房屋維修管理制度

房屋維修管理制度1

1.0程序目的

通過對住戶維修及房屋整體修繕的管理控制,保證服務過程有能力滿足規定的要求。

2.0適應范圍

本程序適用于對住戶維修及整體修繕的管理控制

3.0主要職責和權限

3.1維修部負責住戶維修及房屋整體的修繕、養護;

3.2保安部負責巡視、反饋設施的狀況;

3.3客服中心負責住戶請修的受理及維修后的回訪。

4.0程序內容

4.1住戶報修受理

4.1.1受理及登記

客服中心設置住戶報修電話,并保證有人接聽。住戶報修時,受理人應對業主名稱、單元位置、報修時間、故障情況、聯系電話等作好記錄,開出《維修單》,將信息反饋給維修部。

4.1.2維修派工

維修領班負責根據緊急程度,派出維修人員進行維修。對于收費項目,維修人員應出示管理處批準的收費標準,并請住戶在《維修單》上簽字認可維修質量及收費。

4.2住戶維修的服務要求

4.2.1維修前的準備工作

維修人員常備維修器材應保持完好,擺放整齊,遇有維修任務時,應準確了解故障情況,作好相應準備工作。

4.2.2服務要求

1)一般性維修的.處理

對于住戶一般性故障如換燈泡燈罩、換水龍頭、插座跳閘、修理門、窗、桌椅、抽水馬桶堵水等不會立即造成重大傷害和嚴重不便的維修,如維修人員人手不足或任務繁忙,可在半小時至一小時內派人上門服務,但需事先致電住戶預約或說明情況;如維修部人手夠,則應在15分鐘內派人上門開展維修。

2)緊急性維修的處理

對于主進線斷路跳閘、住戶房門反鎖關人、漏水等可能嚴重影響業戶正常生活和造成較大損失的,維修人員應立即停下其他工作,在15分鐘內趕到現場進行搶修。

3)特急性維修的處理

對于電器火災、大面積跑水、電梯關人、卡人等可能造成重大傷亡和損害的特急性事故,維修人員應當立即在10分鐘內趕赴現場,進行緊急處理,并通知保安部等其他所有予以協助的人員參加搶修。

4.2.3維修后的現場處理

維修人員在維修工作結束后,應將維修現場打掃干凈,并將《維修單》返至客服中心。

4.3維修回訪

根據《維修單》上住戶的意見,客服中心負責在兩個工作日內對住戶不滿意維修服務進行回訪,針對存在的問題采取相應措施,達到住戶滿意,并將回訪處理結果記錄在《回訪記錄表》中。

4.4住戶維修收費

客服中心根據《有償服務收費標準》向住戶說明收費標準,并于維修單上注明費用明細,維修人員完成維修工作后請業主簽名確認并收取相關費用,再將款項交于客服中心收費文員。

4.5房屋設施的修繕

4.5.1日常巡查及維修

保安部負責房屋設施的日常巡查,發現有損壞、破損情況記錄在《保安巡查記錄表》中,并將信息反饋給客服中心,由客服中心知會維修部進行維修。

4.5.2季節性檢查、維修

維修部應根據本地氣候特點,在臺風、暴雨季節來臨前及每次臺風暴雨后,組織人員對小區的危險部位針對防風、防雨、防漏、防洪進行檢查,發現問題及時進行維修,以排除不安全因素。

