劃設計與管理的實施意見》已經市政府同意，現轉發給你們，請認真組織實施。

二○一二年一月十一日

關于進一步規范商業辦公等非住宅類項目

規劃設計與管理的實施意見

（市建委市規劃局二○一一年十二月一日）

為進一步規范商業辦公等非住宅類項目的規劃設計與管理，促進我市房地產市場健康平穩發展，根據有關法律法規和規范的規定，結合我市實際，特提出如下實施意見。

一、本意見適用于上城區、下城區、江干區、拱墅區、西湖區、杭州高新開發區（濱江）行政區域范圍內商業辦公等非住宅類項目的規劃設計與管理。

二、對商業辦公等非住宅類項目用地的出讓，城鄉規劃主管部門在擬定規劃條件時，應嚴格按照相關標準明確其用地性質和建筑用途。

國土資源部門應將城鄉規劃主管部門提供的規劃條件納入土地招拍掛文件和土地出讓合同，明確項目是否允許分割轉讓（銷售）以及應承擔的法律責任等，并將本意見第五條的內容在土地出讓合同中予以明

確。

三、商業辦公等非住宅類項目應嚴格按照公共建筑的相關標準進行審批，并符合以下要求：

（一）商業辦公等非住宅類項目應采取公共走廊式布局，公共衛生間應按層集中設置，不得采用單元式或住宅套型式設計，但允許平均每個標準層建設不超過3個帶獨立衛生間的分割單元（因特殊地形限制，標準層面積小于600平方米的，帶獨立衛生間的分割單元不超過1個）；

（二）內部平面應禁止采用住宅、公寓、別墅等居住建筑平面形式，建筑物立面應具備公共建筑的外立面形式與建筑特點，禁止設置外挑式陽臺、飄窗；

（三）具有公共的出入通道，除集中設置的食堂外，不得設置廚房和燃氣管道。燃氣供應單位不得違反規定擅自供氣。

酒店類建筑不得分割轉讓（銷售），不適用本條第一款第一項的規定。

四、對商業辦公等非住宅類項目，設計單位應嚴格按照建設工程規劃要求和有關設計規范、標準進行設計；施工圖審查機構要嚴格施工圖審查；施工單位、監理單位應嚴格按照設計規范、標準和經核準的施工圖進行施工、監理。

建設行政主管部門應加強對項目設計單位、施工圖審查機構、施工單位和監理單位的監督檢查，及時查處擅自修改設計方案和不按規定進行施工圖審查、不按照經批準的施工圖施工、不按規定監理等違法行為，并按照《中華人民共和國建筑法》、《建設工程質量管理條例》、《建設工程勘察設計管理條例》等有關法律法規的規定予以處罰。

城鄉規劃主管部門在進行建設工程竣工規劃核實時，應嚴格按照經批準的規劃許可內容進行。對未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，由城管執法部門按照城鄉規劃法律法規的規定予以處罰。

對違規設置燃氣管道的商業辦公等非住宅類項目，公安消防部門應按照消防法律法規的規定予以處罰。

五、在商業辦公等非住宅類項目中，對公開出讓經營性用地以及三類指標用地（留用地、拆復建用地、開發性安置用地）中允許按規定轉讓的部分，可根據土地出讓合同的約定進行分割轉讓（銷售）、辦證，其他項目只能按幢整體轉讓（銷售）、辦證，不得分割轉讓（銷售）、辦證。

開發建設單位不得采取以租代售等方式銷售商業辦公等非住宅類項目，不得超過國家規定的租賃期限進行出租。

六、嚴禁任何單位和個人違反本意見的規定分割轉讓（銷售）商業辦公等非住宅類項目。對違反規定的，住保房管、國土資源等部門應按照有關法律法規的規定予以處罰。

對本意見規定允許分割轉讓（銷售）的商業辦公等非住宅類項目，開發建設單位在建設、銷售時不得采用帶有公寓、家園、花園、花苑等含有住宅性質的名稱，其廣告宣傳、樓書中不得暗示具有居住功能，并應在樓盤名稱后用相同字體、字號注明非住宅用途。

各審批職能部門在進行審批時，應對項目名稱嚴格把關，對含有住宅性質名稱的，地名管理部門不予地名登記，住保房管部門不予核發預售證。工商行政管理部門應加強對商業辦公等非住宅類項目銷售廣告宣傳的監督管理。

開發建設單位在房屋預、銷售時應向購房人明示房屋的規劃設計用途、土地使用年限等詳細情況，并將此情況在購房合同中予以明確。

七、除本意見第五條第一款規定允許分割辦證的項目外，國土資源、住保房管部門一律不得對商業辦公等非住宅類項目進行分割辦證。

國土資源部門應在土地權利證書上標注該商業辦公等非住宅類項目是否允許分割辦證。對已標注的，住保房管部門可依據土地權利證書上標注的情況進行辦證；對未標注的，由住保房管部門和國土資源部門通過實施項目登記發證聯系單制度，在核實相關材料的基礎上依法發放房屋權屬證書和土地權利證書。

八、商業辦公等非住宅類項目的使用應符合規劃使用性質和土地權利證書上載明的土地用途，房屋所有人、使用人不得擅自改變。對擅自改變用途的，由有關部門按照有關法律法規的規定予以處罰。商業辦公等非住宅類項目不得作為辦理戶籍、學生入學等手續的依據。

九、本意見發布前已取得方案設計批復的商業辦公等非住宅類項目，按原批準的設計文件執行；土地

出讓合同有約定的，按約定執行。

十、市建設、規劃、國土資源、住保房管、工商、城管執法、公安消防等部門應按照本意見的要求，結合部門工作實際，研究制定內部操作規程。

十一、本意見自公布之日起30日后施行，蕭山區、余杭區和各縣（市）可參照執行。前發《轉發市建委關于規范杭州市區房地產市場部分公共建筑設計與管理若干意見的通知》（杭政辦函〔2003〕322號）同時廢止。