4.5.3定期檢查修繕

1)維修部應每月對工程系統進行巡查,針對發現的問題制定《房屋修繕方案》,報管理處審核后落實實施。

2)管理外負責組織維修部每兩年對房屋進行一次全面檢查,依據房屋完損評定等級標準,評定房屋的完損情況,填制《房屋完損情況評價表》,從而針對性的組織維修、修繕事宜。

3)管理處可將自己無能力實施的重大維修或功能改造項目委外進行,對委外工程,根據施工規范和分包合同檢查監督工程質量,組織進行竣工驗收。

4.6房屋修繕資料的歸檔

管理處須將維修資料分類、匯總、歸檔,重大維修資料應長期保存,以備查閱檢索。

5.0質量記錄

5.1《維修單》

5.2《保安巡查記錄》

5.3《房屋修繕方案》

5.4《房屋完損情況評價表》

5.5《回訪記錄表》

房屋維修管理制度2

xx家園房屋本體維修基金屬業主的共有資產,為加強xx家園房屋本體維修基金(以下簡稱“本體基金”)的管理,保障物業產權人、使用人的合法權益,有效利用本體基金維護房屋本體共用部位及設施(以下簡稱“共用部位”),保障房屋安全使用。根據《深圳市房屋本體維修基金管理規定》、深物價[]136號《關于住宅(房屋)本體維修基金問題的通知》及有關規定,特制定以下本小區本體基金的管理制度。

一、xx家園管理處是負責業主房屋本體基金的收繳及管理部門,負責具體實施共用部位的維修養護。

二、管理處必須配備專業財務人員,對小區房屋本體基金進行準確核算,并按每個單位登記專帳,設立專用帳號存儲本小區的本體基金。每三個月將本體基金的收支情況在《管理報告》中公布一次,接受有關部門和業主的監督和質詢。

三、管理處應于每年12月31日前提出下年度使用本體基金的計劃及預算,提交業委會審議通過。

四、管理處動用本體基金必須履行規定的程序和手續,其中:日常維護和零星小修金額在1000元以下的,由管理處負責人和本棟樓長共同簽證后支付,并作為本體基金支出記帳憑證;用于中修以上維護工程或維修金額1001元以上的,須經本棟占60%以上業主同意后方可使用,并出具“施工項目清單”,由業委會主任或該棟樓長(或20%以上業主)、管理處負責人簽字,作為本體基金支出記帳憑證。

本體基金確實不夠支出時,經占60%以上的業主同意,可由該棟的`業主分攤。

五、如業委會或該棟50%以上業主不同意使用本體基金用于中修以上維護工程,管理處認為有充足理由使用,或該項目實施涉及特區城市管理、房屋管理、園林綠化管理等有關規定的,可經福田區住宅管理部門核準。

六、管理處使用本體基金實施對房屋本體共用部位維修養護時,按支出額執行相應的費用定額標準。

七、本體基金的主管部門是市住宅主管部門,接受福田區住宅管理部門對本小區的本體基金的使用和管理進行具體指導和監督。

八、本制度參照《深圳市房屋本體維修基金管理規定》及有關文件制定。

房屋維修管理制度3

(1)工程部負責每月對小區房屋與道路、共用設施、設備進行抽查一次,將結果記錄于《房屋建筑設施抽查記錄表》內;每年進行一次普查,鑒定房屋完好度、危險點的結果,記錄于《房屋完好程度鑒定表》內。

(2)房屋、設備發生異常,及時報告工程部主管,并在主管協同下排除異常。

(3)按《房屋建筑設施抽查記錄表》、《房屋設施設備維修保養計劃表》《設備設施維修養護流程(見附錄1)》要求進行維修保養,將維修保養情況記錄于《房屋設施養護修繕記錄表》、《設備維修記錄》內。

(4)工程部主管負責房屋、設施的技術資料、檔案的收集,負責零星材料的采購計劃的`編制,委托維修的聯系工作。

(5)工程部主管負責每年12月制訂下一年度《房屋設施設備維修保養計劃表》,并按巡查情況制訂中、大修計劃報告,經管理處主任審批后報公司。

(6)因施工、維修、養護作業原因封閉道路和公共設施場所,由工程部提前24小時通知有關業戶。

(7)房屋設施修繕一般不超過48小時,若無法修繕解決的重要部位,應將原因、解決方案、解決時間書面上報管理處,限期解決。

(8)工程部主管對日常房屋設施維修保養工作進行監督和檢查。

(9)管理處主任負責每月對維修保養工作的監督和檢查。

房屋維修管理制度4

1.0本公司的房屋維修計劃及維修手續依照本規程執行。

2.0本規程中的維修是指辦公樓及公司其他建筑物的增設、改造和更新。

3.0維修工作的責任人為行政辦主任及物業管理公司經理。

4.0責任人負責制訂所屬財產等的維修計劃,依據維修計劃和預算,組織施維修業務。

5.0辦公室協助責任人,組織、協調維修工作。

6.0財務部協助責任人,編制綜合維修預算,檢查執行預算與實際維修費用是否一致。

7.0維修計劃的確立

7.1責任人在進行維修前,應向辦公室提交維修計劃。

7.2辦公室確認有必要后,并請示公司主管后,作出具體的指示。

7.3辦公室從技術的角度對維修計劃的內容進行審查,提出投資計劃,交財務部經理審查。

7.4財務部經理依據該計劃,編制資金計劃。

7.5 4000元千設備投資計劃和資金計劃的由副總經理審批,超過4000元由總經理裁定,超過1萬元的維修項目,須交董事會審議。

8.0維修的實施

8.1對核準的維修項目,責任人和相關部門組織討論具體的維修工程方案,并制訂出詳細的實施計劃,提交給辦公室主任和財務部經理后,組織實施。

8.2緊急性的維修工程,不需要辦理上列手續,直接由責任人與辦公室主任協商后,組織實施。

8.3當責任人制訂的'詳細實施計劃的內容、期限和預算,與預算投資計劃有顯著差別時,應按第8.1所列程序,修訂投資計劃。

9.0維修的監督與審查

9.1維修實施后,如維修內容、期限、預算等需要作重要變更,或需追加預算時,經責任人與辦公室主任協商后,提交工程變更或追加預算申請。

9.2辦公室主任應從技術角度對上述申請作出審查,編制設備計劃修正案,提交財務部經理審查。

9.3維修計劃和資金計劃的修正案超過4000元,由總經理裁決,超過1萬元,由董事會審議。

10.0責任人應及時向辦公室主任、財務部經理報告維修進展和預算執行情況。

11.0公司員工住宅和集體宿舍的維修規程,另行制訂。

12.0本規程的實施細則則負責維修計劃實施管理的公司主管和財務主管制訂。

13.0本規程自××年××月××日起實施。

房屋維修管理制度5

一、嚴格執行常州市房管局、常州市財政局常房發[20xx]7號和常財基[20xx]1號以及常房發[20xx]9號等有關文件規定,做好房屋本體維修基金(以下簡稱本體基金)的代收代交和續籌管理工作。

二、公司各項目管理處/服務中心在辦理業主入伙手續時,必須嚴格按照規定(每平方米建筑面積35元)向業主足額收取本體基金,并開具本體基金專用發票;未交清本體基金的業主一律不得交房。

三、項目管理處/服務中心向業主收取的本體基金,無論總額多少,都必須于五個工作日內如數交到公司財務部。

四、公司財務部在匯總各項目管理處/服務中心收取的本體基金后,應嚴格按照市房管局《關于加強房屋本體維修基金代收代交管理的通知》規定,于每月10號前將本公司上月代收的.本體基金解繳市物業管理中心。

五、當維修基金余額不足應歸集基金總額的30%時,公司各項目管理處/服務中心應積極配合所在區房管局和業主委員會及時進行續籌。

六、本體基金的使用應按照市人民政府常政發[20xx]28號以及市房管局常房發[20xx]83號文件規定。在接受業主委委托的前提下,制訂維修工程預算書,向市基金中心申請用款,與有資質房屋修繕單位簽訂維修工程合同,實施維修工程,并參與工程驗收。

房屋維修管理制度6

1.目的:保障房屋本體的正常使用和安全,完善房屋本體使用功能功能。

2.范圍:適用于xx家園管理處

3.方法和控制過程

3.1根據實際情況制定合理的房屋維修計劃,因房制宜,對房屋本體修繕所需的資源進行合理配置,滿足顧客使用和質量要求。

3.2每月定期檢查、巡視,發現問題及時修繕、維修、保養,保持房屋本體正常使功能。

3.3修繕標準應與物業原有建筑風格和標準相適應。

3.4掌握房屋本體建筑完好情況,根據建筑設計用途定期對房屋本體質量進行評估,根據完好情況進行管理,保證房屋本體使用正常。

3.5制訂和執行修繕原則、指標、計劃,審核修繕方案及工程預決算,有計劃對房屋本體進行維護。

3.6嚴格按規范要求進行質量驗收,做好施工過程的管理和監督。建立完善崗位責任制、構配件檢驗制及技術檔案制度,完善工程項目質量體系。

4.房屋本體修繕的分類

4.1修繕工程分為小修、中修、大修、翻修、和綜合維修工程五類。

4.1.1小修:保持房屋本體原完損等級為目的的預防性養護工程,一般指補漏防水、上下水管道修補、疏通、內外墻、地面抹灰修補等

4.1.2中修:房屋本體小量部位損壞、不符合建筑結構要求,須局部維修的工程,一般包括:墻體屋面局部拆除、清洗、粉刷、修補或部位重做面層、樓地面、樓梯等的維修、門窗油漆等。

4.1.3大修:主體結構部位嚴重損壞、有危險必須進行大型維修的工程,一般包括:對共用設施的'拆除改裝,如上下水管道、供電線路及對主體專項加固的工程。

4.1.4翻新:指拆除重建。

4.1.5綜合維修:指大中小維修工程一次性進行的綜合性工程。

房屋維修管理制度7

1、工作目標

規范對業戶房屋設施的養護和修繕管理,保持并恢復房屋使用功能。

2、工作職責

2.1管理處工程、維修主管確定維修方案,并安排實施。

2.2維修調度及值班人員接到投訴或維修通知后,及時安排維修人員上門服務,疑難問題及時報告工程維修主管。

2.3管理處操作員工實施對房屋維修,保證其使用完好。

3、工作指引

3.1管理處工程維修主管工作

3.1.1執行管理處經理指示,確保房屋完好及使用。

3.1.2根據維修、保養計劃以及業戶的投訴,確定維修方案,并及時安排操作員工進行維修,并作好監督跟進工作。

3.1.3督促檢查下屬員工嚴格遵守操作規程及員工守則,上門服務時按照規定的服務標準并遵守'六要八不準'。

3.1.4負責管理業戶的`投訴,調度以及回訪的服務工作,以保證及時率和滿意率達到要求。

3.1.5負責外包維修項目的聯系和組織工作,協調好維修單位之間關系,監督跟進維修過程,要求各維修單位遵守小區管理規定,保質、保量、保工期地完成維修工作。

3.1.6督導下屬員工要不斷提高維修技能,以保證對業戶提供及時、快捷的服務。

3.1.7經常巡視所轄區域,發現問題及時上報并安排相關人員解決,以求減少投拆。

3.1.8完成領導交辦的其它工作。

3.2管理操作員工工作

3.2.1接到維修調度或班長通知后,及時到達現場,進行維修。

3.2.2嚴格遵守操作規程及'六要八不準'規定,做好維修服務。

3.2.3遇有維修困難時,及時向領導報告,尋求公司或外委單位幫助解決。

4、質量記錄

4.1 《業戶維修投訴登記表》

4.2 《維修服務單》

4.3 《維修記錄表》

5、參閱文件、資料

5.1 《維修操作規程》

5.2 《六要八不準規定》

5.3 《維修服務規范用語》

5.4 《維修服務項目收費標準》

房屋維修管理制度8

1.1.職責

工程部維修領班對各類維修情況進行檢查,對維保過程進行跟蹤指導。

2.2.內容

2.1做好房屋接管工作,各種手續資料齊備,各種驗收單與協議等文件保存好。

2.2為了延長大樓的使用壽命,認真執行各項維修保養計劃,使各種設施設備達到正常使用標準。

2.3定期對房屋設施設備進行巡視檢查,發現事故隱患及時排除,從而保證設施設備正常使用。

2.4二裝施工中對施工圖紙嚴格審驗,對房間改造等項目要嚴格把關,確保主體結構不被破壞。

2.5樹立安全第一的'思想,二裝施工中對動火嚴格控制,動火必須有動火證方可施工。

2.6裝修竣工驗收必須有電檢、消檢驗收合格報告。

2.7在巡查中發現重大事故隱患,要及時上報上級領導,并采取相應措施,防止重大事故的發生。

房屋維修管理制度9

資產管理部工作手冊文件

――房屋租賃維修服務管理制度

一、目的:

規范住戶報修及公共設施設備報修處理工作,保證維修工作及時、有效、有序的開展。

二、適用范圍:

適用于x物業服務區域內的各種接報修工作的處理。

三、職責:

1.客服專員負責報修信息的記錄與傳遞、結果確認、信息盤點上報、有償維修收費、報修回訪工作;

2.片區經理負責日常巡檢的報修工作及具體報修工作的組織、檢查與協調;

3.資產管理部負責《有償維修服務收費價格一覽表》的編制與呈批工作;

4.維修技工按公司服務標準負責維修服務的具體實施工作;

四、工作程序:

1.租戶報修信息受理:

1)報修信息來源--租戶報修、員工報修、其他人員報修;

2)報修記錄--客服專員在5分鐘內記錄報修內容(包括:租戶名稱、地址、聯系電話、報修的具體內容、發生部位、預約維修時間、報修信息記錄人等),填寫在《公共設施設備維修單》/《有償服務維修單》中,并在《報修記錄表》上登記。

3)信息傳遞--表單填寫完畢后,客服專員及時向所屬服務站維修技工派單并在《報修記錄表》上做好登記;

2.報修處理:

1)維修類別--不收取費用的公共維修類、收取費用的有償維修類。

2)有償維修界定--戶內燈具、開關、插座、門鎖、龍頭花灑、軟管等在租戶承租入住前檢查狀況是完好的,入住后出現損壞的屬有償維修服務;家私電器(床、柜、桌、椅、熱水器、空調等)自然老化的不屬有償維修服務(人為原因損壞的除外),空調加冰種在入住1個以內的不屬有償維修服務(已入住超過1個月以上的按入住時間每個月公司承擔10%有償維修服務費標準計算);

3)維修實施--維修技工領取《公共設施設備維修單》/《有償服務維修單》后,攜帶相應工具及材料,按照約定上門維修時間提前5分鐘到達現場;未約定維修時間的,緊急維修情況的(停水、停電等影租戶正常生活及其它存在危險隱患的'情形)10分鐘內到場處理,非緊急維修情況的按片區經理要求兩天內完成維修處理。

4)報修問題處理結果--維修完成后片區經理/住戶檢驗維修結果并在《公共設施設備維修單》/《有償服務維修單》上簽字確認,維修技工于當天下班半小時前將單據交客服專員登記及存檔。

5)有償維修費用--有償維修費用由客服專員專責收取并出具財務部發放的專用收據,每周星期一由客服專員核對費用后繳納至財務部。

6)客服專員每月3日前統計上月有償維修數據,填寫《有償維修匯總表》,呈交行政管理部。

3.維修回訪驗證及跟蹤:

1)客服專員根據返單內容按《客戶關系維護工作制度》中規定的相關回訪事項進行回訪,并將回訪中不合格項進行再次跟蹤處理。維修回訪必須'一事一回訪',回訪形式可采取電話、微信、面談等方式。

2)客服專員須每日查看、審核《報修記錄表》的記錄、處理過程;對超過兩日未處理、因費用或其他責任問題不能明確處理時間及責任人的報修項目,移交片區經理跟進處理。

五、相關記錄(表單):

1.zc-qr-030《報修記錄表》

2.zc-qr-009《公共設施設備維修單》

3.zc-qr-010《有償服務維修單》

4.zc-qr-031《有償維修匯總表》

六、支持文件

1.《有償維修服務收費價格一覽表》

2.《客戶關系維護工作制度》

3.《維修服務工作標準》

房屋維修管理制度10

1、工作目標

定期對房屋進行養護和修繕,保持或恢復其使用功能。

2、工作職責

3、工作指引

3.1一般性的修繕

3.1.1更換水表

a)關上水表前第一個閥門,排空管內的殘余水后拆下水表。檢查水表的接頭膠圈,如已經斷裂或變形時應選同一型號、規格的具有合格證的水表安裝上去;

b)安裝時注意水表的水流方向與供水方向保持一致;

c)維修結束后,打開閥門檢查有無滲漏,表針轉動是否正常;

d)維修人員會同大廈事務部做好用戶新啟用水表底數記錄。

3.1.2更換電表

a)斷開電源拆下電表,確認電表已經失靈時,可選用具有檢驗合格證的同一型號電表進行安裝,安裝時注意進出線接法正確;

b)安裝結束后合閘試電,保證用戶用電設備使用正常,電表轉動正常;

c)維修人員會同大廈事務部做好用戶新啟用電表底數記錄。

3.1.3維修開關

a)分析造成低壓開關跳閘或燒壞的原因;

b)如果是短路故障,首先將空氣開關置于'off'位置,用萬用表(兆歐表)檢查線路,查出故障點后給予排除。

c)經試電后如確認需要更換空氣開關或熔斷器時,必須采用同一技術規格的合格配件進行調換安裝。

d)如果是由于線路過載造成的開關跳閘或燒壞,在更換損壞元件后應將該線路負荷減少。

3.1.4燈管、白熾燈的維修

a)切斷電源、取出白熾燈,如果燈絲已經燒壞斷,可更換同一型號的卡口或螺旋頭燈泡安裝上去,試電查看是否正常;

b)燈管不亮可先檢查啟輝器,如損壞可更換新的;試電檢查如不亮時,取出燈管并更換同規格、同型號的燈管,再次試電檢查,如仍不亮時可檢查接線和鎮流器,查出故障立即排除,恢復正常照明;

c)其他情況造成的燈不亮情況,可參見3.1.3、3.1.5進行處理。

3.1.5線路檢測

a)線路停電檢修應及時通知用戶;

b)用戶開關燒壞的處理根據3.1.3維修開關進行處理;

c)電表損壞的維修根據3.1.2更換電表進行處理;

d)進戶接線端子接觸不良可先切斷電源,將接頭緊固;

e)線路短路時可用萬用表對線路逐一檢查,找出故障原因并及時處理;

f)當確認故障排除后方可送電。

3.1.6門鈴維修

a)無電情況時可更換新電池;

b)電極板腐蝕或接觸不良可進行除銹、緊固處理;

c)因線路短路問題造成的故障,用萬用表(兆歐表)檢查線路找出故障點并及時處理。

3.1.7插座無電

a)由于市政停電或線路維修造成的停電應通知用戶;

b)插座接線端子松動,可拆開插座板緊固接線頭后重新安裝,檢查試電情況;

c)線路短路造成的`停電根據3.1.6e)進行處理。

3.1.8水龍頭漏水

a)關閉戶內水閥門,拆卸下水龍頭并檢查出故障點;

b)根據用戶需要,更換破損的膠圈部件或更換新水龍頭;如因水龍頭有砂眼漏水的,必須更換新的水龍頭;

c)打開水閥門檢查水龍頭是否有滲漏,使用時切勿過度擰緊。

3.1.9馬桶不通

檢查堵塞的原因,用馬桶抽子或疏通機進行疏通,使其排水暢通。

3.1.10洗臉(菜)盆堵塞、漏水

a)檢查存水彎管,取出雜物。如仍不通暢,可用竹篾,鐵絲或疏通機對下水管道進行疏通,排除故障后試驗排水情況,使其排水暢通;

b)檢查盆體與下水管接口,查出漏水處用玻璃膠封閉漏水處,待膠干后試水檢查,保證無漏水現象。

3.1.11浴缸堵塞、漏水

a)如管道堵塞根據3.1.10a)進行處理;

b)浴缸缸體漏水應建議用戶更換,如檢查是接口漏水應征得用戶同意打開修理,待修理部位干燥后試水,檢查有無再漏現象。

3.1.12部分樓層停水

a)查明停水的樓層后先關總閥,拆開支閥,并將濾網清洗后重新裝上;

b)市政或其他維修造成的停水應通知用戶,并作解釋。

3.1.13疏通地漏

同3.1.9處理辦法。

3.1.14修門窗

a)檢查門窗附件有無損壞、不全,進行更新或補裝;

b)清除門角和窗軌道的雜物,對門合頁和窗軌道注油;

c)更換破損玻璃時注意防止玻璃碎片跌下傷人。

3.1.15換鎖

拆下壞鎖后先檢查是何處壞,如能修理及時修理,無法修理好的可通知用戶更換新鎖。

3.2非一般性的維修

委托專業維修公司進行。

3.3時間要求

a)接到《維修單》后立即安排人員進行處理,無特殊情況時不超過25分鐘,一般性維修不超過7小時,較困難復雜的維修要求72小時完成(工藝技術要求特殊的除外);同時應向用戶解釋原因;

b)能性維修,以恢復其原有功能為準,外觀性維修要求與原有部位相比較表面應無色差,高低不平現象;

c)維修時應盡量滿足用戶的合理要求。

3.3維修工作的檢查

a)機電主管每周將《維修單》整理一次,以檢查服務的及時性和用戶的反映,對服務過程中發現的不合格和發現的隱患應立即查找原因,并采取糾正措施。

b)大廈事務部根據《維修單》對用戶進行回訪,收集用戶對維修人員服務態度及維修工作的反饋信息,管理處經理對維修工作進行相應檢查。

4、質量記錄

4.1《回訪工作規程》

4.2《房屋(設施)養護計劃》qr/gr-057

4.3《房屋(設施)養護記錄表》qr/gr-057

4.4《不合格/糾正預防措施報告》qr/gr-101-1

4.5《維修單》qr/gr-064

5、參閱文件、資料

房屋維修管理制度11

為了保障業主的正常生活,維護房屋的完好,延長其使用壽命,按照經濟、合理、牢固、實用的原則,特定以下有關修理規定。

一、大修

a)屋面工程:

屋面修理必須確保安全和解決屋漏。為一個周期(特殊情況除外)。原則上必須徹底翻修,塵土及垃圾應予以清除,屋面滲漏應找出原因,針對損壞情況采取防水材料嵌補或找出原因。

b)結構與墻面工程

各種結構件如柱、梁、樓面,在大修時必須詳細檢查,損壞變形嚴重的應予以加固、修換。

墻面原則上不定大修年限,規定兩年清洗一次;局部損壞,列為中修范圍。

c)樓道內墻面修補、粉刷

每年粉刷一遍。粉刷時,進行大面積的修補,墻面檜有下墜危險的'應鏟除,并重新粉刷。

d)上、下水管工程

上下水管更新一次,更換上、下水管時逐樓進行,必須縮短停用時間,要一次到位,不準返工。

e)電設備工程

進戶電源線,3年更換一次;配電箱2年大修;高層母排,8年大修,更換或部分更換。

消防、生活水管、配電間等設備,除日常保養外,2年檢修一次,視設備磨損程度逐個更新。

二、中修

a)中修指不到大修范圍和程度,而小修不能解決的單項修理。其費用較高、工程量大周期較長的均敖中修的修理范圍。如:屋面局部漏水,個別樓層衛生間、廚房、管道、馬桶、面盆、水斗漏水,墻面損壞,墻面滲水,上下管道局部堵塞。

b)在進行修理時,同樣進行預、結算。

c)完工后,進行驗收,并要有一定的審批手續。

d)小修

e)以服務這宗旨,解決業主和住戶實際困難為目的,做到及時、保質、實用為原則。

三、小修范圍:

a)私人住宅

1.電器方面:熔斷絲、插座插頭、空氣開關、漏氣開關、電源插頭插座、各種燈頭、燈座、燈泡、燈管、線路的故障和更換。電度表、電視機、錄像機、空調機、冰箱、微波爐、洪干機等故障、損壞,協助向外聯系修理。

2.給排水方面:各種龍頭失靈故障,各種水閘滲油和損壞,上、下水道堵塞不暢,各種配件失靈和損壞,上水管漏,水表故障。

3.配套設備:熱水器的保養和維修(整機報廢,業主自行購置或代購更換);脫排油煙機保養維護(整機報廢,業主自行購置或代購更換);煤氣灶的保養和維護(整機報廢,業主自行購置或代購更換);對講電話、可視電話負責向外聯系維修。

4.少量面磚、地磚、瓷磚的損壞的更換,小面積的木質地板修理和更換,木制門窗和鋁合金門窗的修理。負責向外聯系,修配和更換及開啟各種門鎖。

5.其它服務

b)共用部位

消防設施修理、門窗、地磚的修理、電表箱、總水閘的修理,電子門修理等。

費用處理:在保修期內免費服務;過保修期后進行有償修理,按標準收費。

房屋維修管理制度12

為了管理及維護好業主的房屋,及時了解客戶的需求,對維修質量及服務態度有更客觀地評價,及時找到差距及不足,以便改進維修工作,不斷提高管理及服務水平,為客戶提供更優質的服務。特制定房屋(含水電)維修回訪制度如下:

1、各管理處指定專職管理人員負責對客戶戶內的維修情況進行回訪。

2、對公共部位一般不要求做回訪,但對于房屋大的缺陷(如屋面漏水、外墻開裂等)經維修后,應隨時觀察效果,由工程主管(或維修班長)定期仔細檢查,并在周巡查表中作專項記錄。

3、對客戶室內的.維修,管理員每周對上周的派工單進行回訪;日派工單10張以下的,100%回訪;日派工單超過10張的,每日隨機抽取10張回訪并作記錄。回訪可以采用上門回訪,也可以采用電話回訪、對講回訪,采用電話回訪時,一定要注明客戶的回訪電話。

4、服務中心或其他服務人員收到客戶對維修后仍存在缺陷的再次投訴時,應填寫投訪來訪記錄,并應立即報告管理處辦公室,辦公室應在24小時內安排特殊回訪與返修。

房屋本體代管維修基金管理制度

為規范大廈維修基金的收取、使用及管理工作，根據有關法規、條例及大廈業主公約規定，結合大廈物業管理實際情況，特制定本制度。

（一）基金用途

大廈維修基金僅限于支付大廈開業前管理籌備費用及日后大廈設施及設備大型維修、保養及更換的費用。

（二）基金收取

大廈交付使用時，每一位業主都必須繳納相當于其名下單元一個月管理費金額的大廈維修基金，該基金不可退還，但可以在業權發生變更時，轉至新業主名下。

（三）收入管理

１、每一戶業主按大廈入伙時規定的時間繳納。

２、本基金由管理公司收取，也可以由發展商代收后統一劃入管理公司賬

戶。

３、管理公司設立專門賬戶，進行單獨核算和反映。

４、管理公司要在會計核算賬務系統進行總賬控制，并在電腦“客戶管理

系統”中進行記錄，同時應設置備查簿，詳細登記各業主維修基金的繳納情況。

（四）支出管理

１、一般情況下，管理公司不能動用維修基金。大型維修保養項目需動用

維修基金，必須以業主委員會審批，且使用時不能突破審批限額。２、當單元業權發生變更時，必須取得原業主委托書及新業主產權證明資

料，然后辦理基金明細賬戶的變更處理。

（五）結存管理

１、管理公司應根據大廈運作情況，對本基金進行管理，盡可能讓其保值

及增值。

２、管理公司應及時向業主委員會反映其增減變動情況，在財務報告中予

以說明。

３、其結余情況應報送業主委員會，至少每半年公布一次，接受業主監督。

（六）相關記錄

維修建設基金備查簿可查閱